Оценка рыночной стоимости ООО "Прогресс" для цели купли-продажи

Работа из раздела: «Финансы и налоги»

/

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ООО 'ПРОГРЕСС' ДЛЯ ЦЕЛИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические основы оценки бизнеса
• 1.1 Основные понятия оценки бизнеса
• 1.2 Бизнес, как особый объект оценки
• 1.3 Цели определения рыночной стоимости бизнеса
• 1.4 Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса
• 1.5 Подходы и методы оценки бизнеса
• 2. Анализ объекта оценки и его макроокружения
• 2.1 Общий макроэкономический анализ
• 2.2 Характеристика компании ООО 'ПРОГРЕСС'
• 2.3 Финансовый анализ объекта исследования
• 2.4 Анализ имущества предприятия
• 2.5 Анализ источников формирования имущества
• 2.6 Анализ финансовой устойчивости предприятия
• 2.7 Анализ платежеспособности предприятия
• 3. Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО 'ПРОГРЕСС'
• 3.1 Обоснование выбора подходов к оценке стоимости бизнеса ООО 'ПРОГРЕСС'
• 3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости
• 3.3 Анализ земельного участка с существующей застройкой
• 3.4 Расчет накопленного износа
• 3.5 Расчет чистого операционного дохода
• 3.6 Оценка краткосрочной дебиторской задолженности
• 3.7 Оценка долгосрочных финансовых вложений
• 3.8 Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств
• 3.9 Оценка величины чистых активов предприятия
• 3.10 Доходный подход
• 3.11 Определение ставки дисконтирования
• 3.12 Анализ и корректировка текущих активов и пассивов на дату оценки
• 3.13 Рыночный подход
• 3.14 Согласование результатов оценки
• Заключение
• Список использованных источников
• Приложения

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащему собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов и прав собственности.

По мере развития экономических отношений все более возрастает потребность в оценке стоимости предприятия. В условиях рынка невозможно эффективно руководить любым предприятием без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий.

Оценка стоимости представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Объектом оценки в данной квалификационной работе является компания ООО 'ПРОГРЕСС'.

Целью квалификационной работы является оценка рыночной стоимости 100% доли ООО 'ПРОГРЕСС' для купли-продажи.

оценка рыночная стоимость бизнес

Теоретическая и практическая деятельность по оценке предприятий основана на применении трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного, которые в свою очередь включают в себя несколько десятков методик оценки. В дипломной работе для выявления рыночной стоимости используются три подхода - затратный, рыночный и доходный.

Выбор в качестве объекта оценки ООО 'ПРОГРЕСС' обусловлен интересами владельцев бизнеса, желающих реально оценить свой бизнес для целей купли-продажи. Кроме того, объект оценки является достаточно крупным предприятием для того, чтобы наиболее полно раскрыть тему квалификационной работы.

1. Теоретические основы оценки бизнеса

1.1 Основные понятия оценки бизнеса

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Собственность в обыденном понимании представлена своим внешним признаком - властью человека над вещью. Владеть вещью может только субъект: физическое или юридическое лицо, в том числе государство, делегирующее свое право собственности представителям администрации.

Субъект собственности - это экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом (капиталом, землей и соответствующими экономическими интересами). Реализуя экономические интересы, субъекты вступают в экономические отношения, в частности по поводу владения, распоряжения и использования принадлежащих им объектов. Таким образом, собственность - это отношения между субъектами. Нет, и не может быть отношений между субъектом и материальным (духовным) благом. Может быть только отношение между определенными субъектами по поводу владения, распоряжения и использования конкретного блага. Такое понимание собственности заложено в основу всех экономических, юридических организационно-управленческих процессов, в том числе в основу определения ее стоимости, в основу оценки. Рыночная оценка должна учитывать не только ценность составных элементов определенного объекта - совокупность факторов производства, но и экономических отношений, реализующих право собственности на него.

В современных условиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода, как собственность, приносящая доход. Основу бизнеса, его неотъемлемую суть составляет капитал. Капитал является материальной базой современной экономической системы. Капитал - это богатство, средства производства, факторы производства, т.е. различные материально-вещественные формы инвестированного труда, труда, приносящего доход. Процесс получения дохода предполагает определенные экономические отношения, в том числе отношения собственности. Значит, кроме того, что капитал - это материально-вещественные факторы производства, это также экономические отношения между субъектами процесса создания дохода.

Собственность и капитал формируются и используются в рамках определенных организационных структур - предприятий, организаций, фирм, а также в сфере определенного бизнеса. Поэтому их рыночную оценку производят применительно к конкретной форме существования. Хотя предприятие и фирма своим внутренним экономическим содержанием имеют капитал, между ними существуют не только общие черты, но и отличия. Общим является материальная, трудовая, денежная, информационная основа, а отличия выражаются в нематериальных активах, оказывающих существенное влияние на эффективность, конкурентоспособность, положение на рынке и перспективе развития.

Бизнес - это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель - получение прибыли. Таким образом, капитал является основой, внутренним содержанием любого процесса создания продукта или услуги, осуществляемого с целью получения дохода. Получение дохода - это цель и конечный результат деятельности во многих сферах, отраслях экономики, т.е. цель и результат бизнеса. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро - и микроэкономическую среду обитания.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом. Фактор времени, пожалуй, - важнейший фактор, влияющий на рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в процессе оценки. Рыночная стоимость объекта изменяется во времени, под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Завтра рыночная стоимость может уже быть другой. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики. Другой сущностной чертой рыночной экономики является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых.

1.2 Бизнес, как особый объект оценки

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою привлекательность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия, и для фирмы.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить, как рыночную стоимость. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие или фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие или фирма представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с тем у предприятия есть и свои отличительные черты.

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст.132).

Предприятие-это:

1. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением имущественных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, инвентарь, сырье и продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

2. Предпринимательство, дело, бизнес, понимаемый в большей мере как некий нематериальный актив, способствующий получению прибыли, и в меньшей - как имущественный комплекс, необходимый для достижения той же цели.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности. Поскольку представление о полезности зависит от конкретных интересов покупателя, постольку оценщику приходится определять различные виды стоимости - восстановительную, ликвидационную, инвестиционную и т.п.

Принципиальное значение имеет тот факт, что качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание экономический имидж - положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик приходит к определению стоимости с позиций экономической концепции фирмы. Данная концепция в противовес бухгалтерской модели позволяет определить рыночную ценность фирмы. Она учитывает такие факторы, как время, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную сферу и внутренние особенности оцениваемого объекта, порождающего доход или поток денежной наличности, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего потока наличности, дисконтированного по норме процента, отражающего требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций. При балансовой или бухгалтерской оценке активы фирмы равны пассивам плюс чистый собственный капитал:

А=П+СК. (1)

При рыночной оценке в этом уравнении появляется еще одно слагаемое - неосязаемые активы; и равенство приобретает вид:

(2)

Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами, и другие нерегистрируемые активы, включая ценность доброго имени компании (гудвилл). Уравнение рыночной оценки реального собственного капитала в этом случае выглядит так:

* означает рыночную оценку. (3)

С помощью этого уравнения легко объяснить, почему фирмы с отрицательным балансовым собственным капиталом все еще воспринимаются рынком как что-то ценное (например, неплатежеспособные депозитные институты, кредитные организации, находящиеся на грани банкротства). Причина в том, что отрицательный балансовый собственный капитал компенсируется ценностью нематериальных активов.

Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет сделать реальную оценку фирмы. Оценка же, проводимая на базе экономической концепции, дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых компаний и налоговых служб, инвесторов.

При этом объектами оценки могут быть:

предприятие в целом;

недвижимость предприятия;

машинный парк;

нематериальные активы;

другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.

1.3 Цели определения рыночной стоимости бизнеса

Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: от государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые органы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п. (рис.1.1).

Рисунок 1.1 - Стороны, заинтересованные в оценке бизнеса

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы бизнеса;

- определения стоимости предприятия в случае купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес, или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

- реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

- разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

- определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

- налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;

- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

- осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.

1.4 Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или хотя бы общепринятого определения.

Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью, - способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение и выступает как мера ее полезности.

Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связывается также с относительной редкостью вещей: для того, можно было говорить о стоимость вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, то есть потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способностью обмениваться на другие вещи или деньги.

Стоимость и цена. Термин 'цена' используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственным представлением о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.

Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон-стоимость вещи. В связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме - с соотношением спроса и предложения.

Стоимость и затраты. Понятия 'стоимость' и 'затраты' также не совпадают. Для того, чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости огромна.

Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости рассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов, оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка.

Нормативно рассчитываемая стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами (Госкомимуществом, Госкомстатом, Роскомземом). При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако норматив периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

С точки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость.

Инвестиционная стоимость - стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой ситуации; в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Страховая стоимость - стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая, как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения - это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная балансовая стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия - это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца. Если некоторый объект собственности как часть конкретного предприятия не приносит вклад в общую прибыльность фирмы, то данный объект следует рассматривать в качестве избыточного актива относительно потребностей, связанных с функционированием предприятия, и применимое в этом случае понятие стоимости должно учитывать возможные альтернативные варианты его использования, включая потенциальную утилизационную стоимость.

Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Если же предполагается закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определении необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как эффективная стоимость.

Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью (табл.1.1).

При определении стоимости необходимо принимать во внимание различные микро - и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие.

Спрос. Спрос определяется предпочтением потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

Доход (прибыль). Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.

Таблица 1.1 - Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Цель оценки	Виды стоимости
Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену	Рыночная
Определить целесообразность инвестиций	Инвестиционная
Обеспечить заявки на получение ссуды	Залоговая
Имущественная оценка	Рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством
Определить суммы покрытия по страховому договору или сформулировать требования в связи с потерей или повреждением застрахованных активов	Страховая
Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия	Ликвидационная

Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник.

Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций, то новый собственник получает такие существенные права, как право назначать управляющих, определять величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы; реконструировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т.д. В силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.

Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ.

Ограничения. Стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие наряду с полезностью зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценность денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовый рынок. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска зависит даже от его возраста. Более молодые склонны идти даже на большой риск ради более высокой доходности в будущем.

Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость бизнеса, является наличие альтернативных возможностей для инвестиций.

Спрос зависит не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие, как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность. Цены предложения в первую очередь определяются издержками создания аналогичных предприятий в обществе. Количество выставленных на продажу объектов также влияет на доход.

Выбор решения покупателя, и продавца зависит от перспективы развития данного бизнеса. Обычно стоимость предприятия в предбанкротном состоянии ниже стоимости предприятия с аналогичными активами. Но финансово устойчивого.

На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей, которые может получить собственник от владения этим предприятием.

Если предложение превышает спрос, то цены диктует производитель. Минимальная цена, по которой он может продать свой бизнес, определяется затратами на его создание.

Итак, основными факторами, определяющими оценочную стоимость, являются:

- спрос;

- настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;

- затраты на создание аналогичных предприятий;

- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

- риск получения доходов;

- степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

1.5 Подходы и методы оценки бизнеса

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подход является более точным и эффективным. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной с помощью других подходов.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применение принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными аспектами рынка. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из трех названных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов

Так, доходный подход предусматривает использование метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков (рис.1.2).

Рисунок 1.2 - Методы доходного подхода

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

V = D/R (4)

где D - чистый доход бизнеса за год;

R - коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами. Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия (рис.1.3).

Рисунок 1.3 - Методы затратного подхода

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики (рис.1.4).

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. В данном случае цена определятся рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.

Рисунок 1.4 - Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы будущих доходов.

2. Анализ объекта оценки и его макроокружения

2.1 Общий макроэкономический анализ

Обзор текущей ситуации в российской экономике

Социально-экономическая ситуация в нашей стране за эти шесть лет во многом изменилась - вырос ВВП, в стране в целом стал выше уровень жизни, обеспечивается макроэкономическая и финансовая стабильность. Однако, к сожалению, улучшения происходят в основном благодаря высоким ценам на сырьё, наша страна продолжает развиваться на базе экспортно-сырьевой модели.

За период, начиная с 1990-х гг., Россия во многом потеряла свой индустриальный потенциал, технологический уровень производства всё больше отстаёт от конкурентов, энергетическая и транспортная инфраструктура находится в критическом, грозящем технологическими катастрофами, состоянии. Главными субъектами нашей экономики по прежнему являются управляемые в 'ручном режиме' 30-40 крупнейших сырьевых компаний и банков, а также бюрократия, по влиянию уже сравнимая с бюрократией советских времён.

Текущий год, от которого ждали посткризисного восстановления экономики, оказался не столь благоприятным как, ожидалось: мировые финансовые и товарные рынки продолжают переживать значительные потрясения, которые ещё весьма далеки от завершения, экономика развитых стран стагнирует, прогнозы по росту ВВП не оправдываются в США, ЕС, Японии.

Россия - не исключение: в 2009 г. в прогнозе ВВП Минэкономразвития ошиблось на 14,6 п. п. (то есть вместо рецессии предполагался рост!), инвестиций - на 30,8 п. п., а главный документ страны - бюджет - переписывался дважды и окончательно был утвержден лишь в апреле, а антикризисная программа - в июне.

Несмотря на то, что во II квартале 2010 г. экономика России за счёт повышения мировых цен на нефть стала восстанавливаться после прошлогоднего глубокого спада, в результате притока в страну нефтедолларов вырос внутренний спрос, а вместе с ним уверенность потребителей и предпринимателей.

Последние данные Росстата свидетельствуют о новом ускорении инфляции. За ноябрь индекс потребительских цен вырос на 0,8% против 0,5% в октябре. Темп 12-месячной инфляции также увеличился и достиг 8,0%, исчерпав эффект низкой базы, присутствовавший в предыдущие месяцы.

Рост базовых цен по методологии Центра развития не показывает тенденции к замедлению, удерживаясь на уровне 0,7% в месяц (8,7% годовых). По-прежнему основной вклад в ускорение роста цен вносит продовольствие. Так, продолжают дорожать быстрыми темпами молоко и молочная продукция (1,7%), крупа и бобовые (3,6%), подсолнечное (6,9%) и сливочное (2,5%) масло. К драйверам роста базовых цен добавился также сахар (4,5).

Рост денежного предложения (широкая денежная база) за 10 месяцев составил чуть более 7%, т.е. фактически отсутствовал в реальном выражении. Впрочем, и спрос на деньги (денежная масса) за это же время вырос лишь незначительно: на 15,3%, что тоже выглядит абсолютно нормально при 7% -ной инфляции и 3% -ном росте. А это говорит о том, что в экономике сохраняется крайне вялый внутренний спрос. В такой ситуации политика ФРС США может сыграть гораздо более весомую роль в разгоне инфляции - ведь количественное ослабление неизбежно поддерживает спекулянтов на различных рынках, в том числе и на продовольственном. Тем более что повод (некоторый неурожай) существует.

В третьем квартале 2010 г. в целом по экономике в развитие было вложено почти столько же средств, как и в третьем квартале 2008 г. С учетом дефлятора инвестиций (8%), 4,9% роста к III кварталу прошлого года подразумевают неутешительные минус 16% к III кварталу 2008 г. Плюс по отношению к прошлому году не должен радовать - он объясняется (самой) низкой базой: в III квартале 2009 г. и I квартале 2010 г. инвестиции в основной капитал упали сильнее всего - примерно на 20%.

Инвестиции в основной капитал по экономике в целом показывают совсем другую динамику. Устойчивый прирост в 10% продолжается с августа, а положительный прирост - с марта. Инвестиции в малом предпринимательстве составляют около 300 млрд. руб. с начала года. А вот разрыв между инвестициями в целом по экономике и инвестициями крупных предприятий составил на конец октября 2700 млрд. руб. (обычно - не более 2500 млрд. руб. за год), или ѕ от инвестиций крупных фирм.

Цены на российскую нефть марки Urals к концу недели вплотную приблизились к отметке 90 долл. /барр. (максимальный уровень с сентября 2008 г.). Волна роста цен, начавшаяся в конце ноября из-за возросшего спроса на нефть, была поддержана Европейским центральным банком, который продлил действие своих антикризисных программ, оставив свою учетную ставку без изменений на уровне 1%, и продлив, по меньшей мере, до 12 апреля 2011 г. программу по обеспечению неограниченного предоставления ликвидности путем предоставления банкам краткосрочных кредитов.

Холода и снегопады, которые обрушились на Европу пару недель назад, привели к росту объемов потребления топлива. Согласно прогнозам метеорологов, на территории Европы и восточной части США установится более холодная, чем обычно в это время, погода. В результате подскочили спотовые цены на газ на всех европейских торговых площадках и впервые с начала мирового финансово-экономического кризиса превысили цену долгосрочных контрактов 'Газпрома'. В свою очередь, в США стали снижаться запасы котельного топлива, при этом обеспеченность запасов дистиллятов сократилась по сравнению с прошлым годом (их хватит лишь на 40 дней потребления против 46 дней годом ранее).

Несмотря на рост волатильности на денежном рынке, динамика курса рубля оставалась весьма спокойной. По итогам недели рубль даже укрепился на 0,5%, в первую очередь, благодаря тому, что цены на нефть продолжают покорять посткризисные вершины. Банк России продолжает сохранять нейтралитет, не вмешиваясь активно в происходящее на рынке, давая ему возможность самостоятельно найти равновесие.

Валютные резервы Банка России, очищенные от переоценки, уменьшились за последний отчетный период всего на 0,5 млрд. долл., а всего за последние три месяца Банк России (по словам А. Улюкаева) истратил на интервенции около 13 млрд. долларов [33; 40].

Динамика в реальном секторе осенью 2010 г. остается в рамках общей тенденции, которая может быть охарактеризована как 'трудное восстановление'. Основной тенденцией последних месяцев (III квартала в целом) стало, с одной стороны, улучшение динамики инвестиций (рост на 7,5% к соответствующему периоду прошлого года) и строительного сектора, который впервые вышел в зону роста по отношению к соответствующему периоду прошлого года (+2,2%). Эти сектора запаздывали на фоне общей картины восстановления экономики и лишь в последние месяцы продемонстрировали позитив. Однако одновременно в секторах добычи полезных ископаемых и обрабатывающих производствах наблюдается замедление темпов роста, связанное, по всей видимости, с ограничениями внешнего и внутреннего спроса. В III квартале 2010 г. темпы прироста ВВП замедлились до 2,2% против 3,1% в I квартале и 5,2% во II квартале. Это может с определенным временным лагом оказать отрицательное влияние на темпы инвестиционной активности.

Мониторинг уровня предпринимательской уверенности в октябре, проведенный Росстатом, демонстрирует, что негативные тенденции III квартала не преодолены. В октябре уровень предпринимательской уверенности ухудшился по сравнению с сентябрем. Продолжается снижение индекса уверенности в секторе добычи полезных ископаемых (с +5 в июле до 0 в октябре), стагнирует и несколько ухудшается индекс уверенности в секторе обрабатывающих производств. Оценки уровня спроса находятся в отрицательной зоне и улучшаются относительно предыдущих месяцев очень низкими темпами. Оценки ожидаемого в ближайшие 3 месяца изменения выпуска находятся в положительной зоне (т.е. число ожидающих роста выпуска превышает число ожидающих его сокращения), но ухудшаются в последние месяцы: так, в октябре позитивные оценки снизились в секторе добычи полезных ископаемых с 15 пунктов до 8, а в секторе обрабатывающих производств с 19 пунктов до 13.

Противоречивость настроений предприятий демонстрируют и конъюнктурные опросы ИЭП. Сентябрьские опросы показывают, что стагнация оценок уровня продаж в промышленности продолжается восьмой месяц подряд. Динамика оценок запасов готовой продукции все определенней говорит о том, что уверенность предприятий в росте продаж с каждым месяцем снижается. Доля ответов 'ниже нормы' достигла в сентябре 2010 г. семилетнего (!) максимума, а доля ответов 'выше нормы' - абсолютного (1992-2010 гг.) минимума. Такого низкого баланса оценок запасов не было в российской промышленности с 2000 г., когда предприятия поверили в устойчивость последефолтного роста и перешли от политики минимизации запасов к поддержанию их избытка. Сейчас ситуация развивается в противоположном направлении. При этом никаких объективных ограничений для пополнения складов в промышленности нет: мощности простаивают, работников хватает, кредиты дешевеют. Таким образом, текущее снижение складских накоплений - сознательная политика российских производителей, теряющих уверенность в возможности появления новых заказчиков и в скором переходе от стагнации к ощутимому росту спроса. Эта неуверенность ощущается и в оценках динамики и намерений в сфере найма/увольнения работников. В августе-сентябре промышленность практически прекратила набор персонала. Предприятия, похоже, весной и летом начали создавать резерв квалифицированных кадров в ожидании возможного роста спроса, но затягивающийся выход из кризиса заставил их приостановить этот процесс. А в ближайшие месяцы возможно уже вновь начнутся увольнения [34].

Анализ экономического развития Красноярского края

По уровню социально-экономического развития Красноярский край занял первое место среди регионов Сибирского федерального округа.

Такие данные за 2009 г. обнародовал территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю (Красноярскстат), опираясь на расчеты специалистов минрегионразвития РФ. Главным оценочным критерием рейтинга стал валовой региональный продукт. По статистике, в этот период край вносил более двадцати процентов в формирование суммарного ВРП Сибири. Также регион стал лидером по объему инвестиций в основной капитал на душу населения, опередив по этому показателю Томскую и Иркутскую области. На втором месте край оказался по уровню обеспеченности жильем: показатель региона - 21,7 квадратных метра на одного жителя - оказался на одну десятую 'квадрата' меньше, чем в Омской области. По объему внешнеторгового оборота краю досталось третье место - после Хакасии и Кемеровской области. Самые скромные показатели - четвертая позиция - в сфере суммарного оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг на душу населения. Здесь красноярцы пропустили вперед кемеровчан, новосибирцев и омичей.

Среди регионов СФО край занимает лидирующие позиции начиная с 2005 г. Для того чтобы понять эту тенденцию, следует рассмотреть структуру валового регионального продукта и ответ станет очевиден - в регионе развиваются обрабатывающие производства, в частности, металлургия, производство машин и оборудования, деревообработка.

По данным федерального минрегионразвития, обрабатывающие производства занимают сорок процентов в структуре ВРП Красноярского края. Решающая роль принадлежит цветной металлургии.

В 2010 г. Ванкор вошел в число крупнейших налогоплательщиков региона

При довольно высоких темпах развития отраслей промышленности увеличивалась доля региона в суммарном ВРП округа. В 2009 г. этот показатель вырос с 21,2 до 21,7 %. Соответственно растет и вклад в российскую экономику - с 2,2 до 2,3 %.

Очевидно, что данные статистики иллюстрируют ситуацию в период всемирного экономического кризиса. Значительное влияние на экономические показатели оказало начало промышленной эксплуатации Ванкорского месторождения. На нем в период с августа по декабрь 2009 г. было добыто 3,6 миллиона тонн нефти. По итогам 2009 г. индекс промышленного производства в регионе по добыче полезных ископаемых - 107,4 % - превысил общероссийский показатель (99,4 %).

В крае удалось не только сохранить объемы инвестиций в экономику, но и нарастить их. В 2009 г. инвестиции в основной капитал составили 246,4 миллиарда рублей, что на 17,8 % выше показателей 2008 г. По уровню инвестирования и темпам роста регион стал лидером в СФО и вошел в первую десятку наиболее успешных субъектов федерации.

Сейчас региональное министерство ведет работу по сбору и анализу информации об итогах социально-экономического развития в прошедшем году. Однако предварительные данные позволяют утверждать, что практически по всем основным показателям развития экономики край в 2010 г. сохранит положительную динамику. Индекс промышленного производства составит 105,3 %. В течение года в регионе были запущены новые производства - в частности, введена в эксплуатацию фабрика по переработке золотосодержащей руды на месторождении Благодатное в Северо-Енисейском районе. Открыты новые предприятия в лесном комплексе - в сентябре начал работу второй в Красноярском крае завод по производству пеллет на базе Новоенисейского лесохимического комбината в г. Лесосибирске.

Продолжают расти объемы добычи нефти на Ванкоре. По итогам 2010 г. она увеличится в 3,4 раза и составит 12,5 миллиона тонн в год. Согласно действующим планам, в 2014 г. месторождение выйдет на проектную добычу в 25,5 миллиона тонн. Фактически в крае формируется новая отрасль, по своему значению сопоставимая с традиционной для региона металлургией. Уже в прошедшем году Ванкор вошел в число крупнейших налогоплательщиков региона. Также, по итогам 2010 г., ожидается рост добычи золота, угля, природного газа, обработки древесины, производства машин и оборудования, электрооборудования, транспортных средств. Деятельность предприятий энергетики также характеризуется положительной динамикой. В металлургическом производстве объемы сохранятся на уровне прошлого года. Оживление производственной деятельности, по сравнению с 2009 г., показывает и строительная отрасль. Наконец, седьмой год подряд край является лидером по урожайности зерновых в СФО, а по объему валового сбора зерна занимает третье место в округе и шестое в России. В 2010 г. в регионе засыпали в закрома 2,1 миллиона тонн хлеба при урожайности 24,8 центнера с гектара. Дальнейший рост экономики ожидается и в наступившем году. Согласно прогнозу социально-экономического развития, индекс промышленного производства в ближайшие три года вырастет от 101,1 процента до 104. Прогнозируемый объем валового регионального продукта в 2011 г. превысит один триллион рублей.

2.2 Характеристика компании ООО 'ПРОГРЕСС'

Сегодня компания ООО 'ПРОГРЕСС' - это динамично и стабильно развивающийся холдинг, 30 подразделений которого успешно действуют в регионах России.

Отличительные особенности компании: компания использует интегрированный подход при оказании имеющегося спектра сервисных услуг, а именно: участвует в строительно-монтажных работах на объектах социально-бытового назначения, которые в дальнейшем принимаются им на обслуживание. Среднесписочная численность работников ООО 'ПРОГРЕСС' за 2010 год составила 2770 человек. Фонд оплаты труда составил 743273 тыс. руб., в том числе фонд заработной платы - 737787 тыс. руб., выплаты социального характера - 5486 тыс. руб. В таблице 2.1 приведены основные социально-экономические показатели деятельности предприятия за три последних года.

Таблица 2.1 - Основные социально-экономические показатели деятельности предприятия

Показатели	2008 г.	2009 г.	2010 г.	Темп роста, %
				2009/ 2008	2010/ 2009
Среднесписочная численность, чел.	2750	2762	2770	100,44	100,29
Фонд заработной платы, всего, тыс. руб.	423362	608206	743273	143,66	122,21
Фонд заработной платы списочного состава, тыс. руб.	421727	605116	734103	143,69	121,32
Среднемесячный доход, руб.	12951	18490	22361	142,76	120,94
Среднемесячная заработная плата, руб.	12898	18257	22085	142,86	120,97
Выплаты социального характера, тыс. руб.	4055	4622	5486	113,98	118,69

Далее на основе бухгалтерско-финансовой отчетности предприятия проведем финансовый анализ деятельности ООО 'ПРОГРЕСС' за три последних года работы.

2.3 Финансовый анализ объекта исследования

Анализ финансовых результатов предприятия

В таблице 2.2 приведена динамика финансовых результатов предприятия.

Таблица 2.2 - Динамика состояния финансовых результатов, тыс. руб.

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	Изменение, (+,-)
				2009-2008 гг.	2010-2009 гг.
Чистая выручка от реализации	1613361	1969047	2572670	355686	603623
Себестоимость оказанных услуг	1226776	1390520	1913320	163784	522800
Валовая прибыль	386585	578527	659350	191942	80823
Полная себестоимость оказанных услуг	1462599	1700383	2310963	237784	610580
Коммерческие расходы	6073	15890	23947	9817	8057
Управленческие расходы	229750	293973	373696	64223	79723
Результат от основной деятельности	150762	268664	261707	117902	-6957
Прочие доходы	55550	356874	82811	301324	-274063
Прочие расходы	124476	296217	84556	171741	-211661
Прибыль (убыток) до налогообложения	81836	329321	259962	247485	-69359
Отложенные налоговые активы	83	-68	550	-151	618
Отложенные налоговые обязательства	542	-2907	1216	-3449	4123
Текущий налог на прибыль	38518	89534	71100	51016	18434
Иные аналогичные обязательные платежи	19299	121	23741	-19178	23862
Чистая прибыль (убыток)	24644	236691	214369	212047	-22322
Справочно: Всего доходов	1668911	2325921	2655481	657010	329560

Выручка ООО 'ПРОГРЕСС' за 2009 г. по обычным видам деятельности увеличилась по сравнению с 2008 г. на 355686 тыс. руб. или на 22,05%. Основная деятельность, ради осуществления которой было создано предприятие, была прибыльной. Себестоимость реализованной продукции увеличилась на 163744 тыс. руб. или на 13,35%. Как следствие этого, эффективность основной деятельности предприятия повысилась под влиянием опережающего темпа увеличения выручки по отношению к темпу роста себестоимости оказанных услуг.

От осуществления всех видов деятельности предприятие в 2009 году получило чистую прибыль в размере 236691 тыс. руб., что в 9,6 раза больше прибыли за 2008 г., составившей 24644 тыс. руб.

Чистая прибыль предприятия за 2008 г. составила 23 690 639 рублей.

За 2010 г. выручка от реализации ООО 'ПРОГРЕСС' по обычным видам деятельности увеличилась по сравнению с предыдущим годом на 605623 тыс. руб. или на 30,66%. Себестоимость реализованной продукции увеличилась на 522800 тыс. руб. или на 37,6%. От осуществления всех видов деятельности предприятие получило чистую прибыль в размере 214369 тыс. руб.

2.4 Анализ имущества предприятия

Финансовое состояние предприятия определяется его способностью финансировать свою деятельность за счет имеющихся в его распоряжении собственных, заемных и привлеченных средств, умелого их размещения и эффективности использования. Основные источники: ф. № 1 'Бухгалтерский баланс'; ф. № 2 'Отчет о прибылях и убытках'. Анализ финансового состояния начинается с общей оценки структуры средств хозяйствующего субъекта, изменения ее в течение трех последних лет по данным баланса. Результаты расчетов представлены в таблице. Активы ООО 'ПРОГРЕСС' в 2009 году увеличились на 233474 тыс. руб. или на 17,33%, в том числе за счет увеличения внеоборотных активов на 44381 тыс. руб. или на 4,96%, оборотных активов на 189093 тыс. руб. или 41,74%. В 2008 году активы предприятия увеличились на 189607 тыс. руб. или на 11,9%, в том числе за счет увеличения внеоборотных активов на 108651 тыс. руб. или на 11,57%, оборотных активов - на 80956 тыс. руб. или на 12,61%. За весь анализируемый период активы предприятия выросли на 423081 тыс. руб. или на 31,4%.

Таблица 2.3 - Динамика состава и структуры активов

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	1 кв. 2011 г.	Отклонение
					2009-2008 гг.	2010-2009 гг.	1кв. 2011-2010 гг.
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%
Нематериальные активы	155	0,02	139	0,01	123	0,01	119	0,01	-16	0,01	-16	-	-4	-
Основные средства	833371	93,18	895138	95,35	975808	93,16	954697	89,00	61767	2,17	80670	-2, 19	-21111	-4,16
Незавершенное строительство	52649	5,88	35011	3,73	64546	6,16	75152	7,00	-17638	-2,15	29535	2,43	10606	0,84
Долгосрочные финансовые вложения	7249	0,81	7249	0,77	5398	0,52	1570	0,18	-	-0,04	-1851	-0,25	-3828	-0,34
Отложенные налоговые активы	957	0,11	889	0,09	1439	0,14	41171	3,80	-68	-0,02	550	0,05	39732	3,66
Прочие внеоборотные активы	-	-	336	0,05	99	0,01	40	0,004	336	0,05	-237	-0,04	-59	-0,006
Итого внеоборотных активов	894381	66,37	938762	59,38	1047413	59,16	1072749	62,28	44381	-6,99	108651	-0,22	25336	3,12
Запасы	185967	41,05	232865	36,26	219679	30,38	311735	47,98	46898	-10,79	-13186	-5,88	92056	17,6
НДС	10235	2,26	1586	0,25	4426	0,61	373	0,06	-8649	-2,01	-6012	0,36	-4053	-0,55
Долгосрочная дебиторская задолженность	54028	11,93	45770	7,13	5708	0,79	5472	0,84	-8258	-4,8	-40062	-6,34	-236	0,05
Краткосрочная дебиторская задолженность	192066	42,39	291732	45,43	343867	47,55	274215	42,21	99666	3,04	52135	2,12	-69652	-5,34
Краткосрочные финансовые вложения	4450	0,98	3950	0,62	3950	0,55	3055	0,47	-500	-0,36	-	-0,07	-895	-0,08
Денежные средства	4324	0,95	61746	9,62	140578	19,44	49510	7,62	57422	8,67	78832	9,82	-12236	-11,82
Прочие оборотные активы	1988	0,44	4502	0,69	4899	0,68	5316	0,82	2514	0,25	397	-0,01	417	0,14
Итого оборотных активов	453058	33,63	642151	40,65	723107	40,84	649676	37,72	189093	7,02	80956	0, 19	-73431	-3,12
Всего активов	1347439	100	1580913	100	1770520	100	1722425	100	233474	-	189607	-	-48095	-

Основная часть внеоборотных активов неизменно приходилась на основные средства. Внеоборотные активы на конец 2009 г. составили 938762 тыс. руб., увеличение вследствие приобретения объектов основных средств составило 61767 тыс. руб. или 7,41 %. Стоимость незавершенного строительства уменьшилась на 17638 тыс. руб.

Структура имущества характеризуется значительной долей оборотных активов, которая в 2009 г. увеличилась на 7%. Рост оборотных активов произошел за счет увеличения запасов, краткосрочной дебиторской задолженности и денежных средств. Удельный вес запасов в оборотных активах в 2009 г. уменьшился почти на 11%. При этом стоимость запасов увеличилась на 46898 тыс. руб. В 2009 году в составе оборотных активов происходит снижение доли долгосрочной дебиторской задолженности почти на 5%. Значительная часть оборотных активов приходится на краткосрочную дебиторскую задолженность.

В 2010 г. доля внеоборотных активов незначительно уменьшилась с 59,8 до 59,16%. Структура внеоборотных активов оставалась достаточно стабильной. На конец года внеоборотные активы составили 1047413 тыс. руб. Данное увеличение обусловлено приобретением объектов основных средств на сумму 80670 тыс. руб. Стоимость незавершенного строительства увеличилась на 29535 тыс. руб. в связи с началом строительства трех барж. Доля оборотных активов практически не изменилась. В целом оборотные активы предприятия в 2010 г. по сравнению с предыдущим годом увеличились на 12,61%. Рост оборотных активов произошел за счет увеличения краткосрочной дебиторской задолженностью на 52135 тыс. руб. и денежными средствами на 78832 тыс. руб. Удельный вес запасов в оборотных активах уменьшился на 5,88%, а их стоимость на 13186 тыс. руб.

В 2010 г. доля долгосрочной дебиторской задолженности в оборотных активах уменьшилась с 7,13 до 0,79%. Значительная доля (47,55%) приходится на краткосрочную дебиторскую задолженность, и которая выросла по сравнению с 2008 г. на 2,12%. Вместе с тем, за 2008 год темп прироста выручки в 1,7 раза превышает темп прироста краткосрочной дебиторской задолженности: прирост выручки составил 30,66%, прирост задолженности 17,9%.

В 2010 г. по сравнению с предыдущим годом долгосрочные финансовые вложения предприятия оставались неизменными. На конец 200 г. происходит снижение долгосрочных финансовых вложений на сумму 1851 тыс. руб. по сравнению с 2009 г. Уменьшение долгосрочных финансовых вложений вызвано как списанием стоимости акций ликвидированных предприятий, так и списанием дебиторской задолженности (прав требования) в связи с истечением срока исковой давности. Расчет состава и структуры долгосрочных финансовых вложений представлено в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Динамика состава и структуры долгосрочных финансовых вложений

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	1 кв. 2011 г.	Отклонение
					2009-2008 гг.	2010-2009 гг.	1кв. 2011-2010 гг.
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%
Инвестиции в дочерние общества	5200	71,73	5200	71,73	5200	96,33	1445	92,04	-	-	-	24,46	-3755	-4,29
Инвестиции в другие организации	1357	18,72	1357	18,72	198	3,67	125	7,96	-	-	-1159	-15,05	-73	4,29
Прочие долгосрочные финансовые вложения	692	9,55	692	9,55	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Итого долгосрочных финансовых вложений	7249	100	7249	100	5398	100	1570	100	-	-	-1851	-	-3828	-

В таблице 2.5 приведена динамика состава и структуры запасов

Таблица 2.5 - Динамика состава и структуры запасов

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	1 кв. 2011 г.	Отклонение
					2009-2008 гг.	2010-2009 гг.	1кв. 2011-2010 гг.
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%
Сырье, материалы и другие аналогичные ценности	167596	90,12	186403	80,05	187655	85,42	216965	69,60	18807	-10,07	1252	5,37	29310	-15,82
Затраты в незавершенном производстве	1332	0,72	30794	13,22	14030	6,39	76659	24,59	29462	12,5	-16764	-6,83	62629	18,2
Готовая продукция и товары для перепродажи	4871	2,62	3944	1,69	7786	3,54	6206	1,99	-927	-0,93	3842	1,85	-1580	-1,55
Расходы будущих периодов	12168	0,54	11724	5,04	10208	4,65	11905	3,82	-444	4,5	-1516	-9,69	1697	-0,83
Итого запасов	185967	100	232865	100	219679	100	311735	100	46898	-	-13186	-	92056	-

Как показывают данные таблицы 2.5, в составе запасов на конец 2009 г. преобладают материальные запасы (186403 тыс. руб.), доля которых уменьшилась по сравнению с 2008 г. на 10%. Доля затрат в незавершенном производстве в составе запасов увеличилась на 12,5% или на 29462 тыс. руб. В 2010 г. также в составе запасов преобладают материальные запасы, доля которых увеличилась на 5,37% по сравнению с предыдущим годом. Доля затрат в незавершенном производстве снизилась на 6,83%.

В таблице 2.6 показана динамика дебиторской задолженности предприятия.

Как показывают данные таблицы 2.6 за 2009 г. сумма краткосрочной дебиторской задолженности увеличилась на 99666 тыс. руб. Рост дебиторской задолженности произошел по расчетам с покупателями и заказчиками на 34036 тыс. руб. или на 47,39%, по авансам выданным на 35757 тыс. руб. или на 72,27%, с прочими дебиторами на 35859 тыс. руб. или 58,76%.

Таблица 2.6 - Динамика состава дебиторской задолженности, тыс. руб.

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	1 кв. 2011 г.	Отклонение
					2009-2008 гг.	2010-2009 гг.	1кв. 2011-2010 гг.
Покупатели и заказчики	48586	41061	3318	3264	-7525	-37743	-54
Векселя к получению	756	756	-	-	-	-	-
Задолженность дочерних и зависимых обществ	1359	1073	787	715	-286	-286	-72
Прочие дебиторы	3327	2880	1603	1493	-447	-1277	-110
Итого долгосрочная дебиторская задолженность	54028	45770	5708	5472	-8258	-40062	-236
Покупатели и заказчики	71824	105860	173188	88162	34036	67328	-85026
Задолженность дочерних и зависимых обществ	9743	3757	64207	68028	-5986	60450	3821
Авансы выданные	49475	85232	20773	27523	35757	-64459	6750
Прочие дебиторы	61024	96883	85699	90502	35859	-11184	4803
Итого краткосрочная дебиторская задолженность	192066	291732	343867	274215	99666	52135	-69652
Всего дебиторская задолженность	246094	337502	349575	279687	91408	12073	-69888

Снижение величины краткосрочной дебиторской задолженности, в том числе по покупателям и заказчикам в балансе предприятия на 31.12.2009 на начало отчетного года по сравнению с аналогичной величиной в балансе на 31.12.2008 г. на конец отчетного года на сумму 33 тыс. руб. (71824 - 71857) обусловлено пересчетом в рубли выраженной в иностранной валюте стоимости средств в расчетах, подлежащих оплате исходя из условий договоров в рублях.

Снижение величины долгосрочной дебиторской задолженности, в том числе по покупателям и заказчикам в балансе на 31.12.2009 года на начало отчетного года по сравнению с аналогичной величиной в балансе на 31.12.2008 года на конец отчетного года на сумму 4116 тыс. руб. (48586 - 52702) обусловлено пересчетом в рубли выраженной в иностранной валюте стоимости средств в расчетах, подлежащих оплате исходя из условий договоров в рублях.

За 2010 г. сумма краткосрочной дебиторской задолженности увеличилась на 52135 тыс. руб. Рост дебиторской задолженности произошел по расчетам с покупателями и заказчиками на 67328 тыс. руб. или на 63,6%, по расчетам с дочерними и зависимыми обществами на 60450 тыс. руб.

Увеличение величины долгосрочной дебиторской задолженности, в том числе по задолженности дочерних и зависимых обществ в балансе на 31.12.2010 г. на начало отчетного года по сравнению с аналогичной величиной в балансе на 31.12.2009 г. на конец отчетного года на сумму 462 тыс. руб. (46232 - 45770) обусловлено переводом задолженности дочерних и зависимых обществ из краткосрочной в долгосрочную в связи с корректировкой по сроку действия договора.

Снижение величины краткосрочной дебиторской задолженности, в том числе по задолженности дочерних и зависимых обществ в балансе предприятия на 31.12.2010 г. на начало отчетного года по сравнению с аналогичной величиной в балансе на 31.12.2009 года на конец отчетного года на сумму 462 тыс. руб. (291270 - 291732) обусловлено переводом задолженности дочерних и зависимых обществ из краткосрочной в долгосрочную в связи с корректировкой по сроку действия договора.

2.5 Анализ источников формирования имущества

При формировании структуры капитала необходимо учитывать особенности каждой его составляющей. Необходимость в собственном капитале обусловлена требованиями самофинансирования предприятий. Он является основой их самостоятельности и независимости. В таблице 2.7 представлен расчет состава и структуры пассива предприятия.

Основным источником для осуществления деятельности ООО 'ПРОГРЕСС' являются собственные средства, доля которых в структуре баланса в 2009 году увеличилась по сравнению с прошлым годом на 0,91% и составила 93,22%. Собственный капитал на начало года составил 1243813 тыс. руб., а на конец года был равен 1473654 тыс. руб. Увеличение собственного капитала произошло за счет роста нераспределенной прибыли акционерного общества. В 2010 году доля собственного капитала в структуре баланса предприятия выросла на 0,72% и составила 93,94%. Рост собственного капитала как и в 2009 г. произошел за счет увеличения нераспределенной прибыли предприятия. Снижение величины добавочного капитала за анализируемый период (с 2008 г. по 2010 г.) обусловлено переносом с добавочного капитала в нераспределенную прибыль сумм дооценки основных средств в связи с их выбытием.

Таблица 2.7 - Динамика состава и структуры пассивов

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	1 кв. 2011 г.	Отклонение
					2009-2008 гг.	2010-2009 гг.	1кв. 2011-2008 гг.
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%
Уставный капитал	30842	2,48	30842	2,09	30842	1,85	30842	2,06	-	-0,39	-	-0,24	-	0,21
Добавочный капитал	1055078	84,8	1047751	71,1	1009825	60,7	1008180	67,46	-7327	-13,7	-37926	-10,4	-1645	6,75
Резервный капитал	15421	1,24	15421	1,05	15421	0,93	15421	1,03	-	-0, 19	-	-0,12	-	0,1
Нераспределенная прибыль	142472	11,45	379640	25,76	607185	36,51	440090	29,45	237168	14,31	227545	10,75	-167095	-7,06
Итого собственный капитал	1243813	92,31	1473654	93,22	1663273	93,94	1494533	86,77	229841	0,91	189619	0,72	-168740	-7,17
Долгосрочные обязательства	13615	13,14	16522	15,40	15306	14,27	12642	5,55	2907	2,26	-1216	-1,13	-2664	-8,72
Краткосрочные займы и кредиты	1039	1,15	-	-	-	-	108522	50,42	-1039	-1,15	-	-	108522	50,42
Кредиторская задолженность	82121	91,23	82845	91,30	85891	93,4	97426	45,3	724	0,07	3046	2,12	11535	-48,1
Задолженность перед учредителями по выплате доходов	6818	7,57	7409	8,17	5301	5,77	5201	2,42	591	0,6	-2108	-2,4	-100	-3,35
Доходы будущих периодов	33	0,05	483	0,53	749	0,81	598	0,28	450	0,48	266	0,28	-151	-0,53
Резервы предстоящих расходов	-	-	-	-	-	-	3503	1,62	-	-	-	-	3503	1,62
Итого краткосрочные обязательства	90011	86,86	90737	84,60	91941	85,73	215250	94,45	726	-2,26	1204	1,13	123309	8,72
Всего заемный капитал	103626	7,69	107259	6,78	107247	6,06	227892	13,23	3633	-0,91	-12	-0,72	120645	7,17
Всего пассива	1347439	100	1580913	100	1770520	100	1722425	100	233474	-	189607	-	-48095	-

Снижение величины нераспределенной прибыли в балансе на 31.12.2009 на начало отчетного года по сравнению с величиной нераспределенной прибыли в балансе на 31.12.2008 г. на конец отчетного года на сумму 4149 тыс. руб. (142472 - 146621) обусловлено пересчетом в рубли выраженной в иностранной валюте стоимости средств в расчетах, подлежащих оплате исходя из условий договоров в рублях.

В 2009 г. происходит незначительное увеличение заемного капитала. Краткосрочные обязательства за год увеличились на 726 тыс. руб. или на 0,81%. В 2010 г. краткосрочные обязательства выросли еще на 1204 тыс. руб. или на 1,33%.

В 2009 г. долгосрочные обязательства увеличились на 2907 тыс. руб. или на 21,35% из-за увеличения отложенных налоговых обязательств по основным средствам и незавершенному производству. А в 2010 г. долгосрочные обязательства снизились на 1216 тыс. руб.

В таблице 2.8 представлен анализ состава и структуры кредиторской задолженности.

Таблица 2.8 - Динамика состава и структуры кредиторской задолженности

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	1 кв. 2011 г.	Отклонение
					2009-2008 гг.	2010-2009гг.	1кв. 2011-2010 гг.
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%
Поставщики и подрядчики	14556	17,73	29891	36,08	10806	12,58	24141	24,78	15335	18,35	-19085	-23,5	13335	12,2
Задолженность перед персоналом организации	14295	17,41	14655	17,69	21391	24,90	22171	22,76	360	0,28	6736	7,21	780	-2,14
Задолженность перед государственными внебюджетными фондами	1302	1,59	4584	5,53	814	0,95	3712	3,81	3282	3,94	-3770	-4,58	2898	2,86
Задолженность по налогам и сборам	16219	19,75	9667	11,67	18934	22,04	14086	14,46	-6552	-8,08	9267	10,37	-4848	-7,58
Прочие кредиторы	13609	16,57	12732	15,37	3932	4,58	7552	7,75	-877	-1,2	-8800	-10,79	3620	3,17
Авансы полученные	15480	18,85	5666	6,84	11800	13,74	12880	13,22	-9814	-12,01	6134	6,9	1080	-0,52
Задолженность перед дочерними и зависимыми обществами	6660	8,10	5650	6,82	18214	21,21	12884	13,22	-1010	-1,28	12564	14,39	-5330	-7,99
Итого кредиторской задолженности	82121	100	82845	100	85891	100	97426	100	724	-	3046	-	11535	-

За три года работы предприятия кредиторская задолженность увеличилась на 3770 тыс. руб. или на 4,6%, в том числе:

увеличение кредиторской задолженности перед поставщиками и подрядчиками в 2009 году составило 15335 тыс. руб., перед государственными внебюджетными фондами - 3282 тыс. руб., перед персоналом организации - 360 тыс. руб.;

снижение кредиторской задолженности в 2009 г. по налогам и сборам составило 6552 тыс. руб. по авансам полученным - 9814 тыс. руб., перед дочерними и зависимыми обществами - 1010 тыс. руб., перед прочими кредиторами - 877 тыс. руб.;

увеличение кредиторской задолженности в 2010 г. по сравнению с предыдущим годом перед дочерними и зависимыми обществами составило 12564 тыс. руб., по авансам полученным - 6736 тыс. руб., по налогам и сборам - 9267 тыс. руб.;

снижение кредиторской задолженности за 2010 г. перед поставщиками и подрядчиками составило 19085 тыс. руб., перед государственными внебюджетными фондами - 3770 тыс. руб., перед прочими кредиторами - 8800 тыс. руб.

2.6 Анализ финансовой устойчивости предприятия

Для обеспечения финансовой устойчивости предприятие должно обладать гибкой структурой капитала, уметь организовать его движение таким образом, чтобы обеспечить постоянное превышение доходов над расходами с целью сохранения платежеспособности и создания условий для самовоспроизводства.

Абсолютными показателями финансовой устойчивости являются показатели, характеризующие состояние запасов и обеспеченность их источниками формирования. Для детального отражения разных видов источников в формировании запасов используется система показателей.

1. Наличие собственных оборотных средств.

2. Наличие собственных и долгосрочных заемных источников финансирования запасов.

3. Общая величина основных источников формирования запасов.

В результате можно определить три показателя обеспеченности запасов источниками их финансирования.

1. Излишек (+), недостаток (-) собственных оборотных средств;

2. Излишек (+), недостаток (-) собственных и долгосрочных источников финансирования запасов;

3. Излишек (+), недостаток (-) общей величины основных источников покрытия запасов.

Приведенные показатели обеспеченности запасов соответствующими источниками финансирования характеризуют тип финансовой устойчивости предприятия. Далее проведем оценку финансовой устойчивости ООО 'ПРОГРЕСС' (таблица 2.9).

На протяжении трех лет предприятие имеет абсолютную финансовую устойчивость. Сумма собственных оборотных средств превышает величину запасов. В формировании запасов предприятия, хотя и присутствуют незначительно займы и кредиты, все же они формируются в основном за счет собственных оборотных средств.

Относительные показатели финансовой устойчивости характеризуют степень защищенности интересов инвесторов и кредиторов. Базой для их расчета является стоимость средств или источников функционирования предприятия. Рассчитываемые показатели финансовой устойчивости за отчетный период сравниваются с нормой, с их значением за предыдущий период, с показателями аналогичных предприятий, и тем самым выявляется реальное финансовое состояние, слабые и сильные стороны предприятия.

Деловую активность предприятия характеризуют показатели оборачиваемости предприятия. Коэффициенты оборачиваемости характеризуют скорость оборота тех или иных показателей в год, т.е. сколько необходимо совершить оборотов, для превращения вложенных средств в деньги. В таблице 2.10 представим расчет показателей, характеризующих финансовое состояние ООО 'ПРОГРЕСС'.

Таблица 2.9 - Анализ обеспеченности запасов источниками финансирования

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	1 кв. 2011 г.	Отклонение
					2009-2008 гг.	2010-2009гг.	1кв. 2011-2010 гг.
1. Источники формирования собственных средств (капитал и резервы)	1243813	1473654	1663273	1494533	229841	189619	-168740
2. Внеоборотные активы	894381	938762	1047413	1072749	44381	108651	25336
3. Наличие собственных оборотных средств (с.1-2)	349432	534892	615860	421784	185460	80968	-194076
4. Долгосрочные обязательства (кредиты и займы)	-	-	-	-	-	-	-
5. Наличие собственных и долгосрочных заемных источников формирования оборотных средств (с.3+4)	349432	534892	615860	421784	185460	80968	-194076
6. Краткосрочные кредиты и займы	1039	-	-	108522	-1039	-	108522
7. Общая величина основных источников средств (с.5+6)	350471	534892	615860	530306	184421	80968	-85554
8. Общая сумма запасов	185967	232865	219679	311735	46898	-13186	92056
9. Излишек (+), недостаток (-) собственных оборотных средств (с.3-8)	+163465	+302027	+396181	+110049	138562	94154	-286132
10. Излишек (+), недостаток (-) собственных и долгосрочных заемных источников покрытия запасов (с.5-8)	+163465	+302027	+396181	+110049	138562	94154	-286132
11. Излишек (+), недостаток (-) общей величины основных источников финансирования запасов (с.7-8)	+164504	+302027	+396181	+218571	137523	94154	-177610
12. Тип финансовой устойчивости	Абсолютная финансовая устойчивость

Из рассчитанных коэффициентов финансовой устойчивости следует, что за анализируемый период предприятие не зависит от внешних займов, о чем свидетельствует коэффициент автономии (финансовой независимости). За три последних года происходит рост собственного капитала, за счет которого покрываются активы предприятия. Оборотные активы обеспечены собственными средствами на 85%, это больше почти на 0,1% по сравнению с 2008 годом. Предприятие предполагает дальнейшую деятельность по увеличению части собственного капитала для финансирования текущей деятельности. За весь рассматриваемый период предприятие стабильно развивается в изменяющейся внешней и внутренней среде, о чем свидетельствует высокий уровень финансовой устойчивости. Коэффициент финансового левериджа на 2009 год снижается, что свидетельствует об уменьшении риска предприятия к не возврату заемных средств. В отчетном году в структуре заемного капитала происходит снижение отложенных налоговых обязательств в составе долгосрочных займов, и отсутствуют краткосрочные кредиты и займы.

Таблица 2.10 - Расчет показателей финансового состояния

Показатель	Норматив	2008 г.	2009 г.	2010 г.	1 кв. 2011 г.	Отклонение
						2009-2008 гг.	2010-2009 гг.	1кв. 2011-2010 гг.
Показатели финансовой устойчивости
Коэффициент автономии	0,5	0,92	0,93	0,94	0,87	0,01	0,01	-0,07
Коэффициент финансовой устойчивости	0,7	0,92	0,93	0,94	0,87	0,01	0,01	-0,07
Коэффициент инвестирования	1	1,39	1,57	1,58	1,39	0,18	0,01	-0, 19
Коэффициент обеспеченности оборотных активов собственными средствами (КОСС)	0,1	0,77	0,83	0,85	0,65	0,06	0,02	-0,2
Финансовый рычаг (леверидж)	1	0,08	0,07	0,06	0,15	-0,01	-0,01	0,09
Показатели деловой активности
Коэффициент оборачиваемости активов		1,2	1,24	1,45	0,01	0,04	0,21	-1,44
Коэффициент оборачиваемости оборотных активов		3,56	3,06	3,56	0,03	-0,5	0,5	-3,53
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности		6,5	5,83	7,36	0,07	-0,67	1,53	-7,29
Коэффициент оборачиваемости запасов		6,6	5,97	8,71	0,41	-0,63	2,74	-8,30
Коэффициент оборачиваемости собственного капитала		1,3	1,34	1,55	0,01	0,04	0,21	-1,54
Коэффициент оборачиваемости заемного капитала		15,57	18,36	24,0	0,08	2,79	5,64	-23,92
Показатели рентабельности, %
Рентабельность продаж		9,3	13,6	10,2	-	4,3	-3,4	-10,2
Рентабельность активов		1,83	15,0	12,1	-	13,17	-2,9	-12,1
Рентабельность собственного капитала		1,98	16,06	12,9	-	14,08	-3,16	-12,9

Расчет оборачиваемости средств говорит об улучшении деловой активности предприятия за анализируемый период. Происходит рост коэффициентов оборачиваемости, что свидетельствует об увеличении периода превращения средств предприятия в денежную наличность. Расчет показателей рентабельности свидетельствует о нестабильной работе предприятия. В 2009 году происходит значительный рост эффективности предприятия, а в 2010 году по сравнению с предыдущим годом ее снижение.

2.7 Анализ платежеспособности предприятия

В таблицах 2.11-2.12 приведен расчет показателей для анализ ликвидности баланса за 2008-2010 гг.

Из проведенного анализа ликвидности баланса можно сделать вывод, что структура баланса предприятия является неудовлетворительной. В 2008-2009 гг. у ООО 'ПРОГРЕСС' было недостаточно денежных средств и краткосрочных финансовых вложений для расчета по кредиторской задолженности. Следовательно, предприятие на погашение текущей задолженности использовала дебиторскую задолженность и другие среднереализуемые активы, которых у предприятия достаточно и для расчета по краткосрочным займам и кредитам и по отложенным налоговым обязательствам. В 2008-2009 гг. основной капитал предприятия в основном состоит из собственных средств. В 2010 г. положение предприятие стабилизируется. Происходит рост денежных средств, за счет которых предприятие может погашать кредиторскую задолженность. Также у предприятия достаточно других быстро и среднереализуемых активов для погашения краткосрочных и долгосрочных займов. Структуру баланса на 2009 год можно признать абсолютно ликвидной.

Из данных таблиц 2.11-2.12 видно, что за анализируемый период у предприятия достаточно денежной наличности для погашения кредиторской задолженности. За 3 года и 1 квартал 2011 г. достаточно дебиторской задолженности при возврате которой предприятие может погашать банковские кредиты и займы и достаточно запасов при реализации которых предприятие может погашать возникшие обязательства. Так как неравенство всех 4-х составляющих выполняется полностью, структура баланса является ликвидной.

Таблица 2.11 - Порядок и результаты расчета для анализа ликвидности баланса за 2008-2009гг.

Активы по степени ликвидности	2008 г.	2009г.	Пассивы по сроку погашения	2008 г.	2009г.	Платежный излишек (недостаток), тыс. руб.	2009-2008 гг.
						2008 г.	2009г.
Абсолютно ликвидные активы (А1)	8774	65696	Наиболее срочные обязательства (П1)	82121	82845	-73347	-17149	А1?П1
Быстрореализуемые активы (А2)	192066	291732	Срочные пассивы (П2)	7857	7409	184209	284323	А2П2;
Среднереализуемые активы (А3)	252218	284723	Долгосрочные обязательства (П3)	13648	17005	238570	267718	А3П3
Труднореализуемые активы (А4)	894381	938762	Постоянные пассивы (П4)	1243813	1473654	-349432	-534892	А4П4

Таблица 2.12 - Порядок и результаты расчета для анализа ликвидности баланса за 2009-2010 гг.

Активы по степени ликвидности	2009г	2010 г.	Пассивы по сроку погашения	2009 г.	2010 г.	Платежный излишек (недостаток), тыс. руб.	2010-2009 гг.
						2009 г.	2010 г.
Абсолютно ликвидные активы (А1)	65696	144528	Наиболее срочные обязательства (П1)	82845	85891	-17149	58637	2009 г А1?П1 2010 г. А1П1
Быстрореализуемые активы (А2)	291732	343867	Срочные пассивы (П2)	7409	5301	284323	338566	А2П2;
Среднереализуемые активы (А3)	284723	234712	Долгосрочные обязательства (П3)	17005	16055	267718	218657	А3П3
Труднореализуемые активы (А4)	938762	1047413	Постоянные пассивы (П4)	1473654	1663273	-534892	-615860	А4П4

Для оценки ликвидности предприятия рассчитывают следующие показатели: коэффициент текущей ликвидности, коэффициент быстрой ликвидности и коэффициент абсолютной ликвидности (таблица 2.13).

Таблица 2.13 - Динамика коэффициентов ликвидности

Показатель	2008 г.	2009 г.	2010 г.	Отклонение
				2009-2008гг.	2010-2009гг.
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,10	0,79	1,68	0,69	0,89
Коэффициент текущей ликвидности	4,9	6,98	7,8	2,08	0,82
Коэффициент критической ликвидности	2,4	4,3	5,7	1,9	1,4

Из рассчитанных коэффициентов ликвидности можно сделать вывод, что за весь анализируемый период предприятие является платежеспособным. В 2010 г. у предприятия становится достаточно абсолютно ликвидных активов (денежных средств и краткосрочных вложений) для погашения краткосрочных обязательств.

Однако даже при небольшом значении коэффициента абсолютной ликвидности (2008-2009 гг.) предприятие могло быть всегда платежеспособным, если синхронизировало приток и отток денежных средств по объему и срокам.

Высокое значение коэффициента критической ликвидности показывает возможность погашения краткосрочных обязательств предприятия за анализируемый период при условии полного расчета с дебиторами. Дебиторская задолженность со сроками погашения более 12 мес. не включается, поскольку она может быть не реальной к погашению.

Коэффициент текущей ликвидности (общий коэффициент покрытия долгов) показывает, достаточность у предприятия средств, которые могут быть использованы им для погашения своих краткосрочных обязательств в течение предстоящего года. Значение коэффициента показывает платежные возможности организации при условии не только погашения дебиторской задолженности, но и при продаже в случае необходимости материальных ресурсов. При этом следует учесть, что налог на добавленную стоимость может быть использован только по назначению, а для погашения задолженности из состава оборотных средств реально можно использовать только готовую продукцию, дебиторскую задолженность, излишки запасов, денежные средства, краткосрочные финансовые вложения.

Превышение оборотных активов над краткосрочными финансовыми обязательствами обеспечивает резервный запас для компенсации убытков, которые может понести предприятие при размещении и ликвидации всех оборотных активов, кроме наличности.

Из проведенного финансового анализа можно сделать вывод, что деятельность ООО 'ПРОГРЕСС' на конец отчетного года можно считать финансово-устойчивой, платежеспособной и эффективной. Исходя из специфики деятельность предприятия, в структуре имущества предприятия преобладают внеоборотные активы, а в частности основные средства. В структуре оборотных активов наибольший удельный вес занимают производственные запасы и краткосрочная дебиторская задолженность, которая представлена задолженностью дочерних обществ. На конец отчетного года в структуре пассивов преобладает собственный капитал предприятия, который составляет около 94% всего капитала предприятия. Структура заемного капитала в большей степени представлена краткосрочными обязательствами, а в частности кредиторской задолженностью.

В структуре совокупных доходов, полученных от осуществления всех видов деятельности, наибольший удельный вес за весь рассматриваемый период приходился на доходы от основной деятельности внутреннего вводного транспорта. По результатам деятельности у предприятия происходит увеличение чистой прибыли, что обусловлено высоким темпом роста основной деятельности.

3. Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО 'ПРОГРЕСС'

3.1 Обоснование выбора подходов к оценке стоимости бизнеса ООО 'ПРОГРЕСС'

В работе было принято решение об отказе от сравнительного подхода. Метод сделок не может быть применен, так как на рынке купли-продажи бизнеса нет сопоставимых аналогов. Невозможность применения метода отраслевых коэффициентов вытекает из отсутствия ретроспективных статистических данных, отражающих зависимость между ценой предприятий и финансовыми результатами их деятельности.

В рамках затратного подхода, было принято решение о расчете стоимости чистых активов. Метод позволяет определить стоимость предприятия как разность между рыночной стоимостью активов предприятия и его обязательствами.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих; можно обоснованно определить будущие денежные потоки; прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет; ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Другими словами, метод наиболее применим к приносящим доход компаниям, имеющим неравномерные потоки доходов и расходов, и вполне отвечает условиям, в которых функционирует ООО 'ПРОГРЕСС'.

Затратный подход

Оценка уровня существенности

Существенность (материальность) - это свойство информации, которое делает ее способной влиять на экономические решения разумного пользователя такой информации. Существенность зависит от величины показателя финансовой (бухгалтерской) отчетности и/или ошибки, оцениваемых в случае их отсутствия или искажения. Под уровнем существенности понимается то предельное значение ошибки бухгалтерской отчетности, начиная с которой отчетность перестает быть достоверной, т.е. квалифицированный пользователь этой отчетности с большей степенью вероятности не сможет делать на ее основе правильные выводы и принимать правильные экономические решения. Единые требования, касающиеся концепции существенности установлены федеральным стандартом №4 'Существенность в аудите'.

Рассмотрим существенность на уровне финансовой (бухгалтерской) отчетности ООО 'ПРОГРЕСС' за 1 квартал 2011 г. Валюта баланса на 1 квартал 2011 г. составляет 1 722 425 тыс. руб. Уровень существенности принимаем в размере 5 % (86121 тыс. руб.). Статьи, которые не превышают 86 млн. руб. принимаем по балансовой стоимости. Корректировка статей баланса заключается в нормализации отдельных статей и в пересчете статей актива в текущие цены. При этом корректировка финансовых отчетов проводится по следующим статьям: основные средства; долгосрочные финансовые вложения; запасы; краткосрочная дебиторская задолженность. Для определения рыночной стоимости отдельных статей баланса выполним следующие этапы:

сбор информации и анализ исходных данных;

нормализация статей баланса;

приведение статей в текущие цены.

Исходные данные:

Баланс предприятия за 1 квартал 2011 г.;

Расшифровка строк баланса за 1 квартал 2011 г.

В состав основных средств ООО 'ПРОГРЕСС' входят: офисно-торговое здание на ул. Взлетная и 3 единицы легкового транспорта.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Объектом оценки является торгово-офисное здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. хх. Описание здания приведено ниже в таблице 3.1.

Технические параметры объекта оценки, характеристика, описание конструктивных элементов здания приняты по данным технического паспорта.

Здание расположено на земельном участке площадью 13036,0 кв. м., предоставленным в аренду на 10 лет с 30.06.2007г. по 29.06.2017г. Здание обслуживается собственной трансформаторной подстанцией, имеются эскалаторы, вход с тепловой завесой и автоматическими дверями. В здании расположен мебельный гипермаркет, отдел бытовой техники, кафе, продовольственный магазин и другие небольшие розничные отделы.

Таблица 3.1 - Описание объекта недвижимости

Наименование объекта	Технические параметры и характеристика
Торговый комплекс (Литера ББ1)
Кадастровый номер	24: 50: 040125: 0031: 100008
Назначение	Нежилое
Использование	Офисно-торговый комплекс
Место нахождения	г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. хх
Год постройки	2008
Число этажей	6
Cтроительный объем, куб. м.	111404
Общая площадь застройки, кв. м.	8560,4
Общая площадь, кв. м.	24273,0
Полезная площадь (торговая / офисная), кв. м.	17179,9/1459,7
Ежемесячные расходы на содержание здания, руб. /кв. м.	40,86
Описание конструктивных элементов Литера Б1 (подвал)
Наименование конструктивных элементов	Описание конструкционных элементов
Фундамент	Бетонный, ленточный свайный
Стены и их наружная отделка	Железобетонные блоки
Перегородки	Кирпичные
Перекрытие (подвальное)	Железобетонные плиты
Полы	Бетонные, керамическая плитка
Проемы дверные	Филенчатые, окрашенные
Отделка внутренняя	Штукатурка, окраска, керамическая плитка
Отопление	Имеется
Водопровод	Имеется
Канализация	Имеется
Горячее водоснабжение	Имеется
Электроосвещение	Имеется
Вентиляция	Имеется
Лифты	Имеются
Прочие работы	Лестницы бетонные
Износ по паспорту, %	0
Описание конструктивных элементов Литера Б
Наименование конструктивных элементов	Описание конструкционных элементов
Фундамент	Свайный, бетонный, ленточный
С гены и их наружная отделка	Железобетонные панели, кирпич, 'Сэндвич'
Перегородки	Кирпичные, гипсобетонные
Перекрытие (чердачное)	Железобетонное
Перекрытие (междуэтажное)	Железобетонное
Перекрытие (подвальное)	Железобетонные
Крыша	Металлическая
Попы	Керамическая плитка, линолеум
Проемы оконные	3-е стеклопакеты
Проемы дверные	Филенчатые, окрашенные, ворота металлические
Отделка внутренняя	Штукатурка, окраска, керамическая плитка
Отопление	Имеется
Водопровод	Имеется
Канализация	Имеется
Горячее водоснабжение	Имеется
Электроосвещение	Имеется
Вентиляция	Имеется
Лифты	Имеются
Прочие работы	Крыльца бетонные, лестницы бетонные
Износ по паспорту, %	0

3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости

В настоящее время анализ российского рынка коммерческих сделок с недвижимостью проводят крупные аналитические центры, которые используют схемы горизонтального, вертикального и комбинированного анализа продаж и предложений в рамках использования информационных систем управления недвижимостью. Основная тенденция указанных центров заключается в обслуживании крупных или наиболее значимых рынков сделок (по стратегическому, территориальному, инвестиционно-привлекательному критериям и т.п.).

Коммерческие сделки с недвижимостью на территории Красноярского края на сегодняшний день не являются предметом исследования известных аналитических центров, в силу чего анализ этих сделок имеет некомплексный, нерегулярный и непредставительный характер.

Несмотря на вышеотмеченное, рынок коммерческой недвижимости в г. Красноярске (по крайней мере, отдельные его секторы) является в настоящее время достаточно развитым и исследованным.

Более подробная информация об анализе рынка недвижимости г. Красноярска приведена в приложении 1.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки определяется, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект. В соответствии с разделом II Распоряжения Минимущества РФ 'Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков' от 6 марта 2002 г. N 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Анализ наилучшего использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

быть законодательно разрешенным, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны попадать под действие правовых ограничений,

быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу,

быть финансово целесообразным, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат,

быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых обоснована экономически.

Для всех видов недвижимости существует вариант оптимального использования земельного участка как свободного, и вариант оптимального использования земельного участка с существующими улучшениями. Исходя из этого, необходимо рассматривать два варианта:

анализ земельного участка как свободного,

анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Анализ земельного участка как условно свободного

Рассматриваемый земельный участок относится к землям поселений. Он расположен в оживленной деловой части г. Красноярска - микрорайон Взлетка - на пересечении двух основных транспортных магистралей - ул.78 Добровольческой бригады и пр. Молокова. Таким образом, учитывая место расположения участка и его размеры, наилучшее использование под строительство и эксплуатацию торгово-офисного здания.

3.3 Анализ земельного участка с существующей застройкой

Анализ наиболее эффективного использования Объекта как застроенного, проводится исходя из перспектив оптимизации функционального назначения оцениваемого здания и его технического состояния.

Из всех типичных для данного рынка и юридически разрешенных способов использования объекта на каждом последующем этапе исключаются те, которые не удовлетворяют соответствующему критерию. Далее из всех финансово осуществимых способов использования отбирается тот, который являются максимально эффективным.

Физически возможные способы использования объекта:

варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

варианты использования объекта оценки, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.

На земельном участке в 2008 г. построено торгово-офисное здание с учетом всех современных требований, которое в настоящее время успешно эксплуатируется. Проведение ремонта здания не требуется. Также на данном земельном участке невозможно строительство еще каких-либо зданий, так как согласно проектно-сметной документации незастроенная часть участка используется в качестве парковки автомобилей.

Таким образом, максимальная эффективность использования данного земельного участка совпадает с существующими улучшениями, а именно эксплуатация торгово-офисного центра.

Выбор подходов к оценке объекта недвижимости, расчеты и обоснование

Затратный подход к оценке объекта недвижимости

Оценка земельного участка

Существует 6 методов оценки земли: Метод техники остатка для земли; Метод средневзвешенного коэффициента капитализации; Метод сравнения продаж; Метод разбиения; Метод капитализации; Метод валового рентного мультипликатора.

Для г. Красноярска наиболее приемлем метод сравнения продаж, поскольку информация предложений о продаже земельных участков, либо прав аренды на земельный участок все чаще и чаще появляются в СМИ. Оценка земельной составляющей проводилась методом сравнения продаж по данным еженедельного журнала 'Недвижимость Красноярья' были отобраны аналоги - земли под торгово-офисные здания. Корректировка на место нахождения проводилась по кадастровой стоимости. Результаты определения стоимости земли представлены в таблице 3.2.

Таблица 3.2 - Расчет рыночной стоимости земельного участка

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации		www.kn24.ru	Еженедельный журнал 'Недвижимость Красноярья'	www.posad.ru (http://www.posad.ru/business/sell/other/)
Объект оценки	Земля под зданием торгового комплекса	Землеотвод под склад-магазин	Землеотвод под офисное здание	Землеотвод под магазин строительных материалов
Права на земельный участок	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Долгосрочная аренда
Место нахождения	г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. хх	г. Красноярск, ул.2-я Брянская	г. Красноярск, ул. Горького	г. Красноярск, ул. Калинина/Пригорная
Площадь, кв. м.	13036,0	6600	1300	1000
Стоимость, руб.		12 000 000	38 000 000	4 000 000
Стоимость 1 кв. м.		1 818	29 230	4 000
Кадастровая стоимость 1 кв. м. земельного участка, руб.	7200 (источник: www.rosreestr.ru)	5 414 (источник: www.rosreestr.ru)	11 429 (источник: www.rosreestr.ru)	5 070 (источник: www.rosreestr.ru)
Корректировка на место нахождения		1,33	0,63	1,42
Откорректированная стоимость		2 418	18 415	5 680
Стоимость 1 кв. м., определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	8 838
Стоимость земельной составляющей, руб.	115 212 160

Оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта со стоимостью существующего.

При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта за вычетом накопленного износа. Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного оцениваемому объекту.

Определение рыночной стоимости объекта обычно производится в несколько этапов:

Определение восстановительной стоимости;

Определение накопленного износа;

Определение стоимости объекта с учетом износа;

Для определения стоимости затратным подходом используем метод сравнительной единицы. Этот метод позволяет определить восстановительную стоимость объекта с использованием укрупненных показателей стоимости 1 м строительного объема (1 м² строительной площади, 1 п. м. строительной длины), который можно определить по сборникам УПБС.

Для оценки принимаем расчет на основе стоимости воспроизводства. При определении полной восстановительной стоимости объектов, нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 2000 года на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 2011 г. Основная формула расчета:

ПВС = УПБС₂₀₀₀ х S х И_2000-2011 х К х К_пред

где: ПВС - полная восстановительная стоимость; УПБС₂₀₀₀ - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 2000 г. - базисный стоимостной показатель (сборники УПБС, таблицы); И _2000-2011 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 2000 года в цены 2011 г. (Значение индекса - 5,74 (на 1 квартал 2011 года). Источник информации: http://www.ocenchik.ru/docs/778.html); К _ндс - коэффициент НДС (1,18); К_пред - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (1,3).

Согласно методики Е.С. Озерова для определения прибыли предпринимателя (http://www.niec.ru/Met/met002. htm) ее величина для наших данных будет составлять от 30 до 48%. Принимаем минимальное значение - 30%.

Таблица 3.3 - Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

№ п/п	Объект оценки	Таблица УПБС	УПБС, руб.	Кндс	И 2000-2011	Кпред	Площадь, кв. м	Полная восстановительная стоимость, руб.
1	Нежилое здание	Табл. №15.23	6 286	1,18	5,74	1,3	24 273,0	1 343 492 000

3.4 Расчет накопленного износа

Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. N 1 'О классификации основных средств, включаемых в амортизационные крупы', оцениваемый объект относится к 10 амортизационной группе, срок полезного использования свыше 30 лет. В соответствии с Постановлением №1072 от 22 октября 1990 г. норма амортизации таких зданий составляет 1% в год. Здание было введено в эксплуатацию в феврале 2008 года. Физический износ здания согласно методу срока жизни равен 3% (3 года * 1%/год).

Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временным фактором, как моральное устаревание использованных материалов или конструкций, а также использованием объекта не по назначению. Поскольку оцениваемый объект представляет собой торговое помещение, построенное в соответствии с современными технологиями в 2008 году, и используется в соответствии с этим назначением, функциональный износ равен нулю.

Износ внешнего воздействия вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Объект оценки расположен в одном из наиболее развивающихся районов г. Красноярска - Взлетка, представляет собой торговый комплекс, в котором расположены как гипермаркет, так и отделы по торговле мебелью, цифровой техникой и прочими товарами. народного потребления. Объект оценки является привлекательным с точки зрения капитальных вложений, так как расположен в уже сформированном микрорайоне, где невозможно строительство других аналогичных объектов, следовательно износ внешнего воздействия равен нулю.

Таким образом, рыночная стоимость, определенная затратным подходом, с учетом совокупного износа составляет 1 418 400 000 руб. (таблица 3.4).

Таблица 3.4 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Наименование объекта	Полная восстановительная стоимость, руб.	Износ, %	Стоимость земельной составляющей, руб.	Стоимость определенная затратным подходом, руб.
Торговый комплекс, Литера Б, Б1 '	1 770 947 000	3	115 212 160	1 418 400 000

Сравнительный подход

Сравнительный подход представлен методом сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах для последующего сравнения. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемым объектом по следующим характеристикам: район, планировка, площадь и т.д.

Стоимость 1 кв. м. здания определялась по данным еженедельных газет и журналов по недвижимости, а также по данным Интернет-сайтов. Корректировка на торг - в соответствии со статьей А.А. Марчука, заместителя директора департамента оценки ООО 'ФБК' 'Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг', данная поправка составляет 3% (http://adalin.ru/files_uploads/file/rusvs-03. pdf).

Таблица 3.5 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости рыночным подходом

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Объект	Торгово-офисный центр	Под торгово-офисное	Под супермаркет	Под торгово-офисное
Место нахождения	г. Красноярск, ул. Взлетная, хх	г. Красноярск, ул. Взлетная	г. Красноярск, ул. Молокова	г. Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады
Источник информации		www.rif-2000.ru	www.rif-2000.ru	www.rif-2000.ru
Полезная площадь, кв. м.	18 639,6	15 036	17 017	14 908
Стоимость, руб.		1 250 000 000	1 200 000 000	1 100 000 000
Стоимость 1 кв. м., руб.		83 136	70 517	73 784
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Корректировка на материал стен		1,0	1,0	1,0
Откорректированная стоимость, руб. /кв.		83 136	70 517	73 784
Корректировка на уторговывание, %		-3%	-3%	-3%
Откорректированная стоимость		80 642	68 401	71 570
Стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	73 538
Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, руб.	1 370 715 000

Доходный подход

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Среди методов, используемых в доходном подходе, наиболее распространены: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации дохода.

Для оценки рыночной стоимости недвижимого имущества принят метод прямой капитализации дохода, поскольку предполагаемые доходы стабильны и предсказуемы.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода

Ставка капитализации

Ставка капитализации при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости определяется как сумма безрисковой ставки дохода, премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

Формула модели кумулятивного построения имеет следующий вид:

R=R_f+K + L + M + N,

где R - необходимая норма дохода на собственный капитал;

R_f - очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка);

К - норма возврата капитала;

L - риск за низкую ликвидность недвижимости;

М - риск качества управления;

N - риск вложения в недвижимость.

Безрисковая ставка

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности.

Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности ОФЗ - 7,43% (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR. asp).

Расчет премий за риски приведен а таблицах 3.6 и 3.7.

Таблица 3.6 - Расчет премий за риск инвестирования и риск качества управления

Виды риска	Уровень риска	Определение риска (максимальный уровень 5)
	1	2	3	4	5
Риск инвестирования
1	Государственная гарантия возврата инвестиций			X			Нет правовой базы
2	Объемы инвестиций	X					Не требуются
3	Кредитная политика банков		X				Доступность кредитов
Количество наблюдений	1	1	1	0	0
Взвешенный уровень риска	1	2	3	0	0„
Сумма весов	6
Количество факторов	3
Средневзвешенная величина	2,0
Качество управления
1	Ключевая фигура			X			Нет зависимости от ключевой фигуры
2	Стратегия маркетинга		X				Разработана
3	Финансовая структура		X				Хорошая
Количество наблюдений	0	2	1	0	0
Взвешенный уровень риска	0	4	3	0	0
Сумма весов	7
Количество факторов	3
Средневзвешенная величина	2,33

Таблица 3.7 - Расчет премии за риск вложения в недвижимость

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические	риски
Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный					1
Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный										1
Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный					1
Несистематические риски
Природные и антропогенные, чрезвычайные ситуации	Статичный				1
Ускоренный износ здания	Статичный						1
Недополучение арендных платежей	Динамичный					1
Неэффективный менеджмент	Динамичный			1		°
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Криминогенные факторы	Динамичный				1
Финансовые проверки	Динамичный				1
Неправильное оформление договоров аренды	Динамичный				1
Количество наблюдений		0	0	1	4	3	1	0	0	0	1
Взвешенный итог		0	0	3	16	15	6	0	0	0	10
Сумма		50
Количество факторов		10
Средневзвешенное значение риска		5,0

Рассчитаем ставку капитализации

R_f - 7,43%;

К - 1,0%;

L - 5,0%;

М - 2,33%;

N - 2,0%.

ИТОГО: 17,76%.

3.5 Расчет чистого операционного дохода

Чистый операционный доход определен на основе данных о доходах и расходах при сдаче объекта оценки в аренду.

Рыночная стоимость имущества, по методу прямой капитализации дохода, равна отношению чистого операционного дохода на ставку капитализации:

С = ЧОД/R_k

где С - стоимость имущества; ЧОД - чистый операционный доход; Rk - коэффициент капитализации.

Расчет стоимости аренды 1 кв. м. торгового помещения определялась по данным еженедельных газет и журналов о недвижимости: 'Недвижимость Красноярья', 'Новые времена', 'Кошелек', 'Купи, продай Недвижимость', а также по данным Интернет-сайтов www.gilcom.ru, www.651020.ru. В результате анализа определена стоимость аренды 1 кв. м. площадей на Взлетке (таблица 3.8).

Чем больше площадь здания, тем ниже стоимость содержания 1 кв. м. Оцениваемое нами здание более 20 тыс. кв. м. По данным фирмы ООО 'Сибтрансриелт', занимающейся сдачей площадей в аренду, расходы на содержание здания такого объема доходят до 50 руб. за 1 кв. м. Таким образом, стоимость торговых, офисных, складских и производственных площадей с учётом затрат на содержание, составит:

Торговые площади - 1233 руб. - 50 руб. = 1183 руб.

Офисные площади - 767 руб. - 50 руб. = 667 руб.

Складские площади - 264 руб. - 50 руб. = 214 руб.

Производственные площади - 221 руб. - 50 руб. = 171 руб.

Таблица 3.8 - Расчет рыночных арендных ставок

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Объект оценки	Торговые площади
Место нахождения	г. Красноярск, ул. Взлетная, хх	г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. Весны	г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. Весны	г. Красноярск, мкрн. Взлетка,
Источник информации		www.651020.ru	www.651020.ru	www.posad.ru
Стоимость аренды 1 кв. м.		1200	1300	1200
Стоимость аренды 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	1233
Объект оценки	Офисные помещения
Место нахождения	г. Красноярск, ул. Взлетная	г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. Молокова	г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. Молокова	г. Красноярск, мкрн. Взлетка, ул. 78 Добровольческой бригады
Источник информации		www.posad.ru	www.posad.ru	www.651020.ru
Стоимость аренды 1, кв. м.		800	800	700
Стоимость аренды 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	767
Объект оценки	Складские площади
Место нахождения	г. Красноярск, ул. Взлетная, хх	г. Красноярск, ул. Шахтеров	г. Красноярск, ул. Шахтеров	г. Красноярск, ул. Шахтеров
Источник информации		www.651020.ru	www.651020.ru	www.651020.ru
Стоимость аренды 1 кв. м.		272	260	260
Стоимость аренды 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	264
Объект оценки	Производственные площади
Место нахождения	г. Красноярск, ул. Взлетная, хх	г. Красноярск, ул. Высотная	г. Красноярск, ул. Спандаряна	г. Красноярск, ул. Калинина
Источник информации		www.651020.ru	www.651020.ru	www.651020.ru
Стоимость аренды 1 кв. м.		222	220	222
Стоимость аренды 1 кв. м. оцениваемого объекта, определенная как среднее значение между тремя аналогами, руб.	221

При сдаче объектов недвижимости в аренду, как правило, существует недозагрузка, зависящая либо от площади объекта, т.е. не все сразу площади могут быть сданы в аренду, либо от времени, т.е. требуется определенное время для того, чтобы найти подходящего арендатора.

По данным ведущих консалтинговых агентств в области управления недвижимостью Nobble Gibbon, Coliers International коэффициент недозагрузки по городу Москве составляет 0,5% - 1% в год, для города Красноярска данный коэффициент составляет от 8 до 12%.

В данном случае примем среднее значение коэффициента недозагрузки 10%.

Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом приведен в таблице 3.9.

Таблица 3.9 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Объект оценки	Полезная площадь, кв. м.	Коэффициент недозагрузки, %	Чистый операционный доход, руб.	Коэффициент капитализации, %	Стоимость, определенная доходным подходом, руб.
ТК (торговые площади) г	17179,9	10	219497274	17,76	1 235 908 074
ТК (офисные площади)	1459,7	10	10515095	17,76	59 206 616
ТК (складские площади)	1542,4	10	3564795	17,76	20 072 044
ТК (производственные площади)	265,4	10	490141	17,76	2 759 803
Итого (округленно)		1 317 947 000

Согласование результатов

В результате применения различных методов оценки получены ориентировочные значения рыночной стоимости имущества.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и выработка единой стоимостной оценки.

Оценка, произведенная затратным подходом, произведена с использованием нормативной литературы, которая не всегда реально отражает действительность, принимаем весовой коэффициент 0,2.

Рыночный подход основывается на анализе цен покупки и продажи аналогов. Данная информация достаточно достоверна, принимаем весовой коэффициент 0,5.

Доходный подход является одним из основополагающих при оценке недвижимости, принимаем весовой коэффициент 0,3.

Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости приведено в табл.3.10.

Таблица 3.10

Расчет средневзвешенной стоимости объекта недвижимости

Наименование объекта оценки	Стоимость, руб.	Рыночная стоимость, руб.
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Весовой коэффициент	0,2	0,5	0,3	1,0
Торгово-офисный комплекс, Литера ББ1	1 418 400 000	1 370 715 000	1 317 947 000	1 364 422 000

Оценка запасов

Стоимость производственных материальных запасов, код строки 210, оцениваем по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. По данным бухгалтерии неликвидных запасов нет. Продукция предприятия - высоколиквидные товары.

Все остальные статьи (затраты в незавершенном производстве, готовая продукция и расходы будущих периодов) также принимаем по балансовой стоимости. Рыночная стоимость запасов предприятия составляет 311 735 тыс. руб. (таблица 3.11).

Таблица 3.11 - Корректировка статьи 'Запасы'

Показатели	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Коэффициент корректировки	Откорректированная стоимость, тыс. руб.
Сырье, материалы и другие аналогичные ценности	216 965	1	216 965
Затраты в незавершенном производстве	76 659	1,0	76 659
Готовая продукция и товары для перепродажи	6 206	1,0	6 206
Расходы будущих периодов	11 905	1,0	11 905
Итого			311 735

3.6 Оценка краткосрочной дебиторской задолженности

Корректировка дебиторской задолженности проводится с помощью метода дисконтирования согласно http://www.ocenchik.ru/docs/466.html

Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности каждой из организаций-дебиторов были определены коэффициенты дисконтирования и сроки неплатежа по денежным обязательствам.

Согласно вышеуказанной методике коэффициент дисконтирования зависит от срока неплатежа (таблица 3.12).

Таблица 3.12 - Коэффициент дисконтирования в зависимости от срока неплатежа

Срок неплатежа свыше 3-х месяцев (в месяцах)	1	2	3	4	5	6 и более
Коэффициент дисконтирования (К)	0,8	0,6	0,4	0,2	0,1	0,01

Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определялась путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов, на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от срока неплатежа по денежным обязательствам.

Общая сумма дебиторской задолженности равна 343 867 тыс. руб., в том числе со сроком неплатеже свыше 7 месяцев (коэффициент дисконтирования 0,4) 280 000 тыс. руб., со сроком неплатежа более 9 месяцев (коэффициент дисконтирования 0,01) - 45 900 тыс. руб., а безнадежная задолженность (срок неплатежа более года) - 17 967 тыс. руб.

Таким образом, итоговая стоимость дебиторской задолженности составляет 112 459 тыс. руб. (280 000 *0,4 + 45 900*0,01 + 17 967 * 0).

3.7 Оценка долгосрочных финансовых вложений

Величина долгосрочных финансовых вложений ООО 'ПРОГРЕСС' составляет 1570 тыс. руб., она состоит из вложений в уставные капиталы дочерних обществ (100%). Оценка долгосрочных финансовых вложений будет проводиться методом чистых активов. Сравнительным и доходным подходом оценка дочерних обществ проводиться не будет, поскольку дочерние общества входят в состав ООО 'ПРОГРЕСС', каждое из которых выполняет определенную функцию в общем процессе. ОАО 'ПРОГРЕСС1', являющееся дочерней структурой ООО 'ПРОГРЕСС', признано банкротом. Решением суда на предприятии введено конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Оценка чистых активов данного предприятия принимается равной нулю. Далее представим расчет чистых активов дочерних структур ООО 'ПРОГРЕСС'. Расчет чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС2' представлен в таблице 3.13.

Таблица 3.13 - Расчет чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС2'

Показатель	Значение, тыс. руб.
Нематериальные активы
Основные средства	98126
Незавершенное строительство	4334
Долгосрочные финансовые вложения	265
Прочие внеоборотные активы
Запасы	722
НДС	22688
Долгосрочная дебиторская задолженность	849
Краткосрочная дебиторская задолженность	2 754
Краткосрочные финансовые вложения	137 973
Денежные средства	22 150
Прочие оборотные активы
Итого актива для расчета чистых активов	289 861
Прочие долгосрочные обязательства	223
Краткосрочные заемные средства
Кредиторская задолженность	87 813
Расчеты по дивидендам	279
Резервы предстоящих расходов
Итого пассива для расчета чистых активов	88 315
Стоимость чистых активов акционерного общества	201 546

Стоимость чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС2' на 1 квартал 2011 года составляет 201 546 тыс. руб.

В таблице 3.14 представим расчет чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС3'.

Таблица 3.14 - Расчет чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС3'

Показатель	Значение, тыс. руб.
Нематериальные активы
Основные средства	88 142
Незавершенное строительство	3 552
Долгосрочные финансовые вложения	59
Прочие внеоборотные активы	895
Запасы	59
НДС	9 171
Долгосрочная дебиторская задолженность	94
Краткосрочная дебиторская задолженность
Краткосрочные финансовые вложения	14 508
Денежные средства	2 618
Прочие оборотные активы
Итого актива для расчета чистых активов	119 098
Прочие долгосрочные обязательства
Краткосрочные заемные средства
Кредиторская задолженность	4 119
Расчеты по дивидендам
Резервы предстоящих расходов
Итого пассива для расчета чистых активов	4 119
Стоимость чистых активов акционерного общества	114 979

Стоимость чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС3' на 1 квартал 2011 года составляет 114 979 тыс. руб.

В таблице 3.15 представим расчет чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС4'.

Таблица 3.15 - Расчет чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС4'

Показатель	Значение, тыс. руб.
Основные средства	145 870
Незавершенное строительство	492
Долгосрочные финансовые вложения
Прочие внеоборотные активы
Запасы	3 442
НДС	24 671
Долгосрочная дебиторская задолженность
Краткосрочная дебиторская задолженность	5 916
Краткосрочные финансовые вложения	59 391
Денежные средства	22 650
Прочие оборотные активы
Итого актива для расчета чистых активов	262 432
Прочие долгосрочные обязательства	2 050
Краткосрочные заемные средства
Кредиторская задолженность	29 031
Расчеты по дивидендам	663
Резервы предстоящих расходов	33 271
Итого пассива для расчета чистых активов	65 015
Стоимость чистых активов акционерного общества	197 417

Стоимость чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС4' на 1 квартал 2011 года составляет 197 417 тыс. руб.

Итоговая стоимость долгосрочных финансовых вложений, принимаемая к расчетам чистых активов ООО 'ПРОГРЕСС', составляет 513 942 тыс. руб.

3.8 Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств

ООО 'ПРОГРЕСС' в своей деятельности в основном использует арендованную технику. В декабре 2010 г. предприятие приобрело 3 легковых автомобиля Шевроле Лачетти за 1 445 067 рублей. Так как автомобили практически новые и их стоимость незначительна по сравнению с валютой баланса (принцип существенности) то их стоимость принимается по балансовой оценке.

3.9 Оценка величины чистых активов предприятия

В основе выбранной методики лежит расчет чистых активов общества. Стоимость чистых активов общества определяется в порядке, установленном федеральным законом и издаваемыми в соответствии с ним нормативными актами. В Приказе Минфина России и ФКЦБ № 10н, № 03-6/пз от 29 января 2003г. 'О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ' под чистыми активами понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Корректировка данных и расчет чистых активов общества представлен в таблице 3.16. Оставшиеся статьи бухгалтерского баланса не корректировались, в расчете чистых активов были приняты по балансовой стоимости.

Таблица 3.16 - Определение рыночной стоимости чистых активов

Показатель	Код строки баланса	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Рыночная стоимость, тыс. руб.
Нематериальные активы	110	119	119
Основные средства	120	954 697	1 364 422
Незавершенное строительство	130	75 152	75 152
Долгосрочные финансовые вложения	140	1 570	513 942
Прочие внеоборотные активы	150	41 211	41 211
Запасы	210	311 735	311 735
НДС	220	373	373
Долгосрочная дебиторская задолженность	230	5 472	0
Краткосрочная дебиторская задолженность	240	338 395	112 459
Краткосрочные финансовые вложения	250	3 055	3 055
Денежные средства	260	49 510	49 510
Прочие оборотные активы	270	5 316	5 316
Итого актива для расчета чистых активов		1 722 425	2 374 284
Прочие долгосрочные обязательства	520	12 642	12 642
Краткосрочные заемные средства	610	108 522	108 522
Кредиторская задолженность	620	97 426	97 426
Расчеты по дивидендам	630	5 201	5 201
Резервы предстоящих расходов	650	3 503	3 503
Итого пассива для расчета чистых активов		227 294	227 294
Стоимость чистых активов акционерного общества		1 495 131	2 146 990

Итого рыночная стоимость ООО 'ПРОГРЕСС', определенная затратным подходом (метод чистых активов) составляет 2 147 000 тыс. руб. (два миллиарда сто сорок семь миллионов) рублей.

3.10 Доходный подход

Для оценки ООО 'ПРОГРЕСС' используем метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение метода дисконтированного денежного потока наиболее обоснованно для оценки ООО 'ПРОГРЕСС', так как предприятие находится на стадии стабильного экономического развития.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков

1. Выбор модели денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

4. Анализ и прогноз расходов.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

7. Определение ставки дисконтирования.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

Выбираем модель денежного потока для собственного капитала.

Действие	Показатель
Плюс Плюс (минус) Плюс (минус) Плюс (минус) Итого	Чистая прибыль после уплаты налогов Амортизационные отчисления Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала Продажа активов (капитальные вложения) Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности Денежный поток для собственного капитала

Определение длительности прогнозного периода

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более длительный срок. В международной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в странах с переходной экономикой, как в России, допустимо сокращение прогнозного периода 3-5 лет. Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного. В рамках данной оценки был выбран период прогноза на 3 года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах в ретроспективном периоде; прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

Текущая стоимость денежных потоков в построгнозный рассчитывается с помощью фактора текущей стоимости на конец периода, а текущая стоимость в постпрогнозный период - по фактору текущей стоимости, рассчитанному на конец последнего прогнозного периода. При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации и расходов предприятия

Динамика выручки предприятия за 2008-2010 гг. свидетельствует об умеренном ее росте. Исходя из этого, зададим следующие параметры денежного потока организации:

прогноз выручки от реализации основан на средней величине темпа роста оказания услуг, который составляет 8%;

выручка в первом прогнозном годе рассчитывается как величина выручки в 2010 году плюс планируемый темп роста: 2572670*1,08²=3 000 762,7 тыс. руб.;

планируемый уровень затрат примем как среднюю величину в выручке от реализации в размере 0,93;

коммерческие и управленческие расходы составляют незначительный процент в выручке от реализации и в построении прогнозного и постпрогнозного периода принимаются равными за 2008-2010 гг.

Анализ и прогноз инвестиций

В соответствии с формой № 4 'Отчет о движении денежных средств' инвестиционная деятельность предприятия включает в себя:

приобретение объектов основных средств, доходных вложений в материальные ценности и нематериальных активов;

займы, предоставленные другим организациям;

капитальное строительство.

На основании бизнес-плана развития предприятия в 2011-2013 годах ожидаются следующие инвестиционные затраты.

Наименование показателя	2008 год	2009 год	2010 год	Прогнозный период
				2011 год	2012 год	2013 год
Приобретение объектов основных средств, доходных вложений в материальные ценности и нематериальных активов, тыс. руб.	99377	43082	42112	83723	118049	153464
Приобретение ценных бумаг и иных финансовых вложений, тыс. руб.	6304	-	-	-	-
Займы, предоставленные другим организациям, тыс. руб.	30000	4320	10000	14884	18158	23605
Капитальное строительство, тыс. руб.	107311	102760	96599	87181	82822	82822
Денежный поток от инвестиционной деятельности, тыс. руб.	-242992	-150162	-148711	-185788	-219029	-259891

3.11 Определение ставки дисконтирования

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Выбор вида ставки зависит от того, что принимается в качестве доходной базы для расчета стоимости капитала. Если это денежный поток для собственного капитала, то могут быть использованы два наиболее распространенных подхода к расчету ставки дисконта:

модель оценки капитальных активов (САРМ - capital asset pricing model);

модель кумулятивного построения.

Выбираем для дальнейших расчетов модель САРМ.

Если же составляется прогноз денежных потоков для всего инвестированного капитала (включая заемные средства), то для расчета коэффициента дисконтирования применяется метод средневзвешенной стоимости капитала.

Ставка дисконта рассчитывается по методу САРМ (модель САРМ наиболее часто используется в практике) и имеет следующий вид:

R = Rf + (Rm - Rf) +S,

где R - ставка дисконтирования; Rf - норма дохода по безрисковым вложениям; Rm - среднерыночная норма доходности; - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); S - риски, характерные для отдельной компании (S1 - премия для малы предприятий, S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании, S3 - страновой риск).

ДR= Rm - Rf,

где ДR - рыночная премия за вложения в рискованный инвестиционный актив.

Безрисковая ставка

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам (сравниваемой длительности и размера суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности ОФЗ - 7,43% (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR. asp).

Общая доходность рынка принята на уровне доходности российской экономики 16,0% (www.bm.ru/common/img/uploaded/analit/2010/file_11036. pdf).

Коэффициент бета

Бета-коэффициент (бета-фактор) - показатель, рассчитываемый для ценной бумаги или портфеля ценных бумаг. Является мерой рыночного риска, отражая изменчивость доходности ценной бумаги (портфеля) по отношению к доходности портфеля (рынка) в среднем (среднерыночного портфеля). Коэффициенты бета в мировой практике обычно рассчитываются путем анализа статистической информации фондового рынка. Данные о коэффициентах бета публикуются в ряде финансовых справочников и в некоторых периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки.

Таблица 3.17 - Бета-коэффициенты ценных бумаг стабильных компаний колеблются в интервале от 0,5 до 2 (Источник: http://www.stern. nyu.edu/)

Наименование	Значения
Аэрокосмическая промышленность	0,8
Гостиничный бизнес	0,92
Деревообработка	0,84
Железнодорожный транспорт	0,82
Жилищное строительство	0,85
Машиностроение (промышленное)	0,8
Мебельная промышленность	0,87
Нефтяная и газовая промышленность	1,01
Обувная промышленность	0,93
Операции с недвижимостью	0,68
Производство продуктов питания	0,66
Промышленность стройматериалов	0,84
Реклама	1,39
Телекоммуникации: производство оборудования	2,28
Телекоммуникации: обслуживание населения	1,62
Торговля компьютерами	1,92
Торговля продуктами питания	0,69
Торговля одеждой	0,96
Угольная промышленность	1,03
Упаковка	0,84
Фармацевтическая промышленность и медицина	0,9
Химическая промышленность	0,81
Цветная металлургия и добыча цветных металлов	0,99
Целлюлозно-бумажная промышленность	0,84
Энергетика	1,66
Черная металлургия и добыча нецветных металлов	0,99

Так как в представленной таблице отсутствуют значения для сервисных компаний, то принимаем решение о выборе коэффициента Бета равной 0,68 (операции с недвижимостью).

Рассчитаем ставку дисконтирования (таблица 3.18).

Таблица 3.18 - Расчет ставки дисконтирования, %

Показатели	Значения
Rf - норма дохода по безрисковым вложениям. Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности ОФЗ	7,43
Rm - среднерыночная норма доходности	16,0
в - коэффициент бета	0,68
S1 - премия за риск вложения в малый бизнес	0
S2 - премии за риск, характерный для отдельной компании (принят на максимально уровне - 5/6 от безрисковой ставки доходности, согласно: С.В. Валдайцев 'Оценка бизнеса', 2003 г.)	6,2
S3 - премии за страновой риск	0
Ставка дисконтирования	19,5

Премия за риск вложения в малый бизнес равна нулю, так как оцениваемое предприятие по основным критериям (выручка, численность работников) не относится к малому бизнесу.

Премия за страновой риск учтена в безрисковой ставке доходности.

Расчет величины стоимости в прогнозный и постпрогнозный периоды

При построении прогноза денежного потока определяем величину собственного оборотного капитала, необходимого для бесперебойного функционирования бизнеса. Для определения величины оборотного капитала мы использовали следующий алгоритм [1].

3.12 Анализ и корректировка текущих активов и пассивов на дату оценки

Расчет фактической величины собственного оборотного капитала на дату оценки на основе разности скорректированного значения оборотных активов и краткосрочных пассивов.

Расчет фактической величины оборотного капитала в процентах от прогнозируемой выручки за соответствующий период (таблица 3.19).

Таблица 3.19 - Расчет потребности в собственном оборотном капитале

Показатель	2008 год	2009 год	2010 год
Валюта баланса	1 347 439	1 580 913	1 770 520
Оборотные активы	4 53 058	642 151	723 107
% Оборотных активов от валюты баланса	33,62	40,62	40,84
Текущие обязательства	90 011	90 737	91941
% Текущих обязательств от валюты баланса	6,68	5,74	5, 19
Собственный оборотный капитал	363 047	551 414	631 166

Прогнозирование доходов и расходов ООО 'ПРОГРЕСС' проводилось на основе бухгалтерской отчетности.

Денежный поток рассчитывался в текущих ценах без учета факторов инфляции, т.к. использование в сложившихся экономических условиях инфляционного денежного потока крайне сложно из-за невозможности точного прогноза величины инфляции доходов и инфляции издержек. Ставка дисконтирования 19,5% (рассчитана выше), темп роста в постпрогнозный период 1%. В прогнозировании денежного потока собственный оборотный капитал не учитывается, так как имеется его избыток.

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании построгнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбираем расчет стоимости ООО 'ПРОГРЕСС' по модели Гордона. По модели годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в стоимости при помощи ставки капитализации, рассчитанной как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V (term) = CF (t+1) / (Rd - g),

где V (term) - стоимость в постпрогнозный период; CF (t+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; Rd - ставка дисконтирования; g - долгосрочные темпы роста денежного потока.

Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконтирования, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода [1]. Исходя, из рассчитанной ставки дисконтирования, расчет коэффициента дисконтирования проводится по следующей формуле:

Кd = 1/ (1+Rd) ⁿ,

где Кd - коэффициент дисконтирования; Rd - ставка дисконтирования; n - прогнозный год. В таблице 3.20 приведем расчет денежного потока и рыночной стоимости ООО 'ПРОГРЕСС' доходным подходом.

Таблица 3.20 - Расчет рыночной стоимости ООО 'ПРОГРЕСС' доходным подходом

Наименование показателя	2008 год	2009 год	2010 год	Прогнозный период	Постпрогнозный период
				2011 год	2012 год	2013 год
Выручка от реализации, тыс. руб.	1613361	1969047	2572670	3000762	3240823	3500089
Себестоимость реализованной продукции, тыс. руб.	1226776	1390520	1913320	1921739	2075478	2241516
Коммерческие расходы, тыс. руб.	6073	15890	23947	23947	23947	23947
Управленческие расходы, тыс. руб.	229750	293973	373696	373696	373696	373696
Прибыль до уплаты налога, тыс. руб.	150762	268664	261707	681380	767702	860930
Сумма налога на прибыль, тыс. руб.	36183	64479	62810	136276	153540	172186
Чистая прибыль, тыс. руб.	114579	204185	198897	545104	614162	688744
Амортизация основных средств, тыс. руб.	94557	89677	98557	115304	124528	134490
Денежный поток от основной деятельности, тыс. руб.	209136	293862	297454	660408	738690	823234
Приобретение объектов основных средств, доходных вложений в материальные ценности и нематериальных активов, тыс. руб.	99377	43082	42112	83723	118049	153464
Приобретение ценных бумаг и иных финансовых вложений, тыс. руб.	6304	-	-	-	-
Займы, предоставленные другим организациям, тыс. руб.	30000	4320	10000	14884	18158	23605
Капитальное строительство, тыс. руб.	107311	102760	96599	87181	82822	82822
Денежный поток от инвестиционной деятельности, тыс. руб.	-242992	-150162	-148711	-185788	-219029	-259891
Чистый денежный поток, тыс. руб.				451559	494755	563343
Стоимость предприятия в построгнозный период (по модели Гордона - на конец периода), тыс. руб.							3 075 548*
Коэффициент дисконтирования				0,836	0,700	0,586
Приведенная величина чистого денежного потока, тыс. руб.				377 874	346 461	330 118	1 802 266
Итого стоимость ООО 'ПРОГРЕСС', определенная доходным подходом, тыс. руб.	2 856 718

* 3 075 548 = 563 343 * (1+0,01) / (0, 195-0,01)

Стоимость ООО 'ПРОГРЕСС' определенная доходным подходом (метод дисконтирования денежных потоков), составляет 2 857 000 тыс. руб. (два миллиарда восемьсот пятьдесят семь миллионов) рублей.

3.13 Рыночный подход

В рамках сравнительного подхода к оценке стоимости бизнеса были выбраны 6 предприятий-аналогов, специализирующихся на оказании сервисных услуг или имеющих аналогичный состав основных средств (недвижимость)

Источники информации: www.rbc.ru, www.bizzona.ru.

Ниже в таблицах приведены расчеты основных рыночных мультипликаторов по предприятиям-аналогам и стоимости оцениваемого предприятия на их основе.

Таблица 3.21 - Данные о предприятиях-аналогах

№ п/п	Наименование	Цена предложения, тыс. руб.
1	Аналог 1 (ООО), Вологда	1 025 000
2	Аналог 2 (ООО), Новосибирск	1 430 000
3	Аналог 3 (ООО), Кемерово	1 320 000
4	Аналог 4 (ООО), Екатеринбург	1 600 000
5	Аналог 5 (ООО), Краснодарский край	1 800 000
6	Аналог 6 (ООО), Новосибирск	1 980 000

Таблица 3.22 - Мультипликаторы по предприятиям-аналогам

№ п/п	Мультипликатор 'цена/прибыль'	Мультипликатор 'цена/чистые активы'
1	5,04	1,41
2	4,39	1,58
3	5,18	1,54
4	4,58	1,59
5	4,89	1,28
6	4,91	1,24
7	Среднее значение - 4,83	Среднее значение - 1,44

Таблица 3.23 - Данные о показателях предприятий-аналогов

№ п/п	Чистая прибыль, тыс. руб.	Чистые активы, тыс. руб.
1	203 400	729 000
2	326 000	905 000
3	255 000	859 000
4	349 000	1 004 000
5	368 000	1 404 000
6	403 000	1 600 000

Так как по рассматриваемым предприятиям-аналогам значения мультипликаторов 'Цена/Прибыль' и 'Цена/Чистые активы' незначительно отличаются от среднего значения (4,83 и 1,44 соответственно), то расчет рыночной стоимости оцениваемого предприятия будем выполнять по усредненным значениям мультипликаторов по выборке объектов-аналогов. Причем весовые коэффициенты примем равными 50% и 50% для каждого мультипликатора.

Рыночная стоимость предприятия равна:

198 897*0,5*4,83 + 1 495 131*0,5*1,44 = 1 556 830 тыс. руб.

Округленно 1 557 000 (один миллиард пятьсот пятьдесят семь миллионов) рублей.

3.14 Согласование результатов оценки

В результате применения различных подходов к оценке получаются ориентировочные значения рыночной стоимости имущества. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и выработка единой стоимостной оценки.

Оценка стоимости предприятия проведена тремя подходами - затратным, доходным и рыночным.

Оценщик не может отдать большее предпочтение какому-либо из подходов, так как расчеты по ним основаны на достоверной информации, следовательно, весовые коэффициенты одинаковы - 1/3 для каждого подхода.

Таблица 3.24 - Согласование результатов оценки стоимости бизнеса

Наименование объекта оценки	Стоимость, тыс. руб.	Согласованная рыночная стоимость, тыс. руб.
	Затратный подход	Доходный подход	Рыночный подход
Весовой коэффициент	1/3	1/3	1/3	1
Рыночная стоимость	2 147 000	2 857 000	1 557 000	2 187 000

В результате анализа эксплуатационных данных имущества, исследования рынка и проведенных расчетов, итоговая величина рыночной стоимости ООО 'ПРОГРЕСС' с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на дату оценки (01.01.2011 г.) округленно (до миллионов) составляет:

2 187 000

(Два миллиарда сто восемьдесят семь миллионов) рублей.

Заключение

Настоящая работа посвящена оценке рыночной стоимости 100% доли действующего предприятия - ООО 'ПРОГРЕСС'.

Для достижения поставленных в работе задач выполнено следующее.

В первой главе квалификационной работы раскрыты теоретические аспекты оценки стоимости бизнеса.

Во второй главе работы проведен анализ макроокружения объекта оценки. В силу того, что деятельность компании направлена на обслуживание крупнейших предприятий в рамках всей России рынка аналогичных по масштабу организаций практически нет.

Проведенный финансовый анализ предприятия показал его достаточно высокую эффективность деятельности и устойчивое финансовое положение.

На основании выводов, полученных при финансовом анализе и в соответствии с поставленной целью был проведен расчет стоимости предприятия.

Стоимость предприятия рассчитывалась тремя подходами: затратным, доходным и рыночным. Затратный подход представлен расчетом оценочной стоимости по методу скорректированных чистых активов, а доходный - по методу дисконтированных денежных потоков. Рыночный подход - на основе мультипликаторов 'цена/прибыль' и 'цена/чистые активы'.

В соответствии с каждым из методов были получены предварительные величины стоимости предприятия: затратный подход - 2 147 000 тыс. руб., доходный подход - 2 857 000 тыс. руб., рыночный - 1 557 000 тыс. руб. Для определения итоговой стоимости были взвешены преимущества и недостатки каждого из методов оценки для данного случая.

Весовые коэффициенты определены с учетом экспертной оценки факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на стоимость.

Исходя из целей оценки и достоверности исходной информации, а также методологии определения рыночной стоимости, весовые коэффициенты были приняты равными 1/3 для каждого из подходов к оценке.

В результате анализа эксплуатационных данных имущества, исследования рынка и проведенных расчетов, итоговая величина рыночной стоимости ООО 'ПРОГРЕСС' с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на дату оценки (01.01.2010 г.) округленно (до миллионов) составляет 2 187 000 (два миллиарда сто восемьдесят семь миллионов) рублей.

Список использованных источников

1. Закон РФ 'О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации'.

2. Приказ Минфина РФ № 10н от 29.01.03 и ФКЦБ № 03-6/пз от 29.01.03 'Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ'.

3. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г. 'Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек'

4. Федеральные стандарты оценки № 1-3 (ФСО № 1-3, утвержденные Приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, 255, 254, соответственно.

5. Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. РД 37.009.015-98 (с изменением №1, №2, №3).

6. Экспертный метод РД 37.009.015-98 (с изменением №1, №2, №3).

7. Федеральный закон №135ФЗ 'Об оценочной деятельности в Российской Федерации'.

8. Алпатов А.А. Управление реструктуризацией предприятий. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000.

9. Артеменко В.Г., Беллендир М.В. Финансовый анализ. Учебное пособие. М.: Издательство 'ДИС', 1997.128с.

10. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. М.: Филинъ, 1997.

11. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. Москва, ЮНИТИ, 2001 г.

12. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом 'Филинъ', 1999.592 с.

13. Григорьев В.В., Островин И.М. Оценка предприятий имущественный подход. М.: Дело, 1998.222с.

14. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Москва, дело, 1998 г.

15. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебник. М.: Финансы и статистика, 2002.510с.

16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, 2002.493с.

17. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. Учебник. С.П.: - Питер, 2001.416с.

18. Ковалев А.И., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. М.: Центр экономики и маркетинга, 1999.216с.

19. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатпром, 1996.

20. Ковалев А.П. Оценка стоимости имущества промышленного предприятия. М.: Станкин, 1995.

21. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Москва, 'Финансы и статистика', 2000 г.

22. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). / Под ред.В.И. Кошкина. М.: ИКФ 'Экмос'. 2002.944с.

23. Особенности оценки, развития и управления территориями поселений: Монография / Под ред. А.В. Севостьянова. М.: ГУЗ, 2001.

24. Оценивая машины и оборудование. / Под ред. Дж. Алико. М., 1996.

25. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний. / Пер. с англ.М., 1994.

26. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. М.: Перспектива, 1997.

27. Рис Р. Введение в оценку бизнеса. М.: РОО, 1995.

28. Саприцкий Э.Б. Методология оценки промышленного оборудования. М., 1996.

29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.422с.

30. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость, М.: Экономика и жизнь, 1996.235с.

31. Управление государственной собственностью. / Под ред.В.И. Кошкина и В.М. Шупыро. М., 1997.

32. Федеральный закон Российской Федерации 'Об оценочной деятельности в Российской Федерации', от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

33. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес?. М.: перспектива, 1996.

34. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. / пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995.

35. Харрисон Г.С. Оценка собственности. М., 1994.

36. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.

37. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1996.

Приложения

Приложение 1

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Красноярска

Общая информация о развитии рынка нежилой недвижимости

Наиболее развитыми сегментами рынка нежилой недвижимости г. Красноярска являются рынок офисных и торговых помещений. Рынок производственно-складских помещений г. Красноярска в настоящее время переживает период роста. Наибольшим спросом на рынке недвижимости г. Красноярска пользуются торговые помещения и (в меньшей мере) офисы, следствием чего является более высокая стоимость 1м² зданий с подобным функциональным назначением. Соответственно, с указанными видами нежилых объектов регистрируется наибольшее количество сделок.

Территориальная характеристика сделок с нежилой недвижимостью

Наибольшее количество сделок купли продажи офисной и торговой недвижимости совершается в Центральном, Железнодорожном и Советском районах города. В остальных районах такие сделки носят единичный характер.

Наибольшее количество сделок купли продажи производственно-складской недвижимости, напротив, совершается преимущественно не в Центральном районе, а на окраинах остальных районов.

Территориальная структура сделок по аренде нежилой недвижимости более ровно распределена по всем районам г. Красноярска и носит следующий характер:

сделки по аренде офисной и торговой недвижимости совершаются достаточно равномерно во всех районах города;

сделки по аренде производственно-складской недвижимости совершаются преимущественно в Советском, Октябрьском, Железнодорожном районах (там, где размещено большее количество складских и производственных помещений).

Купля-продажа нежилых помещений

Офисные помещения

По классификации, приведенной ниже, в городе присутствуют офисные здания от класса D (достаточно много) и C, С+ (подавляющее большинство) до класса A (единицы).

Возможно инвестирование строительства помещений класса 'А', 'В+' на стадии строительства по цене от 50 500 руб. /м² до 115 000 руб. /м² (в зависимости от расположения и качества отделки).

За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года можно с осторожностью отметить следующие изменения:

1. Возросли требования покупателей к площади продающегося объекта. Если ранее наибольший спрос отмечался к объектам до 100 м², то в настоящее время эта планка увеличилась до 200 м².

2. 55% покупателей интересует площадь от 200 м² до 500 м².

3. Вместе с ростом цен на жилье на 25-37% выросла цена на коммерческую недвижимость.

Торговые помещения

Максимальная стоимость торговых площадей, предлагаемых к продаже, составляет 95 000 руб. /м² (единичное предложение), минимальная стоимость составляет 35 500 руб. /м². Главным фактором (для большинства сделок), влияющим на цену при продаже торговых площадей, является местоположение.

Стоимость 1м² торговых помещений в Центральном районе г. Красноярска находится в диапазоне от 45 000 руб. до 85 000 руб. в зависимости от местоположения, площади и дополнительных факторов.

При инвестировании в строительство торговых помещений стоимость составляет от 37 500 руб. /м² до 65 000 руб. /м².

За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года можно отметить следующие изменения:

1. Возросли требования покупателей к площади продающегося объекта.

2. На 15-30% выросла цена на торговые площади.

Складские и производственные помещения

По классификации, приведенной выше, в городе присутствуют производственно-складские помещения класса B (единицы) и C, D (подавляющее большинство). При этом необходимо отметить, что склады класса А не отмечаются.

Рынок производственно-складских помещений г. Красноярска в настоящее время продолжает находиться в стадии формирования. Наибольшим спросом пользуются небольшие складские помещения площадью до 500 м², расположенные в черте города либо в зонах промышленной активности.

Средняя стоимость производственно-складских помещений составляет 15 400 - 45 500 руб. /м². При этом в большей мере играют роль удобство расположения, наличие подъездных путей (в т. ч. железнодорожных тупиков).

За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года можно отметить следующие изменения:

1. Увеличилось количество инвесторов (покупателей) из других регионов России (Москва, Новосибирск). Возросли требования покупателей к площади продающегося объекта (свыше 1000 м²).

2. На 21-30 % выросла цена на производственные площади.

Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости в 2009 году спрос по всем секторам превосходил предложения. Но нельзя не замечать тот факт, что на такие сектора, как офисная и торговая недвижимость, как такового дефицита нет, есть повышенный спрос на помещения определенной категории, с определенной ценой, конкретным местоположением и качественными характеристиками.

Рынок торговых комплексов. Рынок торговых комплексов (ТК), который начал формироваться в 2001 году, считается самым инвестиционно-привлекательным в Красноярске. Согласно исследованию компании потребность в качественных торговых помещениях возрастает, спрос превышает предложения. Спрос и увеличение покупательской способности населения стимулирует рост объемов строительства ТК.

Наиболее застраиваемыми участками являются территории Октябрьского района, центр города, район Взлетки и Северного, на правом берегу вдоль пр. им. газеты 'Красноярский рабочий'. Из-за спроса средневзвешенная арендная ставка в ТК остается на довольно высоком уровне: в низком ценовом диапазоне - 285 руб. /м²; в высоком ценовом диапазоне - 2 620 руб. /м².

Структуры спроса и предложения коммерческой недвижимости в г. Красноярске по состоянию на 10.09.2009г. приведены на иллюстрациях ниже (источник: аналитика, подготовленная ООО 'Аревера-Недвижимость', http://estate. arevera.ru/) (рисунок 3.1).

Рисунок 3.1 - Структура спроса и предложения коммерческой недвижимости

Анализ вышеприведенных иллюстраций позволяет сделать вывод о существенных долях сегмента торговых и офисных площадей на общем рынке продаж и покупки коммерческой недвижимости, т.е. потенциальной привлекательности данных сегментов рынка при совершении операций купли-продажи в настоящее время.

Аренда нежилых помещений

Ниже представлен анализ аренды нежилых помещений в г. Красноярске.

Офисные помещения

Стоимость аренды 1 кв. м офисных помещений в г. Красноярске достигает 2 100 руб. /мес/м². Большинство объектов (площадей) в Центральном районе сдаются по цене от 560 до 950 руб. /мес/м². Средние ставки арендной платы, в зависимости от местоположения и качества нежилых помещений, сложившиеся в настоящее время на рынке г. Красноярска, находятся в диапазоне от 390-810 руб. /мес/м².

Стоимость аренды на окраинах правобережных районов значительно ниже: 70-390 руб. /мес/м².

Спросом пользуются, как правило, небольшие объекты площадью до 150 м².

За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года никаких качественных изменений (в предлагаемых к аренде объектах) не произошло. Цена аренды в среднем поднялась на 25%.

Торговые помещения

Стоимость аренды торговых помещений в г. Красноярске достигает 3 150 руб. /мес/ м².

Торговые помещения класса 1 и площади в некоторых торговых зданиях класса 2 сдаются по цене 1 850 руб. /мес/м². Эти объекты размещены в Центральном, Октябрьском, Железнодорожном районах. Большинство объектов (площадей) в торговых помещениях класса 2 сдаются по цене от 690 до 1 550 руб. /мес/ м².

Большинство торговых помещений класса 3, сдаются по следующей цене:

в Центральном, Октябрьском, Железнодорожном, Советском - 590-1850 руб. /мес/ м²;

в Кировском, Ленинском, Свердловском районе - 380-1150 руб. /мес/м². Спросом пользуются, как правило, небольшие объекты площадью до 150 м². За период с июня 2008 года по декабрь 2009 года никаких качественных изменений (в предлагаемых к аренде объектах) не произошло. Цена аренды поднялась на 27%.

Складские/производственные помещения

При наличии на рынке большого количества складских площадей, основным условием для заключения договоров аренды становятся их качественные характеристики. В их числе удобное расположение объекта (предпочтение, как правило, отдается складам, расположенным в черте города), выполнение арендодателем погрузо-разгрузочных работ, соблюдение условий хранения, охрана объекта, наличие подъездных путей (в т. ч. железнодорожных тупиков).

Средняя месячная стоимость аренды 1 м² производственно-складских помещений в г. Красноярске составляет 195-340 руб.

Наибольшим спросом пользуются небольшие складские помещения площадью до 500 м², расположенные в черте города или в зонах промышленной активности.

Структура спроса по продажам и аренде коммерческой недвижимости по районам г. Красноярска по состоянию на 10.09.2009г. приведена на иллюстрации ниже (источник: аналитика, подготовленная ООО 'Аревера-Недвижимость', http://estate. arevera.ru/) (рисунок 3.2).

Рисунок 3.2 - Структура спроса по продаже и аренде коммерческой недвижимости по районам г. Красноярска

Анализ вышеприведенных данных позволяет сделать следующие выводы:

в целом рынок продаж коммерческой недвижимости незначительно отличается по емкости от рынка аренды (за исключением Центральных частей г. Красноярска, на территории которых рынок продаж менее активен, чем рынок аренды);

рынок продаж коммерческой недвижимости наиболее развит в Советском районе г. Красноярска, наименее развит в Железнодорожном, Кировском, Ленинском районах и находится на среднем уровне в Центральном, Октябрьском, Советском, Свердловском районах;

наиболее дорогостоящая коммерческая недвижимость на момент исследования в центре г. Красноярска;

рынок аренды коммерческой недвижимости наиболее развит в Центральном и Советском (который уже практически 'догнал' Центральный) районах г. Красноярска, наименее развит в Железнодорожном, Кировском, Ленинском, Октябрьском районах и находится на среднем уровне в Свердловском районе; - разброс цен на аренду и продажу коммерческой недвижимости обусловлен типом строения здания, возможностями его эксплуатации и логистикой объекта.

Краткий анализ рынка аренды объектов недвижимости краевой собственности

Аренда объектов недвижимости краевой собственности строилась на основе текущих нормативных ставок и составила за период с июня 2008 года по декабрь 2009 года в среднем 2 150 руб. /год.

Офисные помещения. Данные о реальных сделках носят массовый характер. Арендная ставка определяется в зависимости от площади аренды, характеристик помещения (здания), вида деятельности предприятия-арендатора, местоположения объекта недвижимости и других ценообразующих факторов.

Торговые помещения. Данные о реальных сделках носят массовый характер. Арендная ставка определяется в зависимости от площади аренды, характеристик помещения (здания), вида деятельности предприятия-арендатора, местоположения объекта недвижимости и других значимых ценообразующих факторов.

Складские производственные помещения. Данные о реальных сделках носят массовый характер. Арендная ставка определяется в зависимости от площади аренды, характеристик помещения (здания), вида деятельности предприятия-арендатора, местоположения объекта недвижимости и др. факторов.

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости Красноярска за 4 квартал 2009г. (источник: почтовая рассылка Интернет post@ridasib.com)

В 4 квартале 2009 г. на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска средняя цена квадратного метра составила: 72 тыс. руб. на офисные помещения, 78 тыс. руб. на торговые помещения, 13 тыс. руб. на производственно-складские помещения. По отношению к предыдущему кварталу, средняя цена квадратного метра офисных и торговых помещений снизилась на 16% и 11% соответственно, средняя цена квадратного метра производственно-складских помещений упала на 30%. В 4 квартале 2009 г. средняя арендная ставка составила 732 руб. за 1 кв. м на офисные помещения, 1061 руб. на торговые помещения, 218 руб. на производственно-складские помещения. По отношению к предыдущему кварталу, средняя арендная ставка офисных и торговых помещений снизилась на 19% и 24% соответственно. Арендная ставка производственно-складских помещений снизилась на 1,3%.

Основные тенденции рынка коммерческой недвижимости г. Красноярска

Как было отмечено выше, в целом, с точки зрения общеэкономической ситуации и географического положения, рынок недвижимости г. Красноярска можно оценить как перспективный с точки зрения инвестиций в различные сегменты рынка недвижимости.

В Красноярске слабо выражена общепринятая классификация коммерческой недвижимости. Вместе с тем, на рынке наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности объектов недвижимости, что выражается в рыночной стоимости этих объектов.

С учетом вышесказанного, можно сформулировать ряд общих выводов, приведенных далее:

1. Цены на коммерческую недвижимость являются в настоящее время общедоступной информацией; происходит дальнейшая систематизация информации о рынке недвижимости.

2. Дальнейшее увеличение доли привлеченного капитала с целью инвестирования на рынке недвижимости г. Красноярска.

3. Структура спроса и предложения в продаже коммерческой недвижимости все более отражает ситуацию, когда доминирующие позиции закреплены за такими сегментами, как производственно-складские, торговые и офисные помещения. При этом доля готового бизнеса и земли в общей структуре спроса и предложения не превышает 10-15%.

4. Повышение цен на жилую недвижимость от производителя напрямую влияет на цены вторичного рынка не только жилой, но также нежилой недвижимости.

5. Серьезным фактором развития рынка коммерческой недвижимости является ипотека с длительным сроком кредитования (10-15 лет).

6. Существенным фактором, формирующим рынок коммерческой недвижимости, связан с сегментом продажи и аренды земли.

7. В современных особо нестабильных экономических условиях все участники рынка (из тех, кто остался в строю), начали работать исходя из новых реалий. А это - падение цен на недвижимость, фактическое сворачивание ипотечной программы, массовый отток тех клиентов, для которых приобретение недвижимости казалось до недавнего момента хорошим способом вложения денежных средств. Однако, 'кризис кризисом' - но проблема приобретения недвижимости по-прежнему актуальна, поэтому, скорректировавшись сообразно новым условиям, рынок недвижимости продолжает свою работу.

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости г. Красноярска находится в стадии активного роста. Следующим шагом его развития станет переход сегодняшних инвесторов жилой недвижимости в статус инвесторов коммерческой недвижимости.