Проблемы современной архитектуры

/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт архитектуры и дизайна

Кафедра архитектуры и дизайна

Реферат «Проблемы современной архитектуры»

Дисциплина «Проблемы современного искусства, архитектуры, градостроительства и дизайна»

Выполнила: Руденко О.В

группа А09-1

Проверил: Крылов В.В.

Тюмень, 2014г

I. Проблемы истории современной архитектуры

I.1 Специфические черты архитектуры России. Исторические особенности

Русские исторические города представляют собой архитектурно-художественные образования, складывавшиеся в течение многих веков и получившие многослойные напластования различных эпох. Любая планировочная структура, любой объект старины, отдельная усадьба или здание в историческом городе имеют самостоятельную ценность, так как отражают стилевые и композиционные особенности архитектуры соответствующего исторического периода, кроме того, их совокупность определяет художественную ценность старого города в целом.

Основные принципы построения планировочных структур древнерусских городов и городов Х-ХХ вв. во многом уже исследованы. Изучены они по сохранившимся архитектурным и археологическим памятникам, а также по летописям, гравюрным изображениям и другим документам. Общим и характерным для русских исторических городов была необыкновенная продуманность месторасположения поселений. Города располагались в тесной связи с природным окружением, как правило, вблизи или на берегах рек и водоемов, в большинстве случаев на холмистой местности с использованием всхолмлений и оврагов. Известно, что реки в древности служили транспортными путями, средством общения, торговли и обмена.

Поселения, созданные в устьях рек, на возвышенных холмах, первоначально обносились деревянными укреплениями городьбой с деревянными башнями и получали название города. Со временем в некоторых наиболее важных городах деревянные укрепления заменялись каменными.

В архитектурном построении формировавшихся таким образом крепостей можно проследить следующие довольно четкие закономерности.

Центральное место занимают культовые сооружения -собор или соборы, выделяющиеся сложностью и своеобразием художественных форм. Здесь же на центральной площади часто возникала звонница, или колокольня, служившая основным высотным акцентом в окружающей застройке.

Княжеские и воеводские дворы, архиерейские палаты, дворы знати со сложными и разнообразными формами построек дополняли ансамбль. В кремле же располагалась часть домов дворян и торговцев, решенных, как правило, в более простых архитектурных формах, а также маленькие, скромные осадные дворы посадского населения. И, наконец, разновеликую систему кремлевских построек окружали крепостные стены с угловыми и промежуточными башнями. Военное назначение стен и башен определяло их архитектурное решение, предусматривавшее устройство бойниц для ближнего, среднего и дальнего боя. Внутрикремлевские улицы и башенные ворота были ориентированы на направления дорог., по которым осуществлялись торговые связи с соседними городами.

Вокруг кремля размещались посады и слободы, представлявшие собой главным образом поселения ремесленного и торгового люда. Часто отдельным слободам и участкам древних городов присваивались названия, связанные с ремесленным производством в них - гончарная, кузнечная слободы, или с их географическим положением на местности - заречная часть, заостровье, верхний и нижний посад и т. д. Посады, как и крепости, были тесно связаны с природным ландшафтом. Улицы посадов шли прежде всего вдоль рек и ручьев, по бровкам и гребням холмов. Следуя характеру рельефа, они приобретали живописное очертание трассы.

Застройка посадов была достаточно разнообразна, складываясь из домов ргзличных по зажиточности людей. Среди жилой застройки возвышались сложные силуэты приходских церквей. Церкеи, располагаясь на криволинейных по трассе улицах, замыкали перспективу отдельных ее отрезков, так что при движении перед зрителем с каждым поворотом улицы открывались новые картины с новыми ргитектурными доминантами.

В крупных городах часть посада, расположенная вблизи кремля, обносилась вторым рядом стен, внутри которых сосредоточивалась более богатая застройка. Структура города приобретала дополнительную сложность, а его архитектуре - особую выразительность.

Большую роль в городах играли монастырские комплексы. Они определяли направление отдельных улиц посада, располагались у крепостных стен, укрепляя их обороноспособность и создавая яркие архитектурные ансамбли. Часто монастыри выполняли роль сторожей на ближних и дальних подступах к городу. Так, например, в Москве центральное место занимал Кремль, и уже к середине Х в. было подчеркнуто его административное значение и усилена оборона ближайшей, северной цепью монастырей, в которую вошли Сретенский, Рождественский и Высоко-Петровский монастыри. Далее круг оборонительных сооружений переходил к Новоспасскому, Симонову, Данилову, Донскому и другим монастырям южной линии укрепления.

Формирование монастырских комплексов в ненаселенных местах часто способствовало образованию и развитию новых городов. Такие монастыри окружались высокими стенами и приобретали военно-оборонительные функции, становились укрепленными форпостами Русского государства. Монастыри-крепости были, в частности, в Подмосковье, где они входили в систему крепостей, расположенных в 60-километровой зоне от столицы: Троице-Сергиев монастырь, монастыри Дмитрова, Звенигорода и др.
Далее система оборонительных сооружений переходила в 100- 150-километровую зону, где были возведены Александровская слобода. Иосифо-Волоколамский монастырь. Коломенский и Зарайский кремли.

Многие черты облика древних городов можно восстановить по сообщениям летописей и писцовых книг, по чертежам и рисункам современников. По этим рисункам и архивным документам можно проследить формирование и развитие характера объемного построения сооружений, силуэта, гармоничности и пропорциональности в древней архитектуре и градостроительстве.

I.2 Основные проблемы современной архитектуры и градостроительства

Углубление социальных противоречий западноевропейского общества в начале века, возможно, наиболее отчетливо сказалось в архитектуре. Стихийный рост городов, численности населения, занятого в промышленном производстве, и несоответствие этому темпов жилищного строительства повлекли за собой переуплотнение застройки, повышение этажности, неизбежное уничтожение зелени. Все это вызвало к жизни массу проблем, которых не знали предыдущие эпохи.

Одно из первых направлений рубежа XIX--XX вв., как говорилось выше,--модерн (Ар Нуво --в Бельгии, Сецессион --в Австрии, Югендстиль --в Германии, Либерти --в Италии и т. д.) коснулся не случайно прежде всего архитектуры и прикладного искусства, т. е. тех видов искусства, которые несут функциональную нагрузку. Для модерна характерно выявление функционально-конструктивной основы здания, подчас вообще отрицательное отношение к классическим традициям ордерной архитектуры, использование пластических возможностей «ковкости» (и отсюда широкое введение кривых линий) металла и особенностей железобетона, применение стекла и майолики. Все это несомненно привело к новому образу зданий, таких, как доходные дома, богатые особняки, банки, театры, вокзалы. Но в модерне было также много стилизаторского декоративизма с обилием кривых линий и нагромождением декоративных элементов, склонности к иррационализму (например, в творчестве Антонио Гауди, иногда доходящего до мистики: собор Ла Саграда Фамилиа, 1883--1926, Барселона).

После Первой мировой войны разрушение структуры старых феодальных городов стало еще более интенсивным. Самым значительным направлением архитектуры западных стран в 20-е годы явился функционализм, выросший из рационального направления модерна и воплощенный в Баухаузе -- идеологическом, производственном и учебном центре художественной жизни не только Германии, но и всей Западной Европы; глава и идеолог направления--В. Гроппиус. Первый этап истории Баухауза--высшей школы строительства и художественного конструирования -- связан географически с Веймаром (1919--1925), второй--с Дессау (1925--1932). Классический пример этого направления--здание Баухауза в Дессау (архитектор В. Гропиус, 1925--1926). Функционализм был противоречивым архитектурным направлением, что нашло выражение во многих его крайностях: в утилитаризме Бруно Таута, в техницизме и рационализме Л. Мис ван дер Роэ. Много способствовал распространению принципов функционализма Шарль Эдуард Жаннере, более известный в истории как Ле Корбюзье (1887--1965), начавший свой творческий путь еще с кубистами, и вместе с Озанфаном, олицетворявший его последний этап -- орфизм (см. их совместное сочинение 1918 г. «После кубизма»), один из крупнейших архитекторов XX в., внесший принципиально важные как функциональные, так и формально-эстетические решения, под знаком которых архитектура развивалась в течение десятилетий, а от многого не отказалась и по сей день. Достаточно вспомнить «пять принципов» Ле Корбюзье: дом на столбах, сад на плоской крыше, свободная планировка интерьера, горизонтально-протяженные окна, свободная композиция фасада. Но Корбюзье никогда не абсолютизировал функционализм (в какой-то степени неким промежуточным явлением между модерном и функционализмом явился стиль, который выразился более всего в оформлении интерьера, в костюме, моде, утвари --«Ар Деко», возникший после выставки «Декоративное искусство» в Париже в 1925 г. смесь неоклассицизма, модерна, отголосков дягилевских «Русских сезонов», экзотики Востока -- при превалировании прямых линий и жесткой конструкции функционализма Баухауза).

Современная архитектура многим обязана именно функционализму 20-х годов: новыми типами домов (галерейные, коридорного типа, дома с двухэтажными квартирами), плоскими покрытиями, удачным решением экономичных квартир со встроенным оборудованием, рациональным планированием интерьера (введение передвижных перегородок, звукоизоляция и пр.). Принципы функционализма, оказавшего решающее воздействие на все последующее развитие современной архитектуры, были таковы, что их можно было использовать применительно к национальным особенностям разных стран (многоэтажная застройка только в городских районах с высокой плотностью населения и сохранение коттеджей на окраинах -- в Англии; самые высокие жилые здания -- в предместьях Парижа или Берлина). Наряду с функционализмом в 20-е годы существовали такие направления, как архитектурный экспрессионизм (Э. Мендельсон), национальный романтизм (П. Крамер, Ф. Хёгер) и другие, но их влияние на дальнейшее развитие архитектуры незначительно.

В 20--30-е годы сложились две противоположные теории строительства -- урбанистическая и дезурбанистическая. Создатель и сторонник первой Ле Корбюзье в осеннем Салоне 1922 г. в Париже представил диораму «Современный город на 3 млн. жителей», а в 1925 г.--проект реконструкции центра Парижа (так называемый «План Вуазен»), превращавший столицу Франции в комбинацию небоскребов в сочетании со свободными пространствами зелени и сложной сетью транспортных артерий. В этих планах была выражена идея города будущего, ничего общего не имеющего со сложившимися преимущественно в средние века европейскими городами.

Дезурбанисты шли от теории Э. Хоуарда, выдвинутой им еще в 1898 г. в ставшей всемирно известной книге «Завтра»,-- от его идеи строительства небольших городов-садов со свободной планировкой, общественным парком в центре города и размещенными в зелени административными и культурного назначения зданиями, с жилыми домами индивидуального плана, с не подлежащим застройке кольцом сельскохозяйственных территорий вокруг города-сада.

Подобные города с населением не более 32 тыс. человек должны были образовывать группы вокруг большого города (но не более 60 тыс. человек). Эти «ситэ-жарден» мыслились как самостоятельные промышленные рабочие поселки или как большие жилые комплексы в предместьях больших городов. Примером может служить комплекс Ла Мюетт в Дранси под Парижем (архитекторы Эжен Бодуэн и Марсель Лодса, 1930--1934). Идея городов-садов была особенно близка английским архитекторам (учитывая английский вкус, приверженность англичан к отдельным коттеджам, к непременному саду при жилье).

Но город-сад на практике превращался либо в город-спальню, либо в роскошные виллы богатых людей. Родились и крайности теории. Так, немецкий архитектор Б. Таут в книге «Распад городов» отрицает города вообще, предлагая взамен поселки в 500--600 человек под лозунгом «земля--хорошая квартира». В 1930 г. в работе «Исчезающий город» американский архитектор Ф. Л. Райт выдвинул проект идеального поселения, где на каждую семью приходится акр земли, главным занятием людей становится земледелие, а общаются они между собой благодаря автомобилю. Город как таковой вообще не нужен, ибо современная техника дает в распоряжение людей скоростной транспорт, а дома у каждого есть телевизор (теория американского архитектора В. Гоэна). Так, в XX в. одновременно началось, с одной стороны, прославление механизированного стандарта быта, а с другой -- борьба с ним.

На протяжении последующих десятилетий обе теории варьируются и, несмотря на противоположность, в чем-то переплетаются. От дезурбанистических проектов идет, например, идея разобщения пешеходных и транспортных потоков, ставшая важнейшим принципом современного градостроительства. Еще в 1944 г. первым примером решения проблемы разуплотнения больших городов благодаря городам-спутникам послужил проект «Большого Лондона». Проект восьми таких городов в радиусе 30--50 км от Лондона принадлежит английскому архитектору Патрику Аберкромби. Позднее появились «Большой Париж», «Большой Нью-Йорк» и т. д. Старые города развивались от центра к периферии с постепенным снижением плотности населения к окраине. Теперь все чаще в центре города остается лишь административный узел.

Территориальное планирование по районам, освоение больших пустых территорий для городов-спутников вызывает к жизни множество новых проблем: сохранение природных богатств, выбор прокладки трасс и др.

В 30--40-х годах и в Англии, единственной стране, сохранявшей в архитектуре исторические стили (неоготику, неоклассику и пр.), побеждает функционализм континентальной Европы. Большое значение имел тот факт, что в Англии в это время живут бежавшие из нацистской Германии выдающиеся представители этого направления В. Гроппиус и Э. Мендельсон (объявленный «большевистским» Баухауз был закрыт в 1933 г.). Верные национальным традициям, английские архитекторы умело сочетали этот принцип и новаторство даже в таком международном стиле, как функционализм. Так, шекспировский Мемориальный театр в Стрэдфорде на Айвоне (архитектор Элизабет Скотт, 1932), облицованный кирпичом разных цветовых градаций и отделанный в интерьере разными породами дерева, при общей композиции объемов, характерной для архитектуры функционализма, имеет романтический и поэтический облик, свободный от всякой стилизации и органичный английскому зодчеству.

В межвоенный период для архитектуры всей Европы характерно применение металлических и железобетонных каркасов, строительство жилых домов из сборных железобетонных панелей. Поиск новых форм в связи с новыми конструктивными системами часто приводил к преувеличению роли техники, фетишизации технической проблемы. Интернациональному стилю конструктивизма и функционализма Корбюзье и Мис ван дер Роэ (с «легкой руки» которого весь мир наводнен зданиями с навесными стеклянными стенами и плоскими крышами типа отелей «Хилтон») как бы противостоит «органическая архитектура» Ф.-Л. Райта с ее акцентом на уникальность, неповторимость архитектурного образа, сообразованность со вкусом заказчика, а, главное, с идеей проникновения здания в природу, в пейзаж (или, наоборот, пейзажа в здание. См. знаменитое творение Райта «Дом у водопада», или «Дом-водопад» в Пенсильвании). Во имя «идеи непрерывности» Райт призывал к отказу от ордерных принципов: от пилястр, колонн, балок, карнизов, антаблементов. Иногда здание стилизуется под природные формы: дерево, пчелиный улей и т. д., ибо, по мысли сторонников «органической архитектуры», «биологичность» придает живописность, романтизм архитектурному образу.

После Второй мировой войны проблемы градостроительной практики при всей ее масштабности и именно в силу этого не уменьшились, а увеличились. В осуществлении больших и интересных градостроительных проектов определенной преградой является частная собственность на землю. Не случайно исследователями было справедливо подмечено, что подобные проекты были воплощены на территории городов, почти совершенно разрушенных войной, как, например, в английском городе Ковентри.

Развитие техники в середине и особенно во второй половине XX в. предоставило архитекторам необычайное разнообразие практических возможностей и художественных приемов. Пространственные железобетонные конструкции используются как кривые (параболы, эллипсы, «висячая седловидная форма» и пр.), создающие новый эстетический образ. Качества «предварительно напряженного» бетона позволяют увеличивать пролеты перекрытий, что с особым успехом применяется при строительстве мостов, художественный образ которых в последние десятилетия наиболее ярко отражает эстетику инженерных сооружений. Сочетание логического и художественного мышления, рационализма и образности, возможно, нигде так не проявляется, как в транспортных сооружениях (развязки больших городов, эстакады, многоярусные гаражи и т. п.), хотя именно транспортная проблема в современных городах является и наиболее сложной, и во многом нерешенной.

Создание гигантских новых городов (правда, не в Европе, а в основном в Латинской Америке, например Сан-Паулу или Бразилиа в Бразилии) -- свидетельство высокой профессиональной культуры, художественного мастерства в решении объемно-пространственной застройки. Оно вызвало к жизни такие проблемы, как соотношение вертикалей (высотных) и горизонталей (протяженных домов); соотношение зданий с зелеными массивами; проблемы использования материалов разных фактур и качества: от облегченных, вроде алюминия и разных пластических масс, пленочных синтетических материалов, до испытанного веками дерева; наконец, проблемы полихромии, особенно важные при стандартизации современного строительства.

В современной архитектуре нет какого-либо одного ведущего направления. Как и у живописцев, скульпторов, графиков современности, в творчестве архитекторов сосуществуют и борются тенденции новаторские и консервативные. Наиболее распространенным типом построек общественного назначения в Западной Европе являются те (идущие от техницизма Л. Мис ван дер Роэ), художественный образ которых можно было бы определить как «стеклянный параллелепипед»: прямоугольный металлический каркас с навесными стеклянными стенами-ограждениями, не являющимися несущими опорами (контора фирмы Тиссен в Дюссельдорфе, архитекторы Г. Хентрик и Г. Петшнигг, 1957--1960).

В Германии наблюдается соединение функционализма с экспрессионизмом и органической архитектурой Ф. Л. Райта. Так работает в основном Ганс Шарун (Шароун). В последние годы жизни искания Шаруна сосредоточены были в основном на трех архитектурных типах: жилой дом (жилой квартал), школа и театр, вернее, театрально-концертное здание, ибо, по мнению мастера, именно эти три типа оказывают наибольшее влияние на духовную жизнь людей. В 1956--1960 гг. в одном из кварталов Штутгарта по его проекту построены два жилых дома («Ромео» и «Джульетта»). Сложно решены пространственные связи квартир между собою (на одном этаже их планировка нигде не повторяется, широко применяется неправильной формы комната), а также двух домов друг с другом и с ландшафтом. По собственному определению автора, в задачу входило «дать простор импровизации... предоставить свободу выбора». В здании Берлинской филармонии Шарун спроектировал зал на 2200 мест так, что оркестр помещается в центре зала, зрители из любой точки зала видят, сидящих напротив и оркестр, что делает их не только слушателями, но и соучастниками концерта; по выражению одного исследователя, создается полное впечатление, что находишься внутри оркестра.

Современные архитекторы работают как над решением образа отдельного здания, так и города в целом. Разочарования в возможностях улучшить сложившийся облик города породили много интересных идей новых городов: параллельных (рядом с Парижем -- новый Париж, новый Рим, новый Лондон и т. д.; французский проект), надводных (японский проект), мостовых (на мостах над водой, американский проект), «динамического города» («диаполис» греческого архитектора К. Доксиадиса).

Особый тип зданий представляют городские особняки и виллы, в строительстве которых принимают участие, как правило, самые крупные современные зодчие. Благодаря неограниченным материальным возможностям здесь воплощаются идеи вписанности здания в пейзаж, на самом высоком техническом уровне решаются проблемы комфорта (автоматика, акустика, светотехника, радиоэлектроника и пр.).

В последние годы значительно меньше внимания стало уделяться проблеме массового жилища, квартире многоэтажного дома, проекту квартала, целого поселения в сравнении с решением образа уникального здания. Это следствие разочарования многих молодых архитекторов в «переустройстве общества архитектурою». От органической архитектуры Райта, проповедующей, как уже говорилось, связь с природой, обращение к человеческой индивидуальности («в мире должно быть столько типов зданий, сколько индивидуумов»), отталкивается архитектура, противостоящая нивелирующей стандартизации жизни, но в условиях современного общества доступная только определенным социальным слоям.

Современная архитектура в своих поисках опирается на многие принципиальные решения функционализма, а также органической архитектуры. Так, в одной из последних работ Ле Корбюзье исследователи справедливо видят стремление сблизить и объединить сильные стороны как функционализма, так и органической архитектуры. Из этого сплава Ле Корбюзье сумел создать совершенно самостоятельный образ, противопоставив школе Миса не только иные принципы, но и иные формы (прежде всего вместо металлостеклянных призм тяжелую пластику железобетона). Первый шаг был сделан давно в жилом доме, исполненном Корбюзье в Марселе, второй -- в капелле Нотр-Дам дю О в Роншане. Корбюзье дал толчок принципиально важным для дальнейшего развития поискам, необычайно обогатившим современную архитектуру. Примером может служить творчество финского архитектора А. Аалто, американского Ээро Сааринена. В практику 50--60-х годов прочно вошли «висячие покрытия», «своды-оболочки», резко изменившие представление архитекторов об объеме и пространстве и расширившие их творческие возможности. Соотношение функционального и художественного находит выражение в общественных сооружениях. Стало правилом использовать спортивные постройки как универсальные трансформирующиеся залы. Постоянно идут поиски наиболее экономичной и удобной, но и художественно выразительной формы и образа вокзала. Так, «идея полета» -- не грубая аналогия с реальной птицей, а лишь ассоциация с ней, «волнующее ощущение путешествия», как определил свое решение сам автор, выражены в проекте аэровокзала около Нью-Йорка, исполненном Ээро Саариненом в 1958 г. (проект осуществлен уже после смерти зодчего). В здании нет ни одной строго геометрической формы, не говоря уже об окружности или прямом угле. Сааринен стремился к созданию пластической формы, «в которой обеспечена непрерывность всех архитектурных элементов». Своим ясно выраженным художественным обликом здание как бы психологически подготавливает людей к полету.

Аэровокзал близ Вашингтона, созданный по проекту Сааринена в 1963 г., прост и рационален как по функциональному, так и по объемно-пространственному решению (четкое разделение прибывающих и улетающих пассажиров, приема и выдачи багажа, замена переходных галерей, ведущих к самолетам, салонами-автобусами на 90 человек с подвижным уровнем пола в зависимости от пола вокзала и высоты кабины самолета). Железобетонное плиточное перекрытие главного операционного зала второго этажа (180х45 м), опирающееся на два ряда наклонных пилонов, напоминают, по меткому определению А. В. Иконникова, «гигантский тент» и производит большое впечатление ясно выраженной тектоникой. Мощные пилоны-устои и гигантское висячее покрытие приобретают неожиданную легкость и даже ажурность благодаря нарочито тяжеловесной по пропорциям контрольной башне, поставленной рядом. Убедившись в определенной узости международного стиля -- функционализма, современные архитекторы пытаются развить те стороны, которые ими не учитывались ранее: пластические возможности архитектурных форм, индивидуальные запросы, связь с национальной культурой. В последние годы особенно актуальной становится проблема соотношения национального и интернационального в национальной архитектуре отдельных стран. Несомненно, что истинный путь здесь лежит в преодолении как космополитических нивелирующих тенденций, так и бесперспективных попыток реставрации и стилизации многих, уже ушедших в прошлое местных архитектурных форм, в использовании истинных традиций и живых современных потребностей, на которых и должны строиться национальные архитектурные школы. В условиях современного общества этот творческий процесс поисков и находок, разумеется, сложен и неровен и имеет массу камней преткновения.

II. Развитие градостроительного законодательства РФ. Основные расхождения в градостроительном и земельном кодексах

II.1 Градостроительство и право

Демократическое гражданское общество не может успешно развиваться в отсутствие правовой культуры своих граждан, а также в условиях противоречивого и недостаточного федерального законодательства, даже с учетом сверхожидаемых темпов роста большой экономики. Право на благоприятную среду жизни и деятельности в нашей стране гарантировано гражданам России Конституцией. Кто же выступает гарантом названного права от имени государства? В современной ситуации, в большей мере, этим гарантом должны выступать муниципалитеты. В качестве обеспечения правовых гарантий в арсенале муниципальных властей должны быть необходимые правовые акты, соответствующие нормам федерального законодательства. Фактически, реформирование градостроительной деятельности проявило себя в начале девяностых годов, в период зарождения большой земельной реформы. Уже на первых этапах ее развития градостроительство сотряслось от мощи ее воздействия.

Во-первых, началось разгосударствление собственности. Из целостного и неделимого национального богатства, государственной территории, повсеместно начали выстригать зачастую нелепого очертания вещи, именно вещи, под названием «земельные участки», которые должны быть запущены в гражданский оборот и влиять положительно на развитие рыночных отношений в стране.

Во-вторых, полномочия по формированию земельных участков были изъяты у органов архитектуры и градостроительства (они в дореформенный период занимались подготовкой отводов земельных участков под эстроительство, а также исполняли все необходимые действия, связанные с управлением земельными ресурсами) и переданы вновь сформированным земельным комитетам, штат которых был укомплектован в основном из специалистов-землеустроителей, имеющих, в большинстве своем, опыт аграрного землеустройства.

В рамках земельной реформы за десять-двенадцать лет были проведены несколько серьезных мероприятий в особо крупных государственных масштабах, преследуя главную цель - создание государственного земельного кадастра, обеспечивающего вовлечение максимального количества земельных участков в гражданский оборот и создание системы платного землепользования, что, в свою очередь, должно было развить рыночные отношения и сформировать единое экономическое пространство в стране.

Мероприятие первое заключалось в сплошной инвентаризации земель. Тысячи малообученных специалистов различных профессий (это было время всеобщей безработицы, никому не были нужны инженерно-технические работники, в том числе и градостроительные проектировщики) единовременно по всей стране занялись сбором деклараций с организаций и граждан, добровольно признающих себя землепользователями. Декларации оформлялись по установленному образцу и формализовали просьбу землепользователя о предоставлении ему в постоянное бессрочное пользование либо в аренду фактически занимаемого земельного участка. Там, где фактическое землепользование подтверждалось наличием ограждения, по его границам на имеющейся топографической съемке (какая уж была) очерчивались границы формируемого земельного участка, правильность которых закреплялась подписями землепользователя и соседей, правообладателей соседних зданий и сооружений, и естественно землепользователей соответствующих, формируемых аналогичным образом, земельных участков, В тех случаях, когда ощутимых, видимых границ обнаружить не удавалось (например, многоэтажная жилая и общественно-деловая застройка), специалисты по инвентаризации земель, которые имели слабое представление о нормах земли для обеспечения функционирования объекта, совместно с обладателями строений очерчивали границы будущего земельного участка, как им казалось правильным образом. Часто приходилось прибегать к услугам дворников, потому, что именно они лучше знали, какая территория за каким зданием закреплена, так как для их деятельности на местности были определены ориентиры. Конечно, эти границы во многих случаях совсем не соответствовали никаким нормам, и никому почти не приходила в голову мысль об учете красных линий, которые уже конечно были (причем в координатах!) и хранились в секретных отделах органов архитектуры и градостроительства. Красные линии и в советские времена выполняли очень важную роль, они формировали улично-до- рожную сеть и определялись профилями улиц и дорог соответствующих категорий. Но, у специалистов не было ни полномочий по согласованию границ формируемых земельных участков с муниципальными органами, ни знаний о важности красных линий, ни доступа к секретным сведениям. Тысячи тысяч земельных участков было сформировано и поставлено на государственный кадастровый учет. Главная задача первого этапа земельной реформы была выполнена. Конечно, не в полной мере и не совсем в установленные сроки. Но, как говорят, не ошибается тот, кто ничего не делает. Главной ошибкой выполнения комплекса работ по инвентаризации земельных участков было отсутствие целей в названии работы, так как целью не может быть просто пересчет объектов. Целью должно быть формирование, создание объектов недвижимости из совокупного общественного достояния - земель городов и иных поселений. Добиться цели можно было путем удорожания работ на 10-15 %, не более, а вот эффектов можно было добиться намного больше. В состав работ нужно было включить разработку проектов красных линий (в то время на застроенных территориях допускалась разработка проекта красных линий в качестве самостоятельного проекта) и проектов межевания, в результате чего осуществлялось бы формирование не только фактически существующих объектов, но формировались бы вновь выявленные земельные участки в целях предоставления гражданам и юридическим лицам для нового строительства в соответствии с градостроительными требованиями к использованию этих земельных участков. Эффект от применения такого подхода превысил бы затраты в несколько раз.

Вторым нашествием земельной реформы было проведение массовой государственной кадастровой оценки земель. Мы будем говорить здесь только о землях поселений, к которым относились в те не далекие времена территории городов и других поселений в границах городских и поселковых черт. Территории городов включали в себя селитебные и промышленные зоны и, так называемые, пригородные зоны. Для тех, кто не знаком с такими уже историческими понятиями, объясню описываемую ситуацию. Пригородные зоны - это нечто среднее между современными границами населенных пунктов и границами муниципальных образований, имеющих статус городского округа, городского или сельского поселения.

Правительством была поставлена задача в кратчайшие сроки (кажется, они не превышали двух лет) провести кадастровую оценку всех земель поселений нашей необъятной Родины. Для этих целей была разработана и утверждена единая методика и создано специальное программное обеспечение. Работа опять выполнялась неспециалистами, потому что, чтобы стать специалистами в области оценки земли (стоимость которой, теперь-то, это уже известно многим, включает в себя не только стоимость «кирпичей», но и так называемую стоимость места, которая определяется ее градостроительной ценностью), нужно много учиться. Здесь же (следует отдать должное высокой организации процесса!) была разработана и утверждена специальная учебная программа, обеспечивающая «полноценное» обучение любого человека с любым базовым средним или высшим образованием в кратчайшие сроки. По итогам двухнедельной учебы специалистам выдавались сертификаты, дающие право на выполнение работ по массовой государственной кадастровой оценке земель поселений на территории страны. Двух сертифицированных специалистов на предприятии было достаточно, чтобы предприятие имело право получить заказ на выполнение названных работ. Все бы ничего, если бы методика не была так несовершенна! Абсолютно все поселения, от мала до велика, независимо от географического положения, миссии поселения и уровня развития инфраструктуры, оценивались по одинаковым четырнадцати видам функционального использования земель. Оценка проходила по одним и тем же правилам и критериям. На все вопросы нужно было отвечать просто и ясно - да или нет. Это, например, касается уровня развития инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства или обеспеченности социальными объектами.

Кроме названных, грубейшей ошибкой методики кадастровой оценки земель поселений (а она проводится и в настоящее время с небольшими изменениями для земель населенных пунктов), на авторский взгляд, является обязательность полного соответствия границ оценочных зон границам кадастровых кварталов. Известно, что сравнительно оценивать разные предметы можно лишь выявляя равные (сравнимые) признаки, значит оцениваемые предметы должны быть хотя бы однородны по существу, внутри себя. То есть, территория оцениваемой зоны должна обладать признаками однородности в части функционального использования, качества инженерной и транспортной инфраструктуры, социального обеспечения и благоустройства. Кроме того, территории должны быть соразмерны но плотности застройки в пределах оценочной зоны. Действующее же кадастровое деление в большинстве российских городов не учитывает названных признаков, границы кадастровых кварталов могут объединять совершенно разнохарактерные территории. В результате, налоги на землю за использование земельных участков с одинаковой градостроительной ценностью (но расположенных в разных кадастровых кварталах, например, соседних) могут отличаться в десятки раз. И наоборот, при абсолютно разных качественных характеристиках объектов, размер налоговых платежей может быть одинаковым по результатам кадастровой оценки.

Работа была выполнена, как всегда не в полной мере, но, как говорят в очередной раз, не ошибается тот, кто ничего не делает. А градостроительное сообщество и в то время не ошибалось, оно не делало ничего, оно огорчалось, понимая, что градостроительные ошибки наносят непоправимый вред будущим поколениям.

Между тем, на государственном уровне уже произошли судьбоносные изменения. Был принят первый Градостроительный кодекс Российской Федерации, который дал определение градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность (далее также - градостроительство) - деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

К сожалению, градостроительное законодательство жило своей жизнью, оно не зависело ни от чего (никакой обязательности исполнения градостроительных требований и норм не было установлено), от него тоже ничто не зависело, в том числе и кадастровая оценка.

Третьим знаковым событием земельной реформы можно обозначить мероприятие по разграничению государственной собственности на землю. Для обеспечения правового механизма действий был принят специальный Федеральный Закон «О разграничении государственной собственности на землю» (ФЗ N° 101 от 17 июля 2001 года), В соответствии с законом все земли подлежали отнесению к: федеральной государственной собственности; региональной государственной собственности; муниципальной собственности; частной собственности; собственности общественных объединений и организаций.

Главное, нужно было разделить все национальное богатство, по большому счету на три части, но не поровну, а по справедливости, как часто шутили те, кто этим разделом занимался. Справедливость была сформулирована в виде критериев отнесения земельного участка к тому или иному виду собственности. К федеральной собственности следовало относить все земли занятые стратегическими, в том числе военными объектами, а также земельные участки, на которых расположены (или располагались ранее приватизированные) объекты федеральной собственности. Аналогично следовало относить земельные участки к собственности регионов. Ну, а все, что осталось, предназначалось для включения в муниципальную собственность.

По закону права владения и распоряжения после государственной регистрации права собственности переходили законному владельцу: Российской Федерации; субъекту Российской Федерации; муниципальному образованию.

Анализируя это действие по прошествии некоторого времени (закон в настоящее время отменен), создается впечатление, что задумано было грамотно. Результат действительно мог оказать положительное влияние на развитие партнерских отношений между уровнями власти, а главное между Властью и Бизнесом, между Властью и Гражданином. Но, все это могло бы произойти, если бы правильно были сформированы земельные участки, если их стоимость была бы правильной и если бы процессы приватизации и изменение назначения «разгосударствленных» имущественных комплексов тоже происходили правильно. Коротко напомню основные ошибки (не касаясь вопросов финансов и экономики) «разгосударствления». После приватизации предприятие объявлялось банкротом и переходило в так называемое арбитражное управление. Комплекс продавался с молотка, по частям. Например, крупнейшее автотранспортное предприятие, недвижимость которого состояла из многих гаражей, производственно-ремонтных цехов, складов, административных и вспомогательных построек было продано примерно пятнадцати частным предпринимателям, каждый из которых занимался своей предпринимательской деятельностью. Бизнесы предпринимателей в большинстве своем оказались просто несовместимы друг с другом. Это производство пельменей, предприятия по производству пластиковых упаковок, типография, автомойка, склад медикаментов и так далее. Думаю, читателю хватит фантазии представить, с какими возможными и не возможными трудностями встретились честные частные предприниматели (являющиеся добросовестными собственниками) при формировании земельных участков под свою недвижимость и получении прав на реконструкцию или новое строительство. Работы в этих случаях хватало всем: землеустроителям; чиновникам; представителям органов контроля и надзора; проектировщикам.

Именно так, даже проектировщиков, наконец-то, стали касаться правовые вопросы регулирования земельно-имущественных отношений, В дореформенный период задание на проектирование всегда формулировалось более, чем просто и ясно. До мельчайших подробностей архитектурно-планировочным заданием предъявлялись требования к объекту проектирования, включенном в план строительства Горпланом. В нашем случае собственник, не обладающий специальными знаниями, должен был один на один бороться с государством за право развивать свое дело, которое должен был получить в период приобретения здания.

Почему не всех целей достигла земельная реформа? Почему многие предприниматели не добились процветания своего бизнеса? Почему до сих пор далеко не все земельные участки поставлены на государственный учет? Почему не все правообладатели до сих пор пополняют казну земельными платежами? Почему еще так много - почему?

Мы думаем, что одной из главных (нет, не единственной) причин является разделение, изначально на федеральном уровне, вопросов градостроительства и землеустройства на территориях поселений. Странно, что не пришло никому в голову разделить вопросы архитектурно-строительного проектирования и строительства, хотя связь абсолютно аналогична. Градостроители планируют использование земель на бумаге (теперь, конечно, в компьютере, но суть не меняется), а землеустроители фиксируют эти решения на местности. Точно так, как архитекторы разрабатывают проект здания, а строители возводят это здание на той же местности.

В системе российского права до сих пор нет ясного и четкого законодательного определения двум сферам общественных отношений - земельно-имущественным и градостроительным. От имени государства и муниципалитетов регулированием названных отношений уполномочены заниматься организации различных ведомств, деятельность которых часто не согласована и противоречива, как будто предметами этой деятельности являются обособленные отрасли муниципального хозяйства.

Когда, даже на первый и неискушенный взгляд, сама мысль о противоречиях земельно-имущественных и градостроительных отношений кажется противоестественной. Потому, что относятся они к одной и той же нравственной и социальной категории - это общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами по поводу осуществления деятельности по использованию, созданию, развитию, реконструкции и сохранению отдельных объектов недвижимости и муниципальной территории в целом.

Но это, безусловно, не простые отношения. Они не могут быть отрегулированы ни на «бытовом» уровне, ни на уровне «культуры и добропорядочности» (хотя во многих европейских странах, например в Испании, правильность регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений во многом соблюдается на основе сложившихся деловых обычаев, нарушать которые просто не приходит на ум никому). Только законодательное обеспечение, включающее в себя правовые, организационные и методические основы, способно навести порядок в процессах развития рынка недвижимости и хитросплетениях структуры российского права.

Градостроительным кодексом РФ 1998 года было дано определение градостроительству как деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Градостроительным кодексом РФ 2004 года обществу предъявлено новое, более лаконичное определение. Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно- строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Смысл, как видно, не изменился. Просто новый кодекс написан на более твердом юридическом языке. Осмыслив определение устойчивого развития территорий, можно сделать вывод о том, что градостроительная деятельность затрагивает комплекс социально значимых вопросов и призвана обеспечить взаимодействие множества специализированных ведомств.

Устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Земельное право является отраслью российского права, представляющей собой систему правовых норм, регулирующих земельные отношения в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, защиты прав граждан и юридических лиц на землю и соблюдения установленного правопорядка в области земельных отношений.

Учитывая, что земля, являясь природным объектом и средством производства, составляет пространственно-территориальный базис и для строительства городов, и для размещения сельскохозяйственных угодий, лесов, морей и гор, а также принимая во внимание существование в системе российского законодательства таких отраслей права, как аграрное, водное, лесное, горное, достаточно логично представить систему земельного права, как совокупность взаимосвязанных между собой земельно-правовых институтов, расположенных в определенной последовательности в зависимости от выполняемой ими роли в регулировании земельных отношений.

Применительно к территориям городов и иных поселений, земельное право обеспечивает рациональное использование и охрану земель как основы жизни и деятельности людей. В то же время, гражданское право призвано обеспечить свободу имущественных прав субъектов градостроительной деятельности. Административное право определяет систему и компетенцию органов власти и местного самоуправления в области регулирования земельно-имущественных отношений и т.д.

Таким образом, авторское видение разрешения проблем заключается в законодательном признании градостроительного права - как комплексного права, регулирующего общественные отношения по поводу использования и развития природных и искусственно созданных объектов на территориях, принадлежащих к землям различного функционального назначения. В условиях существующих противоречий земельного права и «непризнанного» как отрасли права, но действующего в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительного права, наиболее ярко конфликтуют термины «функциональное назначение территорий» и «категории земель». Возникает мысль, основанная на мнении об излишних видах классификации земельных ресурсов, не имеющих различий по смыслам, и, как следствие, предложение по отмене самого понятия «категория земель». Представляется достаточным установление зон различного функционального назначения в составе документов территориального планирования.

Тем более, что за время многолетней реализации земельной реформы, еще никто из известных мне заинтересованных лиц не видел карту с установленными и согласованными границами земель различных категорий ни в одном субъекте нашей Родины (буду рада, если ошибусь). Причина очень проста, не назначен консолидирующий орган, который бы нес ответственность за урегулирование межведомственных интересов. Кто должен быть уполномочен на деятельность по гармонизации земельных отношений? На наш взгляд, это Министерство регионального развития, по крайней мере, наименование указанного органа полностью соответствует задаче.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРАВО - это комплексное право, строящееся на учете различных причин и доводов при отсутствии их единства, на сплоченности общества и граждан вокруг сильной идеи, это ветвь публичного права, связанная с муниципальным, экологическим, финансовым, налоговым правом. В то же время, оно связано и с частным правом - гражданским, земельным, торговым и т.д.

Градостроительное право - это эмпирическое право, находящееся в постоянном движении и развитии, и может быть подвержено коньюктурным или политическим влияниям. Поэтому оно должно обладать таким процедурным механизмом, который обеспечит принятие наиболее справедливых решений.

Идеально, Градостроительное право - это право гармонии и согласия, возможной «справедливости» в отсутствии «справедливости» идеальной.

расселение зона алгоритм тюменский

II.2 Источники градостроительного права

Основные источники градостроительного права - Градостроительный кодекс РФ и подзаконные акты федерального уровня; законы и нормативно-правовые акты регионального уровня; правила землепользования и застройки, которые должны разрабатываться на местном уровне. Правила должны стать «ключом» в сложные, и часто непонятные субъектам градостроительной деятельности, лабиринты градостроительной документации, так как содержат выводы, вытекающие из генеральных планов и проектов планировки, которые формулируются в виде текстовой части (основные правила и порядки, регулирующие градостроительные и земельно-имущественные отношения) и графической части (карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты их использования).

Еще более конкретным источником градостроительного права представляется градостроительный план земельного участка.

Признание официального статуса градостроительного права в развитых европейских странах приходится на вторую половину двадцатого столетия и понимается в широком смысле как свод норм, регулирующих использование пространства и его обустройство, а также деятельность структур, которые создаются и используются государствами для обсуждения, согласования или решения вопросов, представляющих общественный интерес в области градостроительства.

Идеологию становления и развития градостроительного права можно сформулировать следующими тезисами.

Градостроительное право - это комплексное право, строящееся на учете различных причин и доводов при отсутствии их единства, на сплоченности общества и граждан вокруг сильной идеи. Это ветвь публичного права, связанная с муниципальным, экологическим, финансовым, налоговым правом. В то же время, оно связано и с частным правом - гражданским, земельным, торговым и т.д.

Градостроительное право - это эмпирическое право, находящееся в постоянном движении и развитии, и может быть подвержено конъюнктурным или политическим влияниям. Поэтому оно должно обладать таким процедурным механизмом, который обеспечит принятие наиболее справедливых решений.

Идеально, Градостроительное право - это право гармонии и согласия, возможной «справедливости» в отсутствии «справедливости» идеальной.

Основные источники градостроительного права - Градостроительный кодекс РФ и подзаконные акты федерального уровня; законы и нормативно-правовые акты регионального уровня; правила землепользования и застройки, которые должны разрабатываться на местном уровне. Правила должны стать «ключом» в сложные, и часто непонятные субъектам градостроительной деятельности, лабиринты градостроительной документации, так как содержат выводы, вытекающие из генеральных планов и проектов планировки, которые формулируются в виде текстовой части (основные правила и порядки, регулирующие градостроительные и земельно-имущественные отношения) и графической части (карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты их использования).

Еще более конкретным источником градостроительного права представляется градостроительный план земельного участка.

Градостроительный план земельного участка играет роль переходного элемента от публичного права к праву частному, т.к. содержит перечень видов разрешенного использования конкретного объекта недвижимости (земельного участка и объектов капитального строительства на нем расположенных), а также ограничения на его использование. Градостроительный план земельного участка - это юридический документ, устанавливающий право на градостроительное использование сформированного объекта недвижимости.

Казалось бы, при наличии Градостроительного кодекса на федеральном уровне, на местном уровне для регулирования градостроительной деятельности достаточно иметь правила землепользования и застройки, а для подготовки исходно-разрешительной документации на строительство и формирование земельных участков достаточно выдать заинтересованному лицу градостроительный план земельного участка.

Такое мнение, к сожалению, не такая уж редкость среди новых руководителей и специалистов администраций муниципальных образований. Это глубокая ошибка, и мы постараемся разрушить миф о легкости принятия градостроительных решений. Вернее, о легкости принятия правильных градостроительных решений, наиболее целесообразных решений, всесторонне учитывающих интересы всех и каждого (населения и граждан).

Приведу широко используемый среди градостроителей пример, иллюстрирующий понятия «сложность» и «простота» в градостроительной документации.

Современный градостроительный проект как современная стиральная машина - сложная внутри (при исполнении), но простая в применении, обеспечивающая отличный результат.

Вспомните старые стиральные машины, с ними было столько хлопот, что многим хорошим хозяйкам казалось, что лучше постирать вручную, не намного сложнее, но в большинстве случаев качественнее.

Так же со старыми генпланами. Многие руководители муниципальных образований просто не видели современных документов.

II.3 Информационное обеспечение градостроительных и земельно-имущественных отношений

Проблема взаимопонимания в сферах градостроительной деятельности и управления земельно-имущественным комплексом в России существует с девяностых годов прошлого столетия, с тех давних пор, когда началась земельная реформа. Функции по оформлению землеотводных документов были переданы органами архитектуры и градостроительства вновь созданным земельным комитетам, и началась глобальная инвентаризационно-кадастровая кампания. На протяжении пятнадцати лет градостроительные и земельно-имущественные отношения претерпевают разные периоды, от абсолютного противостояния до временного перемирия, выраженного в насильственном сосуществовании, в то время, когда очевидно, что и те, и другие являются обязательными общественно-деловыми отношениями в процессах, связанных с управлением развитием территорий и защиты прав собственников недвижимости.

В рамках реализации земельной реформы, в 2000 году был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» (ГЗК), регламентирующий создание государственного земельного кадастра как единого государственного информационного ресурса, задачей которого является массовый систематизированный учет всех земельных участков для целей защиты прав собственников недвижимости, налогообложения в связи с установленной платностью землепользования в нашей стране, а также информационного обеспечения органов управления всех уровней легитимными сведениями о земле и недвижимости.

Было принято решение о создании инструмента реализации градостроительной политики - Государственного градостроительного кадастра (ГГК), задачей которого было обеспечение заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях использования территорий и объектов недвижимости в градостроительстве, другой информацией, необходимой для градостроительной, инвестиционной, землеустроительной и иной хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов недвижимости. При этом, создание ГТК регламентировалось Положением о ведении Государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации.

Финансирование создания ГЗК осуществлялось в рамках федеральных целевых программ, а финансирование ГГК было отдано на откуп субъектам РФ и муниципальным образованиям, результатом чего явилась неоднородность развития ГГК в различных регионах России.

С течением времени изменялось, преобразовывалось, совершенствовалось земельное и градостроительное законодательство. В настоящее время взамен ГГК в соответствии с Градостроительным кодексом, принятым в 2004 году, формируются информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) исключительно на уровне муниципальных образований (MP и ГО), создание которых регламентируется постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.2006 № 363.

Градостроительный кодекс РФ определяет информационные системы обеспечения градостроительной деятельности как организованный систематизированный свод документированных сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений. Как видно, современный кодекс существенно ограничил сферу влияния ИСОГД в сравнении с ГГК. Кроме того, ИСОГД создается исключительно на муниципальном уровне и сведения, содержащиеся в системе, не имеют государственного статуса. Сведения ИСОГД включают в себя утвержденную градостроительную документацию, в составе которой устанавливаются функциональные и территориальные зоны, а также зоны с особыми условиями их использования, и, так называемые, «дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках», в состав которых входят градостроительные планы земельных участков.

Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» (24 июля 2007 года N 221-ФЗ) установил правила преобразования государственного земельного кадастра (ГЗК) и государственной системы технического учета объектов капитального строительства в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

При этом, регистрация прав на недвижимость и ее учет последовательно и неуклонно превращаются в целостную систему, с которой сталкивается все возрастающее число граждан и юридических лиц. По мере продолжающегося развития рынка недвижимости значимость этой системы и для отдельных граждан, и для экономики страны в целом также будет возрастать.

Необходимо отметить значительное преобразование процесса формирования земельного участка после вступление в силу (с 1 марта 2008 года) закона о кадастре недвижимости. Теперь подготовка кадастрового плана будет осуществляться в соответствии с градостроительным планом земельного участка, разработанным в составе проекта межевания. Об этом говорится в п. 10 статьи 38 названного закона.

«Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа».

Это значит, что порядок формирования земельных участков на территориях населенных пунктов больше не будет содержать требование о разработке проекта границ земельного участка в рамках территориального землеустройства, которое должно осуществляться, как это и было всегда, в дореформенный период, по отношению к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того, при формировании земельного участка на территориях лесного фонда в качестве исходного документа должны применяться материалы лесоустройства. По отношению же к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения, при формировании земельных участков также необходима разработка документации по планировке, в том числе проект планировки и межевания, а также градостроительный план земельного участка, так как названные земли подлежат градостроительному освоению, по отношению к ним должны устанавливаться территориальные зоны и градостроительные регламенты их использования в составе правил землепользования и застройки межселенных территорий, подлежащих застройке.

Но статью 30 Земельного кодекса РФ «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» пока никто не отменил. Для целостного представления, какие процедуры должны быть изменены, приведем выдержки из указанной статьи.

«1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

2. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.

3. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование.

4. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

5. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса».

При вступлении в силу закона о кадастре недвижимости исчезнет наиболее трудоемкая процедура по подготовке проекта границ земельного участка, а организацию процессов формирования, государственного учета и предоставления земельных участков, а также проектирования и получения разрешения на строительство имеет смысл группировать, тем самым значительно сокращая временные и финансовые ресурсы.

Целостность системы обеспечивается путем проведения последовательных действий по: формированию земельного участка, которому предшествует градостроительное проектирование; кадастровому учету объекта недвижимости; регистрации сделок и прав на недвижимость. Потребителей не очень интересуют внутренние проблемы функционирования и взаимодействия причастных к этим действиям организаций. Для лиц, обращающихся в эти организации, гораздо более важно получить ответы на весьма, казалось бы, простые вопросы. Например, сколько нужно потратить времени и денег, чтобы получить разрешение на строительство, или зарегистрировать, скажем, право собственности на квартиру, отдельно на земельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом.

Современная схема формирования и учета объектов недвижимости может быть представлена следующим образом:

- разработка и утверждение проекта межевания, включающего градостроительные планы земельных участков;

- вынос границ земельного участка и ограничений на его использование на местность, согласование фактических границ с правообладателями соседних участков;

- оформление межевого плана с включением в него сведений о разрешенном использовании земельного участка и постановка объекта на государственный кадастровый учет.

Таким образом, информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) для ГКН - предоставляют информацию в виде извлечения сведений из состава градостроительной документации о границах зон градостроительных ограничений (территориальные зоны из правил землепользования и застройки; зоны с особыми условиями использования территорий и зоны действия публичных сервитутов из документации по планировке; проектные границы земельных участков, планируемых для освоения, в том числе зарезервированных либо подлежащих изъятию в форме градостроительных планов) для учета при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков,

ГКН для ИСОГД - предоставляет информацию о границах земельных участков и ограничениях на их использование, поставленных на государственный кадастровый учет для формирования дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участках.

Современная схема формирования и учета объектов недвижимости может быть представлена следующим образом:

- разработка и утверждение проекта межевания, включающего градостроительные планы земельных участков;

- вынос границ земельного участка и ограничений на его использование на местность, согласование фактических границ с правообладателями соседних участков;

- оформление межевого плана с включением в него сведений разрешенном использований земельного участка постановка объекта на государственный кадастровый учет.

Причем, и те, и другие должны предоставлять данные в соответствии с согласованными техническими требованиям. И для обеспечения взаимосвязанности процессов подготовки градостроительного плана земельного участка и государственного кадастрового учета, необходимо добиться, чтобы эти процессы стали звеньям единой непрерывной цепи, ни в чем друг другу не противоречили, и не пересекались. Поэтому, при подготовке градостроительного плана должна использоваться информация кадастра недвижимости об учтенных ранее соседних участках (в том числе, о границах самого земельного участка и установленных границах территориальных зон и зон с особыми условиями использования), а не-посредственно план (чертеж) земельного участка должен составляться по всем правилам формирования кадастра недвижимости. При осуществлении кадастрового учета этот план с границами земельного участка, градостроительными ограничениями и их координатным описанием должен передаваться в электронном виде службами по ведению ИСОГД в установленном порядке в службу по ведению государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Но, чтобы не сложилось впечатление, что уже не осталось противоречий между градостроительными и земельно-имущественными от-ношениями, чтобы читатель случайно не подумал, что наконец-то ин-формационные системы ИСОГД и ГКН нашли друг друга и счастливо взаимодействуют, рассмотрим положения о составе сведений ГКН о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования. Чтобы разобраться в обозначенной теме, попробуем ответить на несколько вопросов.

С какой целью информация о зонах должна содержаться в кадастре недвижимости?

Из какого документированного источника эта информация должна поступать в кадастр?

Каковы требования к предоставлению необходимой информации о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования необходимо установить?

Предположим, что зоны отображаются в кадастровых документах. Статья 7 Федерального закона определяет состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости. Приведем перечень для большего понимания полностью.

«1. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства)

кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

2. В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее - преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;

кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;

кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;

адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);

сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;

сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;

вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;

количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее - почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости);

сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;

год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование».

В перечне присутствуют только сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Никакой дополнительной градостроительной информации, кроме границ земельного участка и его разрешенного использования, которые устанавливаются градостроительным планом земельного участка, в списке не значатся. Но, тем не менее, закон вступил в действие 1 марта 2008 года. Правда, существует еще переходный период до 1 января 2010 года. Срок знаковый и в области градостроительного законодательства. До 1 января 2010 года продлен срок принятия документации территориального планирования, эта же дата установлена предельной для утверждения правил землепользования и застройки во всех муниципальных образованиях Российской Федерации.

Статья 46. Обеспечение реализации положений настоящего Федерального закона.

«1. Установить, что до 1 января 2010 года орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан представить в орган кадастрового учета сведения об объектах недвижимости с условными номерами, о зарегистрированных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона действительных правах на объекты недвижимости, об обладателях этих прав, действительных ограничениях (обременениях) вещных прав на объекты недвижимости, о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме внесенных в Единый государственный реестр прав па недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих сведений; федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации, - сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации; органы государственной власти и органы местного самоуправления, к компетенции которых отнесены вопросы в сфере установления или изменения соответственно границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий, - соответственно сведения о данных границах и зонах, установленных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Состав указанных сведений и порядок представления в орган кадастрового учета документов, содержащих указанные сведения, устанавливаются Правительством Российской Федерации».

Для информации и выработки предложений, приводим в полном объеме состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, установленный статьей 10.

«В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий:

индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;

описание местоположения границ таких зон;

наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий».

С целью закрепления приоритетности названных норм перед другими действующими нормами законодательства, статьей 47 провозглашено:

«Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации».

Итак, мы рассматриваем вопросы взаимодействия двух групп градостроительных зон:

Территориальные зоны;

Зоны с особыми условиями использования территорий.

С территориальными зонами все достаточно понятно (авторам предлагаемого видения). Территориальные зоны устанавливаются одним документом - правилами землепользования и застройки. Следовательно, иного источника предоставления сведений о территориальных зонах в кадастр недвижимости, кроме правил землепользования и застройки, не может быть. Исходя из предназначения правил землепользования и застройки (устанавливать градостроительный регламент использования земельных участков и объектов капитального строительства, обеспечивать правовые гарантии прав собственности граждан и юридических лиц и т. д.) следует, что в ближайшее время необходимо утвердить единые требования к точности установления границ территориальных зон, которая должна соответствовать точности оформления земельно-имущественных отношений, а, следовательно, точности документов государственного кадастрового учета. В том случае, если требования к установлению границ территориальных зон действительно будут обязывать муниципалитеты обеспечивать соответствие названных границ красным линиям и границам сформированных ранее земельных участков (если границы этих земельных участков не подлежат изменению на основании решений градостроительной документации), можно понять и смысл внесения сведений о территориальных зонах в кадастр недвижимости, как в какой-то степени неформальный контроль, как дополнительное средство информирования всех заинтересованных лиц о принадлежности того или иного объекта к определенному виду территориальной зоны. Форму предоставления сведений разработать не представляется сложным.

Таким образом, противоречие заключается в отсутствии требований закона о кадастре недвижимости по включению в кадастр сведений о содержании ограничений использования территориальных зон (такое требование установлено законом в отношении сведений о зонах с особыми условиями использования) или, что более правильно было бы сформулировано - о градостроительном регламенте использования территориальных зон. Можно предложить ориентировочную форму представления информации о территориальных зонах и градостроительном регламенте использования таких зон в ГКН из ИС ОГ'Д.

Что касается зон с особыми условиями использования территорий, то на поставленные вопросы ответы значительно сложнее и неопределеннее. Цель содержания сведений о названных зонах туманна, равно как и источник предоставления таких сведений, так как все зоны с особыми условиями использования территорий, а их количество определяется достаточно длинным перечнем, отображаются в равной степени во всех видах градостроительной документации. Одна и та же водоохранная зона будет отображена и в схеме территориального планирования региона, и в схеме территориального планирования муниципального района, и в генеральном плане городского округа в границах муниципального образования, и в генеральном плане населенного пункта, и проекте планировки, и в правилах землепользования и застройки, и в проекте межевания, и в градостроительном плане. Масштаб всех документов разный: от М 1:200000 до М 1:500. Требования же к использованию этих зон или точнее, ограничения их использования ни одним названным документом не устанавливаются, в документах отображаются лишь границы зон на основе норм федерального законодательства, в данном случае Водного кодекса РФ. Поэтому, возможное предположение, что графический материал по установлению водоохранных зон может быть подготовлен в каком-то ином документе, не связанном с градостроительным проектированием, заранее ошибочно. Единственное предложение по разумному соблюдению закона о кадастре недвижимости в части размещения в ГКН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, заключается в утверждении единых требований формирования территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий в рамках разработки правил землепользования и застройки. Только правила землепользования и застройки могут быть источником поступающей в кадастр недвижимости информации о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, при условии разработки карты градостроительного зонирования с точностью, соответствующей точности регулирования земельно-имущественных отношений или точности ведения государственного кадастра недвижимости. Этому вопросу мы уделим большее внимание в разделе, посвященном структуре автоматизированной информационной системы управления градостроительным развитием территорий (НАС УГРТ).

Можно было бы разрешить все противоречия градостроительных и земельно-имущественных отношений на уровне правового регулирования, если бы законодатель отменил категории земель вообще. Эта мысль уже не из разряда мечтаний и фантастики, ее реализация вполне ожидаема, если, конечно, курс начатых реформ, направленных на комплекс- нос социально-экономическое развитие, будет продолжен. Достойной заменой категориям земель, границы которых так и не установлены повсеместно, может стать функциональное зонирование, проводимое в рамках разработки документов территориального планирования. По аналогии с генеральным планом, который на территории населенного пункта (категория земель населенных пунктов) устанавливает зоны различного функционального назначения (жилые; общественно-деловые; производственные; рекреационные; сельскохозяйственного назначения и т. д.), в схемах территориального планирования могут устанавливаться точно так же функциональные зоны: сельскохозяйственного назначения; промышленности; лесного фонда, водного фонда и т. д. Равно, как на территориях населенных пунктов земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с аграрным законодательством, так и за пределами населенных пунктов может применяться аналогичный порядок.

II.4 Алгоритм получения разрешения на строительство

Перед тем как закладывать фундамент, необходимо узаконить строительство. Многие относятся к и этому легкомысленно, а зря. В случае самовольно осуществленного строительства застройщик нарушает закон, что может привести к плачевным последствиям вплоть до сноса завершенной постройки.

В ст. 222 Гражданского кодекса РФ дано определение самовольной постройки как «здания или сооружения, возведенного без соответствующего разрешения». Также данная статья гласит, что с такой постройкой нельзя совершать никакие сделки и передавать ее по наследству. Самовольная постройка согласно закону должна быть снесена за счет того, кто ее возвел.
В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях на физическое лицо, осуществившее самовольное строительство, налагают штраф в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда.
Кроме того, разрешение на строительство необходимо для оформления дома в собственность, получения технических условий на подключение электричества, для сдачи его в эксплуатацию. Самострой же доступно узаконить только в судебном порядке, уплатив штраф.

Учитывая все это, разрешение на строительство можно назвать бумажным фундаментом дома. И «закладываться» он должен до начала возведения фундамента на практике. Порядок получения разрешения на строительство обозначен в Градостроительном кодексе РФ. Для индивидуальных или дачных жилых домов, а также хозяйственных построек на участках индивидуального жилищного строительства он упрощен. Так, необходимо приложить к заявлению всего 3 документа вместо 6. В некоторых случаях к возведению объекта можно приступать без получения разрешения:

· Вы строите гараж на вашем земельном участке или на участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, и этот гараж не будет использоваться для ведения предпринимательской деятельности;

· Сооружение не является объектом капитального строительства (беседка, навес и т. п.);

· Объект является постройкой для вспомогательного использования (будка для хранения дачного инвентаря, баня и т. п.);

· Вы достраиваете или перестраиваете капитальный объект, не изменяя его конструктивных характеристик, безопасности и надежности, не затрагивая интересы третьих лиц.

Например, если вы пристраиваете навес к дачному домику, и этот навес мешает вашему соседу, то необходимо получить разрешение; но если при строительстве соблюдены нормы отступа от забора, можно даже возводить дом высотой до 12 м без получения согласия соседей. Норма отступа от соседнего участка при строительстве дома -- 3 м, иных построек -- 1м;

Объектом является дачный (не жилой) дом, который предполагают построить на участке, отведенном для дачного и садоводческого использования. При этом надо удостовериться, что участок находится именно в зоне дачного строительства;

В иных случаях, предусмотренных законодательством субъекта РФ.

«Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт» (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Что же нужно сделать, чтобы избежать лишней траты средств и нервов? Ниже приведен алгоритм для получения разрешения на строительство:

1. Собрать необходимые документы с исходными данными (с особой ответственностью нужно подойти к оформлению чертежей, поскольку при сдаче дома в эксплуатацию построенное будет сверяться с тем, на что было выдано разрешение):

а) заявление о выдаче разрешения на строительство;

б) документ, устанавливающий право владения земельным участком (один из приведенных ниже):

-- копия акта, изданного уполномоченным органом государственной или местной власти;

-- оригинал или нотариально заверенная копия договора, совершенного в отношении данного участка в соответствии с законодательством;

-- оригинал или нотариально заверенная копия свидетельства о получении наследства;

-- оригинал или нотариально заверенная копия вступившего в законную силу судебного акта;

в) градостроительный план земельного участка, или ГПЗУ, для получения которого застройщик должен обратиться в орган местного самоуправления (как правило, это администрация района или города) с соответствующим заявлением и своим паспортом; после чего в течение 30 дней сотрудники администрации готовят и утверждают ГПЗУ, который затем без взимания какой-либо платы предоставляют заявителю (отказ органа местного самоуправления в выдаче ГПЗУ является незаконным, а требуемые властями дополнительные документы -- необязательными);

При оформлении ГПЗУ с застройщика могут потребовать следующие документы:

-- кадастровый план участка. Это вполне законное требование, которое сложно оспорить; при отсутствии кадастрового плана его можно заказать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии;

-- топосъемка участка нужна для проведения газа, но никак не для получения ГПЗУ, однако после подачи заявления на разрешение строительства застройщику обычно выдают направление на проведение топосъемки, которую он может по желанию заказать в организации, имеющей лицензию на подобные работы (срок проведения топосъемки -- от 1 до 2 месяцев);

-- постановление главы местной администрации о разрешении строительства. Требование этого документа также не противоречит закону, хотя и не является обязательным. Проект постановления готовят сотрудники органа местного самоуправления, который и оформляет ГПЗУ, но после этого постановление надо подписать у главы местной администрации. Непременно проверьте постановление на наличие «посторонних» обязанностей застройщика (например, заказать проект в архитектурной фирме и согласовать его) и при необходимости попросите их исключить;

-- технические условия (ТУ) на подключение объекта к сетям инженерно-технических коммуникаций. При выдаче ГПЗУ эти документы застройщик предъявлять не обязан, однако при строительстве жилого дома ТУ все равно понадобятся, поскольку при самовольном подключении к инженерным сетям застройщику грозят штраф и отключение от всех незаконно проведенных коммуникаций с уплатой множества долгов и издержек. О подготовке ТУ будет рассказано ниже;

г) схема планировочной организации земельного участка с обозначенным на ней местом строительства объекта (может предоставляться в составе рабочего проекта). Перед составлением этой схемы обязательно нужно определиться с размерами возводимого объекта.

Схема планировочной организации участка состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть должна содержать характеристику земельного участка, его технико-экономические показатели, описание благоустройства территории (если оно есть), зонирование участка (его описывает экспликация), обоснование границ размещения объекта капитального строительства (их отмечают линиями на чертеже и описывают в экспликации).

Графическая часть состоит из собственно схемы, на которой указывают места расположения существующих и проектируемых капитальных объектов, подъезды и подходы к ним, объекты, подлежащие сносу (если таковые имеются), благоустройство, озеленение и освещение территории (если это предусмотрено проектом), ситуационный план размещения объекта.
Схема планировочной организации земельного участка может быть оформлена самим застройщиком или архитектурной фирмой по его заказу. Иногда данный чертеж называют также генеральным планом, но это ошибочное определение, поскольку к схеме планировочной организации предъявляется меньше требований. Ситуационный план -- также совсем другой чертеж, который входит в графическую часть схемы планировочной организации земельного участка.

Если вы не единственный владелец участка, необходимо выполнить одно из 2 условий:

-- заявление на получение разрешения должны подписать все собственники земельного участка;

-- все остальные собственники (или правообладатели) участка обязаны подписать доверенность на ваше имя и нотариально ее засвидетельствовать;

2. Обратиться с вышеперечисленными документами в управление архитектуры и градостроительства (или другой орган местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности).
Если земельный участок, на котором предполагается строительство, не подлежит градостроительному регламенту или для возведения спроектированного объекта необходимо изъять часть земель, находящихся в чьей-либо собственности, застройщик должен обратиться в федеральный орган исполнительной власти или в орган исполнительной власти субъекта РФ. Поскольку это, скорее, исключение из правил, рассматривать эти случаи мы не будем.

В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ при выдаче разрешения на строительство индивидуального дома или дачного коттеджа не допускается требовать от застройщика иные документы, кроме перечисленных в данной главе (например, проект дома). Выдачу разрешений на строительство осуществляют без каких-либо платежей со стороны застройщика.

Для некоторых субъектов РФ список необходимых согласований намного шире минимального, поэтому следует изучить также местное градостроительное законодательство.

3. Ждать 10 дней, в течение которых все документы, приложенные к заявлению, будут проверены, а само заявление -- рассмотрено. Десять дней максимальный срок, положенный законом для выдачи или невыдачи разрешений на строительство. Если в разрешении будет отказано, к ответу должен прилагаться список причин отказа. Причем застройщик может либо устранить причины отказа, либо оспорить решение в судебном порядке.

Если же разрешение на строительство выдано, можно смело приступать к дальнейшим действиям (форма разрешения на строительство приведена);

4. В течение 10 дней со дня выдачи разрешения передать по 1 экземпляру копий всех предоставленных документов в орган, которым было выдано разрешение (а именно в отдел информационного обеспечения или архив). Это нужно для ведения специальной градостроительной базы. Градостроительный кодекс подчеркивает, что застройщик обязан сделать это за свой счет.

На практике заявителю выдают строительный паспорт -- совокупность документов, разрешающих строительство и определяющих его параметры. Один экземпляр этих документов застройщик копирует за свой счет и выплачивает стоимость особой справки, которую выдают ему в подтверждение того, что все свои обязанности он выполнил;

Все документы, которые вы прикладываете к заявлениям на получение разрешения или ГПЗУ, должны быть откопированы и заверены в 3 экземплярах. Это необходимо сделать во избежание непредвиденных проблем с бумажной волокитой.

5. Оформить технические условия (ТУ) на подключение к сетям инженерно-технических коммуникаций (если это нужно в вашей постройке):

-- если ТУ не были предоставлены органом местного самоуправления при оформлении аренды или приобретения в собственность земельного участка либо они устарели, необходимо обратиться в местную администрацию с запросом сведений об организациях, обеспечивающих инженерные сети (Водоканал, Гор-газ и т.п.). Эти сведения предоставляют в течение 2 дней с момента обращения;

-- оформить запрос в соответствующую организацию: он должен содержать ФИО правообладателя участка, его почтовый адрес, копию паспорта, правоустанавливающий документ на земельный участок, информацию его о границах и цели использования (где и что можно строить на данном участке, как его допустимо использовать), вид необходимого ресурса (вода, газ и т. п.), планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию, планируемую подключаемую нагрузку (необязательная информация);

-- организация, в которую подан запрос, обязана в течение 14 рабочих дней определить и выдать ТУ либо отказать в их выдаче (в последнем случае можно обратиться в орган технологического надзора за проверкой обоснованности отказа), причем в организации определяют также стоимость подключения и указывают тариф;

-- эта организация обязуется обеспечить подключение объекта только в течение года с момента выдачи ТУ (вот почему органы местного самоуправления не вправе требовать технические условия при выдаче разрешения на строительство, ведь на само возведение дают срок 10 лет, а подключить инженерные коммуникации застройщик вправе и в последний год строительства);

-- при получении ТУ можно направить в ту же организацию заявление на подключение строящегося дома к инженерным сетям.

Извлечение из СП 30-102-99 'Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства'

Усадебный, одно-, двухквартирный дом должен отстоять:

· От красной линии улиц не менее чем на 5 метров;

· От красной линии проездов не менее чем на 3 метра;

· Расстояние хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.

До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

· От усадебного 1-х, 2-х квартирного и блокированного дома - 3 м;

· От постройки для содержания скота и птицы - 4 м;

· От других построек (бани, гаража и др.) - 1 м;

· От стволов высокорослых деревьев - 4 м;

· От стволов среднерослых деревьев - 2 м;

· От кустарников - 1 м.

III. Полномочия органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности

III.1 Значение и взаимосвязь инструментов управления градостроительным развитием территории

Управление развитием территории осуществляется в целях повышения качества жизни населения, его благосостояния. В свою очередь, качество жизни человека неразрывно связано с конкурентоспособностью территории, на которой он проживает. В настоящее время большой научный и практический интерес представляет понятие «конкурентоспособность региона». В широком смысле, конкурентоспособность региона -- это возможность регионов в условиях международной конкуренции обеспечивать сравнительно высокие доходы и уровень занятости населения, то есть его благосостояние. При этом в настоящее время особое значение приобретает «пространственное измерение» конкурентоспособности, то есть признание значения пространственных характеристик тех экономических субъектов, от деятельности которых зависит конкурентоспособность территории. Отметим, что описанное понимание конкурентоспособности применимо к любой территории: субъекту РФ, всей стране или отдельному муниципальному образованию.

Понятию «инвестиционный климат» и вопросам, связанным с его оценкой, уделяется значительное внимание в современной экономической литературе, в том числе учебного характера. Со степенью благоприятности инвестиционного климата тесно связана конкурентоспособность территории. В целом, инвестиционный климат (или инвестиционную привлекательность) территории можно определить как условия инвестирования, влияющие на предпочтения инвестора в выборе того или иного объекта инвестирования.

В России широкое распространение получила методика оценки инвестиционного климата, применяемая компанией ЗАО «Эксперт РА» в аналитическом исследовании «Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России». Результаты этого рейтинга ежегодно публикуются в журнале «Эксперт» начиная с 1996 года. Инвестиционный климат территории в данном случае понимается как комплексная система, состоящая из двух подсистем: инвестиционного потенциала и инвестиционного риска. Инвестиционный потенциал и риск - это агрегированное представление большой совокупности факторов, влияющих на инвестиционный климат. Согласно методике «Эксперт РА», инвестиционный потенциал - это количественная характеристика, учитывающая насыщенность территории региона факторами производства, потребительский спрос населения и другие показатели, влияющие на потенциальные объемы инвестирования в регион. Инвестиционный потенциал региона складывается из девяти частных потенциалов, каждый из которых характеризуется группой показателей: природно-ресурсный, трудовой, производственный, инновационный, институциональный, инфраструктурный, финансовый, потребительский, туристический.

Поскольку в настоящее время особое значение приобретают пространственные характеристики экономических субъектов на территории, можно закономерно предположить, что влияние инфраструктурного потенциала на величину совокупного инвестиционного потенциала должно быть существенно. В качестве иллюстрации данного умозаключения проанализируем взаимосвязь величины ранга совокупного инвестиционного потенциала и величин рангов частных потенциалов (в том числе, инфраструктурного потенциала) за последние несколько лет (2005 - 2008 гг.) согласно рейтингам инвестиционной привлекательности регионов России, подготовленным компанией «Эксперт РА». Построенные модели линейной регрессии показали, что инфраструктурный потенциал оказывает достаточно существенное влияние на совокупный инвестиционный потенциал и, в целом, на инвестиционный климат территории. Частный коэффициент корреляции ранга инфраструктурного потенциала в построенных моделях по своей величине занимает 4 или 5 место среди 9-ти рассматриваемых параметров линейной регрессии, каждый из которых характеризует степень влиянии рангов одного из частных потенциалов на ранг совокупного инвестиционного потенциала. В связи с этим, представляется необходимым определить, каким образом может осуществляться управление развитием территории в целях повышения её инфраструктурного потенциала.

Применительно к экономике той или иной территории понятие «инфраструктура» можно определить как комплекс отраслей, соответствующих предприятий и организаций, сфер деятельности, а также объектов капитального строительства, обеспечивающих процесс и условия воспроизводства на данной территории. Такое определение позволяет сделать вывод о том, что развитие инфраструктурного потенциала должно предполагать не только расчет общих социально-экономических параметров развития инфраструктуры, но и планирование изменения её пространственных характеристик. Последнее должно осуществляться в ряде аспектов: определение территорий жилой застройки, размещение объектов социально-культурно-бытового обслуживания, выделение рекреационных территорий, определение территорий для производственных нужд, размещение инженерной инфраструктуры, размещение транспортной инфраструктуры. Результатом принимаемых органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о развитии инфраструктуры должно быть размещение на территории комплекса объектов капитального строительства соответствующего вида и выделение зон определенного назначения.

Действующее законодательство РФ (в частности, Градостроительный кодекс РФ) указывает на то, что планирование развития территории по указанным выше направлениям осуществляется в виде территориального планирования, планировки территории и градостроительного зонирования. Решения об инфраструктурном развитии территории закрепляются в соответствующих документах градостроительного проектирования. Следовательно, интенсивное повышение инфраструктурного потенциала территории возможно только при условии качественного и системного градостроительного проектирования. В то же время, органы местного самоуправления сталкиваются с рядом проблем при осуществлении управления градостроительным развитием территории в целях повышения инфраструктурного потенциала.

Первая проблема связана с обеспечением качества градостроительных решений и заключается в следующем. Решения стратегий и программ социально-экономического развития предполагают прогнозирование и планирование изменений следующих показателей нескольких групп:

- Демографические показатели (например, численность населения, средний размер семьи, половозрастной состав и т.д.);

- Показатели рынка труда (например, среднедушевой доход населения, структура занятости, уровень безработицы и т.д.);

- Показатели градообразующих производств (например, отраслевая структура выпуска, состав и объемы используемых ресурсов и т.д.);

- Показатели строительной отрасли (например, ожидаемые объемы строительства на территории, рентабельность строительной деятельности и т.д.);

- Непространственные показатели инфраструктурных объектов капитального строительства жилищного фонда, сферы социально-культурно-бытового обслуживания, транспортной и инженерной инфраструктуры (например, общая площадь объектов жилищного фонда, суммарная мощность общеобразовательных школ, уровень автомобилизации населения, показатели объемов потребления населением услуг инженерной инфраструктуры и т.д.).

- Непространственные показатели экологической обстановки (например, объемы накопления различных отходов и т.д.);

- Некоторые другие непространственные социально-экономические показатели.

В целом, решения и показатели документов социально-экономического планирования сами по себе не имеют строгой привязки к пространственным характеристикам планируемых процессов. При разработке документов планирования социально-экономического развития территории практически полностью осуществляется планирование развития всех составляющих инвестиционного потенциала. Исключение составляет лишь инфраструктурный потенциал, управление которым предполагает планирование как непространственных, так и пространственных показателей. При этом, фактическая реализация решений документов социально-экономического планирования возможна только при разработке документов градостроительного проектирования, которая должна опираться на прогнозируемые и планируемые значения показателей перечисленных выше видов. Вместе с тем, такая последовательность принятия решений во многих муниципальных образованиях зачастую не выполняется, так как либо документы социально-экономического планирования на территории не разработаны, либо разработанные документы социально-экономического планирования и документы градостроительного проектирования вступают в противоречия друг с другом. Ситуация осложняется тем, что в федеральном законодательстве РФ не закреплены даже самые общие требования к составу и содержанию стратегий и программ социально-экономического развития муниципальных образований. Соответственно, сформировать универсальную методику преобразования в процессе градостроительного проектирования социально-экономических показателей в пространственные (площади земельных участков, расстояния между различными объектами и т.п.) представляется крайне сложной задачей.

Вторая проблема подготовки градостроительной документации заключается в том, что в нашей стране широко распространена обособленная подготовка различных документов градостроительного проектирования различными разработчиками. В такой ситуации, каждый разработчик вынужден тратить значительное время на сбор исходной информации и на обработку данных проектов других разработчиков. В результате, общее время подготовки документов оказывается достаточно велико, что, в конечном счете, значительно замедляет реализацию основных целей и задач социально-экономического развития территории.

Третья проблема, препятствующая успешному управления инфраструктурным потенциалом через разработку и реализацию градостроительных решений, связана с отсутствием в Градостроительном кодексе РФ требований к представлению документов градостроительного проектирования в цифровом виде.

Стремление решить названные проблемы на уровне муниципального образования привело к формированию подхода к разработке комплексного проекта управления градостроительным развитием территории муниципального образования (далее также - комплексный проект). Комплексный проект - это основа инфраструктуры пространственных данных, представляющая собой совокупность сведений о современном состоянии и планируемом развитии территории и обеспечивающая системное управление ею по различным направлениям муниципальной градостроительной политики в целях повышения инфраструктурного потенциала и, следовательно, качества жизни населения.

Комплексный проект содержит следующие основные инструменты управления градостроительным развитием территории муниципального образования: местные нормативы градостроительного проектирования (далее также - МНГП), документ территориального планирования муниципального образования, документация по планировке территории муниципального образования, правила землепользования и застройки территории, разработанная в форме электронной оболочки информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), система расчета и взимания земельных платежей, план реализации документа территориального планирования муниципального образования, программа градостроительного развития территории.

Базовым элементом комплексного проекта являются МНГП, так как именно этот документ обеспечивает согласованность решений документов планирования социально-экономического развития и решений всех остальных элементов комплексного проекта, направленных на повышение инфраструктурного потенциала. МНГП содержат комплекс показателей и качественных требований, определяющих функциональную зависимость между показателями социально-экономического развития территории и показателями пространственного развития территории.

Единовременная разработка рассматриваемых инструментов управления градостроительным развитием территории в составе комплексного проекта обоснована следующими обстоятельствами: во-первых, логической последовательностью принятия проектных решений одних инструментов на основе решений других; во-вторых, финансовой взаимосвязью, определяющей проблематичность своевременной реализации рассматриваемых инструментов управления градостроительным развитием территории обособленно; в-третьих, существенной экономией времени на разработку всех рассматриваемых инструментов управления градостроительным развитием территории.

Таким образом, инфраструктурный потенциал - это значимая составляющая инвестиционного климата территории. Повышение инфраструктурного потенциала территории возможно только при условии осуществления системного градостроительного проектирования. Ряд проблем, препятствующих качественной разработке документов градостроительного проектирования и применению их решений органами местного самоуправления, позволяет преодолеть разработка комплексного проекта управления градостроительным развитием территории муниципального образования. Единовременная разработка всех элементов комплексного проекта позволяет исключить противоречия между решениями стратегического социально-экономического планирования и градостроительного проектирования на территории, существенно сократить время подготовки всех необходимых для управления инфраструктурным потенциалом градостроительных документов, оперативно осуществлять текущее управление градостроительным развитием территории за счет использования электронной ИСОГД. Все это позволяет считать комплексный проект одним из эффективных средств улучшения инвестиционного климата территории.

III.2 Примеры оценочного зонирования территории

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

При стабильной прибыльной экономике в государстве, регионе и поселении земля не может иметь отрицательной стоимости. Как только издержки на поддержание нормального функционирования и развития поселения начинают превышать получаемые или ожидаемые доходы (нет производства, нет рабочих мест, 'ушел' капитал, не платится земельный налог, т. е. нет источников получения ренты), поселение приходит в упадок со всеми вытекающими последствиями. Поэтому при массовой оценке стоимости земельных участков в населенном пункте, осуществляемой экспертным путем, первым предположением должно быть следующее: затраты на создание инфраструктур города и поддержание их жизнеспособности не должны быть меньше суммарной годовой ренты за установленный срок окупаемости этих затрат. Опираясь далее на принцип остаточной продуктивности, можно определить нормативную (директивную, административную) стоимость, которая и станет базой для определения ставок налога, арендной платы, нормативной цены земли. Как уже отмечалось выше, для большинства российских поселений такой подход на современном этапе развития земельного рынка представляется едва ли не единственным и останется таковым, по нашему мнению, на ближайшие 3-5 лет.

Ниже предлагается возможный подход к выполнению ценового зонирования поселения городского типа, основанный на градостроительном анализе территории в городской (поселковой) черте, действующих средних ставках земельного налога (Закон РФ 'О плате за землю'), размерах затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных в свое время институтами Госгражданстроя, основных градостроительных принципах, заложенных в действующем градостроительном СНиПе, категориях и формах использования земель населенных пунктов, предусмотренных проектом Земельного кодекса РФ.

Данный подход позволит комитетам по земельным ресурсам и землеустройству готовить предложения для органов исполнительной власти субъектов РФ об оценочном зонировании поселений, что предписано им постановлением Правительства РФ 'О порядке определения нормативной цены земли' от 15 марта 1997 г. № 319.

На основании закона 'О плате за землю' установленная средняя ставка налога на земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, находящиеся в городской (поселковой) черте, дифференцируется по зонам различной градостроительной ценности территории. Зоной градостроительной ценности территории является часть земель поселения с фиксированными границами, на которую распространяют действие повышающего или понижающего коэффициента (коэффициента дифференциации) к средней ставке земельного налога. Все землевладельцы, землепользователи и арендаторы участков земель в границах зоны градостроительной ценности используют этот коэффициент при расчете налоговых платежей за свой участок земли. Указанный коэффициент используют также при установлении нормативной (стартовой) цены земли в пределах зоны градостроительной ценности.

Ценовое зонирование начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки).

Затем на топоплан поселения масштаба 1:10 000 или 1:25 000 (в зависимости от крупности населенного пункта) наносится утвержденная городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются земли (территории) различного функционального использования или назначения, различной этажности и плотности застройки: земли общего пользования, включая земли, занятые лесами, водными объектами; земли жилой застройки независимо от ее типа; земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и другими землепользователями сферы производства; земли, используемые для сельскохозяйственного производства; земли охранных, исторических зон, зон регулирования застройки; земли санитарно-защитных зон и т. д. Территория поселения покрывается, как мозаикой, оценочными (планировочными) участками. Принципами определения границ оценочных участков может быть следующее положение Строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89, Приложение 4): '...границы... определяются... с учетом... плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей'. Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (промышленного, складского, коммунального и прочего производственного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий; границы жилых территорий, застроенных однотипными домами малоэтажной усадебной жилой застройки с приусадебными и приквартирными участками, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3-5,6-9,10-12 этажей) и т. п. жилой застройки. Выделяются также садоводческие товарищества и кооперативы, территории их дифференцируются на оценочные участки по условиям транспортной доступности. Производственные территории (зоны) дифференцируются на оценочные участки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов.

Повышающие или понижающие коэффициенты относительной ценности территории рекомендуется определять с учетом следующих групп факторов:

1) доступности места приложения труда, центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения для населения;

2) обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройства территории;

3) уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иного функционально-планировочного образования;

4) исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;

5) состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;

6) инженерно-геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;

7) рекреационной ценности территории.

Помимо названных групп факторов можно использовать и другие. Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому для более обоснованного учета их влияния на градостроительную ценность территории поселения их следует подразделить на ряд единичных подфакторов, связанных с воздействием на территорию в пределах городской черты. Рекомендуется использовать следующий состав подфакторов по каждой из названных семи групп и суммарные численные значения их влияния на относительную ценность территории.

III.3 Примеры инвестиционного зонирования территории

Особо следует остановиться на градостроительно-инвестиционном зонировании. В практике зонирования населенных пунктов оно называется ценовым. Это не совсем точно, т.к. суть его заключается в размещении недвижимости. А недвижимость - объект инвестиционного рынка, который именуется рынком капитала. Недвижимость через строительство создается путем инвестирования, а по мере завершения строительства, объекты сами становятся инвестиционным ресурсом, который можно востребовать через залог. Поэтому точнее это зонирование именовать градостроительно- инвестиционным. Критерием выделения зон здесь является стоимость земли - недвижимости, а недвижимостью является земля, и все, что неразрывно с ней связанно: здания, сооружения, коммуникации, многолетние насаждения. В рыночных условиях земельные (недвижимые) отношения становятся платными, при осуществлении оборота земли на рынке недвижимости. Поэтому имеется массовая информация о рыночной стоимости объектов недвижимости, которая является самой объективной основой градостроительно-инвестиционного зонирования. Вторым преимуществом этого зонирования является наличие аргументированных и апробированных на практике градостроительного планирования поправочных коэффициентов к базовым значениям стоимости недвижимости. Градостроительно-инвестиционные зоны выделяются в пределах рассчитанных интервальных значений рыночной стоимости недвижимости. Максимальные значения принимаются за 100 баллов. Остальные значения дифференцируются в пределах интервала по каждой зоне. Таким образом, градостроительно- инвестиционное зонирование - это один из способов оценки методом Рейтинга.

1. Зона транспортного коридора Караганда-Астана-Кокшетау, куда включается недвижимость железных и автомобильных дорог, линий связи и коммуникации, станционных сооружений, а так же всех придорожных населенных пунктов, в т.ч. Осакаровка, Аршалы, Шортанды, Акколь, Макинск, Щучинск, Это самая дорогостоящая зона недвижимости с баллами 80-100.

2. Зона транспортного коридора Ерейментау-Астана-Атбасар-Есиль с оценочными баллами 60-79

3. Агропромышленная зона влияния города Кокшетау с баллами оценки 40-59.

4. Агропромышленная зона влияния города Астаны с баллами оценки 20-39.

5. Агропромышленная зона влияния Караганды с баллами оценки 0-19 (нулевую оценку имеют земли запаса Нуринского района)

Каждая из пяти зон подразделяется на две подзоны в интервале 10 баллов. Таким образом, мы имеем 10 крупных таксономических единиц, соответствующих определенному экономическому потенциалу, измеренному стоимостью недвижимости. И каждая из этих единиц отличается набором своих регламентов, на основе которых будут приниматься управленческие решения сферы градостроительства.

Помимо Карагандинской зоны, «нулевые» территории выделяются на землях запасах Енбекшильдерского, Ерейментау¬ского, Коргалжынского, Егиндыкольского, Жаксынского и Жаркаинского районов.

Подводя итоги зонирования (районирования) территории продовольственного пояса следует еще раз отметить, что для целей комплексной схемы были использованы все виды пригородного зонирования, а так же аграрно-промышленное и градостроительное зонирование, содержание которых рассматривается в последующих параграфах.

III.4 Процесс разработки генплана городского поселения

Генеральный план - это основной градостроительный документ, определяющий перспективы развития города на длительный срок. Подготовка генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов (далее также - генеральные планы) осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов.

Подготовка генерального плана поселения, генерального плана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа. Подготовка генерального плана и внесение в генеральный план изменений в части установления или изменения границы населенного пункта могут также осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.

Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;

автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;

иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.

Генеральные планы содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).

Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя:

цели и задачи территориального планирования;

перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

III.5 Состав градостроительной документации

Градостроительное планирование развития территорий и населенных пунктов и их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации; территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий Российской Федерации и частей территории Российской Федерации (градостроительная документация федерального уровня) включает в себя Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов Российской Федерации или части их территорий (далее - консолидированные схемы градостроительного планирования).

В градостроительной документации федерального уровня определяется сфера взаимных интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области градостроительства и устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации (градостроительная документация уровня субъекта Российской Федерации) включает в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий (территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации).

В градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области градостроительства.

Градостроительная документация для территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований включает в себя градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований и градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских населенных пунктов.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов и других муниципальных образований включает в себя:

территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) - генеральный план территории местного самоуправления;

генеральные планы городских и сельских населенных пунктов;

границы городских и сельских населенных пунктов, границы других муниципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских населенных пунктов включает в себя:

проекты планировки частей территорий городских и сельских населенных пунктов (далее - проект планировки населенного пункта);

проекты межевания территорий;

проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских населенных пунктов (далее - проект застройки).

Генеральный план территории местного самоуправления разрабатывается по заказу местных органов архитектуры или местных администраций. В состав территории местного самоуправления может входить почти весь состав земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Проектные предложения генерального плана территории местного самоуправления включают:

территориальную организацию базы производства, в том числе сельскохозяйственного, и других отраслей хозяйства;

создание благоприятных экологических и эстетических условий на проектируемой территории;

организацию культурно-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктур.

Общими требованиями к градостроительной документации являются следующие. Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами. Градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида. Порядок ее согласования и утверждения устанавливается в соответствии с действующим градостроительным Кодексом, а также принимаемыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе.

Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры с учетом мнения населения.

Законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления могут устанавливаться иные виды градостроительной документации в зависимости от особенностей региональных и местных условий за исключением видов градостроительной документации федерального и регионального уровня.

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или по согласованию с ними заказчиками. Задание на разработку градостроительной документации любого вида в случае необходимости может включать в себя проведение предпроектных научно-исследовательских работ и инженерных изысканий.

Внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе.

Разработка градостроительной документации любого вида осуществляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.

Решение органов государственной власти и органов местного самоуправления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной документации любого вида подлежат опубликованию. Порядок проведения обсуждения разрабатываемой градостроительной документации любого вида с участием населения устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий и населенных пунктов учитывается при разработке федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской Федерации и местных целевых программ, программ социально-экономического развития территорий Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования, а также схем защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

III.6 Градостроительные ограничения в системе градостроительного проектирования

В соответствии с ГрадК РФ во всех видах градостроительной документации градостроительные ограничения устанавливаются в виде зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и линий градостроительного регулирования.

С целью определения места различных типов градостроительных ограничений в системе градостроительного проектирования следует проанализировать содержание градостроительных ограничений в каждом из видов градостроительной документации. Важным является основание установления градостроительного ограничения, то есть определение источника этого ограничения. Для этого необходимо ответить на вопрос, является ли ограничение привнесённым в проект из другого документа, либо это ограничение является результатом градостроительного проектирования.

На картах (схемах), подготовка которых осуществляется в составе документов территориального планирования, отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий (водоохранные зоны, зоны охраны памятников природы, истории и культуры, санитарно-защитные зоны и др.), границы земель различных категорий. Термин «отображаются» применяется потому, что эти зоны формируются в соответствии с требованиями других законодательных и нормативно-правовых документов, не проектируются в составе работ над проектом генерального плана или схемы территориального планирования муниципального района. Например, размеры водоохранных зон устанавливаются жёсткими требованиями действующего Водного кодекса РФ 2006 г., в отличие от предыдущего Водного кодекса РФ, в соответствии с которым при разработке генерального плана устанавливались границы водоохранных зон, которые могли корректироваться в зависимости от принимаемых проектных решений по инженерной подготовке территорий. Новое водное законодательство принципиально отличается от предыдущего тем, что не ограничивает использование территорий в границах водоохранных зон, а устанавливает требования к соблюдению технологий размещаемых объектов, обеспечивающих нормативные пределы воздействия на окружающую природную среду.

Функциональные же зоны являются результатом территориального планирования, то есть устанавливаются при утверждении соответствующего документа территориального планирования.

На чертежах проектов планировки также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий на основании специальных законодательных и нормативно-правовых документов. Чертёж - это точный документ, который является основанием для принятия конкретных решений в области регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений в отличие от схемы, задача которой - показать условные границы, заложив тем самым основу для более тщательной проработки градостроительных решений.

К градостроительным решениям, принимаемым на стадии разработки документации по планировке территорий, относятся такие решения как установление красных линий, линий регулирования застройки, линий отступа от красных линий до границ зон размещения объектов капитального строительства, границ земельных участков, подлежащих формированию и последующему государственному кадастровому учёту.

В составе правил землепользования и застройки на картах градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Смысл территориальных зон заключается в установлении жестких ограничений и требований к использованию земельных участков, а, значит, точность карты градостроительного зонирования должна соответствовать точности оформления земельно-имущественных отношений и, соответственно, точности чертежей, разрабатываемых в составе документации по планировке территорий. Это обстоятельство ещё раз доказывает предложение авторов настоящей работы об изменении заложенной ГрадК РФ последовательности разработки градостроительной документации - документы территориального планирования, документация по планировке территорий, правила землепользования и застройки. Это, конечно, не может являться абсолютным требованием, так как задачи местного самоуправления могут диктовать необходимость нарушения оптимальной схемы подготовки градостроительной документации. Просто, следует помнить, что нарушение последовательности влечет за собой отдельные корректировки той или иной документации. Важным с точки зрения методологии является и то, что не следует стремиться к точному совпадению решений документов территориального планирования и документации по планировке территорий. У названных видов градостроительной документации разные задачи. Документы территориального планирования определяют направления развития территорий, а документация по планировке территорий является основанием для принятия конкретных решений по установлению границ земельных участков и прав на их использование. Поэтому, границы планировочных элементов не должны точно совпадать с красными линиями, а границы территориальных зон, в свою очередь, не должны чётко совпадать с границами функциональных зон, устанавливаемых в генеральных планах.

IV. Виды функциональных зон при разработке проекта планировки территории городских и сельских поселений

IV.1 Назначение и классификация градостроительных зон на территории городских поселений

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений определяют целевое и разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка.

В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие - нет, и что конкретно можно строить на территории.

Основная цель введения Правил землепользования и застройки территорий городских сельских поселений - упростить и ускорить решение вопросов разрешённого использования земельных участков.

Эта цель напрямую увязана с процессами необходимого многим собственникам земельных объектов изменения видов разрешённого использования земельных участков, то есть юридической (правовой) корректировки градостроительных регламентов.

С момента введения Градостроительного кодекса РФ (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ) и в соответствии с ним происходила правовая доработка положений по землепользованию и застройке участков.

Документы под названием «Правила застройки» существовали задолго до введения нового Градостроительного кодекса.

Эти документы не содержали двух важных компонентов - схемы (карты) правового зонирования и градостроительных регламентов для территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования.

Новый Градостроительный кодекс (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ ст.39) определил необходимость наличия схем зонирования (графического материала по границам территориальных зон различного функционального назначения с кодовым обозначениями таких зон) и текстового материала (градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны).

Они, по новому Градостроительному кодексу, должны быть разработаны в составе местных нормативных правовых актов.

Иными словами, Правила - это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, который регулирует как использование, так и изменение объектов недвижимости (изменение разрешённых видов использований) через введение градостроительных регламентов (Градостроительный кодекс РФ, ст.1).

Разница между правовым нормативным актом и градостроительным документом заключается в публичности правового акта (официальном опубликовании для всеобщего сведения, иначе он не может действовать) и действии градостроительной документации без её опубликования.

Градостроительный кодекс определяет не только развёрнутый перечень видов градостроительной документации, но и перечень градостроительной документации, которая разрабатывается местными органами власти.

Это:

Генеральный план поселения (города, населённого пункта) - градостроительная документация о долгосрочном (перспективном) градостроительном планировании. В нём укрупнено определяются основные направления развития территории. Зонирование, проводимое по генеральному плану, осуществляется без установления градостроительных регламентов. Не является нормативным правовым актом, а основным градостроительным документом.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вводят градостроительные регламенты. Проекты планировки, проекты межевания и проекты застройки (ПЗЗ) - градостроительная документация о застройке территорий - разрабатывается на основе Правил.

Структура правил землепользования и застройки

Правила состоят из 2 частей: общей и территориальной.

Общая часть ПЗЗ устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие - нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков.

Территориальная часть ПЗЗ - это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.

Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.

Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Правила имеют большую силу по отношению к Генеральному плану и другим видам градостроительной документации. Генеральный план особым образом учитывается в Правилах землепользования и застройки. В Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:

Земли сельскохозяйственного назначения.

Земли населённых пунктов.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Земли особо охраняемых территорий и объектов.

Земли лесного фонда.

Земли водного фонда.

Земли запаса.

Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование.

Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории. (То есть вида разрешённого использования «внутри» категории).

У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований.

У каждого участка должно быть своё разрешённое использование.

Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.

Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков).

Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к следующим зонам:

Жилым.

Общественно-деловым.

Производственным.

Инженерных и транспортных структур.

Рекреационным.

Сельскохозяйственного использования.

Специального назначения.

Военным объектам.

Иным территориальным зонам.

Земли с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» зонируются (то есть разбиваются, подразделяются) на следующие виды разрешённого использования:

Для дачного строительства.

Для личного подсобного хозяйства (полевые участки).

Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).

Для ведения подсобного сельского хозяйства.

Для сельскохозяйственного производства.

Для крестьянского хозяйства.

Для фермерского хозяйства.

Для крестьянского (фермерского) хозяйства.

Для сельскохозяйственного использования.

Для садоводства и огородничества.

Для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.

Для создания защитных насаждений (под древесно-кустарниковой растительностью).

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственного назначения (для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).

Для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).

Для размещения объектов несельскохозяйственного назначения ( для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др.

Решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков внутри категории (то есть без изменения категории) вправе принимать:

Глава местной администрации поселения (до даты утверждения Правил землепользования и застройки),

Представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.

Решения о переводе земель иных категорий в земли населённых пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утверждённый Генеральный план.

Правила застройки и землепользования определяют правовой режим каждого земельного участка за исключением территорий общего пользования (парков, скверов, культурных объектов, памятников, особо охраняемых природных зон, водных поверхностей и линейных объектов- железнодорожных магистралей).

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ возможно изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений. Принципиально такое изменение возможно только после того, как будет осуществлено зонирование соответствующей территории. В свою очередь, порядок зонирования установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ: это и есть принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительных регламентов.

Если районный муниципалитет принял (установил) эти правила (ПЗЗ), то начинает действовать ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

А именно: появляется право самостоятельного выбора (выбора по своему усмотрению) одного из видов разрешённого использования земельного участка. Эти виды устанавливаются теми же ПЗЗ.

Для тех районов и поселений, где задача принятия ПЗЗ остаётся задачей переходного периода, изменение категории происходит через решение муниципалитета после публичных слушаний, то есть по общему правилу в соответствии со ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса».

Решение об изменении вида разрешённого использования принимается Главой местной администрации. Обязательным условием принятия такого решения является проведение публичных слушаний.

Алгоритм проведения публичных (общественных) слушаний по проектам градостроительных решений (по изменению вида разрешенного использования земельного участка)

В рамках данной статьи приведены лишь основные этапы:

Заявка (заявление) собственника участка в администрацию районного муниципалитета.

Принятие комиссией по землепользованию решения о проведении слушаний.

Извещение о проведении слушаний и изменении разрешённого использования соседствующих собственников участков и объектов недвижимости, которые имеют общие границы с участком, подлежащим обсуждению.

Публикация информационного сообщения через СМИ о проведении публичных (общественных ) слушаний.

Оформление протокола публичных (общественных) слушаний с перечнем поступивших обращений и замечаний.

Протокол комиссии об изменении разрешённого использования земельного участка.

Постановление Главы местного муниципалитета об итогах общественных слушаний и изменении вида разрешённого использования земельного участка.

Примечание: прохождение официальной процедуры изменения разрешённого использования земельного участка обязательно, если для возведения объектов на этом участке требуется получение градостроительного плана участка и разрешение на строительство. В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации разрешённому использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (АПЗ).

Перевод земель сельскохозяйственного назначения ( с разрешённым использованием «для садоводства», «для дачного строительства» в земли населённых пунктов (с разрешённым использованием «для размещения домов ИЖС» осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.

Категорию земель можно изменить путём подготовки и утверждения Генерального плана поселения, разрешённое использование устанавливается Правилами землепользования и застройки.

За информацией о состоянии дел с подготовкой Генерального плана поселения и Правил землепользования и застройки, а также со своими предложениями следует обращаться к Главе администрации поселения по месту расположения земельного участка.

До момента, пока не будут утверждены в установленном порядке границы городских и сельских округов, процедура включения земельных участков в границы населённых пунктов будет такой:

Заинтересованное лицо подаёт заявление в местный орган власти с просьбой включить участок в границы данного поселения.

Органы власти проводят публичные слушания. По их итогам пишут своё заключение и направляют его в Правительство области. (Законом предусмотрено исключение: публичные слушания не проводятся в случае, если земельный участок входит в границы населённого пункта и изменение его вида использования или категории проводится в целях жилищного или рекреационного строительства).

Областное Правительство (орган исполнительной власти субъекта РФ) в течение 30 дней с момента получения заключения принимает положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населённого пункта. (Однако, если это земли лесного фонда, безопасности или обороны, то документы отправляются на согласование, например, в Рослесхоз и др. В случае отсутствия ответа в течение 1 месяца вопрос считается согласованным).

Общие положения Правил землепользования и застройки

1. Правовая основа, цели введения, назначение и состав Правил землепользования и застройки городского или сельского поселения.

1.1. Правила землепользования и застройки городского или сельского поселения (далее - Правила) являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», законами и нормативными правовыми актами и инструктивно-методическими документами федерального и регионального уровней, Генеральным планом городского или сельского поселения, а также с учетом положений актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития городского или сельского поселения, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

1.2. Правила землепользования и застройки на территории городского или сельского поселения вводятся в целях:

а) создания условий для устойчивого развития территории на основе Генерального плана сельского поселения, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия на территории городского или сельского поселения ;

б) создания предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий;

в) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, и обеспечение открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;

г) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

1.3. Настоящие Правила обязательны к исполнению должностными, физическими и юридическими лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории городского или сельского поселения .

Правила регламентируют деятельность должностных, физических и юридических лиц в отношении:

правового зонирования территории муниципального образования и установления градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;

разделения (межевания) территории муниципального образования на земельные участки;

предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;

подготовки градостроительных обоснований для принятия решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд;

согласования проектной документации;

приведения в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной градостроительной документации;

предоставления разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;

контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости;

обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке и землепользовании, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;

внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан.

1.4. Настоящие Правила вводят порядок использования и застройки территории городского или сельского поселения, основанный на градостроительном зонировании - делении всей территории на территориальные зоны и установлении для них градостроительных регламентов.

Основные понятия и термины, используемые в Правилах землепользования и застройки, и их определения

В Правилах землепользования и застройки используются следующие основные понятия:

2.1. Основные виды деятельности при осуществлении землепользования и застройки

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий сельского поселения Сосенское, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Территориальное планирование - планирование развития территорий сельского поселения Сосенское, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Резервирование территорий - деятельность органов исполнительной власти по определению территорий, необходимых для государственных и общественных нужд и установлению для них правового режима, обеспечивающего их использование, для размещения новых или расширения существующих объектов, необходимых для государственных и общественных нужд.

Градостроительное зонирование - зонирование территории в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Землепользование - использование земельного участка, объекта капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования, установленными Правилами землепользования и застройки, с учетом ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства - комплекс ремонтно-строительных работ, осуществляемых в отношении объектов капитального строительства, направленных на ликвидацию последствий физического износа конструктивных элементов, инженерного оборудования, элементов благоустройства и приведение их технического состояния в соответствие с нормативными требованиями.

При проведении капитального ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов.

2.2. Основные документы, используемые при осуществлении землепользования и застройки.

Генеральный план сельского или городского поселения - единый документ территориального планирования, содержащий положения о территориальном планировании, соответствующие карты (схемы) и указания на последовательность их выполнения.

Правила землепользования и застройки на территории городского или сельского поселения - документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и их границы, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения - карта в составе Правил землепользования и застройки, на которой устанавливаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, а также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий и границы территорий объектов культурного наследия.

Технические регламенты - документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, устанавливают обязательные для применения и исполнения требования безопасности к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

До вступления в силу соответствующих технических регламентов в соответствии с п.1 ст.46 Федерального закона «О техническом регулировании» требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Региональные (местные) нормативы градостроительного проектирования - устанавливаемые с учетом особенностей территории минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).

Проектная документация - документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде чертежей (карт, схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Специальные разрешения в области землепользования и застройки - разрешение на условно разрешенный вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Разрешение на условно разрешенный вид использования - документ, разрешающий правообладателям земельных участков применение вида использования из числа условно разрешенных видов использования, установленных настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт с отклонением от указанных предельных параметров, установленных градостроительным регламентом, в пределах, определенных данным разрешением.

Публичный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, неограниченным кругом лиц в государственных или общественных интересах (публичных интересах) нас основании закона или иного нормативного правового акта Российской Федерации и субъекта РФ..

Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

Землевладельцы - лица, использующие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения;

Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

Объекты (территориальные) градостроительной деятельности:

Функциональные зоны - зоны, для которых Генеральным планом определены границы и функциональное назначение.

Территориальные зоны - зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Зоны охраны объектов культурного наследия - территории, границы и особые условия использования которых, определяются законодательством об объектах культурного наследия.

Объект культурного наследия - объект, обладающий историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющий особое значение для истории и культуры Российской Федерации (объект федерального значения), субъекта Российской Федерации (объект регионального значения) или муниципального образования (объект местного значения) а также объект археологического наследия.

Вновь выявленный объект культурного наследия - объект, рекомендуемый для включения в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении которого в течение не более года со дня поступления в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия документов, указанных в статье 17 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» должно быть принято решение о включении, либо об отказе включения его в реестр.

Санитарно-защитная зона - озелененная территория специального назначения, отделяющая селитебную часть города от промышленного предприятия и иного объекта в соответствии с действующим законодательством требующего организации санитарно-защитной зоны, размеры и организация которой зависят от характера и степени вредного влияния объекта на окружающую среду.

Зоны водоохранные - территории, которые примыкают к береговой линии рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Береговая полоса - полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, предназначается для общего пользования.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Прибрежные защитные полосы - части территории в границах водоохранных зон, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе расположенные вне территории кварталов - площади, улицы, набережные, бульвары и на территории кварталов - проезды и скверы.

Улично-дорожная сеть - система взаимосвязанных территориальных коммуникационных объектов (площадей, улиц, проездов, набережных, бульваров), территории которых являются, как правило, территориями общего пользования.

Земельный участок как объект градостроительной деятельности - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном земельном законодательстве порядке, на которой и под которой расположены объекты капитального строительства, в том числе сооружения линейных объектов, зеленые насаждения, иные объекты благоустройства, или которая предназначена для размещения указанных объектов.

Территория объекта культурного наследия - исторически сложившийся земельный участок, границы которого установлены и описаны в порядке, определенном действующим законодательством, на котором расположен объект (выявленный объект) культурного наследия, на который действие градостроительного регламента не распространяется.

Линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Зеленые насаждения общего пользования - зеленые насаждения на выделенных в установленном порядке земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые свободен для неограниченного круга лиц (в том числе зеленые насаждения парков, городских садов, скверов, бульваров, зеленые насаждения озеленения городских улиц).

Зеленые насаждения, выполняющие специальные функции - зеленые насаждения санитарно-защитных, водоохранных, защитно-мелиоративных, противопожарных зон.

Проезд внутриквартальный - часть территории квартала, являющаяся территорией общего пользования и используемая как элемент внутриквартальной коммуникационной системы, связанной в свою очередь с улично-дорожной сетью.

Место для хранения автомобиля - место на открытой или закрытой автостоянке, предназначенное для хранения (парковки) одного автомобиля.

Объекты и сооружения капитального строительства.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Малоэтажная застройка - застройка домами до 4 этажей включительно (включая мансардный).

Среднеэтажная застройка - застройка домами от 5 до 9 этажей включительно (включая мансардный).

Многоэтажная застройка - застройка домами от 10 этажей и выше.

Одноквартирный жилой дом (коттедж) - индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок.

Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Коттеджная застройка - участок или группа участков коттеджной застройки, которые формируют самостоятельные жилые образования (поселки, комплексы коттеджной застройки) или входят в состав других жилых образований.

Приквартирный участок - земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Показатели использования земельных участков и параметры строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, применение которого не требует получения специальных разрешений.

Условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства - вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, применение которого требует получения специальных разрешений.

Вспомогательный вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, который может применяться только в качестве дополнительного по отношению к основному или условно разрешенному виду использования и осуществляться совместно с ним на территории одного земельного участка

Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Высота объекта капитального строительства - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши, без учета технических устройств (антенн, вентиляционных труб, лифтовых шахт).

Общие положения о карте градостроительного зонирования городского или сельского поселения и градостроительных регламентах.

На карте градостроительного зонирования отображены:

а) границы и кодовые обозначения установленных Правилами территориальных зон;

б) границы и кодовые обозначения утвержденных в установленном порядке зон с особыми условиями использования территории,

в) границы утвержденных в установленном порядке территорий объектов культурного наследия,

Градостроительные регламенты установливаютсяя в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территориальных зон, отображенных на карте градостроительного зонирования.

Действие установленных Правилами градостроительных регламентов распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальных зон, за исключением земельных участков:

а) расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия;

б) расположенных в границах территорий общего пользования;

в) линейных объектов.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, не отображенные на Карте градостроительного зонирования сельского поселения, включаются в Правила землепользования и застройки после их утверждения в установленном действующим законодательством порядке.

В градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указаны:

а) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования;

б) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

в) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Значения градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений, сооружений установлены в текстовом виде - в Главе 3 Части III Правил и в графическом виде - на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений (Часть III Правил).

При этом более строгие требования, относящиеся к одной и той же территории, поглощают более мягкие.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства заключаются в ограничении прав на землю.

Содержание ограничений, использования земельных участков и объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента определено в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок применения и внесения изменений в Правила землепользования и застройки

1. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

1.1. Структурные подразделения муниципального органа местного самоуправления, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку

1.1.1. В соответствии с законодательством, иными нормативными правовыми актами к органам, уполномоченным регулировать и контролировать землепользование и застройку в части соблюдения настоящих Правил, относятся:

- администрация городского или сельского поселения (уполномоченные Главой администрации структурные подразделения администрации);

- иные уполномоченные органы.

По вопросам применения настоящих Правил органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку:

- по запросу Комиссии по землепользованию и застройке предоставляют заключения по вопросам, связанным с проведением публичных слушаний;

- участвуют в регулировании землепользования и застройки в соответствии с законодательством, Уставом сельского поселения, настоящими Правилами и на основании положений об этих органах.

1.1.2. Комиссия по землепользованию и застройке.

Комиссия по землепользованию и застройке является постоянно действующим совещательным органом при Главе администрации городского или сельского поселения по обеспечению реализации настоящих Правил.

Комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с настоящими Правилами, Положением о Комиссии, иными нормативными правовыми актами, регламентирующими ее деятельность.

В состав Комиссии входят руководители структурных подразделений администрации сельского поселения в области градостроительства и архитектуры, земельных ресурсов и имущественных отношений, экономики, природопользования и экологической безопасности, иных подразделений; представители других органов, деятельность которых связана с вопросами планирования, развития, обустройства и функционирования территорий.

По решению Совета депутатов городскогоили сельского поселения в состав Комиссии включаются депутаты.

В состав Комиссии решением Совета депутатов могут быть также делегированы лица, представляющие общественные и частные интересы граждан, владельцев недвижимости, коммерческих и иных организаций.

Комиссия по землепользованию и застройке:

- представляет проект правил землепользования и застройки в орган местного самоуправления на проверку на предмет соответствия требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, схемам территориального планирования.

- проводит публичные слушания в случаях и порядке, в соответствии с главой 4, Части I Правил;

- подготавливает Главе администрации сельского поселения рекомендации по результатам публичных слушаний, в том числе, рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, рекомендации по досудебному урегулированию споров в связи с обращениями физических и юридических лиц по поводу решений органов местного самоуправления, касающихся вопросов землепользования и застройки;

- организует подготовку предложений о внесении изменений в Правила, а также проектов местных нормативных правовых актов, иных документов, связанных с реализацией и применением настоящих Правил.

1.1.3. По вопросам применения и реализации настоящих Правил в обязанности уполномоченного органа архитектуры и градостроительства входит:

- подготовка для администрации сельского поселения и Совета депутатов регулярных (не реже одного раза в год) докладов о реализации и применении Правил, включающих соответствующий анализ и предложения по совершенствованию Правил путем внесения в них изменений;

- участие в подготовке документов по предоставлению физическим и юридическим лицам земельных участков для строительства, реконструкции;

- подготовка градостроительных планов земельных участков в качестве документов при оформлении разрешений на строительство;

- предоставление Комиссии по землепользованию и застройке заключений по вопросам реализации настоящих Правил;

- предоставление по запросу Комиссии заключений, материалов для проведения публичных слушаний;

- ведение Карты градостроительного зонирования и Карты зон с особыми условиями использования территорий и внесение в них в установленном порядке изменений;

- предоставление заинтересованным лицам информации, которая содержится в Правилах землепользования и застройки, документах территориального планирования, документации о планировке территории;

- иные обязанности, в соответствии с Положением об уполномоченном органе архитектуры и градостроительства и настоящими Правилами.

1.1.4. По вопросам применения настоящих Правил уполномоченный орган в области охраны окружающей среды, уполномоченный орган в области санитарно-эпидемиологического надзора в соответствии с законодательством осуществляют контроль за соблюдением ограничений по экологическим, санитарно-эпидемиологическим условиям.

1.2. Использование и застройка земельных участков, на которые распространяется действие градостроительных регламентов

1.2.1. Использование и застройка земельных участков на территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением разрешенного использования объектов их прав.

1.2.2. Разрешенным для земельных участков, объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, является такое использование, которое осуществляется в соответствии с указанными в градостроительном регламенте:

а) видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

б) предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

в) ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1.3. Особенности использования земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам

1.3.1. Земельные участки, объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил, и расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, являются несоответствующими градостроительным регламентам в случаях, когда:

а) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон;

б) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон, но расположены в границах зон с особыми условиями использований территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов;

в) существующие размеры земельных участков и параметры объектов капитального строительства, не соответствуют предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

г) расположенные на указанных земельных участках и в объектах капитального строительства производственные и иные объекты требуют установления санитарно-защитных зон, выходящих за границы территориальной зоны расположения этих объектов.

1.3.2. Земельные участки, объекты капитального строительства, существовавшие до вступления в силу Правил и не соответствующие градостроительным регламентам, могут использоваться без установления срока приведения их видов в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование этих объектов представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, что установлено органами исполнительной власти в соответствии с действующим законодательством, нормами и техническими регламентами.

Для объектов, представляющих опасность, исполнительными органами государственной власти устанавливается срок приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами или накладывается запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами.

1.3.3. Реконструкция указанных в п. 1.5.1. настоящего раздела объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции при условии получения соответствующего разрешения в порядке, приведенном в разделе 1.8. Части I Правил.

1.3.4. В случае, если использование указанных в п. 1.5.1. настоящего раздела земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов капитального строительства.

1.4. Использование и застройка территорий, на которые действие градостроительного регламента не распространяется и для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными органами исполнительной власти.

1.4.1. Режим использования и застройки территорий, на которые, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, действие градостроительного регламента не распространяется, определяется:

а) в отношении объектов, расположенных в границах территорий общего пользования - положениями нормативных правовых актов исполнительных органов власти сельского поселения, издаваемых в соответствии с федеральными законами и настоящими Правилами, в том числе с пунктами 1.6.3. и 1.6.4. настоящего раздела;

б) в отношении участков, занятых линейными объектами, - техническими регламентами или строительными нормами и правилами соответствующих ведомств и органов контроля.

1.4.2. В отношении участков, расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

1.4.3. В пределах территории улично-дорожной сети, расположенной в границах территорий общего пользования, указанных в пункте 1.6.1. настоящего раздела, нормативными правовыми актами исполнительных органов власти сельского поселения может допускаться размещение следующих объектов:

а) инфраструктуры общественного транспорта (остановок и стоянок общественного транспорта, диспетчерских пунктов и т.д.);

б) автозаправочных станций;

в) попутного обслуживания пешеходов (мелко-розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания) во временных строениях и сооружениях.

1.4.4. Режим использования и застройки территорий сельского поселения, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется документами об использовании (в том числе, градостроительными планами) соответствующих земельных участков, подготавливаемыми уполномоченными органами исполнительной власти в соответствии с градостроительным, лесным, водным, историко-культурным и природоохранным законодательством Российской Федерации.

1.5. Осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1.5.1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства на территории сельского поселения осуществляется правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства, в границах объектов их прав в соответствии с требованиями, установленными Градостроительным Кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами, устанавливающими особенности осуществления указанной деятельности в сельском поселении.

1.5.2. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров, либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики, перечень которых может быть установлен исполнительными органами государственной власти сельского поселения, неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Указанное разрешение может быть выдано только для отдельного земельного участка в порядке, приведенном в разделе 1.8. Части I Правил.

1.5.3. Условием доступа застройщиков земельных участков и объектов капитального строительства к системам инженерной и транспортной инфраструктур, находящимся в распоряжении иных субъектов, является заключение ими соглашения с собственниками указанных инфраструктур в соответствии с установленными нормативными правовыми актами

1.6. Выдача разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1.6.1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства направляет заявление об его предоставлении в Комиссию по землепользованию и застройке.

Форма и состав заявления о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливается нормативным правовым актом Администрации сельского поселения.

К заявлению прилагаются материалы, подтверждающие наличие у земельного участка характеристик, которые препятствуют эффективному использованию земельного участка без отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

1.6.2. Заявление о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства выносится Комиссией по землепользованию и застройке на публичные слушания в порядке, устанавливаемом в соответствии с федеральным законодательством.

1.6.3. Комиссия по землепользованию и застройке осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их в Администрацию городского или сельского поселения.

Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявки на заседании Комиссии с учетом заключения о результатах публичных слушаний.

Для подготовки рекомендаций Комиссия может запросить заключения уполномоченных органов поселения в области архитектуры и градостроительства, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охраны и использования объектов культурного наследия, иных органов, в компетенцию которых входит принятие решений, по предмету заявления.

Письменные заключения указанных уполномоченных органов предоставляется в Комиссию по землепользованию и застройке в течение 14 дней со дня поступления запроса.

В заключениях:

- дается оценка соответствия намерений заявителя настоящим Правилам;

- характеризуются возможность и условия соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;

- характеризуются возможность и условия соблюдения прав и интересов владельцев смежно-расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц в результате отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1.6.4. Решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения принимает Администрация городского или сельского поселения.

1.6.5. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или об отказе в выдаче такого разрешения.

1.6.6. Разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства действует в течение 5 лет.

Если в этот срок заявитель не приступил к осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании полученного разрешения, Администрация сельского поселения может продлить срок его действия на один год, если не произошло изменений градостроительного регламента в части, касающейся данного случая.

1.7. Ответственность за нарушение Правил землепользования и застройки

Физические и юридические лица, а также должностные лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности и в области охраны и использования земель, несут дисциплинарную, имущественную, административную,уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации, области и муниципальными правовыми актами.

2. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами

2.1. Общий порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2.1.1. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.

2.1.2. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.

2.1.3. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться в установленном органами местного самоуправления порядке.

2.1.4. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, настоящими Правилами (раздел 2.2 Части I Правил), Администрацией городского или сельского поселения.

2.1.5. В случаях, если земельный участок и объект капитального строительства расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации и области в соответствии с федеральными законами.

2.1.6. Изменение правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства видов разрешенного использования жилых помещений на виды нежилого использования и видов разрешенного использования нежилых помещений на виды жилого использования осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое уполномоченным органом местного самоуправления с соблюдением установленных этим органом условий такого перевода, и в порядке, установленном жилищным законодательством.

При этом виды разрешенного использования указанных помещений должны соответствовать видам разрешенного использования, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

2.2. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования

2.2.1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования) направляет заявление о его предоставлении в Комиссию по землепользованию и застройке городского или сельского поселения .

Заявление о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может подаваться:

- при подготовке документации по планировке территории;

- при планировании строительства (реконструкции) капитальных зданий и сооружений,

- при планировании изменения вида использования земельных участков, объектов капитального строительства в процессе их использования,

- в иных случаях.

Форма и состав заявления о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования устанавливается нормативным правовым актом Администрации городского или сельского поселения .

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

2.2.2. Комиссия по землепользованию и застройке осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием оснований для принятого решения. Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявки на заседании Комиссии, с учетом заключения о результатах публичных слушаний.

Для подготовки рекомендаций Комиссия может запросить заключения уполномоченных органов в области архитектуры и градостроительства, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охраны и использования объектов культурного наследия, иных органов, в компетенцию которых входит принятие решений, по предмету заявления.

Письменные заключения указанных уполномоченных органов предоставляется в Комиссию по землепользованию и застройке в течение 14 дней со дня поступления запроса.

В заключениях:

- дается оценка соответствия намерений заявителя настоящим Правилам;

- характеризуются возможность и условия соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;

- характеризуются возможность и условия соблюдения прав и интересов владельцев смежно-расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц в результате применения указанного в заявлении вида разрешенного использования

2.2.3. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается Администрацией городского или сельского поселения .

Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов органов исполнительной власти, иной официальной информации, и может быть размещено на официальном сайте Администрации городского или сельского поселения в сети Интернет.

Разрешение на условно разрешенный вид использования может быть предоставлено с условиями, которые определяют пределы его реализации во избежание ущерба соседним землепользователям и с целью недопущения существенного снижения стоимости соседних объектов недвижимости.

2.2.4. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

3. Подготовка документации по планировке территории органами местного самоуправления

3.1. Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти области, органами местного самоуправления.

Содержание, состав, порядок подготовки, согласования, обсуждения и утверждения документации по планировке территории определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации (статьи 41, 42, 43, 44, 45), законодательством о градостроительной деятельности субъекта РФ, настоящими Правилами.

Порядок подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления (которое подлежит опубликованию в течение 3-х дней со дня принятия) определяется статьей 46 Градостроительнного кодекса Российской Федерации.

3.2. Планировка территории в части подготовки, выделения земельных участков осуществляется посредством разработки документации по планировке территории:

- проектов планировки без проектов межевания в их составе;

- проектов планировки с проектами межевания в их составе;

- проектов межевания как самостоятельных документов (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков;

- градостроительных планов земельных участков как самостоятельных документов (вне состава проектов межевания).

3.3. Решения о разработке того или иного вида документации по планировке территории применительно к различным случаям принимаются уполномоченным органом в области архитектуры и градостроительства с учетом характеристик планируемого развития конкретной территории, а также следующих особенностей:

1) проекты планировки (без проектов межевания в их составе) разрабатываются в случаях, когда посредством красных линий необходимо определить, изменить:

а) границы планировочных элементов территории (кварталов, микрорайонов),

б) границы земельных участков общего пользования и линейных объектов без определения границ иных земельных участков,

в) границы зон действия публичных сервитутов для обеспечения проездов, проходов по соответствующей территории;

2) проекты планировки с проектами межевания в их составе разрабатываются в случаях, когда помимо границ, указанных в подпункте 1) данного пункта настоящей статьи, необходимо определить, изменить:

а) границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования,

б) границы зон действия публичных сервитутов,

в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд,

г) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков;

3) проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков разрабатываются в пределах красных линий планировочных элементов территории (ранее установленных проектами планировки), не разделенной на земельные участки, или разделение которой на земельные участки не завершено, или требуется изменение ранее установленных границ земельных участков;

4) градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы (вне состава проектов межевания) подготавливаются по обращениям правообладателей ранее сформированных земельных участков, которые, планируя осуществить строительство, реконструкцию на таких участках объектов капитального строительства, должны подготовить проектную документацию в соответствии с предоставленными им градостроительными планами земельных участков.

3.4. Посредством документации по планировке территории определяются:

1) характеристики и параметры планируемого развития, строительного освоения и реконструкции территорий, включая характеристики и параметры развития систем социального обслуживания, инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки;

2) линии градостроительного регулирования, в том числе:

а) красные линии, ограничивающие территории общего пользования (включая автомагистрали, дороги, улицы, проезды, площади, набережные) от территорий иного назначения и обозначающие планировочные элементы - кварталы, микрорайоны, иные планировочные элементы территории;

б) границы земельных участков линейных объектов - магистральных трубопроводов, инженерно-технических коммуникаций, а также границы зон действия ограничений вдоль линейных объектов;

в) границы зон действия ограничений вокруг охраняемых объектов, а также вокруг объектов, являющихся источниками (потенциальными источниками)загрязнения окружающей среды;

г) границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд, либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, расположенных в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

д) границы земельных участков, которые планируется предоставить физическим или юридическим лицам - при межевании свободных от застройки территорий;

е) границы земельных участков на территориях существующей застройки, не разделенных на земельные участки;

ж) границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков - в случаях реконструкции

3.5. Градостроительные планы земельных участков.

1) Назначение и содержание градостроительных планов определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации Федеральным органом исполнительной власти.

2) Градостроительные планы земельных участков утверждаются в установленном порядке:

а) в составе проектов межевания - в случаях, когда подготавливаются основания для формирования из состава государственных, муниципальных земель земельных участков в целях предоставления физическим, юридическим лицам для строительства, а также в случаях планирования реконструкции в границах нескольких земельных участков;

б) в качестве самостоятельного документа - в случаях планирования строительства, реконструкции зданий, строений, сооружений в границах ранее сформированных земельных участков, применительно к которым отсутствуют градостроительные планы земельных участков.

В указанных случаях градостроительные планы земельных участков предоставляются в порядке и в сроки, определенные градостроительным законодательством.

3) В градостроительных планах земельных участков:

- фиксируются границы земельных участков с обозначением координат поворотных точек;

- фиксируются границы зон действия публичных сервитутов, установление которых обусловлено наличием инженерно-технических коммуникаций, необходимостью обеспечения проезда, прохода, установления иных ограничений использования недвижимости в пользу неограниченного круга лиц;

- фиксируются минимальные отступы от границ земельных участков, обозначающие места, за пределами которых запрещается возводить здания, строения, сооружения;

- содержится информация о градостроительных регламентах, представляемая в виде изложения соответствующих фрагментов текста настоящих Правил, или в виде указания на соответствующие статьи, части статей настоящих Правил;

- содержится информация о наличии расположенных в границах земельного участка зданий, строений, сооружений, которые не соответствуют градостроительному регламенту;

- содержится определение допустимости, или недопустимости деления земельного участка на несколько земельных участков меньшего размера;

- фиксируются утвержденные в составе документации по планировке территории границы зон планируемого резервирования, выкупа земельных участков, их частей для реализации государственных, муниципальных нужд.

4) Градостроительные планы земельных участков являются обязательным основанием для

- выноса границ земельных участков на местность - в случаях градостроительной подготовки и формирования земельных участков из состава государственных, муниципальных земель;

- принятия решений о предоставлении физическим и юридическим лицам прав на сформированные из состава государственных, муниципальных земель земельные участки;

- принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа, резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

- подготовки проектной документации для строительства, реконструкции;

- выдачи разрешений на строительство;

- выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

4. Проведение общественных слушаний по вопросам землепользования и застройки

4.1. Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки (далее также - публичные слушания) проводятся в целях:

информирования общественности по вопросам землепользования и застройки в, реализации права физических и юридических лиц контролировать принятие органами исполнительной власти решений в указанной области и обеспечения права участия граждан в принятии указанных решений;

предотвращения ущерба, который может быть нанесен пользователям и правообладателям объектов, находящихся в непосредственной близости к земельным участкам, на которых планируется осуществить строительство, реконструкцию, как и владельцам объектов, по поводу которых испрашивается специальное разрешение.

4.2. Публичные слушания организуются и проводятся Комиссией по землепользованию и застройке по вопросам:

утверждения настоящих Правил, внесения в них дополнений, изменений;

оформления разрешений на отклонения от предельных размеров земельных участков под строительство, эксплуатацию, от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов недвижимости, оформления разрешения на изменение одного вида разрешенного использования земельных участков, объектов недвижимости на другой вид;

подготовки документации по планировке территорий;

установления публичных сервитутов.

На публичные слушания по внесению изменений в настоящие Правила приглашаются владельцы недвижимости, интересы которых затрагиваются, а также представители органов, уполномоченных регулировать и контролировать землепользование и застройку, другие заинтересованные лица.

Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях, представляемых в Комиссию по землепользованию и застройке до проведения публичных слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.

После завершения публичных слушаний по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки Комиссия с учетом результатов этих публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект Правил землепользования и застройки и представляет указанный проект Главе администрации. Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

4.3 Комиссия по землепользованию и застройке публикует оповещение о предстоящем публичном слушании не позднее 15 дней до его проведения.

Оповещение дается в форме:

публикаций в местных газетах;

объявлений по местному радио и телевидению;

вывешивания объявлений в здании Администрации городского поселения и на месте расположения земельного участка, в отношении которого будет рассматриваться вопрос.

Оповещение должно содержать информацию о:

характере обсуждаемого вопроса;

дате, времени и месте проведения публичного слушания;

дате, времени и месте предварительного ознакомления с соответствующей информацией (типе планируемого строительства, месте расположения земельного участка, виде испрашиваемого использования и т. д.).

Итоги слушания и принятое Комиссией по землепользованию и застройке заключение публикуются в местной газете и на сайте Администрации.

5. Внесение изменений в Правила землепользования и застройки

5.1. Основаниями для рассмотрения вопроса о внесении изменений в Правила землепользования и застройки являются:

необходимость учета произошедших изменений в законодательстве Российской Федерации, области;

несоответствие Правил землепользования и застройки Генеральному плану сельского поселения Сосенское, возникшее в результате внесения в Генеральный план изменений;

необходимость включения в Правила дополнительных положений (дополнительных градостроительных требований по условиям охраны объектов культурного наследия и природного комплекса, по экологическим условиям, по установленным параметрам разрешенного строительства);

поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;

5.2. Предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки сельского поселения Сосенское направляются в Комиссию по землепользованию и застройке:

а) федеральными органами исполнительной власти - в случаях, если Правила землепользовани и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

б) исполнительными органами государственной власти субъекта РФ в случаях:

если Правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального и местного значения

в) органами местного самоуправления на территории городского или сельского поселения - в случаях, если Правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

г) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке, либо в случаях, если в результате применения Правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

5.3. Комиссия по землепользованию и застройке в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменения в Правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в Правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение Главе администрации городского или сельского поселения.

Глава администрации городского или сельского поселения, с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении Комиссии, в течение 30 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в Правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в эти Правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

5.4. Уполномоченный орган Администрации городского или сельского поселения осуществляет проверку изменений проекта Правил землепользования и застройки, представленного Комиссией, на соответствие федеральным и региональным правовым актам, требованиям технических регламентов, генеральному плану городского или сельского поселения.

По результатам вышеуказанной проверки уполномоченный орган Администрации направляет проект о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Главе администрации городского или сельского поселения или, в случае обнаружения его несоответствия вышеуказанным требованиям и документам, в Комиссию на доработку.

5.5. Глава администрации сельского поселения при получении проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по проекту в срок не позднее, чем через 10 дней со дня получения проекта.

Публичные слушания по рассмотрению проекта о внесении изменения в Правила землепользования и застройки проводятся в порядке и сроки, определенные Градостроительным кодексом РФ и настоящими Правилами (Глава 4, Часть 1).

На публичные слушания приглашаются владельцы недвижимости, интересы которых затрагиваются, а также представители органов, уполномоченных регулировать и контролировать землепользование и застройку, другие заинтересованные лица.

Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях, представляемых в Комиссию до проведения публичных слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.

После завершения публичных слушаний по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки Комиссия с учетом результатов этих публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект Правил землепользования и застройки и представляет указанный проект Главе администрации городского или сельского поселения .

Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

5.6. Глава администрации городского или сельского поселения не позднее 7 дней принимает решение о необходимости внесения изменений в Правила землепользования и застройки. В случае принятия положительного решения о внесении изменений в настоящие Правила, Глава администрации направляет проект соответствующих предложений в Совет депутатов городского или сельского поселения .

Совет депутатов городского или сельского поселения утверждает или отклоняет предложение по изменению (дополнению) Правил землепользования и застройки с учетом результатов публичных слушаний по указанному проекту.

Правила землепользования и застройки изменения и дополнения Правил землепользования и застройки сельского поселения Сосенское подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов городского или сельского поселения.

6. Регулирование иных вопросов землепользования и застройки

6.1 Установление публичных сервитутов.

6.1.1. Публичные сервитуты устанавливаются в случаях, предусмотренных земельным законодательством, применительно к земельным участкам и иным объектам недвижимости, принадлежащим физическим или юридическим лицам, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

6.1.2. Решения об установлении Публичных сервитутов принимаются Администрацией городского или сельского поселения на основе соответствующих положений проектов межевания территории, в порядке установленном нормативными правовыми актами сельского поселения в соответствии с законодательством Российской Федерации, области, настоящими Правилами и иными законодательными актами.

6.1.3. Установленные публичные сервитуты регистрируются в соответствии с Федеральным законом 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'.

6.2. Передача информации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства в орган кадастрового учета.

Орган местного самоуправления передает информацию об измененном виде разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства в орган кадастрового учета и информирует об этом правообладателя.

Градостроительное зонирование и градостроительные регламенты на территории городского или сельского поселения

Глава 1. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ В ЧАСТИ ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

1. В градостроительных регламентах в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны:

основные виды разрешенного использования;

условно разрешенные виды использования;

вспомогательные виды разрешенного использования;

2. Общие требования к разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, относящиеся ко всем территориальным зонам в целом, указаны в настоящем разделе. Частные требования к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, относящиеся к каждой из территориальных зон в отдельности, указаны в главе 3 Части III Правил.

3. В числе общих требований к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства градостроительными регламентами установлены следующие:

3.1. При соблюдении действующих нормативов допускается размещение двух и более разрешенных видов использования в пределах одного земельного участка, в том числе в пределах одного здания.

При этом размещение в пределах участков жилой застройки объектов общественно-делового назначения, рассчитанных на прием посетителей, допускается только в случае, если они имеют обособленные от жилой (придомовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для паркования автомобилей.

3.2. Условно разрешенные виды использования могут быть допущены с учетом оценки влияния этих видов на функционирование объектов основных видов использования в районе зонирования.

3.3. Размещение объектов основных и условно разрешенных видов использования во встроенных и встроено-пристроенных в жилые дома помещениях осуществляется в соответствии с перечнем, приведенным в главе 3 Части III Правил при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.

Общая площадь встроенных и встроено-пристроенных к многоквартирным жилым домам помещений занимаемых объектами нежилого назначения не может превышать 30% общей площади соответствующих жилых домов.

Помещения при квартирах или индивидуальных домах, рассчитанные на индивидуальную трудовую деятельность, допускаются при соблюдении действующих нормативов.

3.4. Объекты коммунального хозяйства, необходимые для инженерного обеспечения нескольких земельных участков, а также объекты гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций, если для их расположения требуется отдельные земельные участки, относятся к разрешенным видам использования на территории всех зон при отсутствии норм законодательства, запрещающих их применение.

4. В числе общих требований к вспомогательным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства градостроительными регламентами установлены следующие:

4.1. Для всех объектов основных и условно разрешенных видов использования вспомогательными видами разрешенного использования являются следующие:

- объекты, технологически связанные с объектами основных и условно разрешенных видов использования или обеспечивающие их безопасность, в том числе противопожарную, в соответствии с нормативно-техническими документами;

- объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

- объекты временного проживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

- объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло- газо- водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования, автостоянки и гаражи (в том числе открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

- благоустроенные, в том числе озелененные, детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий;

- площадки хозяйственные, в том числе для мусоросборников;

- общественные туалеты.

4.2 Размещение объектов вспомогательных видов разрешенного использования, разрешается при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.

4.3. Суммарная общая площадь зданий (помещений) занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования расположенных на территории одного земельного участка, не должна превышать 50% общей площади зданий расположенных на территории соответствующего земельного участка.

4.4. Суммарная площадь территории, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на территории одного земельного участка не должна превышать 25% общей площади его территории, если превышение не может быть обосновано требованиями настоящих Правил.

Глава 2. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ В ЧАСТИ ПРЕДЕЛЬНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

2.1. Настоящим градостроительным регламентом предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены в следующем составе:

- Минимальная площадь земельного участка;

- Максимальное или минимальное количество этажей или/и максимальная или минимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка;

- Минимальные отступы от границ земельных участков зданий, строений, сооружений;

- Максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на территории земельных участков в границах зон жилой застройки;

2.2. В части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства градостроительными регламентами установлены общие требования, относящиеся ко всем выделенным территориальным зонам в целом, указанные в настоящем разделе, и частные требования, относящиеся к каждой из выделенных территориальных зон в отдельности, указанные в главе 3 Части III Правил.

V. Генплан г. Тюмени 2040

V.1 Состав и содержание генплана г. Тюмени

Цель разработки генерального плана: создание действенного инструмента управления развитием территории в соответствии с федеральным законодательством.

Главная задача современного генерального плана: определить путь последовательного преобразования существующих городов и иных поселений.

Основные задачи генерального плана:

· выявление проблем градостроительного развития территории поселения и внесение изменений в генеральный план, обеспечивающих решение этих проблем на основе анализа параметров муниципальной среды, существующих ресурсов жизнеобеспечения, а также ранее принятых градостроительных решений;

· разработка разделов генплана (не разрабатываемых ранее) в соответствии с требованиями новейшего законодательства: функциональное зонирование территории в границах поселения (включая промышленные и рекреационные зоны), перечень мероприятий реализации генерального плана, программа инвестиционного освоения территории поселения;

· создание электронного генерального плана на основе новейших компьютерных технологий и программного обеспечения с учётом требований к формированию ресурсов ИСОГД.

Особенностью современного генплана является то, что он должен разрабатываться применительно ко всем территориям поселений, городских округов. Кроме того, в составе генеральных планов с одинаковой степенью проработки рассматриваются и селитебные, и производственные, и рекреационные территории.

При разработке генерального плана учитываются:

· особенности поселения, в том числе численность населения, специализация его производственного комплекса;

· значение поселения в системе расселения и административно-территориальном устройстве субъекта Российской Федерации и страны в целом;

· особенности типов и форм собственности жилой застройки;

· Состояние социальной, инженерной и транспортной инфраструктур и направления их модернизации; природно-ресурсный потенциал; природно-климатические, национальные и иные особенности

СТРУКТУРА ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Генеральным планом предусматривается развитие Тюмени как многофункционального административного, промышленного, транспортного, научного и культурного центра. Рост промышленного производства прогнозируется преимущественно за счет развития электроэнергетики, стройиндустрии и пищевой промышленности. Сохраняются функции Тюмени как транспортного, научного и образовательного центра, ориентированного на обслуживание хозяйственной деятельности трех субъектов Тюменской области. Значение Тюмени как образовательного и культурного центра усиливается в рамках создания национального университета.

НАСЕЛЕНИЕ

Численность населения города на начало 2005 года составила 566,5 тыс. чел. В последние годы отмечалась естественная убыль населения, а также неустойчивый баланс миграционного притока и оттока. Прогноз численности населения города составлен на основании общего демографического прогноза Тюменской области, выполненного Институтом урбанистики в составе “Разработки стратегии (концепции) развития Тюменской области” в разрезе муниципальных образований всех трех субъектов области. С учетом прогнозируемого сокращения численности занятых в нефтегазодобывающем секторе экономики, демографического потенциала области в целом, а также характера миграционных процессов численность населения города по проектным этапам генерального плана принимается:

1 очередь (2015 г.) - 650 тыс. чел.;

расчетный срок (2025 г.) - 750 тыс. чел.;

перспектива (2040 г.) - 1 млн. чел.

СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

На начало 2005 г. жилищный фонд г. Тюмени составлял 12.254 тыс. кв. м, в том числе ветхий и аварийный - 208 тыс. кв. м. Жилищная обеспеченность - 21,6 кв. м/чел. Жилищное строительство в г. Тюмени характеризуется крайне высокими темпами роста. За 2004 год организациями всех форм собственности и населением построено 361,1 тыс. кв. м общей площади жилых домов.

Прогноз жилищного строительства в городе и его ближайшем окружении в течение расчетного срока генерального плана составлен с учетом ожидаемого увеличения темпов жилищного строительства с 400 до 500 тыс. кв. м/год и с учетом сложившегося спроса на территории для многоквартирной и индивидуальной застройки в соотношении 60/40. Таким образом, технико-экономические показатели принимаются:

- на 1 очередь строительства - жилищная обеспеченность 29 кв. м/чел., жилищный фонд 17,1 млн. кв. м, объемы нового строительства за десятилетний проектный этап - 4,6 млн. кв. м, подлежащие новой застройке либо реконструкции территории - 2010 га;

- на расчетный срок - жилищная обеспеченность 36 кв. м/чел., жилищный фонд 22,3 млн. кв. м, объемы нового строительства за десятилетний проектный этап - 5,2 млн. кв. м, подлежащие новой застройке либо реконструкции территории - 4230 га.

РАЗВИТИЕ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

Предусматривается формирование новых комплексов лечебно-оздоровительных учреждений, объектов культуры и спорта общегородского значения при сопутствующем развитии сети микрорайонных учреждений образования и здравоохранения.

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ РАЗВИТИЕ ГОРОДА

Предусматривается концентрическое территориальное развитие города с формированием кольцевой транспортно-планировочной структуры, обеспечивающее оптимальную коммуникационную доступность районов новой застройки. С учетом градостроительной ценности территории и планировочных особенностей сложившейся городской среды основные направления территориального развития принимаются:

а) северо-западное направление - преимущественно малоэтажная жилая застройка;

б) северо-восточное направление - развитие производственной зоны вдоль Велижанского тракта и сочетание многоквартирной и коттеджной жилой застройки Тобольского тракта;

в) освоение левобережной поймы р. Туры от Бухарской слободы до совмещенного моста под общественный центр областного значения с сопутствующей многоквартирной застройкой;

г) западное направление - преимущественно малоэтажная жилая застройка;

д) южное направление - сочетание общественной, многоквартирной и коттеджной застройки;

е) восточное направление - развитие производственных территорий Восточной промзоны, развитие жилой застройки в районе Лесобазы;

ж) выборочная реконструкция малоценного усадебного фонда в центральной и зажелезнодорожной частях города.

РАЗВИТИЕ ОБЩЕСТВЕННОЙ ЗАСТРОЙКИ

В условиях, когда ул. Республики - основная ось общественной застройки - переуплотнена объектами общегородского значения, предусматривается развитие новых комплексов центроформирующих объектов. К основным из них могут быть отнесены:

1) левобережная пойма р. Туры в районе мкр. Заречный - административные и торгово-коммерческие функции (новый административный центр области);

2) левобережная пойма р. Туры в районе оз. Алебашево - образовательный центр (национальный университет) с сопутствующими офисно-деловыми и досуговыми функциями (технопарк);

3) правый берег р. Туры - преимущественно торгово-коммерческие и досуговые функции (формирование речного фасада);

4) район ДОКа - резерв под развитие общегородского центра в продолжение ул. Республики;

5) район к югу от обходной автодороги - развитие торгово-коммерческих функций на основных автотранспортных въездах в город.

Намечается продолжение процесса выноса промышленных предприятий из центра города и береговой зоны р. Туры, в том числе завода пластмасс, овчинно-меховой фабрики, фанерного комбината, ДОКа и ряда других.

Развитие системы природоохранных и рекреационных мероприятий, в том числе:

- основная общегородская рекреационная зона предусматривается к формированию в районе оз. Круглое;

- в пределах расчетного срока сохранение пойменных территорий вне центральной части города в качестве озелененных;

- предусматривается включение озелененных и обводненных территорий в структуру районов новой застройки.

СОХРАНЕНИЕ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

Наибольшая концентрация памятников истории и культуры приходится на территорию исторического центра города. Предусматривается:

- сохранение ценных в историко-культурном отношении элементов застройки, перенос отдельных объектов из реконструируемых районов в соответствующую градостроительную среду;

- организация историко-культурного комплекса в ядре исторического центра (в районе улиц Челюскинцев - Советской) с пешеходной улицей Дзержинского;

- развитие на базе историко-культурного комплекса туристских и сервисных функций.

ТРАНСПОРТНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

Основу проектной транспортной сети составит система магистралей непрерывного движения, трассируемых с основных внешних направлений по обходу центра города. К ним отнесены Тобольский тракт - ул. Магистральная, Ялуторовский тракт - ул. 50 лет ВЛКСМ - Товарное шоссе - аэропорт Рощино, Велижанский тракт - район оз. Цимлянского, ул. Монтажников - район ТЭЦ-1 - совмещенный мост. Непрерывность движения будет обеспечена как за счет строительства транспортных пересечений в разных уровнях, так и за счет организации саморегулируемых пересечений.

Предусматривается завершение формирования первого обходного кольца, связывающего все внешние направления автодорог, включающего существующий юго-западный обход, строящийся северный обход, а также предлагаемую трассу от п. Дорожный через Восточную промзону в районе ТЭЦ-2. На отдаленную перспективу резервируется территория для строительства второго обходного кольца.

Внешний транспорт. Предусматривается сохранение устройств железнодорожного транспорта с выносом функций обработки опасных грузов со станции Войновка в пригородную зону, а также строительство южного железнодорожного обхода Тюмени. Намечены вынос устройств речного порта из центра города в район д. Паренкино и ликвидация аэродрома Плеханово.

ВОДОСНАБЖЕНИЕ

Общая производительность централизованной системы хозяйственно-питьевого водоснабжения г. Тюмени составляет 240 тыс. куб. м/сут., в том числе Метелевский водозабор - 138 тыс. куб. м/сут., Велижанский водозабор 78 тыс. куб. м/сут.; головной водозабор (подлежит выводу из эксплуатации) - 24 тыс. куб. м/сут. Водопотребление в 2004 году составило 208,7 тыс. куб. м/сут.

Водопотребление города на расчетный срок генеральным планом прогнозируется: население - 160 тыс. куб. м/сут., промышленные потребители - около 100 тыс. куб. м/сут. С учетом благоустройства жилого фонда предполагается увеличение средневзвешенного показателя потребления воды населением с 234 до 250 л/сут. С пуском II очереди Велижанского водозабора производительностью 70 тыс. куб. м/сут. и ликвидацией головного водозабора производительность системы водопровода составит 286 тыс. куб. м/сут. Таким образом, потребность города в воде хозяйственно-питьевого качества будет удовлетворена.
На перспективу целесообразно ориентировать Метелевский водозабор поверхностных вод, характеризующийся затратной водоподготовкой на производственные нужды, а хозяйственно-питьевое водоснабжение обеспечивать из подземных источников Нижнетавдинского района. Велижанская (в настоящее время частично эксплуатируемая) группа месторождений характеризуется суммарными запасами категорий А+В+С1 = 147,3 тыс. куб. м/сут. В Нижнетавдинском районе также имеется 5 перспективных участков (Новоселовский, Герасимовский, Понизовский, Стеклянский и Тандашковский) с заверенными суммарными оценочными запасами категории С2 = 270 тыс. куб. м/сут.

КАНАЛИЗАЦИЯ

Общая производительность очистных сооружений составляет 220 тыс. куб. м/сут., фактически поступление стоков составляет до 180 тыс. куб. м/сут. К проектным мероприятиям относятся:

- завершение строительства щитового коллектора по ул. Республики,

- реконструкция КНС-7 и КНС-8 с увеличением их производительности,

- строительство дополнительных коллекторов из заречной и зажелезнодорожной частей города (в связи с намечаемым генпланом развитием капитальной жилой и общественной застройки),

- соответствующее увеличение производительности очистных сооружений

ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ

Потребность г. Тюмени в электрической энергии обеспечивается за счет кольцевой и радиальной сети на напряжение 110 кВ от трех независимых источников питания: ТЭЦ-1 установленной мощности 686 МВт; ТЭЦ-2 мощностью 755 МВт; п/ст - 500 кВ “Тюмень”. Сложившаяся система распределения электроэнергии не покрывает дефицит электрической мощности в районе Затюменки и частично Заречного района города; имеются отдельные локальные районы с дефицитом мощности.

Централизованное теплоснабжение города Тюмени обеспечивается от ТЭЦ-1, ТЭЦ-2 и муниципальных котельных, находящихся на обслуживании “Тюменьэнерго” (31 котельная). Суммарная мощность указанных источников - 2800 Гкал/ч. Система централизованного теплоснабжения - закрытая. Тепловые сети от обеих теплоэлектроцентралей закольцованы и могут взаиморезервироваться открытием секционных задвижек. Поскольку обе теплоэлектроцентрали расположены в восточной части города, велики потери тепла в сетях, а также отмечается дефицит тепловой мощности в западной части города.

Проектные электрические нагрузки составят на период первой очереди и расчетный срок - 350 и 370 МВт, тепловые - 2200 и 2500 МВт соответственно. Основным мероприятием по покрытию дефицита электрической и тепловой мощности является строительство газотурбинной станции в западной части города (район завода “Нефтемаш”), ориентированной также на потребителей проектируемых районов капитальной застройки заречной части города и района аэродрома Плеханово.

На перспективу, с учетом возможного уменьшения подачи электроэнергии из ХМАО, резервируется территория для создания нового когенерационного источника в районе п/ст - 500 кВ.

ИНЖЕНЕРНАЯ ПОДГОТОВКА ТЕРРИТОРИИ

Основные мероприятия связаны с негативным воздействием на городские территории реки Туры (обвально-оползневые процессы, затопление и подтопление пойменных территорий) в связи со стеснением ее естественного русла городской застройкой, дамбами и мостовыми переходами. К их числу относятся:

- снижение скоростей течения и русловых деформаций во время паводка посредством создания водопропускного канала;

- реконструкция существующих дамб с повышением отметок гребня до незатапливаемых отметок;

- гидронамыв грунта под новое строительство в районах Заречный, оз. Алебашево, ДОК, Казачьи луга и п. Энтузиастов;

- берегоукрепление и устройство набережных в зоне городского центра.

Комплекс мероприятий по водопонижению на застроенных территориях включает:

- ликвидацию утечек из водонесущих коммуникаций;

- строительство дренажно-дождевой канализации на намывных территориях, дренажных систем в районах с высоким стоянием грунтовых вод;

- реконструкцию Казаровского и Матмасовского каналов, регулирование русел малых водотоков для повышения водопроводящей и дренирующей роли гидрографической сети;

- устройство водопропускных сооружений в теле дамб и насосных станций для перекачки поверхностного и дренажного стока в период высокого стояния уровня на р. Туре.

V.2 Проект планировки. Чертежи

1. Проект планировки территории - градостроительная документация, разрабатываемая для частей территорий поселений. Подготовка проекта планировки территории осуществляется в целях выделения элементов планировочной структуры, установления параметров их планируемого развития.

В составе проекта планировки может разрабатываться проект межевания территорий.

2. Проект планировки разрабатывается в соответствии с положениями территориального планирования, установленными в генеральном плане поселения, городского округа.

3. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию проектных решений.

4. Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

- графическую часть (чертеж или чертежи планировки территории);

- текстовую часть (положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории).

5. Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку.

6. Графические материалы утверждаемой части проекта планировки разрабатываются в масштабе 1:2000 или 1:1000 (с точностью масштаба ведения государственного кадастра недвижимости, как правило, это масштаб 1:500) и включают:

- чертеж планировки территории (основной чертеж);

- чертёж межевания территории (если в составе проекта планировки предусмотрена подготовка проекта межевания территорий);

- схему организации транспорта и улично-дорожной сети;

- схему размещения инженерных сетей и сооружений.

7. На чертеже планировки территории (основном чертеже) показываются элементы сохраняемой застройки всех видов, сохраняемые участки природного ландшафта и проектные решения по:

- действующим и проектируемым красным линиям, линиям регулирования застройки и другим линиям градостроительного регулирования;

- границам зон планируемого размещения объектов социально- культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

- развитию улично-дорожной сети, транспортным сооружениям, сооружениям и коммуникациям инженерного оборудования, а также характеристикам и параметрам систем инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки, иных характеристик и параметров планируемого строительного освоения и реконструкции территорий.

На основном чертеже могут быть выделены зоны первоочередного инвестиционного освоения, в случае, если такое требование установлено градостроительным заданием.

ПРОЕКТАМИ ПЛАНИРОВКИ территории устанавливаются красные линии, границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства, а также параметры планируемого развития элементов планировочной структуры.

На чертеже планировки территории (основном чертеже) показываются элементы сохраняемой застройки всех видов, сохраняемые участки природного ландшафта и проектные решения по:

- действующим и проектируемым красным линиям, линиям регулирования застройки и другим линиям градостроительного регулирования;

- границам зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

- развитию улично-дорожной сети, транспортным сооружениям, сооружениям и коммуникациям инженерного оборудования, а также характеристикам и параметрам систем инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки, иных характеристик и параметров планируемого строительного освоения и реконструкции территорий.

На основном чертеже могут быть выделены зоны первоочередного инвестиционного освоения, в случае, если такое требование установлено градостроительным заданием.

ПРОЕКТАМИ МЕЖЕВАНИЯ застроенных территорий устанавливаются границы застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Проектами межевания подлежащих застройке территорий устанавливаются границы незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

На чертеже межевания территории отображаются границы проектируемых и сохраняемых земельных участков, ограничений их использования, в том числе:

- красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

- линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

- границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

- границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

- границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

- границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, находящихся в составе земель государственной или муниципальной собственности;

- границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков в случаях реконструкции или перепрофилирования объектов капитального строительства;

- границы территорий объектов культурного наследия;

- границы зон с особыми условиями использования территорий;

- границы зон действия публичных сервитутов, установление которых обусловлено наличием существующих или планируемых инженерно-технических коммуникаций, необходимостью обеспечения проезда, прохода, установления иных ограничений.

8. На чертеже межевания территории отображаются границы проектируемых и сохраняемых земельных участков, ограничений их использования, в том числе:

- красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

- линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

- границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

- границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

- границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

- границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, находящихся в составе земель государственной или муниципальной собственности;

- границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков в случаях реконструкции или перепрофилирования объектов капитального строительства;

- границы территорий объектов культурного наследия;

- границы зон с особыми условиями использования территорий;

- границы зон действия публичных сервитутов, установление которых обусловлено наличием существующих или планируемых инженерно-технических коммуникаций, необходимостью обеспечения проезда, прохода, установления иных ограничений.

- На схеме организации транспорта и улично-дорожной сети показываются: классификация дорог и улиц; организация движения транспорта на сложных транспортных узлах с пересечением движения в разных уровнях; хозяйственные проезды и скотопрогоны; сооружения и устройства для хранения и обслуживания транспортных средств (в том числе подземные); остановочные пункты всех видов общественного транспорта; транспортные сооружения (эстакады, путепроводы, мосты, тоннели, пешеходные переходы); основные пути пешеходного движения.

На схеме размещения инженерных сетей и сооружений показываются: существующие сохраняемые, реконструируемые, ликвидируемые и проектируемые трассы внеквартальных сетей и сооружений водопровода, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телевидения, радио и телефона, места присоединения этих сетей к городским магистральным линиям и сооружениям; размещение пунктов управления системами инженерного оборудования; существующие и проектируемые крупные подземные сооружения.

- Положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения включают сведения о зонах размещения объектов капитального строительства и их видах, красных линиях и линиях регулирования застройки.

- Положения о характеристиках планируемого развития территории включают сведения о плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, в том числе:

- поперечные профили улиц и магистралей;

- параметры улиц, проездов, пешеходных зон, сооружений и коммуникаций транспорта (включая места хранения автотранспорта);

- параметры инженерной и социальной инфраструктур и благоустройства территорий;

- предложения по установлению публичных сервитутов (при подготовке проектов межевания территорий в составе проектов планировки территорий);

- плотность и параметры застройки;

- размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения;

- мероприятия по защите территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и мероприятия по гражданской обороне;

- иные положения, устанавливаемые градостроительным заданием на подготовку проекта планировки территории.

13. Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме подготавливаются в масштабе 1:2000 или 1:1000 и включают:

- схему расположения проектируемой территории в системе планировочной организации территории поселения, городского округа, муниципального района (М 1:10000 - М 1:5000);

- схему использования и состояния территории в период подготовки проекта планировки территории (опорный план);

- схему организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;

- разбивочный чертёж красных линий (с точностью масштаба ведения государственного кадастра недвижимости, как правило, это масштаб 1:500);

- схему границ территорий объектов культурного наследия;

- схему границ зон с особыми условиями использования территорий;

- схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

- эскизные предложения по объёмно-планировочному решению (если это предусмотрено градостроительным заданием);

- иные материалы в графической форме для обоснования положений по планировке территории.

Состав и масштаб графических материалов по обоснованию проектных решений по планировке территории может быть уточнён градостроительным заданием.

14. На схеме расположения территории в системе планировочной организации территории населенного пункта, поселения, городского округа, муниципального района показываются границы проектируемой территории, зоны различного функционального назначения в соответствии с генеральным планом поселения, городского округа, основные планировочные и транспортно-коммуникационные связи.

15. На плане современного использования территории (опорном плане) показываются: существующая застройка с характеристикой зданий и сооружений по назначению, этажности и капитальности; границы земельных участков; уличная сеть с указанием типов покрытия проезжих частей; транспортные сооружения; сооружения и коммуникации инженерной инфраструктуры; существующие и проектируемые красные линии,

16. Разбивочный чертеж красных линий выполняется с учетом положений «Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации» (РДС 30- 201-98, Москва, 1998). При выполнении проекта с применением геоинформационных технологий процесс подготовки разбивочного чертежа может быть упрощён за счет выполнения работ по координатному описанию красных линий автоматизированным способом.

17. На схеме границ территорий объектов культурного наследия показываются границы территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия на основе предоставленных заказчиком данных,

18. На схеме границ зон с особыми условиями использования территорий зоны с особыми условиями использования отображаются на основании генерального плана и представленных заказчиком утвержденных проектов соответствующих зон. В случае если границы предполагаемых зон с особыми условиями использования не установлены (не определены соответствующим проектом) в проекте планировки границы этих зон отображаются в соответствии с законодательными и другими нормативными документами.

19. На схеме вертикальной планировки и инженерной подготовки территории показываются: существующие и проектные отметки по осям проезжих частей в местах пересечения улиц и проездов, в местах перелома продольного профиля, проектные продольные уклоны; проектируемые мероприятия по инженерной подготовке территорий (организация отвода поверхностных вод); сооружения инженерной защиты территории от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

20. При подготовке проектов планировки сложных в градостроительном отношении территорий в соответствии с градостроительным заданием, либо по инициативе исполнителя могут выполняться эскизы застройки, объёмно-пространственные макеты и модели, в том числе в электронном виде.

21. Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений:

- эколого-градостроительной ситуации и природно-климатических условий, существующего использования территории, состояния фонда жилых и общественных зданий, памятников истории и культуры, инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства территории;

- обоснования проектных архитектурно-планировочных решений, развития инженерной и транспортной инфраструктур;

- предложений по организации социального и культурно-бытового обслуживания населения;

- предложений по режиму использования зон охраны памятников истории и культуры;

- определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;

- защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности в случае, если на территории расположены или предусмотрены проектом опасные объекты;

- последовательности осуществления мероприятий, предусмотренных проектом;

- основных технико-экономических показателей и иных обоснований проектных решений;

- иных вопросов планировки территории.

22. В зависимости от типа муниципального образования градостроительным заданием на подготовку проектов планировки определяются оптимальные размеры территории, по отношению к которой подготавливаются проекты планировки (минимальный, максимальный):

- территория населенного пункта;

- территория улично-дорожной сети населённого пункта или крупного планировочного элемента;

- территория планировочного района либо другого крупного планировочного элемента;

- территория планировочного микрорайона (с выделением в структуре микрорайона планировочных кварталов).

23. Состав проекта планировки может корректироваться в зависимости от вида функциональной зоны в градостроительном задании,

24. К особенностям состава проектов планировки территорий жилых зон, предназначенных для строительства, относится обязательность подготовки проектов межевания территорий и, соответственно, проектов градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке в составе проектов планировки. Проект межевания жилых территорий может устанавливать границы кварталов или градостроительных комплексов без размещения конкретных объектов капитального строительства в пределах выделенных планировочных элементов в случае, если планируется предоставлять эти территории для комплексного освоения. В этих случаях должны быть установлены красные линии планировочных кварталов, определены границы укрупнённых земельных участков и подготовлены градостроительные планы на земельные участки в границах красных линий кварталов или градостроительных комплексов. После подготовки проектной документации могут подготавливаться проекты межевания на территории кварталов или градостроительных комплексов, соответствующие градостроительные планы земельных участков и формироваться более мелкие земельные участки.

Как правило, в составе проектов планировки территорий жилых зон, подлежащих застройке либо реконструкции, подготавливается архитектурно-планировочное предложение, включающее эскизные варианты по застройке территориальных зон.

25. К особенностям состава проектов планировки производственных зон можно отнести меньшую детализацию проектных решений. Обязательным является установление красных линий планировочных элементов, определение характеристик объектов общественно-делового назначения в границах соответствующих элементов планировочной структуры, определение разрешенных видов (по отраслевому признаку) производственных объектов и их характеристики в соответствии со СНиП Н-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий». Архитектурно-планировочное решение развития производственной зоны, как правило, не разрабатывается, но при необходимости требование о его подготовке может быть установлено градостроительным заданием.

Как правило, в составе проектов планировки территорий производственных зон, подлежащих застройке, должны разрабатываться проекты межевания и градостроительные планы на укрупнённые земельные участки, деление которых может осуществляться после уточнения назначения территории и подготовки проектной документации с учётом технологических и технических требований,

26. Проекты планировки общественно-деловых зон, в составе материалов по обоснованию должны содержать вариантные предложения по архитектурно-планировочному решению и пространственной организации территории.

27. К методическим особенностям подготовки проектов планировки зон транспортной и инженерной инфраструктуры следует отнести целесообразность одновременной подготовки проекта межевания территории и градостроительных планов земельных участков, на которых планируется строительство объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения).

28. Проекты планировки рекреационных зон, как правило, должны содержать предложения по благоустройству, озеленению и архитектурно-планировочному решению. В составе проектов планировки рекреационных зон могут быть минимизированы или исключены в соответствии с заданием на проектирование некоторые разделы (отдельные направления инженерного обеспечения, мероприятия по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и т.д.).

29. В зависимости от вида градостроительного освоения территории (новое комплексное строительство; реконструкция территорий сложившейся застройки; выборочное строительство отдельных объектов за счёт уплотнения существующей застройки; регенерация частной индивидуальной застройки) проекты планировки могут отличаться по своему составу.

30. Для целей нового комплексного строительства проект планировки разрабатывается исключительно на основании решений генерального плана поселения, городского округа. Конкретный состав проекта должен уточняться заданием на проектирование.

31. Особенности подготовки проектов планировки по отношению к реконструируемым территориям заключаются в более сложном процессе сбора исходных данных, а также необходимости учитывать интересы собственников объектов недвижимости, расположенных в пределах проектируемой территории. В случае если на проектируемой территории расположены объекты, отнесенные к памятникам истории и культуры, проект планировки должен разрабатываться с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия.

32. Для целей выборочного строительства отдельных объектов (уплотнение существующей застройки, регенерация частной индивидуальной застройки) проект планировки может разрабатываться в минимальном объеме.

Например, по отношению к территории со сложившейся застройкой, функциональное использование и строительные параметры которой соответствуют генеральному плану, проект планировки может разрабатываться в следующем составе: анализ существующей ситуации, определение предельных параметров строительства и реконструкции, установление красных линий и других линий градостроительного регулирования.

Наиболее предпочтительно в таких случаях разрабатывать в составе проекта планировки проект межевания и градостроительные планы земельных участков, подлежащих застройке, так как целью подготовки проектов планировки таких территорий может быть:

- формирование застроенных земельных участков;

- выявление дополнительных земельных участков, подлежащих застройке;

- определение разрешенных видов использования земельных участков и параметров их строительного освоения (в том числе реконструкции существующих объектов недвижимости).

33. В случае если фактические виды использования территории, а также плотность застройки соответствуют нормативной, либо превышают её, подготовка разделов, связанных с архитектурно-планировочным решением, организацией транспорта и инженерным обеспечением нецелесообразна. В этом случае проект планировки территории будет содержать:

- чертёж планировки (план красных линий);

- положение о размещении объектов капитального строительства (основываясь на современном состоянии, прописываются возможности реконструкции, перепрофилирования, строительства отдельных объектов, повышения качества благоустройства, например путём увеличения мест временного и постоянного хранения автомобильного транспорта за счет сноса ветхой или иной некондиционной застройки).

V.3 Проект межевания. Чертежи

1. Проект межевания территорий разрабатывается для застроенных и подлежащих застройке территорий в границах установленных проектами планировки красных линий.

2. При подготовке проекта межевания территорий обеспечивается соблюдение следующих требований:

границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;

- границы существующих земельных участков при подготовке проекта межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных или муниципальных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков.

3. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и в соответствии с градостроительными нормативами.

Если в процессе подготовки проекта межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту.

4. На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки (в случае их наличия).

В случае если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установленных градостроительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, то в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных размеров при наличии свободных земель.

При подготовке проекта межевания жилых территорий в границы земельных участков могут включаться территории под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.

Если в границы земельного участка, на котором расположен жилой дом, невозможно включить объекты благоустройства (хозяйственные, игровые и спортивные площадки и т.д.) по причине их функциональной принадлежности одновременно к нескольким жилым домам, допускается формирование земельного участка в границах, обеспечивающих условия эксплуатации жилого дома как объекта недвижимости. В таких случаях предлагается формирование отдельного земельного участка, на котором расположены объекты благоустройства, обеспечивающие нормативные условия эксплуатации всех объектов жилого назначения, для которых рассматриваемая территория была благоустроена. Этот земельный участок формируется в качестве объекта муниципальной собственности и может быть предоставлен в аренду управляющей компании, обеспечивающей коммунальное обслуживание жилых домов с условием обеспечения беспрепятственного доступа неограниченного круга лиц.

Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.

При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

5. При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры.

6. Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта.

7. При подготовке проекта межевания территории уточняются публичные сервитута, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.

8. Проекты межевания территорий разрабатываются в форме графических материалов. Текстовые материалы не оформляются, так как все необходимые обоснования проектных решений по планировке территорий входят в состав проекта планировки, на основании которого разрабатывается проект межевания. Все необходимые требования к использованию земельного участка включаются в градостроительный план земельного участка.

9. Графические материалы выполняются в масштабе 1:500 - 1:2000 (точность графических материалов должна соответствовать точности масштаба ведения государственного кадастра недвижимости в данном муниципальном образовании) и представляют собой чертёж межевания территории, на котором указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, линии застройки, публичные сервитуты, в обоснованных случаях также показываются минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

В составе графических материалов проекта межевания территории первоочередного инвестиционного освоения, как правило, подготавливаются проекты градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке. В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» проект межевания и градостроительный план земельного участка (в его составе) является основанием для подготовки межевого плана и, соответственно, государственного кадастрового учёта земельного участка.

V.4 Градостроительный план земельного участка и его состав

1. Назначение градостроительных планов земельных участков определено в статье 44 ГрадК РФ. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

2. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);

8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

3. Границы земельных участков отображаются в градостроительном плане путём извлечения необходимой информации из проекта межевания территории либо кадастрового плана земельного участка (если земельный участок ранее сформирован).

4. Границы зон действия публичных сервитутов отображаются в проекте градостроительного плана путём извлечения необходимой информации из проекта межевания либо из предоставленной информации государственного кадастра недвижимости.

5. Минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений отображаются в проекте градостроительного плана путём извлечения необходимой информации из проекта межевания, либо если земельный участок ранее сформирован и проект градостроительного плана готовится как отдельный документ, определяются путём проектирования на основе градостроительных нормативов и установленного градостроительного регламента.

6. Информация о градостроительном регламенте (в случае если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента) включается в состав сведений градостроительного плана земельного участка путём извлечения из правил землепользования и застройки. При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация обо всех, предусмотренных градостроительным регламентом, видах разрешенного использования земельного участка.

7. Информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент) включается в состав сведений градостроительного плана на основании специально разработанных требований к разрешенному использованию данного земельного участка в составе работ по проектированию градостроительного плана.

8. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия включается в состав сведений проекта градостроительного плана земельного участка путём извлечения сведений из предоставленной информации государственного кадастра недвижимости, либо на основании исходных данных, предоставленных заказчиком.

9. Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия) включается в состав сведений градостроительного плана земельного участка в форме пояснительной записки о расчетных потребностях планируемого объекта капитального строительства в источниках энергообеспечения. На основании расчетных нагрузок орган местного самоуправления организует получение технических условий в сетевых службах в установленном порядке в период подготовки градостроительного плана земельного участка к утверждению.

10. Границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд отображаются в градостроительном плане путём извлечения необходимой информации из проекта межевания либо кадастрового плана земельного участка (если земельный участок ранее сформирован или зарезервирован для государственных или муниципальных нужд).

11. В состав градостроительного плана земельного участка включается информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Градостроительный план земельного участка разрабатывается на основе:

- проекта планировки (красные линии, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также обеспечения формируемого участка объектами транспортного и социального обслуживания);

- проекта межевания (физические характеристики: границы земельного участка; границы территорий объектов культурного наследия, границы зон действия публичных сервитутов);

- правил землепользования и застройки (информация о градостроительном регламенте: о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке).

12. Градостроительный план земельного участка подготавливается в соответствии с формой, утверждённой Правительством Российской Федерации.

13. При подготовке градостроительных планов земельных участков учитываются размеры проектируемого земельного участка. В случае если планируемый земельный участок имеет значительные размеры, не позволяющие в пределах установленного формата изобразить проектируемые границы в требуемом масштабе, допускается отображение границ в произвольном масштабе. При этом расчётные значения координат переломных точек должны соответствовать точности ведения государственного кадастра недвижимости в данном муниципальном образовании.

V.5 Карта градостроительного зонирования

1. Карта градостроительного зонирования создается на основе схем: планировочной организации территорий; функционального зонирования и градостроительных ограничений, а также документации по планировке территорий.

2. На карте градостроительного зонирования отображаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, определяющие вид территориальной зоны и принадлежность к тому или иному планировочному элементу поселения. Границы территориальных зон устанавливаются по красным линиям, границам земельных участков, административным границам, естественным границам природных объектов, иным обоснованным границам.

3. Виды и состав территориальных зон устанавливаются в соответствии со статьей 35 ГрадК РФ и функциональным зонированием генерального плана. ГрадК РФ определил основные принципы формирования территориальных зон, но исчерпывающий перечень видов и состава зон градостроительным законодательством не установлен.

4. Рекомендуется устанавливать следующий состав территориальных зон, границы которых отображаются на карте градостроительного зонирования: жилые зоны; общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны транспортной инфраструктуры; зоны инженерной инфраструктуры; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения; зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий; зоны акваторий.

5. Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами. В жилых зонах, в качестве вспомогательных основным видам разрешенного использования может быть разрешено размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия). К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ поселений.

6. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, торговой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.

В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

7. Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

8. Зоны инженерной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций энергообеспечения, водоснабжения и очистки стоков, связи, газоснабжения, теплоснабжения, а также включают территории необходимые для их технического обслуживания и охраны.

9. Зоны транспортной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного и автомобильного транспорта, а также включает территории, подлежащие благоустройству с учетом технических и эксплуатационных характеристик таких сооружений и коммуникаций.

10. Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, а также включают особо охраняемые природные территории. На территориях рекреационных зон градостроительным регламентом в качестве сопутствующих основным видам разрешенного использования может допускаться строительство и реконструкция объектов спортивного, оздоровительного и культурно-досугового назначения в соответствии с градостроительными нормативами.

11. Зоны сельскохозяйственного использования предназначены для размещения предприятий сельхозпроизводства и животноводства, а также сельхозугодий. Территории указанных зон могут быть использованы в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом развития города и правилами застройки и землепользования.

12. Зоны специального назначения предназначены для размещения объектов ритуального назначения, а также складирования и захоронения отходов. На территориях указанных зон размещение объектов относящихся к основным видам разрешенного использования для других территориальных зон недопустимо,

13. Зоны военных объектов и режимных территорий предназначены для размещения объектов оборонного назначения и других объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. Порядок использования территорий указанных зон устанавливается государственными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с администрацией муниципального образования в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами и правилами землепользования и застройки.

14. Зоны акваторий включают в себя земли занятые водными объектами и прибрежными территориями, а также водоохранные территории водозаборов, гидротехнических, водохозяйственных сооружений и иных водных объектов. В зонах акваторий могут быть размещены аквапарки, лодочные станции, яхт-клубы и другие сооружения спортивно-оздоровительного назначения, для функционирования которых необходимы водные объекты.

15. Настоящими Рекомендациями предусмотрена возможность установления дополнительных зон, не обозначенных в перечне Град К РФ, но этот перечень не является исчерпывающим, о чем свидетельствует часть 1 статьи 35.

16. Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые проездами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения.

17. В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, установленных земельным законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации об охране окружающей природной среды, законодательством Российской Федерации об охране памятников истории и культуры, иным законодательством Российской Федерации.

18. В территориальных зонах, в границах которых градостроительная деятельность подлежит особому регулированию, могут устанавливаться дополнительные требования к отдельным объектам недвижимости.

19. Подготовка карты градостроительного зонирования осуществляется в следующей последовательности:

1) анализ исходных данных, выявление состава недостающих материалов и сбор соответствующей информации, изучение существующей ситуации на соответствие генеральному плану и документации по планировке территорий;

2) подготовка схемы планировочной организации территории поселения (если такая схема не была разработана ранее);

3) подготовка схемы функционального назначения на основе генерального плана, документации по планировке территорий и с учетом стандартного Классификатора территориальных зон, составление списка видов территориальных зон;

4) подготовка схемы градостроительных ограничений на основе генерального плана, документации по планировке территорий и в соответствии с градостроительными ограничениями, установленными федеральным законодательством;

5) подготовка карты градостроительного зонирования на основе совмещения схем функционального зонирования и градостроительных ограничений. Карта градостроительного зонирования разрабатывается в структуре планировочной организации территории поселения.

20. С целью информационного обеспечения процессов управления развитием территорий и предоставления сведений в орган, уполномоченный на ведение государственного кадастра недвижимости, в составе правил может разрабатываться специальный раздел, содержащий координатное описание границ территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий, если такое требование установлено градостроительным заданием.

V.6 Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

* создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

* создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

* обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

* создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Назначение Правил Землепользования и застройки:

* введение градостроительных регламентов и обеспечение правовых гарантий по использованию территорий города;

* обеспечение условий для реализации генерального плана развития города;

* создание условий для привлечения инвестиций;

* обеспечение свободного доступа граждан к информации о градостроительном развитии территорий города

* обеспечение условий для контроля над соблюдением градостроительного законодательства.

Главные принципы:

* правила землепользования и застройки должны соответствовать названию, быть правилами, обеспечивающими правовой механизм реализации всех действий, связанных с застройкой и землепользованием на территории муниципального образования.

* правила должны быть неотъемлемой частью автоматизированной системы управления развитием территории муниципального образования.

V.7 Порядок хранения градостроительной документации

Экземпляр утвержденной градостроительной документации хранится в архиве исполнителя градостроительной документации в порядке, установленном специальными требованиями к оформлению и доступу к указанным материалам.

В архиве исполнителя градостроительной документации хранятся подлинники информационных материалов, копии всех утверждаемых графических и текстовых материалов, а также материалов по обоснованию градостроительных решений. Копии графических и текстовых материалов в электронном виде в установленном порядке хранятся в архиве исполнителя градостроительной документации.

Утвержденная градостроительная документация всех видов и материалы но обоснованию градостроительных решений передаются заказчику для последующей передачи уполномоченным органами в области градостроительной деятельности (органам архитектуры и градостроительства) для регистрации и хранения, а также для размещения в службу информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Дубликаты утвержденной градостроительной документации и материалов по обоснованию проектных решений изготавливаются исполнителем в необходимом количестве экземпляров по дополнительному заказу после утверждения градостроительной документации.

Градостроительная документация, подготовленная с применением компьютерных технологий, передается заказчику в электронном виде на предусмотренном в градостроительном задании носителе (компакт- диск, дискеты, магнитооптический диск и т.д.).

Дубликаты графических материалов могут изготавливаться как заказчиком, так и исполнителем градостроительной документации в необходимом количестве экземпляров.

Пользование градостроительной документацией, находящейся на постоянном хранении в органах архитектуры и градостроительства, службах информационного обеспечения градостроительной деятельности, не связанное с ее размножением, осуществляется в установленном порядке.

Тиражирование и представление иллюстративных материалов утвержденной градостроительной документации заинтересованным организациям производятся в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами органов государственной власти и органов местного самоуправления.

VI. Термины и определения

Акт выбора земельного участка - документ установленного образца, содержащий все характеристики земельного участка, его функциональное (целевое) назначение и согласовании соответствующих государственных и муниципальных служб относительно предоставления (изъятия) земельного участка.

Архитектурно-планировочное (техническое) задание (АПЗ) - документ установленного образца, содержащий в себе основные требования и условия к объекту проектирования - единичному территориально имущественному комплексу.

Вид использования недвижимости - деятельность, для осуществления которой земельный участок или иной объект недвижимости предназначен, зарезервирован, занят и содержится. Различаются следующие виды использования недвижимости:

- разрешённый - допустимый для использованию в соответствии С градостроительным регламентом и ограничениями на использование указанных объектов, установленными законодательством Российской Федерации и области или автономного округа, а также сервитутами.

- основной - обозначенный как приоритетный в перечне разрешённых видов строительства в Соответствующей территориальной зоне;

- дополнительный - являющийся также разрешённым, но вспомогательным или соподчинённым по отношению к основным видам объектов строительства соответствующей территориальной зоны.

- несоответствующий - не включённый в перечень разрешённых видов использования в соответствующей территориальной зоне.

Владелец объекта недвижимости - российские и иностранные физические и юридические липа, в т.ч. Российская Федерация (автономные округа, области и города) в лице специально уполномоченных органов по управлению имуществом, обладающие зарегистрированными установленным образом правами полного (собственник) или частичного (пользователь, арендатор) распоряжения имуществом.

Государственный градостроительный кадастр - государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в т.ч. для осуществления изменений объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр- систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на не движимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Градостроительное регулирование - законодательная и оперативно-распорядительная деятельность органов местной, государственной власти по формированию и изменению состояния градостроительных объектов -территориально-имущественных комплексов.

Градостроительная деятельность - комплекс мероприятий, включающих процесс планирования, проектирования, застройки и благоустройства города7 в целях создания безопасной, здоровой, функционально и пространственно сбалансированной среды обитания людей, формируемой территориально-имущественными комплексами.

Градостроительное право - часть гражданского права, регулирующая общественные отношения в Области формирования и изменения состояния объектов градостроительной деятельности.

Градостроительный регламент - совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности.

Документы на право землепользования - свидетельство собственности, договор купли-продажи или аренды земельного участка и другие право устанавливающие документы.

Документы на право проектирования - распоряжение (постановление) органа местного, государственного управления и договор о резервировании земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.

Допустимое отклонение - изменение параметров строения или застройки, не нарушающее решённое использование земельного участка.

Заказчик - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, государственные, местные органы, которые осуществляют исчерпывающие действия по формированию территориально-имущественных комплексов (реализации инвестиционных проектов).

Орган исполнительной власти, юридическое лицо, уполномоченные в установленном порядке для осуществления функции заказчика по строительству объектов недвижимости.

Застройщик - физические и юридические лица, имеющие право разрабатывать и реализовывать проект застройки земельного участка или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

Земельный кадастр - сводная информация о земельных участках на территории города, их собственниках, владельцах, пользователях и арендаторах, а также границах участков, их площади, местоположении, функциональном использовании и целевом назначении участков, существующих ограничениях и изменениях в видах его использования.

Здание - сооружение, обладающее внутренним пространством, предназначенное для проживания или какого-либо вида деятельности, в том числе производственной, или хранения материалов и предметов любого вида и происхождения.

Здание, не соответствующее правилам - здание, размещение или параметры которого не соответствуют регламентам конкретной территориальной зоны (предельно допустимым высоте, общей площади или отступам от границ участка и т.п.).

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным или местным органом., А также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Зонирование - деление территории города на зоны при градостроительном планировании, его развитии. Территория с определенным видом градостроительного использования, установленными зонами и ограничениями на их использование (градостроительными регламентами).

Инвестор - физические или юридические лица, финансирующие градостроительную деятельность по формированию территориально-имущественных комплексов за счёт собственных, заёмных или привлечённых средств.

Инвестиционно - адресный перечень - приоритетный для города перечень территориально имущественных комплексов, предназначаемых для застройка, реконструкции (завершения строительства).

Инвентаризация земельных участков - проверка в натуре (на местности) фактического состояния и использования земельного участка и отображение результатов проверки на планово-картографическом и ином материале.

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательствами Российской Федерации и области или автономного округа, утверждённая в установленном порядке в соответствии стандартам (нормам и правилам).

Кадастровый номер участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при регистрации и осуществлении кадастрового и технического учёта.

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Красная линия - установленная градостроительной документацией и используемая в процессе формирования территориально-имущественных комплексов условная линия - граница, отделяющая территорию кварталов (земельных участков, зданий и сооружений) и других элементов планировочной структуры от территорий улиц, дорог и иных трасс инженерно-технической инфраструктуры.

Линия регулирования застройки - граница застройки, устанавливаемая при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий и границ земельного участка.

Межевание земель - комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельных участков (землепользовании), определению их местоположения и площади, выполняемых в соответствии с генеральным планом, проектами планировки и застройка города и иными документами территориального развития и планами землепользования и землеустройства.

Место строительства - часть земельного участка, в пределах которой располагаются объекты строительства.

Недвижимость - территориально-имущественные комплексы.

Объект градостроительного права (объект градостроительной деятельности) - территориально имущественный комплекс и информация о кем в текстовой, графической, табличной и визуальной формах.

Объект недвижимости (в градостроительстве) - объект, в отношении которого осуществляется градостроительная деятельность - земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. водные объекты, элементы рельефа, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Капитальные объекты недвижимости - территориально-имущественные комплексы, конструктивные элементы которых рассчитаны на многолетнюю эксплуатацию.

Некапитальные (временные) объекты недвижимости территориально-имущественные комплексы ограниченного срока эксплуатации.

Отступ застройки - расстояние между красной линией застройки и стеной здания.

Открытая градостроительная информация - данные градостроительных объектов, предназначенные для информирования общественности.

Подрядчик - физическое или юридическое лицо, выполняющие по договору с заказчиком научно исследовательские, изыскательские, проектные, строительные, ремонтно-восстановительные работы и другие виды градостроительной деятельности.

Пользователи объекта недвижимости - органы местного, государственного управления, физические и юридические лица, для которых создаются указанные объекты.

Природно-ландшафтный комплекс - участок земной поверхности, обладающий уникальными природными особенностями.

Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство или реконструкцию зданий и сооружений, благоустройство территории.

Сервитут - ограниченное право пользования земельным участком установленное для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения или мелиорации, а также других нужд собственника имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут - обременение, накладываемое на территориально-имущественный комплекс, на основании нормативно-правового акта. Такие обременения устанавливаются для всех участков в пределах конкретной функциональной зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Частный сервитут - обременение, устанавливаемое на основании договора или решения суда и касаемо только конкретного земельного участка.

Территориальная зона (города) - выделенный проектом зонирования (в генеральном плане, плане правового зонирования) участок города, по отношению к которому устанавливаются определённые виды использования, ограничения и параметры в отношении размещения объектов недвижимости.

Территориально-имущественные комплексы - объекты градостроительной деятельности, включающие земельные участки и связанные с ними на постоянной или временной основе здания, сооружения и иные объекты различного назначения, а также территории и элементы природно-ландшафтных комплексов.

Товарищества собственников - некоммерческие организации, формы объединения владельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации, ремонта и благоустройства территориально- имущественного комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Торги - состязательная форма продажи прав владения, пользования, распоряжения на строительства объектов различного назначения в пределах территориально-имущественных комплексов физическим и юридическим лицам. Осуществляются в виде аукциона или конкурса. Элементы благоустройства - различные архитектурные формы, объекты и сооружения, элементы оснащения территории, соответствующие её функциональному назначению.

VII. Нормативно-правовые акты по архитектуре

1. Градостроительный кодекс РФ

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

1) градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;

2) территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий;

3) устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;

4) зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

5) функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

6) градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

7) территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

8) правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

9) градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

11) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары);

13) строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

14) реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

15) инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования;

16) застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;

17) саморегулируемые организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (далее - саморегулируемые организации) - некоммерческие организации, сведения о которых внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций и которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

(п. 17 введен Федеральным законом от 22.07.2008 N 148-ФЗ)

Статья 2. Основные принципы законодательства о градостроительной деятельности

Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:

1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;

2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;

4) осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки;

5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;

6) ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;

7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;

8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;

10) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

11) ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;

12) возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

Статья 3. Законодательство о градостроительной деятельности

1. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

2. Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить настоящему Кодексу.

3. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить настоящему Кодексу.

4. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить настоящему Кодексу.

Статья 4. Отношения, регулируемые законодательством о градостроительной деятельности

1. Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее - градостроительные отношения).

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

2. К отношениям, связанным с принятием мер по обеспечению безопасности строительства, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и ликвидации их последствий при осуществлении градостроительной деятельности, нормы законодательства о градостроительной деятельности применяются, если данные отношения не урегулированы законодательством Российской Федерации в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, законодательством Российской Федерации о безопасности гидротехнических сооружений, законодательством Российской Федерации о промышленной безопасности опасных производственных объектов, законодательством Российской Федерации об использовании атомной энергии, техническими регламентами.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

3. К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

4. К отношениям, связанным с приобретением, прекращением статуса саморегулируемых организаций, определением их правового положения, осуществлением ими деятельности, установлением порядка осуществления саморегулируемой организацией контроля за деятельностью своих членов и применением саморегулируемой организацией мер дисциплинарного воздействия к своим членам, порядка осуществления государственного контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций, применяется гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ 'О саморегулируемых организациях' (далее Федеральный закон 'О саморегулируемых организациях'), если данные отношения не урегулированы настоящим Кодексом.

(часть четвертая введена Федеральным законом от 22.07.2008 N 148-ФЗ)

2. Земельный кодекс РФ

Статья 1. Основные принципы земельного законодательства.

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.

Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую.

1. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) документах государственного земельного кадастра;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Статья 26. Документы о правах на земельные участки.

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'.

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 65. Платность использования земли

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Об особенностях установления размера арендной платы для юридических лиц за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования которыми переоформлено на право аренды, см. пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. 24.07.2007).

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. 24.07.2007)).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65, применяется нормативная цена земли (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

3. Постановление правительства РФ от 16.02.2008 №87

1. Настоящее Положение устанавливает состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов:

а) при подготовке проектной документации на различные виды объектов капитального строительства;

б) при подготовке проектной документации в отношении отдельных этапов строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства (далее - строительство).

2. В целях настоящего Положения объекты капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:

а) объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;

б) объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);

До утверждения правил выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, выполнение и оформление проектной и рабочей документации должно проводиться в соответствии с государственными стандартами системы проектной документации для строительства (СПДС), а также государственными стандартами единой системы конструкторской документации (ЕСКД) и иными действующими техническими документами

9. Проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения состоит из 12 разделов, требования к содержанию которых установлены пунктами 10 - 32 настоящего Положения.

13. Раздел 3 'Архитектурные решения' должен содержать: в текстовой части

а) описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации;

б) обоснование принятых объемно-пространственных и архитектурно-художественных решений, в том числе в части соблюдения предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства;

в) описание и обоснование использованных композиционных приемов при оформлении фасадов и интерьеров объекта капитального строительства;

г) описание решений по отделке помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения;

д) описание архитектурных решений, обеспечивающих естественное освещение помещений с постоянным пребыванием людей;

е) описание архитектурно-строительных мероприятий, обеспечивающих защиту помещений от шума, вибрации и другого воздействия;

ж) описание решений по светоограждению объекта, обеспечивающих безопасность полета воздушных судов (при необходимости);

з) описание решений по декоративно-художественной и цветовой отделке интерьеров - для объектов непроизводственного назначения;

в графической части

и) отображение фасадов;

к) цветовое решение фасадов (при необходимости);

л) поэтажные планы зданий и сооружений с приведением экспликации помещений - для объектов непроизводственного назначения;

м) иные графические и экспозиционные материалы, выполняемые в случае, если необходимость этого указана в задании на проектирование.

VIII. Система расселения РФ

При осуществлении градостроительной деятельности должны учитываться особенности поселений, в том числе численность их населения, научно-производственная специализация указанных поселений, а также значение поселений в системе расселения населения и административно-территориальном устройстве Российской Федерации.

Поселения Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные) поселения

В зависимости от типа поселения устанавливаются вид и содержание градостроительной документации, порядок ее разработки, согласования и утверждения в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

Россия - страна с очень низкой плотностью населения, которая составляет 8,7 чел/км2. На обширных территориях севера страны, в Сибири и на Дальнем Востоке (около 60% площади России) плотность населения не превышает 3 чел/км2. Эти территории характеризуются очаговым расселением, которое оставляет незаселенными большие пространства тундры, северной, сильно заболоченной средней и южной, а также горной тайги. В Ненецком, Ямало-Ненецком, Долгано- Ненецком, Эвенкийском, Чукотском автономном округах и Республике Саха плотность населения колеблется от 0,03 до 0,3 чел/км2.

Самая высокая плотность населения в Московской области (вместе с Москвой) - 324,7 км 2, а если не считать Москву, - 140,4 чел/км2. В республиках Северного Кавказа плотность населения колеблется от 30,9 чел/км2 в Карачаево-Черкесской Республике до 82,8 чел/км2 в Северной Осетии. В Ленинградской и Тульской областях плотность населения в два раза ниже, чем в Московской области, соответственно 75,4 и 70,6 чел/км2. На Урале и к востоку от него плотность населения заметно снижается.

При рассмотрении плотности населения по экономическим районам России выявляется определенная закономерность - в наиболее крупных по площади регионах, самая низкая плотность населения. Так, самая высокая плотность в Центральном экономическом районе (61,9 чел/км2), площадь которого 483,0 км2, в то время как в Северном районе с плотностью населения 4,0 чел/км2 площадь 1466,3 чел/км2, в Западно-Сибирском (плотность 6,2 чел/км2) - площадь 2427,2 чел/км2, в Восточно-Сибирском (2,2 чел/км2) - площадь 4122,8 чел/км2 и в Дальневосточном (1,2 чел/км2) - площадь 6215,9 чел/км2.

Коренной формой поселений в России является деревня - от 5 до 5000 и более дворов с огородами и прилегающими к ним полями для возделывания зерновых и картофеля. Максимальная доля населения в деревенских поселениях сосредоточена в Российском Черноземье (несколько меньше в Нечерноземье), на Кавказе и в аграрных регионах юга Западной Сибири. Характерно, что регионы с высокой долей деревенского населения обычно имеют большую устойчивость социальной системы и лучшие показатели здоровья населения. Объединение в категорию городского населения жителей крупных городов, в том числе мегаполисов, поселков городского типа и городов с развитым пригородным посадом носит условный характер. Социально-бытовые условия и образ жизни населения в этих категориях населенных пунктов существенно различаются. Крупные поселки городского типа (особенно, при крупных заводах) часто имеют гораздо более городскую среду обитания и условия жизни, чем старинные маленькие города России (например, типа Ельни, Опочки и т.п.)

Следует также учитывать население “посада” более крупных городов, которое, к сожалению, трудно вычислить из стандартной статистики. В большинстве городов с численностью населения в 100 - 200 тыс. жителей в центральных и южных районах страны на долю посада падает до 50%, а местами и больше жителей. Отсюда совершенно ясно, что общий вес населения, живущего в среде обитания и условиях жизни собственно крупных городов в России на самом деле вряд ли превышает одну треть.

Города с население свыше 1 млн. человек в России, помимо “трех столиц” - Москвы, Санкт- Петербурга и Нижнего Новгорода - распространены, с одной стороны, в Азово-Уральском регионе от Воронежа и Ростова-на-Дону до Екатеринобурга, где каждая столица региона - город-”миллионер”, с другой стороны, на юге Сибири - Омск, Новосибирск и Красноярск. Минимальная часть населения живет в крупных городах на Севере (здесь крупных городов чаще всего просто нет), в зоне преобладания деревенского населения (Черноземье и Кавказ). Городское население на большей части страны составляет 60% и более от населения региона). Менее 45% падает на городское население в наименее развитых автономиях Сибири, Дальнего Востока и восточной части Кавказа. Промежуточное положение (45 - 60%) по данному показателю занимают ряд слабо развитых автономий, а также наиболее аграрные регионы России (Алтайский, Краснодарский и Ставропольский края, Тамбовская и Курганская области). Именно для этих регионов (кроме сибирских автономий) характерен сильно развитый посад городов (подробно описанный в специальной разделе), поэтому можно сказать, что здесь до сих пор основная масса населения живет практически в сельских среде обитания и условиях жизни. В наиболее промышленно развитых регионах (особенно в Центре, на Урале, в Западной Сибири), а также в наиболее молодом из регионов России - Дальнем Востоке, где освоение шло уже на фоне индустриализации, доля городского населения превышает 75%.

Картина размещения непосадского населения в городах и поселках с численностью менее 100 тыс. жителей достаточно определенна. Наиболее важную роль такие поселения играют в районах интенсивного освоения, а также вокруг главных региональных центров. По-видимому, в первом случае сказывается создание большого числа поселков городского типа и малых городов вокруг вновь создаваемых промышленных объектов (прииски, заводы и т.п.). Вокруг крупных центров небольшие города и поселки городского типа скорее всего играют роль перевалочных баз для населения, стремящегося из села в крупные города. Здесь они получают городские профессии, отсюда ищут связей в центрах. Характерно, что в скотоводческих регионах юга России (Калмыкия, Хакасия, Тува и некоторые другие) население, малых городов и поселков практически всегда живет в многоквартирных домах без приусадебных участков.

IX. Структура и полномочия органов архитектуры

I. Общие положения

1. Орган архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации является государственным органом в области архитектуры и градостроительства в структуре исполнительной власти субъекта Российской Федерации и в соответствии со статьей 22Федерального закона 'Об архитектурной деятельности в Российской Федерации' (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N47, ст. 4473) входит в единую систему исполнительной власти в области архитектуры и градостроительства Российской Федерации. Орган архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации: Комитет, Главное управление, Управление(в дальнейшем - орган архитектуры и градостроительства) подотчетно в своей деятельности исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также Государственному комитету Российской Федерации по жилищной и строительной политике в части формирования и реализации государственной политики в области строительства, архитектуры, градостроительства, промышленности строительных материалов, конструкций и деталей. Наименование органа архитектуры и градостроительства: Комитет, Главное управление, Управление - должно соответствовать полному наименованию, установленному распорядительным документом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, и наименованию субъекта Российской Федерации. Сокращенное наименование органа архитектуры и градостроительства должно соответствовать установленному распорядительным документом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

2. Орган архитектуры и градостроительства имеет закрепленное за ним имущество на праве оперативного управления, расчетные и другие счета в банках, печать установленного образца со своим наименованием, а также другие необходимые для осуществления своей деятельности печати, штампы и фирменные бланки. Финансирование расходов на содержание органа архитектуры и градостроительства осуществляется за счет бюджета субъекта Российской Федерации .

3. Орган архитектуры и градостроительства в своей работе взаимодействует с законодательными и исполнительными органами государственной власти и местного самоуправления субъекта Российской Федерации, органами лицензирования архитектурной и строительной деятельности, государственного архитектурно-строительного надзора, государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования, бюро технической инвентаризации, с территориальными организациями Союза архитекторов России и Российской академии архитектуры и строительных наук, научными, проектными, учебными, общественными и международными организациями. Перечень организаций, с которыми взаимодействует орган архитектуры и градостроительства, дается только в том случае, если эти организации не являются его структурными подразделениями.

4. Орган архитектуры и градостроительства в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, нормативными документами Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике, нормативными документами других федеральных органов исполнительной власти, законами и нормативными правовыми актами органов власти и управления субъекта Российской Федерации, а также настоящим Положением.

5. Орган архитектуры и градостроительства осуществляет контроль за исполнением Федеральных законов 'Об основах градостроительства в Российской Федерации' (Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992, N 32, ст. 1877), 'Об архитектурной деятельности в Российской Федерации', других законов и нормативных правовых актов Российской Федерации и субъекта Российской Федерации по вопросам, отнесенным к их компетенции, регулирует архитектурную и градостроительную деятельность на территории субъекта Российской Федерации, координирует работу участников правоотношений в области архитектурной и градостроительной деятельности, взаимодействует с органами архитектуры и градостроительства местного самоуправления и руководит их работой в части выполнения ими государственных полномочий. 6. В структуру органа архитектуры и градостроительства входят: функциональные подразделения, служба градостроительного кадастра, геолого-геодезическая служба, орган лицензирования архитектурной деятельности и другие подразделения. В структуру может входить инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора, осуществляющая свою деятельность в соответствии с Положением об органах Госархстройнадзора России.

Перечень подразделений уточняется в соответствии с установленной структурой органа архитектуры и градостроительства.

II. Основные цели и задачи деятельности

Орган архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации:

1. Проводит на территории государственную политику и осуществляет правовое регулирование в области архитектуры и градостроительства, направленные на создание безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприятной среды жизнедеятельности, на комплексное и эффективное развитие и формирование рациональных систем расселения, социальной, производственной и инженерно-транспортной инфраструктуры, бережное природопользование, сохранение исторического и культурного наследия, природных ландшафтов, повышение уровня архитектурно-художественной выразительности застройки городов и других поселений, а также внедрение новых технологий для обеспечения ресурсо- и энергосбережения.

2. Осуществляет в пределах своей компетенции контроль за обеспеченностью городов и иных муниципальных образований необходимой градостроительной, инженерно-изыскательской и проектной документацией, соблюдением и своевременным ее обновлением и корректировкой, за качеством застройки и благоустройства территории.

3. Участвует в формировании системы органов архитектуры и градостроительства местного самоуправления, оказывает им организационную, методическую и иную помощь по вопросам обеспечения их архитектурной и градостроительной деятельности.

III. Основные функции

Орган архитектуры и градостроительства:

-вносит в органы государственной власти субъекта Российской Федерации проекты законов и иных нормативных правовых актов по вопросам архитектуры и градостроительства, разработанные в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, а также участвует в пределах своей компетенции в рассмотрении и подготовке заключений по проектам законов и иных нормативных правовых документов других отраслей и видов деятельности; организует в пределах своей компетенции реализацию основных направлений государственной политики, научных исследований в области архитектуры и градостроительства, осуществляет контроль за реализацией основных положений схемы расселения и размещения производительных сил, программы жилищного строительства, комплексным развитием городов и других поселений, изменением проектов и архитектурных объектов на подведомственной территории; участвует в разработке проектов соглашений между Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации о разграничении полномочий в сфере архитектуры и градостроительства и осуществляет контроль за их реализацией;

-организует разработку и утверждение в установленном порядке градостроительного устава субъекта Российской Федерации и примерных правил землепользования и застройки городов и других поселений; организует разработку, издает утвержденные в установленном порядке и контролирует выполнение застройщиками любых форм собственности территориальных норм и правил, других нормативных градостроительного кадастра; вносит предложения в органы государственной власти субъекта Российской Федерации по вопросам установления и изменения границ объектов градостроительной деятельности с особым режимом регулирования на подведомственной территории; обеспечивает разработку, утверждает и представляет на утверждение в установленном порядке градостроительную и проектную документацию на архитектурные объекты и научные исследовательские работы, финансируемые за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и внебюджетных фондов, а также рассматривает и согласовывает градостроительную и проектную документацию, разрабатываемую за счет иных источников финансирования, в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации; осуществляет контроль за разработкой и реализацией градостроительной документации по планированию развития территории субъекта Российской Федерации и оказывает содействие ее разработчикам в согласовании этой документации с заинтересованными органами исполнительной власти;

-осуществляет рассмотрение и согласование проектов охранных зон памятников природы, истории, культуры и ландшафтной архитектуры, городского дизайна, проектов реставрации памятников архитектуры, истории и культуры, имеющих федеральное (общероссийское) и региональное значение, и контролирует их реализацию; осуществляет взаимодействие с соответствующими органами исполнительной власти и заинтересованными организациями, направленное на развитие архитектурного искусства, охрану произведений архитектуры, памятников истории и культуры, природных ландшафтов, а также на обеспечение реконструкции районов исторической застройки; подготавливает паспорта для отвода земельных участков под строительство объектов различного назначения и выдает по заявкам заказчиков (застройщиков) архитектурно-планировочные задания и контролирует освоение и использование выделенных для строительства земельных участков; выдает в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, разрешения на строительство (реконструкцию) объектов на территории субъекта Российской Федерации, осуществляет регистрацию (выдачу разрешений) производства инженерных изысканий, подготавливает исходную и разрешительную документацию по сносу (разборке) зданий, сооружений и зеленых насаждений; разрабатывает порядок проведения предпроектных исследований и конкурсов на архитектурные проекты и градостроительную документацию, а также организует проведение этих конкурсов по объектам, финансируемым за счет бюджета субъекта Российской Федерации и внебюджетных фондов; осуществляет единую политику в сфере инженерно-строительных изысканий, формирует, использует и распоряжается топографо-геодезическими и геологическими фондами, координирует работы по топографо-геодезическому обеспечению территорий; осуществляет координацию работ в сфере инженерно-строительных изысканий, в т.ч. по сейсмическому микрорайонированию и инженерной защите от опасных геологических процессов; участвует в создании информационной системы и банка данных в области архитектуры и градостроительства и организует информационное обеспечение органов исполнительной власти по вопросам архитектурной и градостроительной деятельности на подведомственной территории; принимает участие в создании и ведении регистра строящихся жилых домов, в формировании системы учета и технической инвентаризации объектов недвижимости всех форм собственности в жилищной сфере, включая дома, пригодные для постоянного проживания на территориях дачных поселений и садоводческих товариществ; обеспечивает в установленном порядке проведение экспертизы и утверждение градостроительной документации, градостроительных разделов территориальных целевых программ, схем и планов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, финансируемых за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и внебюджетных фондов, а также градостроительной и проектной документации объектов, финансируемых из других источников, по вопросам безопасности, энергосбережения, соблюдения нормативных требований и требований архитектурно-планировочного задания; осуществляет в пределах своей компетенции контроль за использованием и охраной земель в городах, других поселениях и иных территориях субъекта Российской Федерации, принимает участие в работе комитета по земельным ресурсам и землеустройству и комитета по управлению государственным имуществом, других заинтересованных организаций в подготовке необходимых материалов по инвентаризации земель государственной собственности субъекта Российской Федерации, по плану приватизации государственных и иных предприятий, передаче земель в муниципальную и частную собственность в городах и других поселениях; организует совместно с территориальной организацией Союза архитекторов России лицензирование архитектурной деятельности, участвует в лицензировании строительной деятельности, в защите профессиональных и авторских прав архитекторов и обеспечении свободы архитектурного творчества; осуществляет координацию деятельности органов архитектуры и градостроительства местного самоуправления на территории субъекта Российской Федерации, а также руководство и контроль в части выполнения ими функций государственного регулирования в области архитектуры и градостроительства; согласовывает назначение руководителей органов архитектуры и градостроительства - главных архитекторов городов и других поселений; координирует работу подведомственных научно-исследовательских и проектно-изыскательских организаций в области архитектуры и градостроительства; ведет информационное обеспечение граждан по вопросам архитектуры и градостроительства; принимает меры к урегулированию спорных вопросов в области архитектуры и градостроительства, возникающих между органами управления городов (других муниципальных образований) и гражданами, в соответствии с действующим законодательством; осуществляет международное сотрудничество в области архитектуры и градостроительства; участвует в работе Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике по подготовке и переподготовке кадров в области архитектуры и градостроительства и проводит эту работу на подведомственной территории. Исполняет иные функции, не противоречащие основным целям и задачам деятельности органа архитектуры и градостроительства.

V. Основные права

Орган архитектуры и градостроительства имеет право:

1. В пределах своей компетенции издавать приказы, инструкции и иные акты в области архитектуры и градостроительства, обязательные для исполнения и применения всеми участниками инвестиционной деятельности на территории субъекта Российской Федерации.

2. Давать заключения по проектам нормативных правовых актов, подготовленных другими органами управления и надзора субъекта Российской Федерации в части вопросов строительства, архитектуры и градостроительства.

3. Давать в пределах своей компетенции разъяснения по вопросам применения норм, правил и стандартов в области строительства, архитектуры и градостроительства. 4. Выступать заказчиком на разработку целевых инвестиционных программ, градостроительной и другой проектной документации.

5. Устанавливать на территории субъекта Российской Федерации единый порядок разработки, согласования и утверждения документации в области архитектуры и градостроительства и порядок оформления, выдачи и содержания исходных данных на проектирование объектов, архитектурно-планировочных заданий и строительных паспортов. 6. Запрашивать и получать у государственных органов управления и надзора субъекта Российской Федерации, предприятий, организаций и физических лиц сведения, необходимые для выполнения своих функций.

7. Принимать участие в заседаниях коллегии и научно-технического совета Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике, а также по вопросам своей компетенции в иных мероприятиях, проводимых Госкомитетом и субъектом Российской Федерации.

8. Образовывать консультативно-совещательный орган - Архитектурно-градостроительный совет - для рассмотрения градостроительной документации, а также проектов крупных и сложных архитектурных объектов и производственных комплексов.

9. Передавать в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации отдельные полномочия по государственному регулированию архитектурной и градостроительной деятельности органам архитектуры и градостроительства местного самоуправления, а также в пределах своих полномочий заключать с ними соглашения и иметь иные договорные отношения.

10. Органы архитектуры и градостроительства, наделенные правами юридического лица в установленном порядке могут создавать учреждения с согласия собственника имущества.

VI. Заключение

1. Внесение изменений и дополнений в Положение об органе архитектуры и градостроительства производится в порядке его принятия.

2. Прекращение деятельности органа архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации производится в установленном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

X. Структура и полномочия департамента земельных отношений

1. Общие положения

1.1. Департамент земельных ресурсов Администрации города Тюмени (далее - Департамент) является отраслевым органом Администрации города Тюмени и создан с целью реализации механизма регулирования земельных отношений на территории города Тюмени.

1.2. Департамент в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, законами и нормативными правовыми актами Тюменской области, Уставом города Тюмени, муниципальными правовыми актами города Тюмени, а также настоящим Положением.

1.3. Полное наименование Департамента: департамент земельных ресурсов Администрации города Тюмени.

Сокращенное наименование Департамента: департамент земельных ресурсов.

1.4. Департамент в своей деятельности подотчетен Главе Администрации города Тюмени и непосредственно подчинен курирующему заместителю Главы Администрации города Тюмени. Положение о Департаменте, численность и категории должностей Департамента утверждаются муниципальным правовым актом Администрации города Тюмени.

1.5. Подведомственными Департаменту могут быть муниципальные унитарные предприятия, учреждения, организации, учредителем которых является город Тюмень.

1.6. Департамент является юридическим лицом, имеет лицевой счет в департаменте финансов и налоговой политики Администрации города Тюмени, печать, бланки и штампы со своим наименованием.

1.7. Местонахождение Департамента: 625002, Российская Федерация, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, д. 24.

2. Основные задачи Департамента

2.1. Эффективное управление и распоряжение муниципальными землями, а также государственными землями в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

2.2. Формирование фонда муниципальных земель, в том числе в процессе разграничения государственной собственности на землю.

2.3. Осуществление полномочий по распоряжению водными объектами и лесными участками, находящимися в муниципальной собственности.

3. Основные функции Департамента

3.1. Функции Департамента по эффективному управлению и распоряжению муниципальными землями, а также государственными землями в случаях, предусмотренных действующим законодательством:

3.1.1. Готовит предложения по земельным участкам, выставляемым на торги (конкурсы, аукционы).

3.1.2. Осуществляет прием и регистрацию обращений (заявлений) юридических лиц, физических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам земельных отношений в пределах предоставленных полномочий органам местного самоуправления, подготавливает, подписывает от имени Администрации города Тюмени и направляет ответы заявителям, выдает заявителям, по итогам рассмотрения обращений, необходимый пакет документов.

3.1.3. Предоставляет сведения о ранее учтенных земельных участках на основании муниципальной базы данных 'Земельный кадастр муниципального образования город Тюмень', а также сведения о земельных участках, находящихся в муниципальной собственности.

3.1.4. Рассматривает заявления и обеспечивает выбор земельных участков для строительства, в случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта; информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства; издает приказы о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта; подготавливает и утверждает схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора, в пределах предоставленных органу местного самоуправления полномочий.

3.1.5. Принимает решения об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, принимает решения об образовании земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, в пределах предоставленных органу местного самоуправления полномочий, в форме приказов Департамента.

3.1.6. Издает приказы о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам на определенном действующим законодательством праве, для целей, определенных разрешенным использованием земельного участка, в пределах компетенции органа местного самоуправления.

3.1.7. Издает приказы о переводе из одной категории в другую земельных участков, перевод которых является компетенцией органов местного самоуправления; подготавливает ходатайства о переводе из одной категории в другую иных земельных участков (в отношении земельных участков, находящихся в границах города Тюмени).

3.1.8. Издает приказы о проведении торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, о предоставлении земельных участков без проведения торгов, а также отказы в предоставлении земельных участков по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и муниципальными правовыми актами.

3.1.9. Публикует сообщения о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов, о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельных участков.

3.1.10. Подготавливает и заключает договоры безвозмездного срочного пользования, купли-продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в том числе и по результатам торгов.

3.1.11. В пределах предоставленных органу местного самоуправления полномочий подготавливает и заключает договоры аренды земельных участков, соглашения и уведомления к ним, ведет учет договоров аренды земельных участков, соглашений и уведомлений к ним и осуществляет их сопровождение на весь срок действия.

3.1.12. Участвует в работе по развитию застроенных территорий в соответствии с муниципальными правовыми актами города Тюмени.

3.1.13. Организует и проводит общественные слушания по установлению публичного сервитута в городе Тюмени в порядке, определенном муниципальными правовыми актами, подготавливает проекты муниципальных нормативных правовых актов об установлении публичных сервитутов в городе Тюмени.

3.1.14. Подготавливает и заключает соглашения об установлении частных сервитутов в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

3.1.15. Ведет учет возникновения и прекращения действия частных сервитутов, установленных в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и публичных сервитутов, установленных для обеспечения интересов местного самоуправления города Тюмени или местного населения города Тюмени.

3.1.16. Подготавливает и выдает согласие от имени Администрации города Тюмени на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

3.1.17. Обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

3.1.18. Сообщает об отказе от права на земельный участок, право на который не было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости.

3.1.19. Подготавливает проекты распоряжений о резервировании земель для муниципальных нужд, подготавливает схемы резервируемых земель, перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель.

3.1.20. Публикует в средствах массовой информации принятые распоряжения о резервировании земель для муниципальных нужд, направляет копии распоряжений о резервировании земель и прилагаемые к нему схемы резервируемых земель в орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

3.1.21. Подготавливает проекты распоряжений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, об изъятии объектов недвижимого имущества, в том числе путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

3.1.22. Подготавливает и направляет от имени Администрации города Тюмени уведомления в адрес собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков о предстоящем изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

3.1.23. Подготавливает и направляет от имени Администрации города Тюмени уведомления в адрес собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в границах придорожных полос автомобильной дороги, об особом режиме использования этих земельных участков.

3.1.24. Обеспечивает соблюдение гарантий прав на землю при изъятии земельных участков для муниципальных нужд, в соответствии с действующим законодательством.

3.1.25. Организует проведение рыночной оценки земельных участков, объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд.

3.1.26. Подготавливает проекты и заключает соглашения о выкупе изымаемых земельных участков и иные соглашения (договоры), заключаемые с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков, изымаемых для муниципальных нужд, в том числе соглашения (договоры) о выкупе недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

3.1.27. Направляет в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

3.1.28. Подготавливает и выдает от имени Администрации города Тюмени заключения, подтверждающие, что создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества расположены в пределах границ земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимого имущества, в случаях, когда такое заключение необходимо для оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества.

3.1.29. Осуществляет действия по реализации на территории города Тюмени Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ 'О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества' в соответствии с муниципальными правовыми актами города Тюмени.

3.1.30. Осуществляет регистрацию и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков, в целях определения потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках и обеспечивает граждан садовыми, огородными или дачными земельными участками.

3.1.31. Формирует список граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, в том числе отдельного списка граждан, имеющих в соответствии с законодательством Российской Федерации или законодательством субъектов Российской Федерации преимущественное право на получение садовых, огородных или дачных земельных участков.

3.1.32. Подготавливает проекты муниципальных правовых актов об утверждении и внесении изменений в список граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, в том числе отдельного списка граждан, имеющих в соответствии с законодательством Российской Федерации или законодательством субъектов Российской Федерации преимущественное право на получение садовых, огородных или дачных земельных участков.

3.1.33. Доводит до сведения заинтересованных граждан список граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка.

3.1.34. Определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка.

3.1.35. Обеспечивает граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками.

3.1.36. Подготавливает ходатайства Администрации города Тюмени перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков, в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан.

3.1.37. Формирует с учетом пожеланий граждан и с их согласия персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров.

3.1.38. Подготавливает с учетом схем зонирования территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предложения о вариантах предоставления земельных участков из фонда перераспределения земель или подготавливает заключения о невозможности предоставить земельные участки.

3.1.39. Осуществляет муниципальный земельный контроль.

3.1.40. Обследует земельные участки, затапливаемые паводковыми и (или) грунтовыми водами, по заявлениям физических лиц, садоводческих некоммерческих объединений граждан, представителей гаражных и гаражно-строительных кооперативов для освобождения от налогообложения.

3.1.41. Обследует и составляет акты обследования земельных участков, не используемых или используемых не в соответствии с разрешенным видом использования, для применения максимальных ставок земельного налога, предусмотренных действующим законодательством, и отказа в предоставлении налоговых льгот.

3.1.42. В пределах компетенции органов местного самоуправления и в соответствии с действующим законодательством принимает меры к предотвращению административных правонарушений, а также меры по привлечению к ответственности лиц, допустивших нарушения в области использования земель.

3.1.43. Принимает в пределах компетенции органов местного самоуправления меры, направленные на принудительное прекращение прав на земельные участки в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами города Тюмени.

3.1.44. Представляет и защищает интересы Главы Администрации города Тюмени, Администрации города Тюмени, Департамента в судах, государственных органах, по вопросам, отнесенным к компетенции Департамента.

3.1.45. Выполняет функции администратора поступлений в бюджет города Тюмени средств от продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, от продажи права на заключение договора о развитии застроенной территории, от предоставления в аренду земельных участков, в пределах предоставленных государственных полномочий и в соответствии с муниципальными правовыми актами, от заключения договоров водопользования, от продажи права на заключение договоров аренды лесных участков, от продажи прав на заключение договоров купли-продажи лесных насаждений.

Осуществляет процедуры списания безнадежной к взысканию задолженности по администрируемым Департаментом платежам, в порядке, установленном муниципальными правовыми актами, и в пределах предоставленных полномочий.

3.1.46. Разрабатывает и реализует местные программы использования и охраны земель города Тюмени, целевые программы в пределах компетенции Департамента.

3.1.47. Разрабатывает местные программы по ведению государственного мониторинга земель в пределах компетенции Департамента.

3.2. Функции Департамента по формированию фонда муниципальных земель, в том числе в процессе разграничения государственной собственности на землю:

3.2.1. Организует и осуществляет деятельность по формированию фонда муниципальных земель на территории города Тюмени в порядке разграничения государственной собственности на землю и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

3.2.2. Организует и обеспечивает выполнение кадастровых работ при формировании муниципальной собственности на земельные участки на территории города Тюмени.

3.2.3. Определяет доли муниципального образования городской округ город Тюмень в праве общей собственности на земельные участки, заключает соглашения об определении долей в праве общей собственности на земельные участки, а также соглашения о владении, пользовании, распоряжении земельными участками, находящимися в долевой собственности.

3.2.4. Подготавливает и оформляет документы для проведения государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки и сделок с ними.

3.2.5. Обращается в орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, с заявлениями о постановке на учет земельных участков в целях оформления в соответствии с действующим законодательством права муниципальной собственности на земельные участки, с заявлениями об изменении уникальных характеристик земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с заявлениями о снятии с учета земельных участков.

3.2.6. Обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за государственной регистрацией распоряжений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, об изъятии объектов недвижимого имущества, ограничений прав, установленных распоряжением о резервировании земель, а также прекращения таких ограничений.

3.2.7. Рассматривает и согласовывает от имени Администрации города Тюмени границы земельных участков при проведении землеустроительных и кадастровых работ.

3.3. Функции Департамента по осуществлению полномочий по распоряжению водными объектами и лесными участками, находящимися в муниципальной собственности:

3.3.1. Принимает и рассматривает заявления физических лиц, юридических лиц о предоставлении водных объектов, находящихся в муниципальной собственности, в пользование в порядке и сроки, установленные Правительством Российской Федерации.

3.3.2. Организует и проводит аукционы на право заключения договоров водопользования в порядке, определенном Правительством Российской Федерации.

3.3.3. Заключает договоры водопользования, в том числе по результатам аукционов.

3.3.4. Сообщает об отказе в предоставлении водного объекта в пользование.

3.3.5. Обеспечивает представление договоров водопользования, а также сведений о прекращении договоров водопользования, о принятых решениях о предоставлении в пользование водных объектов, для регистрации и внесения в государственный водный реестр в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

3.3.6. Принимает и рассматривает заявления физических лиц, юридических лиц о предоставлении в аренду лесных участков или заключении договоров купли-продажи лесных насаждений, находящихся в муниципальной собственности, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3.3.7. Организует и проводит аукционы по продаже прав на заключение договоров аренды лесных участков или прав на заключение договоров купли-продажи лесных насаждений.

3.3.8. Заключает договоры аренды лесных участков или договоры купли-продажи лесных насаждений.

3.3.9. Предоставляет лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и в безвозмездное срочное пользование гражданам в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

3.4. Функции Департамента по решению иных вопросов в пределах предоставленных полномочий:

3.4.1. Готовит и вносит предложения Главе Администрации города Тюмени по структуре, численности и категориям муниципальных и иных должностей Департамента, а также по структуре и численности подведомственных муниципальных учреждений, муниципальных унитарных предприятий.

3.4.2. Ведет базы данных землеустроительной документации под объектами муниципальной собственности; формирует земельно-кадастровые дела; предоставляет сведения, содержащиеся в информационной системе Департамента; ведет архив земельно-кадастровой информации на магнитных и бумажных носителях; оформляет и выдает справки на основании данных архива.

3.4.3. Ведет и поддерживает в актуальном состоянии информационные системы Департамента.

3.4.4. Обеспечивает формирование и размещение муниципального заказа на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд в пределах предоставленных органу местного самоуправления полномочий в соответствии с муниципальными правовыми актами.

3.4.5. Осуществляет функции муниципального заказчика при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд по вопросам, входящим в компетенцию Департамента.

3.4.6. Осуществляет аккредитацию с целью признания компетентности граждан и организаций в соответствующей сфере науки, техники и хозяйственной деятельности для участия в проведении мероприятий по муниципальному земельному контролю в соответствии с Правилами аккредитации граждан и организаций, привлекаемых органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля к проведению мероприятий по контролю, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.08.2009 N 689, в том числе:

а) рассматривает заявления граждан, организаций о предоставлении свидетельства об аккредитации;

б) подготавливает и принимает решение об аккредитации (отказе в аккредитации) в форме приказа директора Департамента и осуществляет предоставление свидетельств об аккредитации;

в) приостанавливает, возобновляет и прекращает действие свидетельства об аккредитации;

г) переоформляет свидетельство об аккредитации и принимает решение о продлении срока его действия (отказе в продлении срока его действия);

д) утверждает формы заявлений о продлении, переоформлении свидетельства об аккредитации;

е) аннулирует свидетельства об аккредитации;

ж) обеспечивает ведение реестра выданных свидетельств об аккредитации и его размещение на официальном сайте Администрации города Тюмени в сети Интернет;

з) предоставляет информацию об аккредитации в виде выписок из реестра выданных свидетельств об аккредитации на основании заявлений, за исключением информации, распространение которой ограничено или запрещено в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3.4.7. Ежегодно в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, осуществляет подготовку доклада об осуществлении муниципального земельного контроля на территории города Тюмени юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, об эффективности такого контроля и представляет указанный доклад в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий подготовку ежегодного сводного доклада о состоянии государственного контроля (надзора) и муниципального контроля и его представление в Правительство Российской Федерации.

3.4.8. Участвует в разработке предложений по внесению изменений в Правила землепользования и застройки города Тюмени, участвует в работе комиссии по подготовке Правил землепользования и застройки города Тюмени.

3.4.9. Ведет секретное делопроизводство, разработку документов с грифом 'совершенно секретно' и 'секретно'.

3.4.10. Обеспечивает техническую защиту информации ограниченного доступа, в том числе составляющую государственную тайну, и мест ее хранения и обработки.

3.4.11. Осуществляет контроль за исполнением документов по вопросам, отнесенным к компетенции Департамента.

3.4.12. Разрабатывает проекты муниципальных правовых актов города Тюмени по вопросам, отнесенным к компетенции Департамента, и выносит их на рассмотрение Главе Администрации города Тюмени, заместителям Главы Администрации города Тюмени в установленном муниципальными правовыми актами порядке.

3.4.13. Участвует в бюджетном процессе, обладая правами и обязанностями участников бюджетного процесса в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами города Тюмени.

3.4.14. В рамках задач, определенных настоящим Положением, осуществляет иные функции органов местного самоуправления в соответствии с федеральными правовыми актами, правовыми актами Тюменской области, а также муниципальными правовыми актами и поручениями Главы Администрации города Тюмени.

4. Права Департамента

Департамент для реализации возложенных на него задач и функций имеет право:

4.1. Запрашивать и получать в пределах своих полномочий в установленном порядке от органов Администрации города Тюмени, муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, органов государственной власти, а также от иных юридических лиц, независимо от форм собственности, и граждан необходимые пояснения, документы, материалы и информацию, в объеме, необходимом для выполнения возложенных на Департамент задач.

4.2. По согласованию с курирующим заместителем Главы Администрации города Тюмени вносить на рассмотрение Главе Администрации города Тюмени, заместителям Главы Администрации города Тюмени предложения для принятия решений по реализации задач и функций, возложенных настоящим Положением на Департамент.

4.3. Проводить совещания, семинары, конференции, круглые столы для рассмотрения вопросов, отнесенных к компетенции Департамента.

4.4. Пользоваться в установленном порядке информационными банками данных Администрации города Тюмени, компьютерной, копировальной и множительной техникой, использовать муниципальные системы связи и коммуникации.

4.5. Представлять и защищать интересы Главы Администрации города Тюмени, Администрации города Тюмени, Департамента в судах, государственных органах, по вопросам, отнесенным к компетенции Департамента.

4.6. Заключать договоры, соглашения в соответствии с муниципальными правовыми актами города Тюмени, в пределах компетенции Департамента.

4.7. Осуществлять иные права в соответствии с законодательством Российской Федерации, Тюменской области, муниципальными правовыми актами города Тюмени.

5. Организация деятельности Департамента

5.1. Департамент возглавляет директор, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Главой Администрации города Тюмени по представлению курирующего заместителя Главы Администрации города Тюмени, в соответствии с действующим трудовым законодательством, законодательством о муниципальной службе.

5.2. Директор Департамента несет персональную ответственность за выполнение возложенных на Департамент задач и функций.

5.3. Директор Департамента имеет первого заместителя директора и заместителя директора, назначаемых на должность и освобождаемых от должности Главой Администрации города Тюмени, по представлению директора Департамента, согласованному с курирующим заместителем Главы Администрации города Тюмени.

5.4. Первый заместитель директора и заместитель директора осуществляют свои полномочия в соответствии с должностными инструкциями, утвержденными директором Департамента. В период временного отсутствия (отпуск, командировка, временная нетрудоспособность) директора Департамента его должностные обязанности исполняет первый заместитель директора.

5.5. Директор Департамента:

а) обеспечивает организацию работы и руководство деятельностью Департамента;

б) утверждает положения о подразделениях Департамента;

в) определяет полномочия и распределяет обязанности между сотрудниками Департамента, утверждает должностные инструкции;

г) осуществляет координацию работы подразделений и сотрудников Департамента в выполнении возложенных на них задач и функций;

д) по согласованию с курирующим заместителем Главы Администрации города Тюмени вносит на рассмотрение Главе Администрации города Тюмени предложения о численности и категориях должностей Департамента. Согласовывает штатное расписание Департамента в соответствии с численностью и категориями должностей Департамента, утвержденными муниципальным правовым актом Администрации города Тюмени;

е) решает в соответствии с законодательством Российской Федерации, Тюменской области, муниципальными правовыми актами города Тюмени о муниципальной службе вопросы, связанные с прохождением муниципальной службы сотрудниками Департамента;

ж) действует без доверенности от имени Департамента; представляет его во всех предприятиях, учреждениях, организациях;

з) в пределах своей компетенции выдает доверенности на приобретение и осуществление имущественных прав и обязанностей, представление интересов Департамента в суде, открывает в банках расчетные и другие счета;

и) обеспечивает соблюдение финансовой дисциплины в Департаменте;

к) подписывает от имени Администрации города Тюмени ответы заявителям по вопросам земельных отношений в пределах предоставленных полномочий;

л) подписывает от имени Администрации города Тюмени заявления о внесении в ЕГРП записей о форме собственности земельного участка, о регистрации договоров аренды земельного участка, ограничениях прав на недвижимое имущество;

м) издает приказы об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в пределах предоставленных органу местного самоуправления полномочий, приказы об образовании земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также земель, находящихся в муниципальной собственности;

н) издает приказы о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка или проекта приказа о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, о предварительном согласовании места размещения объекта о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам на определенном действующим законодательством праве, для целей, определенных разрешенным использованием земельного участка, в пределах компетенции органа местного самоуправления;

о) издает приказы о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в пределах компетенции органа местного самоуправления, о переводе из одной категории в другую земельных участков, перевод которых является компетенцией органов местного самоуправления;

п) подписывает уведомления (предупреждения) о прекращении, расторжении договоров аренды земельных участков;

р) подписывает соглашения (уведомления) о расторжении договоров аренды земельных участков под находящимися в частной собственности индивидуальными жилыми домами, договоры аренды земельных участков, соглашения (уведомления) к ним;

с) подписывает договоры безвозмездного срочного пользования, купли-продажи, аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в том числе и по результатам торгов, и иные договоры (соглашения), предусмотренные настоящим Положением;

т) подписывает соглашения об установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), предусмотренные настоящим Положением;

у) подписывает решения о предоставлении водных объектов в пользование, договоры водопользования, протокол о результатах проведения аукциона на право заключения договора водопользования, уведомления (предупреждения) о прекращении, расторжении договоров водопользования, отказы в предоставлении водного объекта в пользование;

ф) подписывает протоколы о результатах проведения аукциона на право заключения договора аренды лесных участков или право на заключение договоров купли-продажи лесных насаждений, договоры аренды лесных участков и договоры купли-продажи лесных насаждений;

х) подписывает муниципальные контракты на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд, в пределах своей компетенции;

ц) подписывает иные документы в соответствии с компетенцией Департамента, поручениями Главы Администрации города Тюмени, первого заместителя Главы Администрации города Тюмени;

ч) издает по вопросам осуществления деятельности Департамента правовые акты в форме приказов;

ш) осуществляет иные права и обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации, Тюменской области, муниципальными правовыми актами города Тюмени, настоящим Положением, должностной инструкцией.

5.6. Департамент имеет следующую структуру (схема прилагается):

Директор департамента,

Первый заместитель директора департамента,

Заместитель директора департамента,

Управление территориального кадастра,

Управление землеустройства,

Отдел автоматизации территориального кадастра,

Отдел договорных отношений,

Отдел дежурного плана и учета земель,

Отдел разграничения, резервирования и изъятия земель,

Землеустроительный отдел по Калининскому АО и Центральному АО,

Землеустроительный отдел по Восточному АО и Ленинскому АО,

Отдел планирования использования земель,

Отдел муниципального земельного контроля,

Юридический отдел,

Отдел бухгалтерского учета и отчетности,

Отдел по делопроизводству и приему документов,

Спецчасть,

Административно-хозяйственный отдел.

5.7. Заместители директора, руководители подразделений Департамента несут персональную ответственность за деятельность возглавляемых подразделений.

5.8. Департамент взаимодействует по вопросам своей компетенции с отраслевыми (функциональными) и территориальными органами Администрации города Тюмени, органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными организациями в порядке, установленном муниципальными правовыми актами города Тюмени.

5.9. Департамент взаимодействует с органами государственного земельного контроля и другими органами контроля в части применения мер к лицам, совершившим административные правонарушения.

5.10. Планирование работы и отчетность Департамента осуществляется в порядке, установленном муниципальными правовыми актами города Тюмени.

5.11. Деятельность Департамента финансируется из средств бюджета города Тюмени. Департамент использует бюджетные средства в соответствии с ежегодно утверждаемой сметой доходов и расходов. Использование Департаментом бюджетных средств осуществляется через лицевой счет Департамента, который ведется департаментом финансов и налоговой политики Администрации города Тюмени. Департамент поручает осуществлять платежи, в том числе по уплате налогов и сборов за счет бюджетных средств департаменту финансов и налоговой политики Администрации города Тюмени.

5.12. Реорганизация и ликвидация Департамента осуществляется по решению Главы Администрации города Тюмени на основании решения Тюменской городской Думы о структуре Администрации города Тюмени, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

XI. Градостроительство Тюменской области

В соответствии с Законом Тюменской области «Об административно-территориальном устройстве Тюменской области», территория области включает в себя 5 городских округов. 21 муниципальный район. 293 сельских муниципальных поселений. 1273 населенных пункта.

УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Общая характеристика

1.1. Объектами градостроительной деятельности, регулируемой настоящими

Правилами, являются территориально-имущественные комплексы, включающие земельные участки и связанные с ними на постоянной или временной основе здания, сооружения и иные объекты различного назначения, а также территории и элементы природно-ландшафтных комплексов.

Территориально-имущественные комплексы могут быть объединёнными - формируемыми из ряда земельных владений (участков), и единичными, представленными отдельным земельным участком находящимся на нём (или предполагаемым к размещению) объектом недвижимости.

Каждый объект градостроительной деятельности должен быть зафиксирован в городском градостроительном кадастре и иметь оформленный в установленном порядке градостроительный или технический паспорт.

Включение сведений в градостроительный кадастр об объектах градостроительной деятельности, а также об их изменениях, является доказательством существования объектов градостроительной деятельности на территории города и предшествует проведению государственной регистрации прав на объект градостроительной деятельности в соответствии с требованиями законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объекты градостроительной деятельности фиксируются в городском градостроительном кадастре только при наличии утверждённой градостроительной документации.

- Объединённые территориально-имущественные комплексы

Объединённые территориально-имущественные комплексы представлены многоуровневой системой (согласно уровню градостроительной деятельности в их пределах) и выступают в виде:

- города в целом;

- районов города

- микрорайонов;

- кварталов городской застройки;

- отдельных градостроительных комплексов;

а также функциональных зон или их частей (в том числе производственных, коммунальных, рекреационных и т.д.). .

Границами градостроительной деятельности в пределах объединённых территориально- имущественных комплексов являются границы, установленные планировочной документацией соответствующего уровня (административные границы кварталов городской застройки (в красных линиях), функциональных зон и т.п.). Границы могут уточняться в процессе разработки документации следующего уровня.

Предмет; градостроительной деятельности в пределах объединённых территориально- имущественных комплексов представляет:

- определение направлений территориального развития комплекса (города и отдельных его частей);

-решение вопросов инженерного, транспортного обеспечения среды и создания социальной инфраструктуры;

- членение территории на участки определённой градостроительной ценности и качества среды, как основы для проведения работы по правовому (регламентному) зонированию и обеспечения рыночных взаимоотношений в градостроительстве;

-закрепление имущественной принадлежности земель;

- членение территории комплекса на участки с конкретными ограничениями по характеру использования и типу застройки (градостроительные регламенты), разработка и закрепление градостроительных регламентов для выделенных зон.

Контроль за соблюдением на территории комплекса нормативов, правил, утверждённой градостроительной документации и законодательных актов федерального, территориального и местного значения.

- Единичные территориально-имущественные комплексы

Единичные территориально-имущественные комплексы, вне зависимости от форм собственности и вида преимущественного использования, представлены отдельными земельными участками с находящимися в их пределах объектами недвижимости (зданиями, сооружениями, элементами оснащения и благоустройства) и выделяются как основной объект Градостроительной деятельности. Земельные участки могут быть градостроительно и хозяйственно освоенными или только предназначенными под строительство (резервными).

Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям* осям или бордюрам .утренних проездов, другим недвижимым предметам. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и подходы к ним.

При делении земельных участков или изменении их границ и параметров должны соблюдаться красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. Для разделённых объектов недвижимости должны обеспечиваться условия функционирования их как самостоятельных объектов.

Предметом градостроительной деятельности на земельном участке является установление регламентов и сервитутов, их реализация, контроль за осуществлением строительной деятельности, включающей реконструкцию и расширение существующих, строительство новых зданий и сооружений, инженерно-транспортных коммуникаций, гидротехнические работы и т.п., а также, при необходимости, изменение функционального (целевого) назначения участка.

Градостроительная деятельность должна соответствовать:

- право устанавливающим документам на владение, пользование земельным участком; утверждённой проектной документации; градостроительному регламенту,

№ индивидуальным актам градорегулирования, полученным заказчиком соответствующих органов управления; правилам застройки,

- инженерному оборудованию и благоустройству; нормативным документам в строительстве.

Объекты недвижимости как элементы территориально -- имущественного комплекса

Здания или сооружения, градостроительные комплексы

Здания или сооружения являются неотъемлемой частью территориально- имущественного комплекса и представляют собой объект недвижимости, возведённый в пределах участка и неразделимо с ним связанный.

Градостроительные комплексы (ансамбли) представляют собой группу недвижимых объектов различного функционального назначения, расположенные на одном или смежных земельных участках и объединённые общим композиционным замыслом и являются, таким образом, неотъемлемой частью единичного или объединённого территориально-имущественного комплекса.

Предметом градостроительной деятельности в отношении отдельного недвижимого объекта или группы недвижимых объектов является:

- проведение строительно-монтажных работ, в том числе капитальный ремонт, реконструкция, благоустройство, инженерное оснащение или переоборудование объекта;

- изменение вида и (или) назначения объекта;

- контроль за соблюдением действующих норм регламентов и сервитутов, действующих в рамках конкретной регламентной зоны.

Объекты внешнего благоустройства, инженерного н транспортного оборудования.

К объектам внешнего благоустройства территориально-имущественного комплекса относятся стационарные или временные сооружения и устройства возводимые или устанавливаемые на участках зданий и сооружений в целях повышения комфортности среды, информирования и ориентации населения, обеспечения безопасности движения пешеходов и транспорта, обеспечения эксплуатации инженерных коммуникаций, а также в коммерческих и рекламных целях.

К объектам инженерного оборудования территориально - имущественного; комплекса относятся элементы систем инженерного обеспечения, обслуживающих комплекс, размещенные в его пределах (вне зданий и сооружений) - трубопроводы, трансформаторные подстанции, сета и т.п.

- формирование организованной пространственной среды путём монументально-художественного оформления архитектурных сооружений и использования выразительных элементов ландшафтов, обеспечения ориентации в пространстве;

- прокладка и оборудование транспортных коммуникаций, организация пешеходных зон и пространств, организация инженерного обеспечения, насыщение интерьера поселений различным функциональным оборудованием, обеспечивающим.

- контроль качественного состояния оборудования.

Опорные пункты геодезических сетей к знаки межевания земель.

Опорные пункты геодезических сетей представляют элементы системы геодезических, гравиметрических и нивелирных сетей Российской Сидерации, закреплённой на местности специальными геодезическими пунктами (знаками).

- Опорные пункты геодезических сетей являются основой: для производства топографических и инженерных изысканий, необходимых для разработки градостроительной документации, включая планы красных линий и проекты границ земельных участков, межевания земель, а также для ведения земельного и градостроительного кадастров, градостроительного мониторинга, выноса красных линий и границ земельных участков на натуру, разработки проектов на строительство, ведения строительных, реконструктивных и ремонтно-восстановительных работ. Они закладываются (устанавливаются) специализированными изыскательскими организациями при производстве топографо-геодезических работ. При установке, ремонте и восстановлении геодезических знаков полиногеометрии и триангуляции государственной геодезической сети I и II класса необходимо обязательное разрешение территориальной инспекции государственного геодезического надзора, которая осуществляет приёмку и контроль выполненных работ.

- Границы межевания земельных участков закрепляются на местности специальными знаками в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией.

Знаки межевания земель устанавливаются органами землеустройства города в процессе оформления прав землепользования по согласованию с Управлением архитектуры и градостроительства.

- Предмет градостроительной деятельности в отношении создания опорной геодезической сети, межевых знаков, реперов и стенных знаков заключается в установке их с учётом доступности и видимости, а также в определении регламентов их сохранения собственниками и пользователями территориально-имущественных комплексов и контроль за их сохранением.

Градостроительный кадастр и мониторинг объектов градостроительной деятельности.

Градостроительный кадастр - информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности на территории города. Является составной частью государственного градостроительного кадастра Тюменской области и автономных округов.

Градостроительный кадастр, включает в себя топографо-геодезические и картографические материалы, отражающие сведения:

о планировочной организации и застройке территории города;;

о зонировании территории и градостроительных регламентах территориальных зон и участков;

об инженерно-геологическом и гидрологическом состоянии территории;

об объектах инженерного, транспортного и социального назначения и о благоустройстве территорий;

о наличии проектной документации и выданных и действующих разрешениях на строительство.

Организация и ведение муниципального градостроительного кадастра регламентируется СНиП 14.01-96 'Основные положения создания и ведения градостроительного кадастра' и осуществляется управлением архитектуры и градостроительства, являющимся владельцем и гарантом достоверности информации.

Мониторинг объектов градостроительной деятельности у система наблюдений за состоянием и изменением объектов градостроительной деятельности, ведется на основе сведений, внесенных в систему градостроительного кадастра и осуществляется по установленной методике посредством постоянного изучения среды жизнедеятельности.

СУБЪЕКТЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

Функции участников градостроительной деятельности.

Участниками (субъектами) градостроительной деятельности быть: совершеннолетние дееспособные физические лица, а также юридические лица, в установленном порядке зарегистрированные как владельцы (собственники, пользователи) или арендаторы всего территориально-имущественного комплекса, а также органы местного управления органы государственной власти, общественные организации, зарегистрированные в городе.

Отношения между участниками градостроительной деятельности базируются на исполнении следующих функций:

организации деятельности - заказчик, застройщик, -финансирования - инвестор;

Осуществления - подрядчик;

управления и контроля - органы исполнительной власти, заказчики, общественные организации;

регистрации законченных строительством (реконструкцией) объектов - специальные учреждения госрегистрации;

пользования - все лица, являющиеся субъектами гражданских прав отношению к территориально- имущественным комплексам.

Роль заказчика могут выполнять органы государственной власти, органы местного управления, юридические лица, международные организации. В соответствии с действующим законодательством заказчики могут выполнять также функции инвесторов, т.е. финансировать градостроительную деятельность за счёт собственных средств или по договору за счёт средств других инвесторов и спонсоров, а также за счет средств федерального, окружного или городского бюджетов.

Для выполнения своей роли заказчик должен иметь лицензию, оформленный в установленном законом порядке земельный участок с определенным видом права (собственность, пожизненное владение, бессрочное Пользование, аренда) и целевым назначением, отраженном в утвержденной градостроительной или проектной документации.

В качестве инвестора градостроительного процесса могут выступать органы государственной власти Российской Федерации, автономного округа, другие субъекты Российской Федерации, органы местного самоуправления города, физические и юридические лица, международные организации.

Подрядные работы (изыскательские, проектные, строительные, ремонтно-восстановительные, научно-исследовательские и др.) могут вести только организации и физические лица, имеющие соответствующую лицензию, зарегистрированную в го]юде.

В качестве органов контроля выступают независимые государственные органы, создаваемые для осуществления надзорных, контрольных и экспертных функций в целях защиты государственных, общественных и частных интересов в процессе градостроительной деятельности, а также органы местного самоуправления муниципального образования, общественные организации, созданные с целью защиты имущественных прав своих членов.

Регистрация, постановка на инвентаризационный учёт объектов осуществляется специальными органами регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В качестве пользователей градостроительных объектов выступают физические и юридические лица, осуществляющие на законном основании деятельность в пределах данных объектов, а также государственные и муниципальные органы управления, в юрисдикции которых эти объекты находятся.

Общие права и обязанности субъектов градостроительной деятельности.

Каждый участник градостроительной деятельности имеет право на обеспечение его интересов. Оно осуществляется посредством:

доступа к открытой градостроительной информации;

участия в принятии и реализации решений, связанных с преобразованием окружающей материально- пространственной среды;

а также за счёт административного регулирования градостроительной деятельности в виде:

установления градостроительных регламентов, социально-градостроительных и технических стандартов, норм планировки и правил застройки территорий;

лицензирования участников градостроительной деятельности, сертификации строительной продукции и услуг, экспертизы градостроительной документации;

ведения государственного и общественного контроля за реализацией решений.

Нарушения прав участников градостроительной деятельности преследуются в административном и судебном порядке.

Каждый участник градостроительной деятельности обязан:

выполнять положения Градостроительного Кодекса Российской Федерации, нормативно-правовых актов в области градостроительства, действующих на территории автономного округа;

нести ответственность за нарушение градостроительного законодательства Российской Федерации и возмещать ущерб, причиненный в результате своих незаконных действий;

осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией;

совершать действия, наносящие вред окружающей среде, памятникам природы, истории и культуры, природным ландшафтам, объектам инженерной, транспортной инфраструктур, благоустройства территорий, а также затрагивающие коренные интересы третьих лиц и препятствующие

Полномочия участников градостроительной деятельности.

Органы местного государственного управления.

Органы местного самоуправления формируют реализуют политику Градостроительного развития города, обеспечивая разработку и исполнение градостроительной документации, регулирование процессов строительства, а также контроль качества организуемой среды.

Органы местного самоуправления представлены:

городской Думой, в компетенцию которой входит установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью, в т.ч. утверждение концепций, планов и программ развития города, местных нормативно-правовых актов в области градостроительства;

администрацией города во главе с мэром города, осуществляющей организационно- распорядительные функции, в т.ч. выполнение функций заказчиков градостроительной документации и местных нормативно правовых документов, выдачу разрешений на строительство, осуществление контроля за реализацией градостроительной деятельности;

органами территориального общественного самоуправления (ТОС), в качестве которых выступают советы (комитеты) жилых кварталов, жилищных комплексов, а также органы самоуправления населения по месту жительства (советы или комитеты улиц, домов, товариществ собственников жилья и т.д.), в полномочия которых входит принятие решений о создании объектов, предназначенных для удовлетворения интересов жителей образования и контроль за их исполнением.

Полномочия. Органы управления.

Управление архитектуры и градостроительства является структурным подразделением Администрации города и обеспечивает оперативное управление градостроительной деятельностью в пределах города, в том числе разработку градостроительной политики, обеспечение рациональной структуры жилищно-гражданского строительства, координацию инвестиционных предложений, организацию экспертизы, рассмотрения и согласования всех видов градостроительной документации и контроль за реализацией градостроительной деятельности.

Полномочия УАиГ определяются. Положением;

Руководитель УАиГ имеет статус главного архитектора города и назначается на должность, распоряжением главы местного самоуправления.

Для оперативного решения задач, возложенных на УАиГ, ускорения процесса подготовки исходных данных и разрешений на осуществление градостроительной деятельности и согласований проектной документации, привлечения дополнительных средств в бюджет города при УАиГ образуется хозрасчетное бюро (самостоятельное юридическое лицо), деятельность которого координируется главным архитектором города.

Градостроительный совет.

Градостроительный совет - представляет собой постоянный совещательный орган при Главном архитекторе города, созданный для коллективного, профессионального обсуждения вопросов градостроительства и архитектуры, согласования и оценки градостроительных программ и проектов, реализуемых на территории города.

Градостроительный совет действует на основании Положения, утверждаемого главой местного самоуправления.. Решения Градостроительного совета имеют рекомендательный характер.

Рабочие комиссии.

Для успешной реализации градостроительного процесса Администрация города имеет право создавать рабочие комиссии, рассматривающие и курирующие отдельные вопросы (стадии) градостроительного процесса.

Комиссии формируются из руководителей или специалистов городских служб и органов местного самоуправления, в должностные обязанности которых входят вопросы, включаемые в компетенцию комиссии, депутатов городской Думы.

Органы контроля градостроительной деятельности:

контроль градостроительной деятельности осуществляется на всех этапах ей реализации как органами управления, так и специализированными структурами, органы лицензирования, сертификации, экспертизы.

Государственная инспекция архитектурно-строительного надзора.

Государственная инспекция архитектурно-строительного надзора осуществляет архитектурно-строительный надзор за соблюдением действующих организационных/правовых и технических норм в строительстве и качеством производимых и используемых строительных материалов,

XII. Современная геодезия, картография, геология и компьютерное обеспечение инженерно-изыскательных работ

Основные задачи- эффективное внедрение новых геодезических приборов, оборудования и программных средств в топографо-геодезическое производство (GPS-приемники, электронные теодолиты, тахеометры, нивелиры); - разработка новых и переработка действующих нормативно-технических актов в сфере топографо-геодезического и картографического производства (положения, инструкции, руководства, правила, требования, перечни, указания, нормы и программы); - выполнение различных видов топографо-геодезических работ с использованием современного геодезического оборудования (сгущение планово-высотного геодезического обоснования на объекте работ до требуемого количества; крупномасштабные топографические и кадастровые съёмки с подготовкой планов в электронно-цифровом виде; инструментальные наблюдения за осадками и деформациями различных инженерно-технических сооружений геодезическими методами с требуемой точностью (зданий, плотин, металлических конструкций, различных объектов исторического и культурного значения); инструментальные наблюдения за деформациями бортов карьеров и оползней; перенос проекта в натуру и исполнительная съёмка объектов промышленного и гражданского строительства). Геодезическое оборудование - это приборы, в основном применяемые для проведения разбивочных, монтажных и отделочных работ в строительстве, для вертикальной и горизонтальной разметки строительных площадей, территорий и контроля качества проведенных работ. Геодезическое оборудование значительно упрощает рабочие действия, позволяя получать точную разметку в минимальных временных промежутках. Типы геодезического оборудования: Лазерные рулетки, дальномеры. Это приборы для измерения расстояний. Широко применяется в инженерной геодезии (при строительстве путей сообщения, гидротехнических сооружений, линий электропередач и т. д.), при топографической съёмке, в военном деле (главным образом для определения расстояний до целей), в навигации, в астрономических исследованиях, в фотографии. Основаны на измерении времени прохождения волн соответствующего диапазона от дальномера до второго конца измеряемой линии и обратно.

Лазерный уровень - традиционный строительный инструмент со встроенным лазерным маркером, который позволяет «продлить» профиль уровня в пространстве лазерным лучом. Теперь для того, что бы перенести уровень стены или перегородки, подоконника или радиаторов отопления надо просто прислонить лазерный уровень к проецируемой поверхности, включить излучатель и лазерная указка, встроенная в уровень, покажет отметку на стене напротив - достаточно отложить от этой точки расстояние от основания уровня до лазерного излучателя (обычно, это 1-3 см).

Тахеометр - оптоэлектронный геодезический прибор (объединяющий в себе теодолит и дальномер), позволяющий производить любые угломерные измерения одновременно с измерением расстояний и по полученным данным проводить инженерные вычисления, сохраняя всю полученную информацию в памяти инструмента или передавая их на ПК для дальнейшей обработки. Также тахеометр позволяет выносить проектные точки в натуру, производить расчеты площадей и объемов участков, измерять провисание проводов ЛЭП и неприступные высоты, измерять и рассчитывать координаты, производить замер горизонтальных проложений, наклонных расстояний и превышений точек и т.д.

Теодолиты. Теодолит - довольно древнее изобретение. Он предназначен для измерения горизонтальных и вертикальных углов. Теодолит, является одним из основных измерительных приборов на любой строительной площадке. В зависимости от точности, теодолиты могут использоваться в триангуляции, полигонометрии, в геодезических сетях сгущения.

Самый распространенный тип геодезического оборудования - лазерные и оптические нивелиры. Лазерные и оптические нивелиры, предназначены для определения превышения между точками или выноса в натуру проектных отметок. Лазерные нивелиры образуют видимую горизонтальную, вертикальную или наклонную плоскость при помощи лазерного луча, вращающегося со скоростью до 600 об/мин. Установка плоскости в горизонтальное положение производится при помощи электронных и жидкостных уровней или автоматической системы самонивелирования.

Благодаря возможности исполнения работы меньшим количеством рабочих сил, задания в натуре опорной горизонтальной плоскости сразу во многих точках строительной площадки и оптимизации выноса отметок при монтаже, строительных и других работах, лазерные нивелиры стали надежными и верными помощниками на многих строительных площадях.

Ротационные и стационарные нивелиры. В зависимости от охвата строительных потребностей и вида работы, места и специфики - нивелиры делятся на ротационные и стационарные приборы. Первые используются для ведения наружных работ, плоскость задается посредством вращающегося горизонтального луча, с видимым или не видимым лазерным излучением. Это оговаривается тем, что такие устройства имеют большой диапазон излучения, они позволяют работать на удалении от объекта и обеспечивают отличную видимость при ярком солнечном свете.

В настоящее время на российском строительном рынке представлено большое количество вычислительной и измерительной техники - геодезического оборудования. Лазеры значительно облегчили и ускорили измерительный процесс при строительстве, повысив его достоверность.

Наиболее важная черта лазера - это яркий монохромный узконаправленный луч света. С помощью компенсатора и оптических элементов выстраивают идеально прямую точную линию или плоскость, относительно которой будет проводиться измерения.

XIII. Государственная система лицензирования градостроительной и строительной деятельности

Саморегулирование в области инженерных изысканий, архитектурного проектирования, строительства, реконструкции и капитального ремонта, объектов капитального строительства.

Страхование гражданской ответственности должно осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации, регламентирующего вопросы деятельности саморегулируемых организаций и осуществления страховой деятельности,

в том числе: Гражданского кодекса Российской Федерации; Градостроительного кодекса Российской Федерации; Закона Российской Федерации от 27.11.1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;

Федерального закона от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 55.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации Саморегулируемые организации, которые определили размер взноса в компенсационный фонд менее одного миллиона рублей на одного члена, обязаны установить требования к страхованию ее членами гражданской ответственности (далее -

Требования к страхованию).

В соответствии с пунктом 3 части 12 статьи 55.5 и пунктом 6 статьи 55.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации Саморегулируемые организации устанавливают Требования к страхованию путем утверждения решением Общего собрания своих членов соответствующих правил саморегулирования.

Саморегулируемая организация -- некоммерческое партнерство, сведения о котором внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, основанных на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;

член Саморегулируемой организации - индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, принятые в Саморегулируемую организацию в установленном порядке;

гражданская ответственность - предусмотренная законодательством Российской Федерации обязанность возместить вред жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, причиненный вследствие недостатков строительных работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;

вред - вред, причиненный жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации вследствие недостатков, указанных в договоре страхования строительных работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;

строительные работы - работы по строительству, ремонту, реконструкции объектов капитального строительства;

страховщик - юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на осуществление страхования гражданской ответственнтзсти, выданное федеральным органом исполнительной власти по надзору за страховой деятельностью в установленном законодательством порядке;

страхователь - лицо, заключившее со Страховщиком договор страхования гражданской ответственности;

договор страхования гражданской ответственности «на годовой базе» - индивидуальный договор страхования гражданской ответственности члена Саморегулируемой организации, в соответствии с которым возмещается вред, причиненный в течение срока действия договора страхования вследствие недостатков строительных работ, выполняемых Страхователем в течение срока действия договора страхования и в течение определенного договором страхования периода до начала срока действия договора страхования, без привязки к конкретному объекту капитального строительства;

договор страхования гражданской ответственности «на объектной базе» - индивидуальный договор страхования гражданской ответственности члена Саморегулируемой организации, в соответствии с которым возмещается вред, причиненный в течение срока действия договора страхования вследствие недостатков работ, выполняемых застрахованным лицом, в отношении конкретного объекта капитального строительства, указанного в договоре страхования;

индивидуальный договор страхования гражданской ответственности - договор страхования гражданской ответственности, сторонами которого выступают страховая организация (страховщик) и член Саморегулируемой организации (страхователь);

коллективный договор страхования гражданской ответственности - договор страхования гражданской ответственности всех или определенных членов Саморегулируемой организации, сторонами которого выступают страховая организация (страховщик) и Саморегулируемая организация (страхователь);

страховой случай по договору страхования гражданской ответственности - наступление гражданской ответственности лиц, ответственность которых застрахована, по обязательствам, возникающим из причинения вреда вследствие недостатков указанных в договоре страхования строительных работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;

страховая сумма - денежная сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение и, исходя из которой устанавливается размер страховых взносов (страховой премии) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая; страховой тариф - ценовая ставка страхового взноса (страховой премии) с единицы страховой суммы, устанавливаемый в договоре страхования с учетом объекта страхования и степени страхового риска;

страховой взнос (страховая премия) - плата за страхование, которую страхователь вносит страховщику в соответствии с договором страхования, определяемая исходя из страхового тарифа;

страховая выплата - денежная сумма, устанавливаемая договором страхования и выплачиваемая страховщиком страхователю, лицу, ответственность которого застрахована, выгодоприобретателю при наступлении страхового случая;

лимит страхового возмещения - установленный в договоре страхования максимальный размер страхового возмещения по одному страховому случаю;

безусловная франшиза - собственное участие лица, ответственность которого застрахована в возмещении причиненного вреда. Франшиза при выплате страхового возмещения

вычитается из суммы вреда по каждому страховому случаю. При этом несколько случаев причинения вреда, произошедших в результате одного события или находящихся в причинной связи с одним событием, рассматриваются как один страховой случай;

ретроактивный период - период, предшествующий началу срока действия договора страхования, в течение которого допущены недостатки работ, приведшие, в течение срока действия договора страхования, к наступлению страхового случая.

свидетельство о допуске к работам (Свидетельство) - свидетельство о допуске к строительным работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выдаваемое Саморегулируемой организацией своим членам, на основании которого члены Саморегулируемой организации обладают правом выполнять работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства;

стоимость работ по договору строительного подряда - полная стоимость работ по договору строительного подряда (контракту) в соответствии с проектной документацией, включая расходы на приобретение материалов, техники и оборудования, используемых при проведении строительных работ, расходы на заработную плату, расходы по перевозке, таможенные пошлины, сборы и налоги, в том числе налог на добавленную стоимость;

аффилированные лица - физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность лица, ответственность которого застрахована, и (или) принимаемые им решения. К аффилированным относятся лица, поименованные в статье 4 Закона Российской Федерации от 22.03.1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».

Минимально необходимые требования к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам, связанным со строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом особо опасных, технически сложных и уникальных объектов капитального строительства, оказывающим влияние на безопасность указанных объектов

1. Требованиями к кадровому составу заявителя являются:

а) для юридического лица:

* наличие в штате не менее 3 работников, занимающих должности руководителей (генеральный директор (директор), технический директор (главный инженер), их заместители), имеющих высшее профессиональное образование соответствующего профиля и стаж работы в области строительства не менее 5 лет;

* наличие в штате не менее 7 специалистов производственно- технических, энергомеханических, контрольных и других технических служб и подразделений, имеющих высшее (техническое) образование (не менее 4 работников) или среднее профессиональное (техническое) образование и стаж работы в области строительства не менее 5 лет;

* наличие в штате не менее 3 работников, занимающих должности руководителей структурных подразделений (начальники участков, прорабы, мастера и приравненные к ним специалисты), имеющих высшее профессиональное (техническое) образование (1 работник и более) или среднее профессиональное (техническое) образование и стаж работы в области строительства не менее 5 лет;

* наличие в штате не менее 15 рабочих основных профессий, имеющих квалификационный разряд не ниже 4-го разряда и стаж работы в области строительства не менее 3 лет;

* наличие в штате не менее 15 специалистов, имеющих высшее профессиональное (техническое) образование (не менее 8 работников) или среднее профессиональное (техническое) образование и стаж работы в области строительства не менее 3 лет при осуществлении строительного контроля застройщиком, при осуществлении строительного контроля юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора, а также при организации строительства, реконструкции и капитального ремонта юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным подрядчиком), привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора;

б) для индивидуального предпринимателя:

* наличие высшего профессионального образования

* соответствующего профиля и стажа работы в области строительства не менее 5 лет;

* наличие работников, численность, образование и стаж работы которых соответствуют требованиям, установленным в подпункте «а» настоящего пункта для работников юридического лица.

В случае получения одним заявителем свидетельств на 2 и более вида работ численность руководителей структурных подразделений и (или) специалистов, а также квалифицированных рабочих рассчитывается в отношении каждой категории по следующей

формуле: N=n+k(xn)

где: N - общая численность работников соответствующей категории, необходимая для получения свидетельств на 2 и более вида работ;

п- минимально необходимая численность работников соответствующей категории, предусмотренная требованиями к кадровому составу, установленными пунктом 1 настоящего

документа; к не менее 0,3 - для специалистов; к не менее 0,5 - для руководителей структурных подразделений и квалифицированных

рабочих; х - количество видов работ. 3. Требованиями к повышению квалификации являются:

* повышение квалификации в области строительства особо опасных, технически сложных и уникальных объектов капитального строительства руководителями и специалистами юридического лица, индивидуальным предпринимателем и его работниками не реже 1 раза в 5 лет;

* в случае необходимости прохождение профессиональной переподготовки руководителями и специалистами юридического лица, индивидуальным предпринимателем и его работниками;

* наличие у юридического лица и индивидуального предпринимателя системы подготовки работников, занимающих должности, требующие аттестации Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Требованием к имуществу является наличие у юридического лица и индивидуального предпринимателя принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании зданий и сооружений, строительных машин и механизмов, транспортных средств, средств технологического оснащения, передвижных энергетических установок, средств обеспечения безопасности, средств контроля и измерений, необходимых для выполнения соответствующих видов работ.

Требованием к документам является наличие у юридического лица и индивидуального предпринимателя соответствующих лицензий и иных разрешительных документов.

Помимо требований, указанных в пунктах 1-5 настоящего документа, у юридического лица и индивидуального предпринимателя должна быть система контроля качества.

ВОПРОСЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИ ВСТУПЛЕНИИ В СРО.

Если организация не получала ранее лицензию и, вступив в СРО, получила допуск к работам, уплата членских взносов для нее является необходимым условием деятельности.

В отношении иных организаций следует помнить, что получение свидетельства о допуске к работам является необходимым только с момента отмены лицензирования (1 января 2010 года), либо с момента окончания действия лицензии (если срок ее действия истекает раньше указанной даты). До этого момента членские взносы не являются необходимыми расходами, с точки зрения статьи 252 и подпункта 29 пункта 1 статьи, 264 НК РФ.

Организация самостоятельно устанавливает период, в течение которого списывает расходы, понесенные на оплату вступительного взноса и взноса в компенсационный фонд СРО.

Пунктом 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации установлено, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией.

При этом, расходы признаются путем их обоснованного распределения между отчетными периодами, когда расходы обусловливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем (пункт 19 ПБУ 10/99).

Поскольку свидетельство о допуске к работам выдается саморегулируемой организацией без ограничения срока (пункт 9 статьи 55.8 ГрК РФ), получатель свидетельства самостоятельно устанавливает период распределения расходов, связанных с его получением.

Порядок списания членских взносов устанавливается организацией самостоятельно в учетной политике. Он может определяться порядком уплаты членских взносов, установленных соответствующим СРО.

Если членские взносы уплачиваются ежемесячно, они и в расходы включаются помесячно.

Если взносы платятся ежеквартально, в учетной политике может быть установлено их поквартальное или помесячное отнесение на расходы.

В том случае, когда членский взнос платится один раз в год, имеет смысл распределять его либо поквартально, либо помесячно. И в том и в другом случае нераспределенная часть взноса будет отражаться в промежуточной бухгалтерской отчетности по строке 216 формы № 1.

Вступительный взнос и взнос в компенсационный фонд следует начинать списывать с момента, когда организация лишена возможности вести работу без свидетельства о допуске к работам.

Ситуация может быть самой разной - срок действия лицензии истек в 2009 году, истекает в 2010 году, истек в 2009, но допуск получен в 2010 и т.д. При этом пунктом 19 ПБУ 10/99 установлено, что, когда расходы обусловливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, в отчете о прибылях и убытках такие расходы признаются путем их обоснованного распределения между отчетными периодами.

В силу принципа допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности (пункт 18 ПБУ 10/99), расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления.

Доходы от использования прав, предоставляемых в силу членства в СРО, организация будет получать в течение длительного (неограниченного) периода времени. Именно с этого момента, т.е. с начала работы именно на основании свидетельства о допуске и необходимо начинать списывать в расходы платеж в компенсационный фонд и вступительный взнос.

В части налогообложения также следует исходить из того, что нормы пункта I статьи 252 НК РФ «требуют установления объективной связи понесенных налогоплательщиком расходов с направленностью его деятельности на получение прибыли» (пункт 3 Определения Конституционного суда РФ от 4 июня 2007 г. № 366-О-П). Следовательно, обоснование расхода возникает в момент, когда его осуществление становится связанным с возможным извлечением прибыли.

XIV. Государственная вневедомственная экспертиза проекта

В соответствии с постановлением Совета Министров -- Правительства Российской Федерации от 20.06.93 г. № 585 'О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства' Госстрой России постановляет:

1. Утвердить подготовленный с участием заинтересованных министерств и ведомств и согласованный с Минэкономики России, Минприроды России, Минтруда России Порядок проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в Российской Федерации согласно приложению.

2. Органам государственной экспертизы при комплексном рассмотрении проектов строительства в обязательном порядке осуществлять проверку их соответствия исходным данным, техническим условиям и требованиям по проектированию и строительству объектов, выдаваемым органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта.

Проекты строительства, разработанные в соответствии с указанными исходными данными, техническими условиями и требованиями, дополнительному согласованию с организациями, их выдавшими, не подлежат, за исключением случаев, особо оговоренных законодательством Российской Федерации.

3. Установить, что заключение государственной экспертизы является обязательным документом для исполнения заказчиками, подрядными и проектными организациями.

Органам Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации не выдавать разрешения на производство строительно-монтажных работ без положительного заключения государственной экологической экспертизы, государственной вневедомственной экспертизы или заключения отраслевой экспертизы в случаях, определенных положениями о разграничении функций по экспертизе между министерствами, ведомствами Российской Федерации и Госстроем России.

4. Рекомендовать органам государственного управления республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга пересмотреть действующие на соответствующих территориях регламенты по экспертизе и утверждению проектной документации применительно к указанному 'Порядку проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в Российской Федерации' с учетом региональных особенностей и условий.

Министерствам и ведомствам Российской Федерации привести в соответствие с указанным Порядком отраслевые регламенты по вопросам экспертизы и утверждения проектной документации.

В соответствии с постановлением Совета Министров -- Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. #585 градостроительная документация, технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений* в Российской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Государственном комитете Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства (Главгосэкспертизе России), организациях государственной вневедомственной экспертизы в республиках в составе Российской Федерации, краях, областях, автономных образованиях, городах Москве и Санкт-Петербурге, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то государственных органах.

Градостроительная документация и проекты строительства подлежат экспертизе в следующем порядке.

1. Государственная экспертная комиссия Минэкономики России осуществляет экспертизу ТЭО строительства объектов, имеющих важное народнохозяйственное значение (в том числе с привлечением иностранных инвесторов), определяемых Минэкономики России совместно с Госстроем России.

Государственная экспертная комиссия Минэкономики России организует рассмотрение указанных ТЭО с участием Главгосэкспертизы России и Главного управления государственной экологической экспертизы Минприроды России.

2. Главгосэкспертиза России осуществляет экспертизу:

2.1. Градостроительной документации:

- схем районной планировки административно-территориальных образований, в которых решаются вопросы федерального значения;

- генеральных планов городов с расчетной численностью населения 500 тыс. человек и более, исторических и курортных городов и городов-новостроек.

По указанной документации Главгосэкспертиза России проводит комплексную экспертизу и подготавливает сводное экспертное заключение с учетом заключений (или с участием) местных архитектурных органов, органов государственной экологической экспертизы, заинтересованных министерств, ведомств и организаций, а также результатов общественного обсуждения;

-схем расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований;

- территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального природного значения.

Данная документация рассматривается Главгосэкспертизой России в части вопросов, находящихся в ведении Госстроя России.

2.2. Проектов строительства:

-объектов, осуществляемых за счет государственных капитальных вложений, финансируемых полностью или частично из республиканского бюджета и внебюджетных фондов Российской Федерации, а также государственного кредита, согласно перечню, устанавливаемому Госстроем России совместно с соответствующими министерствами и ведомствами Российской Федерации;

-объектов, осуществляемых за границей при техническом содействии Российской Федерации;

-объектов совместного с другими государствами пользования и с привлечением инофирм при финансировании строительства этих объектов из республиканского бюджета и внебюджетных фондов Российской Федерации и государственного кредита;

-экспериментальных и базовых проектов и проектов массового применения, разрабатываемых по планам бюджетных работ Госстроя России;

-потенциально опасных и технически особо сложных объектов по перечню, устанавливаемому Госстроем России совместно с ГКЧС России, Минприроды России и с соответствующими органами государственного надзора, а также объектов, признанных особо ценным культурным наследием городов Российской Федерации независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности этих объектов.

Главгосэкспертиза России проводит комплексную экспертизу проектов строительства и подготавливает сводное экспертное заключение с учетом заключений государственной экологической экспертизы и государственной экспертизы условий труда или с их участием, заключений отраслевой экспертизы министерств и ведомств, а также результатов общественного обсуждения по объектам, имеющим важное народно-хозяйственное, градостроительное и социальное значение.

2.3. Главгосэкспертиза России осуществляет выборочный контроль за качеством градостроительной документации и проектов строительства, разрабатываемых и утверждаемых в Российской Федерации, независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности объектов.

При необходимости Главгосэкспертиза России подготавливает предложения по решению спорных вопросов при рассмотрении градостроительной документации и проектов строительства.

3. Организации государственной вневедомственной экспертизы республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга осуществляют экспертизу:

3.1. Градостроительной документации, кроме указанной в пункте 2.1

3.2. Проектов строительства:

-объектов, осуществляемых за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга;

-объектов, осуществляемых на соответствующей территории, независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности, в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления, контроля за соблюдением нормативных требований по надежности и эксплуатационной безопасности объектов с учетом долговременных последствий по намечаемому строительству (за исключением проектов строительства, указанных в пункте 2.2.);

Территориальные организации государственной вневедомственной экспертизы проводят комплексную экспертизу проектов строительства и подготавливают сводное экспертное заключение с учетом требований заключений органов государственных экспертиз или с их участием, а также результатов рассмотрения местными архитектурными органами и общественного обсуждения по объектам, имеющим важное градостроительное и социальное значение для соответствующей территории.

XV. Государственный архитектурно-строительный надзор за градостроительной деятельностью

Статья 7. Полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области градостроительной деятельности.

К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области градостроительной деятельности относятся:

подготовка и утверждение документов территориального планирования субъектов Российской Федерации;

утверждение документации по планировке территории для размещения обьекты капитального строительства регионального значения в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом:

3) утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования;

4} осуществление государственного строительного надзора в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом

Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной лея осуществлялись до 1 января 2006 года в соответствии с положениями главы 12 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ '05 общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации' (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Статья 8. Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности

1. К полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся:

подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений;

утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений;

утверждение правил землепользования и застройки поселений;

утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом;

выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений;

6) принятие решений о развитии застроенных территорий,
(п. 6 введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

2. К полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов в области градостроительной деятельности относятся:

1) подготовка и утверждение документов территориального планирования муниципальных районов;

утверждение местных нормативов градостроительного проектирования межселенных территорий;

утверждение правил землепользования и застройки соответствующих межселенных территорий:

утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования муниципальных районов документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом:

выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях:

Ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территориях муниципальных районов.

3. К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся:

1) подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов;

2} утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городских округов:

3) утверждение правил землепользования и застройки городских округов;

4) утверждение подготовленной на основе документов территориального планирования городских округов документации по планировке территории, за исключением случаев. предусмотренных настоящим Кодексом;

5) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов:

6) ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территориях городских округов;

7) принятие решений о развитии застроенных территорий

XVI. Охрана памятников архитектуры

Охрана памятников истории и культуры -- комплекс мер и мероприятий, нацеленных на сохранение и защиту объектов, обладающих культурной и исторической ценностью. Меры включают исследование памятников, оценку их ценности, присвоение официального статуса, реставрацию и консервацию. Самая высшая степень ценности исторического памятника -- включение в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Всероссийское общество охраны памятников истории и культуры было учреждено в 1966 году. В России признанные памятниками истории и культуры объекты получают статус памятника и находятся под защитой государства, уполномоченный в этой сфере федеральный орган исполнительной власти -- Росохранкультура. Однако этот статус не всегда спасает их от упадка и даже сноса.

В разных регионах России создаются различные общественные структуры, призванные способствовать сохранению историко-культурного наследия, в т. ч. памятников архитектуры. Самым известным в этом ряду является движение 'Архнадзор' -- добровольное некоммерческое объединение граждан, желающих способствовать сохранению исторических памятников, ландшафтов и видов Москвы. Движение образовано 7 февраля 2009 года представителями общественных организаций и проектов, действующих в сфере охраны культурно-исторических памятников: Московское общество охраны архитектурного наследия (MAPS), «Москва, которой нет», «Архнадзор», «Против лома», «Соварх», Архи.ру.

Наибольшая концентрация памятников истории и культуры приходится на территорию исторического центра города. Предусматривается: - сохранение ценных в историко-культурном отношении элементов застройки, перенос отдельных объектов из реконструируемых районов в соответствующую градостроительную среду;- организация историко-культурного комплекса в ядре исторического центра (в районе улиц Челюскинцев - Советской) с пешеходной улицей Дзержинского; - развитие на базе историко-культурного комплекса туристских и сервисных функций.

Застройка в исторической части города осуществляется в соответствии с Федеральным законом 'Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации', в соответствии с генеральным планом города, проектом реконструкции исторического центра, проектом охранных зон памятников.

В исторической части города допускается новое общественное и жилищное строительство (этажность и плотность которого регулируется), осуществляется реконструкция жилых и общественных зданий, реставрация и приспособление памятников истории и культуры и благоустройство территории. Любая деятельность в историческом центре осуществляется при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного центра.

В историческом центре г. Тюмени устанавливаются охранные зоны памятников - специально выделенные территории, предназначенные для обеспечения сохранности памятников и их среды, целесообразного их использования и благоприятного зрительного восприятия.

В пределах охранных зон памятников запрещается или ограничивается градостроительная, хозяйственная и иная деятельность, причиняющая вред объектам историко-культурного наследия, ухудшающая их состояние и нарушающая их целостность и сохранность.

Проекты охранных зон памятников разрабатываются по заданию Комитета по архитектуре и градостроительству, по согласованию с Управлением архитектуры и градостроительной политики Тюменской области и с инспекцией по охране и использованию памятников истории и культуры г. Тюмени. Границы охранных зон памятников утверждаются Администрацией Тюменской области.

Неотъемлемой частью любой проектной документации на застройку в пределах исторического центра является раздел предпроектных исследований, включающий опорный (историко-архитектурный) план и градостроительный анализ с целью определения регламентаций и обоснования будущей застройки.

При решении вопросов, связанных с сохранением и использованием памятников истории и культуры, подлежат согласованию с инспекцией по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени:

- земельные отводы под новое строительство и реконструкцию, предоставление земель в пользование и в собственность;

- архитектурно-планировочные задания на все виды проектно-изыскательских работ по строительству и реконструкции;

- проекты планировки, застройки, реконструкции и нового строительства;

- разрешения на проведение строительных, мелиоративных, берегоукрепительных, дорожных и других работ;

- проектирование и установка памятников монументального искусства, памятных знаков и досок;

- разрешения на размещение рекламы на зданиях - памятниках истории и культуры.

Физические или юридические лица, перед началом строительных или земляных работ в границах территории охраняемого культурного слоя, обязаны получить заключение органов охраны памятников истории и культуры. В случаях обнаружения объектов, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, - приостановить ведущиеся работы и сообщить об обнаруженных объектах в инспекцию по охране и использованию памятников истории и культуры города.

XVII. Охрана окружающей среды

При строительстве необходимо выполнять требования раздела 10 “Охрана окружающей среды СНиПа 3.01.01-85* и раздела 9 «Охрана природы» СНиП 3.02.01-87.

В процессе строительства обращение со строительными отходами осуществляется по согласованию с соответствующими отделами территориальной Администрации, органами надзора.

К числу мероприятий по охране окружающей среды на период строительства относятся:

- обеспечение строительства инженерными коммуникациями - централизованное, по временным схемам;

- площадка строительства ограждается временным забором;

- временные подъездные пути и площадки складирования устраиваются с твердым покрытием;

- строительные рабочие обеспечиваются нормальными бытовыми условиями, соответствующими санитарно-гигиеническим требованиям действующих норм;

- строительные машины и механизмы с двигателем внутреннего сгорания используются с контролируемым содержанием в выхлопных газах вредных веществ, не превышающих нормируемых значений;

- вводятся ограничения по габаритам и грузоподъемности применяемой техники;

- на выезде со строительной площадки организуется пост очистки колес автомобилей;

- складирование и хранение строительных материалов осуществляется в соответствии с требованиями ГОСТ и правил хранения;

- применяемые строительные материалы, конструкции и оборудование должны иметь гигиенические сертификаты и сертификаты в области пожарной безопасности;

- организовывается централизованная комплектная поставка материалов и конструкций на стройплощадку с поэтапной заготовкой в заводских условиях;

- организовывается централизованная поставка растворов и бетонов, а также необходимых инертных материалов специализированным транспортом с использованием предприятий по их производству, расположенных в прилегающих промышленных районах. Материал доставляется по мере необходимости;

- предусматривается механизация подачи, распределения и укладки бетонной смеси;

- все образующиеся в процессе строительства бытовые отходы и отдельно накапливаемые отходы строительных материалов и конструкций, не подлежащие повторному применению, собираются раздельно в закрытые контейнеры и регулярно вывозятся спецавтотранспортом по договору на согласованные места размещения;

- сбор строительного мусора производится с применением закрытых лотков и бункеров накопителей;

- проходы, проезды и погрузочно-разгрузочные площадки регулярно очищаются от мусора;

- запрещается сжигание строительных отходов на строительной площадке;

- строительная площадка оборудуется комплексом первичных средств пожаротушения;

- разогрев битума производится в битумоварочном котле;

- строительно-монтажные работы выполняются экологически чистыми способами и методами;

- работы по устройству дорожной одежды предусматривается выполнять только после прокладки всех инженерных коммуникаций;

- во время производства работ на стройплощадке предусматривается ряд мероприятий по ограничению уровня шума и запыленности;

- время производства работ с 9 до 21 часа;

- по окончании строительства восстанавливаются нарушенные дорожно-тротуарные покрытия, выполняется вертикальная планировка проектируемой территории, обеспечивающая поверхностный водоотвод, проводятся работы по озеленению и благоустройству.

XVIII. Работа проектных организаций и архитектурно-планировочных мастерских

1. Проектные организации, осуществляющие авторский надзор, имеют право:

запрещать применение в строительстве конструкций, деталей, изделий, строительных материалов и оборудования, не соответствующих государственным стандартам, техническим условиям и проектно-сметной документации;

давать указания, обязательные для организаций заказчика и подрядчика, о прекращении производства работ, выполняемых с нарушением требований проекта и нормативных документов, уведомляя об этом в письменной форме заказчика, генерального подрядчика, генерального проектировщика и органы государственного строительного контроля Госстроя СССР (по строительству жилых и общественных зданий и сооружений -- Госархстройконтроль Госгражданстроя), а также финансирующий стройку банк;

вносить в соответствующие органы представления о привлечении должностных лиц, допустивших некачественное выполнение строительно-монтажных работ, к ответственности;

проверять соответствие сертификатов (паспортов) и другой технической документации на конструкции, детали, строительные материалы и оборудование государственным стандартам, техническим условиям и проектно-сметной документации;

представлять предложения о снижении стоимости, улучшении качества и сокращении продолжительности строительства и совершенствовании технологии производства строительных работ по объектам, рассматривать предложения по указанным вопросам и по согласованию с заказчикам и генеральным подрядчиком вносить на площадке строительства дополнения и изменения в проектно-сметную документацию с последующим в установленном порядке оформлением и сдачей их на хранение в соответствующую проектную организацию.

2. Руководители проектных организаций, осуществляющие авторский надзор, несут ответственность:

за качественное и своевременное выполнение обязанностей, возложенных на них настоящим Положением, а также договорами (дополнительными соглашениями) на осуществление авторского надзора;

за своевременную и качественную разработку проектно-сметной документации по решениям, принятым в процессе осуществления авторского надзора.

3. Работники проектных организаций, осуществляющие авторский надзор, несут ответственность за выполнение обязанностей, предусмотренных настоящим Положением и выданным им утвержденным заданием на осуществление авторского надзора.

4. Осуществление авторского надзора проектных организаций не снимает ответственности со строительно-монтажных организаций и заказчика за качество строительно-монтажных работ и их соответствие проектно-сметной документации.

XIX. Авторский надзор за объектами и строительством

СП 11-110-99 Авторский надзор за строительством зданий и сооружений.

3.1 Авторский надзор--один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте. Необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объекта.

3.2 Договор -- основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон, устанавливающий их права и обязанности для осуществления авторского надзора при подрядном способе организации проектирования. Этим договором может быть предусмотрено проведение технического надзора.

3.3 Заказчик (застройщик) -- физическое или юридическое лицо, которое организует и финансирует строительство объекта.

3.4 Подрядчик--физическое или юридическое лицо, являющееся исполнителем строительных и монтажных работ на объекте строительства.

3.5 Проектировщик--физическое или юридическое лицо, разработавшее, как правило, рабочую документацию на строительство объекта и осуществляющее авторский надзор.

3.6 Распорядительный документ (приказ) -- основной документ для осуществления авторского надзора при проектировании, инвестировании и строительстве объекта одной организацией.

4.1 Авторский надзор осуществляется на основании договора (распорядительного документа) и проводится, как правило, в течение всего периода строительства и ввода в эксплуатацию объекта, а в случае необходимости и начального периода его эксплуатации.

4.2 Сроки проведения работ по авторскому надзору устанавливаются графиком, прилагаемым к документам, указанным в 3.2 и 3.6.

4.3 Авторский надзор в случае его выполнения юридическим лицом осуществляется специалистами -- разработчиками рабочей документации, назначаемыми руководством организации. Руководителем специалистов, осуществляющих авторский надзор, назначается, как правило, главный архитектор или главный инженер проекта.

4.4 Назначение руководителя и специалистов, ответственных за проведение авторского надзора, производится приказом организации и доводится до сведения заказчика, который информирует о принятом решении подрядчика и органы Государственного архитектурно-строительного надзора.

4.5 Специалисты, осуществляющие авторский надзор, выезжают на строительную площадку для промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ в сроки, предусмотренные графиком, а также по специальному вызову заказчика или подрядчика в соответствии с договором (распорядительным документом).

4.6 Руководитель авторского надзора выдает специалистам задание и координирует их работу по ведению авторского надзора на объекте.

4.7 Заказчик обязан обеспечить специалистов, осуществляющих авторский надзор, оборудованными служебными помещениями, средствами связи, транспорта и др. в соответствии с договором.

5.1 При осуществлении авторского надзора за строительством объекта регулярно ведется журнал авторского надзора за строительством (далее -- журнал), который составляется проектировщиком и передается заказчику.

5.2 Ведение журнала может осуществляться как по объекту строительства в целом, так и по его пусковым комплексам или отдельным зданиям и сооружениям.

5.3 Оформление журнала должно производиться по ГОСТ 2.105. Журнал должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен всеми подписями на титульном листе и скреплен печатью заказчика. Журнал передается заказчиком подрядчику и находится на площадке строительства до его окончания. Журнал заполняется руководителем или специалистами, осуществляющими авторский надзор, заказчиком и уполномоченным лицом подрядчика.

После окончания строительства подрядчик передает журнал заказчику.

5.4 Каждое посещение объекта строительства специалистами регистрируется в журнале. Запись о проведенной работе по авторскому надзору удостоверяется подписями ответственных представителей заказчика и подрядчика. Запись выполняется также при отсутствии замечаний.

5.5 Записи и указания специалистов излагаются четко, с необходимыми ссылками на действующие строительные нормы и правила, государственные стандарты, технические условия.

6.1 Основные права специалистов, осуществляющих авторский надзор

6.1.1 Доступ во все строящиеся объекты строительства и места производства строительно-монтажных работ.

6.1.2 Ознакомление с необходимой технической документацией, относящейся к объекту строительства.

6.1.3 Контроль за выполнением указаний, внесенных в журнал.

6.1.4 Внесение предложений в органы Государственного архитектурно-строительного надзора и другие органы архитектуры и градостроительства о приостановлении в необходимых случаях строительных и монтажных работ, выполняемых с выявленными нарушениями, и принятии мер по предотвращению нарушения авторского права на произведение архитектуры в соответствии с законодательством.

6.2 Основные обязанности

6.2.1 Выборочная проверка соответствия производимых строительных и монтажных работ рабочей документации и требованиям строительных норм и правил.

6.2.2 Выборочный контроль за качеством и соблюдением технологии производства работ, связанных с обеспечением надежности, прочности, устойчивости и долговечности конструкций и монтажа технологического и инженерного оборудования.

6.2.3 Своевременное решение вопросов, связанных о необходимостью внесения изменений в рабочую документацию в соответствии с требованиями ГОСТ 21.101, и контроль исполнения.

6.2.4 Содействие ознакомлению работников, осуществляющих строительные и монтажные работы, и представителей заказчика с проектной и рабочей документацией.

6.2.5 Информирование заказчика о несвоевременном и некачественном выполнении указаний специалистов, осуществляющих авторский надзор, для принятия оперативных мер по устранению выявленных отступлений от рабочей документации и нарушений требований нормативных документов.

6.2.6 Участие:

в освидетельствовании скрываемых возведением последующих конструкций работ, от качества которых зависят прочность, устойчивость. надежность и долговечность возводимых зданий и сооружений;

в приемке в процессе строительства отдельных ответственных конструкций.

6.2.7 Регулярное ведение журнала и выполнение других работ и услуг, указанных в договоре (распорядительном документе).

XX. Собственное мнение о проблемах современной архитектуры

В современном состоянии архитектурного образования с каждым годом все более видна проблема: препятствуют не просто его улучшению, а даже сохранению образования на уровне предыдущих лет. Как и в других сферах, пытаются внедрить неадаптированные кальки с западных образцов, и выходит нежизнеспособный набор требований к организации образовательного процесса. Например, на мой взгляд, разделение на бакалавриат и магистратуру совершенно не подходит для творческих специальностей, как и бесконечные попытки ограничить сложившуюся ранее культуру свободных мастерских случайными рамками поведения. Ну а поскольку новые архитектурные кадры появляются именно в таких противоречивых условиях обучения, то и знания и умения выпустившихся специалистов и будущих практикующих архитекторов не на таком уровне, который хотелось бы видеть. тем более что практики, наглядных образцов, живых примеров у них очень и очень мало.

Мало кто решается продолжить архитектурное образование и пойти в аспирантуру, преподавать далее после получения диплома, так как на сегодняшний день это сулит множество проблем и минимум выгоды. Поэтому не хватает преподавателей, согласных самоотверженно продолжать делиться знаниями, а желающих получить особенную профессию довольно много, хотя подготовка абитуриентов опять же весьма оставляет желать лучшего.

В дальнейшем мы видим крайне запутанную и коррумпировано-бюрократическую систему, установившуюся в строительстве, где действуют сложные правила и один старается обойти другого. В таких условиях архитектуре практически невозможно развиваться гармонично, а тем более создавая стиль эпохи, в то время как все окружающее информационное пространство завалено дешевыми штампами, подражаниями, шаблонными искусственно насаждаемыми идеалами красоты.

Поскольку архитектура отражает общее развитие культуры и времени, а культура у нас, кажется, практически убивается, очень сложно разобраться и что-то утверждать относительно самой архитектуры, кроме того, что проблема действительно есть и пути решения ее пока неизвестны.

Список литературы

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации

2. Земельный кодекс Российской Федерации

3. Градостроительный Устав Тюменской Области

4. Положение о государственном архитектурно-строительном надзоре на территории РФ

5. Федеральный закон 'Об архитектурной деятельности в Российской Федерации'

6. СНиП 3.01.01-85* “Охрана окружающей среды

7. СНиП 3.02.01-87 «Охрана природы»

8. Постановление правительства РФ от 16.02.2008 №87

9. Решение Тюменской городской думы от 26.06.2008 г. №81 «О правилах благоустройства г.Тюмени»

10. «Правила землепользования и застройки г. Тюмени» от 30.10.2008 г. № 154