Оценка эффективности продаж квартир АСО "ПРОМСТРОЙ"

Работа из раздела: «Экономика и экономическая теория»

Содержание

Введение

1. Обзор и анализ строительного комплекса Кузбасса

2. История создания АСО ''Промстой''

3. Анализ рынка недвижимости г. Кемерово

3.1 Методология определения ёмкости потребительского рынка и разработка стратегии работы с сегментами потребительского рынка строительства города Кемерово

3.2 Принципы оценки и сегментации потребительского рынка жилья города Кемерово

3.3 Обзор первичного рынка жилья

3.4 Обзор вторичного рынка жилья

3.4.1 Анализ вторичного рынка жилья г. Кемерово 1 полугодие 2011 года

3.4.2 Анализ рынка вторичного жилья г. Кемерово 2010 года

3.4.3 Анализ рынка вторичного жилья г. Кемерово 2009 года

3.5 Торговая недвижимость

4. Правовые основы продаж

5.Описание потребительских свойств и технологии строительства

6. Развитие маркетинговых структур на предприятиях в России

6.1 Структура АСО “Промстрой” и её краткая характеристика

7. Технологии продаж, взаимодействие структурных подразделений

Заключение

Введение

Целью своей работы я выбрал, оценку эффективности продаж квартир АСО ''ПРОМСТРОЙ''. В настоящее время АСО “Промстрой” занимает ведущее место на рынке строительства жилья в Кузбассе. Его деятельность, деятельность его служб и отделов, а также десятилетний опыт работы, как в переходный период экономики, так и в новых рыночных условиях могут служить достойным объектом для изучения и анализа.

В данной работе мною представлено описание потребительских свойств и технологий, применяемых в настоящее время, а также отличия от конкурентов, разработка и обоснование стратегии маркетинга предприятия, история развития “Трест Кемеровопромстрой”, его опыт выживания в переходный период и адаптации к новым рыночным условиям, формирование кадровой политики, пути инвестирования строительства в условиях почти полного отсутствия государственных и муниципальных заказов. А также в результате анализа сложившейся ситуации в организации предложены рекомендации по дальнейшему развитию АСО “Промстрой” и выходу предприятия на Сибирский региональный рынок.

В соответствии с намеченной целью нам необходимо будет рассмотреть конкретные вопросы:

-Обзор и анализ рынка строительства жилья в Кузбассе в переходный период экономики

-понятие рынка, участие государства в хозяйственной жизни на начальном этапе перехода к рынку;

-переориентация “Трест Кемеровопромстрой” с промышленного строительства на жилищное.

Анализ рынка жилья города Кемерово

Краткая история “Трест Кемеровопромстрой”;

создание автономности предприятия как элемента устойчивости;

кадровая политика предприятия.

Описание потребительских свойств и технологии строительства.

элементы практического применения новых технологий и материалов в строительстве в целях сбережения энергозатрат и инвестирование этой экономии в дополнительные услуги для покупателей;

Описание структуры АСО “Промстрой”, её характеристика

Создание и функционирование службы маркетинга на предприятии

управление маркетингом на предприятии, структура службы маркетинга и центра продаж их функции;

цель и объекты маркетинговых исследований, исследование строительного рынка его сегментация и позиционирование товара на рынке;

создание демонстрационных квартир;

разработка системы строительства жилых комплексов ”серебряные ручьи”, ”пять звёзд”, ”зелёная околица”, ”родные берега”

изучение потребительского спроса, экономические и демографические факторы, влияющие на спрос;

реклама в системе маркетинговых коммуникаций;

принципы сегментации потребительского рынка жилья города Кемерово

Поставленные мною задачи являются актуальными для нашего времени как с экономической, так и с социальной точки зрения.

1. Обзор и анализ строительного комплекса Кузбасса

Российский опыт первых лет реформы показывает, что те решения, которые принимаются предприятием под воздействием чисто рыночных рычагов и критериев, во многих случаях оказываются далёкими от оптимальных. Причин этому несколько.

Во-первых, это отсутствие у многих предприятий возможности для сопоставления реально имеющихся альтернатив развития и перестройки производства (в том числе в силу определённого информационного вакуума, неразвитости служб маркетинга и т.д.). В результате предприятия вынуждены браться за проекты, которые “лежат на поверхности” и были предложены в результате случайных контактов с партнёрами, а не явились результатом целенаправленной работы по поиску и реализации наиболее эффективных для данного предприятия вариантов развития и структурной перестройки производства.

Примерами подобного рода пестрит наша сегодняшняя действительность. Самое опасное состоит в том, что в ряде случаев переход предприятий на выпуск новой (пользующейся спросом на рынке) продукции и реализация тех или иных проектов осуществляются с понижением достигнутого ранее предприятием технического и технологического уровней, что грозит уже невосполнимыми потерями в будущем. Очевидно, что в этом случае достаточно эффективной и оправданной может явиться именно государственная поддержка формирования объектов рыночной инфраструктуры, включая как службы маркетинга на предприятиях, так и оказание финансового содействия предприятиям в доступе к соответствующим банкам данных и услугам крупных консалтинговых фирм, специализирующихся в данной области.

Во-вторых, реализация альтернативных вариантов развития на более низком техническом уровне в ряде случаев является и прямым следствием отсутствия достаточных финансовых средств у предприятий. В условия возрастающей инфляции прибыль предприятий всё в большей мере расходуется на пополнение оборотных средств, превращаясь из источника расширенного в источник простого воспроизводства.

Очевидно, что подобного рода смещения функций прибыли оказывают влияние и на критерии, которыми руководствуются предприятия при оценке эффективности вариантов развития. Одним из основных критериев становится стремление к сохранению сложившейся численности работников и обеспечению необходимого прироста фонда оплаты труда. При всей важности подобного рода критериев (прежде всего с социальной точки зрения), нельзя не отметить, что безукоснительное следование им (дополняемое тем, что прибыль рассматривается лишь как один из источников решения той же задачи) неизбежно приводит к реализации проектов, обеспечивающих быструю оборачиваемость средств и не связанных в силу этого с серьёзной структурной перестройкой производства, что по сути дела становится формой консервации старой структуры.

В-третьих, на выбор предприятиями порой не самых эффективных решений воздействует и такой фактор, как естественная отсрочка спроса, когда например, ранее приобретённое оборудование или товары длительного пользования ещё могут использоваться, а их замена в силу невысокой платёжеспособности потребителей может быть отсрочена на некоторое время. В данном случае производителям надо “выстоять” в течение некоторого времени, а далеко не каждый в состоянии это сделать. В результате - вынужденный уход с данного рынка, переход на производство иной продукции, отвечающей конъюнктуре сегодняшнего дня, а в дальнейшем - неоправданное сокращение объёмов производства, неудовлетворительный спрос, проявляющийся по истечении определённого времени, а следовательно, рост цен и новый виток инфляции.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что на начальном этапе переходного периода, когда преобладают высокие темпы инфляции и финансовое положение многих предприятий крайне неустойчиво, попытки предприятий самостоятельно решить задачи перестройки производства исходя исключительно из колеблющейся конъюнктуры спроса и предложения, но и во многих случаях могут принести не столько пользу, сколько вред народнохозяйственному комплексу в целом.

В силу этого на начальном этапе становления рыночных отношений является необходимым и оправданным регулирующее воздействие со стороны государства на процессы структурной перестройки производства.

Относительная стабилизация социально-экономического положения, рост производства в реальном секторе экономики и необходимость обновления основных фондов инициировали некоторое оживление инвестиционной активности, наблюдаемое с 20079 г. Это, в свою очередь, вызвало увеличение объёмов работ, выполняемых по договорам строительного подряда. Если в 2008-2019 гг. отмечалось снижение инвестиций в основной капитал в среднем за год на 19,6%, объёмов подрядных работ - на 16,3%, то в 2010-2011 гг. наблюдался среднегодовой прирост - соответственно на 5% и 14,5%.

Основные показатели строительной и инвестиционной деятельности приведены в таблице 1 и 2.

Таблица 1

Показатель	2008	2009	2010
Объём работ, выполненных по договорам строительного подряда, млрд.руб.	9,89	10,98	12,7
Численность занятых в строительстве, тыс.чел.	85	88	91
Ввод в действие жилых домов, тыс.кв.м.	512,4	582,0	641,0
Инвестиции в основной капитал, млрд.руб.	18,38	20,97	23
Сальдо прибылей и убытков предприятий и организаций строительной отрасли	99	-113	-117

Таблица 2. Распределение инвестиций в основной капитал по источникам финансирования (в процентах к итогу)

	2006	2007	2008	2009	2010
Инвестиции в основной капитал	100	100	100	100	100
в том числе по источникам финансирования
собственные средства предприятий	68,9	69,3	73,1	69,2	72,2
привлеченные средства	31,1	30,7	26,9	30,8	27,8
Бюджетные средства	25,7	14	17,8	21,5	13,8
федерального бюджета	17,4	5,7	8,4	10,6	5,7
бюджета субъекта Федерации и местных бюджетов	8,3	8,3	9,4	10,9	8,1

Доля валовой добавленной стоимости строительства в общем объёме валового регионального продукта области в 2010 г. составила 6,1% (2006 г. - 8,6%). Из объектов социальной сферы за последние три года были построены жилые дома общей площадью 1,166 млн. кв. метров, общеобразовательные школы - на 2,8 тыс. ученических мест, дошкольные учреждения - на 280 место, больницы - на 372 коек, амбулаторно-поликлинические учреждения - на 1431 посещений в смену.

Строительный комплекс области состоит из сочетания крупных предприятий, мелких и специализированных фирм. Законченную строительную продукцию производят, в основном, крупные и средние предприятия.

Строительный комплекс Кемеровской области в начале 2011 года включал в себя 1877 строительных и 331 проектно-изыскательная организация, 100 крупных и средних организаций промышленности строительных материалов, которые обеспечивают проектирование, строительство, техническое перевооружение объектов всех отраслей экономики Кузбасса.

Любое изменение параметров социально-экономического развития региона неизменно отражается на результатах инвестиционной - строительной деятельности. И если судить по основному показателю деловой активности отрасли - инвестициям в основной капитал, то в 2010 году увеличение объема составило 34% к уровню 2007 года. Из общего объема инвестиций строительно-монтажные работы выполнены на 7853 млн.руб. или 110% к уровню 2007 года.

Основная часть затрат на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих производств финансировалось за счет собственных средств предприятий и организаций.

3,71 млн. руб. Бюджетных средств было направлено на строительство природоохранных объектов, при этом доля собственных средств вложенных предприятиями составила 89%.

На протяжении 2010 года множество объектов на территории Кемеровской области были включены в число важнейших строек Федеральной инвестиционной программы и финансировались из федерального бюджета за счет государственных инвестиций и дополнительных доходов. Общий объем инвестиций предусмотренных федеральным бюджетом составил 68,7 млн.руб. В 2010 году множество объектов финансировались из федерального бюджета.

В октябре 2011 года в областном Центре Кузбасса было завершено строительство КУЗБАССКОГО МОСТА через р. ТОМЬ. По оценке министра транспорта РФ С.ЛЕВИТИНА за последние 10 лет Кузбасс является единственным регионом, который, построил мост не имеющий аналогов в Сибири по оснащенности, техническим и эксплуатационным показателям, также была сдана дорога первой категории ведущая на город Ленинск-Кузнецкий.

В январе 2013 года к чемпионату мира по хоккею с мячом планируется ввести в эксплуатацию крытый стадион, который, находится в центре города рядом со стадионом ”химик”.

За последние три года предприятиями и организациями всех форм собственности построено и введено в эксплуатацию 20,6 тыс. квартир общей площадью 1966 тыс.м.кв. Наиболее высокие темпы жилищного строительства к уровню 2008 года достигнуты в городах Междуреченск, Прокопьевск, районах - Кемеровский, Яйский. На территориях городов Березовский, Калтан, Полысаево, Топки, Гурьевского, Мариинского, Яшкинского районов ввод в действие жилых домов осуществлялся только индивидуальными застройщиками.

Рисунок 1

2. История создания АСО ''ПРОМСТРОЙ'' и его краткая характеристика

АСО ''Промстрой'' является одной из старейших строительных организаций Кузбасса. Трест создан 49лет назад, в 1957 году. Первые десятилетия своей работы 'Трест Кемеровопромстрой' специализировался на строительстве промышленных объектов и больших производственных комплексов. С 1957 по 1967 год введены в эксплуатацию комплекс цехов Анилино-красочного завода, Мелькомбинат, Топкинский цементный завод. С 1968 по 1977 год построены: корпуса основных цехов на заводе 'Строймашина', механический цех Топкинского мехзавода, Завод химического волокна и многие другие объекты.

С 1978 по 1992 год Трест стабильно увеличивал объемы выполняемых строительно-монтажных работ, расширял спектр строящихся промышленных предприятий, решались более сложные технические задачи.

За годы деятельности 'Трест Кемеровопромстрой' осуществлял строительство не только промышленных объектов, но строил и жилые дома, и объекты социального назначения (детские сады, больницы, административные здания, банки). В 1992 году, в связи с началом перестройки экономики нашей страны и проблемами с бюджетным финансированием строительства промышленных объектов, коллектив 'Треста Кемеровопромстрой' встал перед серьезной проблемой выбора дальнейшего пути развития. И направление развития было выбрано.

Для достижения поставленной цели 'Кемеровопромстрой' изучил и успешно освоил современные европейские технологии строительства, в том числе технологию монолитного домостроения. Для этого рабочие и инженерно-технические работники прошли обучение и стажировку в Германии, приобретено оборудование, инструмент и опалубка за рубежом.

В последнее десятилетие активно создается мощная производственная база. Построен собственный бетонный завод, который способен обеспечить не только требуемые высокие технические характеристики раствора и бетона, но и почасовой график поставки на строительную площадку.

Построен деревообрабатывающий завод, оснащенный итальянским оборудованием и использующий зарубежные технологии обработки древесины. Деревообрабатывающий завод 'Финестра' производит оконные блоки, соответствующие европейским стандартам, с тройным остеклением, пыле- и звуконепроницаемые, с высокими характеристиками по теплосбережению.

Для оперативного решения вопросов, связанных с проектированием, а также для сокращения сроков проектирования в Тресте создано собственное проектное бюро. Инженеры-проектировщики, работая над проектами совместно с инженерами Германии, приобрели опыт использования передовых конструктивных решений и новых технологий в проектировании.Инженеры-проектировщики используют самые современные методы компьютерного проектирования, что позволяет ускорить разработку проекта и повысить его качество.

Одним из основных направлений деятельности 'Кемеровопромстрой' выбрано жилищное строительство, но не просто домов, а домов повышенной комфортности и качества. То, что Трест берет на себя задачи, начиная с отвода земельного участка, осуществления технических соглашений, разработки проектно-сметной документации до организации строительного производства, осуществления технического надзора, реализации квартир покупателям, позволяет не только ускорить процесс строительства, достигнуть соответствующего уровня качества, но и учесть все пожелания будущих хозяев квартир еще на стадии проектирования. Квартиры в жилых домах, построенных 'Кемеровопромстрой', не имеют конкуренции на рынке недвижимости в г. Кемерово среди жилья подобного уровня.

Кроме строительства жилых домов, Трест исполняет заказы на строительство объектов по договорам с банками, организациями и промышленными предприятиями.

В переходный период экономики у большинства строительных организаций в том числе и у “Треста Кемеровопромстрой” возникли проблемы связанные с дальнейшим финансированием строительства объектов муниципального и федерального заказа. Сокращение заказов было связано со стагнацией экономики страны и влиянием этого процесса на предприятия. В 1990 году в стране был впервые зарегистрирован абсолютный спад производства. Прирост ВВП, сменился сокращением на 2,3%. В 1991 году экономика вплотную приблизилась к катастрофе: ВВП упал на 17%. Дефицитность экономики, выражавшаяся в хронической нехватке сырья, оборудования и потребительских товаров, резко усилилась. Явным проявлением кризиса явились нараставшая инфляция, полный развал государственных финансов, спад производства и ухудшение жизни населения.

В связи с тем, что “Трест Кемеровопромстрой” был ориентирован на осуществление промышленного строительства пришлось провести полную переориентацию на строительство жилья как наиболее конкурентоспособного товара. В условиях нестабильности работы многих предприятий в сфере поставки товаров и материалов для строительства и оказания услуг в строительной сфере, таких как бетонные заводы, тресты по строительству инженерных коммуникаций, субподрядные монтажные организации, управления механизации предприятие было вынуждено разработать программу автономности и замкнутого цикла производства. В данный переходный период трестом были созданы и построены промышленные предприятия максимально обеспечивающие строительный цикл.

Деревообрабатывающий завод 'Финестра'

ДОЗ 'Финестра'- это современное производство оконных и дверных блоков, балконных дверей и различных столярных изделий: половой рейки, вагонки, опанелки, подоконной доски, плинтусов и т.д. ДОЗ 'Финестра' оснащен современным оборудованием итальянского производства, что позволяет производить до 3000 кв.м. в месяц высококачественных оконных блоков евростандарта. Такие окна защищают помещения от сибирских морозов и снижают затраты на обогрев, а также являются отличной защитой от пыли и шума. Вся продукция ДОЗ 'Финестра' изготавливается из экологических материалов: сосна, кедр и др. Окна и двери отличаются надежностью и простотой в эксплуатации.

Производственная фирма 'Бетон'

В связи с необходимостью обеспечения строительства по технологии монолитного домостроения бетоном и раствором с высокими технологическими характеристиками АООТ 'Кемеровопромстрой' в 1991 году был построен бетонный завод и создана производственная фирма 'Бетон'. Сегодня фирма 'Бетон' не только обеспечивает все строительные объекты Треста бетоном и раствором, но и производит широкий спектр железобетонных изделий, а также тротуарную плитку.

Управление механизации

В последние годы своей работы Трест значительно расширил парк строительных машин и механизмов. Сегодня Трест имеет все виды строительной техники, необходимые на строительной площадке, кроме того, собственные грузовые автомашины и бетоновозы, собственное крановое хозяйство. Это позволяет обеспечить эффективное использование строительных машин и механизмов и повысить качество выполняемых работ. Обслуживает технику и выполняет работу с ее использованием высокопрофессиональный коллектив 'Управления механизации'.

Для успешной конкурентной борьбы на строительном рынке жилья необходимо было изменить подход, как к конструктивным особенностям строящихся объектов, так и к качественным характеристикам, на основе экономического подхода к проблемам энергосберегающих технологий.

Для этого в тресте была проделана определённая работа включающая в себя:

1) Создание проектной группы для ускорения сроков проектирования, применения современных технических решений, осуществления строительных работ по методу - параллельное проектирование.

Проектно-конструкторское бюро

Применяемые современные компьютерные программные комплексы расчета и конструирования сооружений MikroFe, STARK ES b EuroStar, использующие нормы России - СНиП, Германии - DIN, и европейский стандарт Eurocode, позволяют достичь высокой достоверности расчетов, добиться повышения надежности сооружений, рационального использования материалов и сократить сроки проектирования, и самое главное - значительно увеличить срок эксплуатации построенных домов.Разработка архитектурных решений зданий с применением современного программного средства АrCON позволяет при проектировании и формировании зданий и помещений сделать возможным пространственное представление архитектурного чертежа, что позволяет находить новые интересные и эффективные объемно-планировочные решения. Разработка и оформление рабочих чертежей в системе AutoCAD повышает качество чертежей и удобство пользования рабочей документацией на строительной площадке. Использование компьютерных программ для расчета и проектирования инженерного оборудования здания позволяет достичь результатов, сокращающих затраты как при строительстве, так и при эксплуатации сооружения.

2) Когда-то работа с кадрами заключалась исключительно в мероприятиях по набору и отбору рабочей силы. Идея заключалась в том, что если вам удалось найти нужных людей, то они смогут выполнить нужную работу. Современные организации, в которых хорошо поставлено дело управления, считают, что набор подходящих людей является всего лишь началом. В то время как большая часть ресурсов организации представлена материальными объектами, стоимость которых со временем снижается посредством амортизации, ценность людских ресурсов с годами может и должна возрастать. Таким образом, как для блага самой организации, так и для личного блага служащих своей организации руководство должно постоянно работать над всемерным повышением потенциала кадров.

Успешная программа по развитию кадров способствует созданию рабочей силы, обладающей более высокими способностями и сильной мотивацией к выполнению задач, стоящих перед организацией. Естественно, что это должно вести к росту производительности, а значит, и к увеличению ценности людских ресурсов организации.

Организации имеют постоянную потребность в обеспечении высокой производительности труда работников. Многие организации при этом заботятся и об общем качестве трудовых ресурсов. Одним из способов достижения этой цели является набор и отбор наиболее квалифицированных и способных новых работников. Однако этого недостаточно. Руководство должно также проводить программы систематического обучения и подготовки работников, помогая полному раскрытию их возможностей в организации.

Дальнейшее развитие науки и техники в строительстве вызывает изменения в технологии воздействия на предмет труда, что, в свою очередь, меняет содержание трудовой деятельности, предъявляет высокие требования к составу и качеству рабочей силы. Возрастает необходимость в компьютерной грамотности, многофункциональном использовании всё большего числа работников, ликвидации экономической безграмотности, особенно в сфере производства и управления строительными организациями. Всё это требует умелого регулирования процессов, связанных с формированием и использованием трудовых ресурсов в строительстве. В значительной мере проблему регулирования решает умелое управление трудовыми ресурсами.

Для работы с новыми технологиями и материалами необходимо было обучить людей. “Трест Кемеровопромстрой” в течении двух лет по договорённости с немецкой фирмой обучал рабочих на строительных объектах в Германии по 2 - 3 месяца. Около 100 рабочих и 20 инженерно-технических работников приобрели необходимые навыки и квалификацию.

3) На следующем этапе для достижения цели было приобретено необходимое технологическое оборудование для строительства жилья из монолитного железобетона, что позволило “Тресту Кемеровопромстрой” кординально улучшить качественные характеристики и в несколько раз увеличить сроки службы данных конструкций.

3. Анализ рынка недвижимости Кемерово

3.1 Методология определения ёмкости потребительского рынка и разработка стратегии работы с сегментами потребительского рынка строительства города Кемерово

Анализ рынка сбыта - это одна из важнейших задач для организации, требующая больших временных и финансовых затрат. Опыт показывает, что основная причина провалившихся со временем коммерческих проектов была связана именно со слабым изучением рынка и переоценкой его емкости. В нашем случае задача заключается в анализе, оценке и сегментации рынка жилья города Кемерово.

Маркетинг объектов капитального строительства (ОКС) - относительно новое направление, несколько обособленное от маркетинговых исследований товарной продукции. Поэтому методы сбыта ОКС как предмета инвестиций, организация маркетинговых исследований, критерии принятия решений обладают своей спецификой по сравнению с общеизвестными методами сбыта готовой продукции и услуг.

Объекты инвестиций представляют взаимосвязанную систему средств производства, основной характеристикой которой являются технология и организация производства. Поэтому реализация ОКС - это сбыт, как правило, комплексного товара, предприятия или объекта инфраструктуры, который определяется наличием у производителя (подрядчика) набора технических средств, решений и опыта, обеспечивающих заказчику экономические преимущества по эксплуатации по сравнению с аналогичными объектами у конкурентов. Экономические преимущества ОКС лежат в основе решения основных стратегических задач маркетинга по выбору рыночного сегмента, будущей готовой продукции отрасли, определения размеров объекта и т.д.

При сегментации рынка необходимо производить разбивку потенциальных потребителей (заказчиков) будущей готовой продукции по географическим, экономическим и другим признакам с целью нахождения более перспективного сегмента для сбыта этой продукции. Важной особенностью маркетинга объектов инвестиций является привлечение соответствующих источников финансирования. В зависимости от размеров сооружаемых объектов могут привлекаться государственные, частные или международные источники финансирования.

Обязательным элементом маркетинга ОКС выступает подрядная организация, ведающая всем процессом сооружения объекта, от деятельности которой зависит достижения оптимальных показателей по экономии материальных ресурсов и сокращению сроков строительства.

Маркетинговые исследования условий сбыта объектов капитального строительства проводятся отдельно в зависимости от отрасли, к которой они относятся, например, исследование условий сооружения объектов машиностроения, химии, энергетики и др. Общая структура проведения маркетинговых исследований рассматривается в такой последовательности:

анализ спроса на ОКС в соответствующей отрасли;

анализ результатов деятельности компании по сбыту ОКС;

анализ конкуренции на рынке ОКС и факторы конкурентоспособности.

Содержание понятия спроса на ОКС включает анализ рынков сбыта, динамики и структуры спроса на эти объекты и сегментацию рынка по критериям перспективного спроса. Если стоит конкретная задача выявления перспектив сбыта для определённых видов предприятий, то следует выбирать объекты аналогичного или близкого характера производства.

Анализ спроса на ОКС в свою очередь распадается на следующие основные этапы: анализ рынков сбыта готовой продукции аналогичных предприятий, анализ динамики и структуры спроса непосредственно на ОКС, сегментация рынка по критериям перспективного спроса на ОКС.

Анализ рынков сбыта объектов капитального строительства должен установить наличие неудовлетворенного спроса на конечную продукцию и место размещения ОКС для удовлетворения этого спроса. Анализ рынков сбыта конечной продукции осуществляется в следующем порядке: определение структуры потребления продукции, анализ и прогноз изменения спроса на продукцию, анализ структуры и динамики производства продукции, определение структуры и степень удовлетворения будущего спроса, анализ ресурсной базы производства и установление потенциальных рынков сбыта.

Для того чтобы провести анализ динамики спроса, необходимо выполнить общую сегментацию рынков сбыта данного вида продукции. В основу сегментации закладывают критерии по типам потребителей и способам потребления продукции. Однако определение существующего спроса на продукцию ещё не даёт ответа на вопрос, каковы дальнейшие перспективы сбыта продукции в том или ином регионе. Нередко в регионе с высоким уровнем первоначального спроса можно предвидеть в обозримой перспективе снижение потребления соответствующей продукции, и наоборот, в регионе, где вообще не требовался конкретный продукт, спрос на него может неожиданно возникнуть. В ходе анализа спроса на продукцию выявляются перспективные рынки сбыта. Для определения действительных возможностей сооружения ОКС следует учитывать существующую структуру производства. Спрос на новые ОКС зависит от наличных производственных мощностей и степени удовлетворения потребностей на перспективу.

Маркетинговые исследования рынков сбыта ОКС ведётся по укрупнённым показателям и основным этапам. На первом этапе выявляется существующая структура производства, её соответствие принципам оптимального размещения. При этом устанавливаются основные критерии эффективности производства, такие, как близость к источникам сырья, энергии, рабочей силы, наличие инфраструктуры и др. Для различных видов производств решающими оказываются, как правило, один - два критерия. В целом анализ оптимальности размещения производства определяется по ограниченному числу факторов, решающими из которых являются близость источников сырья и трудовых ресурсов.

Задача исследования состоит также в том, чтобы выяснить, в каких направлениях осуществляется сбыт продукции и насколько удалён производитель от потребителя продукции. Для этого анализируется не только географическое положение производства, но и основные потоки торговли по видам продукции.

Результаты исследования структуры производства используются на втором этапе для выяснения того, насколько удовлетворён текущий спрос на продукцию и каковы источники его покрытия. При этом подробно анализируется спрос, который покрывается за счёт собственного производства, за счёт импорта и устанавливается величина неудовлетворённого спроса. Подобный анализ позволяет выявить отдельные регионы, где имеется неудовлетворённый спрос на продукцию данного вида.

На последнем этапе анализа выявляются возможности дополнительного наращивания производства за счёт обеспечения более высокой конкурентоспособности товаров. При этом важно определить технический уровень производимой продукции, уточнить степень конкуренции со стороны других изготовителей. В случае ограниченного числа конкурентов и среднего качественного уровня продукции рынок может предоставить широкие возможности для сооружения новых, технически более совершенных предприятий.

Для обеспечения успешного сбыта ОКС необходимо наличие достаточных ресурсов для организации производства. В первую очередь учитываются дополнительные источники сырья и энергоресурсов, степень монополизации источников сырья и энергоресурсов, заинтересованность заказчиков в получении доступа к этим источникам, наличие избыточной рабочей силы и развитой инфраструктуры.

По результатам анализа рынков сбыта конечной продукции выявляются потенциальные рынки сбыта ОКС. Исследования по установлению уровня, структуры и изменения спроса на продукцию, ресурсной базы, структуры и динамики производства позволяют поэтапно сегментировать рынки по степени их привлекательности для производителей и по возможности расширения ассортимента продукции.

Анализ спроса на ОКС и рынков сбыта конечной продукции сводится к созданию классификации потенциально перспективных рынков сбыта, которая служит базой для непосредственного анализа спроса на ОКС.

Анализ структуры спроса на объекты инвестиций проводится по следующим направлениям:

техническое и производственное;

экономическое;

валютно-финансовое;

возможность строительства объекта и его показатели;

форма сбыта ОКС.

Анализ осуществляется на основе данных заключённых контрактов, заявок на торги, показателей действующих предприятий и объектов, находящихся в стадии сооружения. Основная цель - выявить систему предпочтений будущего заказчика, от которого в свою очередь зависит выбор подрядчиком коммерческой и производственной стратегии.

Анализ основных результатов сбытовой деятельности направлен на выявление главных показателей сбыта, характеризующих место компании на рынке. Анализ позволяет получить необходимые данные для сравнения динамики и структуры заказов на оборудование, контрактов на сооружение объектов, оказание различного рода услуг по сооружению ОКС. Этапы анализа таковы: исследование динамики заключения контрактов, изучение эффективности сооружения объектов.

С целью установления динамики заключения контрактов по сбытовым операциям анализируется динамика заключения контрактов по типам строящихся объектов, видам контрактов и способам получения подрядов. Для установления интенсивности изменения сбытовой деятельности при анализе сбытовых операций рассматривается количество заключённых контрактов за прошлые 5-7 лет. Показатель числа заключённых контрактов не может в полном объёме характеризовать сбытовую деятельность компании, но вместе с тем он отражает изменение уровня спроса на объекты, предлагаемые данной компанией. Снижение количества контрактов свидетельствует о понижении конкурентоспособности компании, хотя стоимостный показатель заключённых контрактов может возрасти за счёт увеличения единичной стоимости ОКС по заключённым контрактам. Кроме того, определяется доля компании в общем объёме заключённых контрактов, что позволяет сделать вывод об интенсивности сбытовых операций, приросте спроса, снижении или повышении доли компании в сбытовых операциях на отраслевом рынке. Подобным образом анализируется стоимостный объём контрактов, заключённых компанией. Если число контрактов характеризует интенсивность сбыта, то их общий объём определяет сбытовой потенциал компании, её способность не только расширять объём сделок, но и увеличивать объём работ по каждому из контрактов.

Анализ основных результатов сбытовой деятельности компании завершается исследованием эффективности сооружения объектов. Эффективность деятельности тесно связана с условиями сбыта ОКС и является синтетическими показателями успешной производственной и коммерческой политики компании-подрядчика. Для анализа эффективности сооружения объектов используют различные показатели нормы прибыли. Норму прибыли рассчитывают как отношение валовой или чистой прибыли к валовым капиталовложениям. В ряде случаев применяется показатель прибыли в расчёте на объём продаж. Используется также показатель нормы прибыли, исчисляемый как отношение валовой прибыли к валовым доходам. Исследователь выявляет динамику прибыли компании за предшествующие годы в целом и по отдельным типам объектов и сопоставляет её с аналогичными средними показателями, характерными для рынка. Это позволяет сделать вывод о сравнительном уровне нормы прибыли компании и тенденциях её изменения.

Одним из направлений маркетинговых исследований является анализ конкуренции на рынках, позволяющий уточнить вопросы привлекательности тех или иных рынков, внести коррективы в схему ключевых факторов успеха компании. Разработка любой стратегии фирмы проводится с учётом конкуренции на рынке. В качестве источников информации о деятельности конкурирующих фирм используются официальные данные фирм, материалы публикаций и различные статистические источники. Параллельно обобщается информация, полученная непосредственно на рынках сбыта от сбытовых подразделений фирмы, инженерного персонала, поставщиков и других агентов на рынке. Информация о деятельности конкурентов в последующем систематизируется и поступает в службу маркетинга для окончательного анализа и получения соответствующих заключений и рекомендаций.

Конечной целью маркетинга ОКС является выработка стратегической линии поведения компании на рынке и в производственной сфере. Стратегия компании представляет собой систему мероприятий в области производства и сбыта продукции на долгосрочный период. Стратегический план как минимум составляется на пять лет, но в него ежегодно могут вноситься необходимые корректировки. Выработка стратегии требует создания определённой организационной структуры, позволяющей маркетинговым подразделениям эффективно разрабатывать предложения по планированию деятельности компании и реализации выработанной стратегии. Это связано с решением двух задач по выбору вариантов стратегии и организации и планированию маркетинга.

Для решения первой задачи выбираются варианты, отвечающие перспективам развития рынков сбыта ОКС, а также возможностям и целям компании-подрядчика. Решение второй задачи требует создания системы маркетинговых служб, контролирующих ход реализации стратегических установок. С этой целью разрабатывается и внедряется система стратегического планирования маркетинга, позволяющая компании непрерывно контролировать и управлять деятельностью фирмы.

Компания-подрядчик, осуществляющая маркетинговую деятельность и имеющая в своём распоряжении результаты исследования рынков сбыта ОКС, собственной деятельности и деятельности конкурентов, должна решить ряд задач по определению общих стратегических установок и их материальному обучению.

Маркетинговое исследование рынка ОКС позволяет установить долю компании на рынке, её положение по сравнению с конкурентами и перспективу дальнейшего изменения этих двух показателей. Оно выявляет также уровень и перспективы изменения нормы прибыли компании и позволяет сравнить её с нормой прибыли конкурентов. Конечная цель маркетингового исследования в рамках общей стратегии сводится к повышению (стабилизации или поддержанию) нормы прибыли, к увеличению или стабилизации рыночной доли.

Другой аспект рыночной стратегии - это выбор товара, который подлежит сбыту на рынке. Различают три основных вида рыночной стратегии в отношении товара: стратегия низких издержек; дифференциации; специализации. Стратегия низких издержек принимается тогда, когда компания обладает превосходством перед большинством ведущих конкурентов по уровню низких издержек строительства объектов, что позволяет ей реализовать ОКС по пониженным ценам. Таким образом, компания предлагает всему рынку объекты капитального строительства, не отличающиеся по своим характеристикам от аналогичных предложений конкурентов, за исключением одного фактора - низкой цены.

Стратегия дифференциации выбирается в случае, когда компания обладает общеотраслевыми ключевыми факторами успеха и по ряду их либо по одному - двум решающим занимает лидирующее положение среди других компаний. Предпочитая стратегию дифференциации, компания решает выделить предполагаемый ею на рынке тип ОКС из совокупности других. При этом компания, как и при стратегии низких издержек, ориентируется на сбыт в масштабе всего отраслевого рынка. К числу факторов дифференциации могут относиться не только характеристики объекта, но и условия сбыта. Дифференциация может производиться по любому ключевому фактору успеха или по нескольким сразу. Факторами дифференциации являются: технология сооружения объекта; способ организации и планирования производственного процесса; мощность предприятия; конструкция продукции или изделия; сроки, качество строительства.

Стратегия специализации принимается в случаях, когда компания не обладает преимуществом перед конкурентами ни в одном из ключевых факторов успеха или имеет преимущество в одном - двух ключевых факторах, но существенно отстаёт от конкурентов по другим факторам. Успех стратегии специализации зависит от большого числа факторов. Поэтому компания, проводящая такую стратегию, должна особенно тщательно прогнозировать возможность проникновения на рынок конкурирующих фирм, обладающих теми же факторами успеха, но предлагающих к сооружению более совершенные объекты. Следует отметить, что стратегия узкой специализации во многом рассчитана на сравнительно короткое время, так как отставание по другим факторам может перекрыть преимущества, которые компания получает по одному из них. Стратегия рыночной специализации характеризуется тем, что из возможных сегментов рынка компания выбирает только один, достаточно узкий.

3.2 Принципы оценки и сегментации потребительского рынка жилья города Кемерово

Специалисты службы маркетинга ”Трест Кемеровопромстрой” в своих исследованиях рынка используют демографический принцип сегментирования рынка заключающийся в разбивке рынка на группы на основе таких демографических переменных, как пол, возраст, размер семьи, этап жизненного цикла семьи, уровень доходов, род занятий, образование и т.д. Демографические переменные - самые популярные факторы, служащие основой для различения групп потребителей. Одна из причин подобной популярности состоит в том, что потребности и предпочтения, а также интенсивность потребления товара часто тесно связаны как раз с демографическими признаками. Другая причина кроется в том, что демографические характеристики легче большинства других типов переменных поддаются замерам. Даже в тех случаях, когда рынок описывают не с демографической точки зрения, всё равно необходимо провести связь с демографическими параметрами.

В основу разделения рынка на сегменты одним из важнейших критериев был принят уровень доходов потребителей. Этот классический приём деления рынка применяется к таким товарам и услугам, как жильё, автомобили, катера, одежда, путешествия.

Определение ёмкости рынка является главной задачей рыночного исследования. Под ёмкостью товарного рынка понимается возможный объём реализации товара при данном уровне и соотношении различных цен. Ёмкость рынка характеризуется размерами спроса населения и величиной товарного предложения. В каждый данный момент времени рынок имеет количественную и качественную определённость, то есть его объём выражается в стоимостных и натуральных показателях продаваемых, а следовательно, и покупаемых товаров.

3.3 Обзор первичного рынка жилья

Рынок новостроек в областном центре переживает сегодня подъём. Ведётся комплексная застройка 11, 12, 12а, 14, 32, 59 микрорайонов. Объём предложения увеличился. На приведённой ниже карте обозначены адреса новостроек, сдача которых планируется в 2011 году. В скобках указано количество квартир. Это далеко не все новостройки, всего в Кемерово строительство ведётся на 57 площадках. Само масштабное строительство ведётся в Заводском районе. И всё стало возможным благодаря принятому коллегией администрации Кемеровской области стратегическому плану застройки города.

Жильё строится с использованием разных конструктивных схем: крупнопанельное домостроение, кирпичное, монолитное, каркасное, системы КУБ-2,5. В 2011 году в г. Кемерово планируется к сдаче в эксплуатацию 25 домов -- это 2,5 тыс. квартир -- 200 тыс. кв. м общей площади, в 2013 -- 3 тыс. квартир -- 250 тыс. кв. м. По данным управления архитектуры, Кемерово обеспечено строительными площадками, на которых можно построить 6 млн. кв. м жилья. Этот ресурс состоит из 4 млн. кв. м свободной площади и 2 млн. кв. м, где сейчас располагается ветхое жильё частного сектора, предполагаемое под снос.

За 6 месяцев 2011 года в областном центре первичный рынок жилья пополнился ещё 146 тыс. кв. м, это 73% от запланированного годового объёма. К строительству привлечены строители из других регионов: томский ДСК, казанская фирма и строители Министерства обороны. Ежегодно объём строительства в Кемерово увеличивается на 10-12%.

Как видно на следующей диаграмме, наибольший прирост показал Центральный район г. Кемерово. В этом районе сейчас осуществляется только точечная застройка -- Солнечная горка и Томский причал. И новое жильё в этом районе рассчитано на состоятельных людей. Именно, в секторе элитного жилья сохраняется платёжеспособный спрос. Поэтому и цены здесь соответствующие. Жильё эконом-класса возводится в районах подешевле: Южный и Радуга. Однако эти микрорайоны не всех устраивают. Тем гражданам, кто не может себе позволить приобретение квартир повышенной комфортности, но хочется жить поближе к центру, поневоле приходится ориентироваться на вторичный рынок. В итоге цены на старые квартиры поднялись до уровня новых. Несмотря на увеличение объёмов строительства в Кемерово, темпы роста цен на первичном рынке жилья ничуть не уступают ценам вторичного рынка. Мониторинг средней цены предложения по районам за последние 12 месяцев, т. р./кв.

Районы	Июль 2010 г.	Июль 2011 г.	Прирост
Центральный	26,8	39,8	45,8%
Ленинский	26,9	33,25	23,6%
Заводский	24,2	27,5	13,6%
ФПК	23,9	31,7	32,6%
Рудничный	20,5	25,75	25,6%

За последние 12 месяцев в областном центре рост цен на первичном рынке жилья составил в среднем по городу около 30 %. За 1 полугодие 2011 года средняя цена предложения в новостройках увеличилась на 18%, в то время как на «вторичке» цены выросли всего на 9%. Недавно стало возможным и приобретение квартир в новостройках по ипотечному кредиту. Это повлияло на спрос в этом сегменте рынка. Кемеровчане, которые могут позволить себе дорогую квартиру в элитном комплексе, выбирают Центральный, Ленинский район, и их не пугает тот факт, что квартиры предлагаются под самоотделку. Всё большее количество состоятельных кемеровчан обращаются к услугам дизайнеров и делают ремонт в своих квартирах по индивидуальному проекту.

Рядовые же горожане на кредитные деньги по-прежнему приобретают не новое жильё, а квартиры вторичного рынка. Реализация квартир под самоотделку, которая сопоставима со стоимостью самой квартиры, склоняет людей, не располагающих достаточным количеством средств, к покупке панельной «хрущёвки».

Другими факторами, влияющими на цены первичного рынка, является рост себестоимости строительства, инфляция. Значительное удорожание новостроек идёт и за счёт прокладки коммуникаций к новым микрорайонам или их замены в уже обжитых местах.

Помимо этого стоимость квартиры в новостройке зависит и от стадии, на которой находится строительство того или иного объекта. Так, например, элитный жилой комплекс «Солнечная горка» начинали продавать по 26 т. р. за кв. м (июль 2011), ближе к окончанию строительства (июль 2011) стоимость квадратного метра достигла 39-40 т. р. Из 229 квартир в продаже осталось шесть. Аналогично квартиры в «Парусе» на начальной стадии строительства предлагались по 29 т. р./кв. м. На сегодняшний день в этом жилом комплексе остались непроданными всего 4 квартиры по цене 35 т. р. за квадратный метр.

Несмотря на все проблемы в строительной отрасли сегодняшняя ситуация на рынке жилья внушает оптимизм: в Кузбассе имеется большой перечень местных строительных материалов, многие строительные предприятия начали обновление своих производственных мощностей, объёмы инвестиций в строительную отрасль постоянно увеличиваются.

3.4 Обзор вторичного рынка жилья г. Кемерово

3.4.1 Анализ вторичного рынка жилья в Кемерово. 1 полугодие 2011 год

В целом 2011 год начался удачнее по сравнению с предыдущим, и ситуация на рынке недвижимости развивалась по привычному сценарию. После новогоднего затишья -- традиционное весеннее оживление рынка недвижимости, сменившееся небольшим спадом с началом периода летних отпусков. Пик покупательской активности был отмечен в феврале и марте 2011года. Это явление, конечно, временное. Лихорадка с постоянным ростом цен за последние 2 года вызвала пресыщение рынка: цены набрали свои максимальные показатели, а желающие вложить деньги в недвижимость уже сделали это. То есть платежеспособный спрос временно удовлетворен.

В 1 квартале 2011 года объём предложения существенно превышал спрос. Покупатели имели возможность выбирать. Непривычно велико было предложение квартир на «чистую продажу».

Динамика объёма предложения на вторичном рынке жилья за 1 полугодие 2011 г.

Активизация рынка привела к сокращению объёма предложения: при отсутствии свежих поступлений на рынок начали реализовываться скопившиеся за полгода квартиры. Большинство людей, которые продают квартиры на вторичном рынке, ничем, кроме этой недвижимости не обладают, поэтому хотят получить максимальную сумму. Квартиры, которые были выставлены в конце прошлого года по завышенной цене, к концу 2 квартала текущего года приблизились к среднерыночным показателям и нашли своих покупателей.

В конце 2010 и начале 2011 года на рынок недвижимости поступило большое количество приватизированных КГТ, владельцы которых первыми начали процесс оформления права собственности на свои «гостинки». И выставили их по такой высокой цене, что в течение 1 полугодия 2011 года цены на КГТ практически не менялись. Средняя цена квадратного метра на данный вид недвижимости в январе превосходила цену квадратного метра в однокомнатных квартирах (где по традиции самый дорогой квадратного метра), а к июню стала сопоставима с ценой квадратного метра в 2-х и 3-х комнатных квартирах.

Общий прирост за 1 полугодие 2011 года средней цены предложения 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья составил 7 % (по отношению к декабрю 2010г.). Причём в первом квартале -- 4,3 %, а во втором -- 2,7 %. Для сравнения: в первом полугодии 2010 года общий рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке составил 10 %, в 2009 этот же показатель составил 21 %).

Динамика средней удельной цены предложения за 1 полугодие 2011 г., тыс. руб./кв. м.

Самый высокий темп роста зафиксирован в марте 2011 года -- 2,4 %, потом, как видно из графика, был период небольшой стабилизации (апрель, май -- по 0,7 и 0,2 % соответственно). В июне, несмотря на снижение покупательской активности, темп роста цен показал 1,8%.

На вторичном рынке жилья стоимость 1 квадратного метра выросла за полгода в однокомнатных квартирах -- 7%, в двухкомнатных квартирах -- на 9%, в трёхкомнатных квартирах -- на 1,5%, в четырёхкомнатных квартирах -- на 8%.

Наиболее нестабильно вели себя цены на четырёхкомнатные квартиры. Средняя цена предложения квадратного метра в этом сегменте то повышалась, то понижалась (в апреле и мае).

Если рассматривать динамику средней цены в зависимости от планировки и района, то здесь на первый взгляд ситуация представляется странной. Наибольший прирост показали полнометражные и полублагоустроенные квартиры. Это объяснимо: стабильным спросом, как правило, обладает качественное и недорогое жильё. В 2011 году акцент сместился на вторую часть этого сочетания: сейчас в явном фаворе, прежде всего, недорогая недвижимость.

Наибольшему изменению подверглись цены на полублагоустроенное жильё в Центральном районе и малокомфортные квартиры в непопулярных районах (Кировский, Радуга). Средняя цена предложения на эту недвижимость выросла на 29%.

В условиях масштабного роста цен дешёвое жильё дорожает быстрее.

Соотношение средней цены предложения квартир различной планировки в декабре 2010 и июне 2011 гг.., тыс. руб.

Рост цен стимулирует и ипотека. Пока человек выбирает квартиру и оформляет необходимые документы, цена на квартиру вырастает. Заёмщик порой вынужден отказаться от сделки. В течение 1 полугодия 2011 возросла доля неиспользованных кредитов -- возвратов, именно по этой причине. Таким образом, по мнению экспертов, ипотека не является панацеей для снижения цен на рынке жилья. Замедлить рост цен может только увеличение предложения, которое невозможно без увеличения объёмов строительства.

Постоянное повышение цен на вторичном рынке жилья провоцирует рост цен и на первичном рынке. Приток «ипотечных денег» разогревает рынок и увеличивает число потенциальных покупателей. По нашим данным цены на строящееся жильё выросли за 1 полугодие 2011 года на 18%, а на готовое жильё всего на 7%.

Часть покупателей стремится к покупке строящегося жилья -- ведь новые дома выглядят привлекательнее, планировки их лучше. В итоге активный интерес к первичному рынку начали проявлять и банки.

Тенденции:1. Повышение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения, и, как следствие, увеличение доли ипотечных сделок в общем объёме.2. Увеличение платежеспособного спроса на рынке вторичного жилья.3. Сокращение объёма предложения.4. Увеличение темпа роста цен.

Итоги:1. Объём предложения за полгода сократился почти вдвое.2. Вторичный рынок жилья продолжает активизироваться.3. Сократился срок экспозиции квартир.4. Средняя цена предложения 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 7% и составила на июнь 2011г.- 29 тыс. руб.

1. Очередная активизация в области покупок и продаж ожидается осенью.2. Увеличится рост спроса и цен на вторичном рынке жилья. Эта тенденция сохранится и продлится как минимум до декабря.3. С уменьшением объёма предложения возникнут проблемы у покупателей, приобретающих жильё с помощью ипотечного кредита: когда растут цены, ипотечные заёмщики становятся неконкурентоспособны. Продавцы будут отдавать предпочтение покупателям с «живыми деньгами».4. За это время цены повысятся ещё примерно на 20% . Разговоры о том, что до конца года цены поднимутся ещё на 50%, считаю провокационными. Продавцы квартир и так действуют на «повышение» -- боятся продешевить. А эти слухи о резком скачке цен, подогревают рынок ещё больше. Квартиры выставляются в агентства недвижимости по максимальной цене, так что и комиссионные уже ставить некуда.

3.4.2 Анализ рынка вторичного жилья 2010 года

Закончился первый квартал 2010 года, наступил весенний сезон, когда традиционно повышается активность на рынке недвижимости, возрастают спрос и предложение. Однако ожидаемого оживления не произошло: на рынке жилья -- затишье. Цены продолжают расти, но больше «по инерции». Предложение жилья на вторичном рынке превышает спрос. Можно сказать, что сегодняшний рынок -- это рынок покупателя. Сегодня выгоднее покупать, чем продавать. Но… покупатели выжидают. Сейчас созданы идеальные условия для проведения альтернативных сделок: большой выбор квартир и стабильные цены. Чего ещё желать взыскательным покупателям?

В целом на рынке всё отчётливее проявляется дефицит спроса. «Стоят» квартиры даже на «чистой продаже». Поэтому покупатели начинают диктовать условия. Продавцы вынуждены даже соглашаться на продажу квартиры через ипотеку, что раньше было крайне нежелательно. Тенденция к стагнации рынка наметилась ещё осенью прошлого года, ноябрь прошёл очень вяло, декабрь тоже не отличался активностью.

В настоящее время при покупке идёт торг на понижение, доходя до 4-5%. Снижение цены на 30-50 т.р. -- скорее правило, чем исключение.

Количество сделок резко сократилось. Одной из причин является вступление в силу нового Жилищного кодекса и, как следствие, приостановление обменов с КГТ. Неопределённое отношение городской администрации к статусу «гостинок» оттолкнуло потенциальных покупателей, которые улучшали свои жилищные условия, меняясь из КГТ на квартиру.

Другая причина -- с рынка ушли инвесторы. 2009 год был отмечен увеличением инвестиций в недвижимость. Люди покупали себе вторые, третьи квартиры, сдавали их в аренду, кто-то просто улучшил свои жилищные условия. Именно этот факт объясняет тот ажиотаж, который наблюдался на рынке жилья весной и летом прошлого года. За последние 2-3 месяца 2009 года отмечено повышение активности продавцов 3-4 комнатных квартир. Одна из наиболее вероятных причин -- отмена льгот по квартплате.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра в Кемерово с 1января по 1 апреля 2010г. на вторичном рынке увеличилась на 6,2%. Это на 3,5% меньше, чем в прошлом году за тот же период. Объём предложения квартир увеличился на 33%.

Средняя цена 1 квадратного метра с начала года в однокомнатных квартирах увеличилась на 8,4%, в двухкомнатных -- на 9,1%, в трёхкомнатных квартирах -- 3,2%, четырёхкомнатных -- на 3,7%.

Динамика средней цены предложения, т. руб./кв. м.

Из графика видно, что к концу февраля цены остановились, исключение составляют лишь 2-х комнатные квартиры, где средняя цена за 1 кв. м увеличилась за март на 7%. В то же время наблюдается понижение цен в марте месяце в Центральном районе: на однокомнатные квартиры на 6,2% и на трёхкомнатные квартиры на 8%. Это обусловлено тем, что жители этого района выставили своё жильё по неоправданно высокой цене. Поэтому к концу марта те продавцы, у кого цены были завышены, вынуждены были их сбросить. Следует отметить, что ранее действительно самым дорогим был центр города. Теперь средняя цена 1 кв. метра квартир в Ленинском районе достигла и даже превысила цены Центрального района. Это видно из следующих графиков.

Динамика средней цены предложения в различных районах, т. руб./кв. м.

Однокомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Трёхкомнатные квартиры

Четырёхкомнатные квартиры

Почему растут цены? Продавцы закладывают в стоимость квартир свои ожидания по поводу повышения цен. Но начало этого года было отмечено традиционным сезонным спадом деловой активности. Уменьшение количества сделок с недвижимостью привело к приостановке роста цен. Хозяева необоснованно «дорогих» квартир должны пересмотреть цены в сторону понижения, если хотят продать свою недвижимость.

Как действовать в сегодняшней ситуации желающим приобрести жильё? Можно самим глобально проанализировать ситуацию, если есть силы и желание. Только следует помнить о том, что чем дольше длится анализ, тем больше за это время вырастут цены. Риэлторы ваши задачи решат гораздо быстрее. Тем более не следует тянуть, если жилищная проблема стоит остро (здесь и сейчас). Уже во второй половине 2010 года ипотека может стать главным фактором роста рынка, повысив цены на недвижимость. Приобрести недвижимость можно будет на более выгодных условиях после введения серьёзных ипотечных программ с низкими процентными ставками, с учётом не только «белых», но и «серых» доходов граждан. Поэтому людям, планирующим приобретение недвижимости, не стоит откладывать покупку, дожидаясь снижения цен. Нужно воспользоваться этим коротким отрезком времени и не тянуть с покупкой именно сейчас, когда цены после безумной гонки наконец-то приостановили свой рост.

Вторичный рынок жилья характеризуется низкой активностью.

Увеличение средних цен незначительно и в большей степени связано с ожиданием продавцов на сезонное повышение активности покупателей.

Объём предложения увеличился с начала года на 33%. Количество квартир на «чистой продаже» растёт.

Средний рост цены за первые три месяца 2010 года находится на уровне -- 2-3% в месяц. В прошлом году прирост составлял 4-6% в месяц.

Количество продавцов может ещё вырасти благодаря увеличению квартплаты.

Число сделок увеличится благодаря развитию кредитных схем приобретения жилья: снижение процентных ставок и увеличение срока кредита.

Рост предложения отразится на сроках реализации недвижимости в сторону их увеличения.

Сокращение обменов с КГТ возможно приведёт к повышению цен на полублагоустроенное жильё и частные дома.

Минувший год был нехарактерным для нашего рынка. Фактически 8 месяцев квартиры «стояли», цены замерли. Такой кризис происходит впервые за 15 лет существования рынка недвижимости.

Эта больше чем полугодовая стагнация была оправдана стремительным ростом цен в позапрошлом 2009 году. Рынок рос до тех пор, пока не достиг предела платёжеспособности граждан. Следует разграничивать два понятия, а именно спрос и платежеспособный спрос. Последний ограничен…. Большая часть платежеспособного спроса была реализована в прошедшем 2009 году, когда мы наблюдали рост цен. 2009 год был отмечен увеличением инвестиций в недвижимость. Те, кто может купить квартиру, уже купил и не одну, или даже не две. Им больше не нужна недвижимость. Одновременно, тот уровень цен, который достигнут на начало текущего года достаточно сужает аудиторию, имеющую и финансовые накопления, и необходимость в приобретении недвижимости, но выпадающей из обоймы из-за высокой стоимости сделки. Данная аудитория вынуждена отложить приобретение недвижимости либо до момента достижения необходимого уровня накопления, либо до момента падения цены за квадратный метр. Падения цен в 2010 году не произошло, поэтому ситуация развивалась по первому сценарию.

С декабря 2009 по декабрь 2010 г. средняя цена предложения 1 квадратного метра увеличилась на 33 % (для сравнения: в 2009 году этот показатель составил -- 95%).

В первое полугодие 2010 г. кемеровский рынок недвижимости переживал не лучшие времена. Заметно упала покупательская активность, продажи шли вяло, а цены либо замерли на месте, либо вообще требовали корректировки вниз. Так в июне и июле был зафиксирован отрицательный прирост средней цены -- 0,5% и 1,5% соответственно.

Если бы осенью рынок не раскачался, то возможно снижение цен было более значительным. В течение всего года колебания цен происходили в пределах 1,5-2%. Стабильность цен не привлекла потенциальных покупателей. Отсутствие покупательского спроса и затоваривание рынка вторичной недвижимости привело к сокращению числа сделок.

Общее количество сделок купли-продажи на вторичном рынке за весь 2010 оказался в 2 раза меньше аналогичных показателей в 2009 году.

Если отсутствие спроса в 1 квартале было традиционным, то во 2 квартале 2010 г. риэлтеры столкнулись с необычным для этого времени года снижением покупательской активности. Многие агентства недвижимости испытывали значительные финансовые трудности. Кое-где не обошлось без сокращения штатов. Руководители других фирм были вынуждены отправить сотрудников в незапланированный отпуск. Крупные фирмы выжили благодаря большому ассортименту оказываемых услуг. Выручила аренда, оценка, коммерческая недвижимость. «Мёртвый сезон» закончился только с приходом осени.

За 3 квартал рынок разогнался, и к концу года, наконец-то, порадовал не только риэлтеров, но и продавцов. Однако предновогоднего ажиотажа не было -- обычная рабочая обстановка. Необходимо отметить, что оживлению рынка в большей степени способствовала областная программа выдачи льготных кредитов. И ещё один немаловажный фактор -- ускорение сроков регистрации в Главном управлении ФРС по КО, благодаря которому выросла доля ипотечных сделок. В 2010 году этот показатель составил около 16% от общего числа сделок купли-продажи на вторичном рынке( по данным фирмы «Связист»).

Всплеск спроса породил повышение цен. Рост цен в разных районах колеблется от 14 % до 43 %. Больше всего выросли цены в Центральном районе: ликвидные квартиры в престижном районе дорожают быстрее. Меньше всего -- в Рудничном и Кировском районах.

Прирост цены квартиры разной площади составил от 17 % до 26 %. Из следующего графика видно, что наиболее приближены к среднерыночной цене 2-х и 3-х комнатные квартиры. Наименьший прирост показали 1-комнатные квартиры -- 17%, хотя именно в этом сегменте самый дорогой квадратный метр.

Сравнение средней цены в квартирах различной площади с среднерыночной ценой предложения

В июне, когда практически во всех сегментах было зафиксировано понижение средней цены, только 2-комнатные квартиры показали положительный прирост. Однако месяц спустя, и они приблизились к среднерыночным показателям. Наиболее нестабильно вели себя цены в сегменте 4-комнатных квартир.

Объём предложения достиг своего пика к концу лета и по отношению к январю увеличился на 95%. Весь год предложение было выше спроса, и только в последние месяцы года ситуация начала выравниваться. За ноябрь 2010 года объём предложения снизился на 22 %, за декабрь -- ещё на 25 %.

Наибольшим спросом в последний месяц года пользовались 2-комнатные «хрущёвки» в Центральном, Ленинском и Заводском районах. Впрочем, они всегда являются лидерами продаж. В сегменте 1-комнатных квартир наиболее популярны были в Центральном районе -- «хрущёвки», а в Ленинском -- квартиры улучшенной планировки. На третьем месте -- 3-комнатные квартиры улучшенной планировки в Ленинском районе.

Динамика объёма предложения за 2010 год

Затянувшаяся стагнация была на руку только покупателям, но они не спешили воспользоваться остановкой роста цен. Очевидно, что цены остановились на таком «заоблачном» уровне, который оказался многим по карману. Цены достигли своего уровня, люди, вложившие деньги в недвижимость -- «инвесторы», спешили избавиться от неё, чем ещё больше усугубили ситуацию.

Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке в городах Сибири, руб./кв. м(данные из газеты «Континент Сибирь» от 29.12.2010)

	Декабрь 2009 г.	Декабрь 2010 г.	Прирост, %
Кемерово	20 290	27 055	33 %
Новосибирск	22 300	30 000	34 %
Омск	14 460	19 365	33 %
Барнаул	15 900	19 600	23 %
Красноярск	16 500	26 000	57 %

Как видно из таблицы, кемеровские показатели не превышают среднесибирских. Прирост цены на кемеровском рынке недвижимости аналогичен росту цен в Новосибирске и Омске.

Не оправдались надежды риэлтеров на массовый выход на рынок приватизированных «гостинок». Доля сделок с КГТ -- невелика. И большого влияния на общую ситуацию не оказала. По-прежнему, этот вид вторичного жилья находится ещё на стадии оформления права собственности. Безусловно, этот факт сдерживает процессы обмена на рынке жилья.

Среди основных тенденций года -- рост доли ипотечных сделок. Банки существенно снизили первоначальный взнос, увеличили максимальный срок кредитования, упростили процесс сбора документов.

Расширение программ льготного кредитования (бюджетники, молодые семьи, под снос ветхого и аварийного жилья).

Отток инвестиционных денег с рынка недвижимости.

Развитие коммерции и малого бизнеса -- в районе открытия новых современных торговых центров цены на жильё выше. Владельцы других квартир, соответственно, реагируют таким же повышением.

В 2010 году рынок вторичной недвижимости переживал необычайный спад покупательской активности. В течение всего года предложение превышало спрос.

Количество сделок на протяжении 9 месяцев резко сокращалось.

Объём предложения за полгода увеличился вдвое.

К концу года повысился спрос, активность, объёмы продаж, а вслед за ними и цены.

Средняя цена 1 квадратного метра к концу 2010 года составила 27 055 тыс. руб. Прирост средней цены -- 33 % (больше прогнозируемого на 13%).

В 2010 г. определился статус КГТ. На рынке вторичной недвижимости появился новый сегмент -- приватизированные «гостинки» и «гостинки» после реконструкции.

Весной увеличится деловая активность, и цены вновь поползут вверх.

Банки заявляют о готовности улучшать условия ипотечного кредитования.

Власти говорят о расширении программ льготного кредитования (работники общественного автотранспорта).

Всё это повлияет на спрос, а он в свою очередь на цены. Прирост средней цены предложения 1 кв. м составит не менее 20% за год.

Анализ рынка вторичного жилья. 3 квартал 2010 года.

Многие участники рынка предрекали повышение активности на рынке осенью, когда обычно повышаются спрос, объёмы продаж, а вслед за ними и цены. Сентябрь закончился. А предчувствие перемен только-только начинает витать в воздухе. Осенью начинается не только учебный год, но и период активных сделок в разных отраслях бизнеса, в частности на рынке недвижимости. Оживление покупателей и продавцов, как правило, приходится на сентябрь и постепенно нарастает ближе к зиме. Ранняя осень становится периодом раскачки, и это касается не только людей, постепенно приходящих в себя после периода жары, отпусков, но и цен.

Многие люди, собиравшиеся решать свои проблемы весной, отложили покупку в ожидании снижения цен, создав, таким образом, отложенный спрос. Между тем, людям по-прежнему нужно решать свои жилищные вопросы: обмениваться, разъезжаться, съезжаться. И до бесконечности решение этих вопросов они откладывать не могут. Фактор отложенного спроса может сработать в ближайшем будущем. Из-за стагнации продаж на рынке появилось большое количество жилья, близкого к готовности, которые всегда пользуются колоссальной популярностью. Должна увеличиться покупательская активность на рынке жилья.

Остановка роста цен в летний период связана, прежде всего, с резким ростом предложения на вторичном рынке жилья. Количество продавцов увеличилось во 2 квартале на 43%, в июле-августе ещё на 3 %, а в сентябре вернулось к майскому показателю.

Сегодня мы видим, что предложение снова начинает сокращаться, и это заставляет ожидать скорый рост цен. Естественно он произойдёт не завтра, вначале просто перестанут торговаться продавцы квартир, а после этого может начаться и подорожание. Сентябрь явился переходным периодом: квартир становится меньше, покупатели становятся активнее, суммы торга снижаются. Конечно, до конца года рост вряд ли будет быстрым и сильным, максимум прирост цены за год составит 15-20%.

Что касается спроса, то за летние месяцы он снизился. Причина кроется в аномальном росте предложения в течение весны и лета. Покупатели, сталкиваясь с тем, что предложение не просто велико, а постоянно растёт, откладывает на время покупку с тем, чтобы посмотреть, не появятся ли более интересные квартиры, не начнётся ли торг на жильё. То есть паузу сделали покупатели, и вслед за ними остановились цены.

Быстрый рост цен летом и осенью прошлого года должен был, в конце концов, остановиться, что и произошло в этом году. При этом надо отметить, что цены не упали, они просто остановились, причём на довольно высоком уровне -- 24-25 тыс. руб. за квадратный метр. Были, конечно, колебания на повышение и понижение, но в пределах 1-1,5%, что говорит о стабильности рынка.

По итогам 3 квартала средняя цена предложения 1кв. м жилья увеличилась на 1,1% (24,59 тыс. руб. за кв. метр), а сначала года -- на 11%. Для сравнения: этот же показатель за аналогичный период в прошлом году составлял 17,4%.

Во 2 квартале наблюдалось снижение темпов роста цен, (в июне-июле -- отрицательный прирост, в августе, сентябре -- 1,2%). В июле цены снизились практически во всех сегментах вторичного рынка жилья. Наиболее устойчивыми к колебаниям цен оказались однокомнатные квартиры -- сред. цена стабильно держится на уровне -- 25,8-26,2 тыс. руб/кв. м. на протяжении полугода. С началом осени цены дружно подтянулись и достигли майских показателей.

Колебания цен в сегменте 2-3-х комнатных квартир объясняются большим диапазоном в разбросе цен. Так, например, цена на 2-х комнатную «хрущёвку» в одном и том же Центральном районе варьируется от 950 тыс. руб. до 1200 тыс. руб., а цена за аналогичную квартиру с «евроремонтом» достигает 1300-1400 тыс. руб.

На следующем графике видно, насколько цены в 1-2-3-4 комнатных квартирах отличается от общерыночной средней цены предложения. Самыми «дорогими», по-прежнему, являются однокомнатные квартиры, средняя цена в них за квадратный метр на порядок выше остальных и в целом по городу. Двух и трёхкомнатные квартиры наиболее приближены к общегородским показателям. Вследствие того, что четырёхкомнатные квартиры наименее востребованы, то и цена предложения в этом сегменте намного ниже общегородской.

Если рассматривать динамику средней цены в зависимости от района, то наиболее высокий рост цен в 3 квартале наблюдался в Центральном и Кировском районах (4,5% и 4,3% соответственно). По отношению к общегородской средней удельной цене 1 кв. м самыми дорогими районами являются Центральный, Ленинский районы и р-н ФПК, что закономерно.

Можно говорить об окончании затишья на вторичном рынке жилья. К концу квартала наблюдалось повышение активности покупателей.

Объём предложения, увеличивающийся всё лето, за первый осенний месяц снизился на 5%.

Цены стабилизировались -- прирост за квартал составил 1% (в пределах статистической погрешности), темпы роста цен снизились.

Отсутствие на рынке приватизированных КГТ является фактором, сдерживающим вторичный рынок, ввиду нехватки недорого жилья небольшой площади.

К концу года на рынке произойдёт подъём по всем показателям: увеличится спрос, повысятся цены, сократится время экспозиции квартир.

Если рост цен останется на прежнем уровне, к концу года он составит 20%.

С выходом на рынок владельцев приватизированных «гостинок» появится возможность приобретения их в собственность на общих основаниях.

Июньское понижение цен на фоне затоваривания рынка.

Анализ рынка вторичного жилья. 2 квартал 2010 года

Итак, цены вторичного рынка продолжают повышаться на уровне -- 2-3% в месяц при отсутствии спроса на рынке жилья. Однако темпы роста цен снизились -- так, например, в апреле цены выросли на 3%, в мае всего на 1,8%, а в июне даже понизились на 0,5%. По итогам 2 квартала средняя цена предложения за 1 квадратный метр в г. Кемерово увеличилась на 4,6% -- это в два раза меньше, чем в прошлом году за аналогичный период. С начала года прирост составил 9,8%.

Весной все без исключения наблюдали спад покупательской активности. За 2 квартал объём предложения на вторичном рынке вырос на 43%, хотя обычно в это время года сокращается.

Динамика объёма предложений на вторичном рынке жилья, шт.

Дело в том, что все, кто хочет поменять старую квартиру на новую, сначала становятся продавцами. Спрос на новое жильё они только заявляют, а реально становятся покупателями лишь, когда получают аванс за старую квартиру. Соответственно, спрос в начале весны начал снижаться. На фоне этого изменилась политика покупателей. Раньше понравившуюся квартиру нужно было срочно брать, а теперь можно долго выбирать и торговаться. Средний срок продажи квартиры вырос в 2 раза.

Весной наступил мёртвый сезон. Поначалу участникам рынка ещё удавалось уходить от неприятного слова «стагнация», объясняя сложившуюся ситуацию традиционным сезонным спадом деловой активности. Действительно, уменьшение количества сделок с недвижимостью и, как следствие, приостановка роста цен характерны для любого года после новогодних праздников. Но сезонное затишье заканчивается уже в середине марта, а на этот раз и приход весны не внёс никаких изменений на рынке жилья.

После вступления в силу 1 марта нового Жилищного Кодекса рынок недвижимости наводнился противоречивыми слухами о предстоящем статусе КГТ, в то время как местная администрация определяла своё отношение к этому виду жилья. Практически на полгода был исключён из процесса обменов сегмент этого недорого жилья. Были приостановлены разъезды многокомнатных квартир на КГТ и др. жильё, и владельцы КГТ, желающие улучшить свои жилищные условия, тоже не смогли осуществить свои намерения. Кемеровский рынок жилья сейчас стабилен. При отсутствии масштабного роста или падения цен разные классы квартир или даже отдельные квартиры дорожают или дешевеют разными темпами, с опережением или запаздыванием по отношению к общегородским показателям. В нынешних условиях такие процессы стали наиболее актуальными. Именно за счёт них уровень цен в одних районах вырос за месяц в 2-3 раза больше, чем в среднем по городу, а в других всё ещё наблюдается снижение ценовых показателей.

Динамика средней цены предложения в различных районах, т. руб./кв. м

Отсутствие покупательского спроса и затоваривание рынка вторичной недвижимости привело к сокращению числа сделок. А попасть в Учреждение юстиции сейчас можно без всяких очередей. Такая ситуация продлится до конца лета. Однако к осени риэлторы ожидают повышения активности покупателей. Сейчас самое благоприятное время для приобретения квартир. Средняя цена 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 1,1%, в двухкомнатных -- на 7,3%, в трёхкомнатных -- на 7,4%, четырёхкомнатных - на 2,8%.

Динамика средней цены предложения, т. руб./кв. м

Видно, что цены на однокомнатные квартиры держатся примерно на одном уровне с февраля месяца, и средняя цена составляет 25-26 т. руб. за 1 квадратный метр. Рост цен на трёхкомнатные квартиры остановился в мае и составляет -- 24 т. руб. за квадратный метр. Средняя цена предложения на четырёхкомнатные квартиры снизилась за 2 квартал на 7% и составила 21 т. руб., т. е. вернулась на февральские позиции. И только двухкомнатные квартиры медленно, но верно продолжают расти в цене -- это единственный сегмент вторичного рынка, где в июне зафиксирован положительный прирост.

Вопреки ожиданиям риэлторов традиционной весенней активизации рынка недвижимости не случилось.

Объём предложения увеличился на 43%, а по отношению к началу года на 89%, что говорит о затоваривании рынка.

Средняя цена предложения повышается, хотя темпы роста замедлились. Некоторые объекты вторичного рынка значительно подешевели. В период неоправданного роста цен недорогие квартиры оказались переоценены. Сейчас их цена просто стала соответствовать их уровню.

Если рост цен останется на прежнем уровне, к концу года он составит 20%.

Осенняя активизация покупателей, связанная с возвращением из отпусков и окончанием садово-огородного периода.

Тот факт, что администрация дала добро на приватизацию КГТ, активизирует процессы обмена недвижимости.

3.4.3 Анализ рынка вторичного жилья Кемерово 2009 года

В преддверии Нового года продолжается начавшийся весной рост цен и спроса на жильё. Средняя цена одного квадратного метра с января текущего года в однокомнатных квартирах увеличилась на 73%, в двухкомнатных - на 64 %, в трёхкомнатных - на 72%.

Динамика средней цены предложения, т. руб./кв. м

	Январь	Февраль	Март	Апрель	Май	Июнь	Июль	Август	Сентябрь	Октябрь	Ноябрь
1-комн.	12,44	12,52	13,93	14,45	14,68	15,39	16,03	16,8	17,48	20,17	21,51
2-комн.	11,04	11,73	11,87	12,12	12,55	12,92	14,28	14,3	15,48	16,55	18,07
3-комн.	10,05	10,76	11,46	11,55	12,14	12,31	13,46	13,46	14,4	16,46	17,23

Положительный прирост цен зафиксирован во всех районах Кемерово для всех типов домов. В Кемерово, как и в любом другом городе, существует градация районов, что отражается на стоимости квартир.

Динамика средней цены предложения в различных районах Кемерово, т. руб./кв. м

Однокомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Трёхкомнатные квартиры

Наиболее дорогими являются Центральный и Ленинский район. Рост цен в Заводском районе объясняется престижностью относительно молодого района ФПК, где особой популярностью у кемеровчан пользуются квартиры улучшенной планировки. Традиционно менее престижным и дешёвым является Кировский район, состоящий в большинстве своём из морально устаревших хрущёвок.

В Кемерово невелика доля нового жилья, в основном на рынке недвижимости фигурирует вторичное. Поэтому людям, разменивающим большую квартиру, приходится покупать две скромных - где-нибудь на окраине. Таким образом, те хрущёвки, на Южном и в Кировском, которые раньше ценились меньше всего, сегодня набирают рейтинг и выравниваются по цене с остальными.

В 1 квартале 2009 года на вторичном рынке жилья произошло небольшое повышение цены предложения - на 10,9 %. Средняя цена предложения 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 11,9%, в двухкомнатных - на 7,5%, в трёхкомнатных - на 14%. К концу марта увеличился разрыв между 1-комн. и 2-комн. квартирами. Разница между ними выросла в два раза.

Пик активности кемеровчан на рынке недвижимости пришёлся на 2 квартал 2009 года. Объём продаж за это время увеличился в два раза. Это и понятно, февраль-март становятся периодом раскачки после новогоднего затишья. В весенний сезон традиционно повышается активность на рынке недвижимости, возрастает спрос и предложение. Во 2 квартале темп роста цен несколько замедлился, средняя цена предложения увеличилась на 9,2%. Средняя цена 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 10,4%, в двухкомнатных - на 8,8%, в трёхкомнатных - на 7,4%.

И вызвано это было не резко улучшившимся благосостоянием людей и не за счёт роста доли ипотечных сделок. На рынок недвижимости вышли граждане, решившие перевести свои накопления из долларов во что-то более осязаемое. Самым надёжным и ликвидным вложением денег население посчитало недвижимость - а именно квартиры на вторичном рынке.

В 3 квартале наблюдается стремительный рост спроса и цен, однако объёмы продаж при этом сокращаются почти вдвое. Прирост средней цены предложения составил 17,4%. Средняя цена 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 13,5%, в двухкомнатных - на 19,8%, в трёхкомнатных - на 16,9%.

Осень по традиции - период активных сделок в разных отраслях бизнеса, в частности на рынке недвижимости. Однако осень 2009 года была отмечена достаточно низкой для этого времени года деловой активностью. Сезонного оживления рынка не произошло, и увеличение средних цен предложения в большей степени связано с ожиданиями продавцов на осеннее повышение активности покупателей. С рынка ушли инвесторы, остальные покупатели выжидают.

В любое время года не пропадает спрос на однокомнатные квартиры, и за счет этого малогабаритные квартиры считаются лучшим способом вложения денежных средств. Цены на них только растут. Спрос на однокомнатные квартиры к началу осени резко вырос: пора, когда жильё активно приобретается для студентов, приехавших из районов. Первый аргумент покупателя - сумма, которой он располагает. Экологией района мало интересуются, состоянием квартиры тоже. Люди просят даже порой - лучше без ремонта, потому что всё равно переделывать на свой вкус.

Динамика прироста средней цены предложения, %

За 11 месяцев текущего года рост цен на кемеровское жильё составил порядка 70%. В первую очередь, он коснулся однокомнатных квартир. В марте средняя цена предложения за 1 квадратный метр в однокомнатных квартирах увеличилась на 11%. Второй скачок цены в этом секторе произошёл в октябре - на 15%.

Цены на двухкомнатные квартиры подскочили в июле месяце - на 10,5%. Осенью прирост цены на двухкомнатные квартиры составил в среднем 6-8%., а с января цена за квадратный метр увеличилась на 64%. Это не помешало двухкомнатным квартирам оставаться лидером по продажам в течение всего года.

Доля проданной общей площади, %

Такой сравнительно небольшой прирост цены на двухкомнатные квартиры связан с большим объёмом количества предложений квартир подобного типа. Их больше предлагается к продаже.

К осени подтянулись в цене и трёхкомнатные квартиры. В октябре положительный прирост цены за 1 квадратный метр составил - 14%. С начала года - 72%. Такой рост цен связан с недостатком предложения трёхкомнатных квартир, особенно популярными являются 3-комн. 'сорокопятки'. По цене они нередко не уступают 3 кв. у/п.

Стоимость 1 квадратного метра жилья на сегодняшний день в центре Кемерова в среднем составляет 22-24 т.р.. Приобрести достойную квартиру доступно далеко не каждому. Казалось бы, и здесь выход найдётся - ипотечный кредит. Однако чтобы получить ипотеку на минимальную стоимость жилья - от 500 т.р. (это 1 квартира на окраине Кемерова), - общий доход семьи должен составлять не менее 20 т.р. Количество ипотечных сделок к концу года не достигло значительной доли, чтобы повлиять на рынок в целом.

К основным причинам повышения цен аналитики относят, как рост экономических показателей и мировых цен на нефть, так и нестабильность доллара. Именно поэтому люди, имеющие возможность пустить свободные средства в рост, не держат их на банковских счетах, а вкладывают в недвижимость. Прибыль легко подсчитать - средняя цена 1 квадратного метра в однокомнатной квартире в январе 2009 г. составляла 12,44 т.р., в конце ноября - 24,19 т.р., прирост цены составил 95%. Таким образом, цены выросли за год почти в два раза. И при интенсивном увеличении цен на жильё, и при их стабилизации люди разъезжаются, съезжаются, обмениваются. В подобной ситуации больше всех выигрывают участники альтернативных сделок, когда люди продают одну квартиру и покупают другую, а количество подобных сделок на вторичном рынке жилья составляет до 60 %. Чтобы провести такую сделку, нередко собирают цепочки из 5-6- квартир, замкнуть которые гораздо легче в условиях стабильных цен.

В городе Кемерово в 2006 году был проведен эксперимент по привлечению средств населения в жилищное строительство путем реализации простых векселей Фонда. В этом же году в городе Кемерово был заселен 127 квартирный жилой дом, строительство которого финансировалось Фондом за счет средств граждан заключивших договора на оплату 50% приобретенного жилья в период строительства и оставшихся 50% в рассрочку в течении 10 лет после заселения.

Продолжается реализация программ по предоставлению займов на улучшение жилищных условий молодым семьям. В рамках этой программы в 2006 году был сдан 96 квартирный жилой дом в городе Кемерово по ул. Космической (генеральный подрядчик АСО “Промстрой”). Также продолжается реализация федеральной целевой программы “Государственные жилищные сертификаты”.

Не осталось без внимания и строительство объектов социально-культурного назначения.

Таблица 3. Ввод в действие объектов социальной сферы

	2006	2007	2008	2009	2010
Общеобразовательные школы, ученических мест	3657	937	1140	983	666
Больницы, коек	58	117	285	47	40
Амбулаторно-поликлинические учреждения, посещений в смену	15	525	510	221	700

В строительной индустрии, промышленности строительных материалов также наметились некоторые положительные сдвиги в части увеличения объемов реализации продукции. По сравнению с предыдущими годами возросли объемы производства цемента (Топкинский цементный завод), кирпича (ОАО Завод строительных материалов г. Ленинск-Кузнецкий), конструкций и деталей из сборного железобетона (ОАО Томь-Устинский ЗЖБК, Завод “Стройиндустрия” г. Новокузнецк, радиаторов и конвекторов (ОАО Завод “Универсал”), мягкой кровли (ТОО “Кузбасскровля” г. Кемерово).

Освоен и внедряется выпуск новых видов продукции - сухие смеси, металлопластиковые трубы.

Наблюдается значительное увеличение удельного веса материальных затрат при сокращении доли затрат на оплату труда. Снижение удельных затрат на оплату труда при одновременном росте объёмов подрядных работ в 2006-2011 гг. сокращении численности занятых позволяет сделать вывод о повышении интенсивности труда в отрасли. Рост удельных материальных затрат может быть обусловлен экстенсивным характером производства на крупных и средних предприятиях отрасли.

Сегодня в условиях несовершенства рынка строительной продукции и услуг особое значение приобретает контроль и надзор за соблюдением требований и условий, связанных с обеспечением прочности и устойчивости зданий и сооружений. Немаловажную роль в системе управления строительным комплексом области играет Центр по ценообразованию в строительстве, который занимается не только мониторингом и анализом цен на основные строительные материалы, определяет индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ, но и активно участвует в нормотворческой работе. В связи с переходом строительного комплекса на новую сметно-нормативную базу, была активизирована нормотворческая работа и проведена подготовка кадров для работы с новой сметно-нормативной базой.

3.5 Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости Кемерово характеризуется ростом объёма предложения качественных торговых площадей за счёт введения в эксплуатацию новых крупных торговых центров и снижения доли торговых площадей нецивилизованных форматов.

В Москве (по данным аналитического агентства RID Anlytics) на тысячу жителей приходится 230 кв. м. торговых площадей супермаркетов и торговых центров, в Новосибирске -- 47 кв. м. в Кемерово -- 41 кв. м. Необходимо заметить, что все вновь построенные и реконструированные торговые центры сконцентрированы в левобережной части Кемерова. В условиях конкурентной борьбы за покупателя, необходимо продумать концепцию торгового центра.

Данные на ноябрь 2010г.	Новосибирск	Кемерово	С-Петербург	Москва
Количество современных торговых центров, отвечающих требованиям.	8	4
Суммарная площадь торговых площадей в современных ТЦ	66300 кв. м.	23564 кв. м.	840000 кв. м.
Площадь торговых площадей в ТЦ на 1000 жителей	47 кв. м.	41 кв. м.	187 кв. м.	230 кв. м.

На сегодняшний день в Кемерово представлены все форматы торговли: организованные рынки, «магазины у дома», крупные торговые центры, оптово-розничные магазины, но их большая часть не отвечает требованиям рынка. Пополнение торговых площадей происходит из двух источников: строительство новых торговых центров (реконструкция бывших заводских корпусов) и за счёт вывода площадей из жилого фонда.

В первую очередь, спрос на новые торговые помещения в Кемерово стимулируют иногородние операторы и международные торговые сети и лишь в последнюю -- местные компании. Так, Красноярская торговая сеть АЛПИ планирует в ближайшие 3 года открыть 18 крупных торговых центров в городах Кузбасса. (Первый такой центр в формате магазина «пошаговой доступности» общей площадью 7 тыс. кв. м начал работать в Кемерово в конце октября -- бывший «Пассаж»). Кроме того, по неофициальным источникам освоение Кузбасса входит в планы московской сети «Мосмарт». Возможно, на интерьерный рынок Кузбасса могут прийти зарубежные игроки (Икея).

Среди торговых площадей особенно ярко проявляется дифференциация помещений по стрит-рейтингу: торговые площади, расположенные вдоль наиболее оживлённых городских магистралей, таких, как проспект Ленина, ценятся гораздо дороже, чем такие же по размеру, но находящиеся на периферии основного пешеходного и транспортного потока.

Средняя цена 1 квадратного метра торговой недвижимости в Центральном районе Кемерова обратно пропорциональна площади помещения. Самыми дорогими являются магазины площадью до 50 кв. метров, дешевле помещения площадью свыше 100 кв. метров, на стоимость которых влияет стоимость перевода из жилого фонда (согласование собственно перевода, проектные работы по реконструкции, ремонтные работы, благоустройство прилегающей территории, сбор подписей на акте Госкомиссии.)

Площадь помещений	Средняя цена 1 квадратного метра
до 50 кв. м	84 т. р./кв. м
50-100 кв. м	57 т. р./кв. м
100-500 кв. м	36 т. р./кв. м

сокращение открытых площадок и перенос торговли в современные здания («Сокол», «Колос»);

увеличение инвестирования в строительство качественных торговых комплексов ( ТРК «Променад-3», «Семёрка», «Сокол», «Континент»);

усиление влияния на рынок иногородних инвесторов;

процесс укрупнения торговли: в августе и сентябре 2010 года открылось сразу 4 объекта крупноформатной торговли (гипермаркет детских товаров «Бананамама» («Лимпопо»), интерьерный гипермаркет «Панорама», ТЦ «Семёрка», и ТЦ «Променад-2», гипермаркет «АЛПИ»). В ближайшее 2-3 года откроется «Променад-3», и ещё один ТЦ от застройщика «Семёрки»;

дальнейшее развитие торговых центров будет идти по пути более жёсткой, ценовой сегментации: для вип-уровня -- отдельный брендовый ТЦ, для мидл-класса -- другой, ниже среднего уровня -- третий;

одним из таких решений доступной ценовой политики является начало реализации программы торговой сети «Домашек» -- магазины формата «У дома» (в октябре открылся первый такой магазин в областном центре в жилом районе Ягуновский).

4.Правовые основы продаж

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике имеются случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'. (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N111-ФЗ)

Указанный Федеральный закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.

Первоначально внесенный проект Федерального закона носил название 'О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья', однако, учитывая, что проект имел самостоятельный предмет правового регулирования, в дальнейшем название было изменено.

До принятия комментируемого Федерального закона с целью приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагалось заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательными и другими нормативными правовыми актами. Это, например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также о совместной деятельности, инвестиционный договор, о долевом инвестировании, долевого строительства, об уступке прав требований и др.

Подобные сделки нередко заключались застройщиками, организациями, которым застройщики передают права требования на строящиеся жилые помещения, а также их посредниками.

Федеральным законом вводится понятие 'застройщик', которое необходимо для обеспечения стабилизации уступки таких прав, поскольку застройщик обладает земельным участком под застройку на праве собственности или аренды, получает разрешение на строительство и имеет первичные права требования от подрядчиков передачи результата строительства. Определение понятия 'застройщик' скоординировано с аналогичным понятием, содержащимся в Градостроительном кодексе РФ.

Основная цель Федерального закона - защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач:

снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства ('проектная декларация');

установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

государственный контроль за долевым строительством;

установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.

С принятием и вступлением в силу комментируемого Закона отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений. Отношения в рамках долевого участия характеризуются большей нормативной урегулированностью, а также достаточной связанностью с деятельностью уполномоченных государственных органов.

Принимая во внимание то, что в рамках данных отношений можно выделить определенные административно-процедурные правила, на отношения долевого строительства должно распространяться действие законодательства об административных процедурах. Административные процедуры - это установленный нормами права порядок совершения управленческих действий и разрешения органами исполнительной власти и должностными лицами конкретных индивидуальных дел, связанных с обращениями частных лиц в сферах, на отношения в которых распространяется действие законодательства об административных процедурах, и направленный на обеспечение максимально эффективного взаимодействия органов исполнительной власти с гражданами, организациями, индивидуальными предпринимателями в целях реализации их прав и законных интересов, которые гарантируются законодательством. Формирующееся российское законодательство об административных процедурах распространяется, в частности, на отношения в сферах:

1) регистрационных производств, в том числе:

регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей;

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания;

2) лицензионных производств;

3) разрешительных производств, в том числе:

выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (строительных разрешений), на эксплуатацию строительных и других объектов или оборудования, а также принятия иных управленческих решений по вопросам инвестиционной деятельности;

обязательной сертификации продукции, работ и услуг;

4) производств по обращениям граждан, в том числе в целях получения документов, имеющих юридическое значение.

В комментируемом Законе законодательно закреплены управленческие действия, разные по своему назначению и юридическому содержанию. В Законе присутствуют общие правила осуществления органами управления регистрационных и разрешительных полномочий, получения застройщиком разрешений, дозволений, предписаний применительно к отношениям в рамках долевого участия.

Для того чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, застройщик обязан, прежде всего, получить разрешение на строительство, а также приобрести земельный участок, на котором будет вестись строительство, в собственность или в аренду и зарегистрировать права на данный участок. После этого застройщик должен посредством опубликования и (или) размещения проектной декларации раскрыть определенную информацию. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. По сути, это разрешительные производства в рамках долевого участия в строительстве.

Далее застройщик заключает с участником долевого строительства определенный вид договора с установленным набором обязательных условий, который подлежит государственной регистрации. Уступка прав требований по договору также подлежит государственной регистрации.

Передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, процедура которой также точно установлена, предшествует еще одно разрешительное производство - ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

В завершение отношений застройщика и участника долевого строительства следует регистрационное производство - государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства.

Кроме того, косвенными основаниями отнесения отношений, возникающих в связи с долевым участием в строительстве по отношению к административным процедурам, следует признать установленные Законом требования к распространению информации о проекте строительства, особенностям рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также нормы о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Принятие комментируемого Федерального закона - серьезный шаг на пути правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также установления гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В то же время на сегодняшний день еще не приняты необходимые нормативные правовые документы, развивающие положения комментируемого Федерального закона, а также не сформировалась практика его применения.

В настоящее время готовится к принятию проект Федерального закона 'О внесении изменений в Федеральный закон 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации', разработанный с учетом предложений профессиональных участников строительного рынка.

В частности, предполагается предоставить строительным компаниям право расторжения договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке (если дольщики нарушают его условия), снизить штрафы и ликвидировать норму, позволяющую физическому лицу не принимать построенную квартиру без объяснения причин.

Продолжается работа по освобождению договоров участия в долевом строительстве от налога на добавленную стоимость, а также исключению солидарной ответственности банков по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства в многоквартирных домах.

5. Описание потребительских свойств и технологии строительства

Монолитное домостроение

Технология монолитного строительства, применяемая трестом, соответствует современным европейским технологиям, что позволяет сократить сроки строительства, гарантируя при этом гибкость, своеобразие архитектурного замысла и более рациональную организацию работ на стройплощадке. Возведение монолитных зданий с несущими внутренними стенами обеспечивает равномерное распределение нагрузок и напряжений по всей конструкции. Монолитные конструкции подземной части домов, несущих стен и перекрытий делают срок эксплуатации домов неограниченным, кроме того, дома данной конструкции морально не устаревают, так как поддаются любой реконструкции и перепланировке.

Технологические особенности выполнения стяжек под полы

При строительстве объектов Трестом выполняются стяжки под полы из 'неопорбетона'. Выполнение стяжек под полы осуществляется при помощи специальных пеногенерирующих установок. В отличие от других существующих в строительстве пенообразователей пеноконцентрат образует пену, более устойчивую при смешивании с бетонной смесью и позволяет получить закрытую пористую структуру бетона, что дает возможность эффективно решать проблемы тепло- и звукоизоляции внутри помещений на строящихся Трестом объектах. 'Неопор' имеет органическое происхождение, химически нейтрален, экологически чист, не содержит хлориды, что является неоспоримым преимуществом с точки зрения защиты здоровья людей.

Кровля

Применение современных конструкций кровли и эластичных материалов позволяют увеличить сроки эксплуатации кровель без ремонта до 15 лет.

Метод строительства 'сухим способом'.

При отделке внутренних помещений жилых домов применяются 'сухие' технологии. Сухие строительные смеси широкой номенклатуры используются для штукатурных и облицовочных работ, выравнивания лицевых бетонных поверхностей, устройства самовыравнивающихся стяжек для полов, сухих безусадочных шпатлевок и декоративных штука-турок. Для отделки стен, устройства межкомнатных перегородок и подвесных потолков используются комплексные системы, включающие в себя стандартные гипсокартонные листы, металлический каркас и комплектующие изделия.Преимущества этих технологий очевидны благодаря их исключительной гибкости и мобильности. Имея в своей основе готовые комплексные системы для сооружения здания, 'сухое' строительство позволяет повышать качество, производительность труда и снижать сроки выполнения работ.

Решение проблем теплосбережения

Особoe внимание уделяется внедрению теплосберегающих технологий, в том числе технологий теплосберегающих фасадных покрытий. Так называемый 'теплый фасад' - это многослойная теплоизоляционная система для утепления наружных стен зданий и сооружений, которая вобрала в себя мировой передовой опыт теплоизоляции. Применение такой теплоизоляционной системы в строительстве и реконструкции зданий, в сочетании с установкой окон с высокими теплосберегающими характеристиками, позволяет уменьшить расход тепловой энергии на отопление, следовательно, сократить эксплуатационные расходы и создать комфорт в помещениях в соответствии с современными требованиями по теплотехнике.Системы теплосбережения в жилых домах, построенных трестом, усовершенствованы с учетом проблем теплосбережения.Специальные пункты с электронной регулировкой теплоносителя и системой учета потребления тепла, радиаторные теплорегуляторы и ряд других мер позволяют в комплексном применении с 'теплым фасадом', окнами, экономить потребление тепла в 2,5-3 раза по сравнению с расходом тепла в типовых жилых домах.

Применение новых технических решений

Дома, построенные Трестом, обладают дополнительными удобствами за счет применения последних технических новинок.

Изменения, внесенные в систему электроснабжения, позволяют получить 3-х фазную сеть повышенной надежности и повысить электробезопасность с установленной мощностью внутри квартир до 30-35 кВт (в 2 раза больше, чем в обычных жилых домах). Система спутникового телевидения позволяет принимать все телевизионные программы с высоким качеством изображения. Совокупность примененных технических решений позволяет подключиться к сети 'Интернет' через спутниковое телевидение, что увеличивает скорость пользования сетью 'Интернет' в 200 раз по сравнению с модемной системой связи.

Преимущества технологий применяемых в АСО ''ПРОМСТОЙ''

Величина теплопотерь через ограждение зависит от теплоизолирующей способности, площади отдельных элементов и ограждающих конструкций в целом. Только через наружные стены потери тепла могут составить 30 - 40%. Эта величина напрямую связана с показателем их термического сопротивления. Естественно, наименьшие потери будут там, где ниже коэффициент теплопроводности материала стены или его сочетание с теплоизоляционным слоем (при одинаковой толщине стены).

“Тёплый дом” - это комплексная строительная система. Она выполняется посредствам нанесения элементных слоёв на основу фасада (стены, простенки, цоколь и т.д.) и последовательного крепления их между собой и к поверхности основы с помощью высокоадгезированных полимерминеральных клеев и механических приспособлений.

Система “Тёплый дом” обеспечивает:

экономию затрат на обогрев здания;

эффективную защиту конструкций дома от воздействия внешней среды;

дополнительную звукоизоляцию;

возможность изменить цветовое и фактурное решение фасадов дома;

увеличение безремонтного срока службы здания.

В результате перечисленных выше мероприятий по сбережению теплоэнергии затраты на отопление 1 квадратного метра жилой площади оказались в 2,95 раза ниже, чем в обычном панельном доме. Такие результаты были получены при тепловизионном сканировании пяти жилых зданий в г. Кемерово, два из которых были обычными панельными домами. Работы проводились совместно с государственным унитарным предприятием ЖКК Кемеровской области (см. таблицу). Сканирование проводилось малогабаритным тепловизором общего назначения с азотным охлаждением марки “ИРТИС-200”.

В результате проведённых мероприятий - применения системы наружной теплоизоляции “Тёплый дом”, перехода на обслуживание строений организацией, заинтересованной в экономии энергозатрат, - увеличены сроки эксплуатации зданий за счёт “эффекта термоса”, при котором все несущие конструкции здания находятся под тёплым фасадом. В этом случае основной фактор разрушения и старения конструкций сводится к минимуму, так как нет резкого колебания температур на конструкции.

Описание технологии выполнения фасадов

1. ”Мокрый фасад”.

Технологическая карта составлена на основании СН 12-101-98 «Технические правила производства наружной теплоизоляции зданий с тонкой штукатуркой по утеплителю» с привязкой к конструкции утеплителя зданий и типовой серии «Утепление стен», разработанной О.П.Р. И.С.Ф. «Новые технологии».

Условия выполнения фасада

Условия работы:

· Фасад выполнять по солнцу (По часовой стрелке)

· При температуре ниже + 5⁰ С работа на фасаде запрещена

· Работать в сильный ветер, дождь, снег и температуре > 35⁰ С запрещена

1. Подготовка основания

Стены проверяются на ровность по рейке длине 2 м, допуск не более 2-х отклонений +- 10 мм.

Выступающие бугры срубить, впадины до глубины 1 см. выровнять клеем № 51; глубиной > 1см., наклейкой тонкого листа полистирола; глубиной более 2 см - полистиролом. Леса для монтажа фасада устанавливаются полностью на всю плоскость стены и на всю высоту здания.

Расстояние от стены до лесов должно быть не менее 25 см.

Настил укладывать по всем этажам лесов. До начала работ подать на каждый этаж лесов напряжение 220 в.

2.Крепление утеплителя

Утеплитель полистирол и минплита «Rockwool» приклеивается клеем №51, а затем закрепляется дюбелями в пластиковой оболочке.

Приготовление клея для утеплителя:

Клей, рецепт №51 в мешках по 25 кг, высыпается в емкость с водой, перемешивается в ведре до однородности, затем выстаивается 5 минут, перед применением еще раз размешивается без разбавления водой.

Срок использования клея зависит от температуры наружного воздуха.

Допуски к утепляемой поверхности
Технические требования	Предельные отклонения	Контроль (Метод, объем, вид регистрации)
Допускаемые отклонения поверхности основания - (при проверке 2-х метровой рейкой)	+- 10 мм	Измерительный, технический осмотр, не менее 5 измерений на каждые 100 м2 поверхности
Число неровностей (плавного очертания) на длине 2 метра	Не более двух

Площадь соприкосновения клея с основанием в установленом положении должна быть 70 %. Толщина маячков в местах максимального отстояния от основания не должна превышать 10 мм. Расход клея 4,5 - Кг. На 1 м² площади стены.

Для крепления утеплителя по низу первого ряда, приклеивается армирующая сетка.Ширина сетки крепления 70-80 см. В роли направляющей может использоваться деревянный брусок.

Плиты клеятся плотно друг к другу. Заделку мелких швов между плитами заполнять пеной через 24 часа после приклейки утеплителя.

На углах здания плиты устанавливаются вразбежку, проемы окон и витражей утепляются в месте мостика холода уплотнительной прокладкой. Резанные куски утеплителя клеюся по всей плоскости контакта.

Установка утеплителя контолируется по вертикали и горизонтали с помощью уровня. Допустимые отклонения +/- 5 мм по 2-х метровой рейке. Перед дюбелированием весь утеплитель по фасаду выравнивается теркой.

Через 24 часа после наклейки утеплителя фасад дюбелируется. Количество дюбелей определяется проектом, в зависимости от ветровой нагрузки.

По газобетонным блокам дюбель устанавливается в гнездо и закручивается до упора, по бетону дюбель забивается молотком до упора. Шляпка дюбеля не должна быть втоплена в утеплитель и выступать более чем на 3 мм из утеплителя.

Допуски при установке дюбелей
Технические требования	Предельное отклонение	Контроль (метод, объем, вид регистрации)
Отклонения диаметра сверления отверстия от проектного	5 % (0,4 мм для диам. сверла 8 мм)	Измерительный, не менее 3 измерений на каждые 100 м2 поверхности. Карта наблюдений
Отклонения глубины сверления отверстия от проектной	10 % (для бетона 4-5 мм; для пенобетона 12 мм)
Отклонения вертикальности сверления отверстия относительно плотности основания	+/- 2%

3. Выполнение основной штукатурки с армированием

Клей, рецепт №51, используется и как армирующая штукатурка. На 25 кг. клея требуется 6 литров воды. Время использования штукатурной смеси 30 минут при температуре 10 - 20⁰ С, при температуре 10 -12⁰ С время схватывания удлиняется до 10-50 минут, а при температуре > 24⁰ С сокращается до 20-15 минут.

До нанесения штукатурки должно быть выполнено:

· Утепление фасада;

· Зачистка швов;

· Заделка стыков плит утеплителя;

· Дюбелирование;

· Все проемы укреплены угловым профилемю

Штукатурка выполняется по всей высоте армируемой поверхности. Армирующая сетка раскатывается сверху до низа здания и втапливается в штукатурку. Нахлест в стыках армирующей сетки по вертикали и по горизонтали должен быть не менее 10 см. Нахлест армирующей сетки делать по ходу работы.

Оконные и дверные проемы обрамляются сетчатым угловым профилем для создания жесткости фасада при температурных изменениях (рисунок 5: правая сорона). По углам проемов накладываются по диагонали усиливающие куски сетки

4. Декоративная штукатурка

До нанесения декоративной штукатурки поверхность основной должна быть выравнена: бугры снимаются стальной теркой, впадины шпатлюются клеем №51.

Декоративная штукатурка (рецепт №50) приготавливается в соотношении: на 1 мешок (20кг) требуется 5 литров воды. Сухая смесь засыпается в воду порциями и перемешивается 5 минут до однородности.

Штукатурка наносится стальным листом, затем растирается по поверхности. Структурирование делается пластмассовой теркой. Для получения одинаковой структуры штукатурки весь участок нанесения декоративного слоя фасада должен выполняться по всей площади участка нанесения одновременно, ровно, без остановок. Открытое время работы 1-1,5 часа, в зависимости от температуры воздуха.

Не допускается на одной плоскости использовать штукатурку из разных замесов, так как это ведет к браку по цвету декоративного слоя.

Наносить декоративную штукатурку только в безветренную погоду при температуре от + 10⁰ С до +22 ⁰ С.

5. Защита от влаги

Через сутки после нанесения декоративной штукатурки, поверхность окрасить составом «бирс-гидрофоб». Состав наносится с помощью валика в один слой. Расход состава - 0,2 литра на 1 м².

6. Инструменты и механизмы

Технологией работ предусмотрены

Средство механизации	Марка, ГОСТ	Назначение, краткая характеристика
Растворосмеситель турбулентный V 80-100 литров		Для приготовления штукатурных составов из сухих смесей
Электродрель с насадкой для приготовления раствора		Для приготовления клеящих составов из сухих смесей. Мощность > 0,6 кВт.
Электроперфоратор	Xilti - TES - 18	Для сверления отверстий. Мощность > 0,5 кВт, двухскоростной, диаметр сверления до 13 мм.

2. ”Твердый фасад” или ”Вентилируемый”

В 2010 году ”Трест Кемеровопромстрой” начал применение новой технологии так называемый ”твердый фасад”, благодоря этой новой технологии фасады можно выполнять круглый год, что позволит не отправлять в вынужденные отпуска работников выполняющие фасады. Основные положения установки систем вентилируемого фасада, система вентилируемого фасада является по своим физико-строительным параметрам наиболее эффективной многослойной системой. Соблюдение технических решений, разработанных для установки ”Краспан ВСт(ВА)” позволяют максимально увеличить эксплуатационный ресурс здания, исключить затраты на ремонт и техническое обслуживание фасада.

Особенности системы вентилируемого фасада :

- за счет разделения функций облицовки, утеплителя и несущей конструкции достигается полная защита здания от действия неблагоприятных погодных факторов

- точка росы выносится за пределы несущих стен, влага, проникающая из стен в утеплитель, а также через открытые места стыков облицовки быстро и без остатка отводится циркулирующим воздушным потоком

- температурные нагрузки несущих стен почти полностью исключены, потери тепла зимой, а также перегрев летом значительно снижаются

Преимущества системы вентилируеиого фасада :

- быстрый монтаж без предварительного ремонта старой стены

- отсутствие ”мокрых” процессов, что дает возможность проводить монтажные работы в любое время года

- возможность произвести локальный ремонт быстро, с минимальными затратами устранять последствия вандализма, аварийи т.п.

- возможность привести здание в соответствие новым строительным нормам и правилам (СНиП).

Также в наших домах, можно выделить основные достоинства:

Повышенная комфортность

- Просторные и современные квартиры с высотой потолков 2 м 90 см

- Свободная планировка квартиры

- ''По - домашнему'' уютные и чистые подъезды

- Детские и спортивные площадки

- Развитая сфера обслуживания

- Телекоммуникации и Интернет

- Электрическая разводка из меди и мощность в сети около 30 кВт

- Двухкамерные стеклопакеты с пластиковым профилем и специальным покрытием

- Постоянный напор подачи воды за счет использования подкачивающих насосов

Экологичные технологии

- Кристально чистая охлажденная питьевая вода за счет использования многоступенчатой системы очистки и подачи ее по отдельному трубопроводу в каждую квартиру, применяется станция комплексной очистки воды Нерей-5, организована система фильтрации, очистка питьевой воды естественным природным методом очистки- методом фильтрации на природных сорбентах, доочистка - последовательное расположение трех слоев природных сорбентов. Фильтр грубой очистки применяется для предварительной очистки поступающей горячей и холодной воды от дисперсных примесей. Получение высококачественной питьевой воды благодаря фильтру тонкой очистки УФ-установка Б-М1/НДЗ.

- Узлы всепогодной регулировки и регуляторы в каждой комнате обеспечивают особый микроклимат квартиры, за счет организации центрального теплового пункта, циркуляционного насоса ''Grundfos'', который позволяет обеспечить температурный график в системе отопления в зависимости от температуры наружного воздуха, через датчик температуры установленного на северной стороне фасада.

- Чистый и свежий воздух в квартире за счет использования системы приточно-вытяжной вентиляции с режимом температурной регулировки и фильтрацией пыли и забором воздуха с высоты более 30 метров. Обеспечение постоянного замещения использованного в помещении воздуха на очищенный уличный, это обеспечивает снижение влажности в квартире, трехкратный воздухообмен, отсутствие сквозняков, снижение энергопотерь.

Неограниченный срок эксплуатации.

- Монолитные конструкции подземной части домов, несущих стен и перекрытий делают срок эксплуатации домов практически безграничным

- Квартиры со свободной планировкой морально не устаревают, так как поддаются любой реконструкции и перепланировке

- Технология «теплого фасада» позволяет добиться не только значительной экономии тепловой энергии, но и, за счет недопущения влаги в ограждающие конструкции дома (кирпич или бетон), гарантирует их долговечную и безремонтную эксплуатацию

- Трубная разводка из металлопласта и меди обеспечивает экологичность и долговечность

Качественное обслуживание

- Круглосуточное видео наблюдение дворовой территории и подъездов

- Современная теплая парковка для автотранспорта с установленным круглосуточным постом дежурных, видео наблюдением, пожарной сигнализацией, вентиляцией и средствами пожаротушения

- Обустройство и поддержание фонтанов, газонов и цветников

- Пожарная безопасность с использованием системы пожарной сигнализации и автоматической системы дымоудаления, во время пожара можно спускаться на лифту, т.к. лифтовая шахта тоже оборудована системой дымоудаления

- Система домофонной связи и возможность управления подъездной дверью из своей квартиры

- Единый диспетчерский центр позволяет оперативно регистрировать и решать заявки жильцов, контролировать работу всех инженерных систем жилого комплекса с использованием информационных технологий

Инвестиционная привлекательность

- Преимущества квартир и жилых комплексов обеспечивают их ликвидность, а следовательно, и инвестиционную привлекательность на долгие годы

- Дополнительные расходы по содержанию лифтов, подъездов и других мест общего пользования, созданию парковой зоны, по работе системы контроля доступа покрываются за счет общей домовой экономии тепла

- Стоимость питьевой воды в 10 раз меньше стоимости анологичной по качеству воды в бутылках.

Можно подвести краткий итог в описании технологии применяемых в АСО ''Промстрой'', а также преимуществ жилых комплексов. В описании преимуществ по сравнению с конкурентами было бы неуместным т.к. большинство технологий применяет только ”Промстой” и внедрение новых технологий продолжается со строительством новых комплексов, т.е. в каждый комплекс закладывается новое техническое решение. Так, например система приточно-вытяжной вентиляции, система дымоудаления, новые экологические решения, и др., больше ни где не применяются, но, не смотря на это, цена за квадратный метр у конкурентов достигает, а иногда даже и превышает цены в АСО ”Промстрой”, несмотря на свои значительные недостатки. Также в АСО ”Промстрой ”, при строительстве жилых комплексов уделяется большое внимание безопасным условиям труда, что несомненно сказывается на стоимости жилья, но строить за счет жизней рабочих в ”Промстрое” не принято, так например чрезвычайный случай произошёл на одной из так называемых ”строек ” Областного центра на пересечении Ленинградского и Шалготарьяна, где в праздничные дни в ноябре, с нарушением всех норм технике безопасности, при разгрузке кирпича с выносной площадки погибло три человека. Хочется думать о том, что такими ”строителями”, будут сделаны выводы в своей деятельности.

6. Маркетинговые структуры на предприятии

В нашей стране вопросам маркетинга уделяется внимание с начала 70-х годов. В 1976 году при Торгово - промышленной палате была организована секция по вопросам маркетинга. Однако в 70-х - 80-х годах предприятия не имели реальных возможностей оперативно реагировать на изменения в спросе, маневрировать ресурсами и производственными мощностями. Правда, использовались некоторые элементы маркетинга: сбор и распространение информации, проведение конъюнктурных и связанных с ними научных исследований, реклама, анализ и прогнозирование рынков. Вместе с тем выводы из этих разработок применялись в основном в ведомствах внешней и очень мало внутренней торговли. Разумеется, нельзя было считать комплексным внедрение маркетинга.

В настоящее время Россия отстаёт в практическом использовании маркетинга, ещё в 1987 году отсутствовали маркетинговые подразделения в промышленности и торговле. Переход к рыночным отношениям является важной предпосылкой развития маркетинга. Предприятия России могут не копируя, а творчески воспринимая и внедряя с учётом своей специфики маркетинг, способствовать борьбе с диктатом поставщика, стимулировать предприимчивость, а также удовлетворение имеющихся потребностей. Маркетинг в системе управления производственно - сбытовой деятельностью предприятия призван всесторонне изучать спрос потребителей, приспосабливать производство к этим требованиям, воздействовать на рынок, на общественный спрос. Перспективными целями маркетинга в России являются:

более эффективное использование производственных мощностей;

стимулирование производства и реализации наиболее необходимых товаров;

дальнейшее развитие форм и методов сбыта товаров в соответствии с требованиями рынка.

Переход промышленных предприятий на организацию своей производственно - сбытовой деятельности на принципах маркетинга должен сопровождаться изменением оргструктуры управления, характера работы, стиля мышления хозяйственного руководства. В настоящее время на предприятиях промышленности происходит перестройка организационных структур управления в связи с формированием рыночной экономики. На многих предприятиях созданы группы маркетинга. Анализ организационных структур управления сбытом на ряде предприятий показал, что для предприятий с массовым и крупносерийным типом производства характерна централизованная система управления сбытовой деятельностью, а для предприятий мелкосерийным и индивидуальным - децентрализованная. Для децентрализованной системы управления сбытом свойственно рассредоточение сбытовых функций по различным службам. Как правило, портфель заказов формируют производственные отделы, а на долю отдела сбыта остаются оперативно - сбытовые функции. Для централизованной системы управления сбытом характерно сосредоточение всех сбытовых функций в отделе сбыта предприятия. В основу построения структуры отдела сбыта, положены товарный и функциональный принципы. Некоторые промышленные предприятия создали небольшие самостоятельные отделы маркетинга. Задачам, стоящим перед промышленными предприятиями в условиях перехода к рынку, в большей степени соответствует централизованная структура управления сбытом с развитыми функциональными подразделениями. Поэтому целесообразно в данный период формировать группы маркетинга в составе отдела сбыта; они выполняли бы наиболее важные маркетинговые функции.

6.1 Структура АСО “Промстрой” и её краткая характеристика

АСО 'Промстрой' создано путём преобразования государственного предприятия - Трест 'Кемеровопромстрой' в соответствии с законом РСФСР 'О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР' от 3.07.91 г., Постановлением Совета министров РСФСР №601 от 25 декабря 1990 г. 'Об утверждении положения об акционерных обществах', и действует в соответствии с Федеральным законом РФ 'Об акционерных обществах' от 25 декабря 1995 г. и Гражданским кодексом РФ от 21 октября 1994 г.

'Трест Кемеровопромстрой' является коммерческой организацией, созданной на основе добровольного объединения граждан, имеющих целью развитие и укрепление делового сотрудничества, осуществления совместных проектов, финансовой помощи и координации совместной деятельности.

“Трест Кемеровопромстрой” включает в себя следующие организации:

ОАО “Промстрой - ЖСК”;

ООО “СУ-3”;

ООО “СУ-4”;

ООО “Строительный инжиниринг”;

ООО “Стройблок”;

ООО “Финестра”;

ООО “Полиформ Бетон”;

ООО “Управление механизации”.

АСО “Промстрой” выполняет функции холдинга. Подобное объединение образуется, когда одно акционерное общество овладевает контрольными пакетами акций других акционерных фирм с целью финансового контроля за их работой и получения дохода на вложенный в акции капитал. В данном случае АСО “Промстрой” является учредителем всех вышеперечисленных ООО и ОАО.

ОАО “Промстрой - ЖСК” выполняет следующие функции:

заказчик - принимает на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная с разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность;

подрядчик - осуществляет по договору подряда или контракту строительство объекта;

проектировщик - проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская деятельность, осуществляет разработку проекта объекта строительства;

функции эксплуатационной организации - сервисное обслуживание объектов стоящих на бюджете предприятия.

ООО “СУ-3” занимается выполнением общестроительных (30%) и отделочных работ (70%) жилых домов и объектов соцкультбыта.

ООО “СУ-4” - общестроительные, монтажные и железобетонные работы так называемое “грубое” строительство.

ООО “Строительный инжиниринг” - весь объём производства составляют отделочные работы.

ООО “Стройблок” - объём работ разделён поровну между общестроительными и отделочными работами.

Создание и функционирование службы МАРКЕТИНГА и выделения из нее ЦЕНТРА ПРОДАЖ.

Выбор и реализация стратегии маркетинга опирается на соответствующую организацию и систему планирования. Выделяется несколько звеньев организационной системы маркетинга:

подразделения по сбору рыночной информации, её обработке и выработке стратегических альтернатив и предложений по стратегии;

службы по планированию маркетинга;

органы, принимающие решения о стратегии маркетинга;

подразделения, осуществляющие реализацию маркетинговой стратегии.

Центром всей маркетинговой работы является отдел сбыта компании-подрядчика, который руководит маркетингом, осуществляет окончательную обработку информации и готовит проекты решений по стратегии. Отделу сбыта непосредственно подчиняются информационные и аналитические подразделения. В свою очередь отдел сбыта работает под руководством и в тесном сотрудничестве с отделом планирования.

Подразделения по сбору и обработке первичной информации включают: органы сбора информации непосредственно на рынках сбыта, в коммерческих центрах и органы сбора информации в самой компании.

Сбор информации осуществляется, как правило, в крупных компаниях, которые пользуются услугами независимых центров (институтов) рыночных исследований. Некоторые компании имеют свои специализированные центры рыночных исследований. Относительно небольшие фирмы обычно ограничиваются сбором информации через своих представителей на рынках различных регионов и в коммерческих центрах.

Подразделение по анализу информации и выработке стратегических альтернатив представлено главным образом центром маркетинговых исследований.

Группа маркетинга отдела сбыта готовит проект предложений по стратегии маркетинга, опираясь на выводы и предложения, подготовленные в самой группе, и аналитический обзор, представленный центром маркетинговых исследований. Этот проект затем корректируется и утверждается начальником отдела сбыта и направляется в плановый отдел.

Отдел планирования маркетинга представлен в виде группы планирования маркетинга, которая занимается составлением планов на год и более длительный период и выносит коррективы в текущие планы по мере изменения условий на рынке.

Предложения, выработанные центром маркетинговых исследований в области стратегии, принимают форму реального плана производственно-сбытовых мероприятий деятельности компании. План стратегии маркетинга включается в общий план компании и составляет его основу, поскольку закладывает главные направления производства и сбыта.

Планирование маркетинга ОКС является важным условием реализации стратегии фирмы. Оно основано на непрерывном анализе поступающей информации, которая используется для принятия стратегических решений в планах производства и сбыта. Система планирования сбыта с учётом маркетинговых исследований предусматривает преимущественную ориентацию на решение долговременных стратегических задач. Кроме того, маркетинговая плановая система требует увязки оперативных планов отдельных подразделений компании со стратегическими плановыми установками.

Существуют две системы планирования маркетинга: жесткая, формализованная система планирования и гибкая, ситуационная. Жесткая система основана на принципе периодического принятия планов с установленным сроком действия. Наиболее распространены среднесрочный (пятилетний) и краткосрочный (годовой) планы. Это позволяет компании иметь чёткие, стабильные критерии деятельности на весьма длительный период. Недостатки системы в том, что она не может вовремя учесть и использовать изменения рыночной ситуации.

Гибкая система планирования устраняет привязку к плановым периодам и может менять деятельность компании достаточно произвольно по мере возникновения изменений на рынке и в самой компании. Она позволяет гибко реагировать на рыночные колебания, но при этом лишает компанию чётких, стабильных целевых установок в деятельности. Сочетание двух систем планирования позволяет совершенствовать разработку пятилетних стратегических и годовых планов. При этом пятилетние планы определяют базовые целевые установки по направлениям деятельности фирмы, а годовые - конкретизируют цели по отдельным рынкам ОКС и типам объектов. Непрерывный анализ поступающей информации в течение всего периода позволяет выявить изменения в условиях сбыта ОКС и выдвинуть предложения по корректировке стратегических установок, заложенных в пятилетнем плане. Кроме того, могут быть внесены изменения и в годовые планы.

Практика маркетингового анализа показывает, что раз в пять лет необходимо проводить глубокие маркетинговые исследования рынков ОКС и вырабатывать предложения по стратегии на следующие пять лет и на очередной год. Ежегодно на базе пятилетнего плана составляются годовые планы, в которых могут быть корректировки целевых установок. Иногда маркетинговый центр даёт рекомендации по изменению основных стратегических установок, что может повлечь за собой изменение пятилетнего и годового планов. При выдвижении глобальных стратегических задач разрабатывают долгосрочные планы на 10 и более лет, которые содержат долгосрочные цели и основные способы их достижения. Разработка и реализация стратегии маркетинга ОКС - непрерывный процесс, предполагающий не только постоянный пересмотр сделанных выводов, но и возможное коренное изменение самих методов и подходов к анализу рынка, организации производства и сбыта.

В 1994 году от одного из предприятий города “Тресту Кемеровопромстрой” был получен заказ на строительство двух жилых домов по улице Тухачевского по принципиально новым технологиям и с использованием материалов повышенного качества. Строительство осуществлялось рабочим контингентом треста под контролем немецких специалистов.

В данный период экономического спада в счёт оплаты за строительство из двух домов один был предложен тресту в качестве оплаты за выполнение СМР по дому принадлежащему заказчику. Перед службами “Треста Кемеровопромстрой” встал вопрос о продаже предложенного объекта капитального строительства. В связи с полным отсутствием опыта продаж, после долгих поисков вариантов инженеры треста выбрали один из предложенных вариантов по обустройству образцово-показательной квартиры в ещё недостроенном доме, используя метод строительства “под ключ”.

В настоящее время этот метод получает широкое распространение. При форме строительства объектов “под ключ” функции заказчика передаются генеральному подрядчику. В этом случае генподрядная строительная организация принимает на себя полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утверждённым проектом, в установленные сроки и в пределах утверждённой сметной стоимости. Это повышает заинтересованность генподрядчика в более экономном расходовании установленного сметного лимита, так как полученная экономия поступает в его распоряжение, упрощается система связей, что способствует повышению оперативности принятия и реализации решений, а в конечном итоге - удешевлению и ускорению строительства.

Как оказалось в последствии это дало существенный эффект в привлечении инвестиций для окончания строительства данного объекта. Анализ поведения покупателей квартир привёл к выводу о правильности выбранной стратегии для привлечения в строительство жилья и о продолжении существования и функционирования “Треста Кемеровопромстрой”.

Оценивая результаты деятельности треста на данном этапе можно сказать, что хотя его действия и были во многом интуитивны, но совпадали с концепциями маркетинга.

В 1996 году в тресте была создана служба маркетинга. Осуществление концепции маркетинга на предприятии требует создания такой организационной структуры, которая позволила бы реализовать эту концепцию. В настоящее время без системы маркетинговых служб, обеспечивающих проведение маркетинговых исследований по изучению перспектив спроса, требований потребителей к свойствам и качеству товара, тенденций этих требований под влиянием изменяющихся условий жизни, производителям трудно выжить в конкурентной борьбе. Конечной целью функционирования маркетинговых служб является подчинение всей хозяйственной и коммерческой деятельности предприятия законам существования и развития рынка. В этом заинтересованы как изготовители, так и потребители продукции.

Организационная структура службы маркетинга

Подразделения службы маркетинга тесно связаны между собой. Каждое из них решает свои задачи, направленные в конечном итоге на определение спроса, удовлетворение требований потребителей, обеспечение сбыта, сервисного обслуживания и ремонта выпускаемой продукции.

Рассмотрим основные задачи и функции подразделений службы маркетинга.

Задачи отдела конъюнктуры рынка, спроса и рекламы продукции.

Разработка краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной стратегии маркетинга.

Исследование факторов, определяющих структуру и динамику потребительского спроса на продукцию предприятия, конъюнктуры рынка. Изучение спроса на продукцию предприятия и разработка долгосрочных, среднесрочных и краткосрочных прогнозов потребности в выпускаемой продукции.

Исследование потребительских свойств производимой продукции и предъявляемых к ней требований со стороны потребителей.

Ориентация разработчиков и производства на выполнение требований потребителей к выпускаемой продукции.

Организация рекламы и стимулирование сбыта продукции.

Для выполнения этих задач осуществляется следующие функции:

анализ и прогнозирование основных конъюнктурообразующих факторов потенциальных рынков сбыта выпускаемой продукции;

анализ коммерческих и экономических факторов, включая финансовое положение потенциальных покупателей, реальный платёжеспособный спрос на выпускаемую продукцию и соотношение спроса и предложения на конкретные виды продукции;

изучение объёмов поставки, технического уровня и качества конкурирующей продукции, её преимуществ и недостатков по сравнению с продукцией данного предприятия; наличие новых рынков сбыта и новых потребителей выпускаемой предприятием продукции;

исследование потребительских свойств производимой продукции и сбор информации об удовлетворении ими покупателей. Анализ соответствия выпускаемой продукции потребностям покупателей;

влияние тенденций в мировом производстве продукции по профилю предприятия;

подготовка предложений по привлечению сторонних специализированных организаций по решению проблем маркетинга, изучение спроса на продукцию, рекламы;

изучение спроса на выпускаемую продукцию, оценка потребности в разрабатываемой и производимой продукции, данных статистической отчётности и др. Анализ и систематизация полученных данных и подготовка их для обработки на ЭВМ;

выявление системы взаимосвязей между различными факторами, влияющими на состояние рынка и объём продаж;

анализ конкурентоспособности продукции предприятия, сопоставление её потребительских свойств, цены, издержек производства с аналогичными показателями конкурирующей продукции, выпускаемой другими предприятиями;

разработка на основе изучения конъюнктуры и ёмкости рынка прогнозов по платёжеспособному спросу на новую и серийную выпускаемую продукцию;

разработка стратегии маркетинга с учётом потребностей в данной продукции, ёмкости рынка, меняющегося платёжеспособного спроса, проникновения на новые рынки сбыта, достижений научно-технического прогресса, конкуренции;

расчёт ёмкости рынка для продукции предприятия;

координация и согласование действий всех функциональных отделов в выработке единой коммерческой политики;

сбор, систематизация и анализ всей коммерческо-экономической информации о потенциальных рынках сбыта продукции предприятия;

создание информационно-статистического банка данных, включая данные по портфелю заказов на поставку продукции, её производству, наличию запасов; использование этих данных для ускорения сбыта продукции;

определение размещения потенциальных потребителей;

определение удельного веса продукции основных конкурентов в общем объёме сбыта на данном рынке;

исследование структуры, состава и организации работы сбытовой сети, обслуживающей данный рынок;

изучение уровня фирменного ремонта и обслуживания и их влияния на сбыт продукции;

организация обратной связи с потребителями, изучение мнения потребителей и их предложений по улучшению выпускаемой продукции, привлечение для этого коммерческих посредников и независимых консультантов. Разработка по результатам изучения мнения потребителей и анализа рекламаций предложений по повышению технического уровня и качества продукции;

анализ методов рассмотрения и удовлетворения претензий и рекламаций, поступивших от потребителей, и осуществление контроля за их полным удовлетворением в установленные сроки;

анализ мотивов определённого отношения потребителей к предлагаемой им продукции;

разработка стратегии рекламы по каждому товару и плана проведения рекламных мероприятий;

организация рекламы при помощи средств массовой информации (газет, телевидения, радио и т.п.). Организация и подготовка статей и информации для журналов, газет, радио. Подготовка исходных материалов для сценария рекламных роликов;

обеспечение наружной, сетевой, электронной рекламы на транспорте;

организация участия предприятия в центральных и региональных отраслевых выставках, ярмарках. Подготовка необходимых документов и материалов.

Организация выставок на предприятии.

разработка предложений по формированию фирменного стиля, организация рекламы с помощью фирменных изделий (плакатов, буклетов, экспресс-информации);

анализ деятельности рекламы, её влияние на сбыт продукции, информированности потребителей о продукции предприятия. Определение эффективности рекламы. Разработка предложений по совершенствованию организации рекламы;

изучение и использование передового опыта рекламы и стимулирования сбыта в стране и за рубежом;

формирование новых потребностей с целью расширения рынка;

разработка предложений по созданию принципиально новой продукции;

разработка предложений и рекомендаций по изменению характеристик, конструкций и технологии производства выпускаемой и новой продукции с целью улучшения её потребительских свойств с учётом мнения пользователей и мировых достижений в этой области. Представление предложений в отделы главного конструктора, главного технолога, другие технологические службы. Участие совместно с ними в определении параметров новых модернизированных технологий;

участие совместно с экономическими, конструкторскими и технологическими отделами в определении себестоимости новых изделий и разработке мероприятий по снижению себестоимости выпускаемой продукции; выявление возможного экономического эффекта у потребителей и суммы прибыли предприятия от продажи новой и выпускаемой продукции;

подготовка предложений и рекомендаций к плану производства продукции предприятия по номенклатуре и количеству исходя из результатов изучения рынка и спроса на конкретные виды продукции.

7. Технологии продаж, взаимодействие структурных подразделений

В 2010 году произошло выделение ''Центра продаж'' в службе маркетинга как самостоятельного отдела, который находится на ул. Соборной, организация центра продаж бала необходима т.к. в связи с расширением своей деятельности службе маркетинга было необходимо уделять больше внимания реализации продукции, нужны были большие площади для организации всевозможных рекламных компаний. Необходимо было организовать рекламные квартиры, чтобы клиенты могли наглядно ознакомиться с продукцией Треста. Возникла необходимость в увеличении штата сотрудников с тем, чтобы клиенты могли получить больше информации о квартирах и комплексе в целом.

В настоящее время рекламные квартиры есть не только в ''центре продаж'', но и на каждом строящемся объекте, также клиенты могут наглядно ознакомиться с инфраструктурой комплекса, или отдельно квартиры, для этого их отведут в цокольную часть дома, где расположена вся система жизнеобеспечения дома, там же находится и единая диспетчерская откуда происходит управление всем домом.

В ''центре продаж'' работают высококвалифицированные специалисты, которые смогут ответить на все вопросы клиентов, смогут рассказать любую технологию по работе комплекса.

Своевременная подготовка и заключение договоров по продаже продукции.

Обеспечение выполнения планов изготовления продукции в сроки в соответствии с заключёнными договорами.

Обеспечение правильного учёта приёмки и отчётности по продукции.

Функции центра продаж:

обеспечение успешной коммерческой деятельности предприятия по сбыту продукции;

подготовка и заключение договоров с покупателями;

составление годовых, квартальных и месячных планов поставок продукции в соответствии с заключёнными договорами;

участие в организации выставок и других мероприятий по рекламе продукции;

участие в изучении спроса на выпускаемую продукцию;

составление заявок на необходимые материалы для осуществления функций сбыта;

правильное применение нормативных актов по поставкам продукции;

составление оперативной и статистической отчётности о выполнении работ по госзаказам, договорным обязательствам и своевременное их представление с объяснительной запиской.

Задачи отдела технического обслуживания выпускаемой продукции.

Фирменное обслуживание выпускаемой продукции.

Организация работ по внедрению прогрессивных технологий ремонта.

Организация информационного обеспечения по внедрению и использованию новой техники.

Человек, приобретая новое современное жильё, рассчитывает и на другой образ жизни, формирует новое отношение к себе, к окружению, к своей жизни.

До середины 1998 года существовал мастерский участок в составе 'Треста Кемеровопромстрой', задачей которого была эксплуатация двух домов в районе ФПК (Тухачевского-43, 45). С ростом числа строящихся домов возникла необходимость создания более эффективной структуры, способной на высоком уровне обслуживать новое жильё. Руководство треста стояло перед выбором - создать свой 'ведомственный РЭУ' или передать жилищный фонд местным органам власти. Были проанализированы оба варианта. Весомым аргументом в пользу первого варианта было очевидное преимущество - органическое сотрудничество двух направлений: строительства и эксплуатации. Таким образом, родился участок эксплуатации жилых домов 'Трест Кемеровопромстрой'.В течение 1999-2011 г.г. в эксплуатацию были переданы жилые комплексы: Ноградская - 19А (14 квартал), ''Серебряные ручьи''- (22 квартал), Ленина - 158 (27 квартал), вместе с ними были сданы пять автостоянок, ''Зеленая околица''(24 квартал), ''Родные берега'', ''Пять звезд''(20 квартал), первая очередь ''Солнечной горки'', ''Планета ФПК''. К концу 2011 года численность работников участка намного превысила 200 человек. ООО 'Жилкомсервис' решает комплекс задач по созданию комфортных условий для проживающих и предоставлению коммунальных услуг. 'Трест Кемеровопромстрой' делегировал предприятию право контроля строительных и монтажных работ, право вносить предложения по изменению проекта, исходя из опыта эксплуатации. Оно принимает участие в работе государственной приёмочной комиссии. В структуру ООО 'Жилкомсервис' входят несколько участков: участок контроля доступа и сигнализации, ремонтный участок, участок благоустройства и озеленения, жилищные участки, диспетчерская служба и административно-управленческий аппарат. Каждый из них выполняет определённые функции: участок контроля доступа и сигнализации занимается обслуживанием и монтажом систем контроля доступа в подъезды и автостоянки (домофоны, видеонаблюдение, кодовые замки) и организацией пропускного режима. Ремонтный участок выполняет текущий ремонт и дополнительные услуги по строительным работам. Участок благоустройства и озеленения работает над созданием индивидуального образа придомовой территории. Руками специалистов этого участка сделаны прекрасные цветочные клумбы и композиции. В каждом микрорайоне организованы жилищные участки со своим обслуживающим персоналом (слесари, дворники, уборщики, дежурные по дому). Благодаря круглосуточной диспетчерской службе, оперативно решаются проблемы срочного и аварийного обслуживания. Стало традицией принимать платежи за квартплату непосредственно в микрорайонах. Для регистрации по месту жительства в паспортно-визовой службе работает паспортист. В настоящее время обслуживаемая площадь превышает 500 тысяч кв. м. В ближайшее будущее предполагается создать собственную ремонтную базу и аварийную службу.

Задачи бюро изучения рынка и спроса.

Исследование факторов, определяющих структуру и динамику потребительского спроса на продукцию предприятия.

Изучение спроса на продукцию предприятия и разработка прогнозов потребности в выпускаемой продукции.

Определение конкурентоспособности продукции предприятия.

Исследование потребительских свойств производимой продукции и предъявляемых к ним потребительских требований.

Ориентация разработчиков и производства на выполнение требований потребителей к выпускаемой продукции.

Функции:

разработка планов исследования конъюнктуры рынка, потребностей, платёжеспособного спроса на выпускаемую продукцию;

анализ и прогнозирование основных конъюнктурообразующих факторов потенциальных рынков сбыта выпускаемой предприятием продукции;

накопление и систематизация информации об объёмах поставки, технологическом уровне и качестве конкурирующей продукции, её преимуществах и недостатках по сравнению с продукцией данного предприятия;

определение динамики значений экономических факторов, влияющих на потенциал спроса на данном рынке;

выбор сегментов рынка для обследования, определение необходимой информационной базы, методов исследований (изучение литературных источников, статистических данных, рассылка анкет, личные опросы);

анализ совместно с отделом главного конструктора конкурентоспособности продукции предприятия, сопоставление её потребительских свойств, цены, издержек производства, других экономических показателей, дизайна с аналогичными показателями конкурирующей продукции, выпускаемой другими предприятиями;

разработка на основе изучения конъюнктуры и ёмкости рынка прогноза по развитию платёжеспособного спроса на новую продукцию и предложений по её производству на длительный срок;

увязка и корректировка данных прогнозов с потенциальными возможностями производства через соответствующие службы предприятия;

исследование структуры, состава и организации работы сбытовой сети, обслуживающей рынки сбыта продукции предприятия;

анализ организации технического обслуживания и его влияние на сбыт продукции. Разработка рекомендаций по повышению качества обслуживания;

организация обратной связи с потребителями. Изучение мнения потребителей и их предложений по улучшению выпускаемой продукции, привлечение для этого коммерческих посредников и независимых экспертов. Анализ рекламаций и их влияние на сбыт продукции. Разработка по результатам изучения мнения потребителей и анализа рекламаций предложений по повышению технического уровня и качества продукции;

подготовка предложений и рекомендаций к плану производства продукции предприятия исходя из результатов изучения конъюнктуры рынка и спроса на конкретные виды продукции;

разработка предложений по изменению характеристик, конструкции и технологии производства выпускаемой и новой продукции с целью улучшения потребительских свойств с учётом мнения пользователей и достижений мирового опыта;

участие совместно с экономическими, конструкторскими, технологическими отделами в определении себестоимости новых изделий и разработке мероприятий по снижению себестоимости выпускаемой продукции, выявление возможного экономического эффекта и суммы прибыли предприятия от продажи новой и выпускаемой продукции;

участие в анализе эффективности рекламы и её влияния на сбыт продукции и разработка рекомендаций по совершенствованию рекламы;

разработка на основе изучения спроса рекомендаций по заключению договоров на выпускаемую продукцию с учётом требований потребителя;

подготовка отчётов, информационных и аналитических материалов по вопросам рынка и спроса на продукцию предприятия.

Координация деятельности отделов маркетинга и коммерческого.

Взаимодействие отдела маркетинга с коммерческим отделом необходимо во избежание ситуации, при которой заказы не могут быть выполнены из-за неожиданной и непрерывной нехватки важных сырьевых материалов и компонентов. Такое положение может создаться в том случае, если отдел маркетинга своевременно не проинформирует специалистов коммерческого отдела о перспективных и заключённых договорах. И наоборот, образование чрезмерных запасов материалов из-за ошибочности прогнозов или из-за того, что отдел маркетинга не сообщил коммерческому отделу об уменьшении потребностей, приводит к замораживанию средств, которые могли бы успешно использоваться по другому назначению.

Координация деятельности отдела маркетинга и финансового отдела.

Отдел маркетинга имеет непосредственное отношение к процессу расчёта издержек и составления смет. Специалисты отдела могут не знать всех тонкостей бухгалтерского дела, но они должны быть подробно знакомы с используемыми методами калькуляции издержек производства и бюджетного контроля, так как отвечают за выполнение сметы и за контроль расходов по маркетингу. О работе отдела маркетинга в конечном счёте будут судить по результатам финансовой деятельности всего мероприятия. Для эффективной реализации общей сметы маркетинга необходимо, чтобы специалисты отдела маркетинга постоянно держали под контролем показатели издержек и прибылей.

Взаимодействие отдела маркетинга с юридической службой.

Специалисты отдела маркетинга должны иметь возможность получить быструю и квалифицированную юридическую консультацию. Имеются законодательные акты и другие официальные документы, относящиеся к разным аспектам хозяйственной и коммерческой деятельности - разработке нового изделия, производству, определению цен, рекламе, условиям продажи и т.д.

Существуют, кроме того, законы и инструкции по патентному делу, регистрации товарных знаков, лицензионным соглашениям а также юридические нормы по вопросам ограничительной торговой практики, монополистических соглашений, покупки и продажи в рассрочку, соглашений и цен и т.д.

Координация деятельности отдела маркетинга с отделом кадров.

Руководители отдела маркетинга особенно заинтересованы в выявлении и найме хороших специалистов. В настоящее время ощущается острая нехватка обученных и опытных специалистов по маркетингу, и поэтому их работа должна хорошо оплачиваться. Лица, отвечающие за приглашение, опрос и выбор возможных кандидатов, должны иметь ясное представление о характере будущей работы соискателя, его статусе, служебных взаимоотношениях с остальными сотрудниками отдела, перспективах роста и необходимой для выполнения данной работы профессиональной и общеобразовательной подготовке, личных качествах, способностях и опыте работы.

Отделу маркетинга необходимо поддерживать тесные контакты с отделом кадров для того, чтобы подготовить чёткое описание должностных обязанностей каждого из сотрудников и требований, которым должны отвечать соискатели. Руководителям отделов маркетинга и кадров необходимо взаимно консультироваться о том, где можно найти кандидатов на должность, где следует поместить объявление о приглашении на работу, как должно быть составлено это объявление и т.д. Характер инструктажа и, если необходимо, программа обучения новых работников также должны вырабатываться совместно отделом маркетинга и отделом кадров. В то время как общий инструктаж обычно проводится отделом кадров, специальная подготовка по вопросам маркетинга является обязанностью отдела маркетинга.

С приобретением первого опыта продажи квартир и созданием службы маркетинга в тресте была разработана стратегия строительства жилья на прямых инвестициях клиентов. Первый опыт был проведен в 1997 году,

по улице Тухачевского трестом было запланировано и осуществлено строительство двух домов под прямые инвестиции клиентов. Учитывая опыт прошлого строительства, отдел маркетинга разработал рекомендации, которые были использованы трестом при проектировании и строительстве и дали положительные результаты. Данные рекомендации заключались в следующем:

применение более рациональных проектных решений по планировкам квартир;

перепроектирование открытых лоджий под “зимние” сады;

использование подвальных помещений под кладовые;

проработка вопросов безопасности жильцов;

увеличение объёма рекламных мероприятий.

В результате работы по данным предложениям трестом в строящихся домах были применены оптимальные планировки квартир с увеличением площади жилых комнат за счёт уменьшения площадей нежилых помещений, таких как коридоры, лоджии, балконы. Построены кладовые-овощехранилища для каждой квартиры. Основным мероприятием рекламирования квартир в данных домах было устройство показательных квартир “под ключ” оборудованных мебелью и другими домашними аксессуарами. В данном случае был применён элементы метода корпоративной рекламы с фирмой ANGELITA.

В дальнейшем в целях уменьшения себестоимости одного квадратного метра жилой площади и снижения его стоимости для покупателей маркетинговой службой треста было рекомендовано, а руководством принято решение о комплексной застройке жильём и объектами соцкультбыта микрорайона № 22 на бульваре строителей общей площадью 100000 квадратных метров. Для успешной продажи данных квартир службой маркетинга была разработана концепция предоставления широкого набора услуг выражающихся в следующем:

1) принятие нестандартных проектных решений

оборудование при ванных комнатах финской сауны;

осуществление зональности квартиры с обустройством второй (гостевой) туалетной комнаты;

обустройство автономного, закрытого внутреннего дворика с элементами ландшафтного дизайна;

строительство подземных гаражей;

планировка квартир по заказу клиентов.

2) расширение и совершенствование сервисных услуг. Построенное жильё поставлено на баланс “Треста Кемеровопромстрой” и организована эксплуатационная служба ООО “Жилкомсервис” в обязанности которой входит

расчёт, рассылка и сбор квартирной платы в удобное время для жильцов;

применение принципов профилактических и “предупреждающих” ремонтов;

устранение аварийных ситуаций;

постоянная переподготовка и обучение кадров;

организация охраны подъездов и подземных гаражей.

3) расширение сферы платных услуг в плане предоставления возможности подключения к кабельному телевидению и сети Интернет.

В результате город получил жилищный комплекс, не имеющий аналогов в Сибири.

Задачи бюро рекламы.

Определение наиболее эффективных направлений проведения рекламы с учётом особенностей выпускаемой продукции и конъюнктуры рынка.

Организация всех необходимых видов рекламы продукции и формирование доверия и уважения к предприятию-изготовителю.

Функции:

определение совместно со специалистами по изучению спроса и по сбыту объектов рекламы и сегментов рынка, на которых необходимо рекламировать продукцию;

выбор и применение наиболее эффективных методов проведения рекламы, учитывающей особенности рекламируемой продукции, а также особенности рынка;

разработка и представление на утверждение планов проведения рекламных мероприятий и планов проведения рекламных компаний по отдельным объектам;

определение совместно с отделом главного конструктора характеристик и экономических показателей рекламируемых изделий и выявление наиболее важных особенностей выпускаемой продукции для проведения рекламы;

организация рекламы при помощи средств массовой информации (газет, журналов; телевидения; радио). Подготовка статей и информационных материалов, сценариев для рекламных роликов, видеофильмов;

организация участия предприятия в центральных и региональных отраслевых выставках, ярмарках. Подготовка необходимых документов и материалов;

разработка предложений по формированию фирменного стиля, организация рекламы с помощью фирменных изделий (плакатов, буклетов, экспресс-информации);

подготовка договоров с рекламными агентствами и другими организациями по проведению рекламы;

изучения и анализ организации рекламы на аналогичных предприятиях в стране и за рубежом и разработка предложений по использованию их опыта;

составление смет затрат на проведение рекламных мероприятий и осуществление контроля за её соблюдением;

анализ действенности рекламы, её влияния на сбыт продукции, информированности потребителя о продукции предприятия. Определение эффективности рекламы.

Наружная реклама.

Одна из наиболее распространённых: щиты, световая реклама, электронные табло, бегущая строка, видеостенды, тумбы, декоративные уличные часы, вывески, указатели, реклама на остановках, перетяжки на дорогах, световые короба на столбах.

Важные параметры: точка обзора (со скольких сторон виден щит) и угол зрения (его необходимо учитывать при проектировании и наклона).

Рекомендуется, чтобы данная реклама должна одновременно и сочетаться с окружающей обстановкой, и выделяться из неё.

Главное - визуальный элемент и слоган, сам текст должен быть сведён к минимуму. Рекламные щиты привлекают внимание, способны лишь заинтересовать, но не убеждать.

Наиболее эффективны щиты в местах ограничения скорости водителей или большого скопления пешеходов.

Реклама в газете.

Читатели читают рекламу так же активно, что и статьи. Помимо этого, рекламные публикации благодаря дизайну и силе графики способны привлечь к себе больше внимания.

Общие правила:

располагать объявления на правой стороне;

размер его должен быть больше, чем основная масса объявлений на данной странице;

если размер небольшой, обязательно набрать слово или заголовок крупным шрифтом;

рамка увеличивает внимание на 30%;

помещать рекламируемое предложение в заголовке;

проиллюстрировать текст фотографией или графикой;

по возможности использовать цвет

по возможности включить в текст аргументы “за”, но не перегружать объявление текстом.

Реклама в журнале.

Отличие журналов от газет более продолжительный срок жизни.

Реклама в журнале играет большую роль в создании доверия потребителей, так как журналы более, чем газеты подходят для длинных текстов. Люди покупают журналы с целью прочитать их, а не узнать последние новости.

Из-за узкой специализации некоторых журналов читатели изучают рекламу с таким же интересом что и статьи.

Реклама в деловых журналах: четкая техническая информация; торговые термины, конкретные варианты решения проблем.

Реклама в журналах для потребителей: доверительный дружеский тон; больше разговорных примеров и эмоциональности; использование широкой цветовой гаммы и фотографий.

Реклама на радио.

Радио - это фон. Оно не требует пристального внимания, человек просто живёт в его присутствии.

Сила рекламы на радио - в её оперативности, повторяемости и краткости. Наиболее эффективная длительность 30 секунд.

Отсутствие понятия “прайм-тайм”, так как радио слушают в течении всего дня.

Рекомендуется давать рекламу одновременно на нескольких станциях.

Возможность создавать любые образы, будить воображение потребителя при минимальных затратах.

Присутствие музыки или иных звуковых эффектов усиливает эмоциональный тон рекламы, что способствует созданию прочных ассоциативных связей.

Реклама на телевидение.

Эта реклама самая дорогая, престижная и массовая. Однако не всегда самая эффективная.

Два преимущества: сочетание звукового и визуального воздействия, я также огромная аудитория.

Даёт возможность продемонстрировать рекламируемый товар или услуги в действии.

Реклама на ТВ хороша для тех, кто намерен создать своей фирме или товару максимально широкую известность.

Также “Трест Кемеровопромстрой” имеет свой сайт в Интернете по адресу E-mail: mailto:info@kemerovopromstroy.ru .

Основные жилые комплексы АСО”Промстрой”

Жилой комплекс 'Мегаполис'

В 2007 году начинается продажа 120 индивидуальных жилых домов в новом жилом комплексе «Мегаполис». Жилой комплекс «Мегаполис» будет располагаться в Ленинским районе города Кемерово - на пересечении бульвара Строителей и улиц Марковцева и Ворошилова. Этот спальный район отличается чистым воздухом и спокойствием. «Мегаполис» будет сочетать в себе как высотные дома, так и комплекс индивидуальных домов с собственной придомовой территорией.

Индивидуальный дом - это своеобразная комбинация городской и загородной жизни, позволяющая использовать все преимущества: близость к городу, городской комфорт и городские удобства. Архитектура дома предполагает 4 этажа. «Нежилая» зона -гостиная, холл, кухня, и «домашняя» зона - спальни, детская, гардеробная. Третья зона - техническая - может включать в себя гараж, мини-мастерскую, технический блок, хранилище для продуктов. Каждый дом имеет гараж, участок земли, помимо личной земли существует общественная территория. Обязательна рекреационная зона - скверик и детская площадка - позволят жителям поселка прогуляться и отдохнуть. Срок сдачи - октябрь 2012 года.

Жилой комплекс 'Лесная поляна '

В близи города Кемерово (10 - 12 км) ведется строительство города - спутника «Лесная поляна», общая площадь которого составит 1 615 га. Проект предполагает малоэтажную комплексную застройку территории разнообразными типами жилых домов (индивидуальные дома, таунхаусы и многоквартирные дома (2-4 этажа), образовательными и медицинскими учреждениями, торгово-развлекательными комплексами, спортивными и рекреационными сооружениями. Ключевыми особенностями планировочной структуры является создание единого центра сообщества; чередование районов средней и низкой плотности застройки; развитие системы открытых парков, скверов, двориков; обеспечение транспортной доступности, как в пределах города-спутника, так и с городом Кемерово.

В настоящее время разрабатывается проект планировки территории города - спутника. В соответствии с планировкой территории выделена первая очередь строительства. Строительство первых домов начнется в 2012 году. Информацию о ценах на жилье и условиях оплаты планируется предоставить в первом полугодии 2012 года.

В настоящее время ведется строительство Технополигона с демонстрационными домами. Цель создания демонстрационных домов - познакомить потенциальных покупателей с различными технологиями малоэтажного строительства, дать им возможность оценить преимущества и особенности того или иного типа дома.

Помимо демонстрационных домов, также ведется строительство Информационного центра, где будет представлена подробная информация о домах, сроках сдачи, ценах, планировках и другая интересующая информация.

В настоящее время ведутся работы по инфраструктуре, строится дорога, соединяющая село «Андреевка» с «Елыкаевской» трассой. Начаты работы по подведению электро- и газоснабжения.

Вся информация по городу-спутнику находится в Центре продаж компании «Промстрой»

Жилой комплекс 'Томский причал'

«Томский причал» - самый престижный жилой комплекс компании «Трест Кемеровопромстрой», который расположен на набережной реки Томь (пересечение ул. Весенней и Притомской набережной). Два современных дома с подземными гаражами - шести и двадцатиэтажный (а также близлежащие дома) - образовывают замкнутый оригинальный охраняемый двор. В каждом подъезде будет установлена домофонная связь, а во дворе - детские игровые площадки, сквер, места отдыха с фонтанами и цветниками. Большие и просторные квартиры с саунами от 90 до 200 кв.м. (2-х, 3-х, 4-х и 5-комнатные) будут сданы в эксплуатацию в 2013году.

Жилой комплекс 'Пять звезд'.Жизнь в звездном формате!'Пять звезд' - это жилой комплекс, который находится в Ленинском районе города Кемерово (пересечение проспекта Химиков с улицами Волгоградской и Ворошилова). Он состоит из пяти огороженных и охраняемых семиэтажных домов, стоящих параллельно друг другу. В каждом доме можно выбрать понравившуюся 1-, 2-, 3-хкомнатную квартиру, а также место-стоянку для вашей машины в подземном гараже, предназначенном для жильцов комплекса. В жилом комплексе 'Пять звезд' применены на практике новые стандарты компании: высота потолков равна 2 м 90 см. Во-вторых, теперь в каждом новом доме устанавливается приточно-вытяжная вентиляция с охлаждением и подогревом воздуха в зависимости от погодных условий.Во дворе комплекса - цветники и парки, клумбы и газоны, детские и спортивные площадки. Также возле домов комплекса будет построен небольшой продовольственный супермаркет, что позволит жителям комплекса делать покупки рядом с домом. Жилой комплекс 'Пять звезд' - живите комфортно!Макет жилого комплекса 'Родные берега'

Этот жилой комплекс, учитывая предыдущий опыт строительства, содержит в себе сразу несколько достоинств - близость к центру города, довольно удачное расположение вблизи с лесопарковой зоной и рекой, обустроенную набережную и детскую площадку, а также большие и комфортные квартиры.

'Родные берега' - жилой комплекс, который состот из нескольких домов. Первый дом - четырехподъездный и девятиэтажный, был построен летом 2009 года. Более 70 просторных квартир обрели своих хозяев . Кроме того, комплекс в основном предназначен для семейных пар и их детей, поскольку в доме будут располагаются только трех- и четырехкомнатные квартиры площадью более 100 кв.м.

Жилой комплекс располагается в центре города - на улице Мичурина на берегу реки Искитим. Рядом находится здание Федерального казначейства, построенного компанией 'Промстрой-ЖСК'. В ходе строительства здесь была очищена река, а также оборудованы набережная и парк, что сделает это место идеальным для отдыха и прогулок.Оригинально обустроенный двор, выходящий на берег реки, с фонтанами и цветниками, детскими и спортивными площадками, построенными в стиле компании 'Промстрой-ЖСК', стали главной достопримечательностью жилого комплекса 'Родные берега'. Поэтому здесь Вы всегда можете провести вечер со всей семьей на свежем воздухе - в парке на берегу реки. Как и в других жилых комплексах компании 'Промстрой-ЖСК' для владельцев автотранспорта здесь построены подземные гаражи. Сауны и спутниковое телевидение, зимние сады и система домофонной связи, отдельный гостевой санузел и домашняя ванная комната, чистые подъезды и лифты европейского исполнения.

Это лишь часть достоинств и преимуществ жилого комплекса 'Родные берега'. Кроме того, во всех квартирах установлена система приточно-вытяжной вентиляции. Поступающий воздух очищается в фильтрах различной конструкции и степени очистки, охлаждается либо нагревается, увлажняется в зимний период, а затем по воздуховодам подается в помещения. Эта современная система способна обеспечить чистым воздухом и создать комфортабельные условия во всем доме для Вас и Ваших детей.

'Солнечная горка'

Первая очередь была слана в 2006 году, сейчас продолжается строительство второй очереди, а также строительство торгово- развлекательного комплекса ''ПРОМЕНАД''.

Комплекс строится в центральной части города на берегу реки Искитимка. Из окон жилого комплекса открывается великолепный вид на Знаменский собор. Восемь видов различных планировок квартир в трех кирпичных домах комплекса удовлетворят любого покупателя. Уникальной особенностью прилегающей к комплексу территории является спортивный городок с несколькими теннисными кортами.

'Солнечная горка' - это жилой комплекс, состоящий из восьми- и девятиэтажного домов. Располагаются они в самом центре транспортных магистралей, так что добраться из этой точки города в любую другую не составит большого труда. Это одно из главных преимуществ жилого комплекса. Все, начиная с неповторимого внешнего фасада до оригинально обустроенного двора 'Солнечной горки' будет продумано и построено так же, как и в других жилых комплексах компании. Детская и спортивная площадки, оригинальные цветники и газоны, фонтаны и удобные скамейки создадут уютный и неповторимый двор жилого комплекса.

Для владельцев автотранспорта во дворе дома будут построены наземно-подземные гаражи. Близкое расположение к центру города и удачное расположение домов, открывающее прекрасный вид из окон жилого комплекса на утреннее солнце - все это делает 'Солнечную горку' довольно уютным местом для проживания.

'Серебряные ручьи'

Комплекс расположен в центральной части Ленинского района. Четыре дома повышенной комфортности и оригинальной планировки образуют замкнутые дворы, уникальные по своим ландшафтам.

'Серебряные ручьи' - жилой комплекс - целый жилой квартал со своей инфраструктурой, построенный компанией 'Трест Кемеровопромстрой'. Это не только интеллектуальный и уникальный жилой комплекс, а новое качество жизни, которое мы создаем именно для Вас! Строительство домов в жилом комплексе 'Серебряные ручьи' на бульваре Строителей было начато в конце 1998 года, три из них уже были сданы уже к 2006 году. Общая площадь построенных домов к этому времени составляет около 21 000 квадратов.

Итак, жилой комплекс 'Серебряные ручьи' находится в одном из лучших районов города Кемерово - на бульваре Строителей, и давно стал 'здешней' достопримечательностью. Комплекс состоит из современных домов, которые связаны между собой и имеют одну общую инфраструктуру. Этот проект - главная гордость компании 'Трест Кемеровопромстрой', в нем воплотились не только мечты жильцов и покупателей квартир, но и наши собственные.

К достоинствам жилого комплекса 'Серебряные ручьи' можно отнести и транспортную доступность, и удобный подъезд к жилому комплексу, и развитую сферу обслуживания - супермаркет, магазины, ресторан, аптека, интернет-кафе и многое другое находятся совсем рядом с домами комплекса.Теплосберегающие технологии строительства и установка окон с высокими теплосохраняющими характеристиками, а также узлы всепогодной регулировки температуры экономят средства и создают микроклимат каждой квартиры. Охрана, круглосуточное наблюдение и система домофонной связи обеспечивают безопасность и спокойствие во всем доме.

Диспетчеризация всего дома осуществляет технический контроль за жилым комплексом. Обслуживающему персоналу, да и Вам при желании известна не только вся информация о температуре, давлении и расходе воды, а также отоплении и вентиляции, но и своевременно происходит оповещение дежурного об аварийном случае или какой-либо ситуации в лифте, на охранном пункте, у Вас дома и пр. Помимо этого интерактивное меню программного обеспечения жилого комплекса 'Серебряные ручьи' фиксирует действия системы и архивирует все происходящее.В каждой квартире сауна и зимний сад, спутниковое телевидение и Интернет, системы вентиляции воздуха и очистки воды… Охраняемая парковка, современное овощехранилище и уютные подъезды - и это неполный список достоинств и преимуществ жилого комплекса 'Серебряные ручьи'. Пожалуй, все-таки самым главным достоинством 'Серебряных ручьев' является уникальный закрытый внутренний двор-сад с оригинальными композициями и ландшафтами, фонтанами и цветниками, лавочками и мостиками, а также детская и спортивная площадки. Здесь Вы всегда можете провести вечер со всей семьей на свежем воздухе и не беспокоиться о безопасности играющих во дворе детей.

'Зеленая околица'

Комплекс построен в далеке от шумных городских дорог в экологически чистом месте Ленинского района. При желании, через несколько минут можно оказаться на берегу реки или в березовой роще.

'Зеленая околица' - это жилой комплекс, состоящий из трех 11-ти этажных монолитных домов, двух шестиэтажных кирпичных домов, а также пяти домов из монолита. Все они имеют одну особенность - располагаются в одном из самых экологически чистых районов города Кемерово. Близость лесопарковой зоны, возможность через несколько минут оказаться на берегу реки или совершить лыжную прогулку в зимнее время… Все это не только объясняет название жилого комплекса 'Зеленая околица', но и раскрывает его преимущества.

Комплекс построен внутри жилого квартала, но неповторимый внешний фасад и оригинально обустроенный двор 'Зеленой околицы' несомненно выделяют дома 'ОАО 'Промстрой-ЖСК'. Для жителей домов - владельцев автотранспорта предусмотрены подземно-наземные охраняемые гаражи-стоянки.

Чистые подъезды, лифты, система домофонной связи, а также наблюдение с помощью камер за двором и фасадом дома... Это лишь небольшая часть достоинств и преимуществ жилого комплекса 'Зеленая околица'. Кроме того, европейская система строительства дает возможность перепланировки жилья и позволяет их владельцам создать неповторимость своей квартиры.

Жилой комплекс “Зеленая Околица” находится на пересечении проспектов Химиков и Комсомольского.

'Ноградская'

Жилой комплекс на улице Ноградской, что в самом центре города Кемерово, состоит из двух больших и комфортных домов. Здесь главным преимуществом является не только расположение и район, но и внутренняя отделка, и оснащение квартир - в каждой сауна, зимний сад, спутниковое телевидение, Интернет и многое другое.

'Жилой комплекс на улице Ноградской, что в самом центре города Кемерово, состоит из двух больших и комфортных домов. Здесь главным преимуществом является не только расположение и район, но и внутренняя отделка, и оснащение квартир - в каждой сауна, зимний сад, спутниковое телевидение, Интернет и многое другое. В каждом доме есть подземные гаражи-стоянки. Совсем рядом - главная площадь города, Главпочтамт, супермаркет 'Бриз'. Дома на улице Ноградской - один из престижных и дорогих жилых комплексов города, построенных ОАО 'Промстрой-ЖСК'.

Бизнес-центр 'Созвездие'

Шестиэтажное здание бизнес-центра находится в деловом центре города Кемерово на улице Н. Островского. Уникальность данного расположения заключается в исключительной тишине и спокойствии при одновременной близости к основным городским улицам и проспектам. С точки зрения престижности района трудно выбрать более удачное место для бизнес-центра, а непосредственная близость ГУВД по Кемеровской области гарантирует безопасность 'Созвездия'.

При создании этого центра ориентировались на московский опыт, используя их идеи и подход - и, во-первых, это требование к арендаторам - однородность бизнеса, долговременность нахождения в помещении и др. На первых двух этажах располагаются банки, помещения на остальных этажах проданы с оформлением права собственности.

Первый кемеровский бизнес-центр - это новизна технологических и планировочных подходов в строительстве, создание улучшенных условий для работников и посетителей, создание деловой атмосферы - все параметры здания работают на формирование имиджа серьезной компании. Именно такие - крупные и серьезные фирмы - располагаются здесь, может быть, поэтому бизнес-центр и называется 'Созвездие'.

При входе посетителей встретит просторный холл, отделанный зеркалами, самыми современными материалами в стильных серо-серебристых тонах и мягкой матовой светло-зеленой подсветкой. Украшением входа и всего первого этажа стал оригинальный фонтан высотой во всю стену.

'Трест Кемеровопромстрой' при строительстве любого объекта стратегически ориентируется на три основных показателя: здание должно быть долговечным, экономичным в эксплуатации и высоколиквидно много лет спустя. В здании установлен большой лифт европейского исполнения. Введены дополнительные мощности по электроснабжению здания, что позволяет гарантировать безопасность использования самого энергоемкого оборудования. Благодаря используемым технологиям в здании мало несущих конструкций и потому больше возможностей для планировки. Бизнес-центр 'Созвездие' имеет идеальное расположение для инженерного обеспечения любых нагрузок по теплоснабжению, электроэнергии, водообеспечению, канализированию. Заполнение оконных проемов будет выполнено европейскими окнами с повышенной пыле- и шумозащищенностью (деревянная рама, двойной стеклопакет, поворотно-откидная фурнитура).

Предусмотрена организация на каждый офис отдельного учета инженерного обеспечения и общую систему погодного регулирования и теплосбережения, что обеспечит существенную экономию денежных средств, связанных с затратами на обслуживание и эксплуатацию. Естественно, что и внутренняя планировка будущих офисов зависит только от пожеланий их владельцев. Также в ближайшее время рядом со зданием планируется построить многоуровневую парковку.

Но здесь же можно и отдохнуть, прогуливаясь по городскому саду, который располагается совсем рядом с бизнес-центром.В бизнес-центре 'Созвездие' созданы все необходимые условия для спокойной работы и процветания бизнеса фирм города. Да и все перечисленное - лишь часть достоинств нового бизнес-центра 'Созвездие', построенного 'Трест Кемеровопромстрой', который по уровню и стилю не уступает лучшим московским, да и зарубежным образцам.

Торговый центр

Осенью 2009 года ОАО 'Промстрой-ЖСК' воплотил в жизнь свой новый проект - было закончено строительство крупнейшего в городе Кемерово торгового комплекса, который расположен на проспекте Ленина напротив кинотеатра 'Юбилейный'.

В областном центре это самый крупный (4 этажа) и современный торговый комплекс, оснащенный по последнему 'слову техники': с эскалаторами и фонтанами, супермаркетами и бутиками, современной отделкой холлов и многим другим. Удобная транспортная развязка и местоположение, современный дизайн здания торгового комплекса ежедневно привлекают множество покупателей. Комплекс уникален не только по своим масштабам, но и по предполагаемому выбору товаров: одежда и обувь, косметика и парфюмерия, мебель и товары для дома, подарки и игрушки, спортивные товары, продукты питания и многое другое. Именно поэтому торговый центр предназначен для посещения его всей семьей. Здесь можно будет не только быстро и с комфортом сделать все необходимые покупки, но и отдохнуть всей семьей в уютном кафе или посидеть с друзьями. А если для детей утомительны долгие походы по магазинам, Вы на некоторое время сможете оставить их в детской игровой комнате.

Торговый центр оснащен новейшими системами вентиляции и освещения, а также спроектирован таким образом, что посетители могут легко сориентироваться, быстро найти необходимый товар, осмотрев при этом максимальное количество магазинчиков и отделов. Арендаторы и собственники же могут быть уверены в том, что их магазинчик, ресторан или кафе не останется в стороне от движения основного потока покупателей - витрины практически всех помещений выходят в холл торгового центра.Широчайший диапазон цен на все товары позволит уверенно чувствовать себя всем покупателям и людям с различным достатком. Автомобильная стоянка-парковка для посетителей комплекса, парикмахерская, туалетные комнаты, а также интегрированные системы управления и обслуживания - все это обязательно будет иметь место в новом торговом комплексе, что сделает его уникальным и единственным в своем роде.

Вывод по оценке эффективности продаж АСО ”Промстрой”.

На основе проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что АСО “Промстрой” эффективно занимается своей деятельностью, является лидером как строитель, так и деволопер, квартиры пользуются спросом, за счет лучших потребительских свойств, проблем с реализацией не возникает т.к. “Трестом”, уделяется большое внимание в этом направлении, связанное с реализацией жилой площади. Благодаря своим потребительским характеристикам и применением новых, технических решений, а также индивидуальным подходом к клиентам можно сказать, что за квартирами “Промстроя” выстраиваются очереди, хочется, чтобы и дальше такая тенденция сохранялась. АСО “Промстрой” является лидером рынка продаж за счёт лучших характеристик выпускаемой продукции, постоянно предлагается что-то новое, что не всегда могут предложить конкуренты, за то цены за квадратный метр предлагают ориентируясь на АСО “Промстрой”, поэтому для ёще более успешной деятельности предлагается повысить цены за квадратный метр в возводимом жилье, для дальнейшего внедрения новых технологий и наращивания темпов строительства.

Заключение

рынок строительство технология продажа

На основе проведённой работы можно сделать вывод о том, что АСО “Промстрой”, в настоящее время является лидером строительства жилья города Кемерово, данная работа показала, что АСО “Промстой”, каждый раз при новом строительстве внедряет новые технологии, по сравнению с конкурирующими организациями, является лидером по потребительским характеристикам, которые нигде больше не применяются. Новые технологии, применяемые в АСО “Промстрой”, позволяют снизить затраты на производство жилых домов. Некоторые технологии, такие как фасад, очень дороги в производстве, что негативно сказывается на балансе подрядной строительной организации (ООО «СУ-4»), но зато выигрывают структурное подразделение треста, занятое эксплуатацией жилья, что в целом по тресту дает выигрыш. За счет новых технологий, которые не применяются в других строительных фирмах, АСО “Промстрой” удерживает лидирующую позицию на строительном рынке г. Кемерово. Поэтому использование новых технологий просто необходимо, но нужно применять их с умом. Не стоит сразу «кидаться» на все новое. Когда появляется что-то новое или усовершенствованное, трест просчитывает свои затраты и возможную прибыль. А затем на совете директоров уже решается применять ли эту технологию или нет. И весь успех треста обеспечивает грамотно организованный менеджмент и маркетинг. В связи с началом развития национального проекта “Доступное и комфортное жилье”, а также системы ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области я считаю, что АСО “Промстрой” должен принять самое активное участие в развитии этого проекта, тесно сотрудничать с Администрацией области и финансово-кредитными организациями, так как в ближайшей перспективе появляется возможность получить новые объёмы производства и увеличить оборотные средства.