Градорегулирование и градостроительная политика

Работа из раздела: «Строительство и архитектура»

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Анализ морфологических особенностей организации жилых микрорайонов в условиях отсутствия прав собственности на квартиры и земельные участки многоквартирных домов (на примере микрорайонов массового жилищного строительства второй половины XX века в городе Самара)

1.1 Архитектурно-планировочные особенности микрорайонов

1.2 Нормы и правила, действовавшие в период застройки

1.3 Особенности инженерного обеспечения и коммунального обслуживания микрорайонов

1.4 Текущая ситуация в отношении собственности на земельные участки в микрорайонах

1.5 Организационно-правовые формы управления территорией

1.6 Уплотнительная застройка в микрорайонах

Глава 2. Особенности воздействия правовых факторов на морфологию жилых образований

2.1 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов в России

2.2 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов за рубежом

2.3 Принципы межевания, соответствующие идее создания устойчивого города

2.4 Нормативно-правовые требования, устанавливающие ограничения в отношении межевания сложившейся застройки в России

Глава 3. Сопоставительная оценка последствий для развития города в результате применения того, или иного альтернативного подхода к межеванию жилых территорий (сценарное моделирование развития событий на примере 1-го микрорайона Черновского массива в г. Самаре)

3.1 Два альтернативных подхода к межеванию: причины существования, исходные целевые установки, принципы, нормативное правовое обеспечение

3.2 Сценарное моделирование логики развития событий и будущей ситуации в результате применения того, или иного альтернативного подхода к межеванию одной и той же территории (1-го микрорайона Черновского массива в г. Самаре)

3.2.1 Существующее положение

3.2.2 Логическая последовательность событий и результаты применения первого альтернативного подхода к межеванию 'по отмостке'

3.2.3 Логическая последовательность событий и результаты применения второго альтернативного подхода к межеванию для достижения 'упакованности' территории

3.3 Оценка результатов сценарного моделирования

3.3.1 Оценка с позиции сбалансированного состояния локальной территории

3.3.2 Оценка с позиции, характеризующей 'градостроительную политику' - систему управления развитием города

3.4 Рекомендации по совершенствованию нормативной правовой базы и 'градостроительной политики' в части применения рациональных методов межевания на земельные участки территорий, застроенных многоквартирными домами

Заключение

ВВЕДЕНИЕ

Характеристика темы, суть изучаемой проблемы

Значительную часть жилого фонда до настоящего времени составляют микрорайоны 1960-х, 70-х, 80-х годов прошлого века, образующие срединный и периферийный пояс российских городов. Покупка жилья в этих районах является наименее привлекательным выбором, в чем легко убедиться, сравнив цены квартир в этих районах и в относительно благополучных районах, приближенных к центру, с более плотной и благоустроенной средой. Например, открываем портал объявлений realty.dmir.ru, находим Самару и статистику средних цен на 1-комнатные квартиры по районам. В Ленинском районе города (центр) средняя стоимость составляет 3115 тыс. руб., в Октябрьском (периферия центра с 'качественными' микрорайонами, построенными по индивидуальным проектам) - 2868 тыс. руб., в Советском (срединная зона с хрущевками) - 2268 тыс. руб., в Промышленном (периферия с застройкой 1970-80-х гг, но и с большими объемами нового строительства) - 2427 тыс. руб. (дата обращения к ресурсу 16.02.2016)

Представим проблемы микрорайонов рассматриваемого периода. К ним, прежде всего, относится несоответствие параметров квартир, общедолевого имущества современным представлениям о комфортном жилье. Низкие потолки, маленькие кухни, подъезды, тесные лифты, плохая звукоизоляция, нехватка парковочных мест и т.п. Эти недостатки сочетаются с высокой степенью физического износа зданий. Застройка ранних серий уже выработала свой ресурс (50 лет) и требует срочной модернизации, по другим сериям проблема модернизации остро предъявит себя в ближайшее время.

В качестве самостоятельной проблемы следует рассмотреть использование территории микрорайона. Планировочная модель микрорайона подразумевает совместное использование жителями всех домов общих внутриквартальных пространств: проездов, участков озеленения, площадок всех типов. Современное российское законодательство требует выделения индивидуальных земельных участков для каждого многоквартирного жилого дома (МКД), и по сути - разграничения зон ответственности, однако планировочная структура микрорайона затрудняет реализацию подобного правового механизма. Несмотря на многочисленные эксперименты, проблема выработки рационального подхода к межеванию территории микрорайона во многом остается не решенной, как в правовом аспекте, так и в аспекте ожидаемого результата в физическом пространстве, морфологии застройки.

До отмены в 2014 году требования об установлении размеров земельных участков в соответствии с нормативами и правилами, действовавшими в период застройки (171-ФЗ), В соответствии с п.3 ст.18 171-ФЗ, ч.4 ст.43 ГрК РФ изложена в новой редакции, исключающей требование учета нормативов и правил, действовавших в период застройки. Более детально данная тема обсуждается в разделах 2.1 и 3.2 настоящей работы. некоторые муниципалитеты выбирали модель так называемого 'сплошного' межевания, при которой внутриквартальные территории более-менее равномерно делились на земельные участки многоквартирных домов (далее также - МКД). Эта модель имеет определенные преимущества и недостатки, но в целом достигает поставленной цели - создает основу правового разграничения общественных и частных интересов и закрепляет статус кво в отношении использования территории, параметров застройки.

К сожалению, большинство городов подходят к проблеме межевания районов массовой застройки с совершенно других позиций. Это либо полу-принудительное межевание земельных участков МКД 'по отмостке', либо административное противодействие процессу межевания как таковому. В обоих случаях администрация города отстаивает свои теневые интересы, связанные с возможностью распоряжения землей.

В результате, внутриквартальные территории остаются 'неразграниченными'. Формально эти территории принадлежат государству (в лице муниципальной или региональной власти), а фактически используются жителями. Стандартная дилемма, которая в связи с этим неоднократно обсуждалась, заключается в том, что с одной стороны, у государства недостаточно средств для поддержания этих территорий в нормальном состоянии (не говоря уже о развитии), а с другой стороны, возможности жителей (в лице ТСЖ и ТОСов) принимать какие-то решения, определяющие внешний вид и использование своей территории, сильно ограничены. К примеру, в одном из ТОСов города Самары нам довелось слышать следующие жалобы: незначительное изменение рисунка дворового благоустройства требовало согласования на самом верхнем муниципальном уровне, а решение одного из собственников встраиваемых помещений пристроить со стороны улицы входную группу, вообще никак не зависело от остальных собственников МКД.

Большой объем 'неразграниченной' территории является благоприятной почвой для всевозможных злоупотреблений, таких как выделение земельных участков и выдача разрешений на строительство точечных объектов. При точечном строительстве срабатывают чисто рыночные механизмы, когда застройщик пытается на клочке земли выжать максимальный объем застройки. Эти механизмы особенно «успешно» действуют в случаях, когда не установлен правовой режим использования земельных участков посредством правил землепользования и застройки (например, в Москве), либо когда «упрощены» процедуры внесения таких изменений ради содействия интересам застройщиков. Совершенно очевидно, что при этом снижаются параметры комфортности проживания местных жителей, а если разобраться, то ущемляются их интересы как собственников. В Самаре несколько подобных случаев уже приводили к народным выступлениям, попыткам воздействия на муниципальную власть с целью отменить выданные разрешения, прекратить строительство.

Неупорядоченные земельные отношения и разъедающая городскую ткань точечная застройка снижают потенциальные возможности для комплексных преобразований жилой застройки. Требования к комплексности являются особенно актуальными при реновации застройки с домами массовых серий, поскольку момент физического износа и необходимость модернизации наступает единовременно для всех домов. На сегодняшний день в России только Москва имеет ресурсы и правовую базу для проведения масштабных комплексных реноваций жилой застройки, однако эти реновации осуществляются по стандартной схеме - признания домов 'аварийными', с последующим расселением. Не трудно догадаться, что в условиях отсутствия у собственников квартир прав на земельные участки под зданиями (не говоря уже о дворовой территории), они не могут претендовать на полноценную рыночную компенсацию за свое жилье. Компетентный взгляд на взаимосвязь правовых норм межевания и формирование упорядоченного города изложен в брошюре [Городская среда: Воздействие правовых норм на повышение качества / Фонд 'Институт экономики города', 2014]

Актуальность исследования

Тема межевания микрорайонов активно обсуждалась в начале - середине 2000-х гг., в связи с развернувшейся в то время законотворческой деятельностью, поиском оптимальных сценариев приватизации земли под многоквартирными домами. За последние 10 лет активная полемика в этой сфере пошла на убыль, хотя сама по себе проблема межевания микрорайонов как была, так и осталась. Существует ряд интересных статей и разработок статей на эту тему, есть также работы, посвященные отдельным вопросам, связанным с межеванием (системы кадастра, собственности на землю, вопросы управления жилыми зданиями, действие градостроительных ограничений и т.д.), но научных работ, которые бы комплексно рассматривали проблему межевания микрорайонов, автором на сегодняшний день не выявлено.

В начале - середине 2000-х гг. проводились проектные эксперименты с целью определения наиболее рациональных подходов к межеванию (например, работы Петербургского НИПИГрада). На наш взгляд, экспериментальные проработки в сфере межевания должны быть подняты на новый уровень с учетом накопленного за десятилетия практического опыта межевания, более глубокого понимания проблем и противоречий. В т.ч. представляется актуальным анализ зарубежного опыта стран, имевших аналогичный жилой фонд и вынужденных искать правовые и экономические решения по его модернизации.

Предлагаемый в исследовании ракурс рассмотрения проблемы позволяет связать подходы к межеванию с результатом потенциальных преобразований и необходимыми для этого правовыми условиями. В исследовании впервые будут определены количественные и качественные критерии, соответствующие принципам устойчивого развития жилой застройки, и проведен сравнительный анализ подходов к межеванию. Все это позволит увидеть данные подходы как инструменты 'реальной градостроительной политики' Не декларативной градостроительной политики, к сожалению, широко распространённой, подготовить обоснованные предложения для внесения изменений в нормативно-правовую базу.

Объект исследования

Объектом исследования являются районы массового жилищного строительства второй половины 20-го века (микрорайоны), включая специально выбранную конкретную территорию в качестве объекта сценарного моделирования событий и последствий в результате применения альтернативных подходов к межеванию территорий, застроенных многоквартирными домами.

Предмет исследования

Предметом исследования являются правовые условия межевания и альтернативные подходы к межеванию территорий, застроенных многоквартирными домами, а также последствия применения этих подходов (в части морфологических характеристик застройки, способов управления территориями микрорайонов, содержания градостроительной политики в отношении городской территории в целом).

Границы исследования

Содержательно исследование ограничено вопросами межевания территории микрорайона - образования земельных участков существующих многоквартирных домов (созданных в период отсутствия прав частной собственности на недвижимость, включая земельные участки), а именно: принципами межевания, правовыми условиями, определяющими тот или иной подход к межеванию, взаимосвязью между параметрами земельных участков и морфологией застройки, вопросами собственности и способами управления территорией. Территориально работа ограничена изучением районов массового жилищного строительства второй половины 20-го века (микрорайонов) города Самары. В работу включено исследование зарубежного опыта.

Цель исследования

На основе изучения причин возникновения, содержания и последствий применения альтернативных подходов к межеванию кварталов многоквартирной застройки подготовить предложения по совершенствованию нормативной правовой базы градорегулирования и градостроительной политики в части устойчивого развития территорий и обеспечения условий для необходимых преобразований архитектурно-планировочной структуры городов.

Задачи исследования

1. Проанализировать особенности районов массового жилищного строительства 2-й половины 20-го века (микрорайонов) города Самары

2. Рассмотреть различные подходы к межеванию районов массового жилищного строительства (микрорайонов) в аспекте соответствия российским нормативно-правовым условиям и принципам создания устойчивой жилой среды

3. Смоделировать и оценить два варианта преобразования одного и того же микрорайона на основе двух альтернативных подходов к межеванию, провести их качественное и количественное сравнение с позиций локальной сбалансированности, а также воздействия на общегородскую ситуацию (в том числе в отношении наличия/отсутствия возможности уплотнения улично-дорожной сети в результате обеспечения условий для будущих, «отложенных» комплексных преобразований)

4. Подготовить предложения по совершенствованию нормативной правовой базы градорегулирования в части, относящейся к образованию земельных участков существующих многоквартирных домов и комплексному преобразованию территорий их расположения

Гипотеза исследования

Выбор способа межевания предопределяет последствия в части обеспечения, либо уничтожения возможности для необходимых преобразований городской структуры в будущем (в части, например, необходимого для российских городов уплотнения улично-дорожной сети). Поэтому выбор способа межевания является не административно-техническим действием, но гораздо большим - проявлением понимания/непонимания концептуальных основ формирования современного города - предопределяет либо конструктивную, либо деструктивную градостроительную политику.

Предварительно, нам известно, что территории микрорайонов развиваются неупорядоченно, несбалансированно, что существуют серьезные угрозы предотвращения самой возможности будущего развития этих территорий путём их преобразование.

Принятая гипотеза содержит утверждение о том, что выход из указанной кризисной ситуации возможен только если будут устранены 'правовые пустоты' - т.е. нарушения правовых норм в части землепользования, если будет достигнуто четкое разграничение территорий общего пользования и территорий, на которых возможно ограничение доступа (внутриквартальных территорий), если все внутриквартальные территории будут полностью 'упакованы' земельными участками в соответствии с фактическим использованием, если у каждого земельного участка будет собственник, заинтересованный в содержании и развитии данного земельного участка.

Предположительно, необходимо отказаться от распространенной в России практики формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами по их контуру ('по отмостке'), т.к. такой подход вносит правовую неопределенность в отношении города и жителей конкретной территории, стимулирует точечную застройку, блокирует возможность комплексных преобразований в будущем.

В качестве альтернативы предполагается рассмотреть концепцию 'упаковки' территории микрорайонов земельными участками, как вариант т.н. 'сплошного межевания', но осуществляемого в расчете на возможные преобразования, осуществляемые в соответствии с принципами устойчивого развития жилой застройки.

Предположительно, в рамках данного подхода можно выделить 2 этапа развития жилого образования. На 1-м этапе происходит сохранение статус кво в части морфологии и параметров застройки, использования территории, с опорой на действующую нормативно-правовую базу. В случае, если структура застройки позволяет разукрупнение кварталов без сноса зданий и нанесения ущерба собственникам, возможно выделение красными линиями новых улиц. На 2-м этапе, осуществляемом в рамках программ комплексного развития застроенной территории, обязательными условиями являются: переформатирование планировочной структуры, вынос транзитных сетей в красные линии улиц, при этом допускается полный или частичный снос зданий. Предположительно, для реализации 2-го этапа преобразований, необходимы отдельные изменения действующей нормативно-правовой базы (в части расширения состава субъектов, экономически заинтересованных в преобразованиях, включая собственников квартир в существующих многоквартирных домах).

В рамках альтернативного подхода к межеванию возможна правовая фиксация обязательных для соблюдения требований (в виде регламентов правил землепользования и застройки - ПЗЗ), обеспечивающих устойчивое развитие территории жилой застройки, причем данные требования могут вводиться также поэтапно, соразмерно текущим преобразованиям.

Предполагается, что сравнение 2-х подходов по ряду количественных и качественных показателей даст наглядную картину преимуществ концепции 'упаковки' над неупорядоченным развитием. Для проведения данного сравнения предлагается смоделировать 2 сценария преобразования застройки на примере конкретной территории (микрорайона).

Методы исследования

Изучение литературы, интернет-источников, нормативно-правовой базы по теме диссертации. Анализ кадастровых карт городов. Беседы с сотрудниками профильного департамента города Самары. Натурное ознакомление и фотографирование изучаемой застройки. Обобщение и структурирование полученной из различных источников информации. Проведение эксперимента - графическое моделирование различных сценариев застройки. Сравнительный анализ результатов эксперимента. Логическое конструирование предложений по совершенствованию нормативной правовой базы.

Структура диссертации

Диссертация состоит из введения, 3-х глав и заключения. Содержание глав соответствует поставленным исследовательским задачам. В первой главе анализируются особенности районов массового жилищного строительства Самары второй половины 20-го века (микрорайонов). Во второй главе изучается отечественный и зарубежный опыт межевания микрорайонов в контексте российской нормативно-правовой базы и принципов устойчивого развития жилой застройки. В третьей главе формулируются принципы двух подходов к межеванию, соответствующих 2-м возможным направлениям развития 'реальной' градостроительной политики, проводится эксперимент, в ходе которого на примере конкретной территории моделируются сценарии развития, соответствующие двум подходам, определяются критерии и проводится сравнительный анализ 2-х подходов.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ МОРФОЛОГИЧЕСКИХ ОСОБЕННОСТЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЖИЛЫХ МИКРОРАЙОНОВ В УСЛОВИЯХ ОТСУТСТВИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРЫ И ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

1.1 Архитектурно-планировочные особенности микрорайонов Исторические сведения о районах массового жилищного строительства приводятся по материалам самарских исследователей [Синельник, 2000; Стадников и Федоров, 2006; Самогоров и др., 2015]. Описание видов жилой застройки (периметральная, строчная, групповая) есть в учебнике 'Архитектурное проектирование жилых зданий' [Лисициан и др., 2006]

На протяжении всего 20-го века город Самара (Куйбышев) переживал стремительное развитие. Численность населения в 1925 г. составляла 174 тыс. человек, в 1940 г. - 410 тыс., в 1963 - 881 тыс., в 1980 г. - 1,23 млн. Соответствующее развитие селитебных территорий предусматривалось генеральными планами 1940, 1949, 1965 гг. Расчетные показатели последнего 'советского' генплана 1985 г. в результате не оправдались: остановилось развитие промышленности, численность населения к 1997 г. снизилась до уровня 1,17 млн. человек.

градостроительный архитектурный планировочный политика

Рис. 01 Районы массового жилищного строительства 2-й половины 20-го века в Самаре

В 40-е и в начале 50-х гг. ведется активное строительство рабочих поселков при промышленных предприятиях, в основном в районе Безымянки и вдоль железной дороги. Из-за высокой стоимости строительства, 3-4 этажные каменные здания использовались только для обрамления ключевых общественных пространств. Жилые кварталы в основном состояли из 1-2 этажных зданий каркасно-засыпной конструкции (т.н. 'бараков'). Впоследствии, эти бараки замещались более капитальным жильем или реконструировались, однако часть этой застройки сохранилась до сих пор и не редко находится в предаварийном состоянии.

Застройка этого периода выделяется ясными планировочными принципами - созданием сетки кварталов, выделением главных улиц и площадей. Дома возводились по периметру квартала, образуя полузамкнутые дворы. В 1-2 этажной застройке, здания располагались не только по периметру, но и на внутриквартальной территории, в логике популярной на рубеже 19-20-х вв. концепции 'города-сада'. При этом, в целом можно отметить рациональную планировочную организацию кварталов, которая оставляет широкие возможности для последующих преобразований (например, добавления вспомогательных улиц).

Рис. 02 Застройка Безымянки: ансамбль ул. Победа (слева), р-н пр. Кирова (справа), 1965 г. (http://camapka.ru)

С середины 1950-х гг. начинается период 'борьбы с излишествами' и активной трансформации строительной отрасли в направлении индустриального домостроения. Первые серии т.н. 'хрущевок' возводились из кирпича (1-447) и крупных блоков (1-439), их постепенно вытесняли более дешевые 'панельные' серии (1-335, 1-464). На первом этапе достраивались уже сформированные кварталы. В результате, можно наблюдать характерное для Самары 'вклинивание' хрущевок в застройку предшествующего периода.

В 1960-х гг. массовое строительство перемещается в срединную зону города в район аэродрома ДОСААФ и ул. Гагарина, и одновременно меняется подход к планировке селитебной территории. Вместо традиционных кварталов возникают микрорайоны площадью от 15 до 30 га, внутри которых исключается движение городского транспорта. Первые микрорайоны еще несут в себе ген периметральной застройки - здания расположены параллельно и перпендикулярно красным линиям и образуют каре вокруг проходных дворовых пространств. Планировочная структура первых микрорайонов теоретически допускает относительно безболезненное деление на кварталы меньшего размера с превращением основных проездов в городские улицы.

С середины 1960-х гг. приоритет отдается строчной застройке - здания располагаются по рельефу, под углом к красным линиям. По такой системе застроен массив Черновских садов и первые микрорайоны вдоль проспекта Карла Маркса. Происходит окончательное упразднение дворовых пространств - весь микрорайон мыслится как единый комплекс, состоящий из жилых зданий, объектов обслуживания и рекреации. Территория квартала никак не дифференцирована и полностью проницаема для пешеходов во всех направлениях.

Рис. 03 Застройка ул. Гагарина, массива ДОСААФ, массива Черновских садов, 1965 г. (http://camapka.ru)

На рубеже 1960-70-х гг строительство микрорайонов разворачивается в секторе между проспектом Карла Маркса и Московским шоссе, на территориях, занятых садами и дачами. Здесь возникают 'номерные' микрорайоны с 6 по 15. Размер микрорайонов-кварталов, не расчлененных городскими улицами, достигает 50-70 га. Отличительными особенностями градостроительной мысли этого периода являются: смешанная этажность и совмещение строчного и периметрального типов застройки. Как правило, 5-и этажные 'хрущевки' располагаются строчками внутри квартала, а периметр формируется более высокими 9-и этажными зданиями. В основном, используется серия 1-464Д и ее вариации (крупнопанельная серия с поперечными несущими стенами).

Вторым крупным направлением массового жилищного строительства в 1970-е гг становятся территории усадебной застройки, располагавшиеся на границе исторического центра Самары (в границах современных улиц Полевой, Соколова, Киевской). Здесь строятся т.н. '4-й микрорайон центра' и Мичуринский жилой массив. 4-й микрорайон состоит из нескольких уникальных по своему качеству ансамблей (проспект Ленина, ул. Осипенко) и отличается применением большого количества индивидуальных проектов, как на основе серии 1-464Д, так и на основе 'кирпичной' серии 1-447С. Мичуринский микрорайон уникален тем, что в нем как бы осуществляется возврат к квартальной планировке (4 квартала размером 250х250 м). Можно лишь предположить, что планировщики пытались реализовать новый на тот момент принцип 'групповой застройки' и, в то же время, была какая-то практическая необходимость учесть планировочную структуру поселка Кузнецова, на месте которого строился микрорайон.

В микрорайонах второй половины 1970-х гг. возрастает этажность (9-12 вместо 5-9, с акцентами до 16) и увеличивается плотность застройки.

Рис. 04 7-й микрорайон (слева), Мичуринский микрорайон, фрагмент (справа), 2012 г. (https://maps.yandex.ru)

Принцип 'групповой застройки' активно применяется в 1980-90-е гг. Его суть заключается в создании некоего разнообразия, за счет применения зданий различной конфигурации и этажности. Создавался своеобразный паттерн из зданий (жилая группа), который затем тиражировался. В пределах квартала-микрорайона могло находиться несколько таких групп, но деления между ними не всегда были четкими. Примером подобной застройки является микрорайон Приволжский, который состоит из 8 кварталов площадью 10-20 га, каждый из которых, в свою очередь, состоит из 2-4 жилых групп. В 1980-е гг начинает применяться крупнопанельная 90-я серия с увеличенными размерами кухонь (т.н. 'улучшенная планировка'). Последние 'советские' микрорайоны 'Солнечный', 'Ипподром' и ряд других застраиваются с использованием серии 90-К, разработанной в 1987 г. специально для Самары и отличавшейся еще большей комфортностью. Здания серии 90-К легко определяются по характерным закруглениям лоджий.

Рис. 05 Микрорайоны Солнечный, Приволжский (вверху), застройка по ул. Демократической, серия 90-К (внизу), 2012 г. (https://maps.yandex.ru)

1.2 Нормы и правила, действовавшие в период застройки

Задача данного раздела - подтвердить гипотезу о том, что морфология районов массового жилищного строительства разных лет во многом (но не во всем) детерминирована действовавшими в соответствующий момент времени строительными нормативами. Кроме того, интересно проследить изменение некоторых требований на протяжении второй половины 20-го века. На уровне разработки планировочной документации, ключевое значение имеют нормативные показатели, оказывающие влияние на расчеты плотности застройки, баланса территории, поэтому речь пойдет в первую очередь о них. При этом наш анализ будет ограничен масштабным уровнем микрорайона, т.е. показатели, оказывающие влияние на проектирование селитебной зоны в целом рассматриваться не будут.

Для анализа и сравнения взяты строительные нормативы, утвержденные в 1958, 1966, 1975 и 1989 гг. СН 41-58, СНиП II-К.2-62, СНиП II-60-75*, СНиП 2.07.01-89* Наибольший интерес представляет изучение СН 41-58, поскольку именно в этом документе зафиксировано радикальное изменение подхода к организации селитебной зоны, и заложена концептуальная основа всего последующего развития нормативной базы градостроительства. В числе прочего, СН 41-58 декларирует необходимость отказа от периметральной застройки в пользу свободной планировки, расположения зданий по рельефу местности (ст.27, ст.274), создания микрорайонов, укрупнения маломерных кварталов и снижения плотности застройки (ст.28, ст.268). Вместе с тем, в документе сохраняются рудименты градостроительной мысли предшествующего периода. Например, в нем допускается организация микрорайонов в виде группы кварталов, разделенных жилыми улицами (ст.266), сохранена концепция 'главной улицы' с преимущественно общественно-деловой застройкой и уменьшенной транспортной нагрузкой (ст.56). Для СН 41-58 характерно большое количество рекомендательных норм, показывающих некие 'идеальные' ориентиры для строительства микрорайонов. Завышенные требования в сочетании с необязательностью их исполнения, на наш взгляд, сыграли свою роль в последующем выхолащивании изначального концептуального содержания нового градостроительного направления.

Таблица 01 Основные нормативные показатели, влияющие на морфологию застройки микрорайонов
№ п/п	Нормативный показатель	Год утверждения документа
		1958	1966	1975	1989
	Базовые расчетные показатели:
	Этажность 1	5 ст.29, ст.219	5, 9 п.5.7	9, 12 п.5.4	9, 12 п.2.7
	Норма жилой площади 2 для предварительных расчетов, м2/чел	9 ст.67	9-12 п.5.3, п.5.10	14,5-18 п.5.7	? 3 п.2.2
	Норма жилой площади с учетом резерва территории на перспективу, м2/чел	12 ст.68	15 п.5.10	23 п.5.7	--
	Площадь микрорайона (брутто) 4 для предварительных расчетов, м2/чел	33-36 ст.67	--	20,4- 19,6 Прил.6	22,2 (мин.) п.2.15
	Численность населения микрорайона, тыс. чел	10-12 (макс.) ст.195	6-18 п.5.3	4-20 п.5.2	--
	Рекомендуемая площадь микрорайонов, га	30-50 ст.267	--	--	10-60 п.2.6
	Плотность жилого фонда брутто (жилая площадь на 1 га площади микрорайона брутто), м2/га	2400-3000 ст.272	2800-3200, 3600-4200 5 п.5.18	6600, 6900 (мин.) п.5.16	--
	Плотность жилого фонда нетто (жилая площадь на 1 га площади микрорайона нетто 6), м2/га	4400-7000 ст.292	--	--	--
	Плотность застройки нетто (площадь застройки зданий в % от площади микрорайона нетто), %	24 (макс.) ст.292	21, 17 (макс.) п.5.19	--	--
	Разрывы и отступы:
	Санитарный разрыв между длинными сторонами зданий, м	30 (2 выс. здания) ст.268	30, 48 п.5.22	42-49, 54-65 либо по инс. расчету п.5.19	20 (мин.) п.2.12
	Санитарный разрыв между длинными сторонами и торцами зданий, м	15 (1 выс. здания) ст.268	15, 24 п.5.22	26-49, 33-65 либо по инс. расчету п.5.19	10 (мин.) п.2.12
	Инсоляционные разрывы исходя из продолжительности инсоляции, часов	--	--	2,5 п.5.22	2,5 п.9.19
	Противопожарные разрывы, м	6-15 ст.280	6-15 п.5.25	6-15 п.5.23	6-15 Прил.1
	Мин. отступы застройки от красных линий улиц, м	3, 6 ст.380	--	3, 6 п.5.19	--
	Мин. отступы застройки от красных линий главных улиц, м	12 ст.380	--	--	--
	Мин. отступы застройки от края проезжей части городских дорог, м	20-50 ст.380	50 п.8.3	50 п.8.4	25-50 п.6.19
	Площадки:
	Мин. размер физкультурных площадок, м2/чел	1,5-2 ст.269	1,2-2 п.6.14	1,2-2 п.6.17	2 п.2.13
	Размер игровых площадок для школьников и дошкольников, м2/чел	1 ст.288	--	0,7-1,1 п.6.17	0,7 (мин.) п.2.13
	Размер хозяйственных площадок, м2/чел	--	--	0,28 п.5.21	0,3 (мин.) п.2.13
	Радиус обслуживания физкультурных площадок, м	--	500 п.6.1	--	--
	Мин. расстояние от физкультурных площадок до окон, м	15 ст.287	25 п.5.28	25 п.5.21	10-40 п.2.13
	Мин. расстояние от игровых площадок до окон, м	--	--	--	12 п.2.13
	Мин. расстояние от площадок для мусоросборников до окон, входов, м	10 ст.334	20 п.5.29	20 п.5.21	20 п.2.13
	Макс. расстояние от площадок для мусоросборников до входов, м	100 ст.289	100 п.5.29	100 п.5.21	100 п.2.13
	Озеленение:
	Площадь зеленых насаждений общего пользования в микрорайоне, м2/чел	--	5-8 п.7.3	6-9 п.5.17	6 (мин.) п.2.11
	Площадь зеленых насаждений в квартале (кроме сада микрорайона), %	40-45 ст.285	--	--	--
	Мин. площадь садов микрорайона, межквартальных садов, м2/чел	2-3 ст.208, ст.269	--	--	--
	Радиус обслуживания садов микрорайона, межквартальных садов, м	300-500 ст.209	500 п.7.7	--	--
	Детские сады, школы:
	Площадь з/у яслей, м2/чел	25-35 ст.226	--	--	--
	Площадь з/у яслей-садов, м2/чел	35-40 ст.226	35-40 п.6.6	30-40 п.6.5	35-40 Прил.7
	Площадь з/у школ, м2/чел 7	14,4-35,7 ст.227	21,9-62,5 п.6.8	16,8-62,5 п.6.6	16-60 Прил.7
	Расчетное количество мест в яслях-садах на 1 тыс. жителей	70-90 ст.226	70-90 п.6.6	--	--
	Расчетное количество мест в яслях-садах, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, %	--	--	60 п.6.5	70 Прил.7
	Расчетное количество мест в яслях-садах на перспективу, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, %	--	75 п.6.6	75 п.6.5	--
	Расчетное количество мест в школах на 1 тыс. жителей	150-160 ст.227	180 п.6.8	--	--
	Расчетное количество мест в школах, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, %	--	100 (1-8 кл.) 80 (9-10 кл.) п.6.8	100 (1-8 кл.) 75 (9-10 кл.) п.6.6	100 (1-9 кл.) 75 (10-11 кл.) Прил.7
	Радиус обслуживания яслей, м	300 ст.226	--	--	--
	Радиус обслуживания яслей-садов, м	500 ст.226	300 п.6.1	300 п.6.4	300 п.5.4
	Радиус обслуживания школ, м	1000 ст.227	500 п.6.1	500 п.6.6	500 (750 для средн. и старшей школы) п.5.5
	Мин. отступ зданий яслей-садов и школ от красных линий, м	15 ст.310	25 п.6.5, п.6.7	25 п.6.4, п.6.6	25 п.5.5
	Автомобили:
	Уровень автомобилизации на расчетный срок, легковых автомобилей на 1 тыс. чел.	30-50 ст.319	50-70 п.6.23	150-180 п.8.2	200-250 п.6.3
	Уровень автомобилизации на расчетный срок, мотоциклов и мопедов на 1 тыс. чел.	--	--	--	50-100 п.6.3
	Количество мест постоянного хранения автомобилей, размещаемых в микрорайоне, % от общего количества автомобилей 8	100	100	70 п.10.2	90 9 п.6.33
	Количество мест временного хранения автомобилей на открытых стоянках, % от общего количества автомобилей 10	--	--	25 п.10.7	2511 п.6.33
	Размер площадок для стоянки машин, м2/чел	--	--	--	0,8 (мин.) п.2.13
	Радиус обслуживания индивидуальных гаражей, м	350- 600 ст.322	500 п.6.1	800 п.10.4	800 п.6.33
	Макс. расстояние от входов в жилые здания до площадок временного хранения автомобилей, м	--	--	--	100 п.6.35
	Разрывы от гаражей и открытых стоянок до жилых зданий, м	15-50 ст.323	15-50 п.6.25	10-50 п.10.21	10-50 п.6.39
	Разрывы от гаражей и открытых стоянок до з/у детских садов, школ, м	25-100 ст.323	25-? (верхн. предел по согл. с СЭС) п.6.25	15-? (верхн. предел по согл. с СЭС) п.10.21	15-50 п.6.39
	Внутриквартальные проезды:
	Ширина внутриквартальных проездов, м 12	3,5-5,5 ст.314	2,75-5,5 п.8.35	3,5-5,5 п.9.55	3,5-5,5 п.2.9
	Мин. расстояние от стен зданий с окнами до края проезда, м	3 ст.316	5 п.8.34	5 п.9.55	5-8, 8-10 Прил.1
Примечания: Все показатели в таблице приведены для застройки в 5 эт. (СН 41-58), 5 и 9 эт. (СНиП II-К.2-62), 9 и 12 эт. (СНиП II-60-75*), 9 и 12 эт. (СНиП 2.07.01-89*), поскольку именно такая этажность является наиболее характерной для районов, застроенных в Самаре в период действия соответствующих нормативных документов. 'Жилая площадь' в данном случае то же, что 'общая площадь квартиры' в более поздних нормативных документах. Не нужно путать с 'жилой площадью' как суммой площади жилых комнат. Согласно СНиП 2.07.01-89* квартиры должны предоставляться из условия заселения 1 семьей. Норма жилищной обеспеченности определяется дифференцировано для разных городов и районов. Площадь микрорайона 'брутто' включает в себя все элементы обслуживания микрорайона: жилые территории, з/у участки школ, детских садов, коммунально-хозяйственных зданий, микрорайонного сада, физкультурных площадок и территории жилых улиц (ст. 67, 272). В 1972 в СНиП II-К.2-62были внесены изменения, плотность жилого фонда микрорайона выросла до 3200-3800 м2/га для застроки 5 эт и 4200-5000 м2/га для застройки 9 эт. Площадь микрорайона 'нетто' включает в себя только жилую зону микрорайона. В документах, как правило, нормируются размеры з/у на объект. Поскольку наполняемость школ везде разная, для удобства сравнения все размеры з/у были пересчитаны в расчете на 1 учащегося. В СН 41-58, СНиП II-К.2-62 количество мест постоянного хранения принимается равным общему количеству легковых автомобилей жителей (уровню автомобилизации). Согласно п.6.33 СНиП 2.07.01-89* допускается размещать мета постоянного хранения автомобилей на прилегающих к селитебной зоне производственных территориях, при условии соблюдения радиуса обслуживания 800 м. Видимо, впоследствии это и стало одной из причин катастрофической нехватки парковочных мест в самих микрорайонах В СН 41-58, СНиП II-К.2-62 наличие открытых автостоянок подразумевается, но конкретных требований к их количеству нет. В СНиП 2.07.01-89* показатель количества мест временного хранения нормируется для жилого района, а в СНиП II-60-75* - для микрорайона. Значит, в результате в пределах микрорайона может быть размещено меньшее количество парковочных мест. Ширина внутриквартальных проездов 5,5 м в СН 41-58 допускается только для подъезда к большим группам домов (ст.314). В последующих документах проезд 5,5 м становится основным.

Отбор наиболее существенных нормативных показателей и их последующее сопоставление демонстрирует тенденции, оказавшие влияния на морфологию жилой застройки микрорайонов. Неуклонно растет норма жилищной обеспеченности (т.е. комфорт проживания), и вместе с ней - этажность и плотность жилого фонда. Плотность населения микрорайона также вырастает, приблизительно с 300 до 400 чел/га.

Росту плотности застройки противостоит встречная тенденция, связанная с обеспечением высокого уровня социальных гарантий и безопасности. Сам подход к определению этих требований и величина показателей, как правило, сохраняются на уровне середины 1960-х гг., и их реализация требует значительных территориальных ресурсов. Например:

- озелененные территории общего пользования должны составлять не менее 25-30% от площади микрорайона (исходя из нормы 6 м2/чел),

- территории школ и детских садов - 20-25%,

- обособленные площадки различного назначения - 12-15% (исходя из нормы 3,9 м2/чел),

- пожарные проезды - 15-18%.

Простое сложение этих показателей показывает, что они диктуют некое предельное состояние баланса территории микрорайона, в рамках которого наращивание плотности застройки возможно только за счет увеличения этажности в сочетании с повышением нормы жилищной обеспеченности.

С точки зрения пространственной организации, качество незастроенной территории в микрорайонах чрезвычайно низкое. Не последнюю роль в этом играют нормативные отступы и разрывы, соблюдение которых приводит к образованию многочисленных зон отчуждения и общей раздробленности территории. Так, например, 5-и метровый отступ от фасада здания до пожарного поезда приводит к потере полезной площади дворового пространства в 10-12%. Аналогичным образом работают отступы от красной линии (при отсутствии входов с улицы), отступы от детских и физкультурных площадок, автомобильных парковок и т.п.

Нормы инсоляции, введенные в 1975 году, не оказали значительного влияния на пространственные характеристики застройки микрорайонов, т.к. по сути явились эквивалентом существовавших до этого санитарных разрывов между зданиями. Вместе с тем, инсоляция является более гибким инструментом, чем санитарный разрыв, и позволяет при определенных условиях значительно увеличить плотность застройки (например, за счет размещения нежилых функций в нижних этажах зданий).

Расчетный уровень автомобилизации в нормативных документах постепенно возрастает и к 1989 году достигает 200-250 автомобилей на тысячу человек. В этой связи, в микрорайонах поздней постройки начали возводиться многоэтажные гаражи, которые покрывали часть потребности в местах постоянного хранения автомобилей, однако наиболее распространенным решением стало размещение плоскостных гаражных массивов за пределами селитебных зон. Количество мест временного хранения автомобилей до 1975 г не нормировалось, поэтому в микрорайонах ранней постройки проблема отсутствия парковочных площадок стояла особенно остро. Частично проблема нехватки гаражей решалась в советское время самими жителями, путем установки в инициативном порядке гаражей на придомовых территориях.

1.3 Особенности инженерного обеспечения и коммунального обслуживания микрорайонов

В рамках данной работы инженерное обеспечение и коммунальное обслуживание микрорайонов интересуют нас лишь настолько, насколько они влияют на возможности использования территории, её межевания и преобразования. В таком аспекте целесообразно рассмотреть принятую в районах массовой застройки систему мусороудаления и наружные сети, размещаемые на внутриквартальных территориях.

Микрорайоны г. Самары мало отличаются от аналогичных микрорайонов в других российских городах и используют стандартную схему мусороудаления. Бытовой мусор и крупногабаритные отходы накапливаются на специальных площадках, а затем вывозятся и захораниваются на специальных полигонах. В обязанности эксплуатирующей организации входит заключение договоров на вывоз мусора и поддержание контейнерных площадок в относительной чистоте. Если здания оборудованы мусоропроводами, то к этим обязанностям еще добавляется периодическая очистка мусоросборной камеры и транспортировка мусора до контейнерной площадки. Периодичность вывоза мусора и его объем определяются соответствующими нормативами Более детально со всеми нормативами, касающимися организации мусороудаления, можно ознакомиться в СанПиН 42-128-4690-88, который до сих пор является действующим, а также в СанПиН 2.1.2.2645-10 , однако картина переполненных мусорных баков является настолько привычной для жителей микрорайонов, что они даже не обращают на неё внимание. Все элементы этой системы являются источником повышенного дискомфорта (шум, запахи, паразиты).

С точки зрения использования территории, наибольшую проблему представляют собой котейнерные площадки, размещаемые, как правило, во дворах в соответствии с нормами (мин. 20 м от окон, входов - макс. 100 м от входов в обслуживаемые здания). Поскольку размер контейнерной площадки ограничен 5 контейнерами, в крупных дворах может размещаться несколько отдельных площадок на небольшом расстоянии друг от друга. Площадки, как правило, объединяются в один блок с трансформаторными подстанциями, и всё это вместе образует своеобразную 'зону отчуждения', в которой теми же нормативами запрещено размещение зон отдыха, детских и спортивных площадок.

Стандартный состав наружных инженерных сетей, предусматриваемых в микрорайонах: водоснабжение, хозяйственно-бытовая канализация, теплоснабжение, газоснабжение, наружное освещение, электроснабжение и связь (телефон и радио). Ливневая канализация предусматривается, только если уклон местности не позволяет организовать сток поверхностных вод по рельефу. Отметим, что здесь мы говорим только о распределительных внутриквартальных сетях, и не касаемся магистральных сетей, которые прокладываются в красных линиях улиц по периметру квартала (микрорайона) Общая информация о видах инженерных сетей, принципах их прокладки взята из учебных пособий [Ларина, Расторгуев, 2002; Музалевская, 2006; Ницкая, Васильев, 2011].

Не вдаваясь в детали, скажем, что в условиях отсутствия правовых границ (т.е. земельных участков под многоквартирными домами), критерии максимальной экономичности и функциональности при прокладке сетей были основными. Это означает, что сети прокладывались по кратчайшему расстоянию, открытым способом, но с соблюдением всех технологических разрывов. Для сокращения расстояния допускалась даже транзитная прокладка инженерных сетей по подвалам здания. Увязать в одну гармоничную картину все требования к благоустройству и требования к инженерным сетям было изначально сложно, а с ростом плотности застройки стало практически невозможно. Подземные сети образуют свой специфический паттерн, который сводит на нет любые попытки рациональной организации придомовых территорий. В крупных микрорайонах, не разделенных городскими улицами, проблема усугубляется, т.к. для доступа к зданиям, располагающимся внутри квартала, возникают разводящие сети крупных диаметров, занимающие значительную площадь.

Рис. 06 Схема существующих инженерных сетей микрорайона Солнечный-3. Показаны только сети водоснабжения, канализации, газоснабжения

Трансформаторные подстанции, размещаемые во дворах, являются еще одним деструктивным элементом, снижающим качество жилой среды микрорайона. Такое размещение связано с нормативным запретом на встраивание ТП в жилые здания, а также с стремлением минимизировать протяженность электрических сетей от ТП до вводов в электрощитовые.

1.4 Текущая ситуация в отношении собственности на земельные участки в микрорайонах

Анализ публичной кадастровой карты показывает, что оформленные земельные участки в различных микрорайонах имеют от 4 до 36% многоквартирных домов, в среднем 18-20%. Площадь этих земельных участков составляет не более 5-10% от жилой территории микрорайона (за вычетом земельных участков нежилых зданий), причем 10% - если учитывать новостройки. Основная масса участков зданий построенных до начала 2000-х гг сформирована по отмостке здания. Разительный контраст представляют собой земельные участки, предоставленные для строительства в более поздний период. Как правило, эти участки имеют максимально возможную площадь, и их границы проходят по фасадам прилегающих зданий.

Все детские сады, школы, больницы и прочие здания нежилого назначения имеют сформированные земельные участки, причем все социальные объекты - с прилегающей территорией. Помимо этого, на кадастровый учет поставлено множество мелких земельных участков: з/у индивидуальных гаражей, трансформаторных подстанций, контейнерных площадок. По периметру квартала, в полосе между линией застройки и красной линией, обязательно присутствует россыпь земельных участков временных торговых павильонов и автостоянок. Статус 'временных объектов' не останавливает владельцев данных земельных участков от попыток капитального строительства

Вся не разграниченная территория жилых кварталов формально является государственной собственностью. В Самаре право распоряжения этими землями с 2015 года принадлежит муниципальной власти. Данное право закреплено в ч.11 ст.6 Закона Самарской области от 11 марта 2005 года № 94-ГД 'О земле' (ред. от 06.10.2015). С 2006 по 2015 гг. право распоряжения не разграниченными землями принадлежала региональной власти

Кроме того, на кадастровый учет поставлены земельные участки т.н. 'объектов дорожного хозяйства'. Эти участки не показаны в публичной кадастровой карте, и тем не менее они есть. Оформлением этих земельных участков занимаются профильные структуры города и области с целью ремонта и благоустройства улиц. Определенную проблему представляет то, что земельные участки формируются не по красным линиям, а с захватом максимально возможной площади благоустройства (включая участки озеленения до линии застройки), и таким образом искусственно сокращают площадь придомовых территорий МКД.

1.5 Организационно-правовые формы управления территорией

Если не касаться сферы регулирования ЖКХ, то принятие решений относительно конкретной территории зависит, в первую очередь, от того, кто ею пользуется и владеет. Как уже отмечалось, в Самаре доля внутриквартальных территорий, находящихся в собственности жителей, ничтожно мала, поэтому в управление придомовыми территориями активно вовлекаются органы местного самоуправления.

Базовой организационной структурой управления многоквартирным домом (МКД) является совет МКД, создание которого стало обязательным с 2011 г. Ст.1 ФЗ-123 от 04.06.2011 В соответствии с ст.161 Жилищного кодекса, собственники помещений могут выбрать один из способов управления МКД: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ЖК), управление управляющей компанией (УК). Содержание деятельности по управлению многоквартирными домами подробно раскрывается в различных методических работах [Генцлер, Лыкова, 2009; Генцлер и др., 2012; Цыренжапов, 2013; брошюра ЕЭК ООН, 2003; брошюра ИЭГ, 2015] Образование ТСЖ, ЖК или непосредственное управление МКД является своеобразным маркером социальной активности жителей, их желания организованно отстаивать свои интересы. И наоборот, предоставление управления на откуп управляющей компании, являющейся, как правило, преемником советского ЖЭУ и местным монополистом, говорит о пассивной позиции жителей. В Самаре по данным 2010 г. доля МКД, организовавших ТСЖ, ЖК составляла 21,6%, а выбравших непосредственное управление 0,5%. Нужно учитывать, что эти данные включают ТСЖ в новостройках, образованные без участия жителей, а также ТСЖ, в которых доля государственной собственности превышает 50% (что ограничивает возможности жителей в принятии решений).

Таблица 02 Распределение многоквартирных домов по способам управления в 4-х административных районах города, данные 2010 г. Отобраны районы, в которых во 2-й половине 20-го века велось массовое жилищное строительство
Административные районы города	Количество МКД
	Управляющие компании	Непосредственное управление	ТСЖ/ЖК, в т.ч. ТСЖ с более 50% квартир в муниципальной собств.	Ведомственный жилой фонд, общежития
Октябрьский	484	19	235	27
Советский	886	3	214	33
Кировский	1054	5	430	55
Промышленный	1198	--	172	49
ВСЕГО	3622	27	1051	164
ВСЕГО, %	74,5	0,5	21,6	3,4

Проблема заключается в том, что какая бы ни была принята форма управления, возможности любых действий в отношении придомовой территории сильно ограничены, если она не находится в собственности жильцов. Безусловно, существуют нормативы, определяющие минимальный состав работ по содержанию земельного участка Ст.24-25 'Минимальный перечень услуг и работ …' (Утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290), однако если земельного участка нет, то и объем этих работ в договоре точно определить нельзя. Кроме того, данный перечень не включает в себя ремонт благоустройства, озеленение, обустройство детских и спортивных площадок и т.п. дорогостоящие мероприятия.

Поскольку формальным распорядителем внутриквартальных территорий остается муниципалитет, все жалобы и претензии жителей, в конечном счете, стекаются в районные администрации и в Администрацию города. Город в ответ разрабатывает целевые программы по благоустройству дворовых территорий, которые естественно не в состоянии решить все возникающие проблемы, зато позволяют выгодно подавать деятельность мэрии в средствах массовой информации. Надо сказать, что формальное основание этой деятельности закреплено в уставе городского округа Самара, где среди прочих вопросов местного значения есть 'организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда'. Ст.7 Устава городского округа Самара

Еще одной формой контроля за тем что происходит в жилых кварталах являются т.н. 'органы территориального общественного самоуправления' (ТОСы), к полномочиям которых в т.ч. относится 'хозяйственная деятельность по благоустройству'. Деятельность ТОСов регламентирована целым рядом нормативно-правовых документов [Ст.27 131-ФЗ от 06.10.2003 ; Ст.16 Устава городского округа Самара; Решением Думы г.о. Самара от 29.11.2007 N 501] В Самаре ТОСы создавались централизовано, начиная с 2007 г., в настоящий момент их насчитывается 74, и они покрывают всю застроенную территорию города. Деятельность ТОСов финансируется из муниципального бюджета. Вряд ли это можно назвать 'самоорганизацией', и тем не менее ТОСы работают, выполняя функцию своеобразной прослойки между Администрацией города и населением. В частности, ТОСы используются для оказания социальной помощи, организации совместного досуга жителей, продвижения городских программ, контроля за деятельностью управляющих компаний, организации субботников и т.п. Информация о с официального сайта Администрации городского округа Самара

1.6 Уплотнительная застройка в микрорайонах

Уплотнительная застройка в микрорайонах происходила в советское время одновременно со строительством новых микрорайонов. Ничего необычного и сверх негативного в этом не было, поскольку изначально в проектах застройки микрорайонов закладывался определенный территориальный резерв для развития. Об этом говорит наличие соответствующего удельного показателя жилой площади на человека (см. п.1.2 данной работы) С архитектурно-градостроительной точки зрения, уплотнительная застройка 1970-80-х гг. отличается не только соблюдением норм инсоляции и прочих технических требований, но и ясным пониманием композиционных принципов размещения зданий. Использовались, в основном, компактные в плане 9-этажные здания-башни, работавшие как акценты на фоне 5-этажной хрущевской застройки. Применялись различные приёмы: здания замыкали периметры кварталов, образовывали новый фронт высотных акцентов вдоль улиц (при этом башни ставились строго по оси между двумя 5-этажными зданиями), либо 'плавали' в ландшафте, подчиняясь принципам т.н. 'свободной композиции'. В результате возникала разнообразная архитектурная среда, достаточно сбалансированная с точки зрения плотности застройки.

Рис. 07 Башни-акценты (1970-е гг): Революционная 165 (слева), Революционная 132А (справа), Партизанская 128 (внизу слева), Гагарина 135 (внизу справа) (https://maps.yandex.ru)

В 1990-е гг. застройка города переходит на коммерческие рельсы. Все участники строительного процесса как бы оказались брошенными в один котел, где не понятно что творилось: погоня за метрами, взятки, вкусовщина, и все это на фоне полного отсутствия регулирования и градостроительной политики. Уплотнительная застройка (или как её еще стали называть - 'точечная застройка') стала знаковой чертой этого перехода, утратив рациональную основу, характеризовавшую её в предшествующий период. Земельные участки для многоэтажного строительства выделялись бессистемно, тут и там: во дворах, в зеленых зонах, в охранных зонах памятников, в красных линиях улиц. Границы земельных участков, как правило, устанавливались так как было выгодно застройщику для организации строительной площадки, т.е. максимальной площади, с захватом придомовых территорий прилегающих зданий. С введением в середине 2000-х гг. Градостроительного кодекса и других основополагающих законов процесс варварской уплотнительной застройки не остановился, а лишь консолидировался под эгидой соответствующих муниципальных и региональных структур.

Рис. 08 Примеры реализованной точечной застройки: Гагарина 23Б (вверху), Блюхера 19 (внизу) (http://maps.rosreestr.ru, https://maps.yandex.ru, https://www.google.ru/maps)

В последние несколько лет выросла активность жителей, которые сопротивляются точечной застройке. В средствах массовой информации довольно много сообщений об отдельных протестах и эпических противостояниях жителей и застройщиков. Примером может служить строительство дома по ул. Солнечная, 51А. К сожалению, в большинстве случаев аргументации жителей сводится к необходимости соблюдения различных нормативов (обеспеченности социальной инфраструктурой, парковочными местами, соблюдения инсоляции), а не к отстаиванию своих интересов как собственников недвижимости, которой наносится ущерб. Борьба с точечной застройкой даже становится частью публичной активности известных политиков.

Рис. 09 Примеры земельных участков, вокруг которых ведутся споры: Солнечная 51А (слева), Аврора 113А (справа) (http://maps.rosreestr.ru)

Результатом 1-й главы в целом стало более детальное изучение проблемной ситуации, кратко охарактеризованной во введении к магистерской диссертации.

Были рассмотрены морфологические особенности микрорайонов г. Самары, такие как: размеры микрорайонов, планировочная структура, этажность и типы применяемых жилых зданий. Установлено, что на протяжении 2-й половины 20-го века постепенно увеличивался размер микрорайонов, возрастала этажность и плотность застройки. В планировке микрорайонов последовательно сменялись принципы периметральной, строчной и групповой застройки.

Проанализирован ряд нормативных и технических (инженерные сети) ограничений, действовавших в период строительства, в аспекте их связи с морфологией застройки, качеством жилой среды и возможностями преобразования застройки. Установлено, что в микрорайонах 1960-х гг постройки баланс территории рассчитывался с учетом развития на перспективу, а в микрорайонах 1970-80-90-х гг. постройки в момент строительства уже был достигнут предел плотности застройки, допустимый с точки зрения действовавших нормативов. Многочисленные нормативы, призванные обеспечить безопасность и комфорт, а также способы прокладки инженерных сетей привели к раздроблению внутриквартальной территории, снижению функциональности и качества жилой среды в целом.

Дана характеристика текущего покрытия площади микрорайонов земельными участками и видов земельных участков, а также характеристика текущих способов управления территорией. Можно сделать вывод об относительно малой активности граждан и высокой степени вовлеченности муниципалитета в вопросы содержания внутриквартальных территорий.

Рассмотрена тенденция уплотнительной застройки, начиная с 1970-х гг. Сделан вывод о том, что уплотнительная застройка в последние годы сталкивается с большим сопротивлением жителей, но применяемые средства правовой аргументации основываются не на отстаивании прав собственности, а на устаревших представлениях об уравнительной обеспеченности всех и вся доступными благами.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ВОЗДЕЙСТВИЯ ПРАВОВЫХ ФАКТОРОВ НА МОРФОЛОГИЮ ЖИЛЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

2.1 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов в России

Ряд исследователей занимают однозначную позицию, в соответствии с которой земельные участки под многоквартирными домами должны выделяться с 'придомовой территорией'. В связи с тем, что требования к обеспеченности территорией эволюционировали на протяжении 20-го века, для расчета потребности в территории в районах с сложившейся застройкой предлагалось руководствоваться нормативными показателями, действовавшими в период строительства. Трутнев и др., 2006, с. 48-50 (раздел 4.3.1); Трутнев и др., 2008, с. 190-192 (раздел 10.4.2) Конкретные удельные показатели, которые предлагалось учитывать, были рассчитаны и утверждены приказом Минземстроя РФ N 59 от 26.08.1998 в форме методических рекомендаций (СП 30-101-98). Эта позиция была поддержана соответствующей нормой Градостроительного кодекса Ч.4 ст.43 ГрК РФ, ред. от 05.05.2014 до её отмены в 2014 г. (171-ФЗ), а также действующей нормой Жилищного кодекса, в соответствии с которой в общее имущество МКД входит 'земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты'. Ч.4 ст.36 ЖК РФ, ред от 31.01.2016 Для определения границ и размеров земельных участков ЖК отсылает к земельному и градостроительному законодательству. Земельный кодекс, в свою очередь, содержит положение о том, что размеры земельных участков определяются градостроительными регламентами. Ч.1 ст.11.9 ЗК РФ, ред от 30.12.2015. Таким образом, выбор стратегии межевания районов сложившейся жилой застройки в настоящее время формально зависит от политики администрации города и качества регулирования в Правилах землепользования и застройки.

Сравнительный анализ кадастровых данных нескольких российских городов позволяет сделать вывод о наличии нескольких различных подходов:

Подход №1 - т.н. 'сплошное межевание'. Данный подход означает, что до 100% площади микрорайона (квартала) может быть занято земельными участками. Участки межуются без разрывов. Соответственно, все многоквартирные дома имеют земельные участки максимально возможной площади для данных градостроительных условий. Если в кварталах имеются сквозные пешеходные проходы, бульвары, публичные парковки и т.п., то они, как правило, оставляются не разграниченными. В разных городах количество таких пространств отличается. Например, в Екатеринбурге оно сведено к минимуму, в других городах может достигать 5-10% от площади квартала. Данный подход применяется в Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Калининграде, Тольятти, Перми, Иркутске и Санкт-Петербурге. В Перми процесс размежевания застроенных территорий еще не завершен, но видно, что за процессом образования земельных участков стоит похожая методика. В Иркутске и Санкт-Петербурге подход применяется лишь в отдельных районах города.

В Екатеринбурге, Иркутске и Санкт-Петербурге допускается образование одного земельного участка для нескольких многоквартирных домов, причем в Екатеринбурге на этом принципе построено все межевание районов массовой застройки. Легитимность такого приёма в текущих правовых условиях вызывает полемику среди специалистов, Концепция '1 земельный участок = 1 дом' косвенно закреплена положениями Жилищного кодекса, такими как: 'Жилым домом признается индивидуально-определенное здание …' (ч.2 ст.16 ЖК), 'Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно … Земельный участок, на котором расположен данный дом …' (ч.1 ст.36 ЖК). Понятие 'многоквартирный дом' используется в единственном числе, и не говорится о возможности размещения многоквартирного дома на части земельного участка.

С другой стороны, в практике строительства допускается выдача ГПЗУ, оформление разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию одновременно нескольких зданий, корпусов, располагающихся на одном земельном участке. Образованные таким образом земельные участки в большинстве своем остаются неделимыми. Вопрос требует дальнейшей проработки. но нельзя отрицать, что он позволяет существенным образом рационализировать межевание крупных кварталов в части совместного использования элементов дворового благоустройства и инфраструктуры. Правильным с точки зрения действующих правовых норм является другой способ - установление взаимных частных сервитутов

Рис. 10 Екатеринбург. Сплошное межевание. Допускается образование одного земельного участка под несколькими многоквартирными домами (http://maps.rosreestr.ru)

Подход №2 заключается в образовании земельных участков многоквартирных домов с минимально необходимым количеством придомовой территории. Как правило, это означает включение в границы участка прилегающего к зданию благоустройства. Такой подход применяется в Москве, Санкт-Петербурге и Ульяновске. Земельные участки данного типа в Санкт-Петербурге примечательны тем, что они образованы с учетом рисунка благоустройства (со скруглением углов, соответствующим разворотным радиусам внутренних проездов). Между земельными участками почти везде остаются расстояния, поэтому объем не разграниченной территории в квартале может достигать 50-60%.

В Москве на данный момент относительно мало зарегистрированных в Государственном кадастре недвижимости земельных участков под многоквартирными домами, но судя по информации в т.н. 'Электронном атласе Москвы' большая часть жилых кварталов покрыта разработанными проектами межевания (рис. 12).

Рис. 11 Санкт-Петербург. Земельные участки с минимальным количеством придомовой территории и скруглениями, повторяющими разворотные радиусы проездов (http://maps.rosreestr.ru)

Рис. 12 Москва. Информация о границах земельных участков, предлагаемых к постановке на кадастровый учет в соответствии с разработанными проектами межевания (http://atlas.mos.ru)

Подход №3, о котором уже шла речь выше (раздел 1.4) - образование земельных участков по отмостке здания, с сохранением не разграниченной внутриквартальной территории. В таком ключе развиваются Самара, Челябинск. Интересен 'идеальный' пример города Новокуйбышевска (в Самарской области), межевание которого было проведено централизовано, единомоментно, и все многоквартирные дома в нем имеют одинаковые земельные участки, образованные по отмостке.

Рис. 13 Новокуйбышевск. Все многоквартирные дома имеют земельные участки, образованные по отмостке (http://maps.rosreestr.ru)

В Самаре данный подход возник в середине 2000-х гг. как прямое нарушение положения ГрК о необходимости учета градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки. Ч.4 ст.43 ГрК РФ, ред. от 05.05.2014 С точки зрения органов, ответственных за формирование земельных участков, нарушения носили вынужденный характер, т.к. не выделялись деньги разработку документации по планировке, что, в свою очередь, делало невозможным формирование обоснованных границ земельных участков. Как известно, микрорайоны застраивались как единые комплексы, без разграничения на земельные участки отдельных зданий. Исключение составляли кооперативные дома, строительство которых изначально велось с предоставлением земельных участков. Т.е. при принятии решений по кооперативным домам, можно было хотя бы опереться на планы БТИ, а по обычным домам таких оснований не было. Действительно, как можно без проекта межевания, без всяких оснований, без согласования с жителями соседних домов выделить какому-то одному дому часть дворовой территории, не опасаясь конфликтов и судебных разбирательств? В результате был выбран путь наименьшего сопротивления - игнорирование нормы ГрК, с одновременным замалчиванием реальной подоплеки и последствий таких действий. В качестве дополнительного аргумента использовалась позиция некоторой части собственников, не желавших платить увеличенный размер налога на землю.

Межевание 'по отмостке' и сохранение не разграниченной территории может иметь ясно выраженную экономическую мотивацию для администрации города. Например, в Санкт-Петербурге ряд кварталов включен в программу развития застроенных территорий, и, вероятно поэтому, большинство земельных участков в этих кварталах образовано именно этим способом. Одновременно, Администрация работает 'на опережение', формируя и ставя на кадастр земельные участки вокруг зданий, которые затем предоставляются застройщикам на возмездной основе.

Рис. 14 Санкт-Петербург. Территория, предназначенная для развития. Муниципальные земельные участки вокруг зданий (http://maps.rosreestr.ru)

Подход №4 представляет собой специфическое столичное явление, которое легко может превратиться в новый 'тренд' для других городов. Данный подход является своеобразным синтезом 1-го и 2-го из выявленных нами подходов, и внешне трудно от них отличим: кадастровый план выглядит как 'сплошное межевание', в то же время внутри остается довольно много публичной территории: дороги, газоны, площадки и прочее. Существенным отличием от других подходов, на наш взгляд, является не количество публичной территории внутри жилых кварталов Складывающаяся практика образования на внутриквартальных территориях земельных участков в муниципальной собственности с видом разрешенного использования 'территория общего пользования', и не выделение этих территорий красными линиями является отдельной дискуссионной темой., а то, что в каждом рассмотренном нами квартале изыскиваются площадки, потенциально пригодные для нового строительства - размещения коммерческих объектов, или уплотнительной жилой застройки. Причем, под угрозой застройки оказываются не только пустыри, но и скверы, дворы, детские и спортивные площадки. О подобных прецедентах сообщалось в различных источниках. Информация пресс-службы МГК КПРФ 20.12.2014; 'Отрезной палисад …'. Коммерсантъ Деньги №9 от 10.03.2014. Стр. 43 и др.

Официально явление называется 'перемежевание', поскольку одновременно с разграничением государственной собственности на землю, происходит корректировка границ существующих земельных участков. Как видно на схеме (рис.15) происходит консолидация участков, ранее образованных по отдельности, увеличение участков, ранее образованных 'по отмостке', ликвидация мелких участков гаражей, сараев, торговых павильонов. Вместе с тем, неизбежны случаи сокращения земельных участков, находящихся в частной собственности (можно надеяться, что собственникам выплачивается компенсация). Существенным недостатком разрабатываемых проектов межевания, на наш взгляд, особенно для крупных кварталов, является отсутствие концептуального видения, неких предварительных сценариев деления кварталов на более мелкие. Наличие такого видения могло бы сделать более обоснованным высокий процент сохраняемых территорий общего пользования и одновременно послужить конструктивной основой для диалога с горожанами.

Надо отметить, что поправки, внесенные 171-ФЗ в Градостроительный кодекс и Земельный кодекс в 2014 г. В ч.4 ст.43 ГрК РФ исключено требование учета нормативов и правил, действовавших в период застройки приопределении размеров земельных участков. В п.4 ч.3 ст.11.3 ЗК РФ появилось условие, что для образования земельных участков под многоквартирными домами необходима разработка проекта межевания фактически привели в соответствие федеральное законодательство московской практике.

Рис. 15 Москва. Информация о границах земельных участков, предлагаемых к постановке на кадастровый учет в соответствии с разработанными проектами межевания. Красной заливкой показаны земельные участки т.н. 'территорий общего пользования'. Синим контуром показаны существующие земельные участки (http://atlas.mos.ru)

2.2 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов за рубежом

Были проанализированы данные публичных кадастровых карт 11 городов в 9 зарубежных странах и выявлены 4 различных подхода к межеванию территорий с многоквартирными домами. Анализировались только районы массовой жилой застройки 2-й половины 20-го века. Один из рассмотренных городов отличается полным отсутствием земельных участков под многоквартирными домами (Киев). В некоторых странах одновременно применяются разные подходы.

Подход №1 аналогичен тому, что применяется в Ульяновске и Санкт-Петербурге - образование земельных участков под МКД с минимально необходимой для эксплуатации дома прилегающей территорией, без разграничения всей остальной территории квартала. Об особенностях данного подхода говорилось выше (раздел 2.1). Подход был выявлен в Тбилиси и Минске. Особенностью Тбилиси является включение в границы земельных участков МКД принадлежащих жителям самодельных гаражей и сараев, в результате чего участки приобретают ломаную форму. Совершенно очевидно, что данный подход характеризует промежуточный этап становления земельных отношений, и в дальнейшем будет переработан.

Рис. 16 Тбилиси. Земельные участки МКД с минимально необходимым благоустройством и сараями (http://gisappsn.reestri.gov.ge/geocadastre)

Подходы 2-4 являются вариантами сплошного межевания, при котором 100% городской территории покрыто земельным участками, включая публичные пространства.

Подход №2 (Нью-Йорк, Чикаго, Дрезден, Котбус, Вена, Париж, Варшава). Земельный участок имеет максимально возможную площадь и занимает весь квартал, либо часть квартала, стыкуясь с аналогичными соседними участками. Во втором случае, границы между земельными участками чаще всего проводятся с учетом естественных границ, линий благоустройства, реже - случайным образом, пересекая общие дворовые пространства. На земельном участке может располагаться один или несколько многоквартирных домов.

Рис. 17 Дрезден. Сплошное межевание. Один или несколько многоквартирных домов на земельном участке (https://geoportal.sachsen.de/cps/karte.html?showmap=true)

Подход №3 (Вена, Париж, Варшава). Каждое здание имеет отдельный земельный участок, образованный по отмостке. Придомовые территории, внутриквартальные пространства выделены в отдельные земельные участки (один или несколько), находящиеся в совместном пользовании жильцов многоквартирных домов. Данный подход заслуживает внимания как возможное средство решения проблемы российских городов, в которых уже выполнено, или продолжается систематическое образование земельных участков МКД по отмостке.

Рис. 18 Вена. Земельные участки зданий образованы по отмостке, общий земельный участок между зданиями (https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/)

Подход №4 (Прага). В Праге за основу межевания взят принцип образования земельного участка непосредственно под зданием по обрезу фундамента, либо с прилегающим к зданию тротуаром (отмосткой). При этом отдельные земельные участки имеют не только многоквартирные здания, но и отдельные секции этих зданий. Вид разрешенного использования таких участков называется 'здание с двором'. Вся незастроенная территория квартала также поделена на земельные участки, причем проезды отделены от объектов озеленения (виды разрешенного использования участков разные: 'озеленение', 'проезд').

Все земельные участки, относящие к благоустройству многоквартирных домов, являются муниципальной собственностью, т.е. фактически - территориями общего пользования. Исключение составляют огороженные палисадники в районах мало- и средне- этажной застройки, которые, судя по всему, находятся в собственности владельцев квартир на 1-х этажах зданий.

Границы земельных участков полностью повторяют линии благоустройства, поэтому любое проектное изменение требует внесения соответствующих изменений в кадастр. На наш взгляд, вся эта система работает в т.ч. как жесткая ограничительная мера, препятствующая изменениям параметров существующей застройки.

Рис. 19 Прага. Район многоэтажной застройки с жестким разграничением земельных участков по видам разрешенного использования (http://geoportal.cuzk.cz/geoprohlizec)

Рис. 20 Прага. Район средней этажности с компактными кварталами и тихими жилыми улицами (http://geoportal.cuzk.cz/geoprohlizec)

Вопрос о правовых механизмах, позволяющих жильцам нескольких многоквартирных домов осуществлять совместное пользование одним или несколькими земельными участками, в т.ч. участками, на которых располагаются многоквартирные дома и/или объекты благоустройства, представляется слишком объемным и заслуживает отдельного изучения. В рассмотренных примерах данные открытых интернет-порталов в большинстве случаев не позволяют однозначно определить собственников земельных участков и помещений, тем более сделать какие-то выводы о формах собственности и способах управления, принятыми в каждом конкретном случае. Территория с одной и той же пространственной организацией и кадастровым делением может содержать арендное жильё, являться частью кондоминиума, либо находиться в собственности кооператива, жилищной ассоциации, некоммерческой компании и т.п., причем в разных странах права и обязанности арендаторов, собственников жилой недвижимости могут отличаться. Обзорная статья на эту тему [Falkenbach, Nuuja, 2007]; статья об управлении жилой недвижимостью в Германии [Шреккенбах, 2014]; обзор кооперативного движения в Европе [брошюра CECODHAS Housing Europe and ICA Housing, 2012]; статья о кооперативах в Польше [Ахмеджанова, 2010]

2.3 Принципы межевания, соответствующие идее создания устойчивого города (зарубежный опыт)

Тема устойчивого развития необычайно обширна, и может трактоваться специалистами из разных областей в рамках своих дисциплин. В данной работе мы не будем выходить за обозначенные рамки исследования и остановимся лишь на концепциях и приемах межевания, связанных с устойчивым развитием жилой среды, которые могут, на наш взгляд, применяться при реновации массовой жилой застройки 2-й половины 20 века. Все эти концепции и приемы широко известны, поэтому мы видим нашу задачу лишь в фиксации основных моментов для последующего использования на стадии сценарного моделирования (см. Главу 3). В ходе выполнения проекта межевания, проектировщик сталкивается с необходимостью осуществить последовательный выбор Либо отказаться от выбора - этот случай рассматривается далее как негативный сценарий формы и размеров кварталов, ширины улиц в красных линиях, формы и размеров земельных участков, предельных параметров застройки, связанных с межеванием. Именно эти моменты являются для нас принципиальными.

Ключевым принципом при проектировании жилых районов является создание ясной структуры общественных пространств и разграничение частных и публичных пространств. Об исключительной роли общественных пространств как драйверов городского развития написано немало: [Джекобс, 2011; Shaftoe, 2008; Parolek, 2008; Duany, 2010 и др.]. В книге Джейн Джекобс функционированию улиц как общественных пространств посвящено 3 раздела. Наиболее последовательно данный тезис отстаивают исследователи, разделяющие идеи т.н. 'Движения Нового Урбанизма'. Принцип 19 'Хартии Нового Урбанизма' гласит: 'Главная задача всего архитектурного и ландшафтного проектирования является физическое определение улиц и общественных пространств как мест совместного использования'. С Хартией Нового Урбанизма (The Charter of the New Urbanism) можно ознакомиться на на веб-сайте Конгресса Нового Урбанизма (The Congress for the New Urbanism). Более подробно принципы хартии раскрываются в одноименной книге, принцип 19 в соответствующей статье [Solomon, 2013] На практике это означает создание квартальной планировочной структуры с выделением основных и второстепенных улиц, проходов, мини-парков и т.п., а также наличие главного общественного пространства - площади или сквера.

О маленьких кварталах как о непреложном элементе комфортной городской среды и средстве стимулирования городской активности писала Джейн Джекобс в 1961 году. Джекобс, 2011, С. 190-198 Частота перекрестков и длина квартала неизменно присутствует в различных рейтинговых системах оценки 'устойчивости' планировочных проектов. Bye, 2012, P. 7 Например, система LEED рекомендует следующие параметры: максимальная сторона квартала (т.е. периодичность, с которой 'соседство' должно рассекаться публичными проходами или проездами) 245 м, количество перекрестков на квадратный километр жилой застройки - не менее 35. LEED, 2009, P. 47

Рис. 21 Иллюстрация из книги 'Form-Based Codes: A Step-by-Step Guide for Communities', показывающая принцип деления крупных землевладений на мелкие кварталы и земельные участки в двух проектах: Uptown Whittier Specific Plan (2008), City of Whittier, California. Авторы: Moule & Polyzoides, Architects and Urbanists

Такие параметры как: ширина улицы в красных линиях, отступы и 'BTL', BTL (Built-to-line) - требование размещения фасада строго на линии застройки (запрет отступов или заступов) минимальная и максимальная высота зданий определяют пропорции общественных пространств, и потому должны рассматриваться совместно. Parolek, 2008, P. 31

Ширина улиц в красных линиях не должна быть чрезмерной, и в то же время должна предусматривать возможность беспрепятственного движения пешеходов, освещение, озеленение, а также размещение парковок по обеим сторонам улицы. Согласно стандарту LEED, парковки должны занимать не менее 70% длины всех улиц (кроме улиц, не предназначенных для движения автомобилей). LEED, 2009, P. 53

Максимальная высота зданий напрямую зависит от размеров кварталов и ширины улиц, особенно в России, с учетом инсоляционных требований. Общая высотная картина в пределах микрорайона должна быть сбалансирована таким образом, чтобы обеспечить эффективное использование всех земельных участков. Это означает осторожное размещение высотных акцентов, либо их отсутствие. На практике установлено, что при ширине улиц 25 м и застройке максимальной плотности, высота зданий, располагающихся по фронту улицы, должна быть ограничена 21-22 м (6 этажей, с учетом 1-го высокого этажа), а при ширине улиц 15 м - 11-12 м (3 этажа).

Отступы застройки подлежат тщательному регулированию, таким образом, чтобы здания образовывали непрерывный фронт улицы и были доступны для пешеходов. Наличие, либо отсутствие отступов зависит от центральности места и требуемых параметров плотности застройки. В любом случае, есть определенные предельные значения, превышения которых радикально меняет визуальный характер застройки: из городской она превращается в пригородную. Например, стандарт LEED рекомендует следующие значения отступов от границы участка (красной линии): максимум 8 м для не менее 80% и максимум 5,5 м для не менее 50% длины фасадов, ориентированных на улицу. Там же рекомендуется устанавливать максимальный отступ от края тротуара до фасадов 0,3 м для не менее 50% длины фасадов. LEED, 2009, P. 51-52

Регулирование размеров земельных участков может преследовать разные цели. Например, сохранение определенного сложившегося модуля застройки, ограничение размещения крупных зданий, или стимулирование разнообразия архитектурных решений и смешанного использования зданий, ориентированных на улицу. Не последнюю роль играют экономические соображения: застройка небольших участков может привлечь средних инвесторов и ускорить продвижение проекта. С нашей точки зрения, решение о разбивке кварталов на земельные участки, необходимо принимать не ранее, чем станет понятна экономическая составляющая стратегии застройки, после того как появится четкое задание по планируемым типам застройки. Вместе с тем, регулирование внешних параметров зданий, влияющих на восприятие и функционирование общественных пространств, может быть реализовано и без привязки к земельному участку как планировочному модулю.

Все перечисленные концепции и приемы могут осмысливаться и применяться как на стадии первичного межевания, в результате которого из не разграниченной государственной собственности будут образованы земельные участки под многоквартирными зданиями, так и в процессе перераспределения сформированных земельных участков в ходе реновации жилой застройки.

2.4 Нормативно-правовые требования, устанавливающие ограничения в отношении межевания сложившейся застройки в России

До июня 2014 года (принятие 171-ФЗ) разработка проектов межевания с целью образования земельных участков под многоквартирными зданиями не была обязательной: собственники имели право образовать свой отдельно взятый земельный участок, обратившись с заявлением в администрацию города. В таких городах как Самара до сих пор реализовывался именно этот сценарий (в силу недостатка средств или по другим причинам), т.е. можно сказать, что процесс межевания застроенных территорий был пущен на самотек. Ситуация усугубляется значительным объемом не приватизированных жилых помещений, наниматели которых по понятным причинам не заинтересованы в каких-либо действиях в отношении общедолевого имущества многоквартирного дома, в т.ч. земельного участка Прямым следствием этого стала неупорядоченность кадастровых границ, осложняющая дальнейшую планировочную работу с жилыми кварталами.

С принятием 171-ФЗ разработка проектов межевания стала обязательной. В соответствии с п.5 ст.1 171-ФЗ в Земельном кодексе появилось следующее положение: 'Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков … в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами' (п.4 ч.3 ст.11.3 ЗК РФ) На наш взгляд, это остановит процесс неупорядоченного межевания в районах с относительно благополучной застройкой, и наоборот ускорит централизованную разработку проектов межевания для территорий, нуждающихся в скорой реконструкции. Как и кем будут выполняться такие проекты? В связи с этим, чрезвычайно важной темой становится совершенствование института развития застроенных территорий.

Институт развития застроенных территорий, предусмотренный в ГрК, по сути единственная возможность комплексного преобразования жилых территорий с множеством собственников, таких как группы многоквартирных домов и микрорайоны. К сожалению, в настоящее время данный институт не работает в должной мере, о чем говорит малое количество участников аукционов и еще меньшее количество заключенных контрактов (сведения по Самаре).

На эту тему Институтом экономики города в 2013-2014 гг. была проведена научно-исследовательская работа. В работе проведен исчерпывающий анализ проблем правоприменения института развития застроенных территорий, и подготовлены предложения по внесению изменений в соответствующие законы. В работе предусматривается расширение спектра территорий, к которым может применяться институт РЗТ; условия, при которых возможно прекращение прав на недвижимое имущество в границах РЗТ; процедура определения выкупной цены жилых помещений (с голосованием жителей); регламентация процедур подготовки технического задания на разработку концепции РЗТ, проведения публичных слушаний, проведения аукционов и другие новации.

Перечислим типичные проблемы, возникающие у разработчиков документации по планировке: Перечень проблем составлен по результатам работы автора в Департаменте строительства и архитектуры г.о. Самары в 2012-2014 гг.

Закон не обязывает администрацию города, разработчиков привлекать жителей к обсуждению принимаемых решений, учитывать их мнение на этапе разработки документации по планировке, не выделяются стадии концепции, предварительных обсуждений и т.п. Согласно заложенной в ГрК схеме, жители, собственники получают доступ к проекту только на этапе публичных слушаний, когда проект уже полностью разработан, и какие-либо изменения в него вносятся очень неохотно (и дополнительно не оплачиваются). С другой стороны, такое участие жителей не запрещено: администрация города, разработчики на свое усмотрение могут организовать подобные мероприятия. По нашему опыту, если такие встречи и проводятся, то они носят формальный характер и не влияют на ход работы и содержание проекта. Беседа с юристами ДСА выявила приблизительно такую зависимость: если в ГрК нет обязательного требования о включении данного вида работ в состав ППТ и ПМ, то данный вид работ не может быть включен в техническое задание, не может учитываться при расчете стоимости и сроков выполнения проекта, т.к. подобные работы являются 'не целевым расходованием бюджетных средств'.

Невозможность разработки проекта межевания при отсутствии утвержденных красных линий, либо каких-то 'облегченных' вариантов проектов планировки (только с целью установления красных линий) в Самаре фактически заблокировала разработку проектов межевания всех застроенных территорий. В Самаре в 2012-2014 гг площадь утвержденных ППТ составляла не более 10% от площади застроенных территорий. Соответственно, 'утвержденные' красные линии практически отсутствовали на карте города. Администрация города всячески избегала темы разработки ППТ на застроенные территории: это дорого, кроме того, никто не понимал (и до сих пор не понимает), каким образом обеспечить выполнение современных требований по обеспечению социальной инфраструктурой, парковками и т.п. (всего того, что требует разработка ППТ) в районах с полностью упакованной сложившейся застройкой, реализованной по иным нормативам.

Отсутствие единой утвержденной методики расчетов плотности застройки приводит к различным злоупотреблениям, попыткам обойти требования градостроительных нормативов. Возможность посчитать плотность не 'нетто', а 'брутто', т.е. включить в расчет все не относящиеся к жилью территории, тем самым визуально снизив коэффициент плотности, постепенно привела к практике отказа от выделения красными линиями вспомогательных улиц (т.к. чем больше элемент планировочной структуры, тем ниже плотность).

Отдельной проблемой являются ранее образованные по отмостке земельные участки. Должен быть выработан механизм, допускающий аннулирование или изменение границ таких участков в судебном порядке, либо путем реализации соответствующих положений ГК, ЗК, закона о кадастре.

Отсутствие правовых оснований для отказа в объединении или делении земельных участков (т.е. отказа в кадастровом учете и регистрации права на такие земельные участки), если данные земельные участки не соответствуют утвержденному проекту межевания. Фиксируемые в проекте межевания границы земельных участков могут быть изменены по желанию собственников, что ставит под сомнение саму идею возможности комплексного регулирования застройки посредством проектов межевания и предельных параметров в ПЗЗ. Существует смутная возможность направлять утвержденные проекты межевания в орган кадастрового учета 'в порядке межведомственного взаимодействия', однако прямых указаний на возможность отказа в кадастровом учете на таком основании не предусмотрена. Ст.27 221-ФЗ

По сравнению со всем перечисленным выше, проблема неадекватности т.н. 'технических регламентов' современным критериям качества жилой среды стоит наиболее остро, поскольку с ней сталкивается большинство разработчиков планировочной документации. Речь идет не просто о каких-то 'неудобных' нормативах, а о требованиях, которые систематически не выполняются. На наш взгляд, основная проблема не в том, что эти нормы несправедливы, а в том, что в них отсутствует гибкость, позволяющая применять какие-то компромиссные стратегии. Ярким примером подобных неадекватных требований является нормативный разрыв 15 м от открытых парковок до окон зданий (в условиях полного несоблюдения этого требования в реальных городских условиях). Сюда же следует отнести расстояние от детских и спортивных площадок (при условии полного отсутствия понимания того, что является детской или спортивной площадкой, способной нанести вред людям в жилых помещениях); запрет на встраивание трансформаторных подстанций в жилые здания (почему нельзя встроить, например, отделив техническим этажом, выполнив соответствующие расчеты); огромные расстояния между подземными коммуникациями, деревьями и сооружениями (на практике в плотных городских условиях никогда не соблюдаются); противоречивые требования к организации пожарных проездов и т.д. Для данного экскурса использована информация из СП 42.13330.2011 и ряда других нормативных документов Это далеко не полный список ограничений, недоработок нормативных документов, препятствующих возникновению современных форм жилой застройки и возвращающих проектировщиков к идее микрорайона, отрицающей в т.ч. и идею необходимости развития территории посредством установления правовых границ.

Основным результатом 2-й главы является подготовка методических оснований для проведения сценарного моделирования процесса преобразования конкретного микрорайона, выполняемого в следующей 3-й главе.

Анализ данных публичных кадастровых карт ряда российских и зарубежных городов позволил установить несколько различающихся подходов к межеванию районов массовой жилой застройки 2-й половины 20-го века. Межевание в развитых странах отличается 100% покрытием земельными участками как внутриквартальных, так и публичных территорий - т.н. 'сплошное межевание'. В большинстве рассмотренных российских городов также применяется этот подход, но в менее совершенном виде: части внутриквартальных территорий, не относящиеся к придомовым территориям жилых зданий, часто остаются не разграниченными. Одновременно, в ряде российских городов, в странах ближнего зарубежья сохраняется тенденция образования земельных участков 'по отмостке' или с прилегающим к зданию благоустройством, и оставлением остальной части квартала (до 50-60%) не разграниченной.

На примере Москвы была выявлена тенденция разработки проектов межевания, дающих возможность вести уплотнительную застройку.

В ряде европейских стран (Франция, Австрия, Польша и Чехия) также допускается межевание по отмостке, но при этом образуются земельные участки внутриквартального благоустройства, которые находятся в совместном пользовании жителей соседних многоквартирных домов. Во Франции, Австрии и Польше используются обе системы: как межевание по отмостке, так и с частью территории квартала. На основании этого можно сделать вывод о том, что правовая система в части учета прав собственности, управления территорией может быть адаптирована под любой сценарий.

В рассмотренных зарубежных городах (за исключением Праги, Тбилиси и Минска) широко применяется практика образования одного земельного участка под несколькими многоквартирными домами, что позволяет не разделять физически здания, пользующиеся одной дворовой или внутриквартальной инфраструктурой. Аналогичный принцип (несмотря на недостаточность правовых оснований) взят за основу при межевании застроенных территорий в Екатеринбурге, частично применяется в Иркутске и Санкт-Петербурге.

Дана краткая характеристика современных концепций и приемов межевания, соответствующих идее устойчивого развития жилых районов, а также проблем нормативно-правового обеспечения, возникающих на этапе разработки проектов планировки и проектов межевания. К современным концепциям и приемам межевания отнесены: создание структуры общественных пространств, уменьшение размеров кварталов, регулирование отступов застройки от красных линий и других параметров, влияющих на пропорции и восприятие общественных пространств.

Ограничения нормативно-правовой сферы заключаются, прежде всего, в отсутствии реальных механизмов, мотивирующих потенциальных участников процесса преобразования застроенных территорий. Таким стимулом должен стать усовершенствованный институт развития застроенных территорий. Помимо этого, необходимо совершенствование нормативно-правовой базы в части учета мнения жителей при разработке планировочной документации, возможности разработки 'облегченных' ППТ для застроенных территорий, невозможности объединения/деления земельных участков, предусмотренных в проекте межевания, внесения отдельных изменений в технические регламенты.

ГЛАВА 3. СОПОСТАВИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА ПОСЛЕДСТВИЙ ДЛЯ РАЗВИТИЯ ГОРОДА В РЕЗУЛЬТАТЕ ПРИМЕНЕНИЯ ТОГО, ИЛИ ИНОГО АЛЬТЕРНАТИВНОГО ПОДХОДА К МЕЖЕВАНИЮ ЖИЛЫХ ТЕРРИТОРИЙ

3.1 Два альтернативных подхода к межеванию: причины существования, исходные целевые установки, принципы, нормативное правовое обеспечение

Если рассматривать все выявленные подходы к межеванию, а также нормативно-правовой инструментарий, обеспечивающий данный вид деятельности, сквозь призму современных концепций устойчивого развития города (иначе говоря, с позиции рациональности), то можно увидеть два принципиальных подхода, два смысловых полюса развития застроенных территорий. На одном конце этой прямой - отсутствие структуры, хаотическая гетерогенная среда и вечный клубок неразрешимых проблем, на другом - выстроенная система с элементами регулирования и саморегулирования, имеющая потенциал для жизни, т.е. 'устойчивая' ('упакованная') структура.

Контраст двух подходов особенно заметен в России, в условиях затянувшегося 'переходного периода' от социализма к капитализму и продолжающегося становления правовой системы. На условной шкале, которую мы предложили в данном исследовании, есть города, такие как Екатеринбург, которые смотрят и двигаются в одну сторону, и есть - такие как Самара, которые двигаются в другую сторону. Наша задача - путем сценарного моделирования развертывания этих подходов во времени, попытаться на примере конкретной территории представить себе и оценить, какие результаты могут быть достигнуты в финале, или хотя бы в обозримом будущем.

Подход №1 условно назван 'Межевание по отмостке', поскольку в основе его лежит идея минимизации площади земельных участков под существующими жилыми зданиями. Подход берёт за основу черты некоторых из ранее рассмотренных российских подходов к межеванию (раздел 2.1), с поправкой на реальную экономическую и политическую ситуацию в городе Самаре. К особенностям реальной ситуации в Самаре мы относим: зависимость руководства города от региональной власти, лоббистов, крупных застройщиков; слабый бюджет; зацикленность руководства города на текущих проблемах, отсутствие политической воли и стратегического взгляда на будущее города; морально устаревшие документы градорегулирования; консерватизм и жадность инвесторов и застройщиков; пассивность основной массы жителей и т.д. Ключевыми особенностями подхода являются:

1) 'Закрытие глаз' на формальное несоответствие действующим нормативно-правовым документам (в части недодачи земли МКД), возможные подтасовки в части расчетов плотности, баланса территории, объектов обслуживания, инсоляции.

1) Максимальные преференции застройщикам: возможность изменения территориальной зоны и градостроительных регламентов в ПЗЗ для одного объекта; формирование 'свободных от МКД' земельных участков максимального размера, возможность огородить территорию, выделение площади под парковки (в т.ч. на территориях общего пользования) и т.п.

2) Игнорирование интересов местных жителей: замалчивание хода разработки проекта, формирование земельных участков 'по отмостке', признание домов аварийными в момент, когда необходимо застройщику и т.п.

3) Невнимание к морфологии застройки: отсутствие общественных пространств, плохая пешеходная связность, хаотическое расположение и форма объектов, отсутствие параметрических ограничений и т.п.

4) Краткосрочное планирование: проект межевания всего лишь картинка, разработанная без учета будущих последствий. Из-за этого весь цикл преобразования квартала растягивается на неопределенный срок.

Долгосрочное целеполагание в рамках данного подхода отсутствует. Ближними целями для администрации города могут являться: выполнение государственных программ по строительству жилья, содействия инвестициям в строительство и т.п., а также бесплатное получение квартир от застройщика для выполнения своих социальных обязательств; для застройщика - получение максимальной коммерческой выгоды.

Подход №2 условно назван 'Сплошное межевание', поскольку в его основе лежит идея 100% 'упаковки' квартала земельными участками. Значимость этой идеи подтвердилась в результате изучения зарубежных подходов к межеванию микрорайонов (раздел 2.2). В рамках подхода выделяются два этапа. Первый этап - обязательное закрепление статус кво использования территории, т.е. образование полноценных нормативных земельных участков под жилыми зданиями. Второй этап - реновация застройки с использованием института развития застроенных территорий. Особенностями подхода являются:

1) Необходимость отдельных изменений действующей нормативно-правовой базы.

2) Все участники процесса являются выгодоприобретателями (особенно на втором этапе): межевание территории, реновация застройки происходит в тесном контакте с местными жителями, интересы которых учитываются; застройщик сокращает риски и получает гарантированную прибыль; город (в лице администрации) получает благополучный район, привлекающий людей и приносящий доходы в бюджет.

3) Большое внимание уделяется морфологии застройки: созданию ясной структуры общественных пространств, пешеходной связности и доступности, насыщенности использования, гуманным параметрам застройки.

4) Предполагаемый срок, в течение которого может быть преобразован микрорайон среднего размера - 12-15 лет. Из них 2-3 года - разработка проекта межевания с участием жителей, 10-12 лет - все строительные действия, до полного завершения формирования облика микрорайона. Вместе с тем, при затягивании процесса принятия поправок в нормативно-правовые документы, указанные этапы могут быть разнесены во времени: реализация первого этапа сама по себе является мерой, препятствующей радикальному снижению качества территории (защита от уплотнительной застройки - от недодачи земли для действующих МКД).

5) Подход не претендует на универсальность. После закрепления статус кво территории, на 2-м этапе возможно применение других подходов, если они по каким-либо параметрам окажутся более уместными.

6) Подход предполагает, что главное усилие должно быть направлено на город, на развитие застроенных территорий. Вместе с тем, не исключается вторая линия развития, связанная с расширением города. В конечном счете должно быть достигнуто сбалансированное состояние обеих линий развития.

Цель подхода, которую должны разделять все его участники Что возможно, с ростом осознанности и информированности участников - создание устойчивой городской среды. Частная цель застройщика, как и в первом подходе - получение коммерческой прибыли. Цель жителей - улучшение жилищных условий, а в случае, если они планируют жить в том же квартале - повышение комфортности внешних пространств, создание либо поддержание уникальных черт района. Цели Администрации: совершенствование структуры города посредством создания более качественной квартальной застройки с более плотной улично-дорожной сетью, снижение доли собственного участия в управлении районом, перевод его в правовой режим 'самоорганизации', повышение доходности места, повышение стабильности ситуации в целом.

3.2 Сценарное моделирование логики развития событий и будущей ситуации в результате применения того, или иного альтернативного подхода к межеванию одной и той же территории (1-го микрорайона Черновского массива в г. Самаре)

3.2.1 Существующее положение

Массив Черновских садов построен во второй половине 1960-х гг. 1-й микрорайон расположен в границах улиц Авроры, Мориса Тореза, Энтузиастов, Аэродромной. К востоку от микрорайона расположен Парк им. 30-летия Победы, к западу на углу ул. Аэродромной и Авроры - автостанция 'Аврора' и крупный торговый центр. Движение общественного транспорта предусмотрено по всем улицам, кроме ул. Энтузиастов, наиболее активное - по ул. Аэродромной. Улица (бульвар) Энтузиастов в настоящий момент не спланирована и используется для размещения автостоянок (рис. 22).

Площадь микрорайона в красных линиях 30,78 га. Основной тип применяемых жилых домов - 3-4 подъездные панельные хрущевки серии 1-464 (27 зданий) и 3-4 подъездные кирпичные хрущевки серии 1-447 (6 зданий). Более поздняя 'уплотняющая' застройка представлена 9-10 этажными панельными и кирпичными зданиями. В микрорайоне расположено 2 школы, 3 детских сада (общая площадь огороженной территории 5,1 га), 1-этажная поликлиника, 4-х этажный гараж, клуб постройки 1970-х гг (ныне - административное здание). Здания, выходящие продольными фасадами на красную линию имеют встроенные помещения. На углу ул. Аэродромной и Авроры, в полосе между красной линией и линией застройки, а также частично за красной линией, расположен мини-рынок из временных павильонов и автостоянка.

Земельные участки, сформированные 'по отмостке' имеют 15 'хрущевок' (из 33), а также поликлиника. Земельные участки 'с территорией' имеет клуб, новый панельный дом по ул. Мориса Тореза ('точечная застройка'), объекты социальной инфраструктуры (кроме 1 детского сада). Часть временных торговых павильонов и автостоянка также имеют земельные участки. Имеется спорный земельный участок во дворе жилых домов Аврора 111-113-115, предназначенный для строительства жилого дома. В данной работе не учитывается ряд мелких земельных участков индивидуальных гаражей и торговых павильонов.

Таблица 03 Основные показатели микрорайона
	Площадь микрорайона, га	30,78
	Коэффициент плотности застройки Отношение общей площади надземных этажей зданий, измеренной по внешнему контуру наружных стен (брутто) к площади микрорайона (в исходных границах)	0,85
	Коэффициент использования территории Отношение площади застройки зданий (без учета подземных частей) к площади микрорайона (в исходных границах)	0,16
	Площадь покрытия земельными участками, % от исходной площади микрорайона	21,28
	Общая площадь жилой застройки нетто, м2 Отношение общей площади нетто к общей площади брутто принято 0,7	158175
	Расчетное количество жителей, чел Расчетная норма общей площади квартир на одного человека принята 25 м2. Это промежуточное значение между рекомендуемыми параметрами для жилья эконом-класса (30 м2/чел) и социального жилья (20 м2/чел) (п.5.6 СП 42.13330.2011), соответствующее, на наш взгляд, фактической заселенности квартир в микрорайонах	6327

Рис. 22 Существующее положение

Рис. 23 Существующее положение. Общий вид застройки

3.2.2 Логическая последовательность событий и результаты применения первого альтернативного подхода к межеванию 'по отмостке'

1 этап. В связи с принятыми поправками в Земельный кодекс, образование новых земельных участков в пределах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными жилыми домами, возможно только посредством разработки проекта межевания. Разработка проекта РЗТ не предполагается изначально, т.к. самостоятельное расселение пятиэтажек не под силу даже крупному инвестору. Давление со стороны фирм-застройщиков, ищущих свободные площадки в застроенной части города, вынуждает Администрацию города пойти на разработку ППТ и ПМ. Цель - сформировать земельные участки для продажи на аукционе, либо для заключения договора о комплексном освоении, либо договора о строительстве жилья экономического класса. Исходя из поставленной цели, размеры земельных участков для продажи и предоставления устанавливаются максимальные, а под существующими зданиями - минимальные, т.е. по отмостке. Вся прочая территория остается не разграниченной. С учетом роста плотности застройки, для достижения требуемых по СНиП показателей обеспеченности территорией, в границы ППТ включается соседний парк. Под парком в ППТ предусматривается размещение подземной парковки на 300-400 автомобилей. Срок разработки градостроительной документации от написания технического задания до утверждения - не менее 1 года.

2 этап. Различными застройщиками производится застройка выкупленных ими, либо полученных по договорам о комплексном освоении, строительстве жилья экономического класса земельных участков. Единственной целью застройщиков является достижение максимальных показателей продаваемой площади, единственным ограничением - инсоляция существующих жилых помещений. С учетом сложной экономической ситуации, сложности согласования и получения ТУ на отдельные объекты - срок освоения всех земельных участков растягивается на 5-7 лет.

Рис. 24 Результат проекта межевания и застройки отдельных земельных участков

3 этап. Панельные здания серии 1-464 постепенно вырабатывают свой ресурс прочности (нормативный срок эксплуатации 25 лет закончился в 1990-1995 гг.). Здания, достигшие аварийного состояния, расселяются за муниципальный счет и сносятся (около 50% хрущевок), с одновременным образованием на их месте новых участков под застройку. В связи с тем, что данный процесс будет не регулярным и растянутым во времени, с учетом неприемлемых для нового строительства размеров земельных участков под сносимыми хрущевками, и при сохранении положений действующего законодательства, в каждом конкретном случае будет требоваться корректировка проекта межевания, либо разработка нового. Сохраняемые по результатам технического обследования здания ремонтируются, с возможным продлением срока эксплуатации на следующие 40-50 лет. Данный этап предположительно будет растянут во времени и завершится не ранее 2050-х гг.

Рис. 25 Конечная форма застройки микрорайона по истечении 30-40 лет

Рис. 26 Конечная форма застройки микрорайона по истечении 30-40 лет. Общий вид

3.2.3 Логическая последовательность событий и результаты применения второго альтернативного подхода к межеванию для достижения 'упакованности' территории

1 этап. В рамках обозначенных в Генеральном плане программ развития застроенных территорий, Администрация города принимает решение о разработке ППТ и ПМ данного микрорайона. Цель разработки - сформировать полноценные объекты недвижимости - земельные участки под зданиями - и таким образом зафиксировать сложившийся статус-кво использования территории. Одновременно решается задача упорядочивания границ существующих земельных участков. Техническое задание на разработку ППТ не предусматривает увеличения плотности застройки, изменения баланса социальной инфраструктуры микрорайона.

Вместе с тем, в связи с большими размерами квартала (30,78 га), Администрация не видит возможности привлечь одного инвестора для его освоения. Кроме того, в части градостроительной политики ставится задача формирования конкурентного строительного рынка, обеспечивающего разнообразие предложений жилья. В этой связи, в Техническое задание включается условие о необходимости разработки планировочной концепции, предусматривающей деление микрорайона на кварталы меньшего размера, которые затем становятся 'лотами' при заключении договоров об РЗТ.

На основании разработанной концепции, с жителями проводится разъяснительная работа, обосновываются предлагаемые границы земельных участков, доказывается необходимость создания внутренних улиц - будущих территорий общего пользования. Основным мотивирующим фактором должна выступать возможность стать реальными выгодоприобретателями в результате реализации программы РЗТ.

Одновременно, совместно с Администрацией вырабатываются решения по устранению конфликтных ситуаций. К таковым могут относиться: выкуп или предоставление равноценных участков взамен гаражей, временных павильонов, попадающих согласно концепции в границы будущих территорий общего пользования; согласование размещения контейнерных площадок в границах каждого образуемого земельного участка; установление временных публичных сервитутов (на период реализации программы РЗТ) при невозможности обеспечения прохода или проезда к земельным участкам.

Отдельные технологии, применение которых возможно при разработке ППТ и ПМ: 1) Создание резервного фонда земельных участков в муниципальной собственности в пределах проектируемых кварталов. Данные земельные участки будут обмениваться на изымаемые земельные участки зданий, попадающих в красные линии будущих улиц. Таким образом, 'изъятие' как таковое будет формальностью и позволит сохранить собственность в тех же планировочных границах, где проживают собственники. 2) Предварительное закрепление будущих красных линий (при невозможности их проведения по существующим зданиям и земельным участкам) линями регулирования застройки.

После согласования всех моментов с жителями, ППТ и ПМ проходит процедуру публичных слушаний и утверждения. Общий срок разработки градостроительной документации от написания технического задания до утверждения - 2-3 года.

Рис. 27 Результат разработки проекта межевания

Этап 2. На основании ранее разработанной концепции, вносятся изменения в ПЗЗ в части предельных параметров разрешенного строительства на данной территории. Учитываются, в т.ч.: высотное регулирование, отступы застройки от красных линий и границ земельных участков, требования к фасадам, требования к размещению парковок и элементов благоустройства. Срок подготовки и внесения изменений в ПЗЗ - 6 месяцев.

Этап 3. Далее процесс развивается в каждом квартале индивидуально. Составляются технические задания и разыгрываются аукционы на право развития застроенных территорий по отдельным лотам (кварталам). По результатам работы инвестора с собственниками, вносятся изменения в ранее разработанные ППТ и ПМ (утверждаются красные линии, уточняются границы земельных участков). В каких-то кварталах еще только объявлен аукцион, а где то уже идет строительство (пилотный квартал). Общий срок реализации всех программ РЗТ - 10-12 лет.

Рис. 28 Вариант застройки после реализации программ РЗТ

Рис. 29 Вариант застройки после реализации программ РЗТ. Общий вид

3.3 Оценка результатов сценарного моделирования

3.3.1 Оценка с позиции сбалансированного состояния локальной территории

Оценка полученной в результате сценарного моделирования 'физической формы' микрорайона производится по ряду количественных показателей, которые должны подтвердить исходную гипотезу о потенциально более выгодном 2-м подходе. В результате формулируются положения о достижении, либо не достижении определенных качественных состояний жилой среды.

Таблица 04 Оценка состояния физической формы микрорайона по результатам сценарного моделирования. Количественные показатели
	Показатель	Подход №1 Межевание по отмостке	Подход №2 Сплошное межевание
	Временные рамки:
	Предполагаемый период активных преобразований, обусловленный применяемым подходом, лет	6-8	12-15
	Предполагаемый период в силу необходимости возникающих изменений застройки, лет	следующие 30-40	не ранее, чем через 30-40
	Общие показатели площади земельных участков:
	Площадь покрытия земельными участками, % от исходной площади микрорайона	70,07	100
	Площадь земельных участков создаваемых публичных пространств, % от исходной площади микрорайона	0	22,06
	Площадь земельных участков школ, детских садов, % от исходной площади микрорайона	16,67	17,12
	Площадь земельных участков нежилых зданий, % от исходной площади микрорайона	6,63	3,02
	Площадь земельных участков жилых зданий, % от исходной площади микрорайона	46,96	57,79
	Общие показатели застройки микрорайона:
	Площадь микрорайона, га	30,78	30,78
	Коэффициент плотности застройки	1,7	1,44
	Коэффициент использования территории	0,17	0,26
	Показатели жилой застройки микрорайона:
	Коэффициент плотности застройки в пределах земельных участков, занимаемых жилыми зданиями	3,26	2,34
	Коэффициент использования территории в пределах земельных участков, занимаемых жилыми зданиями	0,32	0,38
	Общая площадь жилой застройки нетто, м2	316735	273305
	Расчетное количество жителей	12670	10932
	Удельный показатель площади земельных участков жилых зданий на 1 жителя, м2	11,4	16,27
	Показатели использования публичных пространств:
	Общая длина красных линий, м	2219,8	7289,7
	Длина фасадов зданий, ориентированных на красную линию, м	1503	3947
	Удельный показатель площади публичных пространств внутри микрорайона на 1 жителя, м2	0	5,57
	Показатели пешеходной связности:
	Максимальная длина квартала, м	568,5	317,7
	Средняя длина стороны квартала, м	554,95	140,18
	Количество перекрестков Т-образные перекрестки посчитаны с коэффициентом 0,5	4	15
	Показатели парковок:
	Потенциальная емкость подземных паркингов, количество мест на 1 квартиру Расчет выполнен для следующих условий. Средняя заселенность квартир принята 3 человека. Паркинги располагаются под дворами в 1 уровне. Полезная площадь парковки 50% от площади подземного пространства, размер паковочного места 30м2.	0,14	0,29
	Максимальная емкость временных парковок вдоль улиц, количество парковочных мест на 1 квартиру Расчет выполнен для следующих условий. Продольная парковка по обеим сторонам улиц, длина парковочного места 6 м, общая длина парковки - не более 70% длины улицы	0	0,12

Полученная в результате моделирования физическая форма застройки микрорайона и количественные показатели подтверждают тезис о специфическом воздействии рассматриваемых подходов на характер развития и морфологию застройки.

Действия в рамках первого подхода увеличивают плотность застройки и количество жилой площади в микрорайоне приблизительно в два раза по сравнению с существующей ситуацией, и на 18% по сравнению со вторым подходом. Это объясняется строительством жилых зданий высокой этажности (в основном, 12-16 этажей), а также большим количеством нежилых зданий (торговля, офисы). Только по жилью, превышение над вторым подходом несколько меньше - 16%.

Увеличение плотности застройки отличает оба подхода, но во втором подходе это компенсируется повышением комфортности внешней среды микрорайона. По всем ключевым параметрам, связанным с использованием общественных пространств, пешеходной связанностью 1-й подход не может соревноваться со вторым, т.к. подобные концепции в нем исключены априори, и все нацелено на разрушение структуры, размывание контуров того, что могло бы служить подобием общественных пространств (например, дворов).

В данной работе показатели расчета социальной инфраструктуры не учитывались. Несмотря на наличие разницы в расчетной численности населения в двух подходах (в первом больше на 1700 человек), данное отличие не является принципиальным. Любое увеличение плотности, как в первом, так и во втором подходе, приведет к нарушению изначально существовавшего баланса объема инфраструктуры и населения. Эта отдельная большая тема, требующая принципиальных решений в части модернизации существующей инфраструктуры, возможного сокращения нормативных требований к площади земельных участков детских садов, школ в условиях плотной городской среды.

Эксперимент наглядно показал, что межевание 'по отмостке' с последующим формированием земельных участков под строительство на освободившейся таким образом территории приводит к 'вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости'. Нарушение требования ч.6 ст.11.9 ЗК При этом в рамках первого подхода в микрорайоне сохраняется до 30% не разграниченной территории, которая является источником потенциальных проблем в настоящем и будущем.

Любопытно сравнить показатели плотности застройки и использования территории, рассчитанные по отношению к площади всего микрорайона ('брутто') и по отношению только к земельным участкам жилых зданий ('нетто'). Второй метод подсчета показывает существенно больший контраст между первым и вторым подходами в части плотности застройки (разница коэффициентов 0,92 вместо 0,26), при одновременном сближении показателей использования территории (разница коэффициентов 0,06 вместо 0,09), что демонстрирует недостаточно эффективное использование территории микрорайона в первом подходе.

Наиболее интересным из рассчитанных показателей, на наш взгляд, является площадь земельных участков жилой застройки в расчете на одного жителя. Он непосредственно характеризует, насколько богатыми или бедными оказываются жителя после выполнения процедуры межевания. Во втором подходе эта цифра почти на 5м2 больше (16,27 против 11,4 м2).

3.3.2 Оценка с позиции, характеризующей 'градостроительную политику' - систему управления развитием города

Анализ результатов моделирования одной территории в рамках двух подходов к межеванию, показывает, что реализуемая в первом случае градостроительная политика даёт менее привлекательный результат, чем во втором.

В чем особенности двух 'политик', почему они ведут в диаметрально противоположные стороны? В рамках первого подхода, текущая система управления и текущее состояние нормативно-правовой базы искусственно 'заморожены', остановлены в развитии. Но, как известно, остановка в развитии автоматически означает 'сползание назад' на фоне идущих вперед жизненных процессов. Именно это и показывает эксперимент. Администрация города оказывается не в состоянии справиться с вызовами времени В данном случае, 'вызовами времени' можно считать стремление застройщиков больше строить, быстрое ухудшение состояния жилищного фонда, пассивность жителей и т.д. из-за отсутствия соответствующей стратегии, тактических ошибок, несовершенства нормативно-правовой базы. Собственно, в таких условиях можно говорить об отсутствии градостроительной политики у города. Если мы посмотрим на реальное состояние документов градорегулирования г. Самары, то увидим, что все они морально устарели и выполняют свою функцию лишь номинально. Особенностью подобной системы управления является неумение власти и горожан находить общий язык для решения насущных проблем.

Второй подход демонстрирует наличие определенных принципов (выбор в пользу 'устойчивого развития'), и это самое главное. Наличие принципов подразумевает возможность выстраивать стратегию, вести диалог между всеми участниками преобразований. Безусловно, необходимо определенное реформирование местной системы управления: смена текущих руководителей, увязших в коррупционных отношениях; пополнение штатов квалифицированных специалистов - планировщиков; усиление общественного и экспертного контроля за решениями органов градостроительства, комиссии по застройке; создание (наконец!) работающей системы мониторинга градостроительной деятельности и т.д. В первую очередь необходима стратегия пространственного развития, положения которой будут транслироваться в документы градорегулирования. Градостроительная политика без стратегии, без идей невозможна.

Достижение результата в рамках второго подхода во многом зависит от эффективности взаимодействия различных городских структур: администрации, органов градостроительства и архитектуры, ТОСов, ТСЖ, коммунальных и управляющих компаний, общественных организаций -организации взаимодействия между ними должно быть уделено особое внимание.

3.4 Рекомендации по совершенствованию нормативной правовой базы и градостроительной политики в части применения рациональных методов межевания на земельные участки территорий, застроенных многоквартирными домами

Для реализации сценария развития территории в соответствии со 2-м подходом ('сплошное межевание'), необходимы определенные коррекции нормативной правовой базы. Т.к. рассмотренный сценарий предусматривает возможность реализации в два разнесенных во времени этапа, законодательные инициативы могут разрабатываться в последовательности, соответствующей этим двум этапам. Основная проблематика нормативно-правового обеспечения деятельности по планировке и межеванию (только в части межевания районов массовой жилой застройки) рассмотрена в разделе 2.4. В данном разделе содержатся предварительные предложения и намечаются пути преодоления выявленных противоречий.

Предложения к первому этапу реализации подхода 'сплошное межевание':

1/ Необходимы ясные правовые основания для аннулирования в судебном порядке ранее образованных 'по отмостке' земельных участков и постепенная наработка соответствующей судебной практики. Основанием для подобных решений может являться наличие утвержденного проекта межевания, о чем должна быть соответствующая запись в Земельном кодексе. На сегодняшний день, ЗК предусматривает только платную возможность перераспределения земли, находящейся в частной и государственной, либо муниципальной собственности (ч.1 ст.39.28 ЗК). В данном случае, перераспределение должно быть бесплатным, поскольку изначально при образовании земельных участков была допущена несправедливость.

2/ Необходимо введение правового запрета на дальнейшее образование земельных участков 'по отмостке' при межевании застроенных территорий. На наш взгляд, возврат к отмененной норме ГрК об учете нормативов и правил, действовавших в период строительства нецелесообразен, и вот почему. Практика уплотнительной застройки свела на нет принцип уравнительного распределения земли под домами еще в советское время. Появились отдельные здания углового расположения, по-сути представляющие собой совершенно иную типологию застройки - можно сказать городское жилье студийного типа, т.е. без территории. Игнорирование факта наличия разнообразных градостроительных ситуаций негативно скажется на правоприменении указанной нормы. Вместо этого целесообразно установить два поддерживающих друг друга требования, обязательных при выполнении проектов межевания застроенных территорий: А) Ввести в ГрК запрет на наличие не разграниченной территории в пределах элемента планировочной структуры, ограниченного красными линиями (т.е. в данном случае в пределах квартала жилой застройки); Б) Ввести в ЗК запрет на образование в пределах элемента планировочной структуры земельных участков, не связанных со зданиями, строениями, сооружениями (на момент разработки проекта). На наш взгляд, указанные требования сделают увеличение площади земельных участков обязательной и понудят разработчиков искать оптимальные варианты межевания кварталов. Принципы учета нормативов и правил, действовавших в период строительства и/или расчета площади земельных участков пропорционально площади помещений должны существовать в виде рекомендаций в соответствующих методических документах.

3/ Предыдущее предложение позволит урегулировать и другое противоречие, часто возникающее на практике, а именно - попытки создания территорий двойственного статуса - земельных участков в муниципальной собственности на внутриквартальных территориях, предназначенных для благоустройства, без выделения их красными линиями. С учетом уже наработанного опыта двойственных толкований, желательно еще раз продумать и усилить смысл базовых определений понятий 'красная линия', 'территория общего пользования' в ГрК.

4/ В ГрК целесообразно предусмотреть случай разработки ППТ для застроенных территорий только в целях выделения элементов планировочной структуры, без приведения в соответствие с современными нормативами обеспеченности социальной и обслуживающей инфраструктурой, территорией, парковками и т.п. Условием выбора такого варианта может являться правовой запрет на новое строительство и сохранение существующих параметров использования (плотности застройки) в пределах указанной территории. Подобная мера ускорит процесс межевания застроенных территорий в городах с ограниченными бюджетными возможностями. Другим возможным решением данной проблемы является разработка обоснований для размещения инфраструктуры за пределами границ разработки ППТ, однако такой механизм может быть задействован только на уровне более комплексного документа, каковым является Генеральный план.

6/ В обязательный состав проектов планировки и проектов межевания (впрочем, как и любой другой градостроительной документации) должна быть включена стадия концепции. Упоминание слова 'концепция' При известном предубеждении чиновников к модному слову 'концепия', можно использовать любой другой термин, подходящий по смыслу, например 'этап предварительной разработки' в ГрК позволит обоснованно включать данную позицию в технические задания на разработку проектов, предусматривать в контрактах соответствующие временные и финансовые затраты.

7/ Процедура разработки проектов планировки и проектов межевания на застроенные территории должна в обязательном порядке включать в себя участие местных жителей и собственников недвижимости, располагающейся в границах разработки планировочной документации. Нужно отличать предлагаемую процедуру от процедуры публичных слушаний, предусмотренную в ГрК. Публичные слушания - это процедура, предваряющая утверждение по-сути готового документа, ориентированная на участие широкого круга лиц. Сама процедура проходит, как правило, быстро, Максимальный срок 3 месяца (ч.11 ст.46 ГрК) так что многие заинтересованные лица просто не успевают среагировать. Участие местных жителей и собственников должно происходить в процессе работы над документами и приводить к поиску разумных компромиссных решений. На наш взгляд, целесообразно ввести в главу 5 ГрК соответствующую статью, которую так и назвать 'Разработка документации по планировке с участием жителей, а также собственников помещений, земельных участков'.

8/Необходимо правовое закрепление невозможности объединять или делить земельные участки собственниками, Данное право закреплено в в ст.11.2-11.7 ЗК если размеры измененных участков не соответствуют утвержденному проекту межевания. Предлагается включить соответствующее положение в ст.27 Закона о кадастре. С другой стороны, в ГрК целесообразно допустить разработку и утверждение проектов межевания с различными вариантами конфигураций земельных участков (если это не противоречит регламенту правил землепользования и застройки). Например, заранее может быть предусмотрена возможность деления крупного земельного участка на более мелкие.

Предложения ко второму этапу реализации подхода 'сплошное межевание':

9/ Реализацию второго этапа рассматриваемого подхода невозможно представить без совершенствования института развития застроенных территорий, предусмотренного в Градостроительном кодексе РФ. Соответствующая концепция и конкретные предложения по внесению изменений в законы были подготовлены фондом 'Институт экономики города' в 2013-2014 гг. На наш взгляд, данная работа должна быть завершена. Напомним некоторые ключевые идеи, содержащиеся в данной работе: возможность применения института РЗТ на территориях с частной застройкой, гаражами и дачами; введение особого института, позволяющего прекращать права на недвижимое имущество в целях реализации РЗТ; совершенствование порядка определения выкупной цены помещений в аварийных домах; регламентация получения технических условий для обеспечения РЗТ; возможность поэтапной реализации РЗТ; легализация перепланировок в домах, подлежащих сносу и т.д. Одной из ключевых задач проекта, подготовленного ИЭГ, является создание таких условий, при которых все участники развития конкретной территории становятся выгодоприобретателями.

10/ Необходима разработка единой методики расчета плотности застройки и других коэффициентов, увязанных с размером и типом градостроительного образования, от города до здания на отдельном земельном участке. Наличие такой методики позволит избежать соблазна укрупнения кварталов с целью формального соответствия параметрам плотности, закрепляемых в местных и региональных градостроительных нормативах.

11/ Поскольку при реализации второго этапа рассматриваемого подхода происходит моделирование конкретных физических параметров будущей застройки, необходимо проведение определенной работы в части уточнения технических регламентов, влияющих на принятие базовых решений о ширине улиц, расстоянии между зданиями и т.п. Основной блок корректировок касается СП 42.13330.2011 (бывший СНиП 'Градостроительство').

Вопрос первый и наиболее острый - приведение нормативных требований по размещению парковок в соответствии с реальной городской практикой. Ограничения, особенно для крупных парковок должны сохраняться. В то же время, необходимо дать зеленый свет размещению уличных парковок, с сокращением нормативного расстояния до фасадов зданий. Указанные ограничения дублируются в 2-х документах: СП 42.13330.2011, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Требования к бытовым разрывам, размещению и количеству различных площадок, проценту озеленения микрорайона с 2015 года не входят в перечень строительных правил обязательного применения. 'Перечень национальных стандартов и сводов правил …' (Утв. Постанолением Правительства РФ от 26.12.2014 года N 1521) Тем не менее, они не могут не применяться, поскольку отсутствуют альтернативные документы добровольного применения. Это еще одна сфера корректировок, от которой напрямую зависит баланс территории микрорайона, типология и этажность зданий.

Необходимо уточнение и проработка требований к размещению пожарных проездов (СП 4.13130.2013), с точным определением как, при каких условиях необходимы заезды во дворы, когда допускается осуществление подъезда к зданию с одной стороны и т.п.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1) В работе рассмотрены морфологические особенности микрорайонов 2-й половины 20-го века. Отмечены следующие явления: негативное воздействие различных ограничительных факторов (нормативных отступов, способов прокладки инженерных сетей и т.п.) на современное состояние и использование внутриквартальных территорий; малый процент покрытия территорий микрорайонов земельными участками; образование основной массы земельных участков по отмостке здания; слабая вовлеченность жителей в управление территорией; наличие в микрорайонах ранней постройки (1960-е гг.) территориальных резервов для уплотнительной застройки.

2) Анализ кадастровых карт различных городов России и зарубежья выявил большое разнообразие применяемых подходов к межеванию районов массового жилищного строительства второй половины 20-го века. Обобщение данного материала позволило установить ряд ключевых принципов межевания, выбор которых связан с градостроительной политикой и состоянием нормативно-правовой базы. К ним относятся: 'сплошное межевание' со 100% покрытием территории земельными участками, либо частичное сохранение не разграниченной территории; допустимость, либо недопустимость нахождения территорий общего пользования в границах квартала; возможность, либо невозможность нахождения нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке и т.д.

3) Определены основные концепции и приемы межевания, соответствующие идее устойчивого развития города, использование которых целесообразно на этапе реновации микрорайонов, в т.ч.: создание структуры общественных пространств, уменьшение размеров кварталов, параметризация застройки.

4) Проведено сценарное моделирование развития территории конкретного микрорайона на основе 2-х принципиально отличных подходов к межеванию: с образованием земельных участков под многоквартирными домами 'по отмостке' и с образованием полноценных земельных участков, полностью использующих пространство квартала. В рамках 1-го подхода моделировалась ситуация, в которой нормативно-правовая база и градостроительная политика администрации города оставались на текущем уровне, без изменений. В рамках второго подхода ставилась цель обозначить необходимые условия для формирования устойчивой среды микрорайона, моделирование включало соответствующие концепции и приёмы.

5) Расчет по ряду показателей показал качественные отличия и преимущество второго подхода, что позволяет рекомендовать использовать его для решения практических задач реновации микрорайонов. В данной работе, для проведения эксперимента был выбран микрорайон постройки 1960-х гг., но подход может быть адаптирован для работы с застройкой других периодов.

6) В магистерской работе также был проведен анализ проблем действующей нормативно-правовой базы, наличие которых с большой степенью вероятности будет препятствовать реализации 2-го из рассмотренных подходов, и разработаны рекомендации по внесению соответствующих изменений. В частности, предлагается: уточнение ряда требований технических регламентов; внесение поправок, обеспечивающих более эффективную работу института развития застроенных территорий (завершение работы, выполненной Институтом экономики города в 2013-2014 гг.); внесение поправок, дающих возможность аннулировать или перемежевать ошибочно образованные 'по отмостке' земельные участки и ряд других мер.

7) В целом, магистерская работа демонстрирует значимость межевания как основы реальной градостроительной политики. Изначально неверно выбранная стратегия межевания оказывает долгосрочное негативное воздействие на морфологию городской застройки, снижает потенциал развития территорий.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

Монографии, в т.ч. отдельные главы и разделы

Bye, Johanna. Creating a Street Vitality Index. Analysis of Existing Street Rating Systems and Recommendations for the Future / Master's of Urban Planning and Policy Candidate. Sanjeev Vidyarthi, Advisor. College of Urban Planning and Public Affairs, University of Illinois at Chicago, 2012. 27 p.

Duany, Andres et al. The Smart Growth Manual / Andres Duany, Jeff Speck, Mike Lydon. McGrawHill, 2010. 240 p.

Parolek, Daniel G. et al. Form-Based Codes. A Guide for Planners, Municipalities, and Developers / Daniel G. Parolek, Karen Parolek, Paul C. Crawford. Wiley, 2008. 332 p.

Shaftoe, Henry. Convivial Urban Spaces. Creating Effective Public Spaces. Earthscan, 2008. 154 p.

Генцлер И.В, Лыкова Т.Б, Сиражитдинова Н. Методические рекомендации по деятельности совета многоквартирного дома. Москва: Институт экономики города, 2012. 51 с.

Генцлер И.В., Лыкова Т.Б. Профессиональное управление многоквартирными домами: Информационно-методическое пособие. Тверь: Научная книга, 2009. 114 с.

Джекобс, Джейн. Смерть и жизнь больших американских городов / Пер. с англ. Москва: Новое издательство, 2011. 460 с. (Библиотека свободы) (1st ed. 1961)

Ларина Т.А., Расторгуев М.Ю. Инженерные сети и оборудование. Общие сведения. Размещение и конструирование подземных инженерных сетей. Москва: МАДИ (ГТУ), 2002. 56 с.

Лисициан М.В. и др. Виды жилой застройки // Архитектурное проектирование жилых зданий / Лисициан М.В., Пашковский В.Л., Петунина З.В. и др. Под ред. Лисициана М.В, Пронина Е.С. Москва: Архитектура-С, 2006. С. 16-22

Музалевская Г.Н. Инженерные сети городов и населенных пунктов: Учебное пособие. Москва: Издательство Ассоциации стрительных вузов, 2006. 148 с.

Ницкая С.Г., Васильев В.И. Инженерные сети и оборудование: Учебное пособие. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2011. 74 с.

Отчет о работе: 'Разработка комплекса нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере развития застроенных территорий'. Этап 1. Концепция совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий / Институт экономики города, 2014. (НИР, выполненная по заказу Национального объединения строителей и Национального объединения застройщиков)

Самогоров В.А. и др. Градостроительное развитие Куйбышева в 1960-70-е годы // Самогоров В.А., Пастушенко В.Л., Федоров О.А. Космический Куйбышев. Екатеринбург: TATLIN, 2015. С. 13-33.

Синельник А.К. Период экстенсивного развития экономики (50-70-е годы) + Страницы новой истории // Синельник А.К. Градостроительная история Самарского края. Самара: ООО НВФ 'СМС', Самарская государственная архитектурно-строительная академия, 2000. С. 138-176

Стадников В.Э., Федоров О.А. Период массового строительства // Стадников В.Э., Федоров О.А. 81 архитектурный шедевр. Москва: Жираф, 2006. С. 54-64

Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е., Гудзь Т.В. и др. Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. Москва: Фонд 'Институт экономики города', 2008. 296 с.

Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е., Гудзь Т.В. и др. Правовые вопросы межевания и преобразования застроенных территорий жилого назначения. Москва: Фонд 'Институт экономики города', 2006. 124 с.

Цыренжапов, Ч.Д., Шенбергер Д.С., Елисеев Д.В. Основы управления многоквартирными жилыми домами: Учебное пособие. Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2013. 84 с.

Статьи

Falkenbach, Heidi and Nuuja, Katri. Flat Ownership and Registration in Europe, an Overview / Paper from 'The XXX FIG General Assembly and Working Week 13-17 May 2007 Hong-Kong'

https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2007/papers/ts_1c/ts01c_04_falkenbach_nuuja_1276.pdf

Solomon, Daniel. A primary task of all urban architecture and landscape design is the physical definition of streets and public spaces as places of shared use // Charter of the new urbanism. 2nd ed. Ed. by Emily Talen. Congress for the New Urbanism, 2013. P. 199-209

Ахмеджанова, Дилором / Жилищная реформа по-польски и по-русски // Интернет-журнал 'Новая Польша'. 2010 №6

http://www.novpol.ru/index.php?id=1339

Отрезной палисад. Чем грозит горожанам приватизация дворов / Денис Владиславлев, Мария Глушенкова. Коммерсантъ Деньги №9 от 10.03.2014. Стр. 43

http://www.kommersant.ru/doc/2411765

Шреккенбах, Лариса. Система управления жилой недвижимостью в Германии / Cтатья на веб-сайте 'Портал-энерго'. Дата публикации 10.02.2014

http://portal-energo.ru/articles/details/id/758

Брошюры

Form-Based Codes: A Step-by-Step Guide for Communities / Chigago Metropolitan Agency for Planning (CMAP). 48 p.

LEED 2009 for Neighborhood Development Rating System / Created by the Congress for the New Urbanism, Natural Resources Defense Council, and the U.S. Green Building Council (Updated July 2014)

Profiles of a Movement: Co-operative Housing Around the World / CECODHAS Housing Europe and ICA Housing, 2012. 92 с.

Городская среда: Воздействие правовых норм на повышение качества / Фонд 'Институт экономики города', 2014. 20 с.

Профессиональное управление многоквартирными домами. Международный опыт / Фонд 'Институт экономики города', 2015. 24 с.

Руководство по вопросам жилищных кондоминиумов в странах с переходной экономикой / Издание Европейской экономической комиссии ООН / Неофиц. пер. на русский язык. Москва: ЗАО “Агентство консультаций и управления в строительстве “КОНУС”, 2003. 147 с.

Документы нормативно-правового характера

'Градостроительный кодекс Российской Федерации' от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.05.2014)

http://base.consultant.ru

'Градостроительный кодекс Российской Федерации' от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)

http://base.consultant.ru

'Жилищный кодекс Российской Федерации' от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

http://base.consultant.ru

'Земельный кодекс Российской Федерации' от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

http://base.consultant.ru

'Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме' (Утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290)

http://base.consultant.ru

'Муниципальная программа городского округа Самара по комплексному благоустройству дворовых территорий городского округа Самара 'Двор, в котором мы живем' на 2012 - 2015 годы' (Утв. Постановлением Администрации городского округа Самара от 12.10.2011 N 1240) (ред. от 05.11.2015)

http://docs.cntd.ru

'Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона 'Технический регламент о безопасности зданий и сооружений' (Утв. Постанолением Правительства РФ от 26.12.2014 года N 1521)

http://docs.cntd.ru

'Порядок передачи земельных участков на территории города Москвы в частную собственность и формирования земельных участков' (Утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 г. N 431-ПП)

http://www.znaytovar.ru/gost/2/Postanovlenie_431PP_O_peredach.html

Закон Самарской области от 11 марта 2005 года № 94-ГД 'О земле' (ред. от 06.10.2015)

http://docs.cntd.ru

Решение Думы городского округа Самара от 29.11.2007 N 501 'О порядке организации и осуществления территориального общественного самоуправления в городском округе Самара'

http://www.gordumasamara.ru/decisions/IV/2007

СанПиН 2.1.2.2645-10. 'Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях' (Утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64)

СанПиН 42-128-4690-88. 'Санитарные правила содержания территорий населенных мест' (Утв. Главным государственным санитарным врачом СССР 05.08.1988 N 4690-88)

СН 41-58 'Правила и нормы планировки и застройки городов' (Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 1 декабря 1958 г.)

СНиП 2.07.01-89*. 'Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений' (Утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78) (ред. от 25.08.1993)

СНиП II-60-75*. Часть II. Нормы проектирования. Глава 60. 'Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов' (Утв. Постановлением Госстроя СССР от 11.09.1975 N 147) (ред. от 15.09.1987)

СНиП II-К.2-62 'Планировка и застройка населенных мест. Нормы проектирования' (Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 7 мая 1966 г.)

СП 30-101-98 Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (Утв. Приказом Минземстроя от 26 августа 1998 г. N 59)

http://docs.cntd.ru

СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288)

СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*

Устав городского округа Самара (Принят Решением Думы городского округа Самара от 10.07.2006 N 294) (ред. от 17.11.2014)

http://docs.cntd.ru

Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ (ред. от 21.07.2014) 'О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации'

http://base.consultant.ru

Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 30.12.2015) 'Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации' (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

http://base.consultant.ru

Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ 'Технический регламент о требованиях пожарной безопасности' (ред. от 23.06.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.07.2014)

http://base.consultant.ru

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ 'О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации' (ред. от 29.12.2015)

http://base.consultant.ru

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ 'О государственном кадастре недвижимости' (ред. от 04.11.2014)

http://base.consultant.ru

Интернет-ресурсы

The Charter of the New Urbanism

https://www.cnu.org/who-we-are/charter-new-urbanism

Геопортал OASIS (Нью-Йорк)

http://www.oasisnyc.net/map.aspx

Геопортал Земли Бранденбург

http://geoportal.brandenburg.de/geodaten/themenkarten/planen-wohnen-bauen

Геопортал земли Саксония

https://geoportal.sachsen.de/cps/karte.html?showmap=true

Геопортал Национального географического института Франции (IGN)

http://m.geoportail.fr

Геопортал Чехии

http://geoportal.cuzk.cz/geoprohlizec

Информация пресс-службы МГК КПРФ 20.12.2014 02:34 'Проблемы нарушения прав москвичей на землю'. Круглый стол фракции КПРФ в Московской городской Думе

http://kprf.ru/dep/reg/137551.html

Информация с официального сайта Администарции Санкт-Петебурга 'Адресная программа Санкт-Петербурга 'Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге'

http://gov.spb.ru/helper/sod_fonda/jilie/formy-obespecheniya-zhilem/rzt

Информация с официального сайта Администрации городского округа Самара 'Информация об органах ТОС Самары'

http://archive.samadm.ru/citizens/handbook/61

Информация с официального сайта Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы 'Снос пятиэтажек в Москве' https://stroi.mos.ru/destruction

Муниципальный геопортал Вены

https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public

Муниципальный геопортал Чикаго

http://gisapps.cityofchicago.org/mapchicago

Недвижимость в Самаре. Объявления о продаже, покупке, аренде недвижимости в Самаре

http://realty.dmir.ru

Публичная кадастровая карта Грузии

http://gisappsn.reestri.gov.ge/geocadastre

Публичная кадастровая карта Польши

http://mapy.geoportal.gov.pl/imap

Публичная кадастровая карта Польши

http://mapy.geoportal.gov.pl/imap

Публичная кадастровая карта Республики Беларусь

http://map.nca.by/map.html

Публичная кадастровая карта России

http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Публичная кадастровая карта Украины

http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta

Публичная кадастровая карта Франции

https://www.cadastre.gouv.fr

Публичная кадастровая карта Чехии

http://www.ikatastr.cz

Спутниковые снимки Куйбышева 1965, 1966 и 1967 гг.

http://camapka.ru

Типовая архитектура России (открытая группа ВКонтакте)

https://vk.com/rudoma

Электронный атлас Москвы

http://atlas.mos.ru