Договор аренды зданий и сооружений

Работа из раздела: «Государство и право»

/

Дипломная работа

на тему:

'Договор аренды зданий и сооружений'

Содержание

• Введение
• Глава 1. Аренда зданий (сооружений): понятие, правовая природа, источники, история
• 1.1 Понятие и правовая природа договора аренды зданий (сооружений)
• 1.2 Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений)
• 1.3 История становления договора аренды зданий или сооружений
• Глава 2. Элементы договора аренды зданий (сооружений)
• 2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений
• 2.2 Стороны договора аренды зданий и сооружений
• 2.3 Арендная плата по договору аренды зданий (сооружений)
• 2.4 Форма и государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений)
• Глава 3. Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий (сооружений). Ответственность сторон
• 3.1 Права, обязанности и ответственность арендодателя
• 3.2 Права, обязанности и ответственность арендатора по договору аренды зданий (сооружений)
• 3.3 Права на земельный участок
• 3.4 Изменение и расторжение договора аренды зданий (сооружений)
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Договор аренды один из классических видов договоров. Его история насчитывает многие столетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Нельзя переоценить значение договора аренды. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник здания (сооружения) предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь здания (сооружения) извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

Развитие рынка, изменение законодательства в последние десятилетия породило немало вопросов в сфере аренды зданий и сооружений. В этой связи актуальность данной темы дипломной работы заключается в изучении проблематики арендных правоотношений, расширении объектов знаний в данной сфере. В частности, законодатель, выделял отдельные виды договора аренды (кроме проката и лизинга) в Гражданском кодексе Российской Федерации, в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. При таком подходе имеется риск пропустить какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями об аренде. Так, произошло с договором аренды нежилых помещений. Нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. Следовательно, к договорам их аренды должны применяться общие положения об аренде, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.

Законодатель установил, что договоры аренды зданий (сооружений) сроком более одного года подлежат обязательной государственной регистрации. Но применяется ли данное положение относительно договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок и фактически превышающих год, в Гражданском кодексе Российской Федерации не указано. Эти и другие спорные вопросы будут рассмотрены в данной дипломной работе.

Изучение арендных отношений является одним из направлений, привлекающим внимание многих исследователей. Аренде посвящены многие работы, освящающие как общие, так и специальные вопросы. Здесь следует назвать работы Мызрова С.Н., Витрянского В.В., Лукиной З.П. и Смирнова В. В.

Автором дипломной работы проанализированы и использованы следующие нормативно-правовые акты: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним', Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94. При написании учтены разъяснения и рекомендации судов по вопросам аренды, рассмотрены и применены работы Эрделевского А.М., Витрянского В.В., Мызрова С.Н., Козловой Е.Б., Ерш А. В, Лукиной З.П., Смирнова В.В., Дудко А.Н. и Левушкина А. Н.

Настоящая дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, ее значение, указывается, какие практические материалы использованы при написании работы и кратко охарактеризована структура работы.

договор аренда здание сооружение

В главе первой раскрывается понятие договора аренды зданий (сооружений) и его правовая природа. Освещаются источники, осуществляющие нормативно-правовое регулирование, рассматривается исторический процесс развития договора аренды.

В главе второй раскрываются основные элементы рассматриваемого договора: предмет, арендная плата, порядок ее исчисления, форма и порядок уплаты, форма и государственная регистрация договора, а также рассматривается круг субъектов, которые могут выступать как стороны договора аренды зданий (сооружений).

В главе третьей анализируется содержание договора: права и обязанности арендодателя и арендатора, а также их ответственность, в случае нарушения или неисполнения договора аренды зданий (сооружений). Рассматриваются права на земельный участок, случаи изменения и расторжения договора.

Основные выводы, вытекающие из всей работы и ее отдельных разделов, излагаются в заключении.

Основными целями настоящей работы является:

анализ действующего законодательства, регулирующего арендные правоотношения;

исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике;

раскрытие сущности и содержания договора аренды зданий (сооружений).

Глава 1. Аренда зданий (сооружений): понятие, правовая природа, источники, история

1.1 Понятие и правовая природа договора аренды зданий (сооружений)

Законодатель дает следующее понятие договора аренды зданий (сооружений): 'По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение' (статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29. 01.1996. - №5. - ст. 410. - далее ГК).

Договор аренды не влечет смены титула собственника. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.

Под правом владения понимается право, выражающееся в обладании имуществом, возможности содержания его в собственном хозяйстве.

Право пользования же - это право на извлечение и присвоение полезных свойств имущества, в получении выгоды и удовлетворении своих потребностей посредством использования имущества.

В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Целью договора является передача собственником (арендодателем) на определенное в договоре время здания (сооружения) во владение и пользование другому лицу (арендатору) на возмездных условиях для удовлетворения последним своих потребностей. Поэтому 'по своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания'. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №9. - С. 47.

Договор является возмездным, консенсуальным и двусторонним.

Возмездность договора означает, что по данному договору имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, соответствует встречное имущественное предоставление другого контрагента (статья 423 ГК). Хотя определение договора в пункте 1 статьи 650 ГК не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (статья 606 ГК). 'По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование'. Более того, статья 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.

Консенсуальность договора аренды зданий (сооружений) выражается в том, что его совершение связывается с моментом достижения соглашения сторон (для этого достаточно выражения воли). Данный договор порождает права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения, оформленного в письменном виде (составлении одного документа, подписанного сторонами) и зарегистрированного в Едином государственном реестре, при заключении его на срок более одного года.

Данный договор аренды является двусторонним, и предполагает наличие, как прав, так и обязанностей, у обеих сторон договора. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, то есть исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. - 2005. - №3. - С. 3.

Срок договора аренды определяется сторонами свободно, специальных указаний в ГК не содержится. Договор может быть заключен на срок до одного года, более одного года либо на неопределенный срок (в этом случае контрагенты просто не указывают, на какой срок заключен договор). С периодом действия договора аренды здания (сооружения) связана необходимость государственной регистрации договора. В том случае, если он заключен на срок, превышающий один год, договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 пункт 2 ГК).

Договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества в пользование. К другим двум видам относятся: наем жилого помещения и безвозмездное пользование имуществом. Для таких договоров характерно, что передача имущества, не сопровождается переходом права собственности на это имущество; имущество передается лишь во владение и пользование.

В свою очередь договор аренды делится на следующие виды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий (сооружений), аренда предприятий и лизинг (финансовая аренда).

Аренда зданий (сооружений) наиболее широко распространена и имеет большое экономическое значение.

По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК).

К существенным условиям договора аренды здания (сооружения) согласно главе 34 параграфу 4 ГК относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы. Поскольку данный договор аренды является сделкой казуальной (есть сделкой, действительность которой зависит от ее основания), в договоре обязательно должен быть указан предмет - основание, цель сделки. Без определения, какое конкретное здание (сооружение) должно быть передано во временное пользование и владение невозможно заключение договора.

В договоре должны быть согласованы и условия об арендной плате. По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары.

Договор аренды здания (сооружения) является обычной сделкой, по которой права наступают, а обязанности возникают в момент совершения сделки, либо через некоторый промежуток времени. В том случае, если договор аренды зданий (сооружений) заключен на срок менее года, то он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения и оформления его в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Если же данный договор заключен на срок более года, то такой момент наступает позднее, после государственной регистрации (обычно по истечении месяца, если для государственной регистрации были представлены все необходимые документы).

Поскольку договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта, общие положения об аренде, содержащиеся в параграфе 1 главы 34 ГК, применяются к данному договору только в том случае, если в параграфе 4 не предусмотрено иное.

1.2 Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений)

Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений) в основном осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации частью 2, принятой Государственной Думой 22 декабря 1995 года.

Специальные нормы установлены в разделе 4 главе 34 'Аренда' параграфе 4 'Аренда зданий и сооружений' (статьи 650-655 ГК). Они дают понятие договора аренды зданий (сооружений) (статья 650 ГК), определяют форму и случаи необходимости государственной регистрации договора (статья 651 ГК), права на земельный участок, на котором находится здание (сооружение) (статьи 652-653 ГК), обязательность определения в договоре размера арендной платы (статья 654 ГК), порядок передачи здания (сооружения) (статья 655 ГК).

Однако данные нормы регулируют аренду зданий и сооружений не исчерпывающим образом. Применяются также общие положения об аренде, содержащиеся в параграфе 1 главы 34 ГК.

Общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами ГК о договоре аренды зданий (сооружений). Они определяют круг лиц, которые могут быть арендодателями (статья 608 ГК), порядок предоставления имущества арендатору (статья 611 ГК), ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (статья 612 ГК), права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (статья 613 ГК), условия пользования арендатором арендованным имуществом (статья 615 ГК), права и обязанности сторон (статьи 616-617, 621-624 ГК), случаи досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (статьи 619-620 ГК).

Поскольку здания (сооружения) обслуживаются земельными участками, гражданское законодательство тесно взаимодействует с земельным. Земельный кодекс Российской Федерации (далее Земельный кодекс РФ) от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. - 29. 10.2001. - №44. - ст. 4147. признает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (статья 3 пункт 3 Земельного кодекса РФ).

Для законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю 'зарегулированность'. Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант ('если иное не предусмотрено в договоре'). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.

Нормы главы 34 ГК, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и другими подобными нормами.

Помимо Гражданского кодекса нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений) осуществляется и принятыми в соответствии с ГК федеральными законами. Например, в Федеральном законе от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ 'О науке и государственной научно-технической политике' Российская газета. - 03. 09.1996. - №167. в главе 2 'Субъекты научной и (или) научно-технической деятельности' статье 5 'Научная организация' пункте 3, или в Федеральном законе от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ 'О высшем и послевузовском профессиональном образовании' Российская газета. - 29. 08.1996. - №164. пункте 4, главе 5 'Экономика системы высшего и послевузовского профессионального образования', статье 27 'Отношения собственности в системе высшего и послевузовского профессионального образования', либо в Законе РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 'Об образовании' Российская газета. - 31. 07.1992. - №172. пункте 11, главе 4 'Экономика системы образования', статье 39 'Отношения собственности в системе образования' более подробно регулируются отдельные вопросы аренды зданий (сооружений).

Арендные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и другими подзаконными актами:

1. Правовые акты, издаваемые Президентом и Правительством Российской Федерации (статья 3 пункты 3-4 ГК). Президент РФ принимает указы, а Правительство РФ - постановления, содержащие соответствующие нормы. Они не должны противоречить Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу РФ и федеральным законам.

Например, Постановление Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 926 'Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха'. Собрание законодательства РФ. - 12. 08.1996. - № 33. - ст. 3999.

2. Нормативные акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (статья 3 пункт 7 ГК). Например, приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14.09.92 N 209 'Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)'. Закон. - № 4. - 1999. - С. 33-36. Содержит формулы для расчета арендной платы на нежилые здания (помещения), а также устанавливает нормативные коэффициенты эффективности капитальных вложений в зависимости от отрасли народного хозяйства, в которой используется арендованное имущество. Содержит она и коэффициенты к расчету арендной платы за объекты, имеющие историко-культурную ценность (памятники), в зависимости от их значения (местного, республиканского или национального).

Единство применения норм гражданского права обеспечивается и актами субъектов Российской Федерации. Например, Распоряжение администрации Ульяновской области Департамента имущественных отношений Ульяновской области от 8 февраля 2002 г. N 07-О-106 'Об утверждении типовых договоров о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной и федеральной собственностью'. Информационная правовая система 'Консультант Плюс'. Однако следует отметить, что акты субъектов Российской Федерации не осуществляют нормативно-правовое регулирование, поскольку согласно пункту 'о' статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации.

3. Нормы международного права (статья 7 ГК).

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы Российской Федерации и применяются при регулировании отношений, входящих в предмет гражданского права, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта. При этом установлен примат международного договора, перед актами российского законодательства: 'Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора' (статья 7 пункт 2 ГК).

4. Судебная практика.

Конечно, судебная практика не представляет собой нормативно-правовые акты, но нельзя не указать на большое влияние, которое она оказывает. Судебная практика - это многократное, единообразное решение судами одной и той же категории дел. На основании судебной практики Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дает разъяснения смысла гражданского законодательства посредством издания Информационных писем (например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 'О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений', Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 'Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'), выносит постановления по итогам рассмотрения конкретных гражданских дел. Все это приводит к единообразному пониманию и применению судами гражданского законодательства.

1.3 История становления договора аренды зданий или сооружений

История договора аренды имеет глубокие корни. Так, в Законах Хаммурапи, появившихся около 1800 года до нашей эры, имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений (например, найма жилого дома, земельного участка и так далее). Мызров С.Н. Договор аренды /Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - С. 8. В Законах достаточно полно были разрешены вопросы о распределении прав, обязанностей и ответственности по договору найма.

Но наиболее полно институт найма был разработан в римском праве. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг и наем работы (подряд). Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а наниматель обязывался уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Внаем передавались как недвижимые, так и движимые вещи (естественно, непотребляемые). Была возможна субаренда и передача вещи внаем без указания срока найма, то есть на неопределенный срок.

У наймодателя были следующие обязанности:

1) предоставление вещи нанимателю в пользование;

2) обеспеченье нанимателю возможности нормального и соответствующего договору использования вещи (то есть наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и тому подобное).

Обязанности нанимателя состояли в следующем:

1) своевременно осуществлять оплату за пользование нанятой вещью;

2) обеспечивать сохранность принятой внаем вещи;

3) возвратить вещь после истечения срока найма (если же наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужого владения и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости).

Договор найма вещи прекращался в следующих случаях:

1) по истечении его срока;

2) в случае нарушения сторонами его условий;

3) по инициативе наймодателя (если наниматель, например, ухудшал или портил вещь в процессе ее использования);

4) если вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф.И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: 2000. - С. 362-370.

Договором имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора.

Субъектами договора найма являлись: хозяин (лицо, отдающее имущество внаем) и наниматель (лицо, нанимающее имущество). Они должны были быть правоспособны и дееспособны. Наймодатель, к тому же должен был обладать способностью распоряжаться вещью.

Внаем могли передаваться только непотребляемые движимые или недвижимые вещи, а также права (например, право рыбной ловли).

Дореволюционное законодательство требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

Хотя срок договора и являлся существенным условием, однако же, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Законодательство того времени предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет (позднее, в соответствии с Законом от 15 марта 1911 года - 36 лет). Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - С. 12-15.

Требования к форме договора имущественного найма различались в зависимости от вида нанимаемого имущества.

Так наем недвижимого имущества, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если договоры найма городских строений и земельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 рублей, а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться 'на письме', то есть необходимым условием являлась письменная форма. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное) - М.: 'Статут', 2001. - С. 24.

К обязанностям наймодателя относились:

1) передача сданного внаем имущества нанимателю;

2) поддержание имущества в надлежащем состоянии;

3) обеспеченье нанимателю спокойного пользования нанятым имуществом в течение срока найма (в том числе и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя).

Наниматель же был обязан:

1) своевременно вносить наемную плату (сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями);

2) пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем (причем наниматель нарушает свою обязанность и в том случае, когда не пользуется нанятым имуществом);

3) возвратить наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученное внаем имущество со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято.

Договор имущественного найма прекращался по истечении срока, предусмотренного договором либо местным обычаем. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: Учебное пособие / Под. общ. ред. д. ю. н. проф.А. А. Власова. - М.: Издательско-торговая корпорация 'Дашков и Кє', 2004. - С. 18-25.

Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву (Гражданский кодекс РСФСР 1922 года и Гражданский кодекс РСФСР 1964 года) определялся как договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования.

Предмет договора имущественного найма: любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Существовали некоторые ограничения отношений имущественного найма. Законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства и если, систематическая сдача имущества внаем организациями входит в их уставную деятельность. Граждане же не могли систематически выступать в качестве наймодателей, поскольку считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов.

Отношения имущественного найма в основном регулировались многочисленными подзаконными нормативными актами (типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества).

Требования, предъявляемые к форме договора имущественного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально Гражданский кодекс РСФСР 1922 года предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. Более жесткие требования предъявлялись к договору о найме государственных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сдаваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение. Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе коммунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года упростил правила о форме договора имущественного найма. При найме между гражданами на срок более одного года, требовалась простая письменная форма, а при найме с участием организаций требовалась письменная форма в любом случае, независимо от срока и суммы договора.

Срок найма по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года не должен был превышать двенадцать лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввел специальные сроки для отдельных групп правоотношений.

Поднаем по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года допускался без согласия наймодателя, за исключением национализированного или муниципализированного имущества, которое могло сдаваться нанимателем в поднаем не иначе как с письменного разрешения наймодателя. По Гражданскому кодексу РСФСР 1964 года наниматель уже не мог сдавать нанятое имущество в поднаем без согласия наймодателя.

Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма. Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесению наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.

Глава 2. Элементы договора аренды зданий (сооружений)

2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений

Согласно статье 650 ГК предметом данного договора аренды являются здания и сооружения. В юридической литературе, такими, например авторами как В.Н. Литовкин, А.В. Ерш Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 297-302; Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2000. - №8. - С. 96-101. неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Представляется, что это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие 'сооружение' является родовым по отношению к понятию 'здание'. Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом. Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений /Российская академия наук. Институт русского языка им.В. В. Виноградова. - 4-е изд., дополненное. - М.: Азбуковник, 1998. - С. 227, 747.

Различия между зданиями и сооружениями не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами.

Здания и сооружения - это объекты, обладающие рядом признаков:

1. Здания (сооружения) являются искусственно созданными объектами.

Здания имеют стены и крышу. В то же время не может быть объектом договора аренды зданий (сооружений) отдельный конструктивный элемент здания. Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 'Обзор практики разрешения споров связанных с арендой' в пункте 1 сделал вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 'Обзор практики разрешения споров связанных с арендой' //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - №3. - С. 17-18.

Примыкающие друг к другу здания и имеющие общую стену, но представляющие собой самостоятельное конструктивное целое, считаются отдельными. В состав зданий входят помещения (жилые или нежилые), в том числе и те помещения, назначение которых иное, чем основное назначение здания; коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

К зданиям относятся также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома, передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни и прочее) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее).

Сооружение, состоит из всех устройств, составляющими с ним единое целое. Например:

нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;

плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и другое;

автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и тому подобное), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, ров.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (Утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359, в ред. изменений 1/98, утв. Госстандартом РФ 14. 04. 98).

2. Здание (сооружение) должно быть капитальным, иметь постоянную основу (В.Н. Литовкин). Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 298. В качестве такой основы выступает земельный участок, на котором оно расположено. Здание (сооружение), как объект недвижимости прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению (статья 130 пункт 1 ГК). Например, не являются предметом договора аренды сооружений плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах. Правда, данный признак объекта недвижимости (неразрывность с землей) использованный в ГК, несколько неточен. Имеющиеся на сегодня технические возможности позволяют без труда перевезти почти любые объекты вне зависимости от их размера. 'В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению'. В.В. Витрянский Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: 'Статут', 2001. - С. 179.

3. Здание (сооружение) служит местом нахождения людей. Здания - для постоянного нахождения, а сооружения - для временного. Как отмечает А.А. Иванов, 'здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно'. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т 2. - 4-е издание перер. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 217. Постоянное или временное нахождение людей соответственно в здании или сооружении, обусловлено их функциональным назначением. В зависимости от назначения здания подразделяются на жилые и нежилые с различными правовыми режимами пользования. Жилое здание используется для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое для иных целей, не связанных с целью проживания граждан. Это 'промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания'. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 298-299. Часть здания именуется помещением.

Нежилые здания обычно всегда являются предметом договора аренды зданий и сооружений, если не исключены из гражданского оборота. Нежилое здание может включать жилое помещение (например, служебная квартира в здании больницы), так же как и жилое - нежилые помещения (например, помещение под магазином в жилом многоквартирном доме).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК). Однако жилое помещение может быть предметом договора аренды, если одной из сторон является юридическое лицо и оно использует жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК).

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. Является ли нежилое помещение предметом аренды здания? Представляется, авторы, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением 'здание', Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - N 10. - С. 113. не правы в своих убеждениях. Понятия 'здание' и 'помещение' не равнозначны. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например, В.А. Лапач. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4. - С. 5-12. Думается, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Здание состоит из множества помещений. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Нежилое помещение является частью здания (сооружения).

Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями (сооружениями), чем с другими предметами аренды. Поэтому логичнее было бы применить к аренде помещений некоторые нормы об аренде зданий (сооружений). К этому как раз стремятся авторы, ставящие знак равенства между зданием и помещением. например, Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред.О.Н. Садиков. - М.: Издательство БЕК, 1997. - С. 228-229. В особенности это касается формы и государственной регистрации договора.

Конечно, при применении общих положений о договоре аренды соблюдаются требования о государственной регистрации и письменной форме договора. Если применять общие положения об аренде (статья 609 ГК) договор аренды помещения должен быть заключен в письменной форме при наличии следующих условий: одной из сторон является юридическое лицо, либо договор заключен на срок более одного года. Но в тоже время, поскольку помещение является недвижимым имуществом, то договор подлежит государственной регистрации. Для государственной регистрации требуется оригинал договора аренды, без которого сама регистрация не может быть осуществлена. Поэтому на практике требование о письменной форме договора и регистрации будет соблюдаться сторонами и без специального указания на то законодателем.

Однако, при применении общих положений об аренде к нежилым помещениям, они будут подвержены большим ограничениям. Нежилое помещение - это менее ценный объект, чем здание. При обязательной государственной регистрации договора аренды любого недвижимого имущества будут ущемляться права и интересы лиц, заключивших договор аренды помещения, например, на несколько дней или даже часов. Согласно статье 13 части 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' государственная регистрация проводится в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Поэтому представляется необходимым применять к аренде помещений нормы о форме и государственной регистрации зданий (сооружений): договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более одного года. Такого же подхода придерживаются некоторые авторы, например А.А. Иванов, Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 218-219. а также Высший Арбитражный Суд РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N53 'О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений'). Вестник ВАС РФ. - 2000. - №7. - С. 70.

Сооружения, поскольку люди пребывают в них временно, не имеют деления на жилые и нежилые. Они служат производственным, техническим целям. Это автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, мосты, трансформаторы, нефтяные и газовые скважины, трубопроводы и так далее.

4. Здания (сооружения) могут быть предметом данного договора аренды только после принятия их в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном законодательством. Являются ли предметом этого договора незавершенные строительством здания и самовольные постройки?'Объекты незавершенного строительства - это недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и подобные объекты'. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - №11. - С. 66. В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей. Например, использование под склад. Если же здание арендуется по своему основному назначению, то есть для постоянного нахождения в нем людей, то в этом случае, оно не может выступать как предмет договора аренды. Так же и самовольная постройка не может быть предметом договора аренды здания, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать в аренду (пункты 1-2 статьи 222 ГК).

2.2 Стороны договора аренды зданий и сооружений

Параграф 4 главы 34 ГК 'Аренда зданий и сооружений' не раскрывает круг лиц, которые могут быть сторонами в данном договоре. Поэтому необходимо руководствоваться общими положениями об аренде, предусмотренными ГК.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК). То есть арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 209 ГК), в том числе право сдачи имущества в аренду. Примером может служить следующее решение Арбитражного суда Ульяновской области.

Комитет имущественных отношений Старомайского района Ульяновской области обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Старомайскому РайПО Ульяновской области о взыскании 31102 руб.94 коп. - арендная плата, расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемую площадь.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, поскольку согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества принадлежит его собственнику. Однако, как следует из судебных актов Арбитражного суда Ульяновской области право собственности на спорное недвижимое имущество принадлежит ТОО 'Татьяна' (ранее муниципальное предприятие 'Комбинат бытового обслуживания').

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования Комитета имущественных отношений Старомайского района Ульяновской области удовлетворению не подлежат.

При этом суд исходил из следующего: 29.09.2000 г. между Комитетом по управлению имуществом Старомайского района Ульяновской области (Арендодатель), Старомайским РайПО (Арендатор) и МУП 'Комбинат бытового обслуживания' (Балансодежатель) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании МУП КБО на первом этаже для использования под магазин на срок с 13.10.2000 г. по 20.09.2001 г.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

На основании договора купли-продажи от 27.11.1992 г. Комитет по управлению имуществом Старомайского района передал в собственность трудового коллектива Комбинат бытового обслуживания за 500000 рублей.

Доказательством права собственности трудового коллектива на объект недвижимости (Комбинат бытового обслуживания) подтверждается свидетельством на право собственности от 21.12.1992 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.02.2002 г. по делу № А72-3944/99-П221 установлено, что МП 'Комбинат бытового обслуживания' преобразовано в ТОО 'Татьяна', договор купли-продажи от 27.11.1992 г. признан действительным.

Таким образом, материалами дела не подтверждается факт права собственности Комитета имущественных отношений Старомайского района на спорное недвижимое имущество и отсюда следует, что договор аренды от 29.09.2000 г. является ничтожным. Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 9 октября 2003 г. № А72-5917/03-Н 340 (извлечение) // Справочная правовая система 'Гарант'.

Арендодателями могут быть физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Физическое лицо может выступать в качестве арендодателя при наличии у него дееспособности. То есть способности лично совершать различные юридические действия: заключать договоры, отвечать за неисполнение договорных и иных обязанностей. Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - С. 123. Закон связывает возникновение дееспособности в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с достижением 18-летнего возраста (статья 21 ГК), поскольку, подразумевается, что лицо способно разумно действовать и сознавать значение своих действии именно по достижении этого возраста. В случаях, предусмотренных законом, дееспособность в полном объеме приобретается до достижения 18 лет. В случае вступления в брак до достижения 18 лет, а также при эмансипации физическое лицо автоматически приобретает дееспособность в полном объеме (статьи 21 и 27 ГК). Могут ли несовершеннолетние выступать в договоре аренды зданий и сооружений в качестве арендодателя (подразумевается, что арендодатель является в данном случае собственником предмета договора)? Анализ статей 26-30 ГК дает следующий ответ. Одним из основных отличий дееспособности несовершеннолетних от 14 до 18 лет от дееспособности совершеннолетних граждан является особый порядок совершения сделок. Несовершеннолетние рассматриваемой категории могут совершать сделки, за исключением специально оговоренных в законе, только с письменного согласия своих законных представителей либо должны получить последующее письменное одобрение уже совершенной сделки (статья 26 ГК). Однако прежде чем давать свое согласие законный представитель должен также получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (статья 37 пункт 2 ГК). Что касается правовой природы согласия законных представителей и разрешения органов опеки и попечительства. 'Права и обязанности у сторон по сделке, совершенной несовершеннолетним, возникнут не из согласия родителей, а из того юридического действия, которое совершит несовершеннолетний. Согласие родителей на совершение сделки не может быть и частью сделки, ее элементом. Так как для родителей, давших согласие, никаких прав и обязанностей не возникает. Все права и обязанности по сделке приобретает только несовершеннолетний'. Левушкин А.Н. Правовое регулирование некоторых имущественных прав несовершеннолетних детей по законодательству Российской Федерации // Юрист. - 2003. - №10. - С. 15. Приобретает он права и обязанности и случае отсутствия такого согласия. Выражая согласие, законный представитель лишь контролирует несовершеннолетнего. К тому же всю ответственность по договору несет именно несовершеннолетний (с 14 до 18 лет), как при наличии согласия, так и при отсутствии такового (статья 26 пункт 3 ГК).

Физическое лицо, помимо дееспособности, должно иметь соответствующее право на заключение договора аренды зданий (сооружений). Правомочия собственника подтверждаются свидетельством установленного образца, выдаваемым органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о праве собственности не отражает операции, которые были совершены с недвижимым имуществом с момента выдачи этого документа. Поэтому для проверки юридической чистоты арендуемого объекта необходимо запросить у арендодателя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на дату, наиболее близкую к моменту заключения договора аренды. Арендатор может и самостоятельно получить данную выписку, поскольку регистрирующий орган предоставляет ее любому лицу.

Иное лицо, должно быть управомоченно сдавать имущество в аренду либо соответствующим законом, либо собственником здания (сооружения) (доверенность, акт уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления). Такое право имеют, например, комиссионеры, агенты, доверенные управляющие. Гришин А. Помещение в аренду // Информационная правовая система 'Гарант'. Доверенность должна быть определенным образом оформлена. Она может быть в виде отдельного документа или быть включенной в договор, определяющий внутренние отношения представляемого и представителя. Обязательным в доверенности является подпись уполномочивающего лица. Выдаваемая как гражданином, так и юридическим лицом доверенность должна содержать подпись доверителя. От имени юридического лица доверенность подписывает его руководитель или иное лицо, уполномоченное на это учредительными документами, и заверяется печатью организации (пункт 5 статьи 185 ГК). Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, должно иметь учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

К юридическому лицу законодатель относит организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, которое может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, имеющее самостоятельный баланс или смету (статья 48 ГК). Юридические лица - арендодатели зданий и сооружений могут быть как коммерческими, так и не коммерческими. Не имеет значения, преследуют ли они извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности или не имеющие извлечение прибыли в качестве таковой деятельности.

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) сдавать в аренду недвижимое имущество вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (пункт 2 статьи 295 ГК). Казенные предприятия могут выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (пункт 1 статьи 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (статья 298 ГК). Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. - 2005. - №3. - С. 5.

Если фигура арендодателя представлена в ГК отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

2.3 Арендная плата по договору аренды зданий (сооружений)

Договор аренды зданий (сооружений) является возмездным договором. Поэтому к числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений), помимо условия о предмете аренды, относится и размер арендной платы. Применительно к данному договору требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (статья 654 пункт 1 ГК). Таким образом, исключается действие пункта 3 статьи 424 ГК, согласно которому, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и ее невозможно определить исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции. А также учитывается место расположения здания или сооружения, характер деятельности арендатора, технические характеристики передаваемых зданий или сооружений и тому подобное. Мызров С.Н. Договор аренды /Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - С. 115.

При оценке стоимости недвижимого имущества стороны могут руководствоваться методиками, разработанными компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер. Например, Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14.09.92 N 209, утвержденная приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Закон. - № 4. - 1999. - С. 33-36. Если же предметом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности, то при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться обязательными для них нормативами. Такие нормативы, в частности, предусмотрены Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденным распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.98 N 396-р. Информационная правовая система 'Консультант Плюс'.

По общему правилу стороны определяют арендную плату и форму ее выражения свободным соглашением, в котором указывается порядок, условия и сроки внесения платы. Лист расчета арендной платы должен являться неотъемлемой частью договора. Арендная плата может выражаться не только в денежной форме, но и в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (статья 614 ГК). Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что 'позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы'. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: 'Статут', 2001. - С. 188.

При расчете арендной платы учитываются также и плата за пользование земельным участком (соответствующей части участка), на котором расположен предмет аренды, если иное не предусмотрено договором или законом (статья 654 пункт 2 ГК). Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, то есть здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это соответственно также влияет на цену договора.

Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения - квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например, объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и так далее) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера. Ивачев И. Арендная плата // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2005. - №18. - С. 13.

Что касается дополнительных платежей (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное). Существует два варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты дополнительных платежей.

При первом варианте, арендатор уплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным услугам - непосредственно поставщикам, на основании самостоятельно заключенных договоров.

При втором варианте, когда арендодатель лично уплачивает коммунальные услуги поставщикам, он получает либо арендную плату, включающую в себя расходы по коммунальным услугам либо арендную плату и отдельно плату за коммунальные услуги. В последнем случае, между сторонами заключается соответствующее дополнительное соглашение. Необходимо отметить, что данное соглашение устанавливает порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей в арендуемом помещении и является частью договора аренды, а не, например, договором энергоснабжения. Иллюстрацией вышесказанного может служить следующее дело.

Акционерное общество закрытого типа 'Пироп Лтд' обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу закрытого типа 'Победа' о признании недействительным последнего абзаца пункта 2.2.2 договора на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату от 01.10.1996 и обязании ответчика исполнить обязательство по поставке электроэнергии.

Решением суда от 18.05.1999 иск был удовлетворен на основании несоответствия указанного абзаца положениям ГК о договоре энергоснабжения. Решением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, а договор признан полностью недействительным как несоответствующий положениям ГК о договоре энергоснабжения.

Президиум ВАС РФ считает, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между сторонами был заключен договор аренды здания, в соответствии с которым арендная плата включала в себя стоимость коммунальных услуг. Количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии определялись отдельным договором. Такой договор стороны заключили, назвав его договором на поставку электроэнергии.

Все судебные инстанции без достаточных оснований оценили этот договор как договор энергоснабжения, в то время как он таковым не является. Этот договор устанавливает порядок определения расходов АОЗТ 'Пироп Лтд' на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды. Постановление Президиума ВАС №7349/99 от 6 апреля 2002 г. (извлечение) // Вестник ВАС РФ. - 2000. - N 7. - С. 15 - 16.

На практике арендатор оплачивает данные услуги сверх арендной платы. Думается, что такой подход не совсем верен. Согласно статье 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, со всеми принадлежностями. 'Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. 'Просто стены' вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр.' Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №9. - С. 50.

Арендатор получает энергию воду, тепло и прочие удобства в связи с договором аренды, поэтому условие об их оплате должно рассматриваться как часть условия об арендной плате.

2.4 Форма и государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений)

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме. Из всех существующих способов заключения договора в письменной форме (составление единого документа, подписываемого обеими сторонами; обмен несколькими письменными документами (письмами, телеграммами), исходящими от сторон и выражающими их согласованную волю; принятие к исполнению заказа контрагента (статья 434 пункт 2 ГК)), для аренды здания (сооружения) допускается только один способ: составление единого документа, подписанного сторонами (статья 651 пункт 1 ГК). Сущность его заключается в том, что стороны подписывают документ, который содержит их взаимное волеизъявление. Договор должен быть подписан непосредственно путем совершения собственноручной надписи на бумажном носителе и стороны не могут предусмотреть иной способ его заключения. Нарушение письменной формы договора влечет его недействительность (статья 651 ГК). Назначение формы договора состоит в том, что 'она призвана закреплять и правильно отображать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, то есть законность сделки, а значит и обязательность ее исполнения арендодателем и арендатором'. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений).М. - Издательство 'Ось - 89', 1998. - С. 48.

В статье 651 пункте 2 ГК законодатель определяет, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается незаключенным при отсутствии такой регистрации. Порядок государственной регистрации определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' Российская газета. - 30. 07.1997. - №145. (далее - Закон).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 2 Закона). Государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (территории, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции), если иное не установлено Законом. Государственная регистрация должна быть произведена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Согласно статье 18 Закона представляемые для государственной регистрации документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации. Доверенность на представление документов для государственной регистрации от имени юридического лица должна сопровождаться приложением печати этого юридического лица (пункт 5 статьи 185 ГК). Представляемые документы должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест жительства должны быть написаны полностью. Существенное значение имеет и физическое состояние документов. Так, не подлежат приему на государственную регистрацию документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. После государственной регистрации подлинники документов подлежат возврату правообладателю. Комментарий к Федеральному закону 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' (Эрделевский А. М.). - М.: Издательство БЕК, 1999. - С. 42-43.

Согласно статье 26 данного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. К договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Договоры аренды зданий и сооружений, заключаемые сроком менее одного года, как следует из статьи 651 ГК, не подлежат государственной регистрации, и будут считаться заключенными при наличии соответствующей письменной формы.

Однако, на практике часто встречаются случаи, когда стороны умышленно заключают данный договор аренды на меньший срок (например, на одиннадцать месяцев) с целью уклонения от государственной регистрации, а затем продляют так же на срок менее одного года. Получается, что общий срок аренды составляет более одного года. Является ли отсутствие государственной регистрации такого договора основанием для признания его недействительным (статья 165 ГК)? Законодатель не урегулировал данный вопрос, однако на основании судебной практики Высший Арбитражный Суд РФ выработал свои рекомендации. Согласно пункту 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 'Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. Иллюстрацией данного положения служит следующее дело.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года. Вестник ВАС. - 2001. - №4. - С. 26-27.

Данное положение приводит к тому, что многие контрагенты пользуются этим, заключая договор аренды на срок менее года и, следовательно, не осуществляя государственную регистрацию. По истечении срока договора заключают его на тех же условиях. Фактически отношения по договору аренды продолжаются, а формально - заключен новый договор. 'Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, заключающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих из себя краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю'. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2001. - №11. - С. 38-39. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы. например, Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества // Юридический мир. - 2001. - №1. - С. 45-48.

Определенный интерес представляет вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений) продленного на неопределенный срок. Исходя из текста пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 Вестник ВАС. - 2001. - №4. - С. 27. договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Фактически, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, то есть, заключен на срок менее года, что на практике не всегда соответствует действительности. Ширинская Е.Ю. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока действия договора // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2005. - №4. - С. 76-80.

Часто, стороны во избежание прохождения обязательной процедуры регистрации, изначально заключают договор на неопределенный срок. Причем фактически договор действует более года. Интересное решение этой проблемы предлагает Г.А. Лобанов: 'Если договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован в месячный срок, установленный законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество, после истечения годичного срока аренды, то договор аренды, заключенный на неопределенный срок, должен в данном случае признаваться судом незаключенным с наступлением для арендатора и арендодателя недвижимого имущества нежелательных последствий, в том числе налоговых'. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - №7. - С. 18.

Представляется необходимым прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок, в случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.

По поводу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. В отношении данных договоров в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы. Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 'О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений' немного прояснил данную ситуацию, придя к выводу о необходимости применения правил пункта 2 статьи 651 ГК. Следовательно, договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации только в случае заключения его на срок более одного года. Однако, не все авторы придерживаются такой точки зрения. В частности, В.В. Витрянский отмечает, что при аренде нежилых помещений, которые законодатель отнес к объектам недвижимости, стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договора аренды. То есть договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока. В.В. Витрянский Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: 'Статут', 2001. - С. 192 Думается, что для разрешения данной ситуации (относительно государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений) необходимо прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации данных договоров, заключенных на срок более года.

Глава 3. Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий (сооружений). Ответственность сторон

3.1 Права, обязанности и ответственность арендодателя

Поскольку законодатель не предусматривает специальных норм регулирующих права и обязанности арендодателя в параграфе 4 главы 34 ГК, то применяются общие положения об аренде.

К правам арендодателя относятся:

право требовать расторжения договора (например, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с назначением имущества или условиями договора (статья 615 пункт 3 ГК) или существенно ухудшает имущество (статья 619 ГК));

право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК). Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения);

право требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, в случае нарушения последним сроков ее внесения, если договором не установлено иное (статья 614 пункт 5 ГК). Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника - перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд;

право распоряжения арендованным имуществом. Арендодатель, хоть и передает здание (сооружение) во временное пользование и владение арендатору, остается собственником данного имущества. Он может произвести отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях, предусмотренных законом или договором.

Первой и основной обязанностью арендодателя является обязанность по передаче имущества, оговоренного в договоре.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество:

в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества,

вместе со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором,

в срок указанный в договоре аренды, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок (статья 611 ГК).

Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и тому подобное, во втором случае - прохождение необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ. Но в любом случае, состояние здания (сооружения), подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением.

В случае непредставления документов, относящихся к арендованным зданиям (сооружениям), арендодатель несет ответственность (предоставляет в принудительном порядке такие документы либо договор с ним расторгается, а также возмещает убытки по требованию арендатора). Однако такая ответственность наступает в случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Здание (сооружение) должно предоставляться в срок. Срок оговаривается сторонами в договоре аренды. В том случае, если он не указан, имущество предается в разумный срок. 'Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем'. Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник /Ответственный редактор проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - С. 374.

Законодатель конкретизировал способ передачи здания (сооружения) арендодателем арендатору. Согласно статье 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данный документ может именоваться передаточным актом, актом передачи-приема и тому подобное и представляет собой единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу. Он служит письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору, а также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет зарегистрирован.

Нарушение требования, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, то есть без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии со статьей 612 ГК. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Недостатки могут быть не только материальные, но и юридические: наличие прав третьих лиц на арендуемое здание (сооружение). Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник /Ответственный редактор проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - С. 373. Это, например сервитуты, право залога и тому подобное. Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (статья 613 ГК).

Следующей обязанностью арендодателя является обязанность по содержанию арендованного имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (статья 616 ГК). 'Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению'. Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 185.

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются сторонами. Если же сроки проведения капитального ремонта не установлены договором, то его следует проводить в разумные сроки. Под разумным сроком подразумевается время (срок) который обычно требует аналогичный вид ремонта аналогичного имущества при аналогичных обстоятельствах. Это же правило распространяется на ситуацию, когда такой ремонт вызван неотложной необходимостью. Точнее определить время ремонта в каждом конкретном случае можно, обратившись, например, к коммунальным службам с вопросом об оценке периода, необходимого для приведения здания (сооружения) в порядок. Смирнов Б. Если вы арендатор. Как строить отношения с собственником // Информационная правовая система 'Гарант'.

Если арендодатель нарушил свою обязанность по проведению капитального ремонта, арендатор может по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Однако арендатору следует иметь в виду, что компенсировать можно лишь траты на неотложный ремонт или ремонт, предусмотренный договором. Чтобы у арендодателя не возникло сомнений в необходимости ремонтных работ, необходимо составить техническое заключение об объекте. Горшенина О. Ошибки арендатора // Информационная правовая система 'Гарант'.

3.2 Права, обязанности и ответственность арендатора по договору аренды зданий (сооружений)

Обязанности и права арендатора по договору аренды зданий (сооружений) предусматриваются общими положениями об аренде.

К правам арендатора относятся:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.

'Перенаем - это всегда уступка первоначальным арендатором права требования к арендодателю третьему лицу (новому арендатору) и одновременно перевод первоначальным арендатором своего долга перед арендодателем на третье лицо (нового арендатора)'. Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон. - 2000. - №11. - С. 28. При перенаеме происходит замена стороны в договоре: первоначальный арендатор полностью заменяется новым и выбывает из арендных правоотношений. При субаренде (поднаеме) уступки арендатором права требования субарендатору, а также перевод долга арендатора на субарендатора не происходит. Арендные отношения между первоначальным арендатором и арендодателем продолжаются.

При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю.

Если указанные права вносятся в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возврату арендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, и договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (статья 615 пункт 2 ГК). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласие арендодателя может выражаться либо в виде дачи согласия на совершение каждой конкретной сделки либо посредством указания на это право в договоре аренды зданий (сооружений). Так, согласно пункту 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N66 от 11 января 2002 г. 'Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой' Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С. 32-33. условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК. Иллюстрацией может служить следующее дело.

Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' обратилось в Арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.

Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК не получено согласия арендодателя спорного помещения.

При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК.

Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды 'генерального' согласия на совершение арендатором таких сделок.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.

Учитывая изложенное, суд в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.

В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

2. Арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать уменьшения размера арендной платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Под существенным ухудшением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если: а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и б) законом не предусмотрено иное (статья 614 пункт 4 ГК).

3. Арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК). Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения).

4. Арендатор вправе истребовать от арендодателя не предоставленное в срок сданное в наем имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (статья 611 пункт 3 ГК). Срок передачи имущества должен быть определен договором, а если такой срок не установлен, то в разумный срок (в зависимости от конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота).

5. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:

если иное не предусмотрено законом или договором аренды;

арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязанности;

арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

По соглашению сторон условия договора заключенного на новый срок могут быть изменены. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (статья 621 ГК).

Согласно общим положениям об аренде, арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 пункт 1 ГК). Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, нежилое помещение запрещено использовать для проживания людей либо других не производственных целей;

2. Своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия внесения платы должны быть определены договором.

Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа. При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода пользования. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и стопроцентной.

В том случае, если арендатор существенно нарушает данную обязанность, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный последним срок. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд (статья 614 пункт 5 ГК). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель может обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды (статья 619 пункт 1 ГК).

3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 616 пункт 2 ГК).

Текущий ремонт - это 'устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций)'. Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 191. Текущий ремонт предназначен для уменьшения износа зданий (сооружений) и не увеличивает стоимость арендованного имущества. К расходам по содержанию имущества относятся, как правило, расходы, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, охраной имущества, обязательным страхованием и тому подобное, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушение требований данного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу пункта 2 статьи 619 ГК или потребовать возмещения убытков, вызванных возвратом имущества со сверхнормативным износом.

4. Обязан вернуть арендодателю здание (сооружение) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК). Вместе с арендованным имуществом, должны быть возвращены и все относящиеся к нему документы, которые были переданы при передаче здания (сооружения) арендатору. Причем передача здания (сооружения) арендатором арендодателю должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (статья 655 ГК).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В данном случае подразумевается арендная плата, предусмотренная договором аренды. Так, согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 'Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой' взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Примером может служить следующее дело.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.

В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.

Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.

Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С. 47.

3.3 Права на земельный участок

Одна из основных особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений - обязанность арендодателя по передаче арендатору не только здания (сооружения), но и права на земельный участок, на котором оно расположено и который необходим для его использования. Это обусловлено непосредственной связью здания (сооружения) с землей, как объекта недвижимости и предполагает также пользование данным земельным участком.

Площадь земельного участка формируется из двух компонентов: а) площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими нормами и правилами. Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением. Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

В ГК предусмотрено два случая:

1) арендодатель является собственником земельного участка под арендуемым зданием (сооружением) (статья 652 пункт 2 ГК) и 2) арендодатель не является собственником данного земельного участка (статья 652 пункт 3 ГК).

В первом случае арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Под иным правом подразумевается, одно из следующих прав: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды земельного участка, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельным участком. Однако данные иные права применяются с учетом ограничений, введенных Земельным кодексом РФ. Так, субъектами постоянного (бессрочного) пользования земельным участком являются только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (статья 20 Земельного кодекса РФ). Предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения теперь не допускается (статья 21 Земельного кодекса РФ). Собрание законодательства Российской Федерации. - 29. 10.2001. - №44. - ст. 4147.

Во втором случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка (а, например, является арендатором), он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться зданием (сооружением) по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком 'непротиворечии'. Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Согласие собственника земельного участка требуется лишь в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником. Так, согласно пунктам 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Ерш А. В Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №7. - С. 23-24.

В том случае, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

К какому праву на земельный участок относится право пользования земельным участком арендатором, предоставляемое ему в соответствии с абзацем 2 пунктом 2 статьи 652 ГК? Очевидно, что это право не может быть правом собственности и правом пожизненного наследуемого владения. Следовательно, оно может быть определено как аренда, сервитут, право постоянного (бессрочного) пользования либо право безвозмездного срочного пользования. Рассматривать это право пользования как сервитут не представляется возможным в силу особенностей сервитута. Прежде всего, сервитут предполагает соседство земельных участков. Пункт 1 статьи 274 ГК не предполагает установление сервитута в пользу владельца строения, находящегося на обременяемом земельном участке. Кроме того, сервитут как ограниченное вещное право на чужое недвижимое имущество не соединено с владением этим имуществом. Арендатор же здания не может не владеть земельным участком, на котором это здание расположено.

Нельзя рассматривать право пользования, предоставляемое арендатору в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 652 ГК, как право постоянного (бессрочного) пользования. Во-первых, основания приобретения такого права не носят договорный характер, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки. Единственным исключением из этого правила является положение статьи 271 ГК, согласно которому собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на которой расположено это недвижимое имущество.

Таким образом, право пользования земельным участком, предоставляемое арендатору в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 652 ГК, можно рассматривать как предоставление земельного участка в аренду либо как право безвозмездного срочного пользования. Земельный Кодекс РФ допускает передачу земельного участка его собственником в безвозмездное срочное пользование по договору. ГК, хотя и устанавливает правило, в соответствии с которым плата за пользование зданием или иным сооружением включает плату за пользование земельным участком (пункт 2 статьи 654 ГК), однако придает этому правилу диспозитивный характер. Следовательно, стороны договора аренды могут установить своим соглашением только плату за пользование зданием или иным сооружением, предоставив арендатору на срок аренды здания или иного сооружения земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования.

Безусловно, право пользования арендатора земельным участком, предоставляемое ему в соответствии с абзацем 2 пунктом 2 статьи 652 ГК, может носить арендный характер.

Таким образом, анализ положений ГК позволяет сделать вывод, что арендодатель, на каком бы праве он ни владел земельным участком, при передаче в аренду здания или иного сооружения, находящегося на этом участке, может передать арендатору часть земельного участка либо в безвозмездное срочное пользование, либо в аренду.

Земельный кодекс РФ устанавливает обязанности для лиц, не являющихся собственниками земельных участков (в том числе и для арендаторов). Они обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами (статья 42 Земельного кодекса РФ). Собрание законодательства Российской Федерации. - 29. 10.2001. - №44. - ст. 4147.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до продажи земельного участка (статья 653 ГК).

Данная норма действует только в случае перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи. Она не применяется, если перемена собственника произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, конфискация, договоры дарения или ренты и тому подобное). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы более целесообразно распространить правило о сохранении прав арендатора на пользование земельным участком для всех случаев отчуждения земли по аналогии с нормой статьи 617 ГК.

3.4 Изменение и расторжение договора аренды зданий (сооружений)

Изменение и досрочное расторжение договора аренды зданий (сооружений) регулируется нормами, предусмотренными главой 29 ГК, с учетом правил статей 617, 619 и 620 ГК. В Гражданском кодексе РФ предусматриваются четыре случая изменения и досрочного расторжения договора в период его действия: по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, в связи с существенным изменением обстоятельств (статьи 450-451 ГК).

1) Изменение и досрочное расторжение договора по соглашению сторон. Под изменением договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора. Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора. Соглашение сторон это наиболее приемлемый и безболезненный способ прекращения договора, не требующий обращения в суд на предмет утверждения соглашения. Однако данная норма не применяется, если иное предусмотрено законом, договором или ГК (статья 450 пункт 1 ГК).

При заключении договора без определения его срока (на неопределенный срок) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК).

2) Изменение и досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон (судебный порядок изменения и расторжения договора). Данный способ изменения и прекращения договора аренды здания (сооружения) предусматривает обращение в суд. Обращение в суд одной из сторон договора возможно только в следующих случаях:

при существенном нарушении договора другой стороной. Понятие существенности нарушения договора основано, прежде всего, на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование об изменении или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.

по основаниям, прямо предусмотренным ГК, другими законами или договором. В качестве таких оснований выступают действия (бездействие) стороны договора, создающие условия для возможного причинения ущерба другой стороне, хотя они непосредственно не связаны с нарушением договорного обязательства.

ГК предусматривает помимо общих положений о судебном порядке расторжения договора (статья 450 пункт 2 ГК) и специальные, касающиеся договора аренды (статьи 619-620 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (если до этого арендодатель направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок) в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию сторон (статьи 619 - 620 ГК). Так согласно пункту 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №66 от 11 января 2002 г. 'Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой' основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Иллюстрацией может служить следующее дело.

Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.

Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.

Суд не согласился с доводами ответчика, и исковое требование удовлетворил, отметив следующее. Часть первая статьи 619 ГК предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды. Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С. 37-38.

3) Односторонний отказ от исполнения договора. Такой отказ возможен тогда, когда он предусмотрен законом или соглашением сторон. Так, согласно Федеральному закону от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ 'О несостоятельности (банкротстве)' статье 102 пунктам 2-3 предусматривается возможность отказа от исполнения договора с его расторжением (если они не исполнены частично или полностью и если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах). Право на односторонний отказ от исполнения договора может предусматриваться и в самом договоре с указанием условий его осуществления. Так, согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №66 от 11 января 2002 г. 'Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой' в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК).

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.

Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил. Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С. 39-40.

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется. Однако другая сторона, считающая указанный односторонний отказ неправомерным, может, если это не противоречит закону, оспаривать его в судебном порядке.

4) Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Речь идет о затруднительности исполнения договорного обязательства, хотя исполнение такого обязательства в принципе остается возможным. Но оно становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон по причине существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Под существенным изменением обстоятельств '…следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические (наличие товара на рынке, способы его доставки, рыночные цены на товар и рабочую силу и тому подобное), правовые и иные факторы, существовавшие в стране (странах), отдельных регионах на момент заключения договора'. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой /Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Институт государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат: Право и закон, 2002. - С. 857.

При изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств стороны должны провести переговоры о возможности достижения соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении. И только в случае недостижения между сторонами указанного соглашения вопрос об изменении или расторжении договора решается судом.

В пункте 1 статьи 452 ГК содержится норма, касающаяся формы соглашения об изменении и расторжении договора. Такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор. Применительно к договору аренды здания (сооружения) требуется письменное соглашение. Однако данная норма имеет диспозитивный характер и применяется в случае, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота. При изменении договора вытекающее из него обязательство продолжает действовать в измененном виде, при расторжении договора договорное обязательство прекращается.

При наличии соглашения сторон договор изменяется или прекращается с момента заключения такого соглашения, если иное не оговорено соглашением или не связано с характером изменения договора. Если договор изменяется или расторгается в судебном порядке, то договор изменяется и прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

В пункте 4 статьи 453 ГК содержится норма о невозможности возврата сторонами того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения, если иное установлено законом или соглашением сторон.

В случае если основанием изменения и расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных в результате прекращения или изменения договора (пункт 5 статьи 453 ГК).

Заключение

Вышеизложенное позволяет сделать следующие основные выводы и предложения, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного договора, в практике его применения и при совершенствовании законодательства.

К договору аренды зданий (сооружений) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этом договоре (параграф 4 главы 34 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только здания и сооружения, а также нежилые помещения в зданиях. Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди проживают в них временно. Часть здания именуется помещением. Специальное регулирование договора аренды нежилых помещений отсутствует. Остается дискуссионным вопрос о том, входит ли аренда нежилых помещений в предмет договора аренды зданий (сооружений). Думается, что нежилые помещения больше общего имеют с зданиями, чем предметами других договоров аренды (например, договора проката). Также представляется необходимым к аренде помещений применять нормы о форме и государственной регистрации зданий (сооружений): договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если, заключен на срок более одного года.

Здания, предназначенные для проживания людей, могут быть предметом данного договора аренды только после принятия их в эксплуатацию. В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей.

Существенными условиями договора аренды зданий (сооружений) являются условия о предмете и арендной плате. Согласно норме пункта 3 статьи 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК, не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (пункт 2 статьи 654 ГК). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункт 3 статьи 654 ГК).

Часто, на практике арендатор оплачивает дополнительные платежи (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное) сверх арендной платы. Думается, что такой подход не совсем верен. Арендатор получает энергию воду, тепло и прочие удобства в связи с договором аренды, поэтому условие об их оплате должно рассматриваться как часть условия об арендной плате.

В соответствии со статьей 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды зданий и сооружений, заключаемые сроком менее одного года, не подлежат государственной регистрации (статья 651 ГК). Однако на практике часто встречаются случаи, когда стороны умышленно заключают данный договор аренды на меньший срок (например, на одиннадцать месяцев) с целью уклонения от государственной регистрации, а затем продляют так же на срок менее одного года. Подобная ситуация имеет место и при аренде нежилых помещений. Поэтому представляется необходимым прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок, в случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК). К арендатору законодатель не предъявляет особых требований.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 1 пункт 1 статья 655 ГК). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество.

Здания и сооружения неразрывно связаны с землей и относятся к объектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности - одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть передан и на ином праве.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.

Список использованной литературы

1. Нормативно-правовые акты

1.1 Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 25.12.1993. - №237.

1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 05.12.1994. - №32. - ст.3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.01.1996. - №5. - ст.410.

1.3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 №206-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.10.2001. - №44. - ст.4147; Собрание законодательства Российской Федерации. - 02.01.2006. - №1. - ст.17.

1.4 Федеральный закон от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ 'О высшем и послевузовском профессиональном образовании' (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ) // Российская газета. - 29.08.1996. - №164; Российская газета. - 31.12.2005. - №167.

1.5 Федеральный закон от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ 'О науке и государственной научно-технической политике' (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ) // Российская газета. - 03.09.1996. - №167; Российская газета. - 31.12.2005. - №297.

1.6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 206-ФЗ) // Российская газета. - 30.07.1997. - №145; Российская газета. - 31.12.2005. - №297.

1.7 Федеральный закон 'О несостоятельности (банкротстве)' от 26.10.2002 №127-ФЗ (в последней редакции Федерального закона от 24.10.2005 №133-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28.10.2002. - №43. - ст.4190; Российская газета. - 27.10.2005. - №241.

1.8 Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 'Об образовании' (в последней редакции Федерального закона от 16.03.2006 №42-ФЗ) // Российская газета. - 31.07.1992. - №172; Российская газета. - 21.03.2006. - №56.

1.9 'Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)' (утверждено Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 14.09.1992 №209) // Закон. - № 4. - 1999. - С.33-36.

1.10 'Положение о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха' (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 926) // Собрание законодательства РФ. - 12.08.1996. - № 33. - ст.3999.

1.11 Распоряжение Мингосимущества РФ от 30.04.1998 N 396-р 'О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями' // Информационная правовая система 'Консультант Плюс' (последнее обновление от 05.04.2006 г.).

1.12 Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (Утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359 в ред. Изменения 1/98, утв. Госстандартом РФ 14.04.98) // Информационная правовая система 'Консультант Плюс' (последнее обновление от 05.04.2006 г.).

1.13. Распоряжение администрации Ульяновской области Департамента имущественных отношений Ульяновской области от 8 февраля 2002 г. N 07-О-106 'Об утверждении типовых договоров о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной и федеральной собственностью' // Информационная правовая система 'Консультант Плюс' (последнее обновление от 05.04.2006 г.).

2. Книги

2.1 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /изд.3-е, стереотипное. - М.: 'Статут', 2001. - 300 с.

2.2 Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 816 с.

2.3 Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 704 с.

2.4 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - 845 с.

2.5 Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций. /Отв. ред.О.Н. Садиков. - М.: Издательство БЕК, 1997. - 704 с.

2.6 Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - 848 с.

2.7 Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: Учебное пособие / Под. общ. ред. д. ю. н. проф.А. А. Власова. - М.: Издательско-торговая корпорация 'Дашков и Кє', 2004. - 180 с.

2.8 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой /Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Институт государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат: Право и закон, 2002. - 880 с.

2.9 Комментарий к Федеральному закону 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' (Эрделевский А.М.). - М.: Издательство БЕК, 1999. - 224 с.

2.10. Мызров С.Н. Договор аренды /Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - 167 с.

2.11. Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им.В. В. Виноградова. - 4-е издание, дополненное. - М.: Азбуковник, 1998. - 944 с.

2.12. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: 2000. - 448 с.

2.13. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М: Издательство 'Ось - 89', 1998. - 304 с.

3. Статьи

3.1 Горшенина О. Ошибки арендатора // Информационная правовая система 'Гарант' (последнее обновление от 08.04.2006 г.).

3.2 Гришин А. Помещение в аренду // Информационная правовая система 'Гарант' (последнее обновление от 08.04.2006 г.).

3.3 Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. - 2005. - №3. - С.3-11.

3.4 Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества // Юридический мир. - 2001. - №1. - С.45-48.

3.5 Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС. - 2000. - №8. - С.96-101.

3.6 Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №9. - С.47-52.

3.7 Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №7. - С.21-24.

3.8 Ивачев И. Арендная плата // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2005. - №18. - С.13.

3.9 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - N 10. - С.113-119.

3.10. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2001. - №11. - С.38-40.

3.11. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - №11. - С.58-69.

3.12. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4. - С.5-12.

3.13. Левушкин А.Н. Правовое регулирование некоторых имущественных прав несовершеннолетних детей по законодательству Российской Федерации // Юрист. - 2003. - №10. - С.13-16.

3.14. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - №7. - С.18.

3.15. Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон. - 2000. - №11. - С.26-34.

3.16. Смирнов Б. Если вы арендатор. Как строить отношения с собственником // Информационная правовая система 'Гарант' (последнее обновление от 08.04.2006 г.).

3.17. Ширинская Е.Ю. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока действия договора // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2005. - №4. - С.76-80.

4. Материалы судебной практики

4.1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 'О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений' // Вестник ВАС РФ. - 2000. - №7. - С.70.

4.2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 'Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' // Вестник ВАС РФ. - 2001. - №4. - С. 19-33.

4.3 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 'Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой' // Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С.17-49.

4.4 Постановление Президиума ВАС №7349/99 от 6 апреля 2000 г. (извлечение) // Вестник ВАС РФ. - 2000. - N 7. - С.15 - 16.

4.5 Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 9 октября 2003 г. № А72-5917/03-Н 340 (извлечение) // Справочная правовая система 'Гарант' (последнее обновление от 08.04.2006 г.).