Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО "Деметра")

Работа из раздела: «Экономика и экономическая теория»

Содержание

Введение

Глава 1. Анализ и оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества предприятия

1.1 Основные подходы к оценке недвижимого имущества предприятия

1.2 Анализ рынка недвижимости Ямало-Ненецкого автономного округа

Глава 2.Особенности управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО «Деметра»)

2.1 Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса

2.2 Характеристика недвижимого имущества ОАО «Деметра»

2.3 Оценка состояния недвижимого имущества предприятия

Глава 3.Организация управления объектами недвижимости на основе сравнения вариантов

3.1 Обоснование выбора объектов управления

3.2 Форма и модель бюджета по управлению недвижимым имуществом ОАО «Деметра»

3.3 Анализ эффективности программы по управлению

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность изучаемой темы состоит в том, что сегодня собственники недвижимого имущества, руководители промышленных предприятий все отчетливее начинают осознавать ценность недвижимости как стратегического ресурса, как актива, способного самостоятельно генерировать денежные потоки, запускать инвестиционные механизмы, участвовать в процессе вывода предприятия из кризисных ситуаций, а также что данный ресурс для эффективного использования нуждается в профессиональном управлении.

Управление недвижимым имуществом предприятия - это деятельность, направленная на максимизацию эффективности использования объектов недвижимости в различных сферах деятельности предприятия, включающая в себя правовой, экономический и технический аспекты управления.

Разные типы объектов недвижимого имущества требуют различного уровня управленческой подготовки: от обычного склада с минимальными требованиями к управлению до сложнейших гостиничных комплексов, где управление осуществляется на уровне глобального бизнеса. Эти различия отражаются в разнообразии специализированных организаций, появившихся в сфере управления недвижимостью - различные организации специализируются в вопросах управления разными типами объектов недвижимого имущества. В таблице приводятся некоторые примеры международных организаций, объединяющих профессиональных управляющих определенными видами недвижимости. Степень влияния на стоимость объекта варьируется в зависимости от типа недвижимости, но определяется одними и теми же основными параметрами. Для коммерческой инвестиционной недвижимости оценщик определяет стоимость с использованием доходного подхода; соответственно характер управления объектом влияет на его стоимость в той мере, в какой он влияет на чистую прибыль.

Цель работы оценка эффективного использования недвижимого имущества ОАО «Деметра».

В связи с поставленной целью необходимо решить ряд задач:

-изучение теоретических аспектов эффективности использования недвижимого имущества

-анализ использования недвижимого имущества в ОАО «Деметра»

-разработка мероприятий по повышению эффективности использования недвижимого имущества.

Объектом исследования является ОАО «Деметра».

Предметом исследования является недвижимое имущество.

Данная выпускная квалификационная работы выполнена на основе анализа учебно-методической литературы, а также материалов периодических изданий и Интернет-ресурсов, касающихся исследуемой темы. Теоретической базой послужили труды таких авторов, как Л.Н.Тепман, М. К. Скотт, Е.И.Тарасевич, Б. Д.Новиков, А.Г.Грязнова, М.А.Федотова и др.

Структурно дипломная работа состоит из введения, в котором обоснована актуальность выбранной темы, сформулированы цель и задачи исследования; двух логически взаимосвязанных глав, раскрывающих обусловленные аспекты исследуемой темы; заключения, где представлены обобщающие выводы по проведенному исследованию; списка использованной литературы и приложений.

Названия глав отображают их содержание.

Глава 1. Анализ и оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества предприятия

1.1 Основные подходы к оценке недвижимого имущества предприятия

Социальные, экономические, политические и природные особенности территории строительства являются определяющими с точки зрения оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости на региональном рынке. На этапе планирования инвестиций и архитектурно-строительного проектирования в первую очередь следует учитывать такие факторы, как демографическая обстановка, количество работоспособного населения, его профессиональная подготовленность, а также степень развития сегментов рынка недвижимости.

В настоящее время строительство жилой недвижимости получило активное развитие во многих субъектах Российской Федерации, эффективную эксплуатацию жилых домов (кирпичных, панельных, деревянных, либо с каркасом из монолитного железобетона) обеспечивают товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие компании (УК), а также жилищно-коммунальные хозяйства (ЖКХ), как правило, здания общежитий передаются в доверительное управление коммерческим юридическим лицам. В свою очередь, рынок коммерческой недвижимости, охватывающий здания предприятий торговли и общественного питания, развлекательные центры, гостиницы, складские и производственные объекты, а также, в некоторой мере, офисные здания, физкультурно-оздоровительные комплексы и спортивные центры, характеризуется растущим объемом инвестиций, что подтверждает его востребованность не только для российского, но и для иностранного капитала. В последнее время при покупке квартиры или индивидуального дома наблюдается такая тенденция: выбор падает не на окружающую среду с хаотичной точечной застройкой, а на жилые комплексы с системой «город в городе», когда на территории присутствует полный набор услуг, необходимых для комфортного проживания. Эта система направлена на обеспечение: комфортной работы, интересного проведения досуга, своевременного поддержания здоровья, культурного и интеллектуального развития граждан. Сегодня предпочтение отдается не только благоприятной экологической обстановке, но и удобным паркингам около дома, развитой социальной и транспортной инфраструктуре.

Сектор недвижимости социальной сферы образуют: дошкольные учебные учреждения, общеобразовательные учебные учреждения, учреждения начального и среднего профессионального образования, военные высшие учебные заведения, учреждения высшего профессионального и послевузовского образования, объекты здравоохранения и физической культуры, аптеки, объекты социального обеспечения, культурно-просветительские здания, театрально-зрелищные предприятия, церкви, соборы, храмы, мечети, синагоги, часовни, церковные лавки и другие объекты. Управление недвижимостью социальной сферы практически не изучено. Для эффективного решения этого вопроса необходимо грамотно организовать градостроительный процесс, вбирающий в себя не только управление строительством и реконструкцией блока дошкольных образовательных учреждений, но и процесс эксплуатации объектов капитального строительства.

Объекты недвижимости также рассматриваются как земельно-имущественный комплекс, включающий в себя земельные участки и объекты капитального строительства.

По мнению Т.И. Хаметова, эффективное управление недвижимостью, как земельно-имущественным комплексом должно осуществляться в следующих направлениях:

1) эффективное использование объектов недвижимости на основе анализа наиболее эффективного землепользования;

2) оптимизация платежей на землю посредством выбора правового режима функционирования объектов земельно-имущественного комплекса, их оценки, в том числе инвестиционной привлекательности недвижимости;

3) прогнозирование использования земельных ресурсов с учетом оптимизации взаимодействия объектов земельно-имущественного комплекса.

Успешная реализация выше обозначенных направлений для эффективного управления объектами недвижимости социальной сферы напрямую зависит от архитектурного мониторинга городской среды. В настоящее время наблюдается такая картина: на месте небольших строений, полуразрушенных зданий вырастает множество торговых и развлекательных комплексов. Например, в жилой застройке, где ранее планировались детские площадки и скверы, вырастают многоэтажные здания. Все это является следствием неграмотного проектирования, которое не подразумевает учет жизненных потребностей граждан и приводит к появлению проблем: нехватки объектов социальной инфраструктуры, неграмотному размещению недвижимости, как следствие, транспортной доступности: до школы, поликлиники, молочной кухни и других объектов.

С.А. Шубович, О.С. Соловьева и Л.П. Панова в своей работе делают акцент на развитии города в пространстве, сопровождаемом развитием города во времени. Как следствие в генеральном плане проектируется развитие первой очереди строительства, а также следующие этапы с периодом 5-10 лет. В ряде стран существует дежурный генеральный план города, в структуру которого вносятся все текущие плановые и непредвиденные планом изменения. При этом этапы развития города должны быть согласованы с общей генеральной стратегией землепользования, направленной на решение социальных проблем.

Развитие территориального планирования позволяет управлять проектированием и представляет собой строительный процесс, направленный на эффективное использование недвижимости любого района городских и сельских поселений. Законодательные основы развития территории, планирование населенных пунктов муниципальных образований, проектирование города можно рассмотреть с двух сторон:

1) на этапе градостроительного планирования: при строительстве новых районов следует обязать застройщика решить проблему возможного изменения объемно-планировочных решений для осуществления дальнейшего расширения и реконструкции. Следует грамотно рассчитать нагрузки на конструкции объектов капитального строительства, определить несущую способность оснований и фундаментов, чтобы в будущем при необходимости можно было провести изменения конструктивных решений путем надстройки этажей;

2) на этапе подготовки к проектированию: для строительства в застроенной части города частному инвестору необходимо найти свободную территорию между существующими объектами недвижимости, с учетом срока службы зданий согласно группе капитальности, провести необходимые согласования проекта в комитете по градостроительству и архитектуре соответствующего муниципального образования; в случае поддержки проектного решения государство вправе частично помочь застройщику в финансировании.

Т.П. Гринчель, Е.А. Смирнова и Е.А. Костылева пришли к выводу, что эффективным методом поддержки местного экономического развития и привлечения инвестиций в недвижимость, а также способствующим динамическому и устойчивому развитию территории является городской и региональный маркетинг. Конечной целью территориального маркетинга является развитие города, улучшение жизни населения и деятельности, расположенных в его зоне предприятий.

С точки зрения В. Бузера и Х.П. Хайдебаха формирование у населения ощущения причастности к процессу управления развитием своего города способствует повышению эффективности эксплуатации недвижимости.

Б. Хамм считает, что стратегия управления недвижимостью города будет способствовать увеличению рабочих мест, повышению уровня образования и качества жизни граждан.

В качестве эффективного инструмента управления объектами недвижимости А.Н. Малюгиным предложено применение концепции сервейинга, а также была разработана методика оценки наиболее эффективного использования объекта недвижимости, позволяющая по единым правилам вывести объективные данные о стоимости прав собственности и предлагающая всем участникам рынка недвижимости равные возможности. Максимизация доходов, получаемых от недвижимости в процессе ее использования является целевым критерием и показателем эффективности управления, что в свою очередь, связано с максимизацией рыночной стоимости недвижимости на протяжении всего жизненного цикла объекта.

В работе П.Е. Брунова жизненный цикл недвижимости представлен пятью этапами:

1) бизнес-планирование проекта и предварительное планирование строительства;

2) строительное планирование и проектирование;

3) реализация проекта;

4) функционирование в течение 50-летнего срока, включающее основную деятельность, текущий ремонт и техническое обслуживание;

5) полный износ.

По мнению П.Е. Брюнова своевременная информация о состоянии здания необходима для планирования воспроизводственных мероприятий в системе управления недвижимостью, получаемая с помощью статистического, технического, бухгалтерского, налогового и управленческого учета. Тем не менее, ни в одном из названных видов учета при расчете восстановительной стоимости не учитываются уже проведенные капитальные ремонты жилого здания. Эффективность реализации восстановительных мероприятий по снижению износа зданий является важнейшим фактором получения социального эффекта.

М.Г. Круталевич был разработан алгоритм оценки социально-экономической эффективности управленческих решений в региональной социально-экономической системе, состоящий из следующих методически обоснованных действий:

1) определение источников оценки;

2) выявление наиболее значимых социально-экономических факторов;

3) анализ информации об изменении показателей;

4) использование экономико-математической модели комплексной оценки эффективности управленческих решений.

По результатам апробации вышеуказанной методики оценки эффективности управленческих решений были вынесены рекомендации, содержащие: анализ законодательно-нормативной базы, обеспечивающей соответствующее правовое поле для выполнения оценки; разработку организационно-хозяйственного механизма, предполагающего финансовое обеспечение, кадровое обеспечение реализации программных мероприятий, информационное обеспечение, конкретные сроки, системы исполнения, контроля, а также координации действий.

Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости вбирают в себя создание (проектирование и строительство); ввод в эксплуатацию; использование; функциональное устаревание; капитальный ремонт или развитие; невосстановимый физический износ; прекращение: естественное, разрушение, снос. Для объектов недвижимости социальной сферы влияния прямых доходов нет, только через решение социальных благ. Эффективность каждого объекта недвижимости с точки зрения многих авто-ров можно рассматривать как социальную эффективность.

А.Ю. Куколев представляет систему эффективного управления рынком недвижимости города как совокупность целей, функций и задач. В то же время им было предложено проводить оценку значимости влияния факторов на цену объекта недвижимости с использованием механизма нахождения совокупности статистических параметров центра группировки. Система мониторинга регионального рынка недвижимости, разработанная А.Ю. Куколевым основана на выделении субъектов - создателей информационных баз и взаимодействии информационных потоков. Модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации города для целей эффективного управления позволяет решить поставленные вопросы через нахождение оптималь-ного значения - Парето. По мнению А.Ю. Куколева, применение Парето - эффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью способствует не только получению существенных доходов в городские бюджеты, но и обеспечению наименьших потерь предпринимателям, таким образом, повышая благосостояние общества в целом.

Г.Д. Дроздовым сформулирована методология разработки имитационной модели обоснования и выбора оптимальных (рациональных) проектных и управленческих решений при разработке основных документов по управлению городским жилищным строительством. Также предложена система методов, обеспечивающих оптимизацию проектных и управленческих решений, включающая экономико-математические методы прогнозирования потенциала и развития городского жилищного строительства; формирования оптимального плана распределения инвестиций по проектам; управления эффективностью капитальных вложений в процессе реализации проектов; оценки выполнения проектов; оценки выполнения проектов с учетом рисков; повышения эффективности взаимодействия участников строительства на основе единого информационного пространства; распределения инвестиций между различными видами автоматизированных систем в интегрированной системе при ограниченных ресурсах. Таким образом, совокупность методов и моделей, разработанных Г.Д. Дроздовым следует рассматривать как методологические основы решения проблемы повышения эффективности управления недвижимостью.

Для оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта применяют:

1. метод приведенных затрат;

2. методику ЮНИДО, использующую ряд локальных критериев оптимальности:

2.1 метод чистой текущей стоимости - Net Present Value (NPV);

2.2 период окупаемости - Payback Period (PP);

2.3 норма прибыли - Accounting Rate of Return (ARR);

2.4 метод внутренней нормы доходности - Internal Rate of Return (IRR);

2.5 индекс доходности - Profitability Index (PI);

2.6 метод дисконтированного индекса доходности (индекса рентабельности) - Disconted Profitability Index (DPI);

2.7 модифицированная внутренняя норма доходности (рентабельности) - Midified Internal Rate of Return (MIRR);

2.8 метод средневзвешенного срока жизненного цикла проекта - Duration (D);

3. методы учета воздействия инфляционных процессов на показатели коммерческой эф-фективности инвестиционных проектов;

4. методы оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов с учетом инфляции;

5. метод расчета в двух валютах в текущих ценах;

6. методы оценки эффективности инвестиционных проектов с учетом фактора неопреде-ленности:

6.1 метод скорректированной по риску ставки дисконтирования;

6.2 метод безрискового эквивалента;

6.3 метод статистического распределения;

7. анализ чувствительности (метод вариации параметров);

8. сценарный анализ;

9. использование анализа безубыточности для инвестиционных расчетов;

10. имитационное моделирование на основе метода статистических испытаний (метода Монте-Карло);

11. анализ затрат.

А.А. Морозовым предложен метод нейро-сетевой оптимизации для оценки эффективности управления инвестиционно-строительными проектами, позволяющий оптимизировать объем инвестиционных ресурсов как на стадии проектирования объекта недвижимости, так и на стадии выполнения строительно-монтажных работ, что в конечном итоге позволяет повысить экономическую эффективность инвестиций в недвижимость.

По мнению А.В. Крылова, эффективным признается такое использование недвижимости, в результате которого достигается: устойчивое поступление в бюджет субъекта РФ доходов от использования недвижимости субъекта РФ и поэтапное их увеличение; прирост объема инвестиций в сферу недвижимости субъекта РФ; увеличение стоимости всего имущественного комплекса территории; улучшение материально-технического состояния и эксплуатации объектов недвижимости субъекта РФ; комфортная социальная, инженерная и экологическая среда обитания. В отношении объектов дошкольных образовательных учреждений А.В. Крылов рекомендует к применению механизм государственно-частного партнерства, который позволит как повысить эффективность использования объектов, так и принести ощутимую социальную пользу, что в свою очередь приведет к значительному социально-экономическому развитию города.

Оценим объект недвижимости, находящийся на балансе ОАО «Деметра», по которому предстоит выбрать наиболее эффективный вариант его использования.

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Юридическая правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того варианта застройки, который из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ рынка недвижимости и коммерческая привлекательность обуславливают реальное физически осуществимое использование объекта оценки в качестве здания торгового назначения.

Данное использование является, по мнению Оценщика, так же финансово осуществимым, юридически правомочным и максимально эффективным в рамках вышеуказанных условий.

1.2 Анализ рынка недвижимости Ямало-Ненецкого автономного округа

Рынок недвижимости Ямало-Ненецкого автономного округа развит неравномерно. Наибольшее количество предложений зарегистрировано в г. Новый Уренгой, являющимся самым крупным городом ЯНАО (119,6 тыс. жителей), а также достаточное количество предложений в г. Ноябрьске (111,0 тыс. жителей) и Надыме (46,9 тыс. жителей). Также, не смотря на относительно небольшую численность населения, достаточно развитым рынком недвижимости обладает Салехард, благодаря своему статусу административного центра округа.

Значительно слабее развит рынок недвижимости в городах с численностью населения до 50 тыс. чел. В остальных населенных пунктах, имеющих низкую численность населения, сделки с объектами недвижимости единичны и не отражают основные тенденции в ценообразовании.

Наибольшее количество сделок во всех муниципальных образованиях округа приходится на рынок жилой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости в округе развит слабо в силу того, что города и инфраструктура возводились исходя из потребностей освоения крупных месторождений полезных ископаемых. Даже в настоящее время производственные объекты явно преобладают в числе вновь введенных зданий и сооружений. Жилая недвижимость и объекты соцкультбыта долгое время были лишь «придатками» к добывающим и перерабатывающим производствам. Однако в города округа все равно приходят общефедеральные инвесторы. В первую очередь это происходит в сегменте торговой недвижимости. Интерес к этому сегменту рынка вполне объясним, учитывая высокие доходы населения города, и устойчивую тенденцию роста оборота розничной торговли, как в абсолютных, так и относительных показателях. В настоящее время фонд производственной и складской недвижимости города представлен производственными базами, а также специализированными промышленными и складскими объектами нефтяной и газовой отрасли, при почти полном отсутствии предложения качественной складской недвижимости.

рыночный стоимость имущественный недвижимость

Таблица 1.1. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Салехарде по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Салехарде по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	33 000	81 250	51 417
Двухкомнатные квартиры	33 006	70 513	51 759
Трехкомнатные квартиры	56 000	85 784	64 220
Жилые дома	30 000	70 000	48 487

Рис. 1.1 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Салехарде по сегментам г. Новый Уренгой

Таблица 1.2. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Новый Уренгой по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Новый Уренгой по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	43 094	75 641	61 263
Двухкомнатные квартиры	61 111	78 125	71 235
Трехкомнатные квартиры	41 558	82 090	65 286
Жилые дома	16 667	24 590	20 628

Рис. 1.2 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Новый Уренгой по сегментам

Таблица 3. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Ноябрьск по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Ноябрьске по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	23 810	48 529	38 999
Двухкомнатные квартиры	22 642	54 348	42 028
Трехкомнатные квартиры	19 504	48 000	38 123
Жилые дома	13 333	60 000	37 823

Рис. 1.3 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Ноябрьск по сегментам

Таблица 1.4 Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Надыме по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Надыме по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	29 762	50 000	39 115
Двухкомнатные квартиры	33 708	45 283	41 097
Трехкомнатные квартиры	32 143	53 333	39 715
Жилые дома	9 459	47 486	26 760

Рис. 1.4 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Надым по сегментам

Таблица 1.5 Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Муравленко по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Муравленко по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	28 947	36 585	32 766
Двухкомнатные квартиры	18 622	34 694	28 521
Трехкомнатные квартиры	13 889	27 273	18 957

Рис. 1.5 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Муравленко по сегментам

Таблица 1.6 Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Лабытнанги по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Лабытнанги по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	31 250	50 000	40 625
Двухкомнатные квартиры	21 429	70 370	42 570
Трехкомнатные квартиры	21 569	29 167	26 972
Жилые дома	28 571	35 072	31 822

Рис. 1.6 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Лабытнанги по сегментам

Таблица 1.7. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Губкинский по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Губкинский по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	28 614	57 500	40 365
Двухкомнатные квартиры	29 611	52 632	40 864
Жилые дома	21 505	23 881	22 693

Рис. 1.7 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Губкинский по сегментам

Таблица 1.8. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Тарко-Сале по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Тарко-Сале по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	30 769	60 714	42 548
Двухкомнатные квартиры	28 070	72 797	44 833
Трехкомнатные квартиры	34 722	61 429	44 636
Жилые дома	38 710	55 249	43 490

Рис. 1.8 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Тарко-Сале по сегментам

Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в малых населенных пунктах ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м. представлена на диаграмме ниже:

Рис. 1.9. Средняя цена предложения жилой недвижимости в отдельных малонаселенных пунктах ЯНАО

Таблица 1.9. Сводная таблица средней стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости по населенным пунктам ЯНАО в разрезе сегментов по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Населенный пункт ЯНАО	Однокомнатные квартиры, руб./кв.м	Двухкомнатные квартиры, руб./кв.м	Трехкомнатные квартиры, руб./кв.м	Жилые дома, руб./кв.м	Средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости по населенному пункту, руб.
г. Салехард	51 417	51 759	64 220	48 487	54 362
г. Новый Уренгой	61 263	71 235	65 286	20 628	60 542
г. Ноябрьск	38 999	42 028	38 123	37 823	39 991
г. Надым	39 115	41 097	39 715	26 760	38 229
г. Муравленко	32 766	28 521	18 957	-	26 838
г. Лабытнанги	40 625	42 570	26 972	31 822	38 263
г. Губкинский	40 365	40 864	-	22 693	37 628
г. Тарко-Сале	42 548	44 833	44 636	43 490	44 054
пгт. Уренгой	-	-	-	-	38 105
пгт. Харп	-	-	-	-	40 840
пгт. Пангоды	-	-	-	-	34 803

Рис. 1.10. Средняя цена предложения жилой недвижимости в населенных пунктах ЯНАО по сегментам

Среди населенных пунктов ЯНАО наиболее высокие цены на жилую недвижимость наблюдаются в г. Новом Уренгое (крупный экономический центр округа), в Салехарде (административном центре округа). Далее следуют Ноябрьск, Надым, Муравленко, где цены примерно на одном и том же уровне. Наибольшее количество предложений зафиксировано по 2-хкомнатным и 3-хкомнатным квартирам, предложения 4-комнатных квартир единичны. Наименьшую стоимость имеют предложения квартир в старом деревянном фонде;

Следует также учесть то фактор, что при назначении цены продавец может придерживаться своего собственного мнения относительно стоимости объекта, ориентируясь на какие-то индивидуальные характеристики, что может вообще не отражать текущую ситуацию на рынке. В результате чего возникает ситуация, когда две, три или более аналогичных квартир значительно отличаются в цене.

Рынок коммерческой недвижимости.

Таблица 1.10. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Салехарде по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
58 252	86 634	106 061

Рис. 1.11. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Салехарда по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.11. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Новый Уренгой по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
16 857	59 000	100 000

Рис. 1.12 Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Нового Уренгоя по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.12. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Ноябрьск по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
12 500	55 351	85 000

Рис. 1.13. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Ноябрьска по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.13 Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Тарко-Сале по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
25 000	33 791	51 282

Рис. 1.14 Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Тарко-Сале по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.14. Сводная таблица цен за 1 кв. м. коммерческой недвижимости по населенным пунктам ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Населенный пункт ЯНАО	Минимальная цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м
г. Салехард	58 252	106 061	86 634
г. Новый Уренгой	16 857	100 000	59 000
г. Ноябрьск	12 500	85 000	55 351
г. Тарко-Сале	25 000	51 282	33 791
г. Губкинский	-	-	26 667
пгт. Пангоды	-	-	50 000

Рис. 1.15. Цены за 1 кв. м. коммерческой недвижимости по населенным пунктам ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Рынок коммерческой недвижимости ЯНАО развит слабо. Предложения о продаже объектов ограничены в открытых источниках информации. В малых населенных пунктах с населением менее 30 тыс. практически отсутствуют предложения о продаже, либо единичны.

Цены показывают неравномерный характер. Максимальную стоимость за 1 кв. м имеют встроенные помещения на первых этажах на красной линии домов (могут достигать отметки в 100 тыс. руб.), минимальную - отдельно-стоящие здания, расположенные на территории баз, либо которые в своем составе имеют помещения иного назначения (гараж, бытовые и вспомогательные помещения), стоимость на такие помещения колеблется от 10 до 20 тыс.;

Среди населенных пунктов ЯНАО наиболее высокие цены на коммерческую недвижимость зафиксировано в Салехарде и Новом Уренгое. Большое количество предложений наблюдается в Ноябрьске;

Большая часть помещений коммерческого назначения - встроенные помещения, которые могут использоваться в качестве торговых, так и офисных, в зависимости от сферы бизнеса собственника/арендатора;

Следует также учесть тот фактор, что при назначении цены продавец может придерживаться своего собственного мнения относительно стоимости объекта, ориентируясь на какие-то индивидуальные характеристики, что может вообще не отражать текущую ситуацию на рынке. В результате чего возникает выше упомянутый неравномерный характер.

Рынок производственно-складской недвижимости.

Таблица 1.15. Цена 1 кв. м. производственно-складской недвижимости в г. Новый Уренгой по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
7 021	21 051	40 000

Рис. 1.16. Цены предложения на рынке производственно-складской недвижимости Нового Уренгоя по состоянию на 2013. (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.16 Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Надыме по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
5 333	9 836	14 660

Рис. 1.17. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Надыма по состоянию на 2013. (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 17. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Лабытнанги по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
7 592	7 922	8 557

Рис. 1.18. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Лабытнанги по состоянию на 2013. (на основе имеющейся выборки предложений)

Единичные предложения о продаже объектов производственно-складского назначения были обнаружены в следующих населенных пунктах:

Таблица 1.18. Сводная таблица цен за 1 кв. м. производственно-складской недвижимости по населенным пунктам ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Населенный пункт ЯНАО	Минимальная цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м
г. Салехард	-	-	2 336
г. Новый Уренгой	7 021	40 000	21 051
г. Надым	5 333	14 660	9 836
г. Муравленко	-	-	2 500
г. Лабытнанги	7 592	8 557	7 922
г. Тарко-Сале	-	-	21 333

Рынок производственно-складской недвижимости ЯНАО развит слабо. Предложения о продаже объектов ограничены в открытых источниках информации. Цены носят неравномерный характер. В малых населенных пунктах с населением менее 30 тыс. практически отсутствуют предложения о продаже, либо единичны.

Цены показывают неравномерный характер. Максимальную стоимость за 1 кв. м имеют промышленные базы, имеющие в своем составе: производственные и складские здания, офисные помещения, различного рода подъемные механизмы (кран-балки, тельферы), ж/д тупики, вспомогательные здания и сооружения (котельные, трансформаторные подстанции, скважины), стоимость может достигать 25 - 40 тыс. (в Новом Уренгое), минимальную - производственно-складские площади, в неудовлетворительном состоянии, неотапливаемые, преимущественно расположенные в составе крупных промышленных баз, стоимость на такие помещения колеблется от 2-5 тыс. руб./кв. м.;

Среди населенных пунктов ЯНАО наиболее высокие цены на производственно-складскую недвижимость зафиксировано в Новом Уренгое;

Большая часть помещений производственно-складского назначения - крупные промышленные базы, предложения отдельно-стоящих зданий производственно-складского назначения единичны;

Следует также учесть тот фактор, что при назначении цены продавец может придерживаться своего собственного мнения относительно стоимости объекта, ориентируясь на какие-то индивидуальные характеристики, что может вообще не отражать текущую ситуацию на рынке. В результате чего возникает выше упомянутый неравномерный характер.

Глава 2. Особенности управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО «Деметра»)

2.1 Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса

Полное наименование Открытое акционерное общество «Деметра».

Открытое акционерное общество «Деметра» создано в соответствии с законом «Об акционерных обществах», Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», Гражданским кодексом РФ, и иным действующим законодательством Российской Федерации.

Основными целями Общества является обеспечение потребностей муниципального образования, юридических и физических лиц по организации обслуживания жилищного фонда.

В соответствии с основными целями деятельности, Общество осуществляет следующие виды деятельности:

-сдача внаем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества;

- осуществление купли-продажи недвижимости;

- капиталовложения в собственность;

- деятельность по управлению имуществом;

- управление недвижимым имуществом;

-организационно-управленческая деятельность в строительном комплексе и выполнение функции заказчика, генподрядчика;

- строительная деятельность и т.д.

- оказание информационных услуг.

Органами управления Общества являются:

- Общее собрание акционеров Общества;

- Генеральный директор (единоличный исполнительный орган) Общества, осуществляющий права по договору №5 от 06 мая 2008 года на осуществление полномочий единоличного исполнительного органа ОАО «Деметра».

Органом контроля за финансово-хозяйственной и правовой деятельностью Общества является ревизионная комиссия (ревизор).

Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется его Единоличным исполнительным органом - Генеральным директором Общества.

К компетенции генерального директора Общества относятся все вопросы руководства текущей деятельностью Общества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания акционеров Общества. Генеральный директор Общества организует выполнение решений Общего собрания акционеров Общества.

Генеральный директор Общества без доверенности действует от имени Общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени Общества, утверждает штаты, издает приказы и дает указания, обязательными для исполнения всеми работниками Общества.

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью Общества осуществляется ревизором. Ревизор избирается годовым общим собранием акционеров Общества. Проверка (ревизия) финансово-хозяйственной деятельностью Общества осуществляется по итогам деятельности Общества за год. По итогам проверки финансово-хозяйственной деятельности Общества ревизор составляет заключение.

В ОАО «Деметра» бухгалтерский учет и отчетность ведутся в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от «О бухгалтерском учете», приказом Министерства финансов РФ от 06.07.1999 г. № 43Н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету», «Бухгалтерская отчетность организации (ПБУ 4/99)» от 13.01.2000 № 4 и т.д.

2.2 Характеристика недвижимого имущества ОАО «Деметра»

Анализ обычно начинается с изучения наличия основных средств, их динамики и структуры. Доля каждой группы в видовой классификации недвижимого имущества, отнесенная к общей их стоимости, представляет собой видовую структуру недвижимого имущества. Состав и видовая структура представлена в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Наличие и структура недвижимого имущества ОАО «Деметра»

Показатели	2012г.	2013г.	Изменение (+,)
	Тыс.. руб.	Уд. вес, %	Тыс.руб.	Уд. вес, %	Тыс. руб.	Уд. вес, %
1.Здания	70032	63,2	102497	63,2	32465	0
2. Сооружения	13408	12,1	19462	12	6053	-0,1
3.Земельные участки	27370,3	24,7	40221	24,8	12850.3	0,1
Всего	110810,3	100	162179,5	100	51369,2	0

Как показывают результаты анализа динамики ОАО «Деметра» на протяжении исследуемых лет наблюдается прирост в 2013 году году по всем группам недвижимого имущества. Общая величина прироста составила 51369,2 тыс. руб.

Динамику недвижимого имущества предприятия за 2012-2013гг. проиллюстрирована на рисунке 2.1.

Рис.2.1 Динамика основных средств предприятия

Так как на предприятии в качестве плановых показателей выступает показатель прошлого года, то обеспеченность на предприятии можно оценить как нормальную. Рассмотрим теперь структуру основных средств предприятия.

Рис.2.2 Структура недвижимого имущества

Как показывает таблица, наибольший удельный вес в общей стоимости основных средств занимает группа «Здания» - на неё приходится во все периоды 63,2%. Это говорит о том, что первоначальная стоимость в этой группе самая набольшая. На втором месте находится группа «Земельные участки» - её удельный вес составляет в 2012 году он остается на прежнем уровне, а в 2013 году размер данного показателя стал больше на 0,1 и составил 24,8%. Сооружения на предприятии занимают в 2012 годах 12,1% в общей стоимости, а в 2013 году меньше на 0,1 процентный пункт, т. е. данный вид основных средств практически не изменен за последние два года.

Далее рассмотрим состав зданий по назначению (таблица 2.2)

Таблица 2.2 Состав и структура зданий по назначению

Показатели	2012г.	2013г.	Изменение (+,)
	Тыс. руб.	Уд. вес, %	Тыс. руб.	Уд. вес, %	Тыс. руб.	Уд. вес, %
Торговые помещения	36277	51,8	52683	51,4	16406	-0,4
Административные помещения	7843	11,2	11480	11,2	3637	0
Складские помещения	25912	37	38334	37,4	12422	0,4
Итого	70032	100,0	102497	100,0	0	0

На основании представленных данных видно, что основную часть зданий составляют торговые помещения, в 2012 году их сумма составляла 36277 тыс. руб., в 2013 году 52683 тыс. руб. Складские помещения составляли в 2012 году 25912 тыс. руб., в 2013 году 38334 тыс. руб.

Динамика зданий по назначению представлена на Рис.2.3

Рис.2.3 Динамика зданий в 2012-2013 годах по назначению

Далее рассмотрим структуру зданий и помещений ОАО «Деметра» (Рис. 2.4)

Рис.2.4 Структура зданий ОАО «Деметра»

Наибольший удельный вес составляют торговые помещения, затем складские помещения.

Далее представлен перечень объектов недвижимости (таблица4)

Таблица 2.4 Перечень объектов недвижимости ОАО «Деметра»

Наименование объекта	Площадь кв.м.
Здание: Пельменная. Молодежная д.13а	506,1
Магазин №17.	1 841,4
Здание: Столовая. Ул.Новая д.32а Кафе «Русское пиво»	830,9
Здание: Лавашная, Ул. Губкина д.6а	358,7
Здание: Магазин «Весна», Ул. Комсомольская д.5г	418,5
Здание: Магазин «Теремок». Ул. Южная, д.2	693,6
Нежилое помещение. Ул. Молодежная, д.17б («Инта-1», «Инта-2», «Евромода»)	576,3
Нежилое помещение (офис). Ул.26 съезда КПСС, д.2а	54,4
Помещение: Магазин «Юлия». Ул. Молодежная, д.11	308,3
Нежилое помещение. Ул. Молодежная, д.11 (Магазин «Эталон»)	317,1
Нежилое помещение. Ул. Железнодорожная д.2 (Парикмахерская «Париж»)	90,6
Нежилое помещение (офис). Нотариальная контора. Ул. Молодежная д.7г	160
Нежилое помещение. Ул. Молодежная д.7г (Магазин детских товаров «Светлячок»)	78,3
Центральный склад. Западная промзона, панель «Г»	663,6
Здание: Химчистка. Ул. 26 съезда КПСС, д.7	980,9
Помещение. Ул. Интернациональная, д.1 (Парикмахерская «Имидж-Студия»)	91,4
Земельные участки

Большое значение имеет анализ движения и технического состояния недвижимого имущества. Для этого рассчитываются следующие показатели:

-коэффициент обновления (Кобн), характеризующий долю нового имущества в общей их стоимости на конец года:

Данный коэффициент отражает интенсивность обновления недвижимого имущества. Его целесообразно рассчитывать по всему недвижимому имуществу. При проведении анализа необходимо сравнивать данный показатель с этим же показателям по всем основным средствам, и выяснить за счет какой части в большей части происходит обновление.

В ОАО «Деметра»расчет данного показателя в 2013 году выглядит следующим образом:

К обн. 2012 = 1883/ 110810,3= 0,017

К обн.2013= 1621/162179,5= 0,010

Срок обновления недвижимого имущества (Тобн):

Т обн.2012 = 110810,3/ 1883= 58 ,2

Т обн. 2013= 162179,5/ 1621= 98,8

Коэффициент выбытия (К„)

Коэффициент выбытия характеризует степень интенсивности выбытия и рассчитывается по всем объектам недвижимого имущества.

К в 2012 =554/110810,3= 0,005

К в 2013 =486/162179,5= 0,003

Коэффициент прироста (Кпр):

Кпр 2013= +51369,2 / 162179,5= 0,316

Коэффициент прироста характеризует уровень прироста недвижимого имущества или отдельных его групп за определенный период. Методика сравнительного анализа коэффициента прироста аналогична методикам анализа коэффициентов обновления и выбытия. При проведении анализа данные показатели следует рассматривать взаимосвязано. Привлекая дополнительные данные, целесообразно выяснить, осуществляется ли обновление недвижимого имущества за счет нового строительства или реконструкции, и сделать соответствующий вывод об эффективности применения основных средств.

Обобщающими показателями технического состояния недвижимого имущества являются коэффициенты износа и годности. Данные показатели рассчитываются, как на начало периода, так и на конец. Чем ниже коэффициент износа (выше коэффициент годности), тем лучше техническое состояние, в котором находится недвижимого имущества.

Коэффициент износа (Кизн):

Коэффициент годности (Кг):

Данные для расчета коэффициентов годности и износа по состоянию на 01.01.2013 г. и 01.01.2014 г. приведены в таблице 2.5.

Таблица 2.5 Первоначальная и остаточная стоимость недвижимого имущества, млн. руб.

Группа основных средств	На 01.01.13	На 01.01.14
	Первоначальная ст-ть	Остаточная ст-ть	Сумма износа	Первоначальная ст-ть	Остаточная ст-ть	Сумма износа
1.Здания	70032	35617	34315	102497	52273	50224
2. Сооружения	13408	4291	9117	19462	7006	12456
3.Земельные участки	27370,3	27370,3	0	40221	40221	0
Итого	110810,3	67278,3	43432	162179,5	99500	62680

Как видно из таблицы остаточная стоимость в 2013 году составила 99500 тыс. руб. Увеличиваются суммы износа недвижимого имущества.

Результаты расчета коэффициента износа и годности представлены в таблице 2.6.

Таблица 2.6 Показатели технического состояния основных средств

Наименование группы	Коэффициент годности	Коэффициент износа	Отклонение, %
	2012	2013	2012	2013
1.Здания	0,49	0,49	0,51	0,51	0	0
2. Сооружения	0,68	0,64	0,32	0,36	0,04	+0,04
Итого	0,52	0,51	0,48	0,49	-0,01	+0,01

Коэффициент износа по всем основным средствам в 2012 году составил 0.48, в течение изучаемого периода он вырос до 0,49. Отрицательно можно оценить тот факт, что износ составляет практически половину их балансовой стоимости. Износ сооружений составил 0,32 % в 2012 году и 36% в 2013 году, т.е. чуть более трети балансовой стоимости, это является допустимым значением.

Годность основных средств предприятия составляет практически половину балансовой стоимости, это должно привлечь внимание руководства ОАО «Деметра» для того чтобы начать политику обновления и реконструкции недвижимого имущества.

Коэффициент интенсивности обновления

Кинт. = ОПФвыб. / ОПФ п,

К инт. 2012 . = 554/1883= 0,25

К инт. 2013. = 486/1621= 0,299

Он отражает величину выбывших средств на единицу вновь вводимых объектов, т. е. количество выбывающих устаревших объектов в результате введения новых. Таким образом, коэффициент интенсивности обновления отражает уровень высвобождения капитала в результате введения новой техники.

Все рассчитанные выше показатели сгруппированы в таблице 2.7.

Таблица 2.7 Динамика показателей

Показатель	Годы	Изменение (+,-)
	2012	2013
Коэффициент обновления	0,017	0,010	-0,007
Коэффициент выбытия	0,005	0,003	-0,002
Коэффициент ликвидации	0,003	0,002	- 0,001
Коэффициент интенсивности обновления	0,25	0,299	+0,049

На основании представленных данных видно что происходит снижение уровня обновления, так как коэффициент обновления сократился на 0,007 , доля выбывших средств также уменьшилась, об этом свидетельствует коэффициент выбытия , наряду с этим снижается и доля ликвидированных средств, интенсивность обновления значительно уменьшилась в 2013 году, что говорит о неэффективной инвестиционной политике ОАО «Деметра».

Рациональность и полноту использования недвижимого имущества характеризует экономический эффект, полученный за тот или иной период в виде определенного дохода. Рост фондоотдачи ведет к относительной экономии недвижимого имущества и к увеличению объема выручки. Размер относительной экономии недвижимого имущества и прирост выручки в результате роста фондоотдачи определяются специальным расчетом. Так, относительная экономия недвижимого имущества (Э) определяется как разность между величиной недвижимого имущества отчетного периода (НИ1) и среднегодовой стоимостью недвижимого имущества базового года (предшествующего года) НИ 0, скорректированной на рост выручки (Iвп):

± Э = НИ1 -НИ0 хI вр,

где НИ0, НИ1 - соответственно недвижимого имущества в базисном и отчетном периодах;

I вп - индекс выручки.

Рассчитаем относительную экономию недвижимого имущества ОАО «Деметра»:

Э 2013 г. = 162179,5 -110810,3 х 1.55 = -9576 тыс. руб.

По итогам расчета можно сделать вывод, что относительная экономия недвижимого имущества ОАО «Деметра» в 2013 г. составила 976 тыс. руб.

Экономическая эффективность использования недвижимого имущества определяется отношением экономического эффекта, полученного за определенный период на предприятии, к затратам, необходимым для создания недвижимого имущества. В качестве экономического эффекта принимается стоимость выручки или сумма прибыли. Выручка принимается в расчет при определении фондоотдачи, а прибыль - рентабельности недвижимого имущества.

В качестве затрат принимается среднегодовая стоимость недвижимого имущества

Важнейшим обобщающим показателем эффективности использования недвижимого имущества является фондоотдача. В процессе анализа фондоотдачи дается оценка выполнения плана, изучается динамика за ряд лет, выявляются и количественно измеряются факторы изменения фондоотдачи.

Фондоотдача (ФОопф)- это выручка на 1 руб. производственных средств. При расчете общего показателя фондоотдачи в стоимости основных средств учитываются собственные и арендуемые средства, не учитываются средства, находящиеся на консервации, и резервные, а также сданные в аренду. Общая фондоотдача исчисляется по формуле:

ФО = ВП / НИ

Где ФО - фондоотдача ;

ВП - выручка .

Рассчитаем по формуле 3.1 фондоотдачу недвижимого имущества ОАО «Деметра».

ФО 2012. = ВП / НИ = 17910 / 110810,3 = 0,16

ФО 2013 г. = ВП / НИ = 27906/ 162179,5 = 0,172

Фондоотдача 2013 года выше прошлогоднего показателя на 1,2 коп.

Фондоемкость предприятия рассчитывается как отношение стоимости к выручке по стоимости. Фондоемкость - величина, обратная фондоотдаче. Чем ниже показатель фондоемкости, тем, следовательно, эффективнее используются средства и появляются условия экономии капиталовложений.

Показатель фондоемкости обратно пропорционален показателю фондоотдачи и рассчитывается по формуле:

ФЕ = НИ / ВП

Рассчитаем показатели фондоемкости ОАО «Деметра» по формуле за 2012 г., 2013 г.

ФЕ 2012= ОПФ 2012 / ВП 2012 = 110810,3 / 17910 = 6,18

ФЕ 2013 = ОПФ 2013 / ВП 2013 = 162179,5/27906 = 5,18

Положительно можно оценить тот факт, что в 2013 г. показатель фондоемкости снизился по сравнению с прошлым годом, несмотря на это ОАО «Деметра» должно стремиться к снижению показателя фондоемкости.

Для проведения ретроспективного анализа эффективности использования имущества от сдачи в аренду отчет о прибылях и убытках нормализирован и скорректирован на уровень инфляции. Под нормализацией в данном случае понимается определение чистой прибыли от использования имущества компании по прямому назначению - сдачи в аренду.

С целью определения доходов и расходов для нормального действующего бизнеса, отчет о прибылях и убытках скорректирован на ряд показателей. Из расчетов исключены доходы и расходы, не относящиеся к операционной деятельности: проценты, полученные от средств на депозитных счетах в банках, и прочие внереализационные расходы.

Таблица 2.8 Корректировка отчета о прибылях и убытках

№ п/п	Показатель	Значение показателей
		2012	2013
1	Чистая прибыль (по данным бухгалтерской отчетности)	2769	2068
2	Расходы на выплату налогов	1161	1385
3	Корректировка по расходам
4	Отложенные налоговые обязательства	28	0
5	Дополнительные показатели	-7	0
6	Полученные проценты от депозита	-27	-33
7	Прочие внереализационные расходы	-1840	-3472
8	Нормализованный доход до выплаты налогов	5778	6892
9	Расходы на выплату налогов	1155,6	1378,4
10	Нормализованный чистый доход	4622,4	5513,6

После корректировки нормализированный отчет о прибылях и убытках представлен в таблице 2.9.

Таблица 2.9 Нормализированный отчет о прибылях и убытках

№ п/п	Показатель рентабельности	Значение показателей
		2012	2013
1.	Выручка от продаж	16034	27906
2.	Себестоимость	9127	20993
3.	Прибыль от продаж	6907	6913
4.	Прочие расходы	1129	21
5.	Прибыль до налогообложения	5778	6892
6.	Текущий налог на прибыль	1155,6	1378,4
7.	Чистая прибыль (убыток) отчетного периода	4622,4	5513,6
	Среднегодовая стоимость ОС	110810,3	162179,5

Дополнительно отражена среднегодовая стоимость имущества, как среднеарифметическое значение между началом и концом соответствующего периода года. В 2012 году среднегодовая стоимость отражена с учетом ввода в эксплуатацию в апреле 2012 года

С целью приведения информации за 2012 год в сопоставимый вид, используется инфляционная корректировка методом учета изменения общих цен. Для пересчета используется индекс потребительских цен 2013 года. Согласно итогам социально-экономического развития РФ в 2013 году по данным Министерства экономического развития и торговли индекс потребительских цен в среднем за 2013 год составил 111,7% к 2012 году.

Таблица 2.10

Инфляционная корректировка отчета о прибылях и убытках

№ п/п	Показатель	Значение показателей
		2012	2013
1.	Выручка от продаж	17910	27906
2.	Себестоимость	10195	20993
3.	Прибыль от продаж	7715	6913
4.	Прочие расходы	1261	21
5.	Прибыль до налогообложения	6454	6892
6.	Текущий налог на прибыль	1291	1378
7.	Чистая прибыль (убыток) отчетного периода	5163	5514
	Среднегодовая стоимость ОС	123775,1	162179,5
	Рентабельность ОС	4,2%	3,4%

Чистая прибыль от использования имущества в текущих ценах в 2012 и 2013 гг. составляет соответственно 5 163 тыс. руб. и 5 514 тыс. руб.

Рентабельность имущества компании составляет 4,2% и 3,4% в 2012 и 2013 гг. соответственно. Снижение эффективности использования имущества в 2013 году произошло за счет произведенных расходов, связанных с ремонтом помещений на общую сумму 4377,6 тыс. руб.

Согласно итогам социально-экономического развития РФ в 2013 году по данным Министерства экономического развития и торговли индекс потребительских цен за январь-декабрь составил 8,8%. Таким образом, эффективность использования имущества в 2012-10 гг. менее происходящих инфляционных процессов.

Согласно прогнозу доходов и расходов компании на 2011 год в таблице представлен расчет чистой прибыли на 2011 год, приведенной в текущие цены. Выручка отражена без учета НДС. Для сопоставления используется ставка дисконтирования, равная 15%.

При расчете допущено условие, что ежемесячные доходы и расходы в течение года равновеликие. За стоимость единичного аннуитета принят доход (расход), равный выручке (расходам) за 1 месяц. Коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета при ставке дисконтирования и периоде поступления доходов (расходов) 12 месяцев составляет 11,07931.

Таблица 2.11 Прогноз отчета о прибылях и убытках на 2014 год

№ п/п	Показатель	Значение показателей
		месяц	2013	2013 в приведенных ценах
1.	Выручка от продаж	2596	31157	28767
2.	Себестоимость	1385	16625	15349
3.	Прибыль от продаж	1211	14532	13417
4.	Прочие расходы	0	0	0
5.	Прибыль до налогообложения	1211	14532	13417
6.	Текущий налог на прибыль	242	2906	2683
7.	Чистая прибыль (убыток) отчетного периода	969	11626	10734
	Среднегодовая стоимость ОС			157336,5
	Рентабельность ОС			6,8%

Размер прогнозируемой чистой прибыли в 2014 году в приведенных ценах планируется в размере 10 734 тыс. руб. Прогноз рентабельности основных средств составляет 6,8 %. Увеличение отдачи имущества по сравнению с 2013 годом достигается за счет:

-отсутствия в плане на 2014 год расходов на ремонт помещений - эффект рентабельности имущества составляет +2%.

-увеличения прибыли от операционной деятельности - эффект рентабельности имущества +1,4%, в т.ч. сдачи в аренду дополнительного здания под кафе Теремок по ул. Южная д. 2 - эффект рентабельности имущества составляет + 0,8%

Согласно уточненному прогнозу минэкономразвития, уровень потребительских цен в 2014 году составит 7,0-7,5%, что выше прогноза эффективности использования имущества.

По итогам деятельности рентабельность имущества составляет 4,2% и 3,4% соответственно, т.е. ниже уровня инфляции в данный период.

Прогноз рентабельности имущества на 2014 год составляет 6,8%, что также ниже предполагаемого уровня инфляции в 2014 году.

Далее произведем оценку эффективности использования площадей (таблица 2.12)

Таблица 2.12 Показатели использования и загрузки площадей

Показатели	2011г.	2012г.	2013г.	Изменение недозагрузки с (+,)
	Используется площадей , %	Недозагрузка %	Используется площадей	Недозагрузка %	Используется площадей	Недозагрузка %	2012г.	2013г
Торговые е помещения	73,2	26,8	74,5	25,5	75,0	25,0	-1,3	-0,5
Административные помещения	92,1	7,9	93,4	6,4	94,0	6,0	-1,5	-0,4
Складские помещения	82,1	17,9	83,2	16,8	84,0	16,0	-1,1	-0,8
Сооружения	97	3,0	97,0	3,0	97,0	3,0	0	0
Земельные участки	12,1	87,9	11,4	88,6	9,8	90,2	+0,7	+0,6

На основании представленных данных видно, что наблюдается огромная недозагрузка земельных участков, следовательно, необходимо разработать меры по наиболее эффективному их использованию. По остальным категориям недвижимого имущества наблюдается допустимая загрузка.

Таким образом, по итогам деятельности в 2012-13 гг. рентабельность имущества составляет 4,2% и 3,4% соответственно, т.е. ниже уровня инфляции в данный период.

Необходимо отметить, что наблюдается огромная недозагрузка земельных участков, следовательно, необходимо разработать меры по наиболее эффективному их использованию. По остальным категориям недвижимого имущества наблюдается допустимая загрузка.

2.3 Оценка состояния недвижимого имущества предприятия

В нашем случае, наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости, является использование как торгового.

Учитывая тот факт, что здание эксплуатируется 40 лет, (износ 40%), экономическая жизнь рассчитывается по формуле:

Тэ = Тф * 40% / 100%

где Тэ - срок экономической жизни, лет;

Тф - срок физической жизни, лет.

Следовательно, оставшийся срок экономической жизни у зданий на дату проведения оценки 60 лет. При этом норма возврата капитала равна: 100% / 60 = 1,67%.

Стоимость земельного участка под объектом рассчитана в таблице 2.13:

Таблица 2.13

№ п/п	Показатель	Значение
1	Чистый операционный доход, руб.	1 112 915
2	Стоимость воспроизводства или замещения улучшений, руб.	5 021 510
3	Коэффициент капитализации для улучшений	0,1697
4	Коэффициент капитализации для земли	0,1531
5	Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, руб., (стр. 2 * стр. 3)	852 318
6	Чистый операционный доход приходящийся на зем. участок, руб., (стр. 1 - стр. 5)	260 598
7	Стоимость земельного участка, руб., (стр. 6 / стр. 4)	1 700 000

Вклад стоимости земельного участка в стоимость объекта оценки составляет: 1 700 000 рублей.

Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили: приказы Министра архитектуры, строительства и жилищного хозяйства РФ от 04.04.92. № 87 «Порядок оценки строений, помещений и сооружений»; Постановление Госстроя № 94 от 11.05.83; Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения.

Таблица 2.14

Здание торгового центра
№ п/п	Наименование параметра	Обозначение	Значение
1	Строительный объем, куб.м.	V	4 854,0
2	Восстановительная стоимость 1куб.м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. Сборник УПВС № 33, табл. № 5 , М.: Госстрой СССР, 1970г.; (руб.)		25,6
2а	Поправочный повышающий коэффициент на несоответствие К1		1,000
2б	Поправочный понижающий коэффициент на несоответствие К2		1,000
3	Стоимость строительства 1куб.м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. [базисный стоимостной показатель] с учетом поправочных коэффициентов		25,6
4	Индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 01.01.1984 г. (Постановление Госстроя № 94 от 11.05.83)	И69-84	1,17
5	Индекс пересчета стоимости СМР от базовых цен 1984 г. в цены 2010 г. (Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве»изд. Ко-Инвест, вып. 48).	И84-04	41,545
6	Темп прироста цен июнь 2010г./январь 2011г.	И06.04/01.05	1,064
7	Стоимость строительствава 1 куб.м. на дату проведения оценки, руб., (стр. 3 х стр. 4 х стр. 5 х стр. 6)		1 324
8	Прибыль инвестора, %	Пинв	25%
9	НДС, %	Кндс	18%
10	ПВС 1куб.м. в текущих (на дату проведения оценки) ценах 2011г. с учетом прибыли инвестора и НДС, стр. 7+(стр. 7 * стр. 8)+(стр. 7 * стр. 9), (руб.)		1 894
11	Итого принимаем для дальнейшего расчета полную восстановительную стоимость улучшения, (руб.)		9 191 433

Полная восстановительная стоимость улучшений, составляет: 9 191 433 руб.

Таблица 2.15

Расчет физического износа короткоживущих элементов здания

Наименования короткоживущих элементов	Удельные веса конструктивных элементов и устройств, %	Восстановительная стоимость элемента, рр	Устранимый физический износ, %	Устранимый физический износ, рр	Эффективный возраст, лет	Нормативный срок службы, лет	Неустранимый физический износ, %	Неустранимый физический износ, рр	Накопленный физ износ, рр
Кровля	12,0%	1 102 972	20%	220 594	10,0	20	50%	441 189	661 783
Полы	6,0%	551 486	10%	55 149	4,0	20	20%	99 267	154 416
Окна и двери	11,0%	1 011 058	10%	101 106	4,0	30	13%	121 327	222 433
Внутренняя отделка	4,0%	367 657	10%	36 766	4,0	10	40%	132 357	169 122
Водопровод	0,8%	71 877	15%	10 782	10,0	20	50%	30 548	41 329
Канализация	1,4%	128 129	15%	19 219	15,0	30	50%	54 455	73 674
Отопление	6,2%	568 766	15%	85 315	10,0	25	40%	193 380	278 695
Газоснабжение	2,4%	218 756	0%	-	10,0	20	0%	-	-
Эл/освещение	2,6%	234 382	15%	35 157	4,0	30	13%	26 563	61 720
Телефон	3,7%	340 635	10%	34 063	4,0	20	20%	61 314	95 378
Итого	50,0%	4 595 716	13%	598 151			25%	1 160 400	1 758 551

Таблица 2.16

Расчет физического износа долгоживущих элементов здания:

Наименования долгоживущих элементов	Удельные веса конструктивных элементов и устройств, %	Восстановительная стоимость элемента, рр	Устранимый физический износ, %	Устранимый физический износ, рр	Фактический возраст, лет	Срок экономической жизни / Нормативный срок службы, лет	Неустранимый физический износ, %	Неустранимый физический износ, рр	Накопленный физ износ, рр
Фундаменты	6,0%	551 486	2%	11 030	40,0	80	50%	270 228	281 258
Стены и перегородки	31,0%	2 849 344	5%	142 467	40,0	80	50%	1 353 438	1 495 906
Перекрытия	10,0%	919 143	5%	45 957	40,0	80	50%	436 593	482 550
Прочие	3,0%	275 743	10%	27 574	40,0	80	50%	124 084	151 659
Итого	50,0%	4 595 716	5%	227 028			48%	2 184 344	2 411 372

В стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости здания, физический износ равен 4 169 923 руб., в том числе устранимый физический износ - 825 179 руб., неустранимый - 3 344 744 руб.

Определение стоимости объекта оценки

После определения полной восстановительной стоимости, вклада стоимости земельного участка и накопленного износа, итоговая стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Со.о. = Спв о - Ин.из. + Сзем.уч

где, Со.о - значение стоимости объекта оценки;

Спв.о - значение полной восстановительной стоимости улучшений;

Ин.из. - накопленный износ улучшений.

Сзем.уч. - вклад стоимости земельного участка.

Результаты расчета приведены в таблице:

Таблица 2.17

№ п/п	Наименование	Условное обозначение	Стоимость
1	Полная восстановительная стоимость улучшений, (руб.)	Спв о	9 615 964
2	Накопленный износ улучшений, (руб.)	И	4 169 923
3	Вклад стоимости земельного участка в стоимость оцениваемых улучшений, (руб.)	Сзем.уч.	1 700 000
4	Стоимость оцениваемого объекта (стр. 1 - стр. 2 + стр. 3), (руб.)	Со.о.	7 146 041
5	Итоговая стоимость объекта оценки на основе затратного подхода с учетом НДС округленно, (руб.)		7 146 000

Стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода, с учетом НДС составляет: 7 146 000 рублей.

Глава 3.Организация управления объектами недвижимости на основе сравнения вариантов

3.1 Обоснование выбора объектов управления

В результате поиска информации о сравнимых объектах были выбраны 3 объекта - аналога торгового назначения заявленных (выставленных) на продажу. Характеристики выбранных объектов-аналогов и расчет корректировок указаны в табл.3.1.

Таблица 3.1 Характеристики объектов аналогов

	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Функциональное назначение	торговое	торговое	торговое	торговое
Характеристика	2-этажное ОСЗ	4-этажное ОСЗ, 2011 года постройки	1-этажное ОСЗ	1-этажное ОСЗ
Общая площадь, кв.м.	1214	1600	237	300
Техническое состояние	хорошее/косметич ремонт	под чистовую отделку/требует ремонта	хорошее/типовой ремонт	хорошее/типовой ремонт
Наличие парковки	имеется	имеется	имеется	имеется
Оцениваемые права	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Возможность уторгования	-	имеется	имеется	имеется
Стоимость в долл. США	-	1 040 000	160 000	190 000

Расчет корректировок и определение рыночной стоимости.

Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Ниже представлено объяснение примененных корректировок.

Объем передаваемых прав на здание и земельный участок

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. По справочным данным фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью для перехода от цен предложения к ценам сделок, следует снижать цены предложения ориентировочно на 5%. Значения поправок принимаются со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.

Корректировка на износ

Расчет данной корректировки производится по формуле:

Пи = (100-Ио)/(100-Иа)

Где Пи - искомая величина поправки;

Ио - износ оцениваемого объекта (рассчитан в затратном подходе), %

Иа - износ аналога, %

Корректировка на техническое состояние

Таблица 3.2 Результаты корректировок

Требует ремонта	Хорошее/типовой ремонт	50 долл. США за 1 кв.м.
Хорошее/типовой ремонт	Отличное/качественный ремонт	140 долл. США за 1 кв.м.
Отличное/качественный ремонт	Отличное/евроремонт	250 долл. США за 1 кв.м.

Таблица 3.3 Расчет стоимости торгового центра

Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Стоимость за 1 кв.м., $		650	675	633
Оцениваемые права	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, $		650	675	633
Условия продажи		Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, $		650	675	633
Условия финансового расчета		Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена, $		650	675	633
Возможность уторгования		имеется	имеется	имеется
Корректировка, %		-5	-5	-5
Скорректированная цена, $		618	641	602
Корректировка		0,8	0,46	0,46
Скорректированная цена, $		494	293	275
Наличие парковки	имеется	имеется	имеется	имеется
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, $		494	293	275
Наличие охраны	имеется	имеется	имеется	имеется
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, $		494	293	275
Износ	55%	1%	50%	50%
Корректировка		0,46	0,91	0,91
Скорректированная цена, $		226	266	250
Техническое состояние	хорошее/косметич ремонт	под чистовую отделку/требует ремонта	хорошее/типовой ремонт	хорошее/типовой ремонт
Корректировка, $		0	-50	-50
Скорректированная цена, $		226	216	200
Общая площадь, кв.м.	1214	1600	237	300
Корректировка		1	1,05	1,05
Скорректированная цена, $		226	227	210
Весовой коэффициент		3	2	1
Стоимость за 1 кв.м., $	224
Стоимость объекта оценки, $	271 936
Стоимость объекта, руб.	7 601 000

Весовые коэффициенты присваивались в зависимости от месторасположения объекта оценки и объекта-аналога.

Проверка результата на точность определялась на основании коэффициента вариации, который определяется как отношение среднеквадратичного отклонения к среднему значению скорректированной цены. Результат считается точным, если коэффициент вариации составляет ? 30 %.

Таблица 3.4 Расчет

Показатель	Значение
Аналог 1	226
Аналог 2	227
Аналог 3	210
Количество объектов в выборке	3
Средняя скорректированная цена (Х)	221
Медиана ряда	226
Среднеквадратичное отклонение (Sx) скорректированной цены	8
Отношение Sx/Х (коэффициент вариации)	3%
Минимальное значение	210
Максимальное значение	227

Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода, с учетом НДС составляет: 7 601 000 рублей.

Норма возврата инвестиций - отражает процент ежегодного возврата инвестиций в зависимости от времени, которое по расчетам инвестора потребуется для возврата вложений инвестиций в имущество. Расчет нормы возврата инвестиций определен в Затратном подходе, п. Расчет стоимости земельного участка: 100% / 60 = 1,67%.

В итоге, общий коэффициент капитализации, рассчитанный методом суммирования оцениваемого объекта, составляет - 0,1697.

Таблица 3.5 Составляющие ставки капитализации и их значения для объектов оценки

Элементы ставки капитализации	Значение, %
Безрисковая ставка	7,63
Компенсация за риск вложения инвестиций в объект оценки	0,50
Компенсация за низкую ликвидность	3,18
Компенсация за инвестиционный менеджмент	4,00
Ставка возврата инвестиций	1,67
Ставка капитализации	16,97

Оценка доходов и расходов от эксплуатации недвижимости

Доходы:

Доходы, приносимые оцениваемым объектом, складываются, прежде всего (принято в рамках данного отчета) из доходов получаемых в случае сдачи имеющихся площадей в аренду. При оценке прогнозного состояния оцениваемого объекта была использована информация, полученная в результате инспекции объекта недвижимости, которая была принята за основу при отборе объектов аналогов по физическому признаку. Дополнительно при анализе учитывались такие критерии как: местоположение, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Помещение сдается в аренду на длительное время (более 1-го года); договор аренды заключается на всю общую площадь; однако в случае выбытия одного арендатора его место не сразу занимает другой. Таким образом, коэффициент недозагрузки по нашим оценкам может составлять - 0,95;

Коэффициент недосбора арендной платы по нашим оценкам может составлять 0,951,0. Учитывая характер потенциальных арендаторов, коэффициент недосбора арендной платы принят равным - 0,95.

Расходы

Эксплутационные расходы:

Представители предприятия арендатора не смогли предоставить соответствующих данных, поэтому размер эксплуатационных расходов был определен экспертным путем, на основании имеющейся информации. Их размер для аналогичных объектов составляет 20 долларов США за 1 кв.м. в год без учета НДС.

Налоги:

Налог на имущество принят в размере 2,0 % от стоимости воспроизводства оцениваемого Объекта недвижимости, рассчитанной затратным подходом.

Налог на добавленную стоимость принят в размере 18 % от действительного валового дохода.

Земельный налог составляет 0,796 руб. за 1 кв.м. в год (данные Заказчика).

Налог на прибыль. Ставка налога принята в размере 24% от действительного валового дохода.

Страховые платежи:

Страховые платежи составляют 0,5 % от стоимости воспроизводства оцениваемого Объекта недвижимости, рассчитанной затратным подходом.

Расходы на управление объектом недвижимости:

Включение расходов на управление объектом недвижимости в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Для объектов аналогичных оцениваемому, расходы на управление принимаются равными 2 % от действительного валового дохода.

Затраты на текущий ремонт:

Учитывая, что типичный договор аренды, возлагает на арендатора обязанности по поддержанию помещения в рабочем состоянии, то необходимо учитывать расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов. Предполагается, что косметический ремонт проводится 1 раз в 5 лет и его стоимость, согласно проведенному анализу рынка строительных услуг, составляет 70 долларов США на 1 м. кв. для магазина, следовательно, ежегодно на эти цели следует резервировать соответственно 16 доллара США на 1 кв.м.

Расчет стоимости объекта оценки

Расчет стоимости оцениваемого объекта ведется с учетом НДС.

Результаты расчета представлены в табл. Потенциальный валовый доход, приносимый объектом, рассчитывается по формуле:

ПВД = Sоб * А

Где ПВД - потенциальный валовый доход;

Sоб. - общая площадь оцениваемого объекта;

А - прогнозная величина ставки арендной платы за 1 м2 оцениваемого объекта.

Размер доходов и расходов приведен в годовом исчислении в долларах США.

Таблица 3.6 Результаты расчетов

№ п/п	Характеристика	Показатель
1	Величина ставки арендной платы для магазина, ($/м2 год)	105
2	Общая площадь магазина, (м2)	1 214,0
3	Потенциальный валовый доход (стр. 2 х стр. 1) + (стр. 3 х стр. 4), ($)	127 470
4	Коэффициент недозагрузки	0,95
5	Коэффициент недосбора арендной платы	0,95
6	Действительный валовый доход (стр. 5 х стр. 6 х стр. 7), ($)	115 042
7	Расходы всего (сумма строк 9.1 - 9.7), ($)	65 667
7.1.	в том числе: НДС, ($)	17 549
7.2.	Налог на имущество, ($)	3 593
7.1.	Страховые платежи, ($)	898
7.2.	Эксплуатационные расходы, ($)	24 280
7.1.	Расходы на управление, ($)	2 301
7.2.	Затраты на текущий ремонт, ($)	16 996
7.1.	Налог на земельный участок, ($)	50
8	База для расчета налога на прибыль (стр. 8 - стр. 9), ($)	49 374
8.1	Налог на прибыль, ($)	9 556
9	Чистый операционный доход (стр. 8 - стр. 8.1), ($)	39 818
10	Коэффициент капитализации	0,1697
11	Стоимость объекта без НДС (стр. 11 / стр. 12), ($)	234 592
12	Стоимость объекта с учетом округления и НДС (стр. 13 х 1,18), ($)	276 800
13	Стоимость объекта с учетом округления и НДС, (руб.)	7 737 000

Стоимость объекта оценки, полученная на основе доходного подхода, с учетом НДС составляет: 7 737 000 рублей.

Таблица 3.7 Результаты согласования

Подход	Доходный	Рыночный	Затратный
Величина стоимости	7 737 000	7 601 000	7 146 000
Критерий	Баллы
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).	2	2	3
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	5	6	2
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	6	6	1
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора/продавца	5	6	1
Итого суммы баллов	18	20	7
Подход применялся	да	да	да
Сумма баллов	45
Вес подхода, %	40%	40%	20%
Рыночная стоимость с учетом НДС, руб.	7 600 000

В таблице 3.7 приведено согласование всех трёх подходов. Рыночная стоимость объекта с учётом НДС составит 7,6 млн. руб.

3.2 Форма и модель бюджета по управлению недвижимым имуществом ОАО «Деметра»

ОАО «Деметра» располагает тремя равноценными объектами, но расходы на их переустройство и эксплуатацию различны. Расчёт этих показателе будет проведён ниже. Условно предполагается создать сеть бизнес-центров (торговых центров) под управлением ОАО «Деметра» (далее они именуются проектами №№ 1, 2, 3).

Для того чтобы определить прибыльность рассматриваемых проектов необходимо определить затраты на их реализацию и планируемую на уровне действующих аналогичных проектов прибыль.

Смета затрат на проект 1 с учетом накладных и прочих расходов представлена в таблице 3.8.

Таблица 3.8 Смета затрат на проект 1

Затраты	Долл. США
Переустройство	51343377
Прочие затраты, в том числе	1 770 717
Реклама	943 396
4% от стоимости продаж	827 321
Итого по строительству прочим затратам:	53 114 094
Резерв средств непредвиденных затрат -3% от ?(гл.1-12)	1 582 307
Удорожание на 15% работ	879 974
Страхование имущества	1 698 113
Транспортные услуги	943 396
Благотворительность	943 396
Итого:	59 161 280

Прибыль от внедрения проекта № 1 определяется путем вычитания их выручки от реализации всех связанных с данным проектом затрат. Определение прибыли представлено в таблице 3.9.

Таблица 3.9 Прибыль от реализации инвестиционного проекта № 1

Показатель	Сумма, долл. США
Доходы от оказания услуг	84295394
Расходы на исполнение проекта	59161280
Прибыль от реализации	25134124
Налог на прибыль (20%)	6032190
Чистая прибыль	19101934

В результате реализации инвестиционного проекта размер чистой прибыли составляет 19101934 долл. США,

Далее определим выручку от реализации инвестиционного проекта с площадью застройки 191 га.

Полная смета реализации проекта 2 представлена в таблице 3.10.

Таблица 3.10 Затраты для реализации проекта 2

№п/п	Наименование	Доллары
1	Переустройство	28 115 010,00
2	Охрана	177 777,78
3	Проектирование Линия	272 222,00
4	Авторский надзор «Линия»	26 666,67
5	Реклама	80 000,00
6	Выкуп земельного участка	221 000,00
7	Оформление дополнительных земельных участков	250 000,00
8	Проектирование Линия	203 703,70
9	Авторский надзор «Линия»	26 666,67
10	Проектирование СП-Проект	45 000,00
11	Реклама	80 000,00
	ВСЕГО:	29 498 046,81
II	Налоги
1	Налоги с функций заказчика-застройщика 0,8%	142 444,44
2	Налоги с функций генподрядчика 1,5%	303 703,70
3	Налог на прибыль по операциям перепродажи земли	120 000,00
4	Налог на прибыль в части коттеджей ) - 1000 кв.м.	240 000,00
	ВСЕГО:	806 148,15
III	Расходы
1	Зарплата	416 773,33
2	Налоги с зарплаты	113 362,33
3	Компенсации	100 000,00
4	Междугородние переговоры, Интернет	8 888,89
5	Аудит, консультации, информационная поддержка	25 925,93
6	Представительские расходы (вода +кофе)	4 444,44
7	Канцтовары, обслуживание компьютеров, расходные материалы	11 111,11
8	Квартира	74 074,07
9	Расходы на содержание а/м «Мерседес»	26 666,67
10	Стоянка для а/м «Мерседес»	10 370,37
11	ЧОП «Алебард» услуги охраны	2 222,22
12	Лизинг автомобиля	72 533,33
13	Кредитные платежи Таурег	49 777,78
	ВСЕГО:	916 150,48
	Итого:	41 362 197,00
	С непредвиденными расходами - 5% от общих расходов	43 430 307,00

Таким образом, для реализации проекта 2 необходимо 43 430 307 долларов США.

Таблица 3.11 Определение прибыли от реализации по проекту №2

Перечень зданий и сооружений	Сумма, долл. США
Итого доходов	53997130
Расходы на исполнение проекта	43430307
Прибыль от реализации	10566823
Налог на прибыль (20%)	2536038
Чистая прибыль	8030785

Таким образом, величина чистой прибыли по данному проекту составит 8030785 долл. США.

Полная смета затрат с учетом накладных расходов по проекту 3 представлена в таблице 3.2.

Таблица 3.12 Затраты на реализацию проекта

№п/п	Наименование	Доллары
1	Переустройство	31687764
2	Реклама	300000
	ВСЕГО:	31987764,00
II	Расходы
1	Зарплата	536300
2	Расходы по договорам с фирмами	524613
	Юридическое сопровождение	214613
	Аудит СВ	232500
	Системный администратор	6200
	Сопровождение фирм	71300
	Офисные расходы	254500
7	Прочие расходы	175000
	ВСЕГО:	33478177,00
	С непредвиденными расходами - 5% от общих расходов	35152086,00

Далее произведен расчет прибыли от реализации и чистой прибыли по третьему рассматриваемому проекту.

Таблица 3.12 Определение прибыли от реализации по проекту

Перечень зданий и сооружений	Сумма, долл. США
Доходы от реализации домов	48990000
Расходы на исполнение проекта	35152086
Прибыль от реализации	13837914
Налог на прибыль (20%)	3321099
Чистая прибыль	10516815

Реализация проекта строительства логистического центра 3 принесет чистую прибыль в размере 10516815 долл. США. Так как в каждом проекте затраты и результаты будут осуществлены и получены в различные периоды, то для приведения их к сопоставимому виду необходимо провести их дисконтирование.

3.3 Анализ эффективности программы по управлению

Для подтверждения экономической эффективности инвестиций рассчитываются следующие показатели: чистый денежный поток, дисконтированный поток, чистый дисконтированный доход и чистая текущая стоимость.

Коэффициент дисконтирования учитывает норму дисконта E =17,5%, в том числе:

1) процентная ставка- 10,5%;

2) инфляционные ожидания - 5%;

3) страхование коммерческих рисков - 2%.

В таблицах проведено определение вышеуказанных показателей с учетом периодичности осуществления затрат и получения доходов от реализации по проектам

Таблица 3.13 Определение чистого дисконтированного дохода и чистой текущей стоимости по инвестиционному проекту 1

Шаги расчета	Чистый приток средств	Чистый отток средств	коэффициент дисконтирования	Дисконтирование при Кмес. = 1/(1+0,0146)t	ЧДД по каждому шагу расчета	ЧТС нарастающим итогом
				притоков	оттоков
t0	0	1 820 974,00	1,0000000	0,00	1820974,00	-1 820 974,00	-1 820 974,00
t1		1 839 401,00	0,9714396	0,00	1786866,97	-1 786 866,97	-3 573 733,94
t2	45210	1 121 242,00	0,9574876	43288,01	1073575,31	-1030287,297	-4604021,24
t3	53028	1 100 000,00	0,9436722	50041,05	1038039,42	-987998,3706	-5592019,61
t4	0	0	0,9300094	0,00	0,00	0	-5592019,61
t5	0	40 571,00	0,9167079	0,00	37191,76	-37191,75621	-5629211,37
t6	0	2 884 278,00	0,9035170	0,00	2605994,29	-2605994,292	-8235205,66
t7	0	1 989 918,00	0,8905156	0,00	1772052,94	-1772052,942	-10007258,60
t8	0	730 071,00	0,8777004	0,00	640783,61	-640783,6087	-10648042,21
t9	0	2 130 211,00	0,8650706	0,00	1842782,91	-1842782,908	-12490825,12
t10	0	1 221 049,00	0,8526220	0,00	1041093,24	-1041093,24	-13531918,36
t11	0	1 798 754,00	0,8403531	0,00	1511588,50	-1511588,5	-15043506,86
t12	0	1 510 287,00	0,8282609	0,00	1250911,67	-1250911,67	-16294418,53
t13	0	1 786 925,00	0,8163419	0,00	1458741,66	-1458741,66	-17753160,19
t14	140822	2 252 563,00	0,8045946	113304,62	1812400,03	-1699095,405	-19452255,59
t15	1408217	1 678 039,00	0,7930170	1116740,02	1330713,45	-213973,433	-19666229,03
t16	1339214	1 620 897,00	0,7816054	1046736,89	1266901,85	-220164,9539	-19886393,98
t17	719627	1 509 992,00	0,7703580	554370,42	1163234,42	-608864,0007	-20495257,98
t18	810227	1 156 278,00	0,7592726	615183,16	877930,20	-262747,0425	-20758005,02
t19	1515453	1 131 278,00	0,7434672	1126689,52	841068,03	285621,4924	-20472383,53
t20	1984093	1 224 992,00	0,7375779	1463423,15	903527,03	559896,1215	-19912487,41
t21	3048593	674 135,00	0,7269643	2216218,28	490072,08	1726146,198	-18186341,21
t22	2424837	674 135,00	0,7165038	1737404,92	483020,29	1254384,636	-16931956,58
t23	2415243	731 278,00	0,7061932	1705628,18	516423,55	1189204,632	-15742751,94
t24	4150557	731 278,00	0,6960309	2888915,92	508992,08	2379923,84	-13362828,11
t25	5154279	731 278,00	0,6860150	3535912,71	501667,68	3034245,031	-10328583,07
t26	3728851	731 278,00	0,6712491	2502987,88	490869,70	2012118,178	-8316464,90
t27	1126697	41 373,00	0,6664139	750846,51	27571,54	723274,967	-7593189,93
t28	3919059	41 373,00	0,6568244	2574133,58	27174,80	2546958,78	-5046231,15
t29	4180434	41 373,00	0,6473724	2706297,59	26783,74	2679513,853	-2366717,30
t30	2201066	41 373,00	0,6380603	1404412,81	26398,47	1378014,342	-988702,95
t31	2245032	41 373,00	0,6288753	1411845,17	26018,46	1385826,715	397123,76
t32	2299991	41 373,00	0,6198258	1425593,76	25644,05	1399949,709	1797073,47
t33	2301207	41 373,00	0,6131542	1410994,74	25368,03	1385626,708	3182700,18
t34	1778263	41 373,00	0,5992293	1065587,29	24791,91	1040795,379	4223495,56
t35		41 373,00	0,5934512	0,00	24552,86	-24552,8565	4198942,70
t36		41 373,00	0,5849190	0,00	24199,85	-24199,85379	4174742,85
t37		41 373,00	0,5764948	0,00	23851,32	-23851,31936	4150891,53
t38		41 373,00	0,5681991	0,00	23508,10	-23508,10227	4127383,43
t39		1673909	0,5600228	0,00	937427,14	-937427,1382	3189956,29
	48990000	35 152 086,00		33466556,19	30310706,9	3155849,26	-340880785,23

Таблица 3.14

Определение чистого дисконтированного дохода и чистой текущей стоимости по инвестиционному проекту 2

Шаги расчета	Чистый приток средств	Чистый отток средств	коэффициент дисконтирования	Дисконтирование при Кмес. = 1/(1+0,0146)t	ЧДД по каждому шагу расчета	ЧТС нарастающим итогом
				притоков	оттоков
t0	0	3 214 523,00	1,0000000	0,00	3214523,00	-3 214 523,00	-3 214 523,00
t1	778113	1 236 975,00	0,9714396	755889,78	1201646,50	-445 756,72	-3660279,72
t2	915032	440 562,00	0,9574876	876131,79	421832,65	454 299,14	-3205980,58
t3	1239194	731 456,00	0,9436722	1169392,93	690254,69	479 138,24	-2726842,34
t4	1324456	2 310 214,00	0,9300094	1231756,53	2148520,74	-916 764,21	-3643606,55
t5	1155226	984 563,00	0,9167079	1059004,80	902556,68	156 448,12	-3487158,43
t6	1556226	1 020 322,00	0,9035170	1406076,69	921878,30	484 198,39	-3002960,04
t7	2130245	526 314,00	0,8905156	1897016,32	468690,81	1 428 325,51	-1574634,52
t8	1722162	2 310 201,00	0,8777004	1511542,28	2027664,34	-516 122,07	-2090756,59
t9	1196340	3 320 147,00	0,8650706	1034918,56	2872161,56	-1 837 243,00	-3927999,58
t10	824513	563 241,00	0,8526220	702997,92	480231,67	222 766,26	-3705233,33
t11	922162	762 537,00	0,8403531	774941,70	640800,33	134 141,36	-3571091,97
t12	965525	3 926 547,00	0,8282609	799706,61	3252205,35	-2 452 498,75	-6023590,71
t13	725314	1 230 142,00	0,8163419	592104,17	1004216,40	-412 112,22	-6435702,94
t14	1658743	1 782 563,00	0,8045946	1334615,66	1434240,56	-99 624,90	-6535327,84
t15	1556226	623 028,00	0,7930170	1234113,67	494071,80	740 041,88	-5795285,96
t16	1825412	825 456,00	0,7816054	1426751,88	645180,87	781 571,01	-5013714,95
t17	1823412	725 423,00	0,7703580	1404680,02	558835,41	845 844,61	-4167870,34
t18	1234251	1 203 356,00	0,7592726	937132,97	913675,24	23 457,73	-4144412,61
t19	1556324	2 205 541,00	0,7434672	1157075,77	1639747,28	-482 671,51	-4627084,13
t20	2012345	1 785 236,00	0,7375779	1484261,20	1316750,62	167 510,58	-4459573,55
t21	1256423	2 030 561,00	0,7269643	913374,67	1476145,36	-562 770,69	-5022344,24
t22	1552478	1 230 459,00	0,7165038	1112356,39	881628,55	230 727,84	-4791616,40
t23	1922145	1 562 321,00	0,7061932	1357405,73	1103300,47	254 105,26	-4537511,14
t24	1726451	1 420 535,00	0,6960309	1201663,24	988736,25	212 926,99	-4324584,15
t25	2036512	823 415,00	0,6860150	1397077,78	564875,04	832 202,74	-3492381,41
t26	1514517	1 724 196,00	0,6712491	1016618,17	1157365,01	-140 746,84	-3633128,25
t27	1314255	1 564 557,00	0,6664139	875837,76	1042642,49	-166 804,72	-3799932,98
t28	1234570	1 102 308,00	0,6568244	810895,70	724022,79	86 872,91	-3713060,07
t29	1722451	2 300 147,00	0,6473724	1115067,24	1489051,68	-373 984,45	-4087044,51
t30	2564923	2 895 631,00	0,6380603	1636575,51	1847587,16	-211 011,64	-4298056,15
t31	2754023	987 456,00	0,6288753	1731937,04	620986,69	1 110 950,35	-3187105,80
t32	1922999	1 495 632,00	0,6198258	1191924,39	927031,30	264 893,09	-2922212,71
t33	1823845	683 453,00	0,6131542	1118298,22	419062,08	699 236,14	-2222976,57
t34	1556230	825 339,00	0,5992293	932538,61	494567,31	437 971,30	-1785005,26
t35	2029125	1 923 654,00	0,5934512	1204186,67	1141594,77	62 591,89	-1722413,37
t36	724159	2 010 365,00	0,5849190	423574,36	1175900,69	-752 326,33	-2474739,70
t37	1219547	824 561,00	0,5764948	703062,50	475355,13	227 707,38	-2247032,32
t38	1089254	782 549,00	0,5681991	618913,17	444643,65	174 269,51	-2072762,81
t39	2441203	820 478,00	0,5600228	1367129,24	459486,35	907 642,89	-1165119,92
t40	2219276	425 316,00	0,5440214	1207333,64	231381,01	975 952,63	-189167,29
t41	1729503	0,00	0,5361923	927346,19	0,00	927 346,19	738178,90
t42	828563	0,00	0,5284772	437876,65	0,00	437 876,65	1176055,55
t43	1926544	0,00	0,5208725	1003483,79	0,00	1 003 483,79	2179539,34
t44	2255697	0,00	0,5133771	1158023,18	0,00	1 158 023,18	3337562,53
t45	1347250	0,00	0,5059884	681692,87	0,00	681 692,87	4019255,40
t46	2520347	0,00	0,4987210	1256950,03	0,00	1 256 950,03	5276205,42
t47	1785640	0,00	0,4915324	877699,86	0,00	877 699,86	6153905,29
t48	2845123	0,00	0,4844591	1378345,68	0,00	1 378 345,68	7532250,97
t49	2926547	0,00	0,4820916	1410863,78	0,00	1 410 863,78	8943114,75
t50	2054123	0,00	0,4706167	966704,59	0,00	966 704,59	9909819,34
t51	2330450	0,00	0,4638446	1080966,72	0,00	1 080 966,72	10990786,06
	84295394	59 161 280,00		55905834,6	44915048,57	10990786,06	-86445151,18

Таблица 3.15 Определение чистого дисконтированного дохода и чистой текущей стоимости по инвестиционному проекту 3

Шаги рас­чета	Чистый приток средств	Чистый отток средств	коэффициент дисконтирования	Дисконтирование при Кмес. = 1/(1+0,0146)t	ЧДД по каждому шагу расчета	ЧТС нарастающим итогом
				притоков	оттоков
t0	-	1 820 974,00	1,0000000	0,00	1820974,00	-1 820 974,00	-1 820 974,00
t1		2 230 564,00	0,9714396	0	0	0	-1820974,00
t2	45210	1 121 242,00	0,9574876	43288,01	1073575,31	-1030287,297	-2851261,30
t3	53028	1 100 000,00	0,9436722	50041,05	1038039,42	-987998,3706	-3839259,67
t4		2 654 123,00	0,9300094	0,00	0,00	0	-3839259,67
t5		1 340 571,00	0,9167079	0,00	1228912,03	-1228912,026	-5068171,69
t6		2 884 278,00	0,9035170	0,00	2605994,29	-2605994,292	-7674165,99
t7		1 989 918,00	0,8905156	0,00	1772052,94	-1772052,942	-9446218,93
t8		2 730 071,00	0,8777004	0,00	2396184,41	-2396184,409	-11842403,34
t9		2 130 211,00	0,8650706	0,00	1842782,91	-1842782,908	-13685186,24
t10		1 221 049,00	0,8526220	0,00	1041093,24	-1041093,24	-14726279,49
t11		1 798 754,00	0,8403531	0,00	1511588,50	-1511588,5	-16237867,99
t12		1 510 287,00	0,8282609	0,00	1250911,67	-1250911,67	-17488779,66
t13		1 786 925,00	0,8163419	0,00	1458741,66	-1458741,66	-18947521,32
t14	140822	2 252 563,00	0,8045946	113304,62	1812400,03	-1699095,405	-20646616,72
t15	1408217	1 678 034,00	0,7930170	1116740,02	1330709,49	-213969,4679	-20860586,19
t16	1339214	1 620 897,00	0,7816054	1046736,89	1266901,85	-220164,9539	-21080751,14
t17	719627	1 502 992,00	0,7703580	554370,42	1157841,91	-603471,4947	-21684222,64
t18	810227	1 156 275,00	0,7592726	615183,16	877927,93	-262744,7647	-21946967,40
t19	1515453	1 131 278,00	0,7434672	1126689,52	841068,03	285621,4924	-21661345,91
t20	2984893	1 224 992,00	0,7375779	2201591,11	903527,03	1298064,084	-20363281,83
t21	3048593	1 614 135,00	0,7269643	2216218,28	1173418,52	1042799,756	-19320482,07
t22	2424837	1 374 135,00	0,7165038	1737404,92	984572,95	752831,9757	-18567650,09
t23	2415243	731 226,00	0,7061932	1705628,18	516386,83	1189241,354	-17378408,74
t24	4150557	731 273,00	0,6960309	2888915,92	508988,60	2379927,32	-14998481,42
t25	5154389	731 278,00	0,6860150	3535988,17	501667,68	3034320,493	-11964160,93
t26	3728851	731 278,00	0,6712491	2502987,88	490869,70	2012118,178	-9952042,75
t27	3926697	241 373,00	0,6664139	2616805,34	160854,32	2455951,029	-7496091,72
t28	5919059	141 373,00	0,6568244	3887782,38	92857,24	3794925,14	-3701166,58
t29	4180434	41 373,00	0,6473724	2706297,59	26783,74	2679513,853	-1021652,73
t30	2201066	41 373,00	0,6380603	1404412,81	26398,47	1378014,342	356361,62
t31	2245087	41 373,00	0,6288753	1411879,76	26018,46	1385861,303	1742222,92
t32	2289991	41 373,00	0,6198258	1419395,50	25644,05	1393751,451	3135974,37
t33	2215607	41 373,00	0,6131542	1358508,74	25368,03	1333140,709	4469115,08
t34	1178266	41 373,00	0,5992293	706051,51	24791,91	681259,5966	5150374,67
t35	0	41 373,00	0,5934512	0,00	24552,86	-24552,8565	5125821,82
t36		41 373,00	0,5849190	0,00	24199,85	-24199,85379	5101621,96
t37		41 373,00	0,5764948	0,00	23851,32	-23851,31936	5077770,64
t38		41 373,00	0,5681991	0,00	23508,10	-23508,10227	5054262,54
t39		1673909	0,5600228	0,00	937427,14	-937427,1382	4116835,40
	53997130	43 430 307,00		36966221,80	32849386,40	4 116 835,40	-342 601 871,09

Определим на основании представленных выше таблиц показатели эффективности инвестиций (таблица 3.16).

Таблица 3.16 Показатели эффективности инвестиционных проектов, долл.США

Наименование показателя	проект 1	проект 2	проект 3
Чистый дисконтированный доход	3155849,26	4116835,40	10990786,06
Индекс доходности	1,10412	1,125	1,2447
Срок окупаемости	31 мес	30 мес	41 мес
Рентабельность проекта,	29,9	18,5	32,3

Исходя из представленных данных видно, что все проекты экономически обоснованы и прибыльны, наиболее эффективны вложения в проект № 2. На основании представленных ранее показателей составим сводную таблицу 3.17 стоимостных показателей

Таблица 3.17 Показатели проектов логистических центров, долл. США

Наименование показателя	проект 1	проект 2	проект 3
Сумма инвестиций	35152086	43430307	59161280
Прибыль от продаж	13837914	10566823	25134124
Чистая прибыль	10516815	8030785	19101934
Чистый дисконтированный доход	3155849,26	4116835,40	10990786,06

Для того чтобы в полной мере рассмотреть рассчитанные показатели сделаем заключительный вывод.

Несмотря на затратность данных проектов: 35152086 долл. США , 43430307 долл. США , 59161280 долл. США каждый из проектов имеет своим результатом прибыль : 10516815 долл. США , 8030785 долл. США 19101934 долл. США соответственно.

Итого прибыль от реализации проектов составляет 1129486,02 тыс. руб.

На основании представленных данных видно, что наиболее эффективное использование земель заключается в реализации на них инвестиционных проектов в сфере логистического сервиса. Данное мероприятие значительно увеличит прибыльность работы предприятия и эффективность использования недвижимого имущества.

Заключение

В ходе выполнения работы была достигнута цель - оценка эффективного использования недвижимого имущества ОАО «Деметра».

В связи с поставленной целью необходимо решены следующие задачи:

-изучение теоретических аспектов эффективности использования недвижимого имущества

-анализ использования недвижимого имущества в ОАО «Деметра»

-разработка мероприятий по повышению эффективности использования недвижимого имущества.

Объектом исследования является ОАО «Инвестиционная коммунальная компания».

В ходе решения первой задачи выявлено, что рынок недвижимости является существенной составляющей любой региональной (республиканской, областной, краевой, городской, районной) экономики. С учетом отечественного опыта можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости

Для предприятий использование системы управления недвижимым имуществом предприятия должно обеспечить решение также следующих задач:

-повышение эффективности использования всех объектов недвижимости предприятия, в том числе не являющихся профильными;

-снижение операционных расходов и, как следствие, более эффективная основная деятельность промышленного предприятия;

-извлечение доходов от инвестиционной и социальной недвижимости и использование их для стимулирования развития основной деятельности промышленного предприятия;

-наиболее полное вовлечение в хозяйственный оборот всех объектов недвижимости, в том числе объектов с незавершенным строительством.

По итогам деятельности ОАО «Деметра» в 2012-13 гг. рентабельность имущества составляет 4,2% и 3,4% соответственно, т.е. ниже уровня инфляции в данный период. Необходимо отметить, что наблюдается огромная недозагрузка земельных участков, следовательно, необходимо разработать меры по наиболее эффективному их использованию. По остальным категориям недвижимого имущества наблюдается допустимая загрузка.

Анализ альтернативных вариантов показал, что наиболее эффективное использование земель заключается в реализации на них инвестиционных проектов. Данное мероприятие значительно увеличит прибыльность работы предприятия и эффективность использования недвижимого имущества ОАО «Деметра».

Список использованной литературы

1. Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Статистический анализ цен на нежилую недвижимость // Современные проблемы и тенденции развития внутренней и внешней торговли: сб. науч. статей Междунар. науч. конф. - Саратов: Изд-во Сарат. ин-та РГТЭУ, 2010. - Ч.2. - С.205-209.

2. Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Эконометрический анализ рынка коммерческой недвижимости // Современные проблемы и тенденции развития внутренней и внешней торговли: сб. науч. статей Междунар. науч. конф.- Саратов: Изд-во Сарат. ин-та РГТЭУ, 2011. - Ч.2. - С.195-199.

3. Брунов, П. Е. Экономические аспекты оценки износа зданий в системе управления недвижимостью: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - М.: 2004. - 20 с.

4. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: методы, оценки и обоснование. - СПб.: СПбУ, 2009. - 528 с.

5. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. - 107 с.

6. Гринчель, Б. М. Экономические стратегии активных городов: монография. - Санкт-Петербург : Наука, 2002. - 499 с.

7. Дроздов, Г. Д. Управление эффективностью городского жилищного строительства в конкурентной среде: автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. - Санкт-Петербург, 2002. - 36 с.

8. Журавлев Н.В. Механизмы инвестирования российского рынка недвижимости // Экономическое развитие России: проблемы и перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 5 ноября 2011 г. Иваново: Научная мысль, 2011. - С. 33-37.

9. Журавлев Н.В. Особенности формирования системы управления рынком недвижимости // Экономическое развитие России: проблемы и перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 5 ноября 2011 г. Иваново: Научная мысль, 2011. - С. 37-42

10. Иванова, А. В. Совершенствование методов управления недвижимостью: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - М.: 2007. - 24 с.

11. Инвестиции. Организация, управление, финансирование, - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. - 448 с.

12. Круталевич, М. Г. Эффективность управленческих решений в региональной социально-экономической системе: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - Оренбург, 2005. - 18 с.

13. Крылов, А. В. Недвижимость, находящаяся в собственности субъекта Российской Федерации как фактор социально-экономического развития (на примере Санкт-Петербурга): автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - Санкт-Петербург, 2009. - 22 с.

14. Малюгин, А. Н. Эффективность управления объектами недвижимости: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - Кемерово, 2002. - 24 с.

15. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие /Маховикова Г.А. - СПб. Вектор, 2006. -192с.

16. Морозов, А. А. Оценка эффективности управления инвестиционно-строительными проектами с использованием метода нейросетевой оптимизации: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - М.: 2010. - 25 с.

17. Романцов А.С. Управление инвестиционной стоимостью многофункционального комплекса коммерческой недвижимости с учетом влияния синергетического эффекта //Известия Юго-Западного университета. - 2012. - № 3 (42). Часть 2.С. 127-133

18. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. - М.: Академия, 2008. - 304с.

19. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. - М.: МКС, 2011. - 584 с.

20. Тихомиров Н. П. Риск-анализ в экономике М.: Экономика, 2010. 318 с.

21. Хаметов, Т. И. Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика (на примере Приволжского федерального округа) : автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. - М.: 2009. - 47 с.

22. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью /Шевчук Д.А. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - с 1 55

23. Шиндина Т. А. Организация взаимоотношений в строительном комплексе: кластерная основа хозяйствования: монография. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2010. 342 с.

24. Шубович, С. А. Введение в архитектурный мониторинг городской среды : монография. - Харьков : Харк. нац. акад. город. хоз-ва, 2009. - 67 с.

25. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2009. 567 с.

26. Экономика недвижимости: учебное пособие / под ред. В. И. Ресина. М.: Изд-во МГИУ, 2009. 384 с.