Государственное регулирование выдачи ипотечных кредитов на примере ЗАО "КБ ДельтаКредит"

/

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РФ УРАЛЬСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ Филиал в г. Челябинске

Кафедра государственного и муниципального управления

Выпускная квалификационная работа

Государственное регулирование выдачи ипотечных кредитов на примере ЗАО 'КБ ДельтаКредит'

Аракелян Софьи Зурабовны

Студентки курса ГМУ-66,

группы ГМУ-66

Руководитель:

Кремнева Э.В.

Челябинск

2009

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования
• 1.1 Экономическое содержание ипотечных отношений
• 1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
• 1.3 Развитие системы ипотечного кредитования в России
• 1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации
• Глава 2. Государственное регулирование ипотечного кредитования на примере ЗАО 'КБ ДельтаКредит'
• 2.1 Характеристика системы ипотечного кредитования ЗАО 'КБ ДельтаКредит'
• 2.2 Кредитные операции банка в 2007-2008 гг. под влиянием кризиса и действий государства
• Заключение
• Список использованных источников и литературы

ипотечный кредитование банк кризис

Введение

В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в реальный сектор экономики.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая будет формироваться и обеспечивать функционирование всего рынка жилья.

Жилищная проблема всегда была и продолжает оставаться одной из самых острых социальных проблем.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Различные аспекты проблемы формирования рынка ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах как зарубежных, так и отечественных ученых. Институциональные основы организации в России рынка, и рынка жилья в частности, исследуются в работах О. Белокрыловой, А. Думнова, Н. Косаревой, О. Леппке, С. Максимова, И. Нестерова.

Исторический опыт формирования различных систем ипотечного жилищного кредитования и особенности создания такой системы в России рассматриваются в работах 3. Гариповой, С. Гришаева, А. Копейкина, М. Логинова, И. Лузина, Г. Матюхина, Д Сергеева, Г. Циплиной. Актуальные вопросы выбора модели ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах А. Зельднера, В. Кудрявцева, Н. Новицкого, П. Павлова, В. Полтеровича, О. Старкова, Р. Южелевского.

Цель данной работы - выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию системы государственного регулирования ипотечного кредитования на примере ЗАО 'КБ ДельтаКредит'.

В рамках поставленной цели в работе будут решены следующие задачи:

1. Рассмотреть экономическое содержание ипотечных отношений;

2. Охарактеризовать мировой опыт ипотечного кредитования;

3. Рассмотреть развитие ипотечного кредитования в России;

4. Раскрыть нормативно - правовое регулирование ипотечной системы России;

5. Провести анализ российской практики ипотечного кредитования на примере банка 'ДельтаКредит';

6. Рассмотреть кредитные операции банка под влиянием кризиса и действий государства.

Объектом исследования является ЗАО 'КБ ДельтаКредит'.

Предметом исследования - деятельность государства на рынке ипотечного кредитования.

Цель работы и ее задачи достигаются путем использования методов, анализа, синтеза, обобщения материала.

Научной и методической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Крысин А., Разумова И.А., Санникова Т.А., Шадрин А.

Теоретической основой послужили положения и выводы, сделанные в трудах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. В процессе работы применялись общенаучные методы: классификация видов, сравнения, системный подход, исторический, экономико-математическое моделирование и статистический анализ. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Цели и задачи исследования предопределили структуру исследования. Работа состоит из введения, двух глав, содержащих шесть параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Экономическое содержание ипотечных отношений

Жилищная проблема в России, обострившаяся в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением 'квартирного вопроса' специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

В экономической литературе можно встретить различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. Ипотека в рамках первого и наиболее распространенного подхода представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С позиции второго подхода ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.

Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).

Сущность является главным в экономическом содержании кредита любого вида.

Термин 'кредит' происходит от латинского слова kreditum (ссуда, долг), которое переводится как 'верую', 'доверяю'. Немецкий экономист Вильгельм Лексис, рассматривая экономическое содержание кредита, писал: 'Под кредитом понимают доверие, которым пользуется лицо, взявшее на себя обязательство будущего платежа, со стороны лица, имеющего право на этот платеж, - то есть доверие, которое заимодавец оказывает должнику. Но ежедневный опыт показывает, что заимодавцы (кредиторы) питают по отношению к платежеспособности и платежеготовности должников больше недоверия, чем доверия; они поэтому требуют гарантий для обеспечения возможно более полной защиты своих интересов от потерь. Таким образом, доверие заимодавца для существа кредита решающего значения не имеет'.

В научной литературе существуют различные точки зрения на сущность кредита. Ряд экономистов (Э.А. Вознесенский, А.Г. Зверев) считают кредит подчиненной категорией, призванной формировать денежные ресурсы. Другая группа экономистов выделяет кредит в самостоятельную категорию, функционирующую параллельно финансам (М.А. Пессель, И.В. Левчук, B.C. Захаров).

Кредит - это стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически все кредиты предоставляются в денежной форме, а кредитные отношения являются частью денежных отношений, связанной с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит - особая форма движения денег.

По мнению А.Г. Ивасенко, кредит - это общественное отношение по поводу стоимости, передаваемой во временное пользование. Однако приведенные выше определения подчеркивают только наиболее существенные черты кредита (передача стоимости, форма движения и факт возвратности), не давая ответ на вопрос, почему кредит носит императивно-возвратный характер, а также не указывают на участников процесса передачи стоимости.

Существует и другой подход к определению сущности кредита, который содержится в работах экономистов, считающих, что кредит - это форма движения ссуженной стоимости. По их мнению, кредит - это отношение между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения ссуженной стоимости.

Однако данный подход не объясняет возвратного характера кредита, в то время как возвратное движение стоимости отличает кредит от других форм денежных отношений.

Методологический подход К. Маркса к исследованию сущности кредита, с которым солидарны такие российские экономисты, как З.В. Атлас, И.А. Дымшиц, В.М. Батырев и др., подводит к тому, что кредит является формой аккумуляции и распределения временно свободных денежных средств. Данный подход к определению сущности кредита наиболее полно отражает сущность кредита как самостоятельной экономической категории и вскрывает причину обязательности возврата кредита, в то же время он дает слишком общее понятие о принципах движения ссуженной стоимости.

После сопоставления и сравнения различных подходов, И.В. Павлова считает, что наиболее целесообразным при раскрытии сущности кредита придерживаться методологических принципов, предложенных академиком О.И. Лаврушиным, поскольку их использование позволит наиболее всесторонне проанализировать сущность ипотечного жилищного кредита:

* все разновидности кредита должны отражать его сущность независимо от той формы, в которой он выступает;

* вопрос о сущности кредита надо рассматривать по отношению к совокупности кредитных сделок;

* анализ сущности кредита предполагает раскрытие ряда его конкретных характеристик, которые показывают сущность в целом, а именно: структуры кредита, стадий его движения, основы.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

Нет единства взглядов и по вопросу ипотечного кредитования. Одни авторы рассматривают ипотечное кредитование в узком смысле как разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка. Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей: сам процесс выдачи ипотечных кредитов; механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. Хозяйственная практика показывает, что именно такой системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений. В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории ипотечного жилищного кредитования.

По мнению академика О.И. Лаврушина, кредит, независимо от его формы и вида, выполняет две основные функции. Первая -- перераспределительная функция кредита - означает передачу временно высвободившейся стоимости во временное пользование. Второй функцией кредита выступает замещение действительных денег кредитными операциями. По мнению О.И. Лаврушина, не существует каких-то особых функций той или иной разновидности кредита, поскольку функцию порождает не форма или разновидность кредита, а его сущность как единой экономической категории.

Соглашаясь с вышеприведенным мнением, не выделяя каких-либо особых функций ипотечного кредита, свойственных только данной экономической категории, мы полагаем, что ипотечный кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. Большинство экономистов признает наличие перераспределительной функции у кредита, однако некоторые считают необходимым делить эту функцию на две самостоятельные - функцию аккумуляции средств и функцию размещения аккумулированных средств.

Нет основания для разделения этой функции на две самостоятельные, так как из этого вытекает, будто аккумуляция нужно сама по себе. Ведь аккумуляция временно свободных денежных средств не является завершенным процессом, производится не сама по себе, а для удовлетворения временных потребностей субъектов экономики. Следовательно, аккумуляция является первой частью единого процесса возвратного перераспределения денежных средств, и кредит здесь выполняет не две, а одну функцию.

Аккумуляцию средств и их распределение осуществляет кроме кредита бюджет. И если при характеристике кредита не указывать на возвратный характер этого процесса, то отличие его от бюджета не улавливается. В связи с этим мы формулируем эту функцию как возвратное перераспределение денежных средств.

Итак, возвратное перераспределение как функция ипотечного кредита означает аккумуляцию средств и их последующее размещение в форме кредитов населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости. В данном определении функции ипотечного кредита проявляются все сущностные свойства кредита. В частности, указание на то, что средства размещаются в форме кредита, подразумевает возвратный характер этого процесса, а также такие общие свойства кредита, как срочность и платность. Указание на то, что средства предоставляются населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости показывает такие специфические свойства ипотечного кредита, как целевое использование и обеспечение кредита.

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять две функции:

- обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;

- предоставлять и обслуживать кредиты.

В отечественной научной литературе понятие системы ипотечного жилищного кредитования еще недостаточно исследовано. Во многом это связано с тем, что в России система ипотечного жилищного кредитования начала функционировать сравнительно недавно. Тем не менее, есть высказывания отдельных экономистов относительно системы ипотечного кредитования. Так, М.Ш. Сагитдинов предлагает понимать под системой ипотечного кредитования совокупность специализированных ипотечных институтов, функционирующих в стране (ипотечных банков, ипотечных компаний и корпораций). Можно встретить и боле широкое определение данного понятия, когда систему ипотечного кредитования трактуют не только как совокупность ипотечных институтов, но и приписывают ей функции вторичного рынка. По мнению Гариповой З.Л., ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Отличное от других мнение высказал В.М. Будилов в своей монографии 'Залоговое право России и ФРГ': система ипотечного кредитования - это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, во-вторых, организации, обслуживающие оборот недвижимости, в первую очередь те, которые осуществляют регистрацию этого оборота.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

· функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

· функция обеспечения возврата заемных средств;

· функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

· функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

* сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

* величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

* при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

· активизировать рынок жилья;

· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

· обеспечить развитие строительного комплекса;

· оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Система жилищного ипотечного кредитования является важнейшим связующим звеном между финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свободные денежные средства на длительный срок, и гражданами - заемщиками ипотечных кредитов. Механизм ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет решить целый комплекс острейших социально-экономических задач, включая улучшение жилищных условий трудоспособного населения с помощью долгосрочных ипотечных кредитов банков; увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья; расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие жилищного рынка.

Становление системы жилищного ипотечного кредитования в России происходит в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 г. Кризис внес существенные коррективы в структуру и направления развития банковской системы, практически приостановил деятельность фондового рынка, связанного с ГКО, негативно отразился на реальных доходах значительной части населения. Ряд крупнейших системообразующих банков практически прекратили свою деятельность, а граждане, хранившие в них свои сбережения, понесли существенные финансовые потери, надолго потеряв доверие к коммерческим банкам.

Вместе с тем наряду с неблагоприятными для развития жилищного ипотечного кредитования факторами в рассматриваемый период наметился ряд позитивных тенденций.

Во-первых, проблема развития жилищной ипотеки стала находить все большее отражение в различного рода программных документах как на федеральном, так и на региональном уровне. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Во-вторых, несмотря на кризис, поразивший банковскую систему, а отчасти благодаря нему произошло более активное вовлечение банков в операции по кредитованию реального сектора экономики, включая население. Практика показывает, что как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка.

В-третьих, особую роль в создании различных программ ипотечного кредитования населения стали играть администрации субъектов Российской Федерации и городов. Происходит процесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующих деятельность различных субъектов ипотечного рынка на региональном уровне.

Различные субъекты жилищного рынка - банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании - все более целенаправленно и последовательно рассматривают жилищное ипотечное кредитование как сферу нового перспективного бизнеса.

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует ряд мнений в отношении моделей ипотечного кредитования в развитых странах.

Наиболее обоснованной является следующая классификация моделей.

1. В усеченной - открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников - в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Применение данной модели недостаточно эффективно. Многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

2. В расширенной открытой модели (США) банк представляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация США ('Фэнни Мэй') в своей нынешней форме начала функционировать в 1968 г. 'Фэнни Мэй' - квази-государственная организация: по структуре собственности и управления она является частной корпорацией, ее акции торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже, но она подлежит государственному регулированию со стороны Департамента жилья и городского развития и Министерства финансов США. 'Фэнни Мэй' покупает 'традиционные' жилищные ипотечные кредиты, которые отвечают определенным требованиям. 'Фэнни Мэй' предоставляет гарантию по своим сквозным сертификатам (pass-though certificates), эта гарантия также лишь неявно поддерживается правительством США, однако уровень неявной поддержки достаточен для того, чтобы кредитное качество этих сертификатов оценивалось на уровне 'AAA'.

Правительство США бросило спасательный круг терпящим бедствие флагманам американской ипотеки. Глава Минфина США Генри Полсон накануне заявил о переходе корпораций 'Фэнни Мэй' и 'Фредди Мак' под полный контроль государства.

В обоих агентствах уже сменили руководителей. Вся операция по спасению обошлась правительству в 25 миллиардов долларов. По мнению председателя Федеральной резервной системы Бена Бернанке, эти меры помогут укрепить рынок жилья в США.

План покровительства над 'Фэнни Мэй' и 'Фрэдди Мак' обсуждался с середины лета, когда общий размер долгов обоих агентств превысил 5 миллиардов долларов. Ситуация стала угрожающей для мировой экономики: 1/5 их облигаций принадлежит иностранным государствам, в том числе России. Объем инвестиций Центробанка в облигации 3-х крупнейших американских ипотечных агенств составил около 100 миллиардов долларов.

Сами гиганты переживают обвал котировок. Сегодня они рухнули на 16% и 18%. Общие потери с начала года - около 60%.

3. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Модель зависит от конъюнктуры финансовых рынков, так как кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома - новостройки), ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Создание строительных кооперативов позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Подобная модель широко использовалась в дореволюционной России.

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям. Развитие законодательства шло от простой к более сложной модели: сначала был принят Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102 - ФЗ 'Об ипотеке (залоге недвижимости)' и лишь недавно Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152 - ФЗ 'Об ипотечных ценных бумагах'.

Как показывает опыт прошлых лет, именно модель США стала наиболее привлекательной.

Анализируя возможные модели развития рыночных систем рефинансирования жилищных кредитов в России, можно выделить также несколько различных схем привлечения долгосрочных ресурсов:

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов или закладных;

- привлечение от граждан долгосрочных целевых депозитов;

- привлечение заемных средств под залог прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам;

- уступка прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам с целью их рефинансирования;

- использование закладной в качестве инструмента рефинансирования.

Возможности привлечения ресурсов от частных инвесторов существенно расширяются в случае выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительством Российской Федерации от 11 января 2000 года N28, разработан Закон 'Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах', который предусматривает возможности рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов посредством выпуска особых ценных бумаг, обеспеченных правами требований по этим кредитам. Предполагается, что эмиссию может осуществлять как сам кредитор, так и специально создаваемые организации-эмитенты. Для того, чтобы эмиссионные ипотечные ценные бумаги были надежным и привлекательным финансовым инструментом для частных инвесторов, необходимо, чтобы ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением по этим ценным бумагам предоставлялись в соответствии с определенными стандартами и требованиями, учитывающими возможные риски при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании. Закон должен определить требования к обеспечению этих ценных бумаг, то есть к тем ипотечным кредитам и закладным, на основе которых и выпускаются ценные бумаги, а также особый статус держателей ипотечных ценных бумаг.

В Концепции также рассматривается возможность создания различных депозитных институтов, которые по аналогии с немецкой моделью привлекают долгосрочные целевые накопления граждан, а затем предоставляют им ипотечные кредиты на приобретение жилья. Сейчас во многих городах России создаются различные общества взаимного кредитования, ипотечные кредитные союзы, строительно-сберегательные кассы и т.п., активно привлекающие средства населения на цели жилищного строительства. Однако деятельность подобных организаций также требует законодательного регулирования и определения форм надзора со стороны государства.

Таким образом, в настоящее время в рамках действующего законодательства возможны три из перечисленных схем финансирования рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Рассмотрим проблемы, связанные с их практическим осуществлением.

Привлечение кредитных средств под залог прав требований по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам возможно при наличии заинтересованной организации-кредитора. Ипотечные кредиты остаются при этом на балансе банка, но права требования по ним оформляются в залог, обеспечивающий возвратность средств кредитору. Договор залога прав по ипотечным кредитам не требует государственной регистрации, однако в случае неплатежеспособности должника реализация прав этой организации на возмещение предоставленного кредита означает приведение в действие механизма переуступки заложенных прав требований по соответствующим ипотечным кредитам с соблюдением всех определенных в этом случае законодательством процедур. Договор уступки прав требований по ипотечным кредитам - договор цессии означает необходимость проведения целого ряда процедур, связанных с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договора уступки прав залогодержателя по договору об ипотеке, включая необходимые регистрационные действия по регистрации прав нового залогодержателя. Таким образом, проведение операций непосредственно с переуступкой прав требований по ипотечным кредитам - это достаточно сложный, документоемкий и затратный процесс, связанный с дополнительными расходами по уплате государственных пошлин и сборов за нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, а, в ряде случаев, и по налоговым платежам.

Необходимо отметить при этом, что уступка прав требований по договору об ипотеке действительна только в случае, если новому залогодержателю будут уступлены права требования по основному обязательству - кредитному договору. Таким образом, новый залогодержатель становится и новым кредитором. С этим связана уже не столько процедурная, сколько правовая проблема. Несмотря на отсутствие прямых запретов в законодательстве банки-кредиторы совершают сделки по переуступке прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам только с организациями, имеющими лицензию на совершение кредитных операций. В противном случае в существующей судебно-арбитражной практике сделки по переуступке прав по кредитным договорам некредитным организациям признаются ничтожными.

Попытка создания удобного и простого в обращении инструмента, позволяющего рефинансировать ипотечные кредиты, была предпринята в рамках Федерального закона 'Об ипотеке (залоге недвижимости)', который ввел специальный оборотный инструмент - новый вид ценных бумаг - закладную, документ, удостоверяющий право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке.

Особенностью этой ценной бумаги является то, что закладная является именной, неэмиссионной ценной бумагой, составляется залогодателем и должником (если они не одно и то же лицо), регистрируется в органе государственной регистрации и выдается первоначальному залогодержателю. После этого она может быть передана другому владельцу путем совершения передаточной надписи. Таким образом, возникает возможность осуществления достаточно простой и легко оформляемой в отличие от цессии процедуры передачи прав требований по обязательствам от одного кредитора другому и соответственно возможности рефинансирования первого.

Теоретически закладная позволяет существенно облегчить и ускорить установление правовых и финансовых взаимоотношений между различными участниками ипотечного рынка - заемщиками, первичными кредиторами, рефинансирующими организациями-операторами вторичного рынка, инвесторами на основе следующих схем рефинансирования ипотечных кредитов:

а) через покупку закладных напрямую инвестором;

б) через кредитование под залог закладных;

в) через приобретение ценных бумаг, выпущенных на основе пулов закладных.

Закладные, являясь по своей сути персонифицированными ценными бумагами, отражают все особенности каждого конкретного финансового обязательства, обеспеченного ипотекой. Лицу, приобретающему закладную необходимо тщательно изучить все существенные условия, как по основному, так и по обеспечивающему обязательству, зафиксированным в закладной. В то же время правовой механизм обращения закладных позволяет создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором обращаются ценные бумаги, созданные на основе пулов закладных, собранных в соответствии с определенными параметрами: целями и сроками кредита, условиями его предоставления и погашения кредита, качеством и однородностью обеспечения, характеристиками возможных кредитных рисков. Выпускаемые ипотечные ценные бумаги имеют обезличенный характер, то есть не носят на себе конкретных особенностей каждой из ипотечных сделок и могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, желающих вложить средства в рынок недвижимости.

С учетом перспектив использования закладных как инструмента рефинансирования кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты, их законодательное введение в хозяйственный оборот вызвало большой интерес, прежде всего как инструмент рефинансирования. Однако практика использования закладных пока что уникальна и анализ этого инструмента говорит о том, что массовое использование закладных может повлечь ряд проблем, связанных как с правовыми взаимоотношениями участников, так и с процедурными действиями.

От активной позиции органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления во многом будут зависеть результаты развития рыночной системы ипотечного жилищного кредитования в стране. Особое значение при этом имеет создание действенной нормативно-правовой базы на региональном и местном уровнях.

В Концепции рекомендуется принятие в рамках региональных программ законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования. В них должны найти отражение следующие вопросы: создание резервного фонда для временного проживания граждан, выселенных по решению суда из заложенных жилых помещений; порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение; совершенствование порядка регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья.

В регионах Российской Федерации созданы правовые основы для функционирования системы жилищного кредитования граждан.

Активную позицию по развитию нормативно-правовых основ для системы ипотечного жилищного кредитования занимают органы власти Москвы, Самарской, Саратовской, Новосибирской областей, Хабаровского края и ряда других регионов. В настоящее время в этих областях утверждены региональные ипотечные программы, разработана и внедрена необходимая нормативная база.

В настоящее время в ряде регионов (Оренбург, Москва, Удмуртская Республика, Самарская область, Саратовская область, Нижегородская область, Республика Башкортостан, Рязань и др.) реализованы свои подходы к финансовому обеспечению приобретения гражданами жилья. Наибольшее распространение получила схема непосредственного участия средств региональных и местных бюджетов в финансировании в различных формах граждан на приобретение жилья. Именно такой подход вызывает все больший интерес региональных и местных властей. Это объясняется рядом причин:

· желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;

· стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;

· поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

Бюджетная поддержка региональных жилищных программ осуществляется в основном в форме:

· предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета;

· субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

· предоставления средств на жилищное строительство в виде материалов и оборудования путем зачета их в счет недоимок предприятий в областной, местные бюджеты и внебюджетные фонды;

· аккумуляции средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.

Наиболее распространенная форма участия региональных и местных бюджетов в ипотечных программах - создание местными администрациями различных организаций (фондов), основной функцией которых является предоставление кредитов на цели приобретения гражданами жилья и жилищного строительства (Самарская область, Оренбургская область, Удмуртская Республика, Рязань, и др.). Пока что источниками ресурсов этих организаций выступают, в основном, бюджетные средства и это является основным ограничивающим фактором развития ипотечных программ.

Особо следует подчеркнуть неэффективность подхода, при котором на бюджет возлагается функция субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка - это рыночная категория, ее величина определяется сугубо рыночными факторами (стоимостью для банка финансовых ресурсов, являющихся источником кредитов, оценкой рисков, присущих той или иной банковской операции, в частности ипотечному кредитованию и др.). Бюджет берет на себя не свойственные ему функции ему компенсировать разницу между рыночной ставкой процента (оцененной банком по своим критериям) и уровнем льготного процента. Кроме того, ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительные сроки, поэтому в условиях нестабильной экономики возможны существенные изменения на кредитно-финансовом рынке, влекущие рост рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. Однако средств, предусмотренных бюджетом на жилищную программу, может оказаться недостаточно (что наблюдается на практике), и на банки ложится дополнительный риск. Весьма трудно оценить сумму средств, которая потребуется на реализацию программы субсидирования процентной ставки, так как она во многом зависит от тенденций на кредитно-финансовом рынке.

Те же проблемы возникают в случае, когда региональные ипотечные программы строятся на предоставлении кредитов по льготным процентным ставкам, т.е. бюджетные ресурсы предоставляются гражданам по ставкам много ниже рыночных. В результате рыночные структуры, вынужденные привлекать ресурсы на финансовом рынке по более дорогой цене, оказываются не заинтересованными участвовать в этих программах за счет собственных ресурсов. Это также ограничивает масштабы региональных программ.

Безусловно, данные меры носят вынужденный характер, что связано как с низкими доходами населения, так и с отсутствием относительно доступных по ценам долгосрочных ресурсов у банков. Вместе с тем, нельзя забывать, что решение данной проблемы может повлечь не только 'плюсы' в социальной политике администрации, но возможные минусы. Эти 'минусы' состоят в том, что бюджетные средства предоставляются не адресно, 'льготные кредиты' могут породить очередь как за бесплатным жильем, и что особенно важно, возможные инвесторы не смогут разместить свои средства на рынках с 'искусственно заниженными ценами'.

Таким образом, более эффективное решение проблемы повышения доступности кредитов может быть выражена в предоставлении целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму необходимого кредита и соответственно размер ежемесячных платежей. Субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет осуществлять контроль за использованием бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбора типа и качества готового жилья. Такая система субсидирования дает возможность разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы экономики.

1.3 Развитие системы ипотечного кредитования в России

Развитие ипотечного кредитования, наряду с потребительским кредитованием и кредитованием малого бизнеса, является одним из приоритетных направлений стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. Рынок ипотечного кредитования продолжает демонстрировать стремительные темпы роста на фоне рекордно высоких цен на недвижимость, растущей инфляции и кризиса ликвидности на мировых рынках капитала. По прогнозам экспертов 'Альфа-Банка', в текущем году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится на 35-50%.

2007 г. можно назвать годом усиления экономического роста России, рекордного объёма инвестиций со стороны зарубежных партнёров и годом активизации деятельности на российском рынке иностранных банков и иных иностранных финансовых институтов. В сфере ипотечного кредитования можно отметить высокие темпы развития ипотечного рынка, а также самодостаточность банковской системы России, устойчивость и надёжность которой особенно проявились на фоне разразившегося мирового финансового кризиса.

За период 2002 по 2006 год он увеличился с 3,6 миллиардов рублей до 264 миллиардов рублей. Только за первое полугодие 2007 г. объём ипотечных сделок на приобретение жилых помещений составил 206,0 млрд руб., что составило 78% от годового объёма сделок за весь 2006 г., а за 9 месяцев 2007 г. ипотечных кредитов было выдано почти на 364,0 млрд руб. За весь 2007 год было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500,0 млрд. руб., что в полтора раза больше, чем в 2006 году (рис.1).

Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.

Из негативных тенденций 2007 г. можно отметить значительный рост инфляции, размер которой по итогам года составил почти 12%, и дефицит ликвидности из-за разразившегося мирового финансового кризиса, с которым российские банки столкнулись во втором полугодии.

Доля ипотеки в банковских кредитах физ. лицам (без учета рефинансированных кредитов) растет и составляет на 1 апреля 2008 года 27%, тогда как на начало 2007 года 19%, а на 2005 год около 7%. Хотя конечно доля ипотеки еще низка, даже в странах Восточной Европы этот показатель превышает 50%, не говоря уже о наиболее развитых странах, где он больше 80% (рис. 2).

Рис. 2. Динамика ипотеки и прочих потребкредитов на балансах банков

С тех пор как в России появилась ипотека, ставки по кредитам плавно снижались. В 2008 году впервые они пошли вверх. Если в 2001 году ставки по кредитам составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях, то к 2007 году размер ставок снизился до 11-12% в валюте и 13-16% в рублях, хотя это существенно превышает общемировой уровень. Если говорить о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, то в ближайшей перспективе это вряд ли произойдёт. Скорее всего, ставки останутся на том же уровне либо повысятся ещё на 0,5 -- 1% из-за сохраняющегося с 2008 г. в России уровня инфляции и продолжающегося кризиса на мировых финансовых рынках.

На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России сохраняет значительный потенциал. По мнению экспертов Международной финансовой корпорации (IFC) - инвестиционного подразделения группы Всемирного банка, на сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, емкость рынка оценивается в 10 - 30 млрд. долларов США.

Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высоко концентрированным. На российском ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50% объема рынка формируют всего 8-10 участников (рис. 3). Согласно данным Ассоциации российских банков (АРБ), на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков.

Рис. 3. Структура российского рынка ипотечного кредитования по участникам, % от выдаваемых кредитов (по данным АРБ)

Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован, и структура выдачи кредитов по федеральным округам крайне неоднородна. Однако прирост в выдаче кредитов был достаточно равномерным. По предварительным данным АИЖК, в среднем по всем регионам объем ипотечного кредитования увеличился в 1,33 раза, а в регионах, где ипотечное кредитование только зарождается, прирост был максимальным -- более чем в 5 раз (Чеченская республика, Кабардино-Балкария, Ненецкий автономный округ).

Следует отметить обратную пропорцию между растущей стоимостью жилья и количеством выданных кредитов по округам. За 2007 г. по стоимостному показателю лидирует Центральный ФО - 28% , а в количественном на его долю приходится только 18%. Обратная ситуация с лидером по количеству выданных кредитов Приволжским ФО - 26% по количеству и только 18% по стоимости (данные ЦБ РФ и АИЖК).

Диспропорция количества выданных кредитов по федеральным округам была значительной на протяжении всего 2007 г. Так, наибольшее их количество за 2007 г. пришлось на уже упомянутый Приволжский ФО и на Сибирский ФО - 21%. Остальные округа: Центральный ФО - 18 %, Уральский ФО - 15%, Северо-западный ФО - 8%, Южный ФО - 7% и Дальневосточный ФО - 5% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).

Регионами - лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов за 2007 г. стали: Москва и Московская область - 20%, Тюменская область - 6,7%, Санкт-Петербург - 6,6%, Свердловская область - 3,8%, Новосибирская область - 3,6% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).

Таким образом, в 2007 г. ипотечные программы стали активно продвигаться по всей стране, в том числе за счет наращивания филиальных сетей и расширения сферы деятельности крупных банков. Например, Европейский трастовый банк обеспечил своё присутствие более чем в 40 областях, а в текущем году планирует дальнейшее увеличение количества филиалов и максимальный охват регионов России.

Рынок ипотечных ценных бумаг в России ещё очень молодой, и класс инвесторов, готовых вкладывать средства в подобные бумаги, ещё не сложился. Об этом говорит тот факт, что из 9 выпусков ипотечных ценных бумаг на территории России было размещено всего 2, а остальные имели трансграничную секьюритизацию и размещались на зарубежных рынках. И, к сожалению, ситуация в этом вопросе продолжает оставаться прежней, несмотря на то, что в России есть институты, денежные средства которых могли бы с большим успехом использоваться в качестве инвестиций в ипотечные ценные бумаги. К таким институтам, прежде всего, относятся Пенсионный фонд РФ и страховые компании, имеющие страховые резервы.

Если говорить о выпуске ипотечных ценных бумаг на международных рынках, то иностранных инвесторов до недавнего времени было много. Однако из-за продолжающегося финансового кризиса они значительно снизили свой интерес к таким бумагам. Возобновление размещения ипотечных ценных бумаг станет возможным в первую очередь на международных рынках и, скорее всего, не ранее второй половины или даже конца 2008 г., когда, по прогнозам экспертов, на них произойдет стабилизация. Что касается России, то вряд ли следует ожидать рыночного размещения ипотечных ценных бумаг ранее 2009 г., и то при условии, что удастся решить вопрос о присутствии на внутреннем рынке Пенсионного фонда РФ и увеличить количество страховых компаний, изъявивших желание инвестировать в долговые инструменты.

Конечно, рынок ипотечного кредитования в нашей стране сильно отличается от более развитого рынка США. Объёмы ипотечного кредитования в Росси не превышают 2% ВВП, в то время как в США этот показатель доходит до 60%. Кроме того, практически все выданные в России кредиты - это кредиты с фиксированной процентной ставкой, а в США основную долю составляли кредиты с плавающей процентной ставкой. К тому же, спрос на жилье у нас по-прежнему в разы превышает предложение, в связи с чем вряд ли можно ожидать резкого падения цен. Так, по итогам 2007 г. по данным Ростата России введено в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья, тогда как спрос по оценкам Правительства России составляет не менее 100 млн кв. м.

Основные факторы отказа от ипотечного кредитования, актуальные в настоящее время для россиян, раскрывают результаты исследования, проведенного компанией Business Vision (рис. 4). Наиболее часто жители российских городов не прибегают к ипотечному кредитованию в связи с отсутствием необходимых доходов (для 38,1% горожан отказ от ипотечного кредитования при покупке квартиры оказывается связан с уровнем собственных доходов в сопоставлении со стоимостью недвижимости и предлагаемыми условиями кредитования). Вместе с тем, примечательно, что для 33,9% горожан отказ от ипотечного кредитования при покупке квартиры оказывается связан с величиной процентной ставки. Так, 24% участников опроса не взяли ипотечный кредит в связи с неуверенностью в стабильности доходв, 15,4% - в связи с быстрыми темпами роста цен на недвижимость.

Рис. 4. Причины отказа от ипотечного кредитования, % от числа городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит (по результатам исследований компании Business Vision)

Ситуация с недостаточной популярностью ипотечного кредитования примечательна тем, что она проявляется в условиях значительного превышения спроса над предложением. Состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Лишь около 15% населения крупнейших российских городов удовлетворены своими жилищными условиями. Почти пятая часть населения крупных городов планирует покупку жилья в ближайшие пять лет. Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. Кроме этого, в ветхий фонд ежегодно переходит практически 5 млн. кв. м жилья.

Результаты исследований свидетельствуют о том, что доверие к ипотечным кредитам по сравнению с другими вариантами покупки жилья пока невелико. Значительно большим доверием среди потребителей пользуется, в частности, покупка жилья с рассрочкой платежа от строительной компании. Исследование, проведенное компанией Business Vision, показало, что данный вариант по отношению к банковскому кредиту считает для себя 'безусловно выгодным' в 4 раза большее число будущих покупателей жилья.

Сдерживающее влияние на увеличение спроса в сегменте ипотечного кредитования в значительной мере оказывают и высокие процентные ставки по кредитам. В настоящее время для 70% потребителей основным критерием выбора банка являются низкие ставки по ипотечному кредитованию.

Несмотря на присутствие факторов, сдерживающих потребительский спрос, средний размер ипотечного кредита в первом квартале 2007 года по сравнению с аналогичным периодом 2006 года вырос на 5-10%.

Преимущественная часть россиян, купивших недвижимость в течение 2007 года, считает ипотеку выгодной (72%). Лишь 4% россиян, купивших недвижимость в 2007 году, полагают, что ипотечное кредитование не является выгодным. Основным преимуществом обращения к ипотеке, по мнению большинства жителей российских городов, является возможность сразу получить.

Структура потребительского спроса на различные виды ипотечных кредитов в настоящее время выглядит следующим образом: наиболее востребованы кредиты на покупку вторичного жилья (59%); кредиты на покупку квартир в новостройках востребованы существенно меньше (22%), что во многом связано с ограничениями, накладываемыми сотрудничеством банков с застройщиками (рис. 5).

Кредит под залог имеющегося жилья востребован (12%), однако банковские предложения в этом сегменте минимальны. Спрос на ипотеку коммерческой недвижимости находится скорее в зародышевом состоянии (6%). Практически отсутствует спрос на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости (1%).

Рис. 5. Структура российского рынка ипотечного кредитования по видам выдаваемых кредитов, % (по данным компании 'Мой Дом')

Ключевой тенденцией текущего года на рынке ипотеки станет увеличение доли ипотечного кредитования в нестоличных регионах. К концу 2008 года доля нестоличных регионов в общем объеме ипотечного кредитования была сравнима с рынками Московской и Ленинградской областей. Объёмы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и Московская область - 53%, Санкт-Петербург и Ленинградская область - 17% и другие регионы России - 30% (рис. 6).

Рис. 6. Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2008 году

Существенное значение для совершенствования правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования имеет принятая Правительством Российской Федерации в январе 2000 г. 'Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования'. Согласно данной Концепции, регулирующая роль государства заключается в создании правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также, при необходимости, в оказании прямым или косвенным образом воздействия на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и в содействии различным категориям граждан в приобретении жилья.

Концепция определила главную цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Согласно данной Концепции, эффективный рыночный механизм жилищного финансирования должен включать следующие основные взаимосвязанные блоки:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения.

кредитование жилищного строительства.

государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования были поставлены следующие основные задачи:

Совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

Создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

Налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

Создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

В соответствии с данной Концепцией был разработан и принят в 2003 г. Закон 'Об ипотечных ценных бумагах', который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой 'Жилище' на 2002-2010 гг. В программе были предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК с целью повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

В 2003 г. начал реализовываться проект 'Доступное и комфортное жилье -- гражданам России'. Данный этап развития ипотечного жилищного кредитования был связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. В конце 2004 г. Государственной думой был принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

Однако, несмотря на все принимаемые меры, развитие ипотечного кредитования проходило очень медленно. Не была решена одна из основных проблем -- проблема отсутствия долгосрочных, относительно дешевых источников финансирования.

Для ее решения в марте 2005 г. Правительство РФ одобрило 'Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов'. Целью данного документа является описание мер, которые необходимо предпринять, чтобы повысить доступность для населения ипотечных жилищных кредитов.

Унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) становится важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам.

Основными характеристиками создаваемой УСР ИЖК должны стать:

доступность для большинства банков -- первичных кредиторов;

внедрение бизнес - стандартов условий выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов по всей стране;

высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка;

низкие транзакционные издержки;

развитая инфраструктура, обслуживающая участников УСР ИЖК.

На IV Всероссийском совещании участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов была принята резолюция, в которой определялись факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования, и намечались основные направления деятельности по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

В настоящее время задачи государства в области ипотечного кредитования заключаются в следующем:

* Реализовать ряд мер, направленных на увеличение возможных сроков ипотечного кредитования;

Создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;

Развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

Развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов, для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т. д.).

Таким образом, ипотечное кредитование, прежде всего, ассоциируется с долгосрочным кредитованием жилищного строительства. Однако в соответствии с Законом 'Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)' предметом ипотеки могут быть различные виды недвижимого имущества: предприятия, здания, сооружения, а также земельные участки. В последние годы с ипотечным кредитованием связывают не только решение проблемы обеспечения жильем населения, но и возрождение в стране агропромышленного комплекса. Об этом свидетельствует принятие в марте 2007 г. 'Концепции системы земельно-ипотечного кредитования'.

1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положениям гражданского, жилищного, банковского и других законодательств.

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

- гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

- федеральный закон от 16 июля 1998 г. 'Об ипотеке (залоге недвижимости)' с последующими изменениями и дополнениями;

- постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 'О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации'. Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

- федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ 'Об ипотечных ценных бумагах' регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

- федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ 'О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих'.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы 'Свой дом', утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании и стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать акцент на разрешении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом разрешения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительного значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов разрешения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Законодательство России подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

Непосредственное отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: 'Об оценочной деятельности' (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), 'О кредитных историях', 'О жилищных накопительных кооперативах', 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости' и т. п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это, прежде всего, федеральные законы 'Об ипотеке' и 'Об ипотечных ценных бумагах'.

Федеральный закон 'Об ипотечных ценных бумагах' определяет виды ипотечных ценных бумаг и порядок их выпуска; регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам, в сфере раскрытия информации об ипотечных ценных бумагах. Закон 'Об ипотечных ценных бумагах' устанавливает правила доверительного управления ипотечным покрытием и контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Таким образом, можно сделать следующие выводы по главе:

Ипотечное кредитование является одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, но в современных российских условиях ипотека - относительно новое понятие. Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение, предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк. В настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты. По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в доработке.

Глава 2. Государственное регулирование ипотечного кредитования на примере ЗАО 'КБ ДельтаКредит'

2.1 Характеристика системы ипотечного кредитования ЗАО 'КБ ДельтаКредит'

ДельтаКредит -- это первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк. Он работает на территории всей России, выдавая ипотечные кредиты, как через собственные представительства, так и через разветвленную сеть банков-партнеров. Ипотека от ДельтаКредит успешно работает в нашей стране с 1998 года. ДельтаКредит обладает одним из наивысших рейтингов среди финансовых и банковских организаций в России и является участником системы страхования вкладов и входит в список кредитных организаций, поручительствами которых могут быть обеспечены кредиты Банка России.

ДельтаКредит называют 'кузницей кадров' в ипотеке: 'выходцы' банка управляют ипотечными подразделениями крупнейших государственных и коммерческих банков. На сегодняшний день с помощью ДельтаКредит обладателями собственного жилья стали порядка 30 тыс. российских семей (23 тыс. - текущие клиенты банка).

ДельтаКредит - является системообразующим банком в сфере ипотечного кредитования и входит в пятерку крупнейших ипотечных банков страны по данным РБК. РБК представляет обзор рынка ипотечного кредитования в первом полугодии 2008 года. Банки, лидирующие на этом рынке сохраняют высокие темпы роста ипотечного кредитования: игроки, вошедшие в топ-30 этого рынка, в январе--июне выдали 366,3 млрд руб., удвоив объемы выдачи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако за пределами тридцатки крупнейших игроков ипотечного рынка ситуация нерадостная: банки стремительно сдают свои позиции (Приложение 2). В результате ухудшения доступа к финансированию ипотечных программ расклад на российском рынке ипотеки за последний год радикально изменился. Ряд банков был вынужден отказаться от ипотечного кредитования или значительно снизить его объемы, сделав акцент на продуктах с более короткими сроками кредитования, в частности на потребкредитах. Концентрация на ипотечном рынке усилилась. Год назад на тридцатку лидеров приходилось 88% от объема кредитов, выданных сотней наиболее активных ипотечных банков, а на 1 июля 2008 года -- уже 92,6%. Москоммерцбанк одним из первых приостановил ипотечное кредитование в августе прошлого года. Тогда он занимал третье место, а сейчас переместился на 16-е, сократив объемы выдачи почти в 20 раз. Практически закрыл ипотеку УРСА Банк: в январе--июне 2008 года банк выдал кредитов всего на 87,1 млн. руб. и переместился с пятого на 87-е место. Наибольшие успехи на ипотечном рынке демонстрируют госбанки и банки с западным капиталом. Так, Сбербанк увеличил выдачу кредитов в 2,3 раза, до 156,7 млрд. руб. за полгода, его доля на рынке увеличилась с 32 до 46%. Более агрессивный рост ипотечного кредитования демонстрирует ВТБ 24, занявший второе место: ему удалось утроить показатели прошлого года, его доля выросла с 10,4% в объеме выданных кредитов до 18,5%, но данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Ипотека теперь стала главным розничным продуктом у госбанков: по данным на 1 июля 2008 года, у Сбербанка на ипотеку приходится 36,1% в общей задолженности физических лиц, у ВТБ 24 -- 52,44%.

Другой двигатель российской ипотеки -- это зарубежный капитал. Значительно улучшили свои показатели по сравнению с прошлым годом банк 'ДельтаКредит' (четвертое место), Абсолют Банк (пятое место), Банк Сосьете Женераль Восток (седьмое место) и Райффайзенбанк (восьмое место).

Динамика объема выдачи ДельтаКредит показана в Приложении 3. ДельтаКредит является самым крупным среди специализированных банков России по размеру собственного капитала и активам на конец 2008 года: 4,4 млрд $. Для сравнения: городской ипотечный банк (2 место) - 1,8 млрд $.

ДельтаКредит выдает только целевые кредиты на покупку жилья. Целевая аудитория ДельтаКредит - это представители самого многочисленного социального слоя страны - среднего класса, которые покупают жилье для проживания собственного и своей семьи. Банк предоставляет широкий спектр ипотечных продуктов сроком до 25 лет:

§ в рублях и долларах

§ с фиксированной, плавающей и комбинированной ставками

§ под залог покупаемого и уже имеющегося в собственности жилья (Приложение 4)

Кредиты предоставляются физическим лицам - гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет.

Кредиты предоставляются по кредитованию физических лиц:

- по месту регистрации заемщиков;

- по месту нахождения предприятия - работодателя заемщика, клиента Банка, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.

Предоставление кредита не по месту регистрации заемщика осуществляется после получения от Банка по месту регистрации заемщика информации о наличии (либо отсутствии) задолженности по кредитам, кредитной истории с последующим его уведомлением о факте выдачи кредита.

Кредитование заемщика производится на основе:

- кредитного договора, предусматривающего единовременную выдачу кредита;

- договора об открытии невозобновляемой кредитной линии с установлением максимальной суммы кредита (лимита выдачи), которую сможет получить заемщик в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий (устанавливаются иными нормативными документами по кредитованию физических лиц). Выдача кредита производится в пределах лимита выдачи, при этом погашенная часть кредита не увеличивает свободный лимит выдачи.

- генерального соглашения об открытии рамочной кредитной линии с установлением лимита задолженности, на основе которого заключаются отдельные кредитные договоры.

Выдача и погашение кредитов производится в пределах установленного лимита задолженности в течение всего срока действия генерального соглашения об открытии рамочной кредитной линии, при этом погашение ранее предоставленного кредита увеличивает свободный остаток лимита задолженности до первоначально установленного по генеральному соглашению.

Необходимо проанализировать кредитный портфель в целом для определения доли ипотечного кредитования в структуре кредитов ЗАО ДельтаКредит.

Ипотечные кредиты банка 'ДельтаКредит'

'DeltaВариант'

'DeltaИнвест'

'DeltaМечта'

'DeltaРублёвый'

'DeltaСтандарт'

'DeltaЭконом'

Выдача кредита осуществляется:

на приобретение объекта недвижимости - единовременно;

на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Максимальная сумма кредита для каждого заемщика определяется исходя из оценки платежеспособности заемщика, представленного обеспечения, покупной (сметной/инвестиционной) стоимости объекта недвижимости либо сметной стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) объекта недвижимости.

Банк вправе принимать в расчет платежеспособности заемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы один из следующих видов доходов:

- доходы, полученные им по другому месту работы, если срок трудового договора (гражданско-правового договора) превышает 1 год, при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой;

- доходы, полученные им от занятий частной практикой, либо иные источники доходов, разрешенные законодательством, подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа;

- доход супруги(а) заемщика по одному месту работы;

- сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

По желанию заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, но не более, чем на 2 года.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Кредиты на недвижимость предоставляются:

по месту регистрации заемщика;

по месту нахождения предприятия - работодателя заемщика, клиента Банка по ходатайству этого предприятия, и при условии предоставления им поручительства в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору;

по месту нахождения приобретаемого, строящегося, реконструируемого, ремонтируемого объекта недвижимости.

Кредиты на недвижимость предоставляются как наличными деньгами, так и в безналичном порядке.

Оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости (сметной стоимости ремонтных (отделочных) работ) заемщик оплачивает за счет собственных средств до получения кредита (первой части кредита).

Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком.

В качестве основного обеспечения банк принимает:

поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода (на поручителей распространяется возрастной ценз, установленный для заемщика);

поручительства юридических лиц;

залог недвижимого имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается);

залог транспортных средств и иного имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается);

залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в банке;

залог ценных бумаг корпоративных эмитентов в пределах установленных на них лимитов риска;

Оценочная стоимость недвижимого имущества, передаваемого в залог, банком не корректируется.

Для получения кредита на недвижимость заемщик, помимо стандартного пакета документов, предоставляет в банк документы, подтверждающие:

покупную или сметную/инвестиционную стоимость объекта недвижимости, сметную стоимость работ по реконструкции, ремонту (отделке) объекта недвижимости (предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, договор купли-продажи с отсрочкой платежа, договор об инвестировании строительства, договор о проведении ремонтных (отделочных) работ, сведения из проектно-сметной документации, справка БТИ и т.п.);

наличие разрешения государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию (для индивидуального строительства объекта недвижимости);

право собственности, долгосрочной аренды и т.п. на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) строительство или реконструкция объекта недвижимости (для индивидуального строительства объекта недвижимости).

Срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче кредита на недвижимость не должен превышать 18 рабочих дней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения.

Максимальный размер ипотечного кредита не может превышать 90% покупной (инвестиционной) стоимости жилья.

Оставшуюся часть стоимости жилья заемщик оплачивает за счет собственных средств до получения кредита (первой части кредита).

Для получения ипотечного кредита заемщик, помимо стандартного пакета документов, предоставляет в банк подтверждение застройщика (риэлтера) о резервировании заемщику приобретаемого объекта недвижимости с указанием его адреса и стоимости.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредиту на приобретение объекта недвижимости банк принимает:

залог приобретаемого объекта недвижимости;

поручительство совершеннолетних членов семьи заемщика (супруга/ги, детей, родителей супругов), которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом объекте недвижимости.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредиту на строительство объекта недвижимости банк принимает:

залог имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства;

поручительство застройщика (на случай расторжения договора об инвестировании строительства) - оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;

залог объекта недвижимости - оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;

поручительства совершеннолетних членов семьи заемщика (супруга/ги, детей, родителей супругов), которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания после завершения строительства Объекта недвижимости.

Оценочная стоимость передаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства определяется банком исходя из покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.

Погашение основного долга и уплата процентов производится ежемесячно начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части.

Уплата процентов производится одновременно с погашением кредита.

Возможно установление на период строительства и/или при рождении ребенка (детей) отсрочки погашения основного долга с увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет).

Возможно досрочное погашение кредита.

Банком принимаются виды обеспечения, предусмотренные по кредиту на недвижимость.

Вид обеспечения определяется в каждом случае индивидуально по согласованию сторон.

Динамика выданных ипотечных кредитов показывает следующие данные (табл. 1):

Таблица 1 Анализ и динамика выданных ипотечных кредитов Банка

Таким образом, деятельность ДельтаКредит отвечает принципам ответственного кредитования. ДельтаКредит не выдает ипотеку тем, кто не готов или не способен выполнять долгосрочные обязательства по кредиту. Благодаря такому подходу банк сформировал высококачественный кредитный портфель, уровень просрочки по которому составляет около 1% (Приложение 5). Прогнозы рынка до 2009 года указаны в Приложении 6.

Задачами коммерческого банка ДельтаКредит являются:

· Гарантировать сотням тысячам россиян доступную возможность улучшать свои жилищные условия;

· Стимулировать формирование эффективного и качественного рынка ипотеки;

· Развивать доступный значительной части граждан России инструмент решения жилищного вопроса;

· В условиях кризиса обеспечить участие банка в рамках ФЗ №173-ФЗ и других законодательных мерах с целью поддержки реального сектора экономики страны;

· Способствовать созданию эффективного баланса сил в банковской сфере, чтобы обеспечить здоровую конкуренцию для более качественного развития всей системы.

2.2 Кредитные операции банка в 2007-2008 гг. под влиянием кризиса и действий государства

В условиях глобального кризиса, затронувшего в первую очередь российскую финансовую сферу, большинство банков испытывают серьезные трудности, вплоть до угрозы банкротства. Поэтому более актуальной задачи, чем предотвращение этой ситуации трудно себе даже представить.

Ипотечное кредитование не достигнет своих целей без субсидирования процентных ставок со стороны бюджета, поэтому необходима государственная поддержка ипотеки на период кризиса.

Уже всему свету известно, что государство сделало ставку на ипотеку. На сегодняшний день правительство обратилось к руководителям профильных структур к 2013 году построить около 400 миллионов квадратных метров жилья, чтобы нарастить жилищный фонд примерно на 15 процентов и каждая третья российская семья смогла бы улучшить свои жилищные условия. По свежим данным социологов, более 40 процентов россиян считают проблему жилья самой важной.

Однако слабым звеном по-прежнему являются банки. Мало того, что условия ипотечных кредитов посильны пока лишь для 10 процентов желающих: банки страхуются от рисков, взвинчивая процентные ставки. 'Российская банковская система не может удовлетворить спрос на ипотечные кредиты, потому что она не обладает 'длинными деньгами'.

Рынок ипотечного кредитования в России только начал развиваться, и роль государства в его развитии сегодня исключительно важна, особенно в регионах.

Региональные ипотечные программы реализуются местными властями, которые создают с этой целью муниципальные ипотечные фонды. Учредителями фондов обычно выступают администрации городов, муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник денег для этих фондов -- бюджетные средства, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки. Банкам это менее интересно из-за длительного срока кредитования (иногда до 25 лет) и необходимости контроля за экономическим состоянием банка со стороны ипотечных фондов. Привлечение бюджетных средств и 'экономия' на услугах коммерческих банков позволяет регионам выдавать ссуды в среднем на 10 лет под 8-15% годовых в рублях, что существенно дешевле, чем в Москве.

На данный момент необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита.

Дело в том, что сегодня у банков не хватает собственных долгосрочных ресурсов, для того чтобы выдавать ипотечные кредиты на срок больше 15 лет. В мировой практике существует два наиболее распространенных способа решения этой проблемы. Первый - это выпуск банками долгосрочных ипотечных облигаций, позволяющий им привлечь средства частных инвесторов. Чем больше денег окажется у банка, тем больше он сможет выдать кредитов под более низкие проценты.

Впрочем, этим помощь государства в развитии ипотечного рынка не ограничивается. Огромную роль в развитии ипотеки играет рефинансирование ипотечных кредитов - возможность уступать требования по ипотечным кредитам другому финансовому институту, который самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на фондовом рынке. За счет этого банки могут расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.

Некоторые из банков уже сегодня в ограниченном объеме проводят операции по рефинансированию кредитов, но из-за их небольшого объема это практически не влияет на рынок ипотечного кредитования.

В 2008 году исполнилось 10 лет с момента принятия Федерального Закона 'Об ипотеке (залоге недвижимости)'.

Принятие этого закона - несомненно, выдающееся событие в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике.

Кредитно-финансовый механизм, лежащий в ее основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строительство объектов недвижимости.

Она является единственной системой, в рамках которой могут удовлетворить свою потребность в жилье граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями.

Тем самым, ипотечное кредитование существенно влияет на становление социально и экономически активных слоев общества - среднего класса - основы общества.

Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становятся приоритетом каждого гражданина.

В силу макроэкономичности и социальной направленности этот институт способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности.

В результате, все в большей степени проявляются новые тенденции в сознании населения - переход от философии сбережений, откладывания средств 'на черный день' к философии жизни в кредит. В рамках ипотечного кредита граждане (заемщики) единовременно получают средства в счет своих 20-30-летних будущих доходов.

По-существу, ипотека трансформируется в инструмент не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой всех стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические силы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипотеки, занимали доминирующее положение в обществе.

За 10 лет, прошедших после принятия Федерального Закона 'Об ипотеке (залоге недвижимости)', созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех субъектах РФ действуют ипотечные компании и сервисные агенты, более 300 банков в 2007 году выдавали ипотечные кредиты. Объем кредиторской задолженности вырос с 4 млрд. рублей в 2002 году до 556 млрд. рублей на конец 2007 года. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты.

Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, состоящий в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен. Этому в немалой степени способствовала государственная поддержка, осуществляемая, в первую очередь, через государственный институт развития - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов существует ряд нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28), определяющей стратегию развития института ипотеки в Российской Федерации.

Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка возможно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.

Недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям многих региональных банков, и региональных ипотечных компаний активно участвующих в ипотечных программах, из-за отсутствия у них длинных пассивов.

Действительно, контрольные цифры приоритетного национального проекта 'Доступное и комфортное жилье - гражданам России', подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10 процентов ипотечных кредитов.

В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 году существенно сократилось.

Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований по андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту дефолтов заемщиков.

Повышение цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса делает невозможным при сложившихся в России кредитных ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта.

Положение усугубляется нестабильностью на жилищном рынке.

Непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 году, снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20 процентов). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи и покупок в кредит на свободном рынке.

В 2007-08 гг. возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися для девелоперов рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона №214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3 процентов).

Все это не может не вызвать озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка.

В этой ситуации ведущие игроки на ипотечном рынке такие, как ВТБ24, АИЖК и другие, вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним. Эти меры в принципе должны обеспечить регулярные сделки по секьюритизации.

Следует подчеркнуть, что хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся кризису на международных финансовых рынках, однако многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для российского ипотечного рынка.

Мы не можем согласиться с теми драматичными оценками относительно положения дел с ипотекой в России, которые высказываются многими средствами массовой информации. В то же время нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки, изучая негативный опыт других.

Для оценки ситуации на рынке ипотечного кредитования необходимо проанализировать деятельность ипотечного банка на примере ЗАО Дельта Кредит.

Чистая прибыль Дельта Кредит за 1 квартал 2009 года снизилась по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 2% и составила 1,1 млрд. руб. Ухудшение экономической ситуации в регионе стало причиной дополнительных расходов банка на создание резервов по кредитам в сумме 1,1 млрд. руб. При этом банк сократил административные и другие непроцентные расходы на 20% или 252 млн. руб., а также увеличил объем кредитования по сравнению с 1 кварталом 2008 года на 28%. Положительное влияние на финансовый результат оказали доходы от возврата налога на прибыль за 2008 год в объеме 91 млн. руб.

Результаты работы Банка в области кредитования демонстрируют рост объема срочной ссудной задолженности юридических лиц на 3,2 млрд. руб., что соответствует первому кварталу 2008 года и позволяет сформировать корпоративный портфель на 01.04.09г. в размере 57,8 млрд. руб. (в том числе в иностранной валюте 125,8 млн. долл. США). В части кредитования населения в связи со значительным падением спроса на розничные кредитные продукты достичь того же прироста портфеля, как в аналогичном периоде прошлого года, не удается. В данной связи можно отметить только развитие отдельных направлений кредитования населения, таких как жилищное кредитование молодых семей и кредитование на цели строительства и приобретения объектов недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Банка.

По данным за 4 квартал 2008 года ДельтаКредит в текущих экономических условиях смог сохранить значительные позиции на рынке. Присутствие на рынке кредитования юридических лиц составило 32,2%. Доля на рынке кредитования населения - 41,3%, на рынке кредитования на покупку жилья - 61%.

Увеличение доли банка на рынке вкладов населения (на 0,4 п.п. до 68%), а также доли заработной платы населения региона, выплачиваемой через филиалы Банка (на 0,5 п.п. до 23,9%), демонстрируют сохранение традиционно высокого уровня доверия клиентов к банку. Активна позиция банка и в части развития операций с банковскими картами. Доля Банка в общем количестве карт банковского рынка составила 40,9%, увеличившись на 2 п.п.

Первые наметившиеся тенденции развития рынка были уже заметны по итогам 2 квартала 2008 года, тогда очищенные от сезонности объемы ипотечного кредитования впервые за период 2005 - 1 п. 2008 снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2008 г.

Рисунок 7. Объем выдачи ипотечных кредитов банка Дельта Кредит, млн. руб./квартал

Таким образом, годовой рост по итогам 9 мес. 2008 года составил 25%, при этом еще по итогам 1 полугодия 2008 года он был на уровне 67%.

Банк мгновенно среагировал приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября.

В течение октября - ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Так, по официальным заявлениям самих банков и данным ипотечного брокера Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдают: банк 'Союз', 'Хоум Кредит энд Финанс Банк' (ХКФ Банк), 'Московский кредитный банк' (МКБ), 'Русский стандарт', 'Ренессанс Кредит', банк 'ICICI', 'КИТ Финанс', КБ 'Московское ипотечное агентство', 'Евротраст', 'Банк Жилищного финансирования', 'Росевробанк', 'ОТП - Банк', 'Собинбанк', 'Русский ипотечный банк', Банк 'Соотечественники', Банк 'Русь', 'Фора-Банк'. Итого 17 банков. Доля этих банков в 1 полугодии 2008 года в выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18%.

В этом же периоде 'крупные' ипотечные банки снизили объемы выдачи кредитов свыше 3-х лет по сравнению с 'базовым периодом - июнь 2007' на 43%, 'средние' и 'малые' на 93% и 97% соответственно.

Рисунок 8. Доля кредитов, выдаваемых физическим лицам, сроком более 3-х лет, % данные ЦБ РФ, расчеты Интерфакс)

Помимо вновь выдаваемых ипотечных кредитов в общем объеме кредитования банка в Дельта Кредит учтена так называемая 'конвертация' валютных кредитов в рублевые. В этом случае банк-кредитор проводит КПК - выдачу кредита на погашение ранее взятого кредита с изменением условий кредитования.

Рисунок 9. Объем выдачи ипотечных кредитов, млн. руб./год

Также, помимо повышения ставок тенденцией стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства.

Требования к первоначальному взносу повысилось - среднее значение К/З снизилось. 'Среднее максимальное' значение К/З на первичном рынке и под залог имеющегося жилья - 63%, на вторичном - 73%.

Максимальное значение Кредит/Залог на 17.12.2008 по кредитам в долл. и руб.

Далее проведем анализ ключевых показателей поведения заемщиков в условиях кризиса(рис.10).

23% россиян на текущий момент имеют невыплаченные кредиты.

98% выплачиваемых в России кредитов взяты в рублях. 2% - в долларах.

50% кредитов у населения - потребительские, взятые в местах продаж, 34% - на неотложные нужды, 14% - автокредиты и 8% - ипотека.

у 58% опрошенных условия выплаты кредита ухудшились в последние 2-3 месяца, 39% - изменений не заметили. 2% выплачивать кредит в текущем году стало легче.

16% респондентов утверждают, что могут не расплатиться с кредитом. 30% считают эту возможность маловероятной, 47% - исключают вовсе.

у 57% сограждан в последние 2-3 месяца материальное положение ухудшилось. Улучшилось - у 3%.

задержки, либо сокращение заработной платы, невыплата премий и бонусов в последний месяц коснулись 48% россиян, сокращение рабочего времени, неоплачиваемые отпуска - 13%, 3% были уволены.

с точки зрения невозврата кредита наиболее опасная группа - пользователи автокредитов и ипотеки (21%).

Рисунок 10. Процент невыплаченных кредитов в ДельтаКредит в условиях кризиса.

Согласно опросу общественного мнения, проведённого ФОМ в конце марта 2009 года, 23% россиян на данный момент имеют невыплаченный кредит. Из них 98% - это владельцы рублёвых кредитов, 2% - займов в долларах.

Половина текущих кредитов у населения - потребительские, оформленные непосредственно в местах продаж. Треть (34%) - кредиты на неотложные нужды. 14% сограждан выплачивают займы, взятые на покупку автомобиля, ещё 8% - ипотеку. На образование, бизнес и прочие нужды в сумме приходится 4% невыплаченных кредитов у населения РФ.

Согласно результатам опроса, наибольшие затруднения в выплате кредитов заёмщики испытывали в начале февраля 2009 года: то, что займ стало выплачивать тяжелее в последние 2-3 месяца, отметили 62% опрошенных. Ничего не изменилось для 35%, и лишь 1% заявил о том, что кредит стало выплачивать легче.

В конце марта так считали уже 2% опрошенных, изменений за 2-3 месяца не ощутили 39% респондентов, усложнилась оплата кредитов у 58% россиян. Впрочем, на фоне данных середины января положительная динамика марта оказалась невелика: тогда об ухудшении условий оплаты кредитов заявляли лишь 42% опрошенных, изменений не заметили 55%.

Что касается вопроса о вероятности невыплаты кредита, то тут ситуация сложилась следующим образом: 47% сограждан уверены, что такого с ними не случится. Ещё 30% считают, что это маловероятно, и лишь 16% сходятся на том, что подобный вариант развития событий в их жизни вовсе не исключён. Пару месяцев назад оптимизма у населения было меньше: пятая часть опрошенных считала, что вероятность не выплатить кредит довольно высока, треть настаивала на том, что подобный вариант развития событий вовсе не исключён, 35% отрицали такую возможность. Что любопытно, несмотря на оптимизм в ответах на вопрос об условиях выплат, январские показатели в данном случае лучше февральских, но заметно ниже мартовских: отчасти, вероятно, сказались расточительные каникулы, отчасти непонимание происходящих в стране процессов и вариантов дальнейшего развития событий - именно тогда примерно пятая часть сограждан затруднилась ответить на данный вопрос. К марту число сомневающихся снизилось в 2,4 раза. Далее необходимо провести сравнительный анализ по количеству выданных ипотечных кредитов Дельта Кредита и других банков.

Рисунок 11. Вторичный рынок (среднее 73%)

Рисунок 12. Первичный рынок и под залог имеющегося жилья (среднее 63%)

Таким образом, банк Дельта Кредит находится на последних позициях по сравнению со своими конкурентами.

В ходе анализа рынка ипотечного жилищного кредитования были выявлены основные причины, мешающие развитию ипотечного жилищного кредитования в ЗАО Дельта Кредит.

Одной из основных проблем в настоящее время по выдаче ипотечных кредитов является высокая процентная ставка по ипотечным кредитам.

Анализ, проведенный во второй главе, показывает, что в настоящее время ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки - 11% - 15% годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита.

В результате этого лишь незначительная часть населения может позволить себе использовать ипотечный кредит в решение своих проблем (5,6%).

Для придания ипотечному жилищному кредитованию массового характера необходимо вовлекать в процесс ипотечного жилищного кредитования население со средними доходами. В Челябинской области доля такого населения составляет 48,3%. Для этого необходимо снижать процентные ставки, что уже характерно для многих российских банков, предлагающих ипотечные кредиты. Поэтому можно сделать вывод, что, например, процентная ставка в размере 10% годовых будет приносить кредитной организации определенный доход, как за счет маржи, так и за счет значительного увеличение числа клиентов.

Одной из причин высоких процентных ставок является значительные кредитные риски. Снижение кредитных рисков, а следовательно, и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам возможно за счет создания прозрачности в отношениях между коммерческой организацией и заемщиком и выработке условий для накопления, хранения и раскрытия кредитных историй заемщиков в специальных коммерческих организациях - бюро кредитных историй. Организация бюро кредитных условий, созданное преимущественно на частной основе, силами кредиторов должно создать систему, снижающую издержки и риски кредиторов при ипотечном кредитовании и позволяющую эффективно отделять недобросовестных заемщиков от надежных. Без создания такого бюро с трудом можно прогнозировать, ипотека станет массовой, т.к. отсутствие кредитной истории является существенным препятствием становления системы страхования кредитных рисков, как важнейшей составляющей системы ипотечного жилищного кредитования, повышает издержки кредиторов на процедуру андеррайтинга и ведет к удорожанию кредита.

Параллельно со снижением процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам должна вестись работа по уменьшению величины первоначального взноса при покупки квартиры, который сегодня составляет 30% от ее стоимости. Понятно, что не каждая семья обладает такими средствами, а для их накопления требуется достаточный срок. В среднем он составляет от 4 до 6 лет. Снижение данного порога до 10 - 15% позволит сократить период накопления первоначального взноса до 2 - 3 лет.

Решением проблемы накопления первоначального взноса может стать развитие системы строительных кооперативов. По данной схеме в течение периода накопления все взносы клиента должны оформляться как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончанию клиент может получить квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся часть стоимости квартиры в течение оговоренного срока. Данная схема может позволить снизить стоимость жилья, так как цены на вторичном рынке недвижимости выше, чем на первичном, а себестоимость строительства ниже цен на квартиры на первичном рынке. В перспективе необходимо принятие на федеральном уровне закона о системе ссудно - сберегательных касс. В данном случае источником средств для ипотечных кредитов будут служить целевые депозиты в специальных кредитных организациях. Вкладчик должен брать на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой будет существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимой на покупку квартиры средств, он сможет получить кредит на вторую половину, также под более низкую ставку, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчикам ссудно-сберегательных касс, будут использоваться для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

Также возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения - ипотечного кредитования с использованием договора купли - продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой процедуры является фактическая реализация квартиры с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли - продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретенной в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжаться ею. Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиент покупает ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Положительным моментом в этой схеме является то, что заемщику не надо тратиться на дорогостоящее оформление кредита.

Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, на первый план банк выдвигают:

- отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения;

- отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

- отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

- высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации;

- сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

Главными выводами, которые необходимо сделать, являются следующие.

1. В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых, либо в результате непрофессионального внешнего вмешательства, либо в результате недобросовестного отношения определенной части профессиональных участников рынка, может привести к серьезным негативным последствиям.

2. Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов.

Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.

3. Развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам.

Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10 процентов российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России.

Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве развитых стран.

В этой связи весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают простые, казалось бы, привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет бюджетов субъектов Российской Федерации.

Подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, увеличивают риски для инвесторов, препятствуют реализации сделок по секьюритизации. Это может привести к коллапсу всей системы.

В конце концов, они противоречат стратегии развития института ипотеки, определенной в вышеупомянутом Постановлении Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. и последующих решениях Правительства от 2005 г.

Следует также иметь в виду долговременную все возрастающую нагрузку на региональные бюджеты в ущерб другим более массовым группам населения, нуждающимся в существенной государственной поддержке.

К тому же основным фактором, от которого зависит доступность жилья, являются не процентные ставки, а продажные цены, ежегодный рост которых существенно превосходит размеры процентов по кредитам, не говоря уже о том, что при изменении рыночной ситуации можно рефинансировать взятый кредит, переходя к более дешевым кредитам.

По данным проблемам можно предложить следующие рекомендации.

С точки зрения функционирования системы ипотечного кредитования предпочтительнее использовать бюджетные средства разовым образом для покрытия части первичного взноса. Это не снижает качества кредитного продукта. Однако рост цен при коммерческих продажах жилья на свободном рынке снижает эффективность использования бюджетных вложений.

Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и этот, социальный сегмент ипотечного кредитования (социальная ипотека) должен выделяться в отдельные социальные жилищные программы.

По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д., а также переориентация государственных гарантий, предоставляемых АИЖК, на стимулирование вторичного рынка закладных. Это диктуется сложившейся ситуацией на российском ипотечном рынке.

Так, выявлены основные проблемы на рынке ипотечного кредитования. В интересах развития жилищного ипотечного кредитования государство в первую очередь должно решить вопросы, связанные с организацией эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения в случае невозврата кредита.

Следующие по значимости проблемы _ отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов и проблема документального подтверждения доходов заемщиков (более 85% опрошенных банков отметили это как факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования).

Кроме того, на принятие решения о начале жилищного кредитования оказывают влияние относительно невысокая доходность данных операций при существенных рисках, сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок, а также высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации сделок.

Планируемое банком предложение жилищных кредитов, даже по его максимальным оценкам, существенно отстает от потенциальных возможностей банка на протяжении почти всего прогнозного периода. Лишь к 2013 г. банк планирует выйти на максимально возможные объемы: 415 млрд руб. (в ценах 2013 г.), что составит примерно 94 _ 97% от прогноза потенциально возможных объемов предложения жилищных кредитов. По минимальным оценкам, банк планируют увеличивать объемы жилищного кредитования более медленными темпами и предоставить в 2010 г. жилищных кредитов лишь на сумму до 75 млрд. руб. (в ценах 2010 г.). Это отражает осторожное отношение банков к развитию жилищного кредитования в сегодняшних условиях и ожидание улучшения законодательных и нормативных условий для жилищного кредитования.

Принятие мер, нацеленных на упрощение процедур, связанных с обращением взыскания, оформлением жилищных кредитов, а также на формирование благоприятного нормативного правового режима для выпуска ипотечных ценных бумаг, приведет к росту объемов жилищного кредитования населения и увеличению возможностей граждан приобретать жилье.

По данным анализа, проведенного во второй главе можно сделать вывод, что существующий рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Челябинской области катастрофически стареет.

Следовательно, необходимо существенное увеличение объемов ввода жилья. Основным препятствием поступления инвестиций в жилищную сферу являются высокие финансовые риски, которые можно разделить на риск нереализации построенного жилья и собственно строительные риски.

Первые риски должны сниматься путем запуска ипотечного жилищного кредитования и вовлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала. Строительные риски обусловлены нехваткой продаваемых или арендуемых на длительный срок участков под жилую застройку.

При массовом развитии системы ипотечного жилищного кредитования наличие заемщиков, внесших первоначальный взнос на блокированные счета и заключившие кредитные договора, будут являться гарантией последующего выкупа построенного жилья.

Обеспечение возможности использования земельных участков, имеющих неотъемлемую от них правоустанавливающую документацию в качестве залога для получение кредита будет способствовать снижению рисков и расширению объемов строительства.

Еще одной проблемой, которую необходимо решать, является невозможность выступления в качестве залога строящегося дома. Это делает невозможным покупку квартиры в кредит на стадии строительства по более низкой цене. Недостаточный объем ввода жилья в последующем может привести к проблеме роста цен на жилье, при увеличении платежеспособного спроса населения. Поэтому в первую очередь ипотечное кредитование должно быть направлено на расширение строительства, ускоренное воспроизводство и улучшение качества жилищного фонда.

Понятно, что система ипотечного жилищного кредитования не сможет существовать без государственной поддержки, которая должна быть направлена на повышение доступности жилья через:

- принятие нормативно - правовых актов;

- повышение уровня жизни населения;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствование проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии населению.

Строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объемы жилищного строительства в 2,5 - 3 раза, в то время как платежеспособный спрос на жилье за счет введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не мене чем в 5 раз.

Поэтому без государственного регулирования это жилье будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Политика государственной поддержки граждан формируется Госстроем РФ, который совместно с органами власти субъектов РФ и органов местного самоуправления определяет объем, формы и методы ее предоставления в зависимости от уровня семейных доходов.

Безусловно, государственная поддержка граждан должна носить исключительно адресный и дифференцированный по их доходам характер.

Для социально незащищенных и нетрудоспособных граждан государственная поддержка должна осуществляться путем формирования муниципальных и государственных фондов социального назначения, жилье в которых должно предоставляться на условиях договоров социального найма.

Для остальных категорий граждан в соответствии с их профессиональной и социальной значимостью и уровнем дохода должна предоставляться адресная целевая субсидия:

- Посредствам государственного страхования кредитных рисков, связанных с дефолтом заемщика;

- Посредствам предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;

- В денежной форме или в виде снижения цены на покупаемое жилье и на стоимость земельных участков.

Экономические и финансовые принципы ипотечного рынка должны функционировать независимо от категорий населения, которые к нем участвуют.

Граждане, имеющие право на государственную поддержку, получают жилье через операторов, созданных и работающих под контролем государства.

Вклад, вносимый в ипотечный рынок наиболее обеспеченными гражданами, дает возможность направит условно - сэкономленные бюджетные средства на адресную поддержку социально незащищенных категорий населения и граждан со стабильными, но сравнительно невысокими доходами.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков -- ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

- разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

Также необходимо предложить меры, направленных на поддержку банка ДельтаКредит.

1. Увеличение размера компенсации по вкладам в банках.

14 октября 2008 года вступили в силу изменения в Федеральный закон 'О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации', в соответствии с которыми максимальная сумма страхового возмещения по вкладам увеличена с 400 до 700 тысяч рублей. Указанные изменения отменяют ранее существовавшую ступенчатую шкалу выплат (возмещение выплачивалось в полном размере суммы вкладов, не превышающей 100 тысяч рублей, плюс 90% суммы, превышающей 100 тыс. рублей, но в совокупности на сумму не более 400 тыс. рублей) и устанавливают стопроцентное покрытие суммы вклада, не превышающей 700 тысяч рублей.

Новые параметры системы страхования вкладов применяются к банкам, страховой случай в отношении которых наступил после 1 октября 2008 года.

Поправки в закон о страховании вкладов затрагивают интересы практически 98% вкладчиков. Увеличение суммы страхования вкладов послужит дополнительной гарантией сохранности денег вкладчиков во всех банках.

2. Принять законопроект, в котором предусмотрена возможность разрешить вкладывать пенсионные деньги в ипотечные облигации без госгарантий. На наш взгляд, это умеренно-позитивная новость для российского финансового рынка. Пенсионные деньги наверняка будут вложены в облигации АИЖК (речь может идти о сумме в 75 млрд. руб.), а агентство, в свою очередь, будет более активно рефинансировать ипотечные кредиты, т.е. фактически выкупать эти крайне 'неудобные' сейчас активы с балансов банков.

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что, -- один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков -- в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса -- в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на 'светлое будущее' ипотеки в нашей стране. Тем не менее, хочется верить, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.

Заключение

Ипотечное кредитование на сегодня является самым перспективным видом кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования - это одно из приоритетных направлений современной жилищной политики.

Для России главной целью развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

В целом состояние 'ипотеки' в России далеко от совершенства, сохраняется необходимость развития, с обязательным использованием опыта зарубежных стран, но с корректировкой на российскую действительность. В связи с этим, решение гражданами жилищного вопроса будет актуальным всегда, так как масштабы вопроса широки, как широка Россия и всем заинтересованным сторонам будет, где развернуться.

Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение жильем российских граждан со средними доходами и увеличение спроса населения на жилье.

Система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться на международный опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), высокую инфляцию, ограниченную платежеспособность населения.

Изучив особенности становления рынка ипотечного кредитования в России можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых 'либеральных', практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 руб. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения -- нежелания жить в долг ('берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои').

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции надо потратить массу нервов и времени - не менее 2-3 месяцев.

Таким образом, надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

Список использованных источников и литературы

1. 1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон № 146-ФЗ от 31 июля 1998г. (в ред. от 26 ноября 2008г.) \ Российская газета. 1998. 6 августа; Российская газета. 2008. 27 ноября.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001г. (8 ноября 2008 г.) // Российская газета. 2001. 29 ноября; Российская газета 2008. 11 ноября.

4. Трудовой кодекс Российской Федерации: Федеральный закон 197-ФЗ от 30 декабря 2001г. (в ред. от 23 июля 2008) // Российская газета. 2001. 31 декабря; Российская газета. 2008. 25 июля.

5. О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России): Федеральный закон РФ от 27.06.2002 № 86-ФЗ

6. О банках и банковской деятельности. Федеральный закон № 17-ФЗ от 03.02.1996 (в ред. от 31.07.1998 № 151-ФЗ, от 05.07.1999 № 126-ФЗ, от 08.07.1999 № 136-ФЗ, от 19.06.2001 № 82-ФЗ, от 07.08.2001 № 121-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-Ф от 30.06.2003 № 86-ФЗ, от 08.12.2003 № 169-ФЗ, с изменениями, внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.02.1999 № 4-П, Федеральным законом от 08.07.1999 № 144-ФЗ)// Вестник Банка России. 2003. №86. с.3-10.

7. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102 (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ)

8. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон РФ от 11.11.2003

9. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28

10. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000.

11. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость

12. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. - М., 1993. С.196.

13. Боярская Е.Ю. Заключение кредитного договора - трудоемкий процесс//Банковское кредитование, 2005, № 1, - с. 18-32

14. Банковское дело/ под ред. проф. Лаврушина О.И. - М.: Финансы и статистика, 2002.

15. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. - М.: Финансы и статистика, 2001.

16. Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный и российский опыт организации)//Банковские услуги, 2001, №5, - с 4 - 9.

17. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. -- Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.--97с.

18. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.

19. Гарипова З.Л. Базовые элементы системы экономической безопасности коммерческого банка. Журнал 'Финансы и кредит', 13(253) - 2007 апрель

20. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: 'Филинъ', 1999. - 144

21. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону 'Об ипотеке (залоге недвижимости)'. - М.: Юристъ, 2004.

22. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб

23. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 1998.-С. 98- 101.

24. Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации 'Об ипотеке (залоге недвижимости)'. - М.: Издательство

25. Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45 -47.

26. Золотарев И.И., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Развитие системы долгосрочного жилищного кредитования населения в России - важнейшая социально-экономическая задача стабилизации общества// Прогнозирование развития регионального строительного комплекса. - Новосибирск: НГАСУ

27. Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000

28. Ивасенко А.Г., Казаржевская B.C., Зыкова О.С., Казаржевская Е.С., Соколов В.Н. Особенности ипотечного кредитования в Сибири// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара 'Современные проблемы экономики и менеджмента'. - Новосибирск: СГГА

29. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара 'Современные проблемы экономики и менеджмента'. - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 173-179.

30. Ивасенко А.Г., Михайлова Е.М., Соколов В.Н. О схеме проведения ипотечного кредитования в России// Проблемы современной экономики и педагогики: 56-я научно-техническая конференция профессорско-преподавательского состава НГАСУ. -Новосибирск: НГАСУ, 1999. - С. 13-14.

31. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Источники финансирования жилищного строительства в России: Поиск оптимального варианта //ВОСТОК-СИБИРЬ-ЗАПАД. Всероссийский экономический форум. СИБИРЬ: ЭКСПОРТ-ИМПОРТ. Международная промышленная выставка. Тезисы докладов./ Новосибирск: СГГА, 1999. - 72 с.

32. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Международный опыт финансирования жилищного строительства// Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара 'Современные проблемы экономики и менеджмента' (выпуск 2). - Новосибирск: СГГА, 2000

33. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Организационно-эконо-мические и правовые вопросы ипотечного кредитования в России // Социальные приоритеты и механизмы их реализации: Материалы научной сессии преподавателей НГАЭиУ. 28-30 апреля 1999 г. - Новосибирск

34. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирской государственной геодезической академии. - Новосибирск, 1999. -Вып. 4. - 183 с.

35. Ивасенко А.Г., Соколов В.Н., Вернова Е.В. Проблемы планирования темпов жилищного строительства и распределения муниципального жилья // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: МАН, 2000. - С. 103 -107.

36. Ивасенко А Г, Чугунова О.А., Соколов В.Н. Эффективность инвестиций и пути ее повышения в строительстве жилья через механизм ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи, тр./ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 1998

37. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом 'Аудитор'

38. Исеев Р. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки//Рынок ценных бумаг, 2004, № 12, - с.12-23

39. Исеев Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе// Рынок ценных бумаг, 2004, № 10, - с.15-20

40. Коркин В.М. Ссудный рынок России. - М.: Экзамен, 2003.

41. Крысин А. Ипотека - решить проблемы можно только сообща//Банковское дело в Москве, 2004, №3, - с.8-15

42. Косарева Н. Жилищный пакет: проблемы и прогнозы//Недвижимость и ипотека, 2005, №1, - с. 14-19

43. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. - М.: Высшая Школа, 2003.

44. Коган Ю.И. Кредитование в системе источников финансирования жилищного строительства: структурный анализ//Банковские услуги, 2002

45. Крутов А. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования - препятствие для развития массовой ипотеки в России// Открытая экономика, 2005, №4, - с.85 -96.

46. Деньги, кредит, банки: Учебник для вузов (под ред. Лаврушина О.И.) Изд. 3-е, перераб., доп.Издательство: КноРус, 2008 г. 560 с.

47. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс

48. Нахамкин М. Особенности национального кредита// Банковское дело в Москве, 2005, №1,- с. 33-40

49. Пастухова Н. Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов// Недвижимость и ипотека, 2004, №12

50. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер, 2005.

51. Развитие национальных систем ипотечного кредитования// Финансовый директор, 2004, №5, - с. 15-24

52. Сагитдинов М.Ш. Региональные проблемы регулирования банковской деятельности в условиях перехода к рыночной экономике / М.Ш. Сагитдинов; Уфим. гос. авиац. техн. ун-т. -- Уфа, 2000.

53. Семибратова О.Н. Банковское дело: уч-к для нач. проф. образования. -М.: изд. центр 'Академия', 2003.

54. Санникова Т.А. Развитие ипотечного кредитования в России// Банковское обозрение., 2003, № 3, - с. 16-24

55. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом 'Аудитор', 2004.

56. Трускова О. Ипотека: бег с препятствиями// Финанс, 2005, №17 (107)

57. Тавасиев А. М., Эриашвили Н. Д. Банковское дело. Учебник. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

58. Тавасиев А.М. Банковское дело: базовые операции для клиентов. - М.: Финансы и статистика, 2005.

59. Ясеновец И., Стругацкий И. Кредитный рейтинг ипотечных ценных бумаг// Рынок ценных бумаг, 2004, №3, - с. 45-49.