Оценка рыночной стоимости торгового помещения

/

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Самарский Архитектурно-Строительный Университет»

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

Курсовая работа

по дисциплине «ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

на тему

Оценка рыночной стоимости торгового помещения

Выполнил: студент

5 курс, гр.ЭК-64

Петров Максим Анатольевич

Проверила:

Научный руководитель

Киреева Екатерина Евгеньевна

Самара 2010

План

Введение

1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения

1.1 Определение задания на оценку

1.2 Выводы и заключение о стоимости

1.3 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1.4 Методические основы проведения работ

1.5 Основные понятия и определения

1.6 Источники информации и полнота исследования

1.7 Процедура и этапы исследования

2. Анализ рынка и позиционирование объекта оценки

2.1 Анализ рынка недвижимости

2.2 Анализ местоположения объекта

3. Определение рыночной стоимости недвижимости

3.1 Описание оцениваемого объекта

3.2 Анализ прав собственности

3.3 Результаты визуального осмотра объекта

3.4 Анализ наилучшего использования

3.5 Расчет рыночной стоимости имущества

3.5.1 Затратный подход к оценке

3.5.1.1 Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства

3.5.1.2 Расчет прибыли предпринимателя

3.5.1.3 Оценка износа

3.5.1.4 Расчет стоимости земельного участка

3.5.2 Сравнительный подход

3.5.3 Доходный подход

3.5.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объекта

Заключение

Библиографический список

Приложение 1

Приложение 2

Введение

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор

имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо

информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального

удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

- срок экспозиции объекта оценки.

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности.

На основании договора №1 от 10. 11 .2010 года ООО «Оценка-Регион» (далее «Оценщик») провела оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (жилое помещение), расположенного по адресу г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28 (этаж 1 из 5), площадью 201,50 кв. м. (далее «Объект оценки»).

Объектом исследования является торгового помещения, находящейся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28.

Предметом исследования работы выступает стоимость объекта оценки.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи оценки:

1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;

2. Сбор, систематизация, обработка и анализ информации;

3. Определение факторов, влияющих на рынок недвижимости;

4. Применение подходов и методов к оценке объекта оценки;

5. Согласование результатов оценки;

6. Оформление результатов в отчёт об оценке объекта оценки.

Работа по оценке была проведена в соответствии с вышеназванным договором, в соответствии с требованиями, изложенными в Федеральном законе от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другими нормативно-распорядительными актами, а также обычаями делового оборота.

1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения

1.1 Определение задания на оценку

1.2 Выводы и заключение о стоимости

1.3 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки

оценка рыночная стоимость торговое помещение

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

В процессе подготовки настоящего отчета, мы исходили из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.

Оценщики не несут ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого определяется по предоставленным документам и со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Оценщики не производили обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Все оценки, выполненные при условии окончания строительства, реконструкции или ремонта, действительны только в случае успешного завершения подобных работ.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось получить достаточного количества документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках аренды аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности. Свободный доступ к базам данных, где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по аренде объектов недвижимости, невозможен. При сравнительном анализе стоимости объекта с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной стоимости предполагаемой недвижимости, учитывая все ее достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Также Оценщиком делалось предположение о том, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным сделкам продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом. Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предположение».

1.4 Методические основы проведения работ

Оценка объектов, указанных в настоящем отчете выполнена в полном соответствии с требованиями:

- Федерального закона Российской Федерации №135-Ф3 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Гражданского кодекса Российской Федерации. Частей 1 и II;

- Федерального стандарта оценки 'Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки' (ФСО N 1) от 20 июля 2007 г.;

- Федерального стандарта оценки 'Цель оценки и виды стоимости' (ФСО N 2) от 20 июля 2007 г.;

- Федерального стандарта оценки 'Требования к отчету об оценке' (ФСО N 3) от 20 июля 2007 г.;

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.

1.5 Основные понятия и определения

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки без учета износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.

Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Объект сравнения имущества - аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата определения стоимости - временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке.

Дата составления отчета - дата окончания работ над отчетом, которая, как правило, соответствует окончанию периода оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок I публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

1.6 Источники информации и полнота исследования

Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся по самым разнообразным каналам с привлечением различных источников данных.

Источники информации, использованные в настоящей работе, можно сгруппировать по следующим категориям:

Информация, полученная у специалистов эксплуатирующих объекты оценки;

Данные, полученные при изучении проектно-сметной документации на строительство объектов оценки;

Информация о ситуации на рынке, полученная от различных субъектов рынка: СМИ Самарской области, г. Самары, консультации с риэлтерскими компаниями г. Самары и Самарской области, данные о сделках с недвижимым имуществом в 2009 -2010гг..;

Информация, полученная из периодических изданий г. Самары, Интернета.

В процессе оценки использовались программные продукты, применяемые в практике оценки недвижимости.

1.7 Процедура и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости включала в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных, эксплуатационных и технических служб. Был проведен также анализ цен по сделкам и предложениям на рынке объектов недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования: земельного участка без улучшений и с улучшениями.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением существующих подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

2. Анализ рынка и позиционирование объекта оценки

2.1 Анализ рынка недвижимости

2.1.1 Основные административно-экономические характеристики Самарской области

Самарская область, граничащая с Ульяновской, Саратовской, Оренбургской областями и Республикой Татарстан, занимает выгодное транспортно-географическое положение. На ее территории крупнейшая водная артерия страны Волга пересекается с железнодорожной магистралью, соединяющей центр и юг страны с Уралом, Сибирью, Средней Азией и Казахстаном.

В Самарской области, площадью 53,6 тыс. кв.км, проживает 3,3 млн. человек (2,2 % населения РФ), плотность населения - 61,7 чел. на 1 кв.км.

Протяженность области с севера на юг - 335 км, с запада на восток - 315 км.

В Самарской области проживает 3305,3 тыс. человек постоянного населения. Более 67% населения области сосредоточено в четырех крупных городах области: Самаре, Тольятти, Сызрани и Новокуйбышевске, среди которых Самара имеет наибольшую численность населения (1150 тыс.человек).

Административно Самарская область состоит из 11 городов, в том числе 10 городов областного значения и 1 юрод районного подчинения, 22 поселков городского типа, 27 сельских районов, 324 сельских администраций, 1333 сельских населенных пунктов. Областной центр - г.Самара, в котором проживает 36% всего населения области.

Рис.1. Административная карта схема Самарской области

Основной промышленный и демографический потенциал области сосредоточен на территории самарско-тольяттинской агломерации - самой крупной городской агломерации Поволжского экономического района и одной из урупнейших в России. Территория самарско-тольяттинской агломерации включает в себя 8 из 11 городов, 20 из 22 оселков городского типа, 9 из 27 административных сельских районов и 510 сельских населенных пунктов Самарской области.

Территория агломерации в административных границах составляет 40,4% (21,7 тыс.кв.км.) территории Самарской области. Здесь концентрируется 95% производства промышленной продукции и 85% общей численности населения, в том числе 96% городского и 4 % сельского.

Локально расположены города Отрадный, Похвистнево и Нефтегорск, развитие которых связано в основном с нефтедобычей.

Самарская область является одним из наиболее развитых промышленных регионов России. В настоящее время промышленный комплекс Самарской области составляют более 2 тысяч крупных и средних организаций и около 3,5 тысяч малых.

Промышленный комплекс области занимает лидирующие позиции в России. По общему объему отгруженных товаров собственного производства промышленных видов деятельности область занимает второе место в Приволжском федеральном округе, в России - шестое место. Промышленность играет ключевую роль в экономике области и на нее приходится, по разным индикаторам, от одной третьей до трех четвертых совокупных областных показателей. [19]

Самарская область уверенно входит в число регионов России с высоким уровнем социально-экономического развития и демонстрирует стабильность и достаточно высокий уровень вклада в формирование ВРП России, на протяжении более пяти лет наблюдается рост валового регионального продукта со среднегодовым значением в 5,2%. Самарская область стабильно сохраняет превышение среднероссийского уровня по показателю ВРП на душу населения.

Стратегией социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года предусматривается два сценарных варианта развития инвестиционной сферы региона: инерционный и инновационный.

Инерционный вариант развития предполагает закрепление позитивной динамики капитальных вложений с сохранением существующих тенденций в инвестиционной сфере и не предполагает реализации значительного числа новых масштабных стратегических проектов. Улучшение инвестиционного климата в регионе будет носить постепенный, эволюционный характер, предусматривающий осуществление действующими организациями Самарской области инвестиционных программ по модернизации и реконструкции действующих производств и обновлению основных фондов.

Инновационный вариант базируется на интенсивных структурных сдвигах в пользу высокотехнологичного и инфраструктурного секторов экономики и предполагает более значительные объемы капитальных вложений и более высокие темпы роста по сравнению с вариантом инерционного развития.

Реализация поставленных задач, поддержание достаточных темпов роста для устойчивого экономического развития на основе повышения эффективности и конкурентоспособности экономики городского округа, позволит создать необходимые условия для повышения уровня и качества жизни населения. [22]

2.1.2 Анализ рынка торговых помещений

В целом по г. Самара

По Куйбышевскому району г.Самара

В период с января 2009 г. по сентябрь 2010 г. максимальная цена 1 кв. метра торговой недвижимости наблюдалась в Железнодорожном (105 тыс. р.) и в Самарском р-нах г. Самары (103 тыс.р.), а минимальная - в Куйбышевском р-не и составила 23,56 тыс. руб. Стабильно высокая рыночная стоимость кв. м. офисной недвижимости наблюдается в Ленинском районе (60-82 тыс. р.).

За рассматриваемый период времени наибольшие изменения показателя рыночной стоимости кв. м торговой недвижимости наблюдались в Куйбышевском районе (1 кв. 09 г.-50,75 тыс. руб./ кв м, 4 кв. 09 - 23,56 тыс. руб./ кв м), к середине 2010 г. цена кВ. м. снова возросла до 44,11.

В Железнодорожном районе прослеживаются значительные изменения рыночной стоимости кв. м офисной недвижимости то в сторону снижения, то в сторону увеличения. Средняя стоимость кв. м торговой недвижимости составляет 65, 4 тыс. руб. кв м.

В Кировском р-не максимальная стоимость кВ м наблюдалась во 2 кв. 2009 г. (60,21 тыс. руб./ кв м, в 2010 г. прослеживается снижение стоимости кв. м. до 41,41 тыс. руб./ кв м.

В Красноглинском р-не за рассматриваемый период предлагали к продаже всего лишь один объект, цена которого составила 31,45 тыс.р. за кв м., что по сравнению с ценами на торговую недвижимость в других районах довольно-таки приемлемо. Низкая цена продажи торговых площадей в данном районе объясняется его удаленностью от делового центра Самары.

Средняя цена за кВ. м торговых площадей в Ленинском р-н составила 70 тыс.р.

Не отстают от Ленинского р-на такие районы, как Октябрьский и Промышленный. Цена кв. м. здесь колеблется от 57 до 80 тыс. руб./ кв м. В Октябрьском наблюдается тенденция повышения цены кв.м., а в Промышленном - снижение.

В Самарском р-не цена за кВ.м. торговой недвижимости на протяжении полутора лет совершает резкие скачки, например в 1 кв. 2009 г она составляла 60,2 тыс. руб./ кв м, к 3 кварталу подскочила до 93,65 тыс. руб./ кв м, а через год, в 2010 г, упала почти в 2 раза и составила 50 тыс. руб./ кв м. Наблюдается тенденция снижения стоимости кв.м. В Советском р-не цена кв. м колеблется от 50,52 до 79,36 тыс. руб./ кв м.

В процессе анализа были сделаны следующие выводы:

Стабильно высокая цена кв. м. торговой недвижимости прослеживается в двух районах Самары: Ленинском и Самарском составляет 72 тыс р /кВ м.

В Железнодорожном, Октябрьском, Промышленном и Советском районах средняя стоимость торговой недвижимости- 63 тыс р /кв м.

В Кировском- 49 тыс р /кв м.

Самая низкая цена кв. м. торговой недвижимости наблюдается в Куйбышевском и Красноглинском районах - 31,5 тыс р /кв м.

3. Определение рыночной стоимости недвижимости

3.1 Описание оцениваемого объекта

Количественные и качественные характеристики объекта оценки установлены на основе данных, предоставленных Заказчиком, и визуального осмотра.

Внешний вид объекта оценки

Оцениваемое помещение торгово-офисного назначения расположено на 1 этаже жилого 5 этажного дома в Куйбышевском районе города Самара.

Куйбышевский район Самары находится в южной части города на левом берегу реки Самара. Здесь проживает 79 тысяч человек. Район был основан 10 августа 1943 года за счет разукрупнения Дзержинского района, на месте бывшего пристанционного поселка «Кряж», поселка «Засамарская слобода» и прилегающих к ним земель.

Район занимает площадь в 7666 га. Это низменность, большая часть которой заливается весенними водами. Вся территория Куйбышевского района г. Самары разбита на 5 микрорайонов.

Сегодня в состав района входит 20 поселков, некоторые из них: 116км, 113 км, Кряж, Рубежный, Кирзавод, Военный городок, Сухая Самарка, Совхоз «Волгарь». Гордость района - разнообразие промышленных предприятий и крупных сельскохозяйственных объединений. Здесь находится большая промышленная структура: головное предприятие холдинга «Волгабурмаш - МТЛ» - ОАО «Волгабурмаш»; ОАО «Термостепс - МТЛ», ОАО «Самарский резервуарный завод», успешно работающее на российском рынке, экспортирующее свою продукцию за рубеж, а также ЗАО Самарский завод «Нефтемаш», «Завод ЖБИ №7», ОАО «Самаратерминал», ЗАО «Волготрансжелезобетон», ЗАО «Аир». [19]

К положительным характеристикам местоположения оцениваемого объекта относится :

развитая инженерная инфраструктура;

хорошая транспортная доступность;

Обременения не зарегистрированы.

Рис. Местоположение объекта оценки на карте-схеме г.Самара (в пределах квартала)

3.2 Анализ прав собственности

3.3 Результаты визуального осмотра объекта

Оценщиком был произведен осмотр оцениваемого объекта, по результатам которого было установлено, что жилое помещение не требует ремонта, капитальный ремонт проводился в 2009 году.

3.4 Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

При оценке рыночной стоимости объекта оценки необходимо соблюдать принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Наиболее эффективное использование -- это наиболее вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически разрешено, экономически целесообразно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости (International Valuation Standarts IVS 1-4).

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о правовом зонировании территорий в соответствии с Градостроительным кодексом, положениями об исторических зонах и законодательством в области окружающей среды, другими законодательными актами.

Физическая осуществимость: использование участка должно быть физически возможным. Варианты использования могут ограничиваться физическими характеристиками участка, такими как размеры, форма участка, протяженность фронтальной границы, топография, почвы, подпочвенный слой, климатические условия.

Финансовая осуществимость: при анализе альтернативных вариантов использования оценщик должен принять во внимание спрос на каждый из вариантов и наличие других конкурирующих участков земли, удобных для подобного использования, которое формирует предложение. Эти факты необходимо взвесить при экономическом анализе. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования, которые не отвечают экономической целесообразности, отвергаются, а оставшиеся позволяют оценить потенциальный чистый доход.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, НЭИ определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

наибольшая вероятность использования,

физическая возможность,

экономическая оправданность,

соответствие требованиям законодательства,

финансовая осуществимость,

максимальная стоимость.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями.

Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

Объектом оценки является встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного дома. Объект расположен в жилом массиве в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Среди законодательно разрешенных способов использования земельного участка согласно Постановлению Самарской городской Думы № 61 от 26 апреля 2001г. «Об утверждении правил застройки и землепользования в г. Самаре» можно выделить такие как: многоэтажные жилые дома, предприятия бытового обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных промыслов, в отдельностоящем здании, объекты торгового, социального и административного назначения. Таким образом, размещение объекта оценки является законодательно разрешенным вариантом использования.

Анализ наиболее эффективного использования

Учитывая законодательную разрешенность, объемно-планировочные характеристики объекта, а также расположение оцениваемого помещения оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием помещения является использование для размещения торгового помещения.

Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки

Законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения, анализ ближайшего окружения позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости будет использование для размещения магазина, либо предприятия сервиса.

3.5.Расчет рыночной стоимости имущества

Определение рыночной стоимости производится с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, мы применим:

1) Затратный подход,

2) Сравнительный подход,

3) Доходный подход.

Использование трёх подходов приведёт, как правило, к трём различным величинам стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученными разными подходами, окончательная оценка стоимости установится путём согласования, исходя из того, какой подход в большей, а в какой меньшей степени отразит реальную рыночную стоимость оцениваемого имущественного комплекса. [5]

3.5.1 Затратный подход к оценке

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка.

Восстановительная стоимость сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации выполнена следующая процедура оценки стоимости затратным подходом:

Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного

использования.

Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

3.5.1.1 Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства

Методы расчета полной стоимости замещения зданий и сооружений. К традиционным методам расчета затрат относятся следующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себестоимости и метод количественной оценки.

Оценка полной стоимости замещения базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной стоимости замещения:

Метод сравнительной единицы;

Метод разбивки по компонентам;

Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная стоимость замещения оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости»

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. -- оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на . . строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Проанализировав исходные данные по строительным расценкам на СМР, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, оценщик принял решение применить при расчете полной восстановительной стоимости зданий метод сравнительной стоимости единицы.

Здания оценивались путём определения стоимости восстановления по данным технических паспортов, предоставленных Заказчиком. Восстановительная стоимость определялась на основании укрупненных стоимостных показателей на 1 кв. м. общей площади различных типов зданий по сборнику «УПСС».

Таблица 1.1

Таблица 1.2

Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога

Таблица 1.3

3.5.1.2 Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является платой за один из факторов производства - предпринимательские способности. Прибыль предпринимателя имеет две составляющие - нормальную и экономическую прибыль. Нормальная прибыль - это скрытые издержки. Это минимальная прибыль, которая позволяет капиталу удержаться к определенной сфере. Это плата за капитал, цена инвестиций. Если цена присутствия в бизнесе окажется ниже возможных доходов в другом месте, предприниматель закроет производство и переведет свой капитал в другую отрасль. Поэтому можно сравнить прибыль с альтернативной нормой отдачи на капитал. Вторая часть прибыли предпринимателя - это сверхприбыль, или экономическая прибыль.

Сроки вложения денег в недвижимость выше, чем в другие активы. Недвижимость является капиталоемким товаром. Кроме того, недвижимость в некоторой степени является более рисковым товаром, так как деньги оказываются «замороженными» на длительный период времени.

Срок строительства определяется по СНиПу 1.04.03-85.

Норма отдачи на инвестируемый капитал - 7,0% (ставка капитализации)

Прибыль предпринимателя составит (1,042-1)*100%=4,20%

Таблица 1.4

3.5.1.3 Оценка износа

Следующей процедурой затратного метода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и внешнему износу (влиянию внешних экономических воздействий). Ниже даны определения каждого типа износа, а также приведена оценка влияния типов износа на стоимость объекта.

Физический износ. Является результатом нормального временного износа в процессе эксплуатации, разрушения или конструктивных дефектов элементов конструкции и систем объекта. Данный износ может быть устранимым и неустранимым. Общий физический износ объекта рассчитывается как сумма устранимого и неустранимого износов.

Расчёт физического износа выполнен в табличной форме методом разбивки. Устранимый физический износ определен на основании Правил оценки физического износа зданий ВСН 53-86 (р).

Неустранимый физический износ определяется путем сопоставления фактического и нормативного срока службы отдельных конструктивных элементов здания, подразделяющихся на элементы с коротким и долгим сроком жизни. Элементы с коротким сроком жизни могут неоднократно заменяться и капитально ремонтироваться за срок службы здания. Поэтому их срок службы может не совпадать со сроком службы здания в целом. Элементы с долгим сроком жизни не подвергаются замене - их срок службы совпадает со сроком службы здания в целом.

Таблица 1.5

Удельные веса конструктивных элементов

Таблица 1.7

Таблица 1.8

Таблица 1.9

Функциональный износ. В специальной литературе определяется так же, как моральный износ. Является потерей в стоимости, вызванной появлением новых технологий. Он также может быть вызван временными факторами, как-то, моральное устаревание используемых материалов, конструкций и эксплуатационных характеристик объекта.

При оценке функционального износа принималось во внимание установка кондиционера в торговое помещение.

Таблица 1.10

Таблица 1.10а

3.5.1.4 Расчет стоимости земельного участка.

Согласно теории оценки стоимость земельного участка в большой степени зависит от местоположения, его целевого назначения и вида права на земельный участок.

Земельный участок, условно приходящийся на оцениваемый объект, находится в собственности, поэтому в данном отчете определяется стоимость полных прав на земельный участок - ценность местоположения объекта оценки.

Расчет стоимости полных прав на земельный участок выполнялся в настоящей работе методом выделения, суть которого заключается в выделении стоимости земли из общей стоимости объектов недвижимости, продаваемых на вторичном рынке. Расчеты производились по данным продаж универсальных помещений, по данным сайтов www.nrn.ru, www.irr.ru и периодических изданий («Зеленая площадь»).

Таблица 1.11

Далее из рыночной стоимости универсальных помещений вычиталась стоимость восстановления объектов, рассчитанная по расценкам УПСС.

В стоимости восстановления учитывался среднестатистический физический износ.

Полученная разница между указанными стоимостями определяет ценность местоположения конкретного объекта недвижимости и проецируется на стоимость земли.

Таблица 1.12

3.5.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. [7]

Методы сравнительного подхода:

1) Метод сравнительного анализа продаж;

2) Метод относительно-сравнительного анализа;

3) Метод корреляционно - регрессионого анализа;

4) Метод анализа иерархий;

5) Метод бальных оценок;

В данной курсовой работе использовался один метод:

1) Метод корреляционно - регрессионого анализа;

Метод кореляционно-регрессионого анализа (КРА)

Коррелямция (корреляционная зависимость) -- статистическая взаимосвязь двух или нескольких случайных величин (либо величин, которые можно с некоторой допустимой степенью точности считать таковыми). При этом, изменения одной или нескольких из этих величин приводят к систематическому изменению другой или других величин. Математической мерой корреляции двух случайных величин служит коэффициент корреляции.

Регрессиомнный анализ (линейный) -- статистический метод исследования зависимости между зависимой переменной Y и одной или несколькими независимыми переменными X1,X2,...,Xn. [15]

Регрессии бывают однофакторные и многофакторные.

Однофакторный регрессионный анализ строится по следующим моделям:

1) Линейная

2) Степенная

3) Логарифмическая

4) Экспоненциальная

5) Полиноминальная (не рассматривалась в данной курсовой работе)

Таблица 1.15

Объекты-аналоги применяемые для расчета методом КРА.

Рис. Линейная зависимость

Рис. Логарифмическая зависимость

Рис. Степенная зависимость

Рис. Экспоненциальная зависимость

Таблица 1.16

3.5.3 Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Расчет стоимости недвижимости с применением доходного подхода основывается на принципе ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования объекта недвижимости и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением расчета стоимости недвижимости с применением доходного подхода является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход. Таким образом, настоящий подход подразумевает, что стоимость объекта недвижимости состоит, в том числе из стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

· Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).

ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=А_ст х S, (1)

где A_ст - средняя ставка аренды объекта оценки,

S - площадь Объекта оценки.

· Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь от незанятости площадей (коэффициент недозагрузки) либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

П_нз= (2)

Ок - оборачиваемость сдаваемых в аренду площадей

Пни - период недоиспользования

ЧП - число периодов аренды

О_к= (3)

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений.

Величина потерь от неплатежей определяется по формуле:

П_нп = (4)

П_пп- продолжительность периода потерь;

В_п - вероятность потерь

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

ДВД = ПВД х К_з х К_с (5)

Следует отметить, что к ДВД, полученному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:

- условно-постоянные;

- условно-переменные;

- расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- налог на имущество (2,0 %); [23]

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества) (1 %); [24]

- платежи за земельный участок (0,30 %); [23]

- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- коммунальные;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

- на рекламу и заключение арендных договоров;

- на консультации и юридическое обслуживание;

- на управление;

- прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

- кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;

- санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

- элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.

В рамках доходного подхода расчет стоимости объекта недвижимости может быть осуществлен:

1. Методом прямой капитализации доходов.

2. Методом анализа дисконтированных потоков наличности.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов, что мы и предположим в нашем случае.

В основе метода лежит расчет по формуле:

Ц= (6)

где Ц - цена объекта,

Д - чистый операционный годовой доход,

К - коэффициент капитализации дохода в данной экономической сфере.

Ставка капитализации ? это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения (суммирован).

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости.

Ставка капитализации рассчитывалась по методу рыночной выжимки

R_ф = х ? , (7)

где V- стоимость, руб. кв.

Таблица 1.17

Таблица 1.18

Таблица 1.19

Таблица 1.20

Таблица 1.21

Таблица 1.21а

При расчете корректировок на местоположение было принято во внимание удаленность Объектов Аналогов и Объекта Оценки от административного центра Куйбышевского района.

Корректировка производилась бальным методом, после расстановки баллов в соответствии с удаленностью, баллы каждого объекта делились на их общую сумму, и полученное число вычиталось из веса баллов объекта оценки, и на полученное значение производилась корректировка.

Таблица 1.21б

При расчете корректировок на окружающую застройку были приняты во внимание строения, окружающие объекты аналоги и объект оценки.

Корректировка производилась бальным методом, после расстановки баллов в соответствии с окружающими строениями, баллы каждого объекта делились на их общую сумму, и полученное число вычиталось из веса баллов объекта оценки, далее на полученное значение производилась корректировка.

Таблица 1.22

3.5.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объект

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Таблица 1.23

Обоснование весовых коэффициентов

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

Таблица 1.24

Согласование результатов оценки

Вывод

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Ново -Молодежный переулок, д.28 (этаж 1 из 5), площадью 201,50 кв. м на 19.11.2010 года (включая НДС) составляет: 6 036 375,34 р. (Шесть миллионов тридцать шесть тысяч триста семьдесят пять рублей тридцать четыре копейки).

Заключение

В данной курсовой работе была произведена оценка торгового помещения затратным, доходным и сравнительным подходами. В результате расчетов стоимость объекта оценки составила 6 036 375,34 р.

В работе было определено задание на оценку, произведен анализ рынка торговых помещений г. Самары и позиционирование объекта оценки, была определена рыночная стоимость недвижимости затратным, доходным и сравнительным подходами, было дано итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Библиографический список

Нормативные акты

1) Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I и II.

2) Федеральный закон Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 г. 'Об оценочной деятельности в Российской Федерации' в ред. №178-ФЗ от 21.12.01; №31-ФЗ от 21.03.02 и №143-Ф3 от 14.11.02

3) Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 07.03.2002 г. № 568-р Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.

Стандарты оценки

4) Ведомственные строительные нормы (Правила оценки физического износа жилых зданий) ВСН 53-86(р)

5) Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256)

6) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255)

7) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254)

8) 'СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений

Научная литература

9) Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости, Санкт-Петербург, 'Технобалт', 2005г.

10) Гл. редактор Луизо Ю.В. 'Оценка рыночной стоимости недвижимости', Москва, издательство 'Дело', 2008г.

11) Фридман Дж, Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М, издательство 'Дело', 2005г.

12) Сивец С. А., Левыкина И. А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. Учебно-практическое пособие для оценщиков. - Запорожье: 'Полиграф', 2003. - 220 с.

13) Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 336 с.

14) Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. - М.: Радио и связь, 2003.

15) Михайлец В.Б. Еще раз о ставке дисконтирования в оценочной деятельности и методах доходного подхода.

Периодические издания

17) Газета «Новости рынка недвижимости» от 18 октября 2010 года № 37 (676)

18) Газета «Новости рынка недвижимости» от 25 октября 2010 года № 38 (677)

19) Информационно-аналитическая база «ИС Центр».

Всемирная сеть Интернет

20) http://www.nrn.ru/

21) http://samaraenergo.ru

22) http://www.samara.vt.ru

23) http://samru/ru

24) http://kcbux.megaobzor.com/S_nalog_0.html

25) http://www.progress.ru/services/apt_express/

17)

Приложения

Приложение 1

Расчет устранимого физического износа на основе ВСН 53-86 Р

Приложение 2

Расчет стоимости земли методом выделения