17-ти этажный жилой дом с помещениями общественного назначения

/

/

1. Архитектурно-строительная экспертиза и проектирование

1.1 Характеристика объекта проектирования

Проектируемое здание - 17-ти этажный жилой дом с помещениями общественного назначения. Здание состоит из трех блок-секций, прямоугольное в плане. Общая этажность здания - 18 этажей, в том числе: 1 этаж- с размещением на нем помещений общественного назначения - офисов; со 2 по 17- жилые этажи, 18 этаж - технический.

Архитектурно-планировочное решение жилого здания выполнено по индивидуальному проекту.

Квартиры в индивидуальных блок- секциях запроектированы 1-, 2-, 3-комнатные и разработаны с улучшенной планировкой при четком планировочном зонировании спальной группы и общей группы помещений.

Класс здания II, степень огнестойкости II, степень долговечности II.

1.2 Анализ земельного участка, инфраструктуры и генерального плана

Согласно СНиП 2.01.01-82 «Строительная климатология и геофизика» и СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия», район строительства имеет следующие климатические характеристики:

Участок относится к IB климатическому району и характеризуется следующими данными:

температура наружного воздуха самой холодной пятидневки - минус 42°С и самых холодных суток - минус 44°С;

абсолютная максимальная температура воздуха - плюс 38°С;

абсолютная минимальная температура воздуха - минус 50°С;

продолжительность периода со среднесуточной температурой равной или менее 0°С - 178 дней;

глубина промерзания грунта 220 см;

среднегодовое количество осадков - 514 мм;

снежный покров - неустойчивый;

господствующее направление ветров - юго-западное;

влажностный режим помещений - нормальный;

По весу снегового покрова участок строительства относится к IV району 240 кгс/м² (2,4 кПа), по давлению ветра к III району 38 кгс/м² (0,38 кПа).

В геоморфологическом отношении площадка строительства находится в пределах Приобского плато, прорезанного долиной р. Каменка и расположен на ее левом борту.

Рельеф площадки сравнительно спокойный, уклон поверхности в северо-восточном направлении с колебанием отметок от 137,00 до 140,33м.

В геологическом строении площадки принимают участие дислоцированные породы палеозойского фундамента (PZ), перекрытые комплексом мезо-кайнозойских отложений, представленных мел-палеогеновыми элювиальными породами (еК-Р), субаквальными (SaqQ_IIkd) и эолово- делювиальными (VdQ_IIkd) отложениями краснодубровской свиты среднечетвертичного возраста и техногенными современными (tQ_IV) образозаниями.

В разрезе выделено 6 инженерно-геологических элементов:

ИГЭ-1. Насыпной грунт: смесь суглинка, супеси и почвы с включением битого кирпича 15%, щебня 15%, древесины 5% мощностью 0.2-2,1м (tQ_IV).

ИГЭ-2. Суглинок легкий пылеватый насыщенный водой мягкопластичный незасоленный, мощностью 3,8-6,5м (VdQ_IIkd).

ИГЭ-3. Суглинок легкий пылеватый насыщенный водой тугопластичный с примесью органических веществ незасоленных с прослоями полутвердого и супеси, мощностью 1,0-4,0м (SaqQ_IIkd).

ИГЭ-4. Супесь песчанистая насыщенная водой пластичная незасоленная с прослоями текучей, суглинка и песка, мощностью 1,6-6,5 м (SaqQ_IIkd).

ИГЭ-5. Песок мелкий неоднородный насыщенный водой средней плотности незаселенный, мощностью 0,4-1,4м (SaqQ_IIkd)..

ИГ-6. Суглинок элювиальный тяжелый насыщенный водой твердый с прослоями полутвердого и глины, вскрытой мощностью 11,8-15,8м (еК-Р).

Грунты площадки с поверхности на всю глубину разреза насыщены водой. По условиям формирования, режиму и гидродинамическим характеристикам водоносный горизонт четвертичных отложений относится к грунтовым безнапорным.

Грунтовые воды первого от поверхности водоносного горизонта в период проведения изысканий (ноябрь-декабрь 2005г.) зафиксированы на глубине1,3-3,3м (отм. 135,95-137,03 м). Уклон потока прослеживается в северо-восточном направлении в сторону долины р. Каменка, которая является областью разгрузки.

Режим грунтовых вод нарушен в результате техногенного подъема уровня грунтовых вод. Наблюдается сезонное колебание уровня грунтовых вод. Амплитуда сезонного колебания составляет 2,0м.

Наиболее высокие уровни наблюдаются в апреле-мае, наиболее низкие в феврале- марте. Возможен подъем уровня грунтовых вод от установившегося в период изысканий на 1,0 м, понижение на 1,0 м.

Данные взяты из «Отчета об инженерно-геологических изысканиях на площадке строительства…» шифр 800-54, инв. № 34607, выданного ОАО «Стройизыскания» в 2006г.

Участок для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения- офисами расположен на улице Лежена в Дзержинском районе на свободной от капитальной застройки территории.

Участок граничит на северо-западе с участком строительства многоэтажного жилого дома, на юго-западе - с улицей А. Лежена, на юго-востоке - с участком строящегося жилого дома ООО «Краснообск. Монтажспецстрой», на северо-востоке - свободная от застройки территория.

Проектируемое жилое здание фасадами ориентировано на перспективную улицу и участок ООО «Краснообск. Монтажспецстрой».

Разрывы между проектируемыми зданиями приняты в соответствии со СНиП 2.07.01- 89*.

Характер застройки и объемно-пространственная композиция многоэтажного 3-секционного жилого дома со встроенными офисами приняты в соответствии с окружающей застройкой.

Схема генплана предварительно согласована с главным архитектором города.

Организация рельефа многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения- офисами выполнена на плане расположения зданий и сооружений, разработанном на топооснове масштаба 1:500, выданной МУП ИГП г.Новосибирска.

Высотное решение участка определилось существующим рельефом, существующим покрытием ул. Лежена и высотным решением перспективной улицы.

Водоотвод по участку жилого дома решен открытым способом по лоткам проезжей части.

Проезды по участку устраиваются асфальтобетонными. Вдоль проезда устанавливается бортовой камень БР100.30.15.

Покрытие тротуаров в основном асфальтобетонное.

Для отвода воды устанавливаются железобетонные лотки.

В целях обеспечения надежного водоотвода необходимо при строительстве выдержать все заданные проектом уклоны и отметки.

Земляные работы подсчитаны с учетом корыта под покрытия проездов и газоны.

Благоустройство территории многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения - офисами разработано с учетом существующего благоустройства ул. Лежена.

Подъезды и подходы к проектируемому жилому дому предусмотрены с улицы Лежена и перспективной улицы.

Запроектированы площадки для детей младшего и старшего возраста, площадки для отдыха взрослых, хозяйственные площадки, площадки для настольного тенниса и гимнастические, площадки для индивидуального автотранспорта.

Площадки оборудованы элементами благоустройства и малыми архитектурными формами, выполненными по «Каталогу малых архитектурных форм и элементов благоустройства для г. Новосибирска».

Малые формы окрашиваются в яркие цвета масляными красками за 2 раза.

Мусорные контейнеры имеют ограждение и устанавливаются на бетонную площадку.

Озеленение проектируемого участка выполнено в увязке с его архитектурно-планировочным решением и существующими зелеными насаждениями, которые необходимо максимально сохранить.

Проектом предусмотрена посадка крупномерных деревьев в сочетании с кустарниками.

Восстановление травяного покрова осуществляется путем подвоза плодородной земли и посева травосмесей из расчета 0,3 кг семян на 100 м² территории.

Транспортная инфраструктура: автобусы 258, 1007, 1095, 1096, 1146, 1179, 1188, 1198, 1233, 1239, 1260, 1444; маршрутное такси 2, 16, 17, 18, 19, 1010, 1016, 1018, 1019, 1021, 1068, 1218, 1251; троллейбусы 7, 10, 22, 36. В будущем планируется прокладка линии метро.

1.3 Анализ объемно-планировочного и конструктивных решений объекта

Общее архитектурно - планировочное решение проектируемого жилого дома со встроенными офисами увязано с существующей застройкой. Проектируемый жилой дом состоит из трех блок - секций.

Общая этажность здания - 18 этажей, в том числе: 1 этаж- с размещением на нем помещений общественного назначения - офисов; со 2 по 17- жилые этажи; 18 этаж- технический.

Архитектурно-планировочное решение жилого здания выполнено по индивидуальному проекту.

Квартиры в индивидуальных блок - секциях запроектированы 1-, 2-, 3-комнатные и разработаны с улучшенной планировкой при четком планировочном зонировании спальной группы и общей группы помещений.

Ориентация квартир удовлетворяет условиям инсоляции.

Вход и подъезды к офисам предусмотрены независимо от входов в жилую часть.

Жилое здание оборудовано двумя пассажирскими лифтами и мусоропроводом в каждой блок - секции.

Отделка стен жилых квартир и офисных помещений выполняется по техническим условиям на строительное проектирование.

Наружная отделка в блок - секциях с наружными кирпичными стенами предусмотрена из кирпича с последующей покраской фасадными красками.

Многоэтажный жилой дом запроектирован в сборно-монолитном железобетонном каркасе межвидового применения (разработка г.Чебоксары).

Устойчивость здания обеспечивается совместной работой элементов каркаса (колонны, связи, диски перекрытия).

Исходя из анализа «Отчета об инженерно- геологических изысканиях на площадке строительства…», выполненных ОАО «Стройизыскания» в 2005г. шифр 597-54 инв. № 34417, запроектированы свайные фундаменты. Сваи приняты серии С.1.011.1-10 длиной 12 м. так как уровень грунтовых вод высокий - выше уровня пола подвала примерно на 0,5-1,5 и в проекте предусмотрено выполнение пластового дренажа и защита конструкций подвала (оклеечная гидроизоляция).

Ростверки монолитные - железобетонные. Подколонники сборные железобетонные по серии 1.020-1/83, частично монолитные железобетонные.

Колонны, ригели - сборные железобетонные. Плиты перекрытия - сборно-монолитные.

Связи металлические. Лестницы - сборные железобетонные марши.

Перемычки - сборные железобетонные. Перегородки кирпичные, газобетонные.

Стены подвала - сборные бетонные блоки.

Наружные стены - трехслойные, в составе: наружная верстка кирпичная; монолитный пенобетон; ГВЛ.

Технологическая часть проекта офисов в многоэтажном жилом доме выполнена на основании задания заказчика и СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения».

Офисные помещения размещены на 1 этаже на 73 рабочих места, из них: Офис № 1- 24 рабочих мест; Офис № 2- 14 рабочих мест; Офис № 3- 11 рабочих мест; Офис № 4- 13 рабочих мест; Офис № 5- 11 рабочих мест.

На одно рабочее место принята площадь 6?8 м².

Офисные помещения оснащены современной мебелью и компьютерами.

Для питания сотрудников офисов №1 и №5 предусмотрены комнаты приема пищи, где установлены обеденные столы, холодильник, микроволновая печь, электрочайник, раковина.

Для сотрудников офисов № 2, 3, 4 - в рабочих комнатах выделены обеденные зоны.

Для уборки помещений предусмотрены кладовые уборочного инвентаря.

1.4 Оценка инженерного оборудования и сетей

Водоснабжение 17-тиэтажного жилого дома, проектируемого по ул. А. Лежена в Дзержинском районе с расходом воды 142 м³/сут., предусмотреть от водопровода d-300 м по ул. А. Лежена.

Гарантированный напор в городском водопроводе 10 м. Рабочее давление в городском водопроводе 24 м. На вводах водопровода в дома, помещения общественного назначения и поквартирно предусмотреть учет воды. Поквартирные счетчики или водомеры - сумматоры установить в техническом помещении вне квартиры.

Водопровод укладывать из высокопрочных чугунных труб с шаровидным графитом (ВЧШГ) или неметаллических труб.

В повысительной насосной станции на насосах холодной воды, подобранных на рабочее давление, предусмотреть установку частотного регулирующего электропривода, согласно письму Федеральной энергетической комиссии ФЭК от 14.05.1996 г.

Канализование дома выполнить в коллекторах d-600 мм по ул. А. Лежена. Отметку в точке подключения снять съемкой.

Дренажные воды от опорожнения внутренних систем отопления в систему бытовой канализации не принимаются.

Отопление и горячее водоснабжение запроектировано из магистральных тепловых сетей от ТЭЦ-5, с нижней разводкой по подвалу.

Для теплоснабжения запроектирован индивидуальный тепловой пункт (ИТП). Температурный график второго контура системы отопления принят 95/70° С. Системы горячего водоснабжения спроектированы по закрытой двухступенчатой схеме.

При проектировании ИТП было применено следующее оборудование: теплообменники - пластинчатые; высокоэффективные малошумные насосы; шаровую и дисковую запорную арматуру; электронные регуляторы температуры.

Размещение ИТП выбрано из условия обеспечения самотечного (без насосного) отвода дренажных вод, устройства отдельного выхода на улицу с установкой металлических дверей. Для противопожарной насосной станции в здании предусмотреть отдельное помещение, не совмещенное с коммуникациями систем теплоснабжения в ИТП.

Водоводы ХВС предусмотрены отдельнолежащими, не совмещенными с каналом теплотрассы.

Точка подключения вводных теплотрасс в ИТП принята на существующей внутриплощадочной теплотрассе к ж/дому № 59 у ближайшей неподвижной опоры, с устройством тепловой камеры, установкой шаровой арматуры и организацией дренажа из проектируемой теплотрассы.

В связи с недостаточной пропускной способностью было необходимо запроектировать и переложить участок теплотрассы от ТК-0608 (по ул. Лежена) до точки подключения домов с увеличением диаметров с 2dy=100 мм на 2dy=200 мм.

Системы отопления жилой и не жилой частей домов выполнены раздельно. В ИТП зданий были размещены повысительные насосные станции горячего водоснабжения. Повысительные станции холодного водоснабжения были размещены в помещении отдельном от помещений ИТП.

При проектировании и монтаже систем ГВС 14-ти этажных зданий и выше выполнялось деление зон исходя из условия: гидростатическое давление у водопроводных приборов в нижней точке не должно превышать 4,5 кгс/см².

Электроснабжение осуществляется от ПС 110 кВ «Вымпел». Для этого было необходимо выполнить следующее:

1. Построить и смонтировать РП 10 кВ совместно с ООО «Краснообск. Монтажспецстрой», РУ 10 Кв РП укомплектовать камерами КСО - 285 с включателями BB/TEL со встроенным приводом на выпрямленном оперативном токе. Ячейки оборудовать микропроцессорными защитами с функциями МТЗ и защитами от замыканий на землю, на СВ предусмотреть АВР.

2. Питание РП выполнить от ПС 110 кВ «Вымпел» с разных секций шин с прокладкой 3-х одножильных кабелей с изоляцией из сшитого полиэтилена сечением 500 мм² (сечение экрана решить проектом не менее 95 мм²). Для подключения кабелей 10 кВ на ПС 110 кВ «Вымпел» выделяется две ячейки.

3. Построить необходимое количество ТП типа К-4-2х1000.

4. При проектировании ТП предусмотреть автоматизированную информационно-измерительную систему учета электроэнергии на присоединениях 0,4 кВ.

5. Питание ТП выполнить по встречно- двулучевой схеме с разных секций проектируемого РП. К прокладке предусмотреть кабели ААБ2л-10 кВ 3х150 мм².

6. Питание жилого дома и отдельно офисов выполнить четырехжильными кабелями ААБ2л-1 кВ с одинаковым сечением жил на напряжении 0,4 кВ от проектируемой ТП. Установку вводного щита предусмотреть на первом этаже.

7. Проектом определить необходимость выполнения электрозащиты проектируемых кабелей 10 кВ от коррозии. Для пассивной защиты кабелей 10 и 0,4 кВ выполнить подсыпку песком над и под кабелем толщиной 15 см.

Для телефонизации жилых домов запроектирована кабельная канализация из асбестовых труб d=100 мм емкостью 3 кабельных канала на участке от жилого дома по ул. Лежена 15.

Таблица 1.1 - Основные технико-эксплуатационные показатели

1.5 Технико-экономические показатели проекта

Таблица 1.2 - Технико-экономические показатели проекта

1.6 Противопожарные мероприятия

Классификация жилого здания по функциональной пожарной опасности - Ф 1.3.

Степень огнестойкости здания - II.

Проектное решение и разрывы между проектируемыми и существующими знаниями удовлетворяют противопожарным требованиям СНиП 21-01- 97*.

В блок-секциях запроектирована незадымляемая лестничная клетка.

Из каждой квартиры индивидуальных блок-секций помимо основной лестницы предусмотрен выход на лоджию с глухим простенком от торца лоджии до оконного проема не менее 1,2 м и не менее 1,6 м между оконными проемами.

В блок-секциях запроектирована противодымная защита здания: поэтажное удаление дыма, подпор воздуха в лифтовые шахты, автоматизация систем дымоудаления.

Запроектированы обособленные выходы из подвалов.

Обеспечивается подъезд пожарных машин к каждой лоджии и к каждому окну вдоль всех фасадов здания.

В офисах входы запроектированы отдельно от входов в жилую часть.

Двери электрощитовой, выходов на кровлю, на чердак, в мусорокамеру, двери выходов из подвалов - противопожарные с уплотнением в притворах.

1.7 Санитарно - гигиенические требования

При разработке архитектурно - планировочных решений квартир ориентация жилых комнат принята оптимальной.

Запроектировано остекление с учетом требований теплотехники.

В каждой квартире запроектированы вытяжные вентиляционные каналы из ванных комнат, санузлов и кухонь.

При разработке генплана предусмотрены следующие мероприятия:

1. Максимальное использование существующего рельефа;

2. Максимальное сохранение существующих зеленых насаждений;

3. Санитарная очистка территории;

4. Организованный сток дождевых и талых вод;

5. Организованное мусороудаление.

Площадка для сбора бытового мусора оснащена контейнерами и имеет ограждение и бетонное покрытие.

Строительные и отделочные материалы, указанные в проекте, разрешены к применению в жилищном строительстве.

Для защиты от радона предусмотрены следующие мероприятия:

- Конструкция пола подвала обеспечивает защиту от проникновения радона;

- Для вентиляции подвала предусмотрены продухи большой площади.

1.8 Мероприятия по доступности здания МГН

Для обеспечения доступности жилого здания для маломобильных групп населения в составе проекта предусмотрены следующие мероприятия:

- беспрепятственный проезд по благоустроенной территории инвалидных колясок;

- доступ на первый этаж в жилую часть для маломобильных групп населения предусмотрен через пандусы.

1.9 Теплотехнический расчет

Теплотехнический расчет конструкции стены производится с целью надежной защиты помещений от холода. Конструкция стен и покрытий выбирается на основе определения необходимого сопротивления теплоотдаче ограждений (с учетом предельного охлаждения при низкой наружной температуре в условиях безветрия).

Утеплитель необходимо размещать на наружной поверхности стены. В случае установки утеплителя внутри помещения будет происходить конденсация влаги в толще стены, что приведет к размораживанию кирпичной кладки и выведет стену из условий нормальной эксплуатации.

Приведенное сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций следует принимать в соответствии с заданием на проектирование, но не менее требуемых значений, , определяемых исходя из санитарно-гигиенических и комфортных условий по формуле (1) [1].

- требуемое сопротивление теплопередачи ограждающих конструкций определяют по формуле (1) [1]:

, (1.1)

где t_int - расчетная температура внутреннего воздуха,°С, принимаемая согласно ГОСТ 12.1.005-76, t_в=20 ^оС (для жилой части), t_в=20 ^оС (для офисной части);

n - коэффициент, учитывающий зависимость положения наружной поверхности ограждающих конструкций по отношению к наружному воздуху и приведенный в таблице 6 [1], n=1;

?t_n - нормируемый температурный перепад между температурой внутреннего воздуха t_int и температурой внутренней поверхности ф_int ограждающей конструкции,°С, принимаемый по таблице 5 [1], ?t_n = 4°С;

б_int - коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающих конструкций, , принимаемый по таблице 7 [1], б_int =8,7 .

t_ext - расчетная температура наружного воздуха в холодный период года,°С, принимаемая равной средней температуре наиболее холодной пятидневки обеспеченностью 0,92 по СНиП 23-01, t_ext=- 42° C.

Градусо-сутки отопительного периода (ГСОП) определяют по формуле (2) [1]:

, (1.2)

где t_int - то же, что в формуле (1.2);

t_ht, z_ht - средняя температура наружного воздуха,°С, и продолжительность, сут, периода со средней суточной температурой воздуха ниже или равной 8°С по [1], z_ht =227сут t_ht = -9,1⁰С [2].

С учетом по таблице 4 [1] .

Сопротивление теплопередаче , ограждающей конструкции следует определять по формуле (4) [1]:

, (1.3)

где б_int - то же, что в формуле (1.1);

- термическое сопротивление ограждающей конструкции, , определяемое по формуле (2.4);

- коэффициент теплоотдачи (для зимних условий) наружной поверхности ограждающей конструкции, , [1], б_ext=23 .

(1.4)

где - термические сопротивления отдельных слоев ограждающей конструкции, , определяемые по формуле (1.5).

(1.5)

где - толщина слоя, м;

л - расчетный коэффициент теплопроводности материала слоя,.

Рисунок 1.1 Конструкция стены

Стена изготовлена из:

- лицевого кирпича д=120 мм, л=0,36 ;

-монолитной газобетонной стены д=400 мм, л=0,14 ;

- гипсокартонных листов (ГВЛ) д=100 мм, л=0,18 .

, > (3,91>3,71).

При данной конструкции ограждающих стен теплотехнические параметры стен удовлетворяют требованиям СНиП 23 - 02 - 2003 [1].

2. Техническая экспертиза и проектирование конструкций

2.1 Исходные данные для экспертизы и проектирования

Условия строительства:

- место строительства - г. Новосибирск;

- нормативная снеговая нагрузка - 240 кгс/м² (IV снеговой район);

- нормативная ветровая нагрузка - 38 кгс/м² (III ветровой район);

- расчетная температура наружного воздуха - (-39°С) по СНиП 23-01-99;

- степень агрессивности среды - неагрессивная;

- класс здания - II;

- степень огнестойкости - II;

- за относительную отметку 0.000 принята отметка чистого пола 1-го этажа, соответствующая абсолютной отметке 139,50 (для блок-секций 1, 2) и 139,00 (для блок-секции 3).

Конструктивная и расчетная схема каркаса:

- конструктивная схема каркаса представляет собой сборные железобетонные колонны, на которые нанизаны сборно-монолитные диски перекрытий. Ригели каркаса являются ребрами перекрытий;

- геометрическая неизменяемость и пространственная жесткость здания обеспечивается жесткими горизонтальными дисками перекрытий, жесткими узлами сопряжения ригелей с колоннами и установкой связей жесткости в осях А-В/4, Г-Е/4, А-В/6, Г-Е/7, 2-3/В, 3-4/Г, 7-8/В, 8-9/Г;

- жесткость сопряжения ригелей перекрытий с колоннами обеспечивается пропуском горизонтальных арматурных стержней ригелей через тело колонны с последующим омоноличиванием;

- все временные нагрузки, действующие на каркас здания, приняты в соответствии с требованиями СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия». Постоянные нагрузки на каркас здания приняты в соответствии с заданием на проектирование.

Конструктивные решения:

- особенностью данного проекта является применение сборно-монолитного каркаса межвидового применения, состоящего из:

- сборных железобетонных колонн 400х400. В местах примыкания перекрытия тело колонны лишено бетона и образует стык «диабло» для пропуска опорной рабочей арматуры ригелей перекрытий, посредством чего после омоноличивания образуются жесткие узлы сопряжения ригелей с колоннами;

- сборных железобетонных предварительно напряженных ригелей сечением 300х200 (h), армированных канатами К-7 диаметром 12 мм. В торцах ригелей выполняются выемки для установки арматурных связей в местах сопряжения ригелей с колоннам, которые в последствии заполняются мелкофракционным бетоном класса В30 совместно с полостью колонны. Верхние зоны ригелей предусмотрены оголенными с выступающими замкнутыми хомутами. Расчетным сечением ригеля является тавр, полкой которого является участок плиты перекрытия сборной и монолитной частей;

- сборно-монолитного перекрытия (покрытия), которое в свою очередь состоит из сборных железобетонных предварительно напряженных плит толщиной 60 мм из бетона класса В35, служащих несъемной опалубкой для монолитной плиты толщиной 100 мм из бетона класса В25, в теле которой устанавливаются дополнительные арматурные стержни и арматурные сетки. При этом общая толщина перекрытия получается 160 мм. Неразрезность диска перекрытия обеспечивается посредством установки верхних арматурных сеток в монолитном перекрытии над ригелями (над опорами). В пролете плиты усилия воспринимаются предварительно напряженной арматурой расположенной в опалубке;

- для обеспечения монтажных нагрузок и нагрузок от свежеуложенного бетона, сборные элементы перекрытий (плиты и ригели) подпираются системой инвентарных опор.

В геоморфологическом отношении площадка строительства находится в пределах Приобского плато, прорезанного долиной р. Каменка и расположен на ее левом борту.

Рельеф площадки сравнительно спокойный, уклон поверхности в северо-восточном направлении с колебанием отметок от 137,00 до 140,33м.

Рисунок 2.1 Инженерно-геологический разрез

В геологическом строении площадки принимают участие дислоцированные породы палеозойского фундамента (PZ), перекрытые комплексом мезо-кайнозойских отложений, представленных мел-палеогеновыми элювиальными породами (еК-Р), субаквальными (SaqQ_IIkd) и эолово- делювиальными (VdQ_IIkd) отложениями краснодубровской свиты среднечетвертичного возраста и техногенными современными (tQ_IV) образозаниями.

В разрезе выделено 6 инженерно-геологических элементов:

ИГЭ-1. Насыпной грунт: смесь суглинка, супеси и почвы с включением битого кирпича 15%, щебня 15%, древесины 5% мощностью 0.2-2,1м (tQ_IV).

ИГЭ-2. Суглинок легкий пылеватый насыщенный водой мягкопластичный незасоленный, мощностью 3,8-6,5м (VdQ_IIkd).

ИГЭ-3. Суглинок легкий пылеватый насыщенный водой тугопластичный с примесью органических веществ незасоленных с прослоями полутвердого и супеси, мощностью 1,0-4,0м (SaqQ_IIkd).

ИГЭ-4. Супесь песчанистая насыщенная водой пластичная незасоленная с прослоями текучей, суглинка и песка, мощностью 1,6-6,5 м (SaqQ_IIkd).

ИГЭ-5. Песок мелкий неоднородный насыщенный водой средней плотности незаселенный, мощностью 0,4-1,4м (SaqQ_IIkd).

ИГ-6. Суглинок элювиальный тяжелый насыщенный водой твердый с прослоями полутвердого и глины, вскрытой мощностью 11,8-15,8м (еК-Р).

Грунты площадки с поверхности на всю глубину разреза насыщены водой. По условиям формирования, режиму и гидродинамическим характеристикам водоносный горизонт четвертичных отложений относится к грунтовым безнапорным.

Грунтовые воды первого от поверхности водоносного горизонта в период проведения изысканий (ноябрь-декабрь 2005г.) зафиксированы на глубине1,3-3,3м (отм. 135,95-137,03 м). Уклон потока прослеживается в северо-восточном направлении в сторону долины р. Каменка, которая является областью разгрузки.

Режим грунтовых вод нарушен в результате техногенного подъема уровня грунтовых вод. Наблюдается сезонное колебание уровня грунтовых вод. Амплитуда сезонного колебания составляет 2,0м.

Наиболее высокие уровни наблюдаются в апреле-мае, наиболее низкие в феврале- марте. Возможен подъем уровня грунтовых вод от установившегося в период изысканий на 1,0 м, понижение на 1,0 м.

Данные взяты из «Отчета об инженерно-геологических изысканиях на площадке строительства…» шифр 800-54, инв. № 34607, выданного ОАО «Стройизыскания» в 2006г.

2.2 Расчет и проектирование колонны 59 (Кн4.0-1 (Кн1))

Сбор нагрузок

Сбор нагрузок на покрытие и перекрытие производим в таблицах 2.1 и 2.2.

Полное расчетное значение снеговой нагрузки на горизонтальную проекцию покрытия определяем по формуле (5) [8].

S = S_q•м, (2.1)

где S_q - расчетное значение веса снегового покрова на 1 м² горизонтальной поверхности земли, принимаемое в соответствии с п. 5.2 [8];

м - коэффициент перехода от веса снегового покрова земли к снеговой нагрузке на покрытие.

Таблица 2.1 - Нагрузки на перекрытия

Таблица 2.2 - Нагрузки на покрытие

Определим грузовую площадь колонны Кн4.0-1 (Кн1):

Рисунок 2.2 Грузовая площадь колонны

Грузовая площадь рассчитывается по формуле:

А_с = l₁ • l₂, (2.2)

где l₁ - шаг колонн в продольном направлении, м;

l₂ - шаг колонн в поперечном направлении, м.

Грузовая площадь колонны равна:

А_с = 4,35 x 3,6 =15,66 м².

Расчетная нагрузка от перекрытий одного этажа N₁, в том числе постоянная и длительная N_1,l рассчитывается по формуле:

N₁ = (q+p)•А_с, (2.3)

где (q+p) - полная расчетная нагрузка, кПа;

А_с - грузовая площадь колонны, м².

Аналогично рассчитывается нагрузка от покрытия на колонну N₂ и N_2,l.

Согласно СНиП 2.01.07-85* коэффициент надежности по нагрузке для железобетонных конструкций г_f равен 1,1 (стр.3, табл.1 [8]).

Расчетная нагрузка от собственного веса колонны:

N₃ = ?m•г_f, (2.4)

где m - масса колонны, кН.

Суммарная продольная сила в колонне равна:

N = (18N₁+ N₂ +6N₃) х г_n, (2.5)

в том числе от постоянных и длительных нагрузок N_l:

N_l = (18N_1,l + N_2,l +6N_{3 l}) х г_n. (2.6)

где г_n- коэффициент надежности по назначению.

Для здания II класса ответственности установлен коэффициент надежности по назначению г_n равный 0,95 (стр.34 [8]).

Используя данные таблицы 2.1 получаем расчетную нагрузку от перекрытий одного этажа N₁:

N₁ = 11,12 x 15,66 =174,139 кН,

в том числе постоянная и длительная N_1,l:

N_1,l = 8,36 x 15,66 =130,918 кН.

Используя таблицу 2.2 получаем расчетную нагрузку от покрытия:

N₂ = 10,64 x 15,66 =166,622 кН,

в том числе постоянная и длительная N_1,l:

N_2,l = 9,44 x 15,66 =147,830 кН.

Расчетная нагрузка от собственного веса колонны:

N₃ = 0,4 x 0,4 x 8,84 x 25 x 1,1=38,896 кН.

Суммарная продольная сила в колонне:

N = (18 x 154,494+166,622 +6 x 38,896) x 0,95=3021,846 кН,

в том числе от постоянных и длительных нагрузок N_l:

N_l = (18 x 130,918 +147,830 +6 x 38,896) x 0,95=2600,844 кН.

Расчет прочности нормального сечения

Условие прочности нормального сечения имеет вид:

N ? ц [R_b A + R_sc (A_s + A_s')], (2.7)

где ц - коэффициент, учитывающий гибкость колонны и длительность действия нагрузок;

R_b - расчетное сопротивление бетона осевому сжатию, МПа;

A - площадь бетонного сечения, мм²;

R_sc - расчетное сопротивление арматуры сжатию, МПа;

(A_s+A_s') - площадь сечения ненапрягаемой и напрягаемой арматуры в растянутой и сжатой зоне сечения.

Расчетное сопротивление бетона осевому сжатию R_b вводится с учетом коэффициента условий работы бетона при длительности воздействия нагрузки г_b2, равного 0,9 (табл. 15 [9]).

Принимаем бетон тяжелый класса В30, которому соответствует расчетное сопротивление бетона осевому сжатию R_b равное 17 МПа (табл. 13 [9]).

Таким образом, для бетона класса В 30:

R_b = 17 x 0,9 = 15,3 МПа.

Принимаем класс арматуры А-III, которому соответствует расчетное сопротивление арматуры сжатию R_sc равное 365 МПа (табл. 22* [9]).

Преобразуя формулу, получим:

(A_s + A_s') ? (N - ц R_b A)/(ц R_sc), (2.8)

ц = ц_b + 2(ц_{b -}ц_r) R_sc (A_s + A_s') / R_b A ? ц_r, (2.9)

где ц_b и ц_r - коэффициенты, принимаемые в зависимости от соотношений l₀/h и N_l /N [9, табл. 5];

l₀ - расчетная длина колонны, м.

Коэффициент ц определяем последовательными приближениями. В первом приближении принимаем ц = ц_r.

Таким образом,

l₀/h = 8840 /400 = 22,1; N_l /N = 2600,844 /3021,846 = 0,861; откуда ц_b = 0,5778, ц_r = 0,7139.

При ц = ц_r определяем (A_s + A_s'):

(A_s + A_s') = (2600,844 х 10³ - 0,7139 x 17 x 160000) / (0,7139 x 365) =2529,18 мм².

Проверяем:

ц = 0,5778 + 2(0,7458 - 0,7139) x 365 x 2529,18 /(17 x 160 000) = 0,5886 < 0,7139.

Результаты сходятся, площадь арматуры подобрана верно.

Принимаем по сортаменту 4O32 А-III (A_s + A_s' = 3217 мм²).

Полученный процент армирования от рабочей площади бетона составляет:

м = (A_s + A_s'⁾ 100 / А=3217 x100/160 000=2,01% - в пределах допустимого (0,2% < м < 3%).

Проверка условия прочности нормального сечения:

2600,844 кН ? 0,5886 [17 х 160 000+365 х 3217] = 3894,205 кН,

2600,844 кН ? 3894,205 кН,

следовательно, прочность нормального сечения обеспечивается.

2.3 Технико-экономическая оценка конструктивных решений

Обеспечение пространственной жесткости осуществляется в трех плоскостях, то есть двух вертикальных - поперечном и продольном, и горизонтальном направлениях.

Для этого используется связевой каркас. Часть колонн соединена специальными связями - диафрагмами жесткости.

Горизонтальными связями являются плиты перекрытия.

Таким образом, делаю вывод, что принятые конструктивные решения в полной мере соответствуют как обеспечению долговечности работы здания, так и дают возможность перепланировки помещений здания при необходимости (без сноса диафрагм жесткости), то есть являются экономически целесообразными и технически выгодными.

3. Правовая и экономическая экспертиза

3.1 Правовая экспертиза

Проект многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по ул. А. Лежена в Дзержинском районе разработан на основании задания на проектирование, утвержденного заказчиком 26.03.07г., разрешения на строительство № Ru 54303000-415 от 13.11.2007г. (выдано Мэрией г. Новосибирска), разрешения на строительство (внесение изменений в разрешение от 13.11.2007г №Ru 54303000-415) № Ru 54303000-415-u от 22.08.2008г. (выдано Мэрией г.Новосибирска), распоряжений мэрии от 30.09.05г. № 7707-р и от 23.01.07г. № 215-р, АПЗ № 66 от 28.04.07г. и др. исходных данных.

Этапы и сроки реализации проекта:

I. Разработка проектной документации и проведение геологических изысканий - II квартал 2008 г. - III квартал 2008 г.

II. Выполнение строительно-монтажных работ III квартал 2008 г. - IV квартал 2009 г.

III. Ввод объекта в эксплуатацию - II квартал 2010 г.

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта -жилого дома с помещениями общественного назначения расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул. А. Лежена в Дзержинском районе г. Новосибирска II квартал 2010 г.

Права застройщика на земельный участок:

Застройщик обладает правом аренды земельного участка расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул. А. Лежена на основании договора аренды №60947 от 13.02.2007г. заключенного на три года между Мэрией г.Новосибирска и ООО «Обьстройпроект», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области за номером 54-01/094/2007-116 от 03.05.2007г. Срок действия договора аренды: с 13.02.2007 г. по 13.02.2010 г. Кадастровый номер земельного участка 54:35:014180:0013 Земельный участок находится в муниципальной собственности.

Заказчик: Общество с ограниченной ответственностью «Обьстройпроект» зарегистрировано Новосибирской государственной регистрационной палатой 15.06.1999г №21439, что подтверждается Свидетельством 54 РП № 0021919. Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года: Серия 54 № 001491363 от 27.12.2002 ОГРН 1025402492543. Юридический адрес: 630089, г.Новосибирск, ул. Лежена, д.13. Почтовый адрес: 630089, г.Новосибирск, ул. Лежена, д. 13. На основании приказа Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22.01.2008г. № 8 Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству ООО «Обьстройпроект» выдана Лицензия на осуществление строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Реквизиты Лицензии:

Регистрационный номер: ГС-6-54-01-27-0-5406166327-010470-1 от 22 января 2008г.

Срок действия лицензии: до 22 января 2013 г.

Область действия лицензии: территория Российской Федерации.

Генпроектировщик: ОАО НИ «Новосибгражданпроект».

Генподрядчик: ООО «Обьстройпроект».

Подрядчики: ООО «Эскад», ООО СК «Новосибирскстройпроект».

Нормативные документы, регулирующие строительный процесс

В качестве законных и нормативных оснований для осуществления всего цикла строительства служат:

1. Положение о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре (МДС 12-3.2000) [11];

2. Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика (МДС 11-15.2001) [12];

3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации [13];

4. Методические рекомендации о порядке выдачи разрешений на строительство МДС 11-1.99 [14];

5. Письмо от 16 апреля 1997 г № 15-57 «О развитии подрядных торгов в РФ» [15];

6. Постановление от 5 марта 2007 г. N 145 «О Порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (в ред. Постановлений Правительства РФ от 29.12.2007 N 970, от 16.02.2008 №87) [16];

7. Земельный Кодекс Российской Федерации [17];

8. Гражданского Кодекс Российской Федерации [40].

Участники строительного процесса

Состав участников проекта, их роли, распределение функций и ответственности зависят от типа, вида, масштаба и сложности проекта, а также от фаз его жизненного цикла. Число участников может быть различным и меняться на протяжении жизненного цикла проекта, но имеются участники, которые практически присутствуют в любом проекте, это такие участники, как: застройщик, заказчик, инвестор, генподрядчик и субподрядчики.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее от своего имени или группы юридических (физических) лиц - вкладчиков вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций на строительство объекта в объеме полного его инвестирования, а также обеспечивающее их целевое использование.

Заказчик - инвестор или другое, уполномоченное инвестором юридическое или физическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта по строительству и подготовке к вводу в эксплуатацию объекта за счет средств инвестора с привлечением подрядчика на основе договора подряда для выполнения строительно-монтажных работ и имеющее лицензию на выполнение этих функций.

Если инвестор и заказчик не являются одним и тем же лицом, то инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта по мере его выполнения.

Застройщик - юридическое или физическое лицо, строящее здание или сооружение на отведенном или приобретенном участке.

Подрядчик - юридическое или физическое лицо, принимающее на себя по договору подряда с заказчиком обязательство своими силами и под свою ответственность выполнить строительно-монтажные работы, обеспечивающие полную реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта, и имеющее лицензию на право исполнения работ.

Генеральный подрядчик - подрядчик, привлекающий на договорной основе субподрядчиков к выполнению специальных работ при реализации инвестиционного проекта по строительству объекта и имеющий лицензию на выполнение этих функций.

Жилищная организация - новая форма управления портфелем собственности в жилищной сфере и новый тип инвестора в жилищную сферу. Его называют «корпоративным инвестором», для которого доступны ресурсы всех финансовых рынков. В этом качестве они несравненно сильнее других организационных структур.

Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют проектно-изыскательские работы.

Приемочная комиссия - временный коллегиальный орган, устанавливающий и документально подтверждающий соответствие законченного строительством объекта утвержденной в установленном порядке проектной документации и требованиям нормативных актов, а также готовность его к вводу в эксплуатацию.

Важно будет отметить, что субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух субъектов и более, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.

Этапы строительного процесса

Инвестиционно-строительный процесс включает в себя следующие этапы:

1) отвод земельного участка;

2) предпроектная стадия (изыскания);

3) проектирование;

4) материально-техническое снабжение;

5) строительство;

6) ввод объекта в эксплуатацию;

7) регистрация прав собственности;

На каждом этапе реализации инвестиционно - строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Отвод земельного участка

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

Использование земель (определенное по Конституции как сфера совместного ведения федеральной и региональной власти) регулируется Земельным кодексом РФ и еще рядом федеральных и региональных законов. Земля в России может находиться в государственной собственности - федеральной и региональной, а также в муниципальной и частной собственности. Документами, регулирующими вопрос землепользования, являются схема зонирования земель и земельный кадастр (Закон «О земельном кадастре» № 28-ФЗ от 10.07.2000).

Управление землепользованием осуществляет официальный государственный органом - Департаментом Земельных и имущественных отношений.

Ст.30 Земельного кодекса РФ говорит о порядке предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление таких земельных участков осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

- принятие решения о проведении торгов;

- публикация сообщения о проведении торгов;

2) государственный кадастровый учет земельного участка;

3) проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка;

4) подписание протокола о результатах торгов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Разрешение на строительство выдается мэром г.Новосибирска заинтересованным физическим и юридическим лицам (застройщикам, заказчикам), наделенным правами владения, пользования и распоряжениями земельным участком, иными объектами недвижимости на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы;

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, проверку проектной документации и выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого с указанием причин отказа.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта с учетом заявления застройщика исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта, но не более трех лет.

По истечении срока действия разрешения застройщик обязан продлить его и перерегистрировать в соответствующем органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органе местного самоуправления, выдавшем разрешение на строительство.

При изменении организационно-правовой формы застройщика или передаче прав собственности на объект разрешение подлежит перерегистрации в месячный срок.

Копия выданного разрешения должна храниться у заказчика (застройщика) и предъявляться по требованию должностных лиц органов государственного контроля и надзора.

Предпроектная стадия (изыскания)

Изыскания - это комплекс экономических и технических исследований района или площадки строительства. Качество изысканий во многом определяет эффективность строительства и эксплуатацию будущих объектов.

Основным аспектом, связанным с предпроектной и проектной подготовкой строительства, является проведение комплекса проектно-исследовательских и изыскательских работ, которые позволяют определить возможность застройки любого земельного участка с учетом градостроительных, архитектурных, инженерных и других особенностей строительства.

Основные предпроектные проработки, обосновывающие экономическую целесообразность и техническую возможность проектирования и строительства, отражены, как правило, в генеральных планах и в схемах развития и размещения жилья.

Исходя из схем развития, разрабатывается технико-экономическое обоснование, которое уточняется обоснованием в части:

- назначения участка,

- местонахождения конкретной строительной площадки,

- экономической целесообразности,

- технической возможности проектирования и строительства.

Выбор земельного участка - площадки строительства осуществляется заказчиком или по его поручению генеральной проектной организацией с привлечением при необходимости специализированных и изыскательских организаций. Выбор площадки обосновывается материалами экономических и инженерных изысканий с учетом данных геологических, тектонических, гидрологических и прочих особенностей предполагаемого района, площадки, участка строительства.

Результаты изысканий являются исходными материалами для проектировщиков при выборе объемно-планировочного и конструктивного решения.

Для пользования материалами изысканий составляется паспорт на участок строительства. Состав и объем изысканий зависит от характера строительства и степени освоенности района.

Проектирование

На данной стадии инвестиционно-строительного процесса заказчик-застройщик определяет стадийность проектирования, по результатам проведения подрядных торгов осуществляет выбор проектной организации. При этом он оценивает предлагаемые технико-экономические показатели намечаемого к строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, а также организационную систему управления и финансовое состояние проектной организации.

Далее заключаются договоры с соответствующими организациями на разработку проектной документации. При заключении договора застройщик-заказчик устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации, определяет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных с разработкой и реализацией проектной документации, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия использования и право собственности на разработанную проектную документацию, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта) и другие условия.

Заказчик-застройщик утверждает задание на проектирование, выдает исходные данные для разработки проектной документации, обеспечивая их полноту и качество. Сбор исходных данных для проектирования может быть поручен проектной организации.

В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе. Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. Срок проведения государственной экспертизы проектной документации определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.

В состав проектной документации объектов капитального строительства включаются следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования и строительства объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) проект организации строительства (ПОС) объектов капитального строительства;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, если таковое требуется;

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха и т.д.;

11) смета на строительство объектов, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Также на стадии проектирования заказчик-застройщик:

- согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за его выполнением;

- контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной документации;

- осуществляет приемку, хранение и передачу подрядными организациями рабочей документации;

- организует рассмотрение и согласование архитектурно - градостроительных решений проектируемых объектов в органах управления архитектуры;

- обеспечивает проведение экспертизы проектной документации, в том числе государственной экологической экспертизы для оценки воздействия проектируемого объекта на окружающую среду, для чего определяет органы экспертизы и заключает соответствующие договоры;

- организует в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы.

Материально-техническое снабжение и строительство

На данном этапе инвестиционно - строительного процесса заказчик-застройщик осуществляет выбор, преимущественно по результатам подрядных торгов, генерального подрядчика (подрядчика) по строительству. При выборе генерального подрядчика (подрядчика) оцениваются условия строительства объекта, приведенные в тендерном предложении, реализуемую подрядчиком технологию строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и транспортными средствами, внутреннюю систему контроля качества строительной продукции, как правило, с учетом требований ГОСТ Р ИСО 9000 (строительно-монтажных работ, строительных материалов и конструкций), репутацию и финансовое состояние подрядной организации.

Далее заказчик-застройщик заключает с генеральным подрядчиком (подрядчиком) договор на капитальное строительство зданий и сооружений. При заключении договора заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам строительства и качеству построенного объекта, определяет этапы строительства, рассматривает в соответствии с проектной документацией состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, уточняет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных со строительством, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и т.п. Заказчик-застройщик может выступать в роли генерального подрядчика при наличии лицензии на соответствующий вид строительной деятельности. Она выдается в соответствии с Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 25.03.96 г. № 351, и Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденном приказом Минстроя России от 05.09.96 г. № 17-119. При оформлении лицензии должны быть учтены требования Федерального закона от 8 августа 2001 г. N128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с изменениями 26 марта 2003 г. и «Положения о надзоре за соблюдением лицензионных требований и условий по видам строительной деятельности, отнесенных к компетенции Госстроя РФ», утвержденного Госстроем России 3.11.2000 г.

На этом этапе в обязанности заказчика-застройщика входит согласование перечня субподрядных организаций, привлекаемых генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком для выполнения работ по инвестиционному проекту. А также принятие решения о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации за строительством объектов и заключение договора на его осуществление, и создание для этого необходимых условий.

Заказчик-застройщик согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией производственно-технологического оборудования, технологических кранов, подъемных механизмов и прочего оборудования.

А также осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема и качества выполняемых работ проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора.

При осуществлении технического надзора на заказчика-застройщика возлагается:

- контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов. (Заказчик-застройщик может поручить выполнение функций технического надзора проектной организации. В этом случае выполнение функций технического и авторского надзора совмещаются);

- принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения стоимости строительства;

- проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);

- контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;

- освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также обеспечение требований по запрещению производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование скрытых работ;

- осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организаций, а также проектных организаций промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений;

- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, строительного контроля состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, в комплексном опробовании и приемке;

- контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ рабочей документации;

- проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на устранение дефектов и переделки;

- контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем, инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесение в нее изменений в связи с выявленными недостатками и дефектами при производстве строительно-монтажных работ;

- контроль исполнения строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного строительного контроля, а также требований технического надзора заказчика-застройщика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом;

- участие в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;

- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также комиссиями инвестора;

- извещение органов государственного надзора и строительного контроля обо всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и объемах работ по ликвидации аварий;

- обеспечивает проведение предусмотренных проектом геодезических измерений деформаций оснований зданий и сооружений, выполнение контрольных геодезических съемок и по их результатам нанесение всех изменений на исполнительном генеральном плане.

На данном этапе заказчик-застройщик обеспечивает строительство объектов специальным технологическим и другим оборудованием и материалами, если эта поставка в соответствии с договором (контрактом) с подрядчиком на него возложена. С этой целью заключает с предприятиями-изготовителями или организациями, осуществляющими поставки, договоры на поставку строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов. При заключении договора (контракта) заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам, объемам поставки и качеству поставляемых материально-технических ресурсов, определяет последовательность их поставки, условия страхования рисков, связанных с материально-техническим обеспечением инвестиционного проекта, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта). А в случае установления некомплектности или дефектов оборудования и аппаратуры, по качеству материалов, а также несвоевременной их поставки и недопоставки предъявляет претензии к заводам-изготовителям или поставщикам.

Государственный строительный надзор осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, в Новосибирске это Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области.

Инспекция осуществляет надзор:

1) за выполнением требований проектной документации, технических регламентов, обязательных требований стандартов, строительных норм и правил, других нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий);

2) за наличием у застройщиков разрешений на строительство;

3) за соблюдением сроков направления в инспекцию извещения о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;

4) за соблюдением лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, обязанности извещать инспекцию о сроках завершения работ, которые подлежат проверке;

5) за соблюдением лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, запрета на продолжение работ до составления актов об устранении выявленных инспекцией недостатков;

6) за наличием заключения инспекции при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в случаях, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено осуществление государственного строительного надзора;

7) за наличием разрешения на ввод объекта капитального строительства при осуществлении его эксплуатации, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;

8) за выполнением в установленный срок законного предписания инспекции.

Инспекция проводит проверки:

1) соблюдения порядка проведения строительного контроля, ведения общего и (или) специальных журналов учета выполнения работ (далее - общие и (или) специальные журналы), исполнительной документации, составления актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно - технического обеспечения;

2) устранения выявленных при проведении строительного контроля и осуществлении государственного строительного надзора нарушений соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации (далее - нарушения), а также соблюдения запрета приступать к продолжению работ до составления актов об устранении таких нарушений;

3) соблюдения иных требований при выполнении работ, установленных техническими регламентами (нормами и правилами), иными нормативными правовыми актами, проектной документацией.

Инспекция также:

1) выдает заключение о соответствии, реконструированного, отремонтированного, построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации либо принимает решение об отказе в выдаче такого заключения;

2) составляет акты при выявлении нарушений в результате проведенных проверок, выдает предписания об устранении выявленных нарушений и устанавливает срок их устранения;

3) формирует и ведет дела об осуществлении государственного строительного надзора;

4) приостанавливает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

5) составляет протоколы об административных правонарушениях и (или) рассматривает дела об административных правонарушениях, применяет меры обеспечения производства по делам об административных правонарушениях в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;

6) организует прием граждан, обеспечивает своевременное и полное рассмотрение устных и письменных обращений граждан, принятие по ним решений и направление ответов в установленные законом сроки.

Ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в УАСИ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которому необходимо приложить следующие документы:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) копия разрешения на строительство;

4) утвержденная в установленном порядке проектная документация;

5) справка о выполнении ТУ (технических условий) по водоснабжению и водоотведению;

6) справка о выполнении ТУ по теплоснабжению;

7) справка о выполнении ТУ по электроснабжению;

8) справка о выполнении ТУ по телефонизации;

9) справка о выполнении ТУ по благоустройству;

10) акты допуска энергоустановки к эксплуатации (тепловой и электрической);

11) акт приемки лифтов;

12) акт приемки телеантенн;

13) акты приемки приборов учета, регулирования и контроля тепла и воды;

14) заключение о фактическом теплосопротивлении ограждающих конструкций (энергетический паспорт объекта);

15) свидетельство, подтверждающее соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), подписанное лицом, осуществляющим строительство и застройщиком-заказчиком;

16) свидетельство, подтверждающее соответствие построенного объекта проектной документации и подписанное лицом, осуществляющим строительство;

17) инженерно-топографический план законченного строительством объекта с сетями инженерно-технического обеспечения;

18) заключение Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по НСО о соответствии объекта санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам;

19) заключение органа государственного пожарного надзора о соответствии завершенного строительством объекта требованиям технических регламентов и проектной документации;

20) заключение ИГСН о соответствии завершенного строительством объекта требованиям технических регламентов и проектной документации;

21) справка о результатах обмера площадей объекта, выполненного БТИ;

22) справка о передаче в ГУАиГ мэрии копий документов о результатах инженерных изысканий и разделов проектной документации.

Законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком-застройщиком в соответствии с условиями договора подряда (контракта), после чего подготовленный к эксплуатации объект принимается приемочной комиссией, назначенной инвестором, или без нее - под контролем органов государственного надзора и контроля.

Приемка объекта заказчиком-застройщиком от подрядчика может быть совмещена с приемкой объекта приемочной комиссией, если иное не предусмотрено договором подряда.

В состав приемочной комиссии включаются в установленном порядке представители: инвестора, заказчика-застройщика, заинтересованных органов муниципальных образований, генподрядчика, генпроектировщика (если на объекте осуществлялся авторский надзор), эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожарнадзора, инспекции архитектурно-строительного надзора муниципального образования, специально уполномоченного органа в области охраны окружающей среды и других органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект, а также архитектор - автор проекта. Председателем приемочной комиссии назначается представитель органа, назначившего комиссию.

Объект считается введенным в эксплуатацию с момента подписания Акта приемки законченного строительством объекта заказчиком.

Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией должен быть подписан всеми членами приемочной комиссии, каждый из которых несет ответственность за принятые комиссией решения в пределах своей компетенции.

Полномочия приемочной комиссии прекращаются после утверждения акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, либо в установленный срок окончания работы комиссии, если приемка объекта не состоялась.

Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, подписанный всеми членами комиссии, оформляется в пяти экземплярах и передается председателем комиссии инвестору.

Инвестор в течение семи дней утверждает акт приемки распоряжением главы муниципального образования.

Объект считается принятым в эксплуатацию после утверждения акта приемки объекта распоряжением главы муниципального образования.

Данные о вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов представляются в органы государственной статистики в установленном ими порядке, в органы Инспекции Госархстройнадзора, а в городах и районах, где они отсутствуют, в органы архитектуры и градостроительства на местах.

Регистрация прав собственности

Государственная регистрация объектов недвижимости осуществляется специальными органами - учреждениями юстиции.

С 1 января 2005 года на территории Новосибирской области государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, которое входит в систему Регистрации. В большинстве районов Новосибирской области действуют обособленные структурные подразделения Управления - отделы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация объектов недвижимости осуществляется по месту нахождения объекта.

Порядок регистрации установлен статьей 13 федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав…» и предусматривает:

Прием документов, необходимых для государственной регистрации, отвечающих требованиям федерального закона с обязательным приложением документа об оплате, а также регистрация этих документов. В соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав…» на государственную регистрацию предоставляются:

- заявление о государственной регистрации от правообладателя, стороны или сторон договора, а также уполномоченных ими лиц на основании нотариально удостоверенной доверенности;

- документ об оплате государственной пошлины;

- документы, удостоверяющие личность правообладателя и/или учредительные документы юридического лица;

- документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение права;

- план земельного участка или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера;

- иные документы, предусмотренные настоящим законом.

Все документы предоставляются в двух экземплярах: копия и оригинал.

Документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, предоставляются в двух оригиналах. Судебные акты предоставляются в двух копиях. В книгу учета входящих документов вносится запись и заявителю выдается расписка.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки - изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения прав на недвижимое имущество.

Основания для приостановления государственной регистрации:

- возникновение у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор в день представления уведомляет заявителя о приостановлении. Срок приостановления - не более одного месяца;

- на основании письменного заявления правообладателя или стороны сделки (срок - не более трех месяцев);

- на основании заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения правовой экспертизы, если другая сторона с таким заявлением не обращалась (срок - не более одного месяца);

- на основании определения или решения суда;

- в случае если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) или принятия решения об отказе, в учреждение юстиции поступит решение или определение о наложении ареста, регистрация приостанавливается до снятия ареста;

- в случае если к заявлению о государственной регистрации права на долю в праве общей долевой собственности не приложены документы, подтверждающие отказ остальных собственников от права преимущественной покупки, и если не истекли 30 дней с момента извещения продавцом участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

Основания для отказа в государственной регистрации:

- право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

- с заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, предоставленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его принятия;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не предоставил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права, наличие которых необходимо для регистрации возникших после введения в действие постоянного федерального закона перехода данного права или иных сделок;

- правообладатель не предоставил документы, необходимые для регистрации в соответствии с настоящим федеральным законом;

- имеются противоречия между заявленными правами и зарегистрированными.

Решение об отказе принимается в письменной форме и направляется заявителю в течение пяти дней после истечения срока регистрации;

Внесение записей в ЕГРП:

ЕГРП состоит из отдельных разделов, которые размещаются в следующей последовательности:

- раздел о земле;

- раздел о зданиях и сооружениях;

- раздел о помещениях и иных объектах, входящих в эти здания.

Каждый раздел состоит из трех подразделов:

- описание объекта (вид, назначение, площадь, иная информация);

- запись о праве собственности и иных вещных правах (вид права, доля, правообладатель);

-записи об ограничениях (аренда, ипотека, сервитуты, сделки).

Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права удостоверяется свидетельством, форма которого установлена Правительством РФ. Свидетельство выдается при наличии ходатайства правообладателя, которое, как правило, содержится в заявлении. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок осуществляется посредством совершения специальной надписи на документе. После регистрации формируется дело регистрации документов. Документы подлежат вечному хранению.

Акт земельных работ;

Разрешение на отпуск электроэнергии:

Разрешение на отпуск воды;

Проект - (фасад, поэтажный план, планы внутренних и внешних коммуникаций);

Паспорт строительства;

Акты скрытых работ.

Таблица 3.1 - Список прилагаемых распорядительных документов

3.2 Экономическая оценка проекта недвижимости

Недвижимость - это земельные участки, строения и сооружения, которые настолько связаны с землёй, что не могут быть отделены от неё без существенного ущерба. 21 июня 1997 года принят закон Российской Федерации 'О частной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'. Это основной закон, регулирующий все отношения по поводу недвижимости. Согласно этому закону: 'НЕДВИЖИМОСТЬ - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые связаны с землёй так, что перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Объект недвижимости - это любой товар, который жёстко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без утраты его потребительной стоимости (полезности) [18].

Рынок недвижимости - это совокупность потенциальных и существующих покупателей недвижимости. С другой стороны, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости - это сложная структура, цель которой - свести вместе покупателей и продавцов [18].

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки [20].

В отношение недвижимости стоимость - это мера того, сколько будущий покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий). Затраты - это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости. Цена - это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

Подходами определения стоимости недвижимости являются затратный (отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат), сравнительный (отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки); и доходный (отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора)). В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке [25].

Описание объекта оценки

Объектом оценки является многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по ул. Лежена в Дзержинском районе г. Новосибирске.

Таблица 3.2 - Характеристика объекта оценки

Расчет стоимости 1 м² офисного помещения № 1 тремя подходами

Использование затратного подхода для расчета стоимости 1 м² офисного помещения № 1

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

Основная расчетная формула:

С_ЗП = С_З + С_НС - И_Н, (3.1)

где С_ЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

С_З - стоимость земельного участка, тыс. р;

С_НС - стоимость нового строительства здания, тыс. р;

И_Н - накопленный зданием износ, тыс.р.

Для оценки стоимости земельного участка мы будем использовать

В частности, в рамках затратного подхода нам необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство.

Застройщик обладает правом аренды земельного участка расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул. А. Лежена на основании договора аренды № 60947 от 13.02.2007г. заключенного на три года между Мэрией г.Новосибирска и ООО «Обьстройпроект», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области за номером 54-01/094/2007-116 от 03.05.2007г. Срок действия договора аренды: с 13.02.2007 г. по 13.02.2010 г. Кадастровый номер земельного участка 54:35:014180:0013 Земельный участок находится в муниципальной собственности.

Размер годовой арендной платы за земельный участок под застройку рассчитывается согласно формуле [36, прил. п.2.2]:

А_П= К_С х К_Р х К_А х К_ДОП, (3.2)

где А_П - годовой размер арендной платы;

К_С - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, принимаемая по [37, прил.], К_С=5 838,11 руб./м²;

К_Р - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, принимается по [36, прил.1], К_Р = 0,015;

К_А - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора, принимается по [36, прил.2], К_А =1,0;

К_ДОП - корректирующий коэффициент, принимается по [36, прил.3], К_Д = 1,0.

А_П=5 838,11 х 0,015 х 1,0 х 1,0 = 87,57 руб./год.

Тогда за 3 года размер арендной платы за 1 м² земельного участка составляет А_П=3 х 87,57 = 262,71 руб/м². Находим размер арендной платы за 1 м² земельного участка, приходящегося на 1 м² площади офиса № 1 С_З=262,71 х 9870 /14167,82=183,02 руб./м².

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на строительство нового здания [20].

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1 м² офисного помещения. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- накладные расходы - 25% от прямых затрат;

- прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат;

- прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством. К ним относят: стоимость строительных материалов, изделий, оборудования; заработную плату рабочих; стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; стоимость коммунальных услуг; стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству: стоимость инвестиций в землю; гонорары проектно-сметным организациям; маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта [24].

Таблица 3.3 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве офиса № 1, тыс. руб./ м²

Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² приведен в таблице 3.3.

Прямые (итого по главам 1-8) и косвенные затраты (итого по главам 9-12) принять по сводному сметному расчету стоимости строительства. Находим размер стоимости строительства 1 м² площади офиса № 1 (таблица 3.3).

С_НС =61,33 тыс. руб./м²=61 330,0 руб./м².

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа.

Традиционно техническое состояние здания принято определять степенью износа. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа [26]:

1) физический (устранимый и неустранимый);

2) функциональный(устранимый и неустранимый);

3) внешний или экономический (чаще, неустранимый).

Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки. При определении общего износа методом разбивки используется следующая формула:

И_Н = 1 - (1 - И_ФИЗ / 100) • (1 - И_ФУНК / 100) • (1 - И_ВН / 100), (3.3)

где И_ФИЗ - физический износ здания,%;

И_ФУНК - функциональный износ здания,%;

И_ВН - внешний износ здания,%.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

- нормативный (для жилых зданий),

- стоимостной,

- метод срока жизни.

Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя [27], применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Для промежуточных значений производится интерполяция процентных значений физического износа по следующей формуле:

, (3.4)

где Q- физический износ оцениваемого признака;

x- начальное значение интервала количественного признака;

y- конечное значение интервала физического износа;

z- количественная оценка оцениваемого признака;

б- начальное значение интервала физического износа;

в- конечное значение интервала физического износа.

Физический износ здания следует определять по формуле

, (3.5)

где F_ф - физический износ здания,%;

F_i - физический износ i-го конструктивного элемента,%;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (%) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике, т.к. ей присущи следующие недостатки [28]:

- по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

- невозможность измерения функционального и внешнего износа;

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта
недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и
требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности.
Функциональный износ может проявиться в устаревшей архитектуре здания,
в удобствах его планировки, объёмах, инженерном обеспечении и т.д. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ [28].

Причины функционального износа [28]:

- недостатки, требующие добавления элементов (элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам).

- недостатки, требующие замены или модернизации элементов (позиции, которые выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам).

- сверхулучшения (позиции и элементы сооружения, наличия которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.

Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может “самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды [28].

Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия - это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным и искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и др., влияющим на комфортность и качество среды обитания (шумовую, запаховую инсоляцию и др.) [24].

Учитывая, что здание объектом исследования является строящееся здание, получаем И_Н = 0.

Далее выводится результат стоимости 1 м², оцененный в рамках затратного подхода:

С_ЗП = 183,02 + 61 330,00 - 0 = 61 513,02 руб.=61, 51 тыс. руб.

Использование доходного подхода для расчета стоимости 1 м² офисного помещения № 1

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

С_ДП = ЧОД/К_КАП, (3.6)

где С_ДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.руб.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.руб.;

К_КАП - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД рассчитываем потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок и общей площади по внутреннему обмеру здания.

Эффективный (действительный) валовой доход (ЭВД (ДВД)) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания[20, c.21-22].

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл.3.4.

Таблица 3.4 - Отчет о доходах и расходах

Цену арендной стоимости 1 м² принять равной 700,00 руб./м² по данным официального сайта АН «Жилфонд» [38], исходя из отдаленности (Дзержинский р-н).

Размер коммунальных расходов принять равным 80 руб./м² по материалам официального сайта мэрии г.Новосибирска [39].

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

1) ставки доходности на капитал;

2) нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Значение безрисковой ставки принимается равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором (10,75%- по статистическим данным Сибирского Филиала Сбербанка РФ) [34].

Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.

Премии за риски определяются исходя из сложившегося уровня, рекомендованного в табл.4.9 [3, c.24].

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.

Остающийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 50 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости [20, c.22-23].

Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 50 лет по причине того, что здание только строится и не имеет износа.

Таким образом, норма возврата капитала равна 100/50 = 2%.

Теперь определим величины составляющие ставку доходности [20, с.23]:

1) риск низкой ликвидности: примем равным 1%, т.к. данный объект недвижимости довольно легко продать в связи с его привлекательным местоположением (в спальном районе города, активно застраивающимся жилыми домами) и назначением здания (жилой дом в строящемся жилом микрорайоне);

2) риск вложений в недвижимость: примем 5%, риск не высок, поскольку здание находится в перспективном районе и спрос на него будет постоянным;

3) риск инвестиционного менеджмента: 5%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещение имеет свою специфику.

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.5).

Таблица 3.5 - Расчет коэффициента капитализации

Теперь, используя формулу 6, рассчитаем стоимость 1 м² в рамках доходного подхода:

С_ДП = 3 222,54/0,2375=13 568,59 руб.

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² офисного помещения № 1

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними [29].

Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж:

1) сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3) отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4) приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5) анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки [30].

Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества [29].

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки [29].

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки [29].

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта с аналогами [20].

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. За единицу сравнения принимается цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы.

Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен объектов ведется в таблице.

Для вывода о стоимости рассматриваемого объекта оценки необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен.

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены.

3) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений.

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Стоимость 1 м² в итоге принимается как среднее арифметическое между четырьмя значениями приведенных выше показателей.

Информация по объектам-аналогам получена по данным агентств недвижимости по г. Новосибирску.

Для оценки рыночной стоимости 1м² офисных помещений сравнительным подходом было выбрано 4 объекта-аналога с похожими характеристиками в г. Новосибирске.

Аналог № 1. Офисное помещение общей площадью 270 м² по ул. Доватора, Дзержинский район.

Аналог № 2. Офис на первом этаже с отдельным входом общей площадью 265,27 м² по ул. Б. Богаткова, Дзержинский район.

Аналог № 3. Офисное помещение общей площадью 245 м² по ул. Королева, Дзержинский район.

Аналог № 4. Административное здание общей площадью 257,50 м² по ул. Кошурникова, Дзержинский район.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблица 3.6.

Таблица 3.6 - Определение стоимости 1 м² офисных помещений

Право собственности. Право собственности по всем объектам-аналогам идентично праву собственности объекта оценки (частное), корректировка не требуется.

Условия финансирования. Все объекты-аналоги финансируются без рассрочки, как и оцениваемый объект, поэтому корректировка цен продаж не производится.

Условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов, за исключением объекта-аналога А2, и оцениваемого объекта - чистая продажа, поэтому корректировка цен производится только по объекту-аналогуА2, корректировка составляет +5%.

Дата продажи. Все объекты-аналоги выставлены в 5-ти дневном интервале, относительно объекта оценки, поэтому цены не корректируются.

Местоположение. На основе анализа рынка вводим корректировки:

0% для объекта-аналога А1

- 10% для объекта-аналога А2

+5% для объекта-аналога А3

+ 5% для объекта-аналога А4.

Физические характеристики:

Этажность здания. Учитывая спрос покупателей, корректировка -5% вводится для объектов-аналогов А1, А3, А4.

Этаж. Объект-аналог А1 расположен на 2 этаже, что ухудшает его спрос, поэтому необходимо ввести повышающую поправку +5%.

Техническое состояние. Данная характеристика учитывает состояние офисов, т.е. качество отделки, освещенности, то корректировку не вводим.

Наличие отдельного входа. У объектов-аналогов А1 и А4 его нет, но учитывая общую этажность зданий, вводим корректировки: для А1 +10%, для А4 +5%.

Наличие балкона/лоджии. У объекта оценки есть лоджия, а у всех объектов-аналогов А1, А2, А3, А4 имеются балконы, исходя из этого, корректировка вводится для всех объектов-аналогов +5%.

Итоговую стоимость однокомнатной квартиры принимаем в результате анализа четырех показателей:

1) средне арифметическое значение - 58 572, 48 руб.;

2) модальное значение - 59 867,46 руб.;

3) медианное значение - 58 620,58 руб.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога - 57 855,00 руб.

Стоимость 1 м? офисного помещения №1 в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

С_СП= (58 572, 48 + 59 867,46 + 58 620,58 + 57 855,00) / 4=58 728,88 руб.

Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости 1 м² офисного помещения № 1

После определения стоимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов. Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки [20, с.24].

Для определения весового коэффициента необходимо знать положительные и отрицательные стороны каждого из методов.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Преимущества сравнительного подхода:

1) в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

2) в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

3) статически обоснован;

4) вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

5) достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1) различия продаж;

2) сложность сбора информации о практических ценах продаж;

3) проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

4) зависимость от активности рынка;

5) зависимость от стабильности рынка;

6) сложность согласования данных о существенно различающихся продажах [31].

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Преимущества затратного подхода:

1) при оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным;

2) данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

3) несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

4) проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

5) сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

6) отдельная оценка земельного участка от строений;

7) проблематичность оценки земельных участков в России [32].

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Достоинство доходного метода:

1) заключается в том, что он отражает рыночную конъюнктуру и представление инвестора о недвижимости, то есть качество недвижимости определяется как основной ценообразующий фактор.

Недостатки доходного подхода:

1) подход основан на прогнозах, затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

2) не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал и требует серьезной реконструкции [33].

Принимая во внимание все достоинства и недостатки методов, можно сделать следующие выводы относительно оцениваемого объекта:

1) для затратного подхода главным преимуществом является его большая популярность среди практикующих оценщиков, состоящая в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Так как цены на строительство в целом постоянно меняются, в частности растут, а объектом исследования является новое строительство, то приоритет у данного подхода велик, поэтому ставим данный метод на второе место;

2) сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости а основе анализа рыночной информации о продажи аналогичных (сопоставимых) объектов, что отражает ситуацию на рынке и позволяет увидеть цены, существующие на рынке в данное время продажи. Исходя из чего, ставим его на первое место;

3) доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что Россия, как и весь мир в целом, испытывает финансовый кризис, а следовательно спрос на коммерческую недвижимость упал и доход резко снизился, то ставим данный подход на третье место.

По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = ||||, где - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).

= {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj }.

Оценку весовых коэффициентов сводим в таблице 3.7.

Таблица 3.7 - Оценка весовых коэффициентов

Итоговая величина рыночной стоимости 1 м² офисного помещения № 1 (руб.) определяется по формуле:

РС = У РС_п х К_п, (3.7)

где РС_п - величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, руб.;

К_п - весовой коэффициент подхода.

Таблица 3.8 - Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

РС=61 513,02?0,33+58 728,88?0,45+13 568,59?0,22= 49 712,39 руб.

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² различных типов жилых помещений

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² 3-х комнатных квартир

Информация по объектам-аналогам получена по данным агентств недвижимости.

Для оценки рыночной стоимости 1м² 3-х комнатной квартиры сравнительным подходом было выбрано 4 объекта-аналога с похожими характеристиками в г. Новосибирске. Расчет рыночной стоимости приведен в таблица 3.9.

Аналог № 1. 3-х комнатная квартира общей площадью 84 м² на 14 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 2. 3-х комнатная квартира общей площадью 80 м² на 7 этаже 9-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 3. 3-х комнатная квартира общей площадью 90 м² на 6 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Б. Богаткова.

Аналог № 4. 3-х комнатная квартира общей площадью 101 м² на 11 этаже 13-этажного монолитного дома по ул. Есенина.

Таблица 3.9 - Определение стоимости 1 м² 3-х комнатной квартиры

Право собственности. У объектов-аналогов А1, А2, А3 инвестиционное право собственности, что понижает стоимость, поэтому вводим поправку +5%.

Условия финансирования. По всем объектам-аналогам условия финансирование без рассрочки и соответствуют условию финансирования оцениваемого объекта, поэтому корректировка цен продаж отсутствует.

Условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов А3, А4 и оцениваемого объекта - чистая продажа, а у объектов-аналогов А1, А2 торг, поэтому корректировки их цен составляет +5%.

Дата продажи. А1 и А4 объекты-аналоги были выставлены на продажу в ранее, с интервалом в 10 дней. Анализ рынка показал, что за этот период цены повысились примерно на 3% для А1 и 5% для А4.

Местоположение. На основе анализа рынка жилья вводим корректировки:

0% для объекта-аналога А1

0% для объекта-аналога А2

-10% для объекта-аналога А3

0% для объекта-аналога А4.

Физические характеристики:

Материал стен. Объекты-аналоги А1, А2, А3 имеют кирпичные стены, а объект-аналог А4 монолитные, поэтому вводим поправочные коэффициенты +5% - для А1, А2, А3 и +3%- для А4.

Техническое состояние. Данная характеристика учитывает состояние квартир, т.е. качество отделки, наличие горизонтальной разводки и сантехнических приборов и т.д. Так как рассматривался рынок первичного жилья, все квартиры расположены в новостройках и их качество находится на одном уровне, корректировку не вводим.

Санузел. Данная характеристика учитывает смежность (раздельность) санузла. У объекта оценки 2 санузла совмещенный и раздельный. У А1 объекта-аналога санузел совмещенный, а у объектов-аналогов А2, А3 санузлы раздельные, объект-аналог А4 идентичен нашему, вводим соответствующие поправки: для А1 +7%, для А2, А3 +5%.

Наличие балкона/лоджии. У объекта оценки есть лоджия и балкон, у объектов-аналогов А2, А4 аналогично, а у объектов-аналогов А1, А3- только лоджии, исходя из этого, для последних вводится корректировка +5%.

Этажность. Вводим корректировочные поправки для объектов-аналогов А1 +4%, для А4 +3%.

Итоговую стоимость 3-х комнатной квартиры принимаем в результате анализа четырех показателей:

1) средне арифметическое значение - 40 722,45 руб.;

2) модальное значение - 40 407,05 руб.;

3) медианное значение - 40 407,05 руб.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога - 39 043,22 руб.

Стоимость 1 м? 3-х комнатной квартиры в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

С_СП3=(40 722,45 + 40 407,05 + 40 407,05 + 39 043,22) / 4=40 144,94 руб.

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² 2-х комнатных квартир

Информация по объектам-аналогам получена по данным агентств недвижимости.

Для оценки рыночной стоимости 1м² 2-х комнатной квартиры сравнительным подходом было выбрано 4 объекта-аналога с похожими характеристиками в г. Новосибирске. Расчет рыночной стоимости приведен в таблица 3.10.

Аналог № 1. 2-х комнатная квартира общей площадью 53 м² на 2 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 2. 2-х комнатная квартира общей площадью 71 м² на 4 этаже 16-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 3. 2-х комнатная квартира общей площадью 61 м² на 8 этаже 17-этажного монолитного дома по ул. Б.Богаткова.

Аналог № 4. 2-х комнатная квартира общей площадью 72 м² на 8 этаже 15-этажного монолитного дома по ул. Б.Богаткова.

Таблица 3.10 - Определение стоимости 1 м² 2-х комнатной квартиры

Право собственности. У всех объектов-аналогов инвестиционное право собственности, что понижает стоимость, поэтому вводим поправку +5%.

Условия финансирования. По всем объектам-аналогам условия финансирование без рассрочки и соответствуют условию финансирования оцениваемого объекта, поэтому корректировка цен продаж отсутствует.

Условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов А2, А3, А4 и оцениваемого объекта - чистая продажа, а у объекта-аналога А1 - торг, поэтому корректировка его цены составляет +5%.

Дата продажи. Корректировка цен не требуется, т.к. на рынке за период выставления на продажу объектов-аналогов цена не изменилась.

Местоположение. На основе анализа рынка жилья вводим корректировки:

0% для объекта-аналога А1

0% для объекта-аналога А2

-10% для объекта-аналога А3

-10% для объекта-аналога А4.

Физические характеристики:

Материал стен. Объекты-аналоги А1, А2 имеют кирпичные стены, а объекты-аналоги А3, А4 монолитные, поэтому вводим поправочные коэффициенты +5% - для А1, А2 и +3%- для А3, А4.

Техническое состояние. Данная характеристика учитывает состояние квартир, т.е. качество отделки, наличие горизонтальной разводки и сантехнических приборов и т.д. Так как рассматривался рынок первичного жилья, все квартиры расположены в новостройках и их качество находится на одном уровне, корректировку не вводим.

Санузел. Данная характеристика учитывает смежность (раздельность) санузла. У объекта оценки раздельный санузел. У А1 объекта-аналога санузел раздельный, а у объектов-аналогов А2, А3, А4 санузлы совмещенные, вводим соответствующие поправки для А2, А3, А4 +5%.

Наличие балкона/лоджии. У объекта оценки есть лоджия, у объектов-аналогов А1, А4 аналогично, а у объектов-аналогов А2, А3- балконы, исходя из этого, для последних вводятся корректировки +5%.

Этажность. Учитывая запросы покупателей, вводим корректировочные поправки для объектов-аналогов А3, А4 +2%.

Итоговую стоимость 2-х комнатной квартиры принимаем в результате анализа четырех показателей:

1) средне арифметическое значение - 41 760,53 руб.;

2) модальное значение - 44 916,65 руб.;

3) медианное значение - 41 812,75 руб.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога - 45 734,34руб.

Стоимость 1 м? 2-х комнатной квартиры в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

С_СП2=(41 760,53 + 44 916,65 + 41 812,75 + 45 734,34) / 4=43 556,07 руб.

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² 1-но комнатных квартир

Информация по объектам-аналогам получена по данным агентств недвижимости.

Для оценки рыночной стоимости 1м² 1-но комнатной квартиры сравнительным подходом было выбрано 4 объекта-аналога с похожими характеристиками в г. Новосибирске. Расчет рыночной стоимости приведен в таблица 3.11.

Аналог № 1. 1-комнатная квартира общей площадью 42 м² на 5 этаже 16-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 2. 1-комнатная квартира общей площадью 51 м² на 17 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Б. Богаткова.

Аналог № 3. 1-комнатная квартира общей площадью 42 м² на 5 этаже 13-этажного кирпичного дома по ул. Есенина.

Аналог № 4. 1-комнатная квартира общей площадью 44 м² на 16 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Кошурникова.

Таблица 3.11 - Определение стоимости 1 м² 1-но комнатной квартиры

Право собственности. У объекта-аналога А1 инвестиционное право собственности, что понижает стоимость, поэтому вводим поправку +5%.

Условия финансирования. По всем объектам-аналогам условия финансирование без рассрочки и соответствуют условию финансирования оцениваемого объекта, поэтому корректировка цен продаж отсутствует.

Условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов аналогичны условиям продажи объекта оценки, поэтому корректировка цен не требуется.

Дата продажи. Корректировка цен не требуется, т.к. на рынке за период выставления на продажу объектов-аналогов цена не изменилась.

Местоположение. На основе анализа рынка жилья вводим корректировки:

0% для объекта-аналога А1

-10% для объекта-аналога А2

0% для объекта-аналога А3

0% для объекта-аналога А4.

Физические характеристики:

Материал стен. Объекты-аналоги имеют кирпичные стены, поэтому вводим поправочные коэффициенты +5%.

Техническое состояние. Данная характеристика учитывает состояние квартир, т.е. качество отделки, наличие горизонтальной разводки и сантехнических приборов и т.д. Так как рассматривался рынок первичного жилья, все квартиры расположены в новостройках и их качество находится на одном уровне, корректировку не вводим.

Санузел. Данная характеристика учитывает смежность (раздельность) санузла. У объекта оценки совмещенный санузел. У объектов-аналогов А1, А3 санузел совмещенный, а у объектов-аналогов А2, А4 санузлы раздельные, вводим соответствующие поправки для А2, А4 -5%.

Наличие балкона/лоджии. У объекта оценки есть лоджия, у объектов-аналогов А1, А3 - балконы, у объекта-аналога А4 - лоджия, у объекта-аналога А2 нет ничего, исходя из этого, вводим корректировки: +5% - для А1. А3, +8% для объекта-аналога А2.

Этажность. Вводим корректировочные поправки для объектов-аналогов А2, А4 +5%.

Итоговую стоимость 1-но комнатной квартиры принимаем в результате анализа четырех показателей:

1) средне арифметическое значение - 38 483,12 руб.;

2) модальное значение - 38 328,79 руб.;

3) медианное значение - 38 328,79 руб.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога - 37 619,05 руб.

Стоимость 1 м? 1-но комнатной квартиры в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

С_СП1=(38 483,12 + 38 328,79 + 38 328,79 + 37 619,05) / 4=38 189, 94 руб.

4. Управление созданием объекта недвижимости

4.1 Организация строительства

Общие положения

Организация строительства - взаимоувязанная система подготовки к строительству, установления и обеспечения общего порядка, очередности и сроков выполнения работ, снабжения всеми видами ресурсов, для обеспечения эффективности и качества строительного комплекса, (строительство промышленного предприятия, градостроительный комплекс или жилой микрорайон).

Организация строительства должна обеспечить направленность всех организационных, технических и технологических решений на достижение конечного результата - ввода в эксплуатацию объектов с необходимым качеством и в установленные сроки.

Проект организации строительства (ПОС) в составе проекта или рабочего проекта разрабатывает генеральная проектная организация или под её руководством другая проектная организация.

Исходными данными для разработки ПОС служат [41]:

- материалы по 'Обоснованию инвестиций в строительстве';

- инженерные изыскания;

- сведения по обеспечению строительства временными инженерными сетями, а также местными строительными материалами;

- объёмно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений и принципиальные технологические схемы основного производства;

- договор на землепользование или ситуационный план строительства;

- данные проектной документации по аналогичным зданиям и сооружениям;

- сведения об использовании территорий вне строительной площадки;

- ТУ на инженерное обеспечение объекта или решения по сносу зданий и сооружений или по перекладке инженерных сетей, попадающих в пятна застройки;

- прочие сведения и мероприятия: необходимость проектирования временного жилья, взаимодействие с эксплуатационными службами при реконструкции, воздействие намечаемого строительства на близлежащие здания и сооружения и т.д.

Минимальный состав ПОС состоит из следующих документов [41]:

- календарный план строительства (КП);

- строительный генеральный план (СГП);

- пояснительная записка.

Необходимость разработки ПОС в более расширенном варианте принимает Застройщик или Инвестор по согласованию с органом, выдающим разрешение на строительство. Это указание отражается в задании на проектирование [41].

Строительство жилых домов в отличие от других гражданских или промышленных объектов имеет свои особенности, учет которых позволяет определить общую схему планирования и осуществления их строительства. При проектировании каждого конкретного объекта необходимо дополнительно учитывать ряд факторов, основными из которых следует считать: схему несущих конструкций (с продольными несущими стенами, с поперечными несущими перегородками, каркасно-панельный и т.д.); материал конструкций дома (кирпичный, сборный или из монолитного бетона); этажность; протяженность и конфигурацию в плане; заданные сроки строительства; природно-климатические условия; сезонные условия производства работ; степень специализации.

Строительство жилого здания обычно планируют в три цикла, каждый из которых состоит из определенного комплекса работ.

Первый цикл-строительство подземной части дома.

Ведущим процессом следует считать монтаж конструкций подвала.

После окончания разработки грунта начинают монтаж фундаментов. Монтаж (кладка) стен и перегородок подвала является следующим процессом. В него включают, кроме основных, работы по устройству горизонтальной гидроизоляции, арматурных поясов, крылец, приямков и др.

Второй цикл-возведение надземной части дома - включает: возведение надземной части с сопутствующими работами; общестроительные работы; специальные работы (сантехнические, электромонтажные и др.) Ведущим процессом этого цикла является монтаж каркаса.

Третий цикл-организация отделочных работ в жилом доме.

Формирование организационной системы по строительству жилого дома осуществляется на основе теории поточного строительства, базирующейся на следующих принципах [41]:

- разделение труда и специализация производственных подразделений на выполнении определенных видов работ;

- выполнение видов работ в технологически целесообразной последовательности;

- максимально возможное совмещение видов работ во времени и в пространстве;

- выполнение работ в определенном ритме.

Реализация потока сводится к формированию специализированных на выполнении технологически однородных циклов, видов работ производственных подразделений, сбалансированных по мощности и увязке их работы во времени и в пространстве в процессе календарного планирования.

Календарный план строительства объекта предназначен для определения последовательности и сроков выполнения общестроительных, специальных и монтажных работ, осуществляемых при возведении объекта. График производства работ - правая часть календарного плана наглядно отображает ход работ во времени, последовательность и увязку работ между собой.

Порядок разработки календарного плана следующий [41]:

1. Определяют нормативную продолжительность строительства.

2. Составляют перечень (номенклатуру) работ.

3. В соответствии с ним по каждому виду работ определяют их объемы.

4. Производят выбор методов производства основных работ и ведущих машин.

5. Рассчитывают нормативную трудоемкость.

6. Выявляют технологическую последовательность выполнения работ.

7. Устанавливают сменность работ.

8. Определяют продолжительность отдельных работ и их совмещение между собой; одновременно по этим данным корректируют число исполнителей и сменность.

9. Сопоставляют расчетную продолжительность с нормативной и вводят необходимые поправки.

10. На основе выполненного плана разрабатывают графики потребности в ресурсах и их обеспечения.

Расчет нормативной продолжительности выполнения работ

Нормативная продолжительность выполнения видов работ рассчитывается из условия ввода в эксплуатацию объекта.

Нормативная продолжительность строительства объекта определяется по данным [42] методом интерполяции, если общая площадь дома находится между двумя значениями, приведенными в нормах продолжительности, либо методом экстраполяции.

Общая площадь F = 14167,82 м².

Согласно СНиП 1.04.03-85* нормативная общая продолжительность строительства составляет 14,3 мес., подготовительного периода - 1 мес., подземной части - 3 мес., надземной части - 7,2 мес., наружной отделки - 3 мес.

Кроме того, применим поправочный коэффициент 1,2 (для Новосибирска) к нормам, учитывающий условия строительства. Таким образом, получим общую продолжительность строительства 17,16 месяца.

Определение трудоемкости и сметной стоимости выполнения работ на объекте

Исходными данными для определения трудоемкости и сметной стоимости выполнения работ на объекте являются их нормативные значения, которые получены в результате анализа сметной документации на строительство объекта и выборки значений трудоемкости и стоимости. Сводный сметный расчет, объектная и локальная сметы приведены в приложениях 21-23.

Результаты приведены в таблице 4.1.

Таблица 4.1 - Трудозатраты и сметная стоимость по процессам на стройплощадке

Примечание: Сметная стоимость работ приведена в ценах 2009 года.

Определение продолжительности выполнения работ на объекте

Продолжительность определяется в расчетных днях, то есть в днях равных условий труда, с точностью до сотой, по формуле [43]:

(4.1)

где Q_j - трудоемкость i-го вида работ;

N_i - число рабочих, выполняющих i-ю работу;

- коэффициент перевыполнения норм выработки (принимается 1,00-1,25);

Ч - количество машин на объекте, шт.;

А - число смен работы звена.

Построение календарного графика строительства объекта

Календарный график строительства объекта предназначен для определения последовательности и сроков выполнения общестроительных, специальных и монтажных работ, осуществляемых при возведении объекта. Эти сроки устанавливают в результате рациональной увязки сроков выполнения отдельных видов работ, учета состава и количества основных ресурсов. Календарный план производств работ на объекте состоит из двух частей: расчетной и графической.

Перечень работ заполняется в технологической последовательности выполнения с группировкой по видам и периодам работ. При группировке необходимо придерживаться определенных правил:

- следует по возможности объединять, укрупнять работы с тем, чтобы график был лаконичным и удобным для чтения;

- в то же время укрупнение работ имеет предел в виде двух ограничений: нельзя объединять работы, выполняемые разными исполнителями, а в комплексе работ, выполняемых одним исполнителем, необходимо выделить и показать отдельно часть работ, которая открывает фронт для работы следующей бригады [41].

В ходе календарного планирования строительства был разработан календарный график.

Была принята следующая последовательность работ:

- в подготовительном периоде сначала проводиться подготовка территории строительства, вертикальная планировка площадки, затем осуществляется прокладка канализации, водопровода, тепло- и электросетей, связь и устанавливаются временные здания и сооружения.

- в основном периоде сначала полностью производятся земляные работы, затем начинаются работы по устройству свай и монолитного фундамента. После начинается монтаж подвала. Монтаж надземной части и производство остальных работ начинается после окончания работ по устройству подвала. Все работы надземной части совмещаются.

Все работы производятся в две смены.

Технико-экономические показатели сводного календарного графика строительства

Расчет технико-экономических показателей для календарного графика сведен в таблицу 4.2.

Таблица 4.2 - Технико-экономические показатели календарного графика

КВ - полная сметная стоимость строительства или объем капиталовложений.

СМР - сметная стоимость строительно-монтажных работ определяется по сводному сметному расчету стоимости строительства.

Т_н - нормативный срок строительства.

Т_пл - плановый срок строительства определяется по сводному графику строительства и соответствует продолжительности от начала работ подготовительного периода до ввода объекта в эксплуатацию.

К₁ - показатель, характеризующий сокращение срока строительства.

Т_н и Т_пл принимаются в месяцах.

(4.2)

Q_общ - общая трудоемкость работ, чел.-дн., принимается по сводному календарному графику строительства.

В_ср - средняя выработка на одного рабочего в год, определяется по формуле:

, (4.3)

В_{ср.работающего} = В_ср х б, (4.4)

где б - коэффициент соотношения ИТР и рабочих, принимаемый по РН-1.

N_max - максимальная численность рабочих, определяется по формуле:

, (4.5)

где Q_{max периода} - трудоемкость максимального по трудоемкости периода;

t_{периода} - продолжительность этого периода.

N_ср - средняя численность рабочих, определяется по формуле:

, (4.6)

К₂ - равномерность движения рабочих:

(4.7)

К₃ - равномерность освоения капитальных вложений СМР:

, (4.8)

где СМР_ср - среднее значение освоения СМР, которое определяется по формуле:

, (4.9)

СМР_max - максимальное значение СМР из всех запланированных периодов.

Экономическая эффективность:

, (4.10)

где 0,5 - размер условно - постоянной части накладных расходов;

Н - размер накладных расходов, тыс.руб. (принимается 18% от СМР).

4.2 Проектирование стройгенплана

Основные положения

Строительный генеральный план по назначению является второй важнейшей частью проекта организации строительства и проекта производства работ после календарного графика. Календарные графики координируют строительство во времени, а стройгенпланы отражают организацию строительства в пространстве и обеспечивают строго продуманную рациональную организацию строительной площадки.

Строительным генеральным планом (СГП) называется генеральный план территории строительства, на котором показаны существующие, проектируемые здания, коммуникации и дано размещение строительного хозяйства.

Исходными данными для проектирования СГП являются:

- генплан объекта;

- топоплан и генплан с нанесением сетей водопровода, канализации, кабельных электролиний и теплотрасс;

- данные инженерных и технико-экономических изысканий;

- организационно-технологическая схема (ОТС) объекта, сводный календарный график строительства (для установления наименования и сроков использования постоянных зданий и сооружений для нужд строительства, для проектирования временного строительного хозяйства, порядка поступления всех видов ресурсов);

- расчеты потребности в ресурсах.

Проектирование СГП осуществляется путем выполнения этапов:

1. проектирование размещения возле строящегося здания монтажных кранов, путей их движения и способов перебазировок;

2. проектирование временных дорог с учетом максимального использования существующих и проектируемых дорог;

3. расчет потребности и обоснование размещения в плане различных видов складов;

4. расчет потребности и обоснование размещения в плане временных зданий: административных, бытовых и производственных;

5. расчет и обоснование размещения сетей временного энергоснабжения, освещения и водопровода;

6. определение технико-экономических показателей стройгенплана.

Проектирование схем размещения монтажных кранов

В качестве ведущих строительных машин выступают, как правило, различные виды кранов.

Последовательность проектирования:

- уточнение расчетных параметров и окончательный выбор типа и марки крана;

- поперечная и продольная привязка крана и подкрановых путей;

- расчет и отражение на СГП опасных зон работы крана;

- увязка путей движения крана с дорогой и местом складирования основных конструкций.

На объектном СГП необходимо отразить заземление крана и подкрановых путей.

На СГП наносятся:

- исходная стоянка крана со схематичным его изображением;

- крайняя граница опасной зоны работы крана;

- ограничение поворота стрелы крана.

Выбор кранов по техническим параметрам (требуемой высоте подъема конструкций здания, необходимому вылету стрелы и грузоподъемности крана) осуществляется по следующим параметрам:

Требуемая высота подъема Н_п:

Н_п=h₁ + h₂ + h₃ + h₄, (4.11)

где h₁ - высота монтируемого здания;

h₂ - высота последнего монтируемого элемента;

h₃ - запас высоты (расстояние от нижней грани монтируемого элемента до опоры перед началом его установки), принимается 0,5 - 1,0 м;

h₄ - высота грузозахватных устройств (2,0 - 4,5 м).

Н_п = 58,79+ 0,16 + 0,5 + 2,0 = 61,45м.

Необходимый вылет стрелы L_стр:

L_стр=а/2 + b + B, (4.12)

где а - база крана;

b - расстояние от ближайшей к зданию опоры крана до выступающих частей здания;

B - ширина здания по выступающим частям, м.

L_стр = 6/2 + 1,3 + 18,3 = 22,60 м.

Грузоподъемность крана Р:

Р= Р_max х 1,1 + Р_груз, (4.13)

где Р_max - вес наиболее тяжелого монтируемого элемента, т;

Р_груз - вес грузозахватного приспособления, т (0,2 - 0,5 т);

1,1 - коэффициент, учитывающий возможные отклонения фактического веса элемента от проектного.

Р1 = 3,6 х 1,1 + 0,4 = 4,36 т.

С учетом вычисленных характеристик по [44] принимаю башенный кран КБМ-504с максимальной грузоподъемностью 10т, максимальным вылетом стрелы 39,5м (при наклонной стреле) и высотой подъема 80м (при наклонной стреле), размером колеи 7,5м и базой 8м.

Привязка крана к зданию

Привязка определяется расстоянием (В) между осью подкрановых путей и выступающей гранью стены здания, что рассчитывается по формуле [45]:

В=R_пов + l_без, (4.14)

где R_пов - радиус поворотной платформы, м;

l_без - безопасное расстояние, принимаемое не менее допустимого расстояния от выступающей части крана до габарита здания (0,7м на высоте до 2м и 0,4м на высоте более 2м).

В = 5,5 + 0,7 = 6,2м.

Продольная привязка

Для определения крайних стоянок крана последовательно производят засечки на оси передвижения крана в следующем порядке:

- из крайних углов внешнего габарита здания со стороны, противоположной башенному,- раствором циркуля, соответствующим максимальному рабочему вылету стрелы крана;

- из середины внутреннего контура здания- раствором циркуля, соответствующим минимальному вылету стрелы крана;

- из центра тяжести наиболее тяжелых элементов- раствором циркуля, соответствующим определенному вылету стрелы согласно грузовой характеристике крана.

Крайние засечки определяют положение центра крана в крайнем положении и показывают расположение самых тяжелых элементов [41].

По найденным крайним стоянкам крана определяем длину подкрановых путей [5]:

L_пп=l_кр + H_кр + 2 х l_торм + 2 х l_туп, (4.15)

где l_кр - расстояние между крайними стоянками крана (монтаж ведется с одной стоянки крана);

H_кр - база крана;

l_торм - величина тормозного пути крана, принимаемая не менее 1,5м;

l_туп - расстояние от конца рельсов до тупиков, равное 0,5м.

L_пп = 88 + 8 + 2 х 1,5+ 2 х 0,5 = 100 м.

Минимально допустимая длина подкрановых путей, согласно правилу Госгортехнадзора, составляет 2 звена: м.

Определение зон влияния крана

При работе крана выделяются зоны, которые считаются опасными и для них предусматриваются мероприятия, исключающие несчастные случаи. Этими зонами являются: монтажная зона работы крана, зона возможного перемещения грузов, опасная зона монтажа конструкций.

Зона работы крана - пространство, находящееся в пределах линии, описываемой крюком крана на максимальном вылете стрелы.

Зона возможного перемещения грузов - пространство, находящееся в пределах возможного перемещения груза, подвешенного на крюк крана. Граница этой зоны расстояние между зоной работы крана и максимально возможного места падения груза при перемещении. Принимаем при высоте здания 10м - 100м.

Монтажная зона - пространство, где возможно падение груза при установке и закреплении элементов. Она зависит от высоты здания и определяется расстоянием от наружных контуров здания плюс 10м при Н_зд от 20 до 100м.

Граница опасной зоны работы R_оп для башенного крана определяется по формуле [45]:

R_оп = R_max + 0,5 х l_max + l_без, (4.16)

где R_max - максимальный рабочий вылет стрелы крана, 31 м;

l_max - длина наибольшего перемещаемого груза, 2 м;

l_без - дополнительное расстояние для безопасной работы, устанавливается по табл. 2.2 [45], 10м.

R_оп =31+ 0,5 х 5,1 +10 = 43,55 м.

Опасная зона поворотной платформы определяется суммой радиуса поворотной части механизма R_пов и расстояния безопасности l_без^пп по формуле[45]:

R_пов^пп = R_пов + l_без^пп, (4.17)

R_пов^пп = 5,5 + 1,0 = 6,5м.

На местности границы опасных зон обозначаются специальными ориентирами, плакатами и соответствующими световыми знаками, хорошо видимыми крановщикам, стропальщикам в любое время суток.

Проектирование временных дорог

Проектирование временных автомобильных дорог производится в следующем порядке:

-намечается общая схема дорог с учетом осей движения кранов и мест складирования;

-определяются габариты и конструкции дорог;

-выявляются и наносятся на СГП уширения дорог, радиусы закругления и т.д.[41].

Временные дороги приняты шириной 3,5 м с уширением до 6 м в месте разгрузки.

При трассировке дорог должны соблюдаться минимальные расстояния, м [41]: между дорогой и складской площадкой - 0,5?1,0; между дорогой и подкрановыми путями - 6,5? 12,5; между дорогой и забором, ограждающим строительную площадку, - не менее 1,5.

Конструкция временных дорог принята из железобетонных специальных дорожных плит, уложенных по песчаной подушке.

Временные дороги строят одновременно с теми постоянными дорогами, которые предназначены для построечного транспорта: они составляют единую транспортную сеть, обеспечивающую сквозную или кольцевую схему движения. Строительство постоянных и временных дорог осуществляется в порядке их очередности с таким расчетом, чтобы к началу работ по сооружению подземных частей зданий подъезды к ним должны быть готовы. Недопустимо размещение временных дорог над подземными сетями и в непосредственной близости к проложенным и подлежащим прокладке подземным коммуникациям, так как это ведет к осадке грунта откосов или засыпке и деформации дороги.

Проектирование временных складов для хранения строительных материалов

Закрытые склады используются для хранения инструмента, оборудования, различных мелкоштучных материалов, цемента, извести, гипса и т.п. Расчет площади складов на стадии производится по формуле:

S_скл=S х g, (4.18)

где S - годовой объем СМР в млн.руб., принимаемый по СКГС как суммарная максимальная величина одного года;

g - нормативная площадь складирования соответствующего материала на 1 млн.руб.

Расчет выполняем в таблице 4.3.

Таблица 4.3 - Расчет потребности а складских помещениях

Закрытые склады и навесы располагаются вне опасной зоны работы монтажного крана. Открытые площадки для кирпича, сборного железобетона располагаются вдоль длины здания (в зоне действия крана), шириной 10 м.

Расчет потребности в складах для строительства комплекса выполняем в соответствии с указаниями РН-1. Для определения требуемых площадей складов и навесов необходимо определить сметную стоимость СМР расчетного года по СКГС. В качестве расчетного года принимаем год с максимальной сметной стоимостью за год.

Для 2009 года С_СМР =379 108,05 тыс. руб.,

В ценах 1984 г. С_СМР= 4,45 млн. руб.

Расчет потребности во временных инвентарных зданиях

Для обеспечения нормальных условий труда работающих на строительной площадке необходимая номенклатура временных зданий подразделяется на три функциональные группы:

-здания санитарно-бытового назначения: гардеробная, душевая, помещения для сушки одежды, обогрева, столовая, здравпункт, туалет;

-здания административного назначения: контора, диспетчерская и т.д.;

-здания производственного назначения: ремонтно-механические, плотнично-столярные, арматурные, кровельно-изоляционные и другие мастерские.

В данном пункте производится расчет потребности во временных инвентарных зданиях санитарно-бытового, административного и складского назначения по методике и нормативам, приведенным в РН-1 [46, с. 126-145]. Расчет потребности во временных инвентарных зданиях санитарно-бытового назначения выполняется, исходя из максимальной численности рабочих и работающих, в следующей последовательности:

1. Максимальное число работающих Ro = 109 чел.

2. Количество отдельных категорий работающих (в соответствии с п. 10.9 РН-1):

- рабочих: 109 x 84,5 /100 = 92 чел.

- ИТР: 109 x 11 / 100 = 12 чел.

- служащих: 109 x 3,2 / 100 = 4 чел.

- МОП и охрана: 109 x 1,3 / 100 = 2 чел.

3. Рассчитываем требуемые площади инвентарных зданий S_tp различной номенклатуры.

Здания санитарно-бытового назначения:

S_tp = S_H х N, (4.19)

где S_H - нормативный показатель площади, м² (табл.51 РН-1).

N - общее количество работающих (или их отдельных категорий) или количество работающих в наиболее многочисленную смену.

В наиболее многочисленную смену число рабочих составляет 70% от общего количества рабочих, а ИТР, служащих, МОП и охраны - 80% общего количества ИТР, служащих, МОП и охраны.

Гардеробная:

S_tp = 0,6 x 92 = 55,20 м²,

где 92 - общее количество рабочих.

Душевая:

S_tp = 0,82 x 64 = 52,00 м²,

где 64 = 92 х 0,7 - количество рабочих в наиболее многочисленную смену.

Умывальная:

S_tp =0,065 x 77 = 5,00 м²,

где 77 = (92x0,7 + (12 + 4 + 2) x0,8x0,5*) - общее количество рабочих.

* При расчете количества работающих на строительной площадке в наиболее многочисленную смену принято, что линейный персонал, ИТР, служащие и МОП составляет 50% их общего количества.

Сушилка:

S_tp= 0,2 х 92 = 18,40 м².

Столовая:

S_tp = 0,455 x 77 = 35,04 м².

Помещение для обогревания рабочих:

S_tp =0,1 x 64 = 6,40 м².

Уборная:

S_tp = (0,07 х 77) х 0,7 + (0,14 х 77) х 0,3 = 7,01 м²,

где 0,07 и 0,14 - нормативные показатели площади соответственно для мужчин и женщин;

0,7 и 0,3 - коэффициенты, учитывающие соотношение соответственно количества мужчин и женщин.

Здания административного назначения:

S_tp = S_H х N, (4.20)

где S_H - нормативный показатель площади, м² (табл.52 РН-1).

N - общее количество работающих (или их отдельных категорий) или количество работающих в наиболее многочисленную смену.

Контора:

S_tp =4 x 18 = 72 м²,

где 18 - количество ИТР, служащих, МОП и охраны.

Общественный уголок:

S_tp =0,75 x 77 = 57,75 м².

Диспетчерская:

Исходя из условий строительства принимается 2 диспетчера.

S_tp = 7 x 2= 14,00 м².

Учитывая возможности современного оборудования, в целях экономической и эксплуатационной целесообразности, было решено использовать вместо отдельно-стоящих инвентарных зданий современные модульные дома для временного проживания, типоразмеры которых кратны 8м х 2,45 м. Учитывая требуемую площадь временных зданий, был принят, как вариант, 2-хэтажный модульный дом для временного проживания с размерами в плане 24м х 7,35 м.

Производственно-бытовые городки сооружаются до начала производства основных СМР на объектах. Площади санитарно-бытовых помещений принимают по этапам строительства с учетом динамики движения рабочей силы на каждом этапе.

Расчеты сводятся в таблицу 4.4.

Таблица 4.4 - Расчет потребности в инвентарных зданиях

Строительный городок размещаем согласно розе ветров, во избежание попадания пыли со строящихся зданий. Вся электропроводка находящаяся в зоне работы кранов должна быть подземной. Пожарные гидранты должны располагаться не далее 2,5 м от дороги. Строительный городок нельзя располагать в опасной зоне работы крана.

Проектирование временных сетей коммуникаций

Проектирование осуществляется в три этапа:

-расчет потребности каждого вида ресурсов;

-размещение сетей коммуникаций на СГП;

-определение подключения к источникам питания.

Потребность в электроэнергии, топливе, паре, воде, сжатом воздухе и кислорода для производства строительно-монтажных работ (СМР) установлена в зависимости от величины годового объема СМР, отрасли и территориального расположения строительства.

Для нужд строительства расчет производится в соответствии с указаниями РН-1 на 1 млн.р. годового объема СМР. Расчет выполняется в таблице 4.6 только для одного года (с максимальным объемом работ, см. п.4.2.5).

Таблица 4.6 - Расчет потребности в водо - энергетических ресурсах

Все водо - энергоресурсы разбиваются на две группы:

Электрическая мощность, топливо, пар:

Р_п = K₁ х P, (4.21)

где K₁- коэффициент, учитывающий изменение сметной стоимости строительства в зависимости от района строительства, средней температуры наружного воздуха и продолжительности отопительного периода (табл.1 РН-1). Для г. Новосибирска K₁ = 1,49;

Р - ресурсы (табл.2-6 РН-1).

Вода, сжатый воздух и кислород:

В_п = К₂ х В, (4.22)

где К₂ - коэффициент, учитывающий изменение сметной стоимости строительства в зависимости от района строительства (прил.2 РН-1). Для г. Новосибирска К₂ = 0,93;

В - ресурсы (табл.7-11 РН-1).

Электрическая мощность:

Р_п = 1.05x125.6=131.44 кВт;

Топливо:

Р_п = 1.05x42.56=44.69 т;

Пар:

Р_п= 1.05x152.8=160.44 кг/ч;

Вода:

В_п = 1.58x0.19=0.30 л/с;

Компрессоры:

В_п = 1.58x2.984=5 шт;

Кислород:

В_п = 1.58x4400=6952 м³.

Проектирование сетей водоснабжения

Диаметр труб рассчитывается по формуле:

, (4.23)

где Q_общ - суммарный расход воды, м³/с.

Расходы воды на хозяйственно-питьевые и производственные нужды определены по нормам водопотребления, указанным в приложении 3 СНиП 2.04.01-85* и составляет 9,6 м³/сутки.

Расход воды на пожаротушение составляет 5 л/сек на каждый дополнительный временный гидрант.

V - скорость движения воды по трубам (0,7- 1,2 м/с);

.

Принимаем диаметр труб 150мм.

Обеспечение строительной площадки электроэнергией

Современное строительство любых зданий и сооружений требует надежного обеспечения электроэнергией, которая используется потребителями для различных целей:

- на производственные нужды (около 70%) для питания электродвигателей силового оборудования: кранов, подъемников, растворомешалок и т.д.;

- на технологические нужды (около 20%) электросварку, электроразогрев бетона, электрокалориферную сушку при отделочных работах и т.п.;

- на внутреннее, внешнее и аварийное освещение (около 10%).

Источником подключения электроэнергии является временная трансформаторная подстанция, подключенная к магистральным сетям высокого напряжения.

Рассчитаем потребность в прожекторах для освещения строительной площадки:

(4.24)

где Р = 0,25 Вт/м² - удельная мощность для ПЗС-35;

Е = 2 - освещенность, лк;

S - площадь освещения, м²;

Р₁ = 500 Вт. - мощность лампы прожектора ПЗС - 35.

Примем 10 Прожекторов ПЗС - 35, расположенных по периметру забора строительной площадки.

Обеспечение строительства теплом

Тепло необходимо для отопления тепляков, сушки зданий, и технологических нужд (прогрев бетона, оттаивание грунта и т.д.). Источником тепла служит временная теплосеть.

Заключительным этапом разработки СГП является размещение слаботочных сетей и устройств (телефон, радио) и средств диспетчерской связи.

Технико-экономические показатели общеплощадочного стройгенплана

ТЭП общеплощадочного СГП выполняем совместно с разработкой графической части основываясь на расчетах приведенных ранее. ТЭП включает следующие показатели:

Показатель компактности стройгенплана:

, (4.25)

где F_застр - площадь застройки, м²;

F_СГП - площадь стройгенплана, м².

Показатель количества подкрановых путей, приходящихся на 1м? застройки:

, (4.26)

где L_пп - протяженность подкрановых путей, м.

Показатель количества временных дорог, приходящихся на 1 м² застройки:

, (4.27)

где F_вд - площадь временных дорог, м².

Показатель стоимости временных зданий и сооружений, приходящихся на 1 м² площади СГП:

, (4.28)

где С_ВЗС - стоимость временных зданий и сооружений, тыс.руб.

Показатель удельного веса стоимости временных зданий и сооружений к стоимости СМР:

, (4.29)

Показатель соотношения площади временных зданий и сооружений к площади застройки:

, (4.30)

Результаты оформляем в виде таблицы 4.7.

Таблица 4.7 - ТЭП стройгенплана

4.3 Управление строительством объекта

Организационная структура управления в организации

Схема организационной структуры ООО «Обьстройпроект» приведена в графической части дипломного проекта.

Генеральный директор, выполняет обязанности, предусмотренные Уставом и договором, заключенным генеральным директором с обществом.

Генеральный директор организует выполнение решений общего собрания Совета директоров Общества. Следит за движением денежных потоков, решает определенные вопросы по соотношению денежных ресурсов и товароматериальных ценностей. Непосредственно в подчинении генерального директора состоят:

- заместитель директора по экономике;

- секретарь-делопроизводитель;

- главный инженер;

- менеджер по кадрам;

- отдел материально-технического обеспечения (ОМТО);

Зам. директору по экономике подчиняется:

1. Отдел планирования:

- главный экономист;

- старший экономист;

- экономист;

2. Бухгалтерия:

- главный бухгалтер;

- старший бухгалтер;

- бухгалтер-кассир;

У главного инженера находятся в подчинении:

1. Производственно-технический отдел (ПТО):

- начальник отдела;

- ведущий инженер;

- инженер;

- инженер по труду и зарплате;

2. Инженер по технике безопасности и охране труда;

3. Главный механик;

4. Старший прораб.

В отделе ОМТО работают ведущий инженер и инженер.

Главный инженер ответственен за осуществление технической политики. В его обязанности входят внедрение в производство достижений науки и техники, совершенствование технологии, обеспечение качества работ. Он руководит производственно-техническим отделом, отделом главного механика, направляет работу по охране труда.

Отдел планирования составляет проекты перспективных, годовых и оперативных планов подрядных и субподрядных работ; планы деятельности строительной организации; доводит плановые задания до исполнителей, организует учет их выполнения и составляет отчет; согласовывает с заказчиками внутрипостроечные титульные списки; осуществляет экономический анализ производственно-хозяйственной деятельности и разрабатывает предложения по повышению эффективности работы строительной организации.

Производственно-технический отдел ведет подготовку производства; направляет, систематически контролирует и регулирует производственную деятельность участков, своевременный ввод в действие мощностей и объектов; в соответствии с технологической последовательностью увязывает сроки выполнения работ; составляет графики строительства. Принимает от заказчиков проектно-сметную документацию, контролируя ее своевременное поступление, комплектность и качество; обеспечивает технической документацией строительные управления и субподрядные организации.

Отдел материально-технического обеспечения организует получение, доставку и хранение материалов, деталей, конструкций, оборудования, инструментов, инвентаря и спецодежды.

Бухгалтерия осуществляет бухгалтерский учет хозяйственной деятельности, контроль за правильным расходованием материальных ценностей и денежных средств.

Производитель работ является непосредственным руководителем и организатором производства. Как единоначальник на порученном ему участке, он несет ответственность за все стороны производственной деятельности. К основным обязанностям прораба относятся: выполнение утвержденных показателей плана работ; обеспечение должностного качества работ; рациональное использование трудовых и материальных ресурсов.

Строительный мастер является младшим командиром на производстве, в задачу которого входит техническое и организационное обеспечение работы подчиненного ему коллектива (бригады, смены и т.д.). Мастер подчиняется прорабу. Мастерами, как правило, назначаются техники или молодые специалисты с высшим образованием, для которых эта работа является первой ступенью в качестве организатора производства [41].

Проектирование штатного расписания

Результаты проектирования штатного расписания сводятся в таблицу 4.8.

Таблица 4.8 - Штатное расписание строительной организации

ФОТ рассчитан без учета районного коэффициента.

Составление штатного расписания заключается в определении штатных должностей и месячной тарифной сетки. С учетом полученных данных по принятому количеству работников формируются отделы, определяется состав работников отдела. С 01 декабря 2008 года по Новой Системе Оплаты Труда тарифный разряд и тарифный коэффициент отменены, теперь размер заработной платы формируется из постоянного оклада, фиксированных надбавок (районный коэффициент), стимулирующих и премиальных выплат.

Размер постоянного оклада зависит от стажа и опята работы, от образования и занимаемой должности, но не должен быть ниже прожиточного минимума, в частности для Новосибирской области на 01.04.09 г. он составляет 5689 руб. - для трудоспособного населения [49]. Районный коэффициент для НСО равен 25%.

4.4 Описание бизнеса проекта

Анализ рынка недвижимости в городе

Ушедший 2008 год стал годом серьезных перемен для рынка недвижимости, и теперь пришла пора подвести его итоги и построить планы на 2009 год. Сейчас многие участники этого рынка испытывают недостаток достоверной информации о рынке недвижимости, поскольку находящиеся в открытом доступе индикаторы его развития, такие как средняя цена и объем предложения, уже не отражают реальных тенденций его развития, а более достоверная информация, которая могла бы пролить свет на реальную рыночную ситуацию скрыта от непосвященных под предлогом коммерческой тайны. Анализ цен сделок становится очень важной частью анализа рынка недвижимости, поскольку в условиях стагнации и сокращения платежеспособного спроса, с рынка начинают уходить только те варианты, которые обладают определенными характеристиками. Именно эти объекты и составляют рынок недвижимости на фоне большого объема предложения неликвидных объектов, которые фактически не имеют шанса быть проданными.

Проанализировав аналитическую отчетность [50, 51, 52] ведущих компаний города за 2008 год, I квартал 2009 г. и прогнозы на 2009 год, можно увидеть следующую картину на рынке недвижимость, в частности на рынках жилой и коммерческой недвижимости:

Жилая недвижимость

Первые признаки смены тенденций на этом сегменте рынка стали проявляться еще летом 2007 года: тогда в результате взрывного роста цен, наблюдавшегося со второй половины 2006 года, рынок недвижимости несколько перегрелся и рост цен на жилье значительно замедлился. Осенью 2007 года рынок жилой недвижимости настигла первая волна мирового финансового кризиса: многие коммерческие банки резко сократили объем выдаваемых ипотечных кредитов, а условия их выдачи были ужесточены. Несмотря на это, доходы населения продолжали расти, за счет чего на рынке сохранялся достаточно большой объем сделок с жилой недвижимостью.

Рисунок 4.1 Средняя цена предложения на вторичном рынке и месячный прирост

В 2008 году на рынке стала отчетливо проявляться выжидательная позиция потенциальных покупателей жилья и объем сделок начал сокращаться. С этого момента цена предложения квартир на рынке уже слабо отражала рыночную ситуацию, поскольку с рынка начали уходить в основном те варианты квартир, которые предлагались за наименьшую цену и с наибольшим торгом. Размер торга по каждому варианту зависит от многих факторов, среди которых можно назвать следующие: отличие цены предложения от цен предложения аналогичных вариантов на рынке, срок, в течение которого экспонируется квартира, ликвидность квартиры, личные мотивы продавца и покупателя.

Наибольший торг происходит на наиболее дорогие варианты: многокомнатные квартиры в центре города в домах новой постройки. По отдельным вариантам таких квартир торг достигает 10%-15%, не считая изменения цены на квартиру в течение срока ее экспонирования, которое может достигать 15%-20% от первоначальной цены. Гораздо реже торг осуществляется на одно- и двухкомнатные квартиры, которые отдалены от центра, но имеют хорошее расположения, да и его величина зачастую составляет стоимость услуг агентств недвижимости (3%-4%). Таким образом, речь здесь идет скорее о перераспределении расходов на осуществление сделки с покупателя на продавца квартиры. Наиболее важным фактором для таких квартир все же является грамотно выставленная первоначальная цена продажи.

Переломными для вторичного рынка жилья стали осенние месяцы ушедшего года. Тогда, вслед за обрушением фондовых рынков, многие банки объявили о приостановке ипотечных программ или ужесточении условий ипотечного кредитования. К концу 2008 года в Новосибирске выдачей ипотечных кредитов занималось всего 7-8 банков, а процентная ставка в среднем составляла 14% - 18%. Кредитование первичного рынка при этом практически полностью прекратилось, за исключением нескольких ипотечных программ по отдельным объектам, находящимся на завершающих этапах строительства. Кризис ипотечного кредитования будет оказывать доминирующее влияние на развитие рынка жилья в 2009 году и приведет к значительным изменениям в его структуре. В то же время, мнения специалистов относительно дальнейшего развития ипотечного рынка в России разделились, и назвать срок его восстановления с уверенность не может никто.

Активность первичного рынка сократилась в большей степени, чем вторичного. Скрытая коррекция цен, в виде различных акций по снижению цен, перетекла в открытую уже во втором полугодии 2008 года. Уровень цен предложения на первичном рынке в данный момент во многом определяется себестоимостью строительства, а не соотношением спроса и предложения. По многим объектам цены предложения уже близко приблизились к себестоимости строительства и дальнейшее снижение цен на них уже невозможно.

В четвертом квартале 2008 года в городе Новосибирске активной продаже от застройщика находилось 200 новостроек. Средняя цена предложения составила 46,86 тыс. руб. за кв.м., что на 6,2% меньше аналогичного показателя в 3 квартале 2008 года.

Рисунок 4.2 Средняя цена за 1 м² и ежеквартальный прирост на первичном рынке

Средняя цена предложения снизилась по 51% объектов, еще по 27% объектов цена не изменилась. По 22% объектов средняя цена предложения увеличилась, но в основном этот прирост был небольшим (менее 5%) и соответствовал изменению цены по одному или нескольким типам квартир на 1-2 тыс. руб.

Рисунок 4.3 Распределение величины прироста средней цены объектов в 4 квартале 2008 г.

Размер скидок в отдельных случаях достигает 15%-20% от первоначальной цены квартиры, но в большинстве случаев размер скидки составляет 5%-10%.

В 1 квартале 2009 года в г. Новосибирске в продажу предлагалось 167 новостроек, находящихся на разных этапах строительства. Для сравнения, в конце 2008 года в продажу предлагалось более 200 новостроек. Сокращение предложения на первичном рынке вызвано выходом с рынка объектов, перспективы строительства которых при текущей рыночной ситуации до конца не ясны.

По итогам первого квартала 2009 года, средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости составила 43,3 тыс. руб., что на 7,5% меньше, чем в 4 квартале 2008 года.

Рисунок 4.4 Средняя цена предложения и квартальный прирост

При этом снижение цены было зафиксировано только в половине новостроек. Более чем по четверти объектов (26%), предлагающихся к продаже, средняя цена за 1 квартал не изменилась. Еще по 23% объектов цена предложения даже увеличилась, но подавляющее большинство таких повышений незначительны: от 0% до 5%. Чаще всего это соответствует повышению цены на 1-2 тыс. руб. по квартирам одного или нескольких типов, предлагающихся в строящемся доме.

Рисунок 4.5 Распределение величины прироста средней цены предложения в 1 квартале 2009 г.

В разрезе по классам наибольшее снижение цен показали дома класса бизнес: средняя цена по ним снизилась на 13,1%. По остальным классам жилья снижение было не столь существенным и находилось в интервале от -4% до -6,5%.

Коммерческая недвижимость

Корни текущей ситуации на этом сегменте рынка также находятся еще в 2007 году: именно тогда на рынке было запроектировано и заложено строительство большого числа торговых и офисных центров. Сейчас, когда значительная часть этих проектов уже осуществлена, на некоторых сегментах этого рынка наметилось насыщение спроса, что привело к нарастанию ценовой конкуренции между различными торговыми и бизнес - центрами. На данный момент управляющие компании и владельцы коммерческой недвижимости вынуждены снижать арендные ставки, чтобы удержать своих арендаторов. Снижение арендных ставок в торговых центрах началось еще в 3 квартале 2008, а в четвертом квартале эта тенденция стала еще более очевидной. В течение двух последних кварталов средняя арендная ставка в торговых центрах снизилась на 10%.

Рисунок 4.6 Средние арендные ставки в действующих торговых центрах и квартальный прирост

Средняя арендная ставка в действующих бизнес - центрах города Новосибирска начала снижаться лишь в 4 квартале 2008 года, выйдя при этом на уровень конца 2007 года.

Рисунок 4.7 Средние арендные ставки в действующих бизнес - центрах и квартальный прирост

Средняя удельная цена предложения офисов к продаже составляет 77,81 тыс. руб./кв.м, что на 3,4% больше, чем в 1 квартале 2008 года. Среди предлагаемых офисов к продаже пятая часть находится на этапе строительства. Средняя удельная цена готовых офисов практически незначительно превышает (на 3,9%) аналогичный показатель для строящихся офисных помещений, что объясняется относительно более высоким качеством предлагаемых офисов в строящихся объектах. Средняя арендная ставка предложения офисов в аренду во 2 квартале 2008 года составила 1002 рубля, что на 14,4% больше, чем в 1 квартале 2008 года.

В общем объеме предложений офисов как к продаже, так и в аренду наибольшая доля (порядка 20-39%) в структуре по количеству приходится на Центральный район. На Заельцовский, Ленинский, Дзержинский, Октябрьский и Железнодорожный районы приходится 55-69%. Доля остальных районов города составляет 6-11%.

Наиболее высокие средние удельные цены для вторичного рынка - на офисные помещения в Центральном и Железнодорожном районах, для первичного рынка - в Центральном районе, что связано с высокой деловой активностью данных районов.

Рисунок 4.8 Средние удельные цены по районам

На рынке аренды лидерами также являются Железнодорожный и Центральный районы. Это объясняется тем, что деловая активность в данных районах растет быстрыми темпами, появляются офисы самого высокого качества. Однако, несмотря на безоговорочное лидерство двух данных районов, в последнее время интерес девелоперов все больше возрастает в отношении Октябрьского и Ленинского районов.

Рисунок 4.9 Средние арендные ставки на офисные помещения в разрезе по районам

В общем объеме предложений офисов (как к продаже, так и в аренду) наибольшие доли в структуре приходятся на офисы площадью до 100 кв.м.

Наиболее высокие средние удельные цены (как для первичного, так и для вторичного рынка) - на небольшие площади (до 100 кв.м). Наиболее высокие средние арендные ставки - на офисы площадью от 251 до 500 кв.м.

Среди предложений офисов к продаже наибольшая доля (49%) приходится на помещения, расположенные в жилых зданиях (при этом средняя удельная цена для офисов в административных зданиях на 5,8% выше соответствующего показателя для офисов в жилых зданиях). Среди предложения офисов в аренду наибольшая доля (45%) приходится на помещения, расположенные в административных зданиях (при этом средняя арендная ставка для них на 4,8% ниже соответствующего показателя для офисов в жилых зданиях).

По сравнению с 1 кварталом 2007 года, наибольший рост средней удельной цены показали помещения, расположенные в квартирах. Далее следуют офисы в административных зданиях. Это говорит об устойчивом спросе на офисные помещения с хорошим местоположением.

На рынке аренды ситуация аналогичная - высокий прирост продемонстрировали помещения в административных зданиях, а также офисные помещения, расположенные в квартирах. Это может говорить о начинающемся дефиците офисов такого типа: большинство квартир на наиболее оживленных магистралях уже выведены из жилого фонда, поэтому растущий спрос не может быть удовлетворен ограниченным предложением.

Наличие в офисе отдельного входа повышает среднюю арендную ставку на 14,6% по сравнению с теми, которые не имеют отдельного входа.

Индекс валовой доходности во 2 кв. 2008 года составил: для помещений в офисных зданиях 173,70%, для административно-жилых помещений 177,83%. Прирост средних арендных ставок (на 32,7% по сравнению с 4 кв. 2006 г.) для последних превысил аналогичные показатели для помещений в бизнес-центрах. Это объясняется тем, что стагнация на рынке жилой недвижимости спровоцировала инвесторов вкладывать деньги в другие объекты недвижимости, в частности - в административные помещения на первых этажах жилых домов. Как правило, в подобных случаях заключаются краткосрочные договора (сроком менее 1 года), что позволяет собственникам помещений реагировать на рыночные колебания и выставлять адекватные арендные ставки.

По итогам 2 квартала 2008 года можно сделать следующий вывод - с точки зрения покупателя более интересен вариант офиса в помещениях на первых этажах жилых домов (данный сегмент показал большую доходность с 4 кв. 2006 г.). Арендатор может найти плюсы в каждом из вариантов: более высокие ставки в бизнес - центрах (при этом ставки фиксированные, а договора долгосрочные) с одной стороны, и некоторая экономия на величине арендной платы для помещений на первых этажах жилых домов (при этом краткосрочные договора, существует возможность более частого пересмотра арендных ставок) - с другой. Как бы то ни было, оба сегмента показывают хорошую динамику, и при правильном выборе объекта могут приносить достойный и стабильный доход новому собственнику.

Маркетинговые исследования

Маркетинговые исследования рынка недвижимости в Дзержинском районе города Новосибирска с целью наилучшего использования объекта.

Задачи маркетинговых исследований [53]:

- определение конкурентных позиций определенных видов продукции и самой фирмы на изучаемом рынке;

- определение условий, при которых достигается оптимальное соотношение между спросом и предложением товаров на рынке.

Принципы сегментации рынка:

1. Предпочтения по географическим признакам (г. Новосибирск, район Дзержинский, остановки транспорта расположены в 10 минутах ходьбы от дома, рядом находятся специализированный и продовольственные магазины, школы и детские сады в зоне пешеходной доступности);

2. Предпочтения по физическим характеристикам (монолитный каркасный 17-ти этажный дом индивидуальной планировки);

3. По функциональному назначению (жилой дом с административными помещениями);

4. По демографическим признакам (возраст покупателей от 30 до 45 лет, работающие, пол - в основном мужчины, возможные арендаторы - фирмы и творческие коллективы (офисные помещения в коммерческих целях));

5. По социально-экономическим признакам (1и 2 группы домохозяйств);

6. По психофизическому признаку (ориентировка на уверенных в своих возможностях покупателей, устойчивых в финансовом отношении, желающих приобрести жилье для повышения качества жизни, молодые семьи (бездетные или имеющие одного, двоих детей)).

7. Комплексный показатель (по предыдущим шести признакам можно сделать комплексную оценку: в 17-ти этажном жилом доме, расположенном в Дзержинском районе г. Новосибирска смогут приобрести себе квартиру семьи (от 30 до 45 лет) с высокими доходами на семью).

По возможностям приобретения жилья на рынке можно выделить 4 группы домохозяйств:

1. Высокообеспеченные, способные единовременно выплатить полную стоимость жилья;

2. Среднеобеспеченные, возможности которых не позволяют купить квартиру сразу, но достаточны для оплаты 30% её цены;

3. Малообеспеченные, имеющие возможность на улучшение своих жилищных условий менее 30% стоимости квартиры;

4. Необеспеченные, которые могут тратить свои средства только на текущее потребление.

Позиционирование на рынке

Позиционирование - это действие, направленное на обеспечение товару конкурентоспособного положения на рынке и определение возможных путей совершенствования товара [53].

Цель позиционирования - помочь покупателям выделить товар из числа аналогов и по какому-либо признаку отдать ему предпочтение при покупке [53].

Факторы позиционирования [53]:

1. Физический и моральный износ. Принимается 0%, так как рассматривается новое строительство.

2. Имидж объекта. Современные конструкции, материалы и технологии, а также улучшенная планировка жилых помещений, наличие парковки и спортивной площадки на территории, прилегающей к жилому дому.

Таким образом, можно сделать вывод, что имидж объекта соответствует требованиям рынка.

3. Имидж местоположения. Дзержинский район г.Новосибирска - благоустроенный район, имеет достаточную транспортную доступность.

4. Соотношение «цена - качество». Цена за один квадратный метр - средняя по городу, качество - хорошее.

5. Имидж фирмы.

ООО «Обьстройпроект» - производственно - строительная компания, объединившая высококвалифицированные кадры строителей, проектировщиков и конструкторов.

Высокая квалификация специалистов является гарантией качества и надежности возводимых объектов. Строительство ведется круглый год в любых условиях. ООО «Обьстройпроект» сотрудничает со многими производителями и поставщиками строительных материалов, что обеспечивает клиентам предприятия кратчайшие сроки строительства.

Отличительные черты предприятия:

- качество и надежность при выполнении работ;

- высокие темпы строительства;

- эксплуатация тепловых и электрических сетей;

- комплексный подход и компетентность.

6. Комплексный фактор.

Объект является новым, современным, благоустроенным и доступным по цене. Кроме того, данный 17-ти этажный жилой дом строит компания хорошо себя зарекомендовавшая в этом секторе экономики, то есть объект может составить сильную конкуренцию на рынке жилой недвижимости.

Возможные варианты использования объекта

Существует три возможных варианта использования строящегося 17-ти этажного жилого дома по ул. Лежена в Дзержинском районе города Новосибирска.

Первый вариант - продажа квартир и офисных помещений физическим и юридическим лицам. Это приведет к окупаемости проекта в достаточно короткие сроки.

Второй вариант - сдача жилья и офисных помещений в аренду, при этом срок окупаемости затрат на строительство значительно увеличится.

Третий вариант - сочетает в себе два предыдущих, и предполагает продажу жилых площадей, а оставшуюся часть сдавать в аренду.

К использованию принимается вариант с полной продажей квартир в частную собственность физическим лицам и сдачей офисных помещений в аренду муниципалитету города. Это объясняется следующим: строительная компания ООО «Обьстройпроект» - зарекомендовавшая себя с положительной стороны на рынке строительных организаций.

4.5 Оценка рисков использования

Существует три основных класса рисков: экономический, социально-политический и фискально-монетарный [47].

Экономический риск - совокупность неопределенностей и непредсказуемостей, возникающих при развитии экономики страны, региона и строительной отрасли.

На экономический риск влияют следующие пять факторов: труд, земля, капитал, менеджмент и информация.

Экономические риски бывают внешними и внутренними.

К внешним относятся:

- рост инфляции;

- конкуренция;

- экономические кризисы;

- погодные условия для строителей;

К внутренним относятся:

- предпринимательский риск;

- организация производства и труда на предприятии;

- уровень техники и безопасности труда;

- действия фирм поставщиков, подрядчиков и проектировщиков.

Отдельно для строительной отрасли это изменение в СНиП, ГОСТ, условий получения кредита и ТУ на строительство.

Социально-политические риски - это совокупность неопределённостей, возникающих в развитии большой системы в целом и её составляющих, в том числе при вмешательстве государства в политику ценообразования, а также в решении задач по мобилизации и концентрации источников накопления имущественных и интеллектуальных ценностей для:

- обеспечения социальной защиты всех групп населения от жизненных рисков общего характера;

- справедливого распределения доходов;

- сокращения безработицы;

- регулирования физических объемов предложения или спроса через цену.

К социально-политическим рискам относятся юридические и правовые факторы. Государство осуществляет торговое и валютное регулирование, использует валютные ограничения и валютные интервенции, лицензирование, таможенные пошлины, субсидии и др. Все эти инструменты тесно взаимосвязаны.

Изменения в социальной политике повлияют на занятость, уровень доходов, объём национального производства и размеры импорта и экспорта.

Причинно-следственные связи могут быть иными. Важно установить взаимосвязь рисков и степень их влияния на все инструменты социальной и экономической политики, так как любое действие имеет цену риска, а соответственно, риски не могут действовать изолированно друг от друга.

Фискально-монетарный риск - это совокупность неопределённостей, возникающих при решении задач по обеспечению экономического роста и стабильности больших, сложных систем с помощью проводимой государством финансовой и бюджетной политики, через механизмы стабилизации уровня цен и оптимальные налоговые нормы эффективного вмешательства Центрального Банка по регулированию конъюнктуры и обеспечению денежной массы.

Фискально-монетарная политика государства - важный инструмент для достижения макроэкономической стабилизации экономики. Фискально-монетарные риски требуют определения области стимулирования деловой активности отрасли и фирм с помощью антициклических мер - в области государственных доходов и расходов. Составляющей частью фискальных рисков является финансово-бюджетная политика.

Фискальные риски состоят из следующих факторов, которые приводят к стабилизации экономики: чрезмерно высокие налоги, неправильная политика, связанная с частными капиталовложениями (эффект дохода и эффект производительности), гипертрофированные размеры расходной части государственного бюджета, чрезмерное или недостаточное регулирование (проблема дозирования) в области конъюнктуры, либо запоздалое или преждевременное государственное вмешательство (проблема выбора времени).

При различных темпах инфляции на внутреннем и внешнем рынках государство по отношению к отечественной валюте проводит работы по ревальвированию (в сторону повышения её паритета) и девальвированию (обесценивание), для того чтобы сохранить её покупательную силу на рынке.

Фискально-монетарный риск присутствует при регулировании объёма денежной массы, где государство может влиять на цены, инвестиционные процессы, потребление населения, объём национального производства и темпы экономического роста.

Как известно, в случае отсутствия всестороннего государственного контроля за динамикой зарплаты и цен их «отпуск» порождает инфляцию и гиперинфляцию. Без механизма учёта фискально-монетарных рисков невозможно эффективно влиять на инфляцию.

Предпринимательский риск - делится на два вида: финансовый и коммерческий.

Финансовый риск состоит из следующих типов:

- валютный риск связан с изменением курса иностранной валюты. Влияет на прибыль и убытки от изменения курса.

- кредитный риск связан с невозвратом кредита и процентов по нему, а также отзывом вкладчиками своих вкладов.

- процентный риск связан с недополучением доходов в связи с изменением процентных ставок.

- рыночный (портфельный) риск связан с операциями по выпуску, размещению и купли-продажи ценных бумаг (акций, облигаций, векселей).

Коммерческий риск - это вероятность получения определенного результата осуществления мероприятий по использованию всего организационно-технического и научного потенциала хозяйствующего субъекта.

Предпринимательский риск относится к финансово-хозяйственным рискам. По стадиям проявления он делится на следующие разновидности:

- риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта;

- риск, связанный с хозяйственной деятельностью всех участников проекта [24].

Риски при реализации проекта

Риск проекта обусловлен особенностями его жизненного цикла, типом, географическим размещением, характеристикой заказчика, субподрядчиков, материалов и др. Различают следующие виды проектных рисков:

1. Инвестиционные риски в фазе строительства. Это риски, связанные с моральным устареванием продукции на момент ввода объекта в эксплуатацию, превышением сметной стоимости проекта, задержкой ввода объекта в эксплуатацию, истечением сроков действия гарантий поставщиков, изменением себестоимости продукции вследствие повышения цен на сырьё и материалы.

2. Инвестиционные риски в фазе эксплуатации. Как показывает практика, наиболее часто успешной реализации проектов мешают следующие причины: задержка строительства, превышение сметы по проекту, плохая проработка проекта, несостоятельность подрядчиков, вмешательство государства, неквалифицированное управление производством и др.

3. Риск незавершения строительства. Строительство может быть не завершено вследствие аварии, банкротства участников проекта, изменений в разработанном бизнес-плане и невозможность его реализовать и т.д.

4. Риск превышения затрат на строительство вследствие изменения первоначального плана реализации проекта или занижения расчётных затрат на строительство.

5. Риски, связанные с эксплуатацией предприятия («производственные риски»), могут быть вызваны техническими проблемами (не отвечающая требованиям разработка проекта, плохой инжиниринг, неудовлетворительное обучение персонала), или экономическими проблемами (рост издержек производства, недостаток сырьевых запасов).

6. Риски, связанные с рынком («риски реализации»), могут быть следствием ошибочной оценки рынка (его объема, сегментации), устаревания продукции, снижение ожидаемых цен, ухудшение возможностей реализации (например, расторжение долгосрочных контрактов на реализацию).

7. Финансовые риски проекта связанные с возможным ростом сходов в случае, если кредиты предоставляются по «плавающей» ставке (имеющей тенденцию к росту) или снижается платежеспособность заемщика.

8. Риск консервации проекта [47].

Для нашего проекта актуальность рисков будет выглядеть следующим образом:

1) Экономические риски не будут оказывать большого влияния на проект:

- инфляция - составляет 13,3% в год [48], в связи с мировым кризисом стабильности экономики и курса рубля не наблюдается;

- конкуренция имеет место в силу наличия других крупных компаний, занимающихся строительством жилой недвижимости, однако в районе строительства нет подобных объектов;

- финансово-монетарные риски будут оказывать влияние на проект, так как всегда существует вероятность повышения налогов и рост расходов бюджета страны (примем такие риски равными 5%);

- социально-политические риски будут оказывать влияние, так как от социальной политики зависит уровень дохода населения, а как следствие, покупательная способность (в данном проекте они равны 8%).

2) Предпринимательский риск - важными здесь являются:

- кредитный - проект строится за собственные средства поэтому компания не зависит от изменения процентной ставки по кредиту банком;

- коммерческий риск - связан с отказом заказчика принять проект - данный риск исключен так как заказчиком и геп. подрядчиком является ООО «Обьстройпроект».

3) Инвестиционный риск в фазе строительства:

- задержка ввода объекта - риск порядка 5% в связи с отказом Госкомиссии о приеме дома;

- увеличение издержек производства - подобный риск существует при строительстве любого объекта, особенно это касается Сибирского региона, где из-за погодных условий могут возникнуть простои, различные поломки техники (в данном проекте примем 15%).

4) Инвестиционные риски в фазе эксплуатации - в связи с отличной разработкой проекта строительства, компетентного анализа сметной стоимости строительства данный риск мало вероятен.

5) Форс-мажорные обстоятельства - банкротство, аварии, природные катаклизмы (риск не завершения строительства); риск консервации инвестиционного объекта.

4.6 Инвестиционное планирование проекта

Источники финансирования

В настоящее время основными источниками финансирования являются:

1) бюджетные средства (около 15%);

2) внебюджетные средства (более 85%).

К внебюджетным источникам финансирования относятся:

- собственные средства застройщиков (предприятий и организаций различных форм собственности);

- собственные средства покупателей строящегося жилья;

- средства финансовых и кредитных учреждений;

- международные и финансовые ресурсы.

Собственные средства застройщиков и покупателей строящегося жилья формируются за счет доходов предприятий, доходов населения, субъектных субсидий, субъектных кредитов.

К основным формам привлечения собственных средств в жилищное строительство относят:

- банковское кредитование застройщиков и населения. Кредитование населения - основной источник реального спроса на жилье со стороны его конечного потребителя.

- долевое участие в строительстве. Это наиболее распространенный вид привлечения собственных средств предприятий и населения для целей нового жилищного строительства. Долевое строительство ведется застройщиками в рамках муниципальных жилищных программ.

Побудительными мотивами у застройщиков являются:

- ожидаемое сокращение стоимости строительства вследствие снижения расходов на инфраструктуру;

- облегчение в получении разрешения на строительство от местных органов.

Для населения привлекательным являются:

- приобретение жилья по ценам, близким к себестоимости;

- защита своих средств от инфляции.

Данный проект строительства жилого дома финансируется за счет собственных средств заказчика.

Анализ эффективности инвестиций

Расчет чистой дисконтированной стоимости

ЧДС - разница между чистой дисконтированной стоимостью будущей суммы средств и первоначальной стоимостью капитальных вложений (между отдачей капитала и вложенным капиталом).

, (4.31)

где Р₁, Р₂, …, Р_к - годовые денежные поступления в течении К-лет (К - продолжительность расчетного периода проекта);

к - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

n - продолжительность расчетного периода строительства;

Е - норма дисконта (равна приемлемой для инвестора норме дохода), Е=30%;

К₀ - разовые инвестиции (или капитальные вложения), или полная сметная стоимость проекта [54].

Определение расходов на инвестиционный проект:

Начало строительства 01 апреля 2009г.

Капитальные вложения составляют 468 071,10 тыс. руб.

Арендная плата за земельный участок (за 3 года) 2 592,96 тыс.руб.

Для того чтобы рассчитать ЧДС, нужно определить капитальные вложения в 1-ом и 2-ом годах строительства по сводному календарному графику:

1 год: 381 612,26 тыс. руб.;

2 год: 86 458,84 тыс. руб.

Определение доходов:

Рыночная стоимость объекта составляет 819 997,55 тыс.руб. (725 630,61 тыс.руб. - от продажи квартир, 94 366,94 тыс.руб. - от продажи офисов).

Разбиваем доходы по годам:

1 год: 0 тыс. руб.;

2 год: 819 997,55 х 0,6= 491 998,53 тыс.руб.;

3 год: 819 997,55 х 0,22= 180 399,46 тыс. руб.

4 год: 819 997,55 х 0,18= 147 599,56 тыс.руб.

Расчет денежных потоков сводим в таблицу 4.9, где будут отражены притоки и оттоки капитала по годам инвестиционного проекта.

Таблица 4.9 - Расчет денежных потоков

ЧДС=(- 382 476,58 х 1,3^-1)+(404 675,37 х 1,3^-2)+(179 535,14 х 1,3^-3)+

+(147 599,56 х 1,3^-4) = 78 637,16 тыс.руб.

Если ЧДС > 0, то проект эффективен.

Если ЧДС = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Если ЧДС < 0, то проект отклоняется.

В данном варианте проект эффективен.

Определение периода окупаемости инвестиций

Период окупаемости инвестиций - это период, за который отдача на вложенный капитал достигает суммы первоначальных вложений. Первоначальные вложения включают затраты на капитальное строительство и эксплуатационные расходы.

Период окупаемости определяется из условия:

, (4.32)

Грубый расчет:

П_ок = 468 071,10 + 2 592,96 = 819 997,55 х Х

Х = 470 664,06 / 819 997,55 = 0,57 - часть года, в котором инвестиции окупятся.

П_ок = 1+0,57 = 1,57 лет.

Точный расчет:

1 шаг:

- определяется сумма первоначальных инвестиций с учетом ставки дисконтирования:

= 382 476,58 х 1,3^-1 + 87 323,16 х 1,3^-2 + 864,32 х 1,3^-3 = 346 276,67 тыс. руб.

2 шаг:

- определяем текущую величину доходов за 2 года строительства:

= 491 998,53 х 1,3^-2 = 291 123,39 тыс. руб.

3шаг:

- определяем текущую величину доходов за последние 3 года:

= 291 123,39 + 180 399,46 х 1,3^-3 = 373 235,12 тыс. руб.

4 шаг:

- определяем текущую величину доходов за последние 4 года:

= 373 235,12 + 147 599,56 х 1,3^-4 = 424 913,79 тыс. руб.

П_ок= 2 + [(373 235,12 - 346 276,67) / 424 913,79] = 2,06 года.

Определение внутренней нормы доходности

ВНД - это норма дисконта, при которой отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным вложениям в проект.

ВНД зависит от вида вложений, региона, страны и отрасли.

Складывается из базовой процентной ставки (5%) и вложенных надбавок на риск, связанный с дебиторской задолженностью, спецификой сектора рынка недвижимости, с валютными рисками и рентабельностью проекта. Расчет включает в себя использование таблиц для расчета ЧДС, осуществляется поиск такого коэффициента, при котором отдача на капитал равна самому капиталу, а ВНД = 0.

Таблица 4.10 - Расчет ВНД

У=6 931,09 У= - 14 430,49

ВНД = 50 + (60 - 50) х [6 931,09 / (6 931,09 + 14 430,49)] = 53,45%.

Значение 53,45% является верхним пределом процентной ставки, по которой фирма может пробрести кредит для финансирования инвестиционного проекта, то есть для получения прибыли компания должна брать кредит по ставке не более 53,45%.

Расчет индекса рентабельности

Индекс рентабельности - отношение всех сумм дисконтированных доходов по проекту к суммам всех дисконтированных затрат по проекту.

(4.33)

Используя полученный данные в пункте 4.6.2.3, получим:

P_i = 424 913,79 / 346 276,67 = 1,23.

1,23 > 1 Проект эффективен, доходность инвестиций больше нормы рентабельности.

Технико-экономическое обоснование инвестиционного плана

Таблица 4.11 - Технико-экономическое обоснование проекта

К вышеизложенному можно сделать следующий вывод: данный проект эффективен, срок окупаемости проекта составляет 2,06 года.

Литература

1. СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий / Госстрой России. М.: ГУП ЦПП. 2004 - 25 с.

2. СНиП 23-01-99*. Строительная климатология / Госстрой России. М.: ГУП ЦПП. 2003 - 70 с.

3. Шерешевский И.А. Конструирование гражданских зданий. Учеб. пособие. - Л.: Стройиздат. Ленингр. отд-ние. 1981. - 176 с.

4. СНиП 2.08.01-89. Жилые здания/ Госстрой СССР.-М.: ЦИТП Госстроя СССР. 1989. - 16 с.

5. СНиП 21-01-97. Пожарная безопасность зданий и сооружений / Госстрой России. М.: ГУП ЦПП. 2003 - 30 с.

6. ГОСТ 30494-96. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях.

7. СНиП 2.01.01-82 «Строительная климатология и геофизика».

8. СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия».

9. СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции: Госстрой России. - М.: ГУП ЦПП, 2003. - 88 с.

10. Сборные железобетонные конструкции многоэтажного каркасного здания (связевой вариант): метод. указ. / В. В. Габрусенко, Ю. М. Редько. - Новосибирск: НГАСУ, 1999. - 44 с.

11. Положение о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре (МДС 12-3.2000).

12. Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика (МДС 11-15.2001).

13. Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

14. Методические рекомендации о порядке выдачи разрешений на строительство МДС 11-1.99.

15. Письмо от 16.04.1997г № 15-57 «О развитии подрядных торгов в РФ».

16. Постановление от 5 марта 2007 г. N 145 «О Порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (в ред. Постановлений Правительства РФ от 29.12.2007 N 970, от 16.02.2008 №87).

17. Земельный Кодекс Российской Федерации.

18. М.А. Афонасова. Экономика недвижимости.- ссылка от 08. 10. 2008 г.-http://polbu.ru/afonasova_realestate/ch01_i.html.

19. Остапенко В., Мешков В. Собственные источники инвестиций предприятий// Экономист. - 2003 №8. с. 28.

20. МУ к курсовому проекту «Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью».-С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко- НГАСУ (Сибсрин).-2004.

21. В.В. Галасюк, Е.Д. Мельниченко. Независимая экспертная оценка как способ обеспечения необходимого уровня ликвидности объектов залога. //Вопросы оценки. 1999. №1. С. 18-21 - возражения против термина 'залоговая стоимость' в пользу термина 'ликвидационная стоимость'.

22. «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001.

23. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Смолин Плюс. - М.: АСВ. 1999. - 568 с.

24. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

25. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. / А.Н. Асаул. -СПб.: Гуманистика, 2003. - 406 с.

26. Абрашитов В.С. Техническая эксплуатация и обследование строительных конструкций: Учебное пособие.-М.: Издательство ACB, 2002.-96 с.

27. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. -М., 1988. -70 с.

28. Обследование и испытание зданий и сооружений: Учеб. пособие для вузов / В.Г. Козачек, Н. В. Нечаев, С.Н. Нотенко и др; Под ред В.И. Римшина.-М.: Высш. Шк., 2004.-447 с.

29. http://www.glossary.ru/cgi-bin/gl_sch2.cgi?RPwu.lkzw:!u.ltqo!osz$lxyig- ссылка от 13.10.2008 г.

30. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2002. - 56 с.

31. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.- ссылка от 15.10.08 г. -http://www.aup.ru/books/m94/3_5_1.htm.

32. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.- ссылка от 15.10.08 г. -http://www.aup.ru/books/m94/3_5_2.htm.

33. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - ссылка от 15.10.08 г. -http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm.

34. ссылка от 27.04.09 г -http://www.sib.sbrf.ru/rubber_table1.php

35. ссылка от 15.10.08 г- http://www.sib.sbrf.ru/rubber.php?cat_id=88

36. Решение Совета депутатов города Новосибирска № 960 «О Порядке предоставления размера и внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска» от 22.04.2008 г.

37. Постановление администрации Новосибирской области № 56 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земли поселений на территории Новосибирской области» от 27.07.2005 г.

38. www.zhilfond.ru/commerce/

39. www.novo-sibirsk.ru

40. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

41. Организация строительного производства: Учеб. Для строит. вузов. / Л.Г. Дикман - М.: Издательство АСВ. 2002. - 512 с.

42. СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений/Госстрой СССР, Госплан СССР. - М.: Стройиздат. 1987. - 522 с.

43. Расчетные нормативы для составления проектов организации строительства. М., Стройиздат, 1973, 174с.

44. Башенные строительные краны: Справочник/ О.Н. Красавина, А.К. Лихачев, М.Е. Милова, Н.Г. Хомченко; под ред. О.Н. Красавиной. - Иванов. гос. архит. - строит. акад. - Иваново, 2001. - 38с.

45. Черепанова М.В. Проектирование общеплощадочных и объектных стройгенпланов/М.В. Черепанова,В.А. Миловзоров.- Новосибирск: НГАСУ, 2001.-65 с.

46. Расчетные нормативы для составления ПОС. РН II-XIV. - М.: Стройиздат, 1970 - 1984.

47. Дикман Л.Г. Организация жилищно-гражданского строительства. Справочник строителя / Л.Г. Дикман. - М.: Стройиздат, 1990. - 495 с.

48. http://www.fundshub.ru/14306

49. Постановление № 156 Губернатора Новосибирской области «Об установлении величины прожиточного минимума на душа населения и по основным социально-демографическим группам населения в Новосибирской области за I квартал 2009 года» от 13.04.2009г.

50. http://www.dkrealty.ru/analytics.php?y=2008&kv=4#anch

51. http://www.sasn.ru/analytics/

52. http://www.analitix.ru/

53. Маркетинг в строительстве: Учебник для вузов / Под. Ред. И.С. Степанова, В.Я.Шайтанова.-М.:Юрайт-М,2001.-344с.

54. Грабовый П. Г. Организация строительного производства: учебник для вузов / П. Г. Грабовый, Т. Н. Цай, В. А. Большаков и др. - М.: Ассоц. строит. вузов, 1999. - 432 с.

55. Менеджмент в строительстве: Учебн. Пособие / под ред. И.С. Степанова. - М.: Юрайт. 1999. - 540 с.

56. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: изд-во «МКС», 2003. - 422 с.

57. Трудовой кодекс Российской Федерации. - М.: ООО «ВИТРЭМ». 2002. - 192 с.

58. СНиП 12-03-2001. Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования. - М.: «ПРИОР2». 2001. - 64 с.

59. СНиП 12-04-2002. Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. - М.: «Книга сервис». 2003. - 48 с.

60. Безопасность жизнедеятельности. Безопасность технологических процессов и производств.: Учеб. пособие для вузов/П.П. Кукин, В.Л. Лапин, Е.А. Подгорных и др. - М.: Высш. шк. 1999. - 318 с.

61. Орлов Г.Г. Охрана труда в строительстве: Учеб. для строит. специальностей - М.: Высш. шк.. 1984. - 343 с.

62. МДС 12-11.2002. Методическое пособие к СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть1. Общие требования» для проведения обучения и проверке знаний.

63. Шевцов К.К. Охрана окружающей среды в строительстве.: Учеб. пособие для строит. спец. вузов. - М.: Высш. шк.. 1994. - 240 с.

64. СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».

65. СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий».

66. СанПиН 2.1.7.722-98 «Гигиенические требования к устройству и содержнию полигонов для твёрдых бытовых отходов».

67. СП 2.1.7.1038-01 «Гигиенические требования к устройству и содержанию полигонов для твёрдых бытовых отходов».

68. ФЗ от 24 июня 1998г. №89-ФЗ «Об отходах производства и потребления».