Вещные права на природные объекты

Оглавление

Введение

Глава 1. Вещные права на природные объекты

1.1 История развития имущественных отношений, возникающих по поводу природных объектов

1.2 Виды вещных прав

1.3 Общая характеристика, основания приобретения и прекращения права собственности в современном законодательстве России как основного вида вещного права

Глава 2. Ограниченные вещные права, возникающие по поводу природных объектов

2.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и другими природными объектами

2.2 Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

2.3 Сервитуты

Заключение

Список литературы

Введение

Актуальность темы. Важнейшие национальные интересы на современном этапе заключаются в рациональном использовании и защите природных ресурсов России в целях ее социального развития и обеспечения благосостояния граждан. В то же время процессы становления новой демократической государственности в Российской Федерации, преобразования былого социалистического устройства в новое - социально- правовое могут успешно протекать только при надлежащем экономическом обеспечении, и единственно возможной экономической базой для него будет рыночная система хозяйствования. В связи с активным развитием в Российской Федерации рыночных отношений все большее значение приобретает детальная правовая регламентация гражданского оборота благ, а также гарантирование их нормального использования.1

Экономическая реформа, коснувшаяся и природоресурсного законодательства в РФ, изменила идеологию правового регулирования имущественных природоресурсных отношений. Наряду с правом собственности в российское законодательство вводится и институт ограниченных вещных прав на природных ресурсы, представленные такими их видами как право постоянного бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками, сервитуты.

Однако реформа законодательства в области использования и охраны природных ресурсов, включая регулирование имущественных природоресурсных отношений не закончилась. В 2001 г. вводится в действие глава 17 ГК РФ, регулирующая право собственности и другие вещные права на землю, а также Земельный кодекс РФ, существенно изменивший правовую регламентацию ограниченных вещных прав на земельные участки. ГК РФ и ЗК РФ в определенной части противоречат друг другу, в результате чего уже складывается противоречивая практика применения норм гражданского и земельного законодательства. Существенные коррективы внесены в институт ограниченных вещных прав, принятые в 2006 году новые Водный и Лесной кодексы РФ. В силу изложенных доводов анализ ограниченных вещных прав на природные ресурсы и на совеременном этапе реформирования российского законодательства представляется актуальным.

Теоретическая основа работы. Имущественные права, возникавшие на природные объекты, рассматриваемые в дореволюционном гражданском праве как составная часть земельных отношений Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, Г.Ф. Шершеневичем и др.2

Советская наука гражданского права не признавала наличие имущественного содержания в отношениях, связанных с использованием природных ресурсов. Тем не менее исследованием права государственной собственности на них занимались: Г.А. Аксененок, В.К. Григорьев, Л.И. Дембо, А.В. Карасс, С.Н. Братусь, Г.Н. Полянская, Я.Я. Страутманис, В.С. Якушев и др.3

На нынешнем этапе развития указанные отношения изучаются представителями науки гражданского права, а также ученые-цивилисты, и, в частности, Г.Е. Быстровым, Г.А. Волковым, Г.И. Вергасовой, Б.В. Ерофеевым, Ю.Г.Жариковым, И.А. Иконицкой, Н.И. Красновым, О.И. Крассовым, М.И.Козырем, О.М.Козырь, О.С. Колбасовым, Н.Н.Осокиным и другими.4

Целью данной работы - на основе изучения законодательства, попытаться выявить проблемы, свойственные на сегодняшний день правовому регулированию ограниченных прав на природные ресурсы. В этой связи ставились задачи:

дать характеристику правовой регламентации ограниченных вещных прав в их ретроспективе;

проанализировать изменения, произошедшие в связи с принятием новейшего земельного законодательства и;

определить соотношение норм земельного и гражданского права в части регулирования указанных отношений;

выявить пробелы и коллизии и предложить пути их устранения.

В связи с неисследованностью принятых Лесного и Водного кодексов, некоторые положения, приводимые в работе, обладают элементами новизны.

Предметом исследования являются - правовые нормы, регулирующие отношения возникающие по поводу вещных прав на природные объекты.

Объектом исследования выступают имущественные природоресурсные отношения.

Методологическую основу исследования составили методы диалектического познания, сравнительно-правовой, историко-правовой методы исследования, а также общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. В результате настоящего исследования автором разработаны положения, сформулированы выводы и рекомендации, направленные на развитие гражданско-правовой науки, совершенствование правоприменительной и экспертной практики, нормотворческой деятельности. Теоретическая и практическая значимость настоящего исследования определяется главным образом методологическим подходом к изучению вопросов ограниченных вещных прав на природные объекты. Практическая значимость работы определяется также возможностью использования выводов и положений исследования для внесения изменений в российское законодательство, а также в практической правоприменительной деятельности и для преподавания соответствующего курса в юридических учебных заведениях.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав и заключения. В первой главе, содержащей общую характеристику имущественных земельных отношений, дается ретроспективный анализ развития указанных отношений, определяется соотношение гражданского и земельного права в регулировании имущественных отношений, приводятся классификации этих отношений с учетом различных точек зрения, существующих по данному вопросу.

Во второй главе исследуется конкретные виды ограниченных вещных прав на природные ресурсы.

В заключении делаются некоторые теоретические выводы и формулируются предложения по совершенствованию законодательства.

Глава 1. Вещные права на природные объекты

1.1 История развития имущественных отношений, возникающих по поводу природных объектов

В научной и учебной литературе вопросы истории развития имущественных отношений, возникающих по поводу природных ресурсов вообще и ограниченных вещных прав в частности исследовались А.А. Александровым, И.А. Исаевым, И.Б, Новицким, И.С. Перетерским, С.Н. Медведевым и др.5

Характеристика вещных прав может оказаться недостаточно полной без анализа группы вещных прав, имеющих специфический характер и занимающих промежуточное положение между правом собственности и ограниченными вещными правами. Эти вещные права очень немного «не дотягивают» до права собственности, что позволило интерпретаторам римского права оценить их как еще одно право собственности на земельный участок, а впоследствии послужило основанием возникновения юридической конструкции «двойной» или «разделенной» собственности на один и тот же объект. В разные исторические периоды (и, соответственно, в разные периоды гражданско-правового регулирования) эти права именовались по- разному, сохраняя при этом общие родовые черты.

Первым возникшим в условиях Древнего Рима правом, относящимся к анализируемой категории, явилось право с греческим названием «эмфитевзис». Позднее, в эпоху феодализма, оно получило название чиншевого права. Оно установилось в западноевропейских странах, Польше, а затем в западной России и Новороссийском крае. Впоследствии чиншевое право, существовавшее в дореволюционном русском праве, преобразовалось в право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Последнее закреплено в ст. 216 ГК.6

Эмфитевзис опосредовал передачу земли в обработку. При этом от сходных с ним сервитутов он отличался широким правом пользования, отчуждаемостью и возможностью наследования. От обязательства найма эмфитевзис отличался защитой не личного характера, а против всех нарушителей. Институт эмфитевзиса имел очень древнее происхождение и применялся в практике Египта и Карфагена. Сдача земли за известную плату в наследственную аренду была распространена также в Греции в Ш в. до н.э. В римском праве этот институт получил самостоятельное значение во времена Юстиниана. Причиной признания данного института римским правом было стремление превратить необработанные громадные участки земли в сельскохозяйственные фонды. Первоначально он применялся на обширных завоеванных Римом участках Северной Африки, а к концу III--IV вв. был перенесен в Италию. Эмфитевзис был необходим Риму, учитывая баснословные размеры римского крупного землевладения. Историческим фактом была принадлежность половины Африки шести лицам и принадлежность одному гражданину владений во всем русле реки, прежде отделявшей территории нескольких враждебных друг другу народов.

Крупная земельная собственность была отнюдь не благом и отчасти явилась причиной упадка римского государства. Бедное население не только не приобретало в собственность земельных участков, но было вынуждено их бросать, изнемогая под бременем налогов и общественных повинностей. Арендное право в тех условиях не могло получить широкого применения, ибо реально не было в наличии достаточного количества рабочих рук, необходимых для обработки земли. Таким образом, земельная собственность представляла собой бездоходное, непроизводительное богатство. Необходимо было привлечь свободных лиц на чужие для них земли, заинтересовав их обширностью прав, гарантией потомственного и отчуждаемого пользования этой землей. Так зародилось эмфитевтическое право.

Права эмфитевта (лица, которому принадлежало данное право) были достаточно широкими. Он мог передать свое право по наследству, продать, подарить, завещать, установить на нем залоговое право и сервитуты. Эмфитевт мог производить на земельном участке по своему усмотрению различные улучшения и изменения, извлекать из участка разного рода выгоды. Он осуществлял владение и, следовательно, пользовался владельческой защитой. Как и собственник, он пользовался всеми другими исками для ограждения своего права от различных нарушений. Он мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не мог ухудшать ее, т.е. подвергать ее целостному повреждению и уменьшать ее объективную цену. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность.

Обязанности эмфитевта состояли, во-первых, в уплате общественных налогов; во-вторых, в платеже собственнику ежегодной ренты-канона (деньгами или натурой); в-третьих, в необходимости спрашивать согласие у собственника на отчуждение эмфитевтического права в пользу другого лица. Собственник, извещенный о предполагаемом отчуждении, мог в течение двух месяцев осуществить право преимущественной покупки или получить особую плату в размере двух процентов покупной цены. Что касается ренты, то она обычно была ниже наемной платы, и поэтому у эмфитевта не было права на снижение ренты, в отличие от нанимателя.

Неисполнение обязанностей со стороны эмфитевта могло повлечь за собой прекращение данного вещного права и возвращение участка в прежнее владение и распоряжение собственника. Таким образом, с установлением эмфитевзиса право собственности, будучи по своей природе абсолютным, не прекращалось и не уменьшалось.

По поводу юридической природы эмфитевзиса римские юристы высказывали разные взгляды. Так, Гай рассматривал это право как аренду, император Зенон определял его как особое правоотношение, устанавливаемое особым договором. Думается, эмфитевзис представлял собой ограниченное вещное право на чужую вещь, хотя и более широкое по своему содержанию, чем иные вещные права, известные римскому праву.

Эмфитевзис прекращался при причинении собственнику земельного участка большого ущерба, при трехлетней неуплате канона или публичных налогов, при нарушении предписаний по поводу отчуждения.

Чиншевые отношения и, соответственно, чиншевое право появились вместе с возникновением феодальной системы и получили широкое распространение в средневековой Западной Европе. Само название института представляло собой исковерканное латинское слово census (census -- zins -- чинш), обозначавшее плату за пользование землей. В исторически сложившемся названии этого вещного права не отражалась его сущность. Чиншевики вместе с личной свободой получали на началах чиншевого права и земли. Их права были настолько широки и независимы, что могли рассматриваться как способ наделения землей представителей низшего сословия. Чиншевые отношения распространялись быстро и повсеместно. В частности, чиншевое пользование исторически сложилось и в губерниях, входивших в состав Царства Польского до присоединения их к России. Польское государство, богатое землями и бедное людьми, было вынуждено искать пути для заселения этих земель. С этой целью на началах чиншевого права в Польше стали поселяться немецкие колонисты, гонимые из Германии притеснениями рыцарства и внутригосударственными противоречиями. Привлечение рабочих было возможно только на условиях наследственного пользования. Чиншевику обеспечивалась постоянная оседлость, у него возникал интерес к обработке земли, строительству на ней, поскольку он знал, что все его достояние перейдет к его собственным детям. Собственник же земли был заинтересован в том, чтобы земля не истощалась, как это бывает при арендном пользовании, а наоборот, удобрялась, строения не разрушались, а поддерживались в хорошем хозяйственном состоянии.

Права чиншевика на землю были очень широкими. Он мог пользоваться ею, распоряжаться на случай смерти, а также передать ее на основании сделки другому лицу. Кредиторы чиншевика имели возможность обратить свое взыскание на чиншевый участок и требовать судебного отчуждения чиншевого права. Обязанности чиншевика сводились к периодической уплате известной суммы -- чинша, размер которой устанавливался по соглашению сторон и не мог быть увеличен по требованию собственника без согласия чиншевика. Чинш уплачивался или деньгами, или исполнением натуральных повинностей, или же тем и другим вместе. Размер платы был небольшим, кроме того, он не зависел от доходности отведенного чиншевику участка.

Присоединив к России в конце XVIII столетия часть Царства Польского, российское правительство обеспечило жителям этих мест неприкосновенность их имущественных прав, сложившихся до присоединения. Таким образом, и в России были сохранены чиншевые отношения. Что касается возникновения чиншевых отношений в будущем, то целью российского законодательства было прекращение чиншевых отношений как спутывающих и обесценивающих поземельную собственность. В подтверждение этого можно сослаться на Положение от 9 июня 1886 г. о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Белорусских. Одновременно Сенат, рассмотрев дело о чиншевом праве в Новороссийском крае, косвенно подтвердил возможность его возникновения вопреки закону 1886 г. Поэтому можно сделать общий теоретический вывод, что чиншевое право в России могло возникать даже в тех местностях, из которых законодатель имел в виду изгнать его.

Таким образом, как с практической, так и с теоретической точки зрения отношение к чиншевому праву в России было неоднозначным. Некоторые цивилисты считали, что оно не соответствует духу российского законодательства. Другие придерживались противоположной точки зрения, находя полное соответствие чиншевого права духу российского права. Думается, что чиншевые отношения не были чужды духу русского права, поэтому они не только были формально приняты на пространствах западной России, но и получили дальнейшее распространение, в том числе в Новороссийском крае. Кроме того, хотя и в несколько видоизмененном виде, в форме права пожизненного наследуемого владения земельным участком, отношения были восприняты современным гражданским законодательством России.

Сущность чиншевого права была выражена в следующем определении кассационного Сената России: «Чиншевое право есть право вечного, потомственного, с правом отчуждения, владения и пользования землей за определенный в пользу собственника чинш, размер которого определен раз и навсегда и не может быть изменен по произволу собственника, за исключением лишь случаев, предусмотренных в установивших чинш договорах и привилегиях владельцев». Это определение составило хорошую основу для формулирования сущностных признаков чиншевого права.

Выделим основные признаки чиншевого права. Во-первых, это право представляло собой вещное право пользования чужой землей. От арендного права его отличал главным образом бессрочный характер. Следовательно, точнее это право было бы определить не как вечное, а именно как бессрочное. Существенно, что это право не было ограничено сроком или указанием на такое обстоятельство, которое обязательно наступит, и что прекращение права не было поставлено в зависимость от воли собственника. Во-вторых, оно переходило по наследству. Кроме того, это право могло свободно переходить к новым субъектам помимо согласия собственника. Правда, свободу отчуждения нельзя рассматривать как абсолютный признак чиншевого права, ибо она могла и отсутствовать. На практике согласие собственника в одних случаях спрашивалось, в других - нет. Все зависело от конкретного содержания учредительного акта. Так, в некоторых из них право свободной передачи прямо предоставлялось, в других - обусловливалось повышением чинша для правопреемников, в третьих - ставилось в зависимость от согласия собственника. Таким образом, сущностным признаком чиншевого права следует считать передачу по наследству. Что касается свободы отчуждения, то этот признак можно рассматривать как случайный.

Рассмотрим вопрос о том, являлась ли плата чинша существенным признаком чиншевого права. Ответ, который, казалось бы, лежит на поверхности, - да, являлась. Однако при внимательном анализе чиншевых отношений несложно обнаружить, что были такие чиншевики (они назывались грациалистами), которые ничего не платили собственнику, т.е. чинша не существовало вовсе, а чиншевое право было налицо; кроме того, сам размер чинша был ничтожным по сравнению с действительной стоимостью земли, т.е. эта плата была скорее символическим признаком, чем действительной платой за пользование землей. Таким образом, по отношению к чиншу существенным признаком можно считать то обстоятельство, что плата, когда она была назначена, не могла быть увеличена собственником самовольно, для этого требовалось соглашение сторон.

Чиншевое право предполагало возможность споров об изменении чинша. Основанием для такого требования были какие-то фактические обстоятельства, но отнюдь не изменение с течением времени ценности земли и рыночной арендной платы.

Последний признак чиншевого права, который выделялся в гражданско- правовой литературе прошлого столетия, заключается в том, что возведенные на чиншевой земле строения составляли собственность чиншевика. Этот признак выводился из бессрочности чиншевого права, поскольку если земля вечна, то даже самые прочные здания отживают свой век. Следовательно, для собственника не могло быть к постройкам никакого юридического интереса.

Резюмируя сказанное, можно сформулировать следующее определение: чиншевое право - это вещное бессрочное право наследственного пользования чужой землей под условием взноса платы за это пользование (чинша) или без него, с правом собственности на возведенные на этой земле постройки.

Как устанавливались чиншевые отношения? Во-первых, на основании учредительных актов, нередко облекаемых в торжественную форму типа: «Я, такой-то, сим добровольным договором заявляю и делаю известным каждому отдельно и всем вообще, что предоставляю жителям такого-то местечка следующие права, которыми могут пользоваться каждый из них порознь и которые ни я сам, ни преемники мои или наследники не могут и не должны отменить». Далее следовало перечисление условий поселения на чиншевом праве. Во-вторых, в основе чиншевого права мог лежать договор, заключенный как в устной, так и в письменной форме. На практике большинство договоров заключалось в устной форме, что очень затрудняло процесс доказывания. Доказательствами чиншевого права служили расписки о получении чинша, акты о переходе права, а также свидетельские показания, дознание через окольных людей. Так, через окольных людей устанавливалась местность, продолжительность владения и сам факт чиншевого права, ведущего свое начало от отца, деда, предков, с «незапамятных времен». Дела о признании чиншевого права были очень интересны; они достаточно подробно анализировались в цивилистической литературе конца XIX в.

Чиншевое право прекращалось, а земля возвращалась собственнику в случае отказа чиншевика, а также при отсутствии законный наследников у чиншевика, не сделавшего при жизни завещательного распоряжения.7

1.2 Виды вещных прав

Классификация вещных прав на протяжении истории развития гражданского права и цивилистики всегда была предметом дискуссии. Так, спорным долгое время было отнесение к разряду вещных прав залогового права. За пределы вещных прав нередко выносили владение. Наоборот, к правам вещным относили права нанимателя. В частности, М.М. Сперанский в 1 книге «Архива Калагова» 1859 г. говорил «между прочим, что и наемщик имеет право собственности на нанятое имущество, хотя и не в тех границах, как первоначальный собственник». В русском праве вещные права делили на собственность, владение (потомственное, пожизненное и срочное), право участия частного и залог. В науке же русского гражданского права была принята иная классификация: собственность, права на чужие вещи, залог, владение. Г.Ф. Шершеневич, в частности, писал: «Число вещных прав весьма незначительно. Главное место занимает среди них право собственности, как основа всего современного гражданского правопорядка. К нему примыкают права на чужую вещь, состоящую в собственности другого лица, а именно сервитуты, чиншевое право. К ним причисляется обыкновенно и залоговое право. Но ввиду резкого отличия его от прав на чужую вещь, оно должно быть поставлено особо».8

Римляне, в соответствии с одной из известных нам классификаций, насчитывали пять вещных прав. Это собственность, свобода (право собственности на собственное тело), наследство, залог, а также права на чужие вещи. К последним относили, во-первых, сервитуты, или вещные права пользования чужой недвижимостью в том или ином отношении. Сервитуты подразделяли на земельные, т.е. принадлежащие лицу как собственнику, и личные, т.е. принадлежащие персонально. Личный сервитут (узуфрукт) рассматривался как право пользования чужой вещью и получения от нее плодов. Узуфруктуарий обязывался пользоваться вещью как хороший хозяин пожизненно или на определенный срок.

Разновидностью личного сервитута было право проживания в доме (habitalio), а также право пользования рабочей силой раба или животного. К правам на чужие вещи римляне относили, во-вторых, эмфитевзис, или право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки (долгосрочное, отчуждаемое и передаваемое по наследству право), а также суперфиций, или право возведения строения на чужом городском участке и пользования этим строением (отчуждаемое, передаваемое по наследству).9 С принятием нового ГК РФ, появилась основа для построения современной классификации вещных прав.10

Как отмечает Е.А. Суханов, вещные права в традиционном виде были восстановлены в отечественном гражданском праве в начале 90-х гг. прошлого века (республиканский Закон «О собственности в РСФСР» 1990 г. и союзные Основы гражданского законодательства 1991 г., а затем - часть первая Гражданского кодекса РФ 1994 г.). При этом впервые за долгое время был закреплен принципиально правильный подход к пониманию данной категории.

Прежде всего, восстановлены такие основополагающие признаки вещных прав, как их «принудительная типизация» (Typenzwang) и «принудительная фиксация» (Typenfixierung), т.е. обязательное установление непосредственно законом закрытого перечня (numerus clausus) этих прав и исчерпывающей характеристики содержания каждого из них, исключающие возможность какого-либо их изменения соглашением сторон. Ведь в вещном праве, в отличие от обязательственного, не действует принцип свободы договоров, позволяющий контрагентам заключать любые договоры и устанавливать в своих взаимоотношениях любые права и обязанности, не противоречащие общим началам и смыслу гражданского права.11

Вещные права могут быть разделены на две большие группы: право собственности и ограниченные вещные права. К ограниченным вещным правам законодатель отнес право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения и оперативного управления, ипотеку (ст. 131, 216 ГК). Этот перечень ограниченных вещных прав не является исчерпывающим: к ним могут быть отнесены законом и иные права (п. 1 ст. 131 ГК). Примерами ограниченных вещных прав, не названных в ст. 216 ГК, но закрепленных кодексом, может быть право самостоятельного распоряжения доходами, которое предоставляется учреждению, осуществляющему приносящую доходы деятельность (п. 2 ст. 298 ГК), а также право члена семьи собственника на пользование жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 292 ГК).

Е.П. Лихотникова, характеризуя систему ограниченных вещных прав на природные объекты, относит к ним: «права по использованию земельных участков: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования и земельные, а также водные и лесные сервитуты.12

Действовавший до 1 января 2007 г. Водный кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой 18 октября 1995 года, предусматривал такие разновидности вещных прав на водные объекты, как право долгосрочного пользования, право краткосрочного пользования и право ограниченного пользования (водный сервитут).

К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, могло быть отнесено право застройки, предоставляемое арендатору земельного участка в соответствии с ранее действовавшими (до принятия части второй ГК) Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде ст.

Вещным правом, как представляется, является право нанимателя в доме государственного и муниципального жилищного фондов. Эта позиция уже была аргументирована в гражданско-правовой литературе тем, что данное право бессрочно, передается по наследству совместно проживающему члену семьи, имеет абсолютный характер защиты и характеризуется наличием ограниченных правомочий распоряжения жильем в виде обмена, раздела, вселения новых жильцов. Вещный характер, думается, имеет и право проживания в доме, возникавшее у его продавца в соответствии со ст. 254 ГК РСФСР, т.е. при купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, а сегодня - по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК).

Нельзя согласиться с отнесением к разряду вещного права пользования имуществом, возникающего на основании договора имущественного найма. Для разграничения ограниченных вещных прав с правами обязательственными важно руководствоваться следующим теоретическим определением.13 Ограниченные вещные права - это права на чужие вещи, производные и зависимые от прав собственника, имеющие различное содержание, но всегда ограниченное по сравнению с правом собственности, реализуемые независимо от воли собственника, а также всех иных лиц и пользующиеся абсолютной защитой от любого нарушителя, в том числе и от собственника.

Ограниченные вещные права могут быть подразделены на следующие группы: 1) вещные права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; 2) права сервитутного типа, охватывающие ограниченное пользование имуществом гражданами; 3) вещные права по использованию земельных участков организациями и гражданами.

По-прежнему спорным остаются правомочия залогодержателя в договоре о залоге имущества как вид ограниченного вещного права. Эта классификация не является абсолютно точной, поскольку само законодательство пока не содержит законченного перечня вещных прав. Здесь видятся большие перспективы экономического и законодательного развития. Одновременно хочется подчеркнуть, что сложившаяся под влиянием четких теоретических начал система вещных прав в гражданском законодательстве будет свидетельствовать о его совершенстве, и в конечном счете - о его эффективности.

1.3 Общая характеристика, основания приобретения и прекращения права собственности в современном законодательстве России как основного вида вещного права

Институт вещных прав, как отмечается в литературе, по-прежнему остается одним из самых сложных и в наименьшей степени разработанных институтов гражданского права.14

Определяя предмет гражданско-правового регулирования, законодатель в п. 1 ст. 2 ГК выделил особо вещные права, противопоставив им исключительные и обязательственные права. Между тем, как отмечалось, самого понятия вещного права действующий ГК не содержит. Такое положение является привычным, почти естественным для гражданского права. Так уж сложилось, что термин «вещное право» стал научным юридическим термином (jus in rem) и, соответственно, составил предмет изучения цивилистической науки.

Сущность и назначение вещных прав, как отмечал еще А.В. Венедиктов в своем фундаментальном исследовании государственной собственности, состоит в юридически прочном обеспечении экономически необходимого участия одного лица в праве собственности другого. Такая экономическая необходимость возникает лишь в отношении земельных участков (и других природных ресурсов), поскольку, с одной стороны, их число ограничено в силу очевидных естественных причин, а с другой стороны, их использование так или иначе необходимо для осуществления практически любой хозяйственной деятельности. Именно поэтому все ограниченные вещные права (за исключением права залога) оформляют возможности использования чужих земельных участков, т.е. объектов недвижимости (по германскому праву - единственного вида недвижимых вещей); для использования чужих движимых вещей они не требуются и не применяются.15

Выделим признаки, характеризующие вещное право. Во-первых, вещное право отличает неразрывная связь с вещью, «прикрепленность» к ней. Предметом этого права является вещь в материальном значении слова. Иногда в литературе этот предмет именуют вещью телесной, при этом подчеркивается, что здесь предмет не имеет значения субъекта права.

Во-вторых, вещное право характеризуется специфическим со- держанием. Оно заключается в непосредственном (а не через посредство другого лица) господстве над имуществом. Таким образом, для осуществления своего права субъект не нуждается в посредничестве третьих лиц. Различие видов вещных прав определяется различной степенью господства над вещью, которая проявляется в наборе определенных правомочий, составляющих юридическое содержание того или иного вещного права.

Господство лица над имуществом может быть полным и, соответственно, составлять право собственности, а может быть ограниченным, составляя содержание какого-либо ограниченного вещного права. При этом подчеркнем, что вещное право известного рода (собственность, сервитут, узуфрукт) всегда имеет одно и то же юридическое содержание, строго определенное и замкнутое в своих границах, из какого бы юридического основания оно ни возникало. Существует сравнительно немного видов вещных прав, особенно в сопоставлении с обязательственными правами. Существо вещных прав почти не изменяется с течением времени. Так, в современном мире, правда, уже с новыми названиями, существуют древнеримские институты -- суперфиций и эмфитевзис. Эмфитевзис в западных районах России модифицировался в прошлом веке в чиншевое право, которое действующий ГК (ст. 216) именует правом пожизненного наследуемою владения.

В-третьих, в цивилистике выделяют и такой признак вещного права, как определенность юридического способа его приобретения, форма и условия действительности которого устанавливаются законодательством. Не случайно в ст. 2 ГК говорится, что гражданское законодательство устанавливает основания возникновения вещных прав, а в п. 4 ст. 8 ГК подчеркивается, что гражданские (в том числе и вещные) права возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В-четвертых, заслуживает быть еще раз отмеченным абсолютный характер вещных прав, хотя данный признак есть, можно сказать, родовой. Все третьи лица, включая собственника имущества, обязаны признавать вещное право и не препятствовать правообладателю в его осуществлении. Эта обязанность является пассивной, но в случае ее нарушения возникает право, предъявления вещного иска.

Подводя итог изложенному, попытаемся сформулировать общее определение вещного права как субъективного гражданского права, имея в виду, что всякая дефиниция является в известной степени условной и неточной. Итак, jus in rem - это право, предметом которого является вещь в материальном значении слова, закрепляющее принадлежность (присвоенность) этой вещи и отношение лица к ней, то есть непосредственное господство над этой вещью через совокупность определенных правомочий и пользующееся абсолютной защитой.

Конституция РФ в ст.8 гарантирует, что в России признаются и защищаются равным образом все виды собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, а земля и другие природные ресурсы (ст.9) могут находиться во всех вышеперечисленных формах собственности.16 Современный этап законодательного регулирования отношений собственности, фундамент которого заложен в части 1 ГК РФ (раздел 2), можно охарактеризовать как качественно новый научно осмысленный этап.

В первой части кодекса в рассматриваемом отношении было решено по крайней мере три следующие задачи. Во-первых, законодательно сформулирован новый подход к определению права собственности как субъективного гражданского права. Традиционно в русском, а затем в российском законодательстве право собственности определялось через триаду правомочий. Достаточно вспомнить ст. 92 ГК РСФСР, закрепившую, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Действующее законодательство отдает дань законодательной традиции: приведенная формулировка повторяется, правда, осуществление данных правомочий не ограничивается никакими пределами (п. 1 ст. 209 ГК).17 В отношении же природных объектов ограничения существуют. Причем, в отношении земли они предусмотрены ст. 36 Конституции РФ, а в отношении других природных объектов, включая землю - ст. 129 ГК РФ.18

Существу же субъективного права собственности посвящена (п. 2 ст. 209 ГК). Приведем содержание ст.209 ГК РФ полностью:

«1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами, в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица».

Обратим внимание на два момента. Первый - это возможность собственника совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Он может быть назван объективным моментом права собственности. Эти действия не связываются жестко с правами владения, пользования и распоряжения. Закон, не устанавливая исчерпывающего перечня прав, определяет лишь общие направления для осуществления правомочий собственника: возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.19 Свобода осуществления указанных действий ограничивается законодателем лишь двумя факторами: непротиворечие их закону, иным правовым актам, а также ненарушение ими прав и охраняемых законом интересов других лиц. Второй момент в трактовке права собственности может быть назван субъективным. Он заключается в предоставлении собственнику возможности совершения действий в отношении его имущества по своему усмотрению. Представляется, что закрепленная конструкция права собственности составляет определенное достижение российского законодателя.

Изложенная трактовка права собственности свидетельствует о несколько ином в сравнении с прежним понимании собственности как категории экономической. Речь идет о первичных экономических (имущественных) отношениях, закрепляемых правом собственности. Сегодня однозначно ясно, что эти отношения присвоения заключаются в отношении собственника к вещи как к своей. Следовательно, собственность -- это не только и не столько отношения между людьми по поводу имущества (этот аспект отношений регулируется в большей степени нормами обязательственного права), сколько отношение лица к вещи как к своей, как к собственной.

Второй задачей, решенной кодексом, является закрепление за собственником в ст. 210 ГК бремени содержания имущества. Реализация этого положения составляет важное условие успешного развития экономического организма страны в целом. Каждый собственник, относясь к имуществу как к своему, естественно, должен рачительно с ним обращаться, ухаживать, беречь от неудач при участии в гражданском обороте. И, наконец, третье - это выделение субъектов права собственности. Формы собственности, на которые делался акцент в прежде действующем гражданском законодательстве, перечисляются в п. 1 ст. 212 ГК в полном соответствии со ст. 8 Конституции Российской Федерации. Однако принципиальная позиция законодателя выражена в самом названии ст. 212 ГК

- «Субъекты права собственности». Действительно, с позиций гражданского права нет форм собственности, а есть различные субъекты этого права. Ими являются граждане, юридические лица, государство, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, право любого из субъектов должно защищаться равным образом (п. 4 ст. 212 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом на основании ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК. Это защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечение обороны страны и безопасности государства.20 История отечественного гражданско-правового регулирования советского периода знала много ограничений разного рода в этой сфере. Государство нормировало для граждан все, от количества квадратных метров жилой площади до количества пчелосемей на пасеке у любителя-пчеловода. Сегодня ограничения для граждан и юридических лиц в приобретении и осуществлении права собственности установлены, можно сказать, минимальные. Они связаны с общегосударственными, общенародными интересами.

Отметим последовательность регламентации права собственности юридических лиц нормами части первой ГК. В решении этого вопроса гражданско-правовой наукой и ранее действовавшим законодательством проявлялись самые различные подходы - от отрицания всякого права собственности за государственными предприятиями, учреждениями, организациями до признания собственности коллективной. В п. 3 ст. 213 ГК установлено, что коммерческие и некоммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Исключение сделано лишь для государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником.

Предприятия как субъекты гражданско-правовых отношений действительно являются в настоящее время исключением из общего правила. Они могут выступать только в форме унитарных государственных или муниципальных предприятий с имуществом, которое закрепляется за ними на особых вещных правах: праве хозяйственного ведения (ст. 114 ГК) или оперативного управления (ст. 115 ГК). Правовой режим имущества, закрепленного за унитарными предприятиями, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, подробно раскрывается в главе 19 ГК.

Право собственности может быть приобретено субъектами гражданско- правовых отношений по различным основаниям. Иначе говоря, в основе приобретения этого права могут лежать различные юридические факты, которые и составляют его основание. Статья 218 ГК непосредственно посвящена основаниям приобретения права собственности. Оно может возникать, в частности, в результате изготовления вещи, получения плодов, продукции, доходов от использования имущества, приобретения имущества по договору, перехода его по наследству, правопреемства при реорганизации юридического лица, а также при признании имущества бесхозяйным или полного внесения паевого взноса за какое-либо помещение, квартиру, дачу, гараж членом потребительского кооператива либо другим лицом, имеющим право на паенакопления. Пунктом 3 ст. 218 ГК предусмотрены и иные основания приобретения права собственности,

Текст ст. 218 ГК не содержит исчерпывающего перечня оснований и полной их классификации. Заслуживает также рассмотрения вопрос о соотношении оснований и способов возникновения права собственности. Обратимся к гражданско-правовой теории оснований и способов приобретения права собственности. Цивилистика начиная со времен римского права изучала способы возникновения права собственности, классифицируя их на 2 группы: способы первоначальные и производные.21 К первоначальным способам возникновения права собственности относили случаи, когда право собственности на имущество устанавливается впервые либо помимо воли прежнего собственника. К производным - случаи возникновения права собственности у приобретателя по воле предшествующего собственника и с согласия самого приобретателя. Смысл и практическое значение этой классификации выражались известным римским принципом: «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам». Следовательно, при любом отчуждении имущества, обремененного долгами или иными обязательствами, должен быть всегда решен вопрос о переводе данных обязанностей на нового приобретателя или иначе - вопрос о правопреемстве

Некоторые аспекты теоретической проблемы приобретения права собственности имеют существенное значение для практики применения норм главы 14 ГК. Прежде всего отметим, что для возникновения права собственности по договору об отчуждении имущества самого договора как юридического факта недостаточно. Договор порождает лишь обязательственно-правовую связь, право требования, но не вещно-правовую связь, не право собственности как право вещное. Для возникновения вещно- правовой связи требуется, как правило, совершение еще иных юридических действий, т.е. нужен юридический состав. Так, в соответствии с общим правилом, установленным ч. 1 ст. 223 ГК, для возникновения права собственности у приобретателя по договору требуется передача вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Таким образом, производный способ приобретения права собственности у приобретателя по договору может состоять из одного действия (самого договора, если момент возникновения права собственности обозначен в договоре временем его составления), двух действий (договора и передачи вещи), трех действий (договора, передачи и государственной регистрации отчуждения имущества). Хотя в последнем случае факт передачи уже не будет иметь решающего юридического значения.

Второй момент, важный с точки зрения практики, - это решение в договоре как первичном основании возникновения права собственности вопроса о правопреемстве, т.е. переводе долгов и обязательств на приобретателя имущества. Это важно, поскольку объем прав и обязанностей нового собственника (приобретателя) будет таким же, как у первоначального собственника. В новом гражданском законодательстве этому общему правилу придается большее значение, чем прежде. Приведем в пример ст. 292 ГК, закрепившую такое конкретное правило: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, право проживания членов семьи прежнего собственника является обременением отчуждаемого дома или квартиры. Такое обременение характерно для производного способа возникновения права собственности, поэтому урегулированию всех вопросов и разногласий здесь должно быть уделено особое внимание на этапе составления и заключения договора, т.е. «на пороге» возникновения обязательства. Что касается первоначальных способов возникновения права собственности, то их регламентации закон уделил специальное внимание, прописав в деталях процедурные вопросы возникновения вещно-правовых связей. Так, специальное регулирование получила переработка (ст. 220 ГК). Это своеобразная новелла в современном гражданском законодательстве Российской Федерации. Вместе с тем, русское дореволюционное право знало этот институт, и по существу регулирование отношений, связанных с переработкой, совпадает с современным. Если переработка осуществляется собственником материалов, никаких сомнений в отношении субъекта права собственности на переработанную вещь не возникает. Сомнения возникают тогда, когда труд прилагается к чужому материалу. В действующем ГК решение этого вопроса связывается с соотношением стоимости материалов и переработки и с характером действий переработчика (являются ли они добросовестными). Право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов (п. 1 ст. 220 ГК), если договором не предусмотрено иное. Если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя (п.1 ст. 220 ГК). При этом данное лицо обязано возместить собственнику материалов их стоимость, а если право собственности на изготовленную вещь приобретает собственник материалов, то он обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу (п. 2 ст. 220 ГК). Если же в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, собственник материалов утрачивает их, то он вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 220 ГК).

Ряд новелл можно обнаружить в законодательном регулировании находки (ст. 227-229 ГК). Существо правового регулирования находки базируется на предположении, что собственник вещи, которая потеряна, может быть найден. При этом закон предусматривает два возможных последствия находки. Первое из них имеет вещный характер. Оно предусмотрено ст. 228 ГК, в соответствии с которой нашедший вещь может приобрести на нее право собственности, если в течение шести месяцев с момента заявления о находке в милицию или в орган местного самоуправления лицо, управомоченное получить найденную вещь, не будет установлено или само не заявит о своем праве на вещь нашедшему ее лицу либо в милицию или в орган местного самоуправления. Это правило является новым: ст. 145 ГК РСФСР предусматривала в аналогичной ситуации безвозмездный переход вещи в собственность государства.22 Другое последствие имеет обязательственный характер. Оно возникает в случае установления лица, управомоченного на получение вещи, и заключается в праве нашедшего и возвратившего вещь лица, во-первых, на возмещение расходов, связанных с хранением, сдачей или реализацией вещи, а также затрат на обнаружение лица, управомоченного получить вещь (п. 1 ст. 229 ГК); во-вторых, на получение вознаграждения за находку в размере до двадцати процентов стоимости вещи. Размер этого вознаграждения может быть определен по соглашению, если найденная вещь представляла ценность только для лица, управомоченного на ее получение. В ст. 227 ГК подробно определены обязанности нашедшего потерянную вещь. Они заключаются, во- первых, в немедленном уведомлении о случившемся лица, потерявшего вещь, ее собственника либо любого другого известного ему лица, имеющего право получить ее, и возвращении найденной вещи атому лицу. Во-вторых, нашедший обязан заявить о находке в милицию или в орган местного самоуправления, если лицо, имеющее право потребовать возврата найденной вещи, или место его пребывания неизвестны. Если вещь найдена в помещении или на транспорте, она подлежит сдаче лицу, представляющему владельца этого помещения или средства транспорта (в этом случае лицо, которому сдана находка, приобретает права и несет обязанности лица, нашедшего вещь). Нашедший сдает вещь на хранение в милицию, орган местного самоуправления или может хранить ее у себя. Предоставление возможности хранения вещи нашедшим - также новое правило по сравнению с предусмотренными ст. 145 ГК РСФСР. При этом законодатель подчеркивает, что нашедший может реализовать вещь (с получением письменных доказательств о сумме выручки), если она является скоропортящейся или если издержки по ее хранению несоизмеримо велики по сравнению с ее стоимостью. Деньги, вырученные от продажи найденной вещи, подлежат возврату лицу, управомоченному на ее получение

Ответственность за утрату или повреждение вещи возлагается на нашедшего ее лишь в случае умысла или грубой неосторожности и в пределах стоимости вещи.

Правовое регулирование отношений, возникающих при обнаружении клада, вернее, гражданско-правовых последствий его обнаружения, также отличается новым подходом (ст. 233 ГК). Что касается понятия клада, то оно традиционно складывается из трех характеристик. Первая касается характеристики ценности обнаруженных вещей. Они должны иметь значительную ценность, представлять собой, образно говоря, сокровище.

Законодатель их обозначает как деньги или ценные предметы. Вторая характеристика - они должны быть скрыты, т.е. зарыты в земле или сокрыты иным способом (в стене, в дупле дерева, на дне реки). При этом клад в отличие от находки скрыт всегда намеренно. Наконец, третья характеристика заключается в отсутствии собственника («собственник которых (ценностей) не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право»).23

Сегодня закон отдает предпочтение собственнику земельного участка или иного имущества, где клад сокрыт. Неприкосновенность права собственности как принцип гражданско-правового регулирования проявляется, в частности, в запрете производить раскопки или поиск ценностей без согласия на это собственника земельного участка или иного имущества. При обнаружении клада лицом без согласия собственника он должен быть передан последнему. При согласии собственника земельного участка на поиски клад поступает в собственность ему и лицу, обнаружившему клад в равных долях, если соглашением между ними не установлено иное. Исключение составляет ситуация, когда клад содержит вещи, относящиеся к памятникам истории и культуры. Таковые подлежат передаче в государственную собственность, а собственник земельного участка и лицо, обнаружившее клад (если раскопки производились с согласия собственника), имеют право на получение вместе вознаграждения в размере пятидесяти процентов стоимости клада (п. 2 ст. 233 ГК). Если раскопки производились без согласия собственника земельного участка или иного имущества, вознаграждение в размере пятидесяти процентов стоимости клада полностью поступает собственнику. Как и ранее действовавшее законодательство, сегодня закон не распространяет действие всех описанных правил на случай, если проведение раскопок и поиск, направленные на обнаружение клада, входили в круг трудовых или служебных обязанностей лица, его обнаружившего.

Специфическим основанием приобретения права собственности является приобретательная давность. Этот институт закреплен ст. 234 ГК. 24

В гражданском законодательстве советского периода институт приобретательной давности отсутствовал. Его ввел Закон «О собственности в РСФСР» 1990 г. В новом гражданском кодексе приобретательной давности посвящена ст. 234. Какими чертами характеризуется приобретательная давность по действующему законодательству? Во-первых, это случай фактического владения, не имеющего юридического титула. В этом смысле данное владение является незаконным. Если лицо владеет вещью, например, на основании договора аренды, оно ни в коем случае не может приобрести право собственности на эту вещь в силу приобретательной давности. Во- вторых, владение должно быть добросовестным, т. е. фактический владелец не знает и не должен был знать о незаконности владения, т. е. об отсутствии титула. Этот владелец не может быть вором, но может утратить, например, документы на вещь, которой владеет. В-третьих, владение должно носить открытый характер. Открытость владения дает возможность другим лицам оспорить этот факт в установленном порядке. Не случайно в п. 4 ст. 234 ГК подчеркивается, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы по виндикационному иску, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Четвертым признаком приобретательной давности является непрерывность владения в течении установленных законом сроков. Для недвижимости этот срок установлен в пятнадцать лет, а для движимого имущества он равняется пяти годам.

Требование непрерывности не исключает возможности для лица, которое ссылается на давность владения, присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (п. 3 ст. 234 ГК). Важно отметить, что момент, с которого у лица может возникнуть право собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, связывается законом с моментом государственной регистрации этого имущества (п. 1 ст. 234 ГК). Статья 11 Закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» распространила действие ст. 234 ГК и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжалось в момент введения в действие части первой кодекса. В то же время в литературе отмечаются и сомнения относительно применения института давности владения к земельным участкам.25 Законодатель подошел к проблеме прекращения права собственности более обстоятельно: ей посвящена специальная глава 15 «Прекращение права собственности». Примерный перечень оснований, по которым право собственности может быть утрачено, приводится в ст. 235 ГК. Среди них отчуждение собственником своего имущества другим лицам, гибель или уничтожение имущества, отказ собственника от права собственности. Этот перечень не исчерпывающий, т. к. здесь устанавливается, что право собственности может быть утрачено и в иных случаях, предусмотренных законом. Среди оснований прекращения следует выделить отказ от права собственности. Закон дозволяет как юридическим, так и физическим лицам отказаться от права собственности на принадлежащее им имущество. Отказ может быть выражен путем совершения любых действий, определенно свидетельствующих об устранении собственника от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (п. 1 ст. 236 ГК). Однако отказ от права собственности сам по себе не влечет его прекращения. Момент прекращения права одного лица закон в этом случае связывает с моментом приобретения такого права лицом другим (п. 2 ст. 236 ГК).

Особенно подробно ГК регулирует отношения, связанные с принудительным изъятием имущества у собственника. Важно отметить два обязательных условия такого изъятия. Первое условие - это наличие предусмотренного законом (п. 2 ст. 235 ГК) основания. Второе - обязательность решения суда. Здесь уместно отметить, что п. 3 ст. 35 Конституции РФ закрепляет правило, в соответствии с которым никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Первым основанием, по которому возможно изъятие имущества у собственника, закон называет обращение взыскания на имущество по обязательствам (п. 2 ст. 235 ГК). Такое взыскание, как правило, может производиться только на основании решения суда (п. 1 ст. 237 ГК). Однако эта норма диспозитивна. Иной порядок обращения взыскания может быть предусмотрен законом или договором. Примером иного порядка взыскания может служить взыскание по кредитному договору на основании исполнительной надписи нотариуса в соответствии со ст. 87-89 Основ законодательства о нотариате. Закон (п. 2 ст. 237 ГК) специально обращает внимание на момент прекращения права собственности в связи с изъятием имущества, на которое обращается взыскание. Этот момент совпадает с моментом возникновения права собственности на изъятое имущество у другого лица, к которому переходит это имущество.

Имущество подлежит отчуждению также в случае, если оно в силу закона не может принадлежать данному лицу (п. 2 ст. 235 ГК). Законодательство содержит такие запреты, поскольку они, можно сказать, объективно обусловлены. Это, например, запреты в отношении целого ряда разновидностей оружия, сильнодействующих ядов и т.п. Заметим, что в советском гражданском законодательстве содержались и объективно ничем не обусловленные запреты, например, одной семье запрещалось иметь в собственности два дома - ст. 106 ГК РСФСР.

Если имущество, которое не может в силу закона принадлежать данному лицу, оказалось у него в собственности по основаниям, допускаемым законом, то в соответствии с п. 1 ст. 238 ГК это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности. В случае невыполнения собственником данного предписания закона такое имущество с учетом его характера и назначения по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества. Аналогичный порядок прекращения права собственности закон устанавливает и для случая, когда в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, оказывается вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано (п. 3 ст. 238 ГК).

Основанием для отчуждения недвижимого имущества может явиться изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли (п. 2 ст. 235 ГК), если недвижимость находится на данном земельном участке. Обязательным условием такого отчуждения является невозможность изъятия земельного участка без прекращения права собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке. Обязанность обоснования данного обстоятельства законом возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления, который обращается в суд с требованием об изъятии. Суд решает вопрос об изъятии имущества путем выкупа государством или через продажу с публичных торгов. Основания прекращения права собственности на земельные участки предусмотрено гл. 17 ГК РФ, а других вещных прав - ЗК РФ.

Основанием для принудительного изъятия культурных ценностей может быть их бесхозяйственное содержание, грозящее утратой ими своего значения (ст. 240 ГК). Здесь специфика объекта изъятия состоит в том, что такие культурные ценности должны быть отнесены законом к особо ценным и охраняемым государством.26 По решению суда бесхозяйственно содержимые культурные ценности могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или путем продажи с публичных торгов.

Основанием для принудительного изъятия у собственника домашних животных может явиться ненадлежащее обращение с ними (ст. 241 ГК). В качестве ненадлежащего следует рассматривать обращение с животными в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным. Требование об изъятии домашних животных путем выкупа предъявляется заинтересованным лицом в суд. Цена выкупа определяется соглашением сторон, а в случае спора -- судом.

Особым случаем принудительного изъятия является реквизиция (ст. 242 ГК). В русском дореволюционном праве использовали для данного случая термин экспроприация. Что характерно для реквизиции? Во-первых, это отчуждение имущества, изъятие его у собственника. Во-вторых, это отчуждение принудительное. Когда в основе передачи лежит согласие собственника, налицо будут договорные отношения о передаче имущества в собственность. В-третьих, такое принуждение осуществляется со стороны государства. Законодатель подчеркивает, что реквизиция осуществляется по решению государственных органов. В дореволюционной России изъятие (экспроприация) осуществлялось на основе высочайших указов. В-четвертых, лишение лица собственности всегда должно иметь веские основания. В качестве таких оснований ГК называет стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и иные обстоятельства, носящие чрезвычайный характер (п. 1 ст. 242 ГК). Мотив изъятия имущества - интересы общества. Пятая характеристика - это обязательность вознаграждения. В русском дореволюционном праве подчеркивалось, что это вознаграждение должно быть справедливым и приличным, поскольку в противном случае по соображениям соблюдения общественного блага мог быть причинен несправедливый ущерб одному из членов общества. Действующий закон предписывает выплату стоимости имущества (п. 1 ст. 242 ГК). При этом оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде. Важно отметить, что при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, лицо, у которого имущество было реквизировано, вправе требовать по суду возврата сохранившегося имущества.

Изъятие имущества может быть и результатом правонарушения, выступая санкцией за его совершение. Изъятие имущества в таком случае называется конфискацией и производится, как правило, по решению суда. Лишь в случаях, специально предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке, но данное решение может быть согласно п. 2 ст. 243 ГК обжаловано в суд.

В перечень оснований прекращения права собственности (ст. 235 ГК) включены приватизация и национализация. Приватизация влечет за собой в соответствии с законами о приватизации переход имущества из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Такой переход осуществляется по решению собственника (п. 3 ст. 235 ГК). Национализация означает переход, обращение имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, в государственную собственность. Здесь переход имущества производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков (п. 4 ст. 235 ГК).

Одной из возможностей лишения собственника принадлежащего ему права собственности является ипотека. Рассмотрим ее более подробно.

Юридическая природа залога и ипотеки, как его разновидности, состоит в том, что залог относится к числу вещных прав и занимает в их системе особое положение. Думается, что в отношении такого объекта. как недвижимость, вещная природа залога наиболее удачно отвечает его специфике. Предметом ипотеки является индивидуально-определенная вещь. Это право следует за вещью независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Залог, таким образом, служит обременением вещи и признается обязательным для любого его приобретателя.27 Специфика права залога может быть сведена к следующим трем характеристикам. Во-первых, оно не имеет самостоятельного значения а зависит от права обязательственного, т.е. является акцессорным. Это вещное право не может возникнуть раньше обязательственного права и не может продолжаться, если прекратилось обязательственное отношение. Во-вторых, в отличии от других вещных прав, залоговое право не включает в свое содержание владение и пользование. В-третьих, залоговое право дает такую возможность, которую не дают другие вещные права. Эта возможность заключается в лишении при определенных условиях (неисполнение обязательства) собственника принадлежащего ему права собственности.

ГК предусмотрел и были приняты специальные законы об ипотеке и закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, таким образом современный период можно охарактеризовать как период активного законотворчества в целях правового оформления ипотечных отношений.

Нормы ГК определяющие общий механизм возникновения и функционирования залоговых отношений, который в полной мере может служить и ипотеке, являются достаточно продуманными и эффективными.

Остановимся на принципиальных положениях действующего законодательства, касающихся залога недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК и Федерального закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 ФЗ от 16.07.98 г. ипотека есть залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В силу ипотеки кредитор по основному обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Из данного определения вытекает тесная взаимосвязь основного обязательства и залогового правоотношения. Эта взаимосвязь в цивилистической литературе обозначается разными терминами: акцессорность, дополнительность, производность, придаточность, условность. Существо же этой взаимосвязи выражается в обязательном наличии в качестве условия возникновения залога обязательства, обеспечиваемого им, а для обращения взыскания на заложенное имущество - неисполнения должником этого основного обязательства.

Рассмотрим проблемы гражданско-правового регулирования ипотеки в следующей последовательности: а) предмет ипотеки;

б) основания возникновения залогового правоотношения; в) субъекты; г) права и обязанности сторон при залоге недвижимости;

д) порядок обращения взыскания на объекты недвижимости.

Предметом ипотеки является недвижимость. Закон РФ «О залоге» сужал предмет ипотеки, поскольку не рассматривал в качестве ипотеки залог земельных участков, а также выносил за пределы главы об ипотеке правила залога гражданских, воздушных, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог и космических объектов. В новом ГК трактовка недвижимости была изменена. Это относится и к залоговым отношениям, т.е. ипотеке. Это понятие теперь распространяется и на земельные участки, и на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предметом залога (ст. 336 ГК) может быть всякое имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота. Ст.5 Закона раскрывает перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. Несомненным достоинством нового ГК является установление новых правил, посвященных регулированию ипотеки земельных участков. Эти правила касаются вопроса о соотношении залога земельного участка с залогом находящихся на нем строений, зданий, сооружений (п.3-5 ст.340 ГК). Первое правило состоит в том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, договор залога здания без залога соответствующего земельного участка будет являться недействительным.

Вторая новелла касается случая, когда предметом залога является земельный участок, на котором находится здание или сооружение. Право залога земельного участка по общему правилу не распространяется на возводимые или находящиеся на этом участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное. При обращении взыскания на заложенный земельный участок за залогодателем сохраняется право ограниченного пользования той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Права и обязанности участников сервитутных отношений или, иначе, условия пользования частью участка, определяются соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спора - судом.

Третье правило распространяется на случаи, когда закладывается земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежащее залогодателю. В этой ситуации при обращении взыскания залогодержателем на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю земельного участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении лица, являющегося владельцем здания или сооружения. Причина законодательного разрешения залога земли без находящихся на ней зданий и, наоборот, запрещения залога зданий без земли состоит, видимо, в соотносительной ценности этих объектов. Здание без земли теряет всякое хозяйственное значение, тогда как земля, даже с обременением в виде ограниченного пользования ее частью, всегда заключает в себе экономическую выгоду.

В ГК предусмотрены два основания для возникновения залоговых отношений: договор и закон (п. 3 ст. 334 ГК). На основании закона залог возникает в том случае, если в самом законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Традиционно в гражданско-правовой литературе основанным на законе рассматривалось залоговое право перевозчика на переданные ему для перевозки грузы в обеспечение причитающейся ему провозной платы и других платежей по перевозке, а также залоговое право комиссионера на вещи, составляющие предмет комиссии, для обеспечения требований об уплате вытекающих из комиссионного поручения платежей.

Названные и им подобные случаи, предусмотренные в настоящее время в части II ГК (п. 4 ст. 790, п. 2 ст. 996) устанавливают не право залога, а право удержания (ст. 359 ГК). Здесь имущество передается во владение кредитора, которому предоставляется возможность удовлетворить свои требования из стоимости этого имущества в объеме и порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК).

Основания возникновения ипотеки изложены в ст.1 Закона.

Именно договор между залогодателем и залогодержателем является тем необходимым способом, который позволит максимально отразить и обеспечить интересы обеих сторон. Договор об ипотеке в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК должен быть нотариально удостоверен, а также зарегистрирован в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 3 ст. 339 ГК). Важно подчеркнуть, что отсутствие нотариального удостоверения или государственной регистрации ипотеки влечет за собой по действующему законодательству недействительность договора (п. 4 ст. 339 ГК).

Государственная регистрация залога недвижимости имеет очень важное значение. Предусматривается подача, заявления залогодержателем в регистрирующий орган с представлением закладной, приложений к закладной, а также доказательств уплаты государственной пошлины за регистрацию. Содержанию договора залога посвящена ст. 339 ГК, в которой предусматривается, что он должен содержать обязательное указание на предмет залога и его оценку, существо, размер и сроки исполнения основного обязательства, а также на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Залогодержатель при ипотеке не владеет и не пользуется предметом залога, но имеет также непосредственные вещные права, т.к. он наделен правом получить преимущественное удовлетворение своих требований по основному обязательству из стоимости вещи при наличии юридических оснований, у кого бы она ни находилась. Кроме того, залогодержателя можно рассматривать в качестве субъекта абсолютного правоотношения в связи с его правом требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего его утратой, повреждением или иным ухудшением состояния.

Обращение взыскания на объекты недвижимости - это кульминационный этап в развитии залогового правоотношения. От реального наличия рациональных процедур принятия решения об обращении взыскания и реализации заложенного имущества зависит в целом эффективность правового регулирования залоговых отношений.

Порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество в настоящее время установлен ГК. Этот порядок существенно изменен по сравнению с ранее действовавшим. Необходимость изменения ранее действовавшего порядка была очевидна, поскольку, с одной стороны, он допускал бесспорное обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, что нарушало в ряде случаев права и законные интересы граждан, с другой стороны, этот порядок был достаточно косным, так как заставлял стороны обращаться в суд в ситуации бесспорной, что затягивало удовлетворение требований кредитора и влекло неоправданные дополнительные расходы. Действующим ГК устанавливается дифференцированный порядок обращения взыскания на предмет залога в зависимости от вида имущества, передаваемого в залог, и от характера залоговых отношений.

Общим правилом, установленным для недвижимости, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Таким образом, исключается бесспорное обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной надписи нотариуса. И лишь в одном случае залогодержатель может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд. Такая ситуация возникает на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Законодатель подчеркивает три существенных обстоятельства при применении этого «исключения». Во-первых, соглашение должно быть заключено после того, как должником в установленный срок обязательство не исполнено или исполнено ненадлежащим образом. Во-вторых, данное соглашение должно быть удостоверено нотариусом. В-третьих, договор об обращении взыскания на недвижимость как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорен как сторонами, так и любым лицом, чьи права он нарушает. Таким образом, закон предоставляет возможность залогодержателю в случае очевидного нарушения должником основного обязательства оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодателю - избежать судебных издержек.

В ГК установлены три случая, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК): 1) когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 3) когда залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно. Основные положения дополняют приведенный перечень еще одним случаем: когда предметом ипотеки является предприятие в целом либо жилой дом, квартира или иное недвижимое имущество, используемое залогодателем для личных целей. Правила реализации заложенного имущества устанавливает ст. 350 ГК. Продажа с публичных торгов, подчеркивается в этой статье, производится в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Основные положения в качестве субъекта организации публичных торгов недвижимости называют «специализированные организации». Таким образом, предполагается, что этим делом должны заниматься не только судебные исполнители, но и специализированные коммерческие организации, имеющие соответствующие лицензии. Закон (п. 2 ст. 350 ГК) разрешает суду, если обращение взыскания производится по решению суда, отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Это может быть сделано по просьбе залогодателя, в частности, в ситуации, когда предметом залога является жилое помещение, в котором проживает залогодатель. Закон закрепляет порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества. Он дифференцируется в зависимости от того, обращается ли взыскание на предмет залога по решению суда либо во внесудебном порядке. В первом случае начальная продажная цена назначается судом, во втором - определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Важно отметить, что залогодержатель ни при каких обстоятельствах не может автоматически стать собственником заложенного имущества. Залогодержателю предоставляется лишь право по соглашению с залогодателем при условии объявления торгов несостоявшимися приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Право оставить предмет залога за собой предоставляется залогодержателю при объявлении несостоявшимися повторных торгов. Оценка предмета залога в этом случае не должна быть более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется своим правом в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Изложенное позволяет заключить, что в настоящее время в Российской Федерации кодифицированным гражданским законом заложены хорошие основы рациональной и обоснованной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. Что касается установления более детальных правил, в том числе в развитие начал гласности и публичности, правил объявления торгов несостоявшимися и других, то они сформулированы в Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Глава 2. Ограниченные вещные права, возникающие по поводу природных объектов

2.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и другими природными объектами

Законодательством в качестве одного из видов вещного права на земельный участок называется право постоянного (бессрочного) пользования (ст.216 ГК РФ). Право пользования носит безвозмездный характер, то есть пользователь использует землю собственника бесплатно.

Изначально право постоянного (бессрочного) пользования предоставлялось только юридическим лицам согласно ст.12 Земельного кодекса РСФСР, которая в 1993 году отменена Указом Президента РФ.

Земельное законодательство детально не останавливается на вопросе о том, из земель каких категорий земельные участки могли предоставляться в постоянное пользование, а из каких нет. Статьи 26 и 27 ЗК РСФСР устанавливали право предоставления земель для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Сами эти статьи не указывали и на основании какого права предоставляются эти земли, но следует предположить, что и на праве постоянного пользования в том числе.28 В принципе же на основе права постоянного пользования могла быть предоставлена земля любой категории, разумеется с условием соблюдения того режима и использования, который был установлен для каждой из категорий.

На основании законодательства пользователь не имел права распоряжаться земельным имуществом. В том, что касалось прав и обязанностей пользователя, земельное законодательство поступало следующим образом. Оно наделило его практически теми же правами и обязанностями, что и собственников и арендаторов земли, а именно: 1. самостоятельно хозяйствовать на земле; 2. использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; 3. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; 4. собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; 5. в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; 6. участвовать в решении мелиорации земли.

Землепользователи обладали правом на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почвы при добровольном отказе от земельного участка и на возмещении убытков, включая упущенную выгоду.29 Документом, удостоверяющим право постоянного (бессрочного) пользования, являлся государственный акт, форма которого была утверждена постановлением Совета Министров РСФСР «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» от 17.09.91 года № 493.

Новое земельное законодательство существенно изменило правовое регулирование института постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ теперь постоянное (бессрочное) пользование на земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц было сохранено только до введения в действие ЗК РФ. Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20.30

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.31 Земельный кодекс РФ ввел различную правовую регламентацию в отношении граждан и юридических лиц в части изменения титула владения с права постоянного (бессрочного) пользования на иные титулы.32

Так, в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. указывается, что юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 'О собственности в СССР', но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, в таком же порядке имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки.

Кроме того, в ЗК особо подчеркивается, что ни граждане ни юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Надо отметить, что ст. 216 ГК РФ предусматривает право постоянного (бессрочного) пользования только в отношении земельных участков. В то же время известно, что отдельные природные объекты и целые природные комплексы передаются пользователям в постоянное (бессрочное) пользование, что предусмотрено подотраслями экологического права. В основном на указанном титуле у соответствующих субъектов возникает право пользования особо охраняемыми территориями и объектами.33 Постоянное (бессрочное) пользование как вид природопользования закреплено в ФЗ «Об особо охраняемых территориях», ФЗ «О недрах». Последний - прямо указывает и объект данного имущественного права (участки недр) и вид пользования (ст. 10). Что же касается ФЗ «Об особо охраняемых территориях», то там речь идет о земельных участках, которые на данном титуле передаются соответствующим субъектам, при объявлении расположенных на них природных комплексов особо охраняемыми. К таковым относятся государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки, дендрологические парки и ботанические сады, в некоторых случаях государственные природные заказники и памятники природы. Несмотря на то, что юридически право постоянного (бессрочного) пользования оформляется на земельные участки, аналогичный режим распространяется на весь природный комплекс. Таким образом, можно говорить о возможном применении титула постоянного (бессрочного) пользования и в отношении иных, кроме земельных участков, природных объектов.

В то же время следует отметить, что содержание правомочий субъектов указанного права может существенно отличаться.34 Если, например, земли заповедников полностью изъяты из оборота, то земельные участки, входящие в состав национальных парков, могут передаваться в аренду (Положение о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма, утвержденное постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г.).35 Таким образом, можно констатировать тот факт, что экологическое законодательство не совпадает с гражданским в части установления указанного титула на иные, кроме земли природные объекты.

Новеллой нового Лесного кодекса РФ (2006 г.) является введение института права постоянного (бессрочного) пользования лесными участками. Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками возникает и прекращаются по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и земельным законодательством, если иное не предусмотрено Лесным кодексом (ст. 9). Так, в частности, на указанном титуле лесные участки представляются Для осуществления научно- исследовательской деятельности, образовательной, рекреационной деятельности лесные участки предоставляются государственным учреждениям, муниципальным учреждениям. При этом в ЛК отмечается, что Предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, по существу, в настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками сливается с правом на земельные участки. По существу, новый ЛК РФ признал земельный участок главной вещью, а расположенную на нем лесную растительность - принадлежностью.

2.2 Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Действующее гражданское законодательство, как уже было отмечено, определяет вещное право, очень близкое чиншевому: праву пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 216 ГК).

В статьях 265-267, входящих в главу 17 ГК, определены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения, владение и пользование земельным участком, осуществляемые на его основе, а также пределы распоряжения. В частности, субъекту права пожизненного наследуемого владения разрешено возводить на земельном участке здания, сооружения, создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК). До введение в действие Земельного кодекса РФ субъекты этого права могли также передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 267 ГК). Что касается продажи, залога или других сделок, влекущих отчуждение земельного участка, то их совершение запрещено (п. 2 ст. 267 ГК).

Можно констатировать, что судьба права пожизненного наследуемого владения была поставлена в зависимость от содержания нового Земельного кодекса Российской Федерации. Отметим, что концепции цивилистов и специалистов по земельному праву по вопросу этого вещного права расходилась достаточно существенно.

Гражданско-правовая доктрина исходит из того, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком состоит в бессрочном владении и пользовании земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке с определенной хозяйственной или потребительской целью. Данное вещное право может опосредовать предоставление земель гражданам как для производственных нужд (ведение садоводства, крестьянского, личного подсобного хозяйства, животноводства), так и для удовлетворения нехозяйственных, личных потребностей (строительство и обслуживание жилого дома или дачи). Иными словами, цели предоставления данного права могут быть различными. Оно может возникнуть в случае получения по наследству или приобретения жилого дома. Содержание права пожизненного наследуемого владения состоит из правомочий владения и пользования, а также очень ограниченного распоряжения землей, осуществляемых в строго определенных при предоставлении земельного участка целях. Правомочие пользования включает возможность использования в установленном порядке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, лесных угодий и водных объектов, эксплуатацию других полезных свойств земли, включая право на возведение жилых, производственных и иных строений и сооружений. Что касается посевов и посадок сельскохозяйственных культур и насаждений, сельскохозяйственной продукции и доходов от ее реализации, а также возведенных на земельном участке строений и сооружений, то они являются собственностью землевладельца. Распоряжение землей здесь заключается в праве передавать ее по наследству. У одного гражданина (семьи) для одной и той же цели одновременно не может быть более одного земельного участка установленного размера на праве пожизненного наследуемого владения. Если гражданин нуждается дополнительно в земле, он может получить ее на другом правовом основании, например, на праве арендатора. Право пожизненного наследуемого владения носит фактически бессрочный характер. Таков цивилистический подход к трактовке данного вещного права.36

Земельно-правовая концепция не выделяет право пожизненного наследуемого владения в качестве особого вещного права. Земельное право исходило из «существования трех форм использования земли гражданами и их коллективами, осуществляемых на основах 1) предоставления (приобретения) права частной, общей долевой или общей совместной собственности на землю; 2) предоставления земли в пользование и 3) передачи ее в аренду в установленном законом порядке». Таким образом, здесь выделяется собственность, пользование и аренда как вещно-правовые основания использования земель. Пользование, в свою очередь, по временному условию предоставления земельного участка подразделяется на бессрочное (постоянное) и временное. По данной концепции, «в бессрочное пользование земельные участки предоставляются из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, самым различным предприятиям, учреждениям, организациям независимо от формы собственности и сферы их деятельности». В бессрочное пользование передаются земли, когда необходимо обеспечить устойчивость пользования землей, создать заинтересованность у землепользователя во вложении труда и средств в землю, повышении плодородия земель. Во временное пользование земельные участки предоставляются гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям землепользователями и арендаторами по договору, который регистрируется в установленном порядке. Предельный срок временного землепользования устанавливается законодательством.

«Использование земли на основании аренды по правовому режиму близко подходит к временному землепользованию». Отметим, что именно земельно- правовая концепция легла в основу Земельного кодекса России.

Более того, несовершенство правовой конструкции ст. 36 Конституции РФ, где назван лишь один из видов вещных прав, на основании которого граждане вправе владеть земельными участками - право собственности, дало основание Ю.Г. Жарикову сделать вывод о том, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком «можно считать упраздненным».37

Подобное утверждение не соответствует правовой действительности, поскольку указанный вид вещных прав закреплен в ГК РФ, который на момент издания Комментария к Конституции Российской Федерации уже был введен в действие (кстати, и ст. 21 Земельного кодекса РФ сохраняет право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенным до введения в действие кодекса, следовательно, этот вид вещных прав еще просуществует неопределенное время).

Однако «изъяны» цитируемой статьи имеют и более серьезные последствия, нежели, ее доктринальное толкование. Так, в Уставе Ставропольского края несколько по-иному поняли текст Конституции РФ и решили, что как раз «пожизненное владение с правом наследования» существует, правда, до 2001 года, пока в Устав не были внесены изменения, он не содержал указания на существование такого вида ограниченных вещных прав как постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.

Обсуждение проекта земельного закона России проходило долгий путь, и это не случайно. Дело в том, что этот закон вобрал в себя чисто гражданско- правовые нормы, но приспособленные к предмету земельного права. Закон о земле, думается, не должен повторять, а тем более искажать гражданско- правовые правила, касающиеся недвижимости, право- и дееспособности, сделок, отдельных договоров, в том числе и вещных прав на землю. Это предмет гражданского права. Кроме того, нормы этого закона должны быть скоординированы с содержанием кодекса гражданского, чтобы избежать совершенно неоправданных противоречий.

Земельное право изначально было связано с установлением режима исключительной собственности государства на землю. В связи с этим нормы земельного права имели административно-правовой характер. Они не регулировали оборот земли, не создавали для этого правового механизма. Гражданское право, напротив, специально приспособлено для регулирования имущественного оборота, товарно-денежных отношений независимо от состава объектов.

Между тем в отсутствие единого как теоретического, так и законодательного подхода в регулировании земельных отношений, а также с учетом Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г., исключил какие бы то ни было упоминания о пожизненном наследуемом владении из Земельного кодекса РФ. Практика идет по пути непредоставления гражданам участков на условиях пожизненного наследуемого владения. Что касается ранее предоставленных земельных участков, то по Указу Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» право пожизненного наследуемого владения на участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохранялось за их владельцами. При этом запрещалось обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.

К сожалению, новое земельное законодательство не исключило имеющиеся противоречия. Действительно, ст. 21 ЗК РФ и ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» по существу «свели на нет» институт пожизненного наследуемого владения земельными участками. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохранно. Но в дальнейшем предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, также не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

В то же время федеральный законодатель не внес соответствующих изменений в гражданское законодательство. Не была изменена ни ст. 216 ни ст. 265-267 ГК РФ, не только закрепляющие указанный титул владения, но и допускающие сделки по распоряжению земельными участками.

2.3 Сервитуты

Исторически одной из первых разновидностей вещных прав, появившихся еще в древнеримском праве, являются сервитуты. Однако долгое время в гражданском праве Российской Федерации этот термин и обозначаемые им субъективные гражданские права вообще отсутствовали. Объясняется сложившаяся ситуация очень просто: в нашей стране после Великой Октябрьской социалистической революции декретом ВЦИК от 19 февраля 1918 г. «О социализации земли» была отменена «всякая собственность на землю, недра, воды, живые силы природы раз и навсегда», а затем конституционно долгое время закреплялась исключительная собственность государства на земли, недра, воды, леса.

Потребность в правовом регулировании сервитутных отношений и сама возможность их появления возникли вместе с признанием и законодательным закреплением права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки. Вот почему при разработке гражданского кодекса было решено в главе 17, посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю, поместить нормы, составляющие институт сервитута или сервитутное право. Эта глава не была введена в действие с 1 января 1995 г., как все остальные главы первой части кодекса, а ее введение было отложено до принятия Государственной Думой Земельного Кодекса.38 Однако эта отсрочка никак не могла умалить значения принципиального признания необходимости их существования в гражданском и земельном праве Российской Федерации.

Теоретические основы законодательного регулирования сервитутных отношений были заложены римскими цивилистами. Сервитутами в римском частном праве назывались права пользования чужой вещью, которые устанавливались или для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка, или в пользу определенных лиц. Слово servitus означало «рабство вещи», «служение ее», когда земельный участок служил не только своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка. Сервитутами называли права, возникающие на служащую вещь, а затем этот термин был распространен и на целый ряд сходных отношений. Таким образом, сервитут -- это и ограничение собственности, и обременение, и обязанная недвижимость, и право частичного господства, и право на чужую вещь. В римском праве было выработано правило о том, что «никому не служит собственная вещь», т.е. не может быть сервитута на свою вещь.

Римские юристы подразделяли сервитуты на группу положительных и группу отрицательных сервитутов. Первые заключались в согласии на вторжение в сферу господства собственника со стороны другого лица. Они состояли в допущении. Например, собственник участка обязывался допускать скот соседа к водопою. Вторые заключались в отказе, воздержании от действий, например, когда собственник участка обязывался не строить зданий выше определенной высоты. Единственно, к чему не мог обязывать сервитут -- это к совершению положительных действий. Сервитуты подразделялись также на реальные (вещные) и личные. Вещный сервитут предполагал существование двух недвижимых имуществ, которые принадлежали двум разным собственникам, причем участок одного из них служил для выгод другого участка. В реальных сервитутах то имущество, которое имело выгоду в чужом, назвалось господствующим, а то, в котором установлена выгода, -- служебным. Личными назывались в римском праве такие сервитуты, где пользование выгодами в чужом имуществе предоставлялось определенному лицу, как физическому, так и юридическому. имущественный вещной право сервитутный

Вещные сервитуты делили на два класса: сельские и городские. Древнейшими сельскими сервитутами были: а) право прохода пешком, на лошади или в носилках; б) право прогона скота; в) право проезда на телеге с поклажей; г) право проведения воды. Среди городских сервитутов главными видами являлись: а) право делать себе крышу или навес, проникая ими в чужое воздушное пространство; б) право опирать балки на чужую стену; в) право пристраивать постройку к чужой стене или опирать ее на чужую опору. Существование земельных сервитутов, как сельских, так и городских, вызывалось объективной необходимостью - существованием в Риме мелкой раздробленной собственности, когда отдельные участки не были хозяйственно самостоятельными. Они не могли обойтись собственными средствами и ресурсами для удовлетворения своих неотложных хозяйственных потребностей, иначе как путем взаимного восполнения элементов владельцами близлежащих участков. Таким образом, можно констатировать, что история развития сервитутов - это история развития частной собственности на землю. Причем чем мельче поземельная собственность, тем значительнее роль сервитутов, которые сохраняли экономическое назначение земли, дополняли частную собственность сглаживали ее суровые последствия.

Личные сервитуты представляли собой пожизненные права пользования чужой вещью. Основными видами личных сервитутов были узуфрукт, узус, хабитацио. Самым обширным правом пользования чужой вещью был узуфрукт. Он представлял собой право пользования чужими вещами и извлечения из них плодов при сохранении в неприкосновенности их хозяйственного назначения. Имеющий это право должен был соблюдать все правила пользования. Пока действовал узуфрукт, собственник не имел права на доходы от вещи, и его собственность была «голой». Все затраты на вещь нес узуфруктуарий, в том числе повинности и подати. Как чисто личный сервитут узуфрукт не подлежал ни наследованию, ни отчуждению. Со смертью узуфруктуария узуфрукт прекращался, и наследники были обязаны возвратить собственнику предмет пользования.

Узус, как личный сервитут, представлял собой форму пользования чужой вещью более ограниченного объема. Здесь пользователю из плодов предоставлялось столько, сколько ему было нужно для удовлетворения собственных потребностей. Передавать данное право другому, делить его пользователю не разрешалось. Он обязывался осуществлять свое право как полагается и возвратить вещь собственнику в надлежащем виде, Хабитацио было правом пожизненно обитать в чужом доме или в его части. Управомоченный мог жить в нем сам или отдавать внаем. В праве Юстиниана оно считалось самостоятельным правом, хотя данный подход и вызывал споры среди юристов-классиков.

Среди личных сервитутов выделялось также право пожизненного пользования чужими рабами или животными.

Римское частное право выделяло несколько юридических оснований для установления сервитута. Наиболее распространенным из них являлось договорное соглашение собственника служебного имущества с лицом, приобретающим сервитут. В древнем цивильном праве это соглашение облекалось в торжественные формы. Для заключения соглашения требовалось согласие лица, в пользу которого сервитут устанавливался. Кроме того, лицо, установившее сервитут, должно было быть собственником служебного имущества.39 Способом установления сервитута могло выступать завещание. Источником возникновения сервитута в случае процесса о разделе общего имущества выступало судебное решение. Сервитут мог возникнуть также на основании закона и в силу давности. По закону, например, невиновный супруг при расторжении брака получал узуфрукт по отношению к имуществу виновного супруга. По давности, если лицо пользовалось продолжительное время сервитутом, то при совокупности условий (реальное, непрерывное осуществление в течении установленного срока) оно приобретало на него право.

Основания прекращения сервитутов также были разработаны в римском праве. К ним относили давность или случай, когда управомоченное лицо не совершало фактических действий, которые оно имело право совершить: гибель предмета который служил объектом сервитутных прав; исчезновение лица, управомоченного личным сервитутом (личные сервитуты в пользу юридических лиц прекращались по истечении ста лет со времени установления сервитута); совпадение в одном лице собственника служебного и господствующего имущества; выполнение условий и наступление срока, на который сервитут устанавливался.

Подобно собственнику, управомоченный по сервитуту защищался против наличных и угрожающих в будущем нарушений его прав и мог требовать как возврата отнятого сервитута, так и устранения нарушающих его права состояний и положений.40

М.М. Сперанский при составлении в 1810 г. проекта гражданского Уложения Российской империи называл сервитуты повинностями, под которыми понимал случаи, «когда право собственности на недвижимое имение ограничивается по закону или условию тем, что владелец оного должен часть своих выгод отдавать или ограничивать в пользу другого».

Между тем, несмотря на наличие теоретических разработок, в русском дореволюционном праве не существовало разветвленной системы сервитутов и даже не было общего понятия сервитута, хотя оно и регулировало некоторые отношения из области сервитутного права в нормах о «правах участия частного» и «угодий в чужих имуществах». Полагалось, что термины «угодье» или «право участия частного» больше подходят для обозначения тех ограничений собственности, для которых использовался термин «сервитут». В частности, по русскому законодательству право собственности ограничивалось общим участием в выгодах чужого имущества в пользу всех без изъятия. Так, владелец дачи не должен был препятствовать никому проходить или проезжать не только по большим, но и по малым проселочным дорогам через свою дачу. Другой пример: проезжающие и прогоняющие скот по большим дорогам имели право пользоваться не только травою, растущей по дороге, но (в известное время) и лугами по обе стороны дороги. Для этой цели частные владельцы таких лугов не должны были запирать их ранее Троицына дня, отпирать же должны были не позже первого сентября по большой дороге на версту, и по проселочной - на полверсты. Кроме этих общих ограничений права собственности, устанавливаемых для общей пользы, российское гражданское законодательство устанавливало и ограничения в пользу некоторых определенных лиц. Эти ограничения проистекали из реальных свойств имущества и тех территориальных отношений, в которых состояло одно имущество к другому. Такие ограничения относились к водному праву, праву соседства и праву прохода и проезда.41

С развитием экономических отношений, в том числе в условиях современного капиталистического производства, ограничения собственности не потеряли своей актуальности. Наоборот, их значение в гражданском законодательстве укрепилось. Эти ограничения и сегодня оформляются публично-правовыми и частно-правовыми сервитутами. Так, в настоящее время в административном законодательстве капиталистических государств широко распространена практика введения многочисленных публичных сервитутов в общественных интересах, национальных и местных - по обеспечению национальной безопасности, здравоохранения, судоходства, строительства и эксплуатации объектов инфраструктуры, градостроительства и благоустройства населенных пунктов, охраны окружающей среды.42 В интересах государственных органов и государственных хозяйственных организаций устанавливается принудительное использование частной собственности для прокладки дорог, возведения линий электропередачи и связи, газо- и нефтепроводов, строительства общественных зданий и сооружений, транспортного сообщения с ними. Кроме того, исключается свободная эксплуатация собственниками земли и иных видов имущества, наносящая ущерб публичным интересам, причем осуществление ими строительных и многих других работ ставится в зависимость от получения специальных административных разрешений.

Причиной применения частно-правовых сервитутов в современном гражданском праве капиталистических государств является «возрастающая необходимость обеспечения нормального совместного функционирования предприятий в условиях небывалого расширения их деятельности и крайнего обострения конкуренции». Государство вводит в использовании имущества нормативные ограничения, вытекающие из так называемого права соседства. Например, §906 Германского Гражданского Уложения (ГГУ) вводит ограничения для земельных собственников в интересах «хозяйственного использования» других земельных участков следующего содержания:

«Собственник земельного участка не может воспретить проникновения к нему с другого участка газов, паров, запаха, дыма, копоти, теплоты, шума, сотрясения и других тому подобных воздействий, если такое воздействие не стесняет его или стесняет только в незначительной мере в пользовании своим участком или же обусловливается таким использованием означенного другого участка, которое соответствует обычному по местным условиям и по положению участка пользованию». Еще большие ограничения земельной собственности предусматриваются в § 691 Швейцарского Гражданского Кодекса (ШГК) : «Каждый собственник недвижимости обязан дозволить прокладку водопроводов, труб для осушения, газовых и тому подобных, равно как электрических, воздушных или подземных проводов, поскольку прокладка без использования его участка не может быть произведена совсем или лишь с чрезмерными затратами».

Можно констатировать, что в настоящее время сервитут имеет место во многих странах мира -- США, ФРГ, Франции, Италии, Швейцарии. При этом наряду с частно-правовыми все большее распространение получают публично-правовые сервитуты. Зарубежное законодательство, содержащее нормы о сервитутах, включает в себя положения гражданских кодексов (Германия, Франция), земельных кодексов (Франция, Швейцария), а также специальных законов о недрах, горном законодательстве, градостроительстве и т.д. Зарубежное законодательство почти единодушно в определении сервитута как обременения, установленного в отношении земельного участка (имения) или же находящегося на нем строения для нужд пользования другим участком или строением.43

История сервитутных отношений, опыт их законодательного регулирования в различных странах мира, начиная с Древнего Рима, составляют добротный фундамент для современного теоретического анализа, действующего российского законодательства, посвященного сервитутному праву.

Современное сервитутное право разрабатывается в работах: Малеиной М.Н., Волкова А.Г., Голиченкова А.К., Гришаева С.П., Андронатий А.А., Навасардовой Э.С. и др.44

Формулируя определение сервитута, важно подчеркнуть, что он представляет собой субъективное гражданское право, принадлежащее определенному лицу, т.е. меру его возможного поведения. В этом значении сервитут рассматривается в п. 1 ст. 274 ГК. Вместе с тем, в определении этого понятия возможен и акцент на обременении служебного земельного участка или другой недвижимости. Можно выделить две стороны сервитутных отношений: сторону, требующую ограниченного пользования (субъект сервитутного права) и сторону, предоставляющую возможность использования своего недвижимого имущества.45 Здесь возникает вполне резонный вопрос о характере сервитута как субъективного права: является оно относительным или абсолютным правом? Выделенные две стороны сервитутных отношений составляют как бы их внутреннее содержание, т.е. служат предпосылкой возникновения сервитута как права абсолютного. Эти внутренние отношения строятся согласно п. 3 ст. 274 ГК на основе соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Таким образом, законодатель предусматривает в качестве единственного основания возникновения сервитутных отношений соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка. В законе не определена форма этого соглашения, но подчеркивается, что оно подлежит обязательной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Учитывая данное обстоятельство, можно заключить, что форма этого соглашения должна быть по крайней мере простой письменной.46 Возможна и нотариальная форма данного соглашения. В нем должен быть установлен вид сервитута, права и обязанности сторон, объем полномочий или пределы осуществления права пользования, основания изменения и прекращения сервитута, а также ответственность сторон на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения этого соглашения.

В случае недостижения соглашения законодатель предусматривает разрешение возникшего спора в суде по иску лица, требующего установления сервитута.

Названные «внутренние» отношения по установлению сервитута будут относительными, поскольку в них праву одного конкретного лица соответствует обязанность другого. После реализации в установленном законом порядке права требования к собственнику соседнего земельного участка (п. 1 ст. 274 ГК) возникает сервитут в собственном смысле этого слова, т.е. право ограниченного пользования соседним земельным участком или другой недвижимостью. Его можно охарактеризовать как вещное право, поскольку оно абсолютно и его обладателю противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать это право. Кроме того, согласно п. 1 ст. 275 ГК сервитут сохраняется и в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Этот факт также свидетельствует о наличии вещно-правовой, а не обязательственно-правовой связи. Наконец, субъект сервитута имеет право пользования чужой вещью или, иначе, право ограниченного господства над чужим имуществом, что также характеризует сервитут как ограниченное вещное право. Объем господства по сервитутному праву может быть различным, он определяется, как правило, внутренним соглашением, положенным в его основу. Являясь по своей сути правом пользования, сервитут не может распространяться на правомочие распоряжения. Последнее сохраняется за собственником. Таким образом, каким бы ни был объем прав у субъекта сервитута, он всегда будет меньше объема прав собственника. Право пользования, определяемое сервитутом, должно согласовываться с назначением вещи (имущества), в отношении которой он установлен. Субъект сервитутного права не может изменять назначение вещи. Одновременно собственник вправе требовать прекращения сервитута в судебном порядке, если это имущество (земельный участок) не может им использоваться в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 276 ГК). Итак, сервитут, по действующему российскому законодательству - это ограниченное вещное право, или право ограниченного пользования чужим имуществом.47 Как субъективное гражданское право сервитут может быть охарактеризован с точки зрения его объекта, содержания, субъектов, а также возможных способов его гражданско-правовой защиты.

Объектом сервитута как вещного права выступает недвижимое имущество как определенная разновидность имуществ. Статья 274 ГК в качестве общего правила распространила сервитут только на чужой земельный участок, а ст. 277 ГК расширила круг объектов до общей родовой категории «недвижимое имущество», включив в перечень наряду с земельными участками также здания, сооружения и другую недвижимость.

Содержание сервитутного права составляют правомочия его субъекта. Объем правомочий должен устанавливаться, как уже было отмечено, соглашением собственников служебного и господствующего земельных участков или другой недвижимости. Содержание сервитута может составлять возможность прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Действующее законодательство не содержит исчерпывающего перечня сервитутов, их классификации.

Правомочия субъекта сервитутного права могут состоять: 1) в совершении определенных действий (проход, проезд, прокладка трубопровода); 2) в требовании от собственника служебного участка воздерживаться от определенных видов его использования (не ограничивать доступ воды); 3) в проведении работ, необходимых для пользования сервитутом и его сохранения без ухудшения положения служебного имущества. При этом субъект сервитутного права обязан: 1) соблюдать интересы собственника служебного имущества, действуя в пределах, необходимых для удовлетворения своих хозяйственных нужд; 2) вносить собственнику участка, обремененного сервитутом, соразмерную плату за его использование в порядке и размере, предусмотренными соглашением сторон.

Субъектом сервитутного права по российскому законодательству может быть по общему правилу собственник недвижимого имущества (п. 1 ст. 274 ГК), хотя правильнее говорить о любом титульном владельце. Сервитут устанавливается в интересах пользования конкретным имуществом, а следовательно, для удовлетворения потребностей (нужд) конкретного лица - его собственника или иного титульного владельца. Необходимым условием установления сервитута является невозможность обеспечения нужд собственника недвижимого имущества без установления этого ограниченного вещного права (п. 1 ст. 274 ГК). Помимо собственников сервитут может быть установлен также в интересах лиц, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (п. 4 ст. 274 ГК). Следовательно, в настоящее время субъектом сервитутного права могут выступать граждане, и юридические лица, и государство.

Вопрос о необходимости применения средств гражданско-правовой защиты у субъектов сервитутных отношений может возникнуть еще на преддоговорной стадии, т.е. как бы на пороге установления сервитутного права. Гражданское законодательство, как уже было отмечено, устанавливает возможность обращения в суд лица, требующего от собственника установления сервитута, в случае недостижения между ними соответствующего соглашения. Суд, разрешая спор, должен руководствоваться двумя условиями, установленными нормами материального права (п.п. 1,3 ст. 274 ГК). Первое условие - это невозможность лица в полной мере использовать свой земельный участок или другую недвижимость для обеспечения своих нужд без установления сервитута.48 Второе условие заключается в том, что обеспечить свою недвижимость недостающими для нормальной хозяйственной деятельности свойствами лицо это может только в результате установления сервитута. Истец должен доказать эти обстоятельства в суде с целью признания за ним сервитутного права. Такая возможность защиты своих прав собственниками недвижимости определяется одним из основополагающих принципов частного права, заключающимся в необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК).

Другой аспект защиты прав субъекта сервитута связан с возможными нарушениями его правомочий (определяемых уже возникшим ограниченным вещным правом) со стороны собственника обремененного сервитутом участка. В этом случае будет налицо нарушение условий заключенного соглашения и, соответственно, владелец сервитута сможет прибегнуть к применению обязательственно-правовых способов защиты своих прав. В ст. 12 ГК предусмотрен широкий арсенал возможных способов защиты, в числе которых указываются возмещение убытков и взыскание неустойки. При заключении договора о сервитуте целесообразно предусмотреть в нем конкретные меры ответственности, т.е. установить определенные гражданско- правовые санкции, в том числе в виде взыскания неустойки и возмещения убытков, на случай возможных нарушений сторонами пунктов соглашения. При нарушении прав собственника служебного участка, в частности, при ненадлежащем осуществлении сервитутного права его субъектом, собственник имеет возможность прибегнуть для защиты своих прав как к негаторному иску (ст. 304 ГК), так и к обязательственно-правовым способам защиты.

Важным аспектом гражданско-правового регулирования сервитутных отношений является установление оснований для их прекращения. Таковыми могут быть и события, и действия. Сервитут прекращается (п. 1 ст. 276 ГК) ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В качестве оснований прекращения сервитута могут выступить: прекращение нужд собственника, для обеспечения которых устанавливался сервитут; возникновение других возможностей для удовлетворения этих нужд помимо установления сервитута. Вторым основанием прекращения сервитутных правоотношений является невозможность использования земельного участка в соответствии с его назначением в результате обременения сервитутом. В том и другом случае требовать прекращения сервитута может собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

Российский законодатель не включает в число оснований прекращения сервитута такие известные еще со времен римского права основания, как добровольный отказ от права ограниченного пользования соседним участком со стороны лица, по требованию которого был установлен сервитут; уничтожение обремененного участка; совпадение субъектов этих отношений в одном лице, когда лицо, требовавшее установления сервитута, становится собственником земельного участка, обремененного сервитутом, и наоборот. Представляется, что перечисленные и некоторые иные основания прекращения сервитута могли бы пополнить действующий перечень, установленный в ст. 276 ГК.

Основания для прекращения сервитутных отношений могут быть установлены и в тексте соглашения по взаимному согласию сторон. В частности, ими могут явиться нарушения интересов собственника служащего участка, невнесение обусловленной соглашением платы за пользование чужой недвижимостью, злоупотребление правами субъектом сервитутного права.

Установление обременения в виде ограниченного пользования чужой землей или другой недвижимостью необходимо, как показывает опыт законодательного регулирования в других странах, не только в интересах отдельных лиц, но и в интересах общества, народа в целом. Законодательное установление публично-правовых сервитутов служит как раз этим интересам.

Появились публично-правовые сервитуты и в российском законодательстве, в частности, сначала в Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 1994 г. В этом нормативном акте содержится исчерпывающий перечень публичных сервитутов, в соответствии с которыми собственники земельных участков обязаны обеспечить: а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность; б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; в) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры (электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопроводов, канализации и т.д.), а затем в ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (2001 г.)

Изменение существующих публичных сервитутов и введение новых может осуществляться в дальнейшем лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами. Таким образом, публичные сервитуты также представляют собой обременение земельного участка и право определенных лиц использовать этот участок в случаях и порядке, установленном законодательством. Специфика PIX заключается в том, что обусловливаются они не интересами конкретного собственника недвижимости, а общественными интересами. Соответственно их установление не связывается непосредственно с нуждами соседнего земельного участка.

Регулирование отношений, вытекающих из публично-правовых сервитутов, больше тяготеет к административному праву, а не к гражданскому. Между тем следует подчеркнуть, что именно гражданско-правовой метод регулирования очень подходит для сервитутов природоохранного характера. Эти обременения земельных участков также устанавливаются в общественных интересах, служат целям сохранения земель в их естественном, пейзажном, сельскохозяйственном, историческом состоянии. Эти цели в Российской Федерации должны признаваться приоритетными, как и в других странах мира. Способ установления отношений здесь должен быть гражданско-правовым. В результате установления природоохранного сервитута собственник земельного участка обязывается сохранять землю по преимуществу в ее естественном историческом, пейзажном, сельскохозяйственном состоянии. Другой стороной отношений могут выступать специально уполномоченные некоммерческие организации, деятельность которых направлена главным образом на охрану и сохранение земель в их естественном, пейзажном, историческом, сельскохозяйственном, облесенном или безлесном состоянии. Передача прав на природоохранные обременения этим организациям должна осуществляться в добровольном порядке. На случай же нарушений природоохранных обременении может быть установлена ответственность в форме возмещения убытков, выраженных, наряду с другими расходами, в потерях, связанных с утратой пейзажной, эстетической или экологической ценности недвижимости, выступавшей объектом обременения.

Институт сервитутов возрожден в современном гражданском законодательстве России. В новом ГК заложен добротный фундамент законодательного регулирования соответствующих отношений. При этом существуют хорошие перспективы дальнейшего развития этого института, в том числе и в нормах земельного законодательства.

Новое земельное законодательство достаточно своеобразно подошло к регулированию сервитутных отношений, отнеся регулирование частных земельных сервитутов к гражданскому законодательству, а публичных - к земельному. На самом деле, и это является коллизией в праве, публичные сервитуты регламентируются также Градостроительным кодексом РФ, а также упоминавшимся ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (2001 г.).

Новеллой в ЗК РФ является расширение перечня и условий установления публичных земельных сервитутов. Так, в частности, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Новыми основаниями установления публичных сервитутов являются, в том числе сервитуты, устанавливаемые для:

сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

свободного доступа к прибрежной полосе (этот вид сервитута можно назвать смешанным водно-земельным).

Впервые закреплена норма, в соответствии с которой публичный сервитут может быть срочным или постоянным.

Новеллой является и право собственника земельного участка, обремененного частным сервитутом, требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Эта норма также нова для российского сервитутного права.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. И эта норма - новелла.

Новым является и требования государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' публичных сервитутов.

Проблемами иных, кроме земельных, сервитутов, предусмотренных лесным законодательством является, во-первых, отсутствие подробной правовой регламентации, в частности, в лесном законодательстве вообще отсутствуют основания и условиях их возникновения, во-вторых, можно только при помощи сравнительного анализа определить, когда речь идет о частных, а когда о публичных лесных сервитутах, в третьих, как было показано ранее, новый Земельный кодекс РФ, по сути, ряд водных сервитутов отнес к земельным.

В научной литературе в отношении публичных природоресурсных сервитутов и их места в системе имущественных отношений высказывалось несколько точек зрения. Одна из них принадлежит А.В. Копылову, который считает, что публичные сервитуты представляют собой только «ограничения права собственности в силу закона» и не являются вещными правами в гражданско-правовом смысле49. Э.С. Навасардова полагает, что определение публичных сервитутов как ограничений имущественных прав возможно лишь по отношению к собственникам указанного имущества (или к обремененному имуществу), но не к субъективному праву сервитуария. «По отношению к последнему, - пишет Э.С. Навасардова, - публичные сервитуты выступают не чем иным, как правом общего природопользования - традиционного института экологического права (кстати, в дореволюционной России публичные сервитуты именовались правом общего участия в пользовании и выгодах чужого имущества). В данном случае речь идет о возможности физических лиц реализовывать естественное право пользоваться окружающей средой, не преследуя при этом специальных целей, на осуществление которых требуется разрешение, например, предпринимательских. Если же следовать логике законодателя, то необходимо нормативно закрепить фаунистические, природоохранительные публичные сервитуты, означающие право граждан реализовывать некоторые виды пользования животным миром, не отнесенные к лицензируемым, беспрепятственно посещать территории национальных и природных парков, государственных природных заказников.

Эти виды природопользования предусмотрены экологическим законодательством, но они не носят название публичных сервитутов».50

В литературе также указывается на тот факт, что не все виды природопользования, имеющие признаки сервитутов, названы таковыми. В этой связи И. Калинин, предлагает признать и законодательно закрепить горные сервитуты.51

Таким образом, анализ законодательства о сервитутах позволяет сделать вывод о необходимости его совершенствования.

Заключение

Проведенное исследование современного регулирования ограниченных вещных прав, возникающих по поводу природных ресурсов, позволяет сделать определенные выводы теоретического и практического характера.

К сожалению, новое земельное законодательство по-прежнему не решило проблему установления соотношения гражданского и земельного законодательства, а гражданское законодательство и, в частности, нормы главы 17 ГК РФ не приведено в соответствие с земельным законодательством (например, несоответствие норм ст. 267 ГК РФ и ст. 21 ЗК РФ; ст. 270 ГК РФ и 20 ЗК РФ).

Опираясь на ст.71 Конституции РФ, ГК РФ установил своего рода монополию Федерации на гражданское законодательство (ст.3 ГК РФ). Но земельное право является предметом ведения как РФ, так и субъектов РФ. Таким образом, регулирование земельных отношений оказывается не только разноотраслевым, но и разноуравневым (на уровне РФ и ее субъектов). Это увеличивает риск появления коллизионных норм. Более того, сходные по правовой природе имущественные земельные отношения регулируются разными отраслями. Так, при регулировании отношений земельной собственности законодатель отсылает к нормам ГК РФ, в то же время иные вещные права частично регулируются ЗК РФ, а частично - ГК РФ (например, частные сервитуты - регулируются ГК РФ, тогда как публичные - ЗК РФ и Градостроительным кодексом РФ, ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий»).

Существенные изменения произошли с такими видами ограниченных вещных прав как право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и право пожизненного наследуемого владения земельными участками. И если первый титул и дальше будет существовать только в отношении ограниченного круга субъектов, то пожизненное наследуемое владение через определенное время утратит свое значение как вид вещного права.

Проблемами можно назвать закрепленную в ЗК РФ норму о регистрации публичных сервитутов. Достаточно сложно, например, составить необходимую землеустроительную документацию, как необходимое условия государственной регистрации прав на так называемые линейные объекты (трубопроводы, шоссейные и автомобильные дороги и т.д.).

Не ясно, почему законодатель отнес к земельным сервитутам ряд водных сервитутов, в частности, установление сервитута для забора воды и водопоя (этот сервитут на основании ранее действовавшего Водного кодекса РФ (1995 г.) относился к водным сервитутам).

Представляется, что в отношении других природных объектов следует в гражданском и природоресурсном законодательстве закрепить наряду с земельными и лесными сервитутами горные сервитуты.

Кроме того, проблемами иных, кроме земельных, сервитутов, предусмотренных лесным законодательством является, во-первых, отсутствие подробной правовой регламентации, в частности, в лесном законодательстве вообще отсутствует основания и условиях их возникновения, во-вторых, можно только при помощи сравнительного анализа определить, когда речь идет о частных, а когда о публичных лесных сервитутах.

Это далеко не исчерпывающий перечень проблем, которые породило новое земельное законодательство.

Список литературы

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: официальный [от 12. 12. 1993г. (с попр. от 30.12.2008 № 7-ФЗК)] // Российская газета.- 2008.- № 267.- 31 декабря. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

2. Гражданский кодекс РФ [Текст]: федеральный закон [от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. 11.02.2013 № 8-ФЗ)] Часть I. // Собрание законодательства РФ.- 1994.- № 32. - Ст. 3301. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

3. Гражданский кодекс РФ [Текст]: федеральный закон [от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012 № 78-ФЗ)]. Часть II. // Собрание законодательства РФ. - 1994.- № 32.- Ст. 3301/Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

4. Земельный кодекс РФ [Текст]: федеральный закон [от 25.10.2001№ 136-ФЗ (ред. от 04.03.2013 № 21-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ.- 2001.- № 44.- Ст. 4147. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

5. Водный кодекс РФ [Текст]: федеральный закон [от 03.06.2006№ 74-ФЗ (ред. от 28.07.2012 № 133-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ.- 2006.- № 23.- Ст. 2381. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

6. Лесной кодекс РФ [Текст]: федеральный закон [от 04.12.2006№ 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012 № 133-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ.- 2006.- № 50.- Ст. 5278. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

7. О недрах [Текст]: федеральный закон [от 21.02.92 № 2395-1 (ред. от 30.12.2012 № 323-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ. - 1995.- № 10.- Ст. 823. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

8. Об охране окружающей среды [Текст]: федеральный закон [от 10.01.2002 № 7-ФЗ (ред. от 25.06.2012 № 93-ФЗ, с изм. от 05.03.2013)] // Собрание законодательства РФ.- 2002.- № 2.- Ст. 133. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федеральный закон [от 21.07.1997 № 28-ФЗ (ред. от 30.12.2012 № 318-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ.- 1997.- № 30.- Ст. 3594. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

10. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: федеральный закон [от 24 июля 2002г. № 101 - ФЗ (ред. от 29.06.2012 № 96- ФЗ)] // Собрание законодательства РФ. - 2002.- № 30. - Ст. 3018./Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

11. О соглашениях о разделе продукции [Текст]: федеральный закон [от 30.12.1995 № 225-ФЗ (ред. от 19.07.2011 № 248-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ.- 1996.- № 1.- Ст. 18. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

12. О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах [Текст]: федеральный закон [от 23.02.1995 № 26-ФЗ (ред. от 25.06.2012 № 93-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ.- 1995.- № 9.- Ст. 713. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

13. Об особо охраняемых природных территориях [Текст] [Текст]: федеральный закон [от 14.03.1995 № 33-ФЗ (ред. от 25.06.2012 № 93-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ.- 1995.- № 12.- Ст. 1024. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

14. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Текст]: федеральный закон [от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 25.12.2012 № 271-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ.- 2003.- №- Ст. 3822. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г. О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: федеральный закон [от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 07.12.2011 № 417-ФЗ)] // Собрание законодательства РФ.- 2002.- № 4.- Ст. 251./Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

15. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков [Текст]: постановление Правительства РФ [от 11.11.2002 № 808 (ред. от 15.09.2011№ 776)] // Собрание законодательства РФ.- 2002. - № 46. - Ст. 4587./Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

16. Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю [Текст]: постановление Правительства [от 30.06.2006 № 404] // Собрание законодательства РФ.- 2006.- № 28.- Ст. 3074. /Официальный интернет портал правовой информации http: pravo.gov.ru, Дата обращения: 17.04.2016г.

17. Постановление главы города Ставрополя от 28 июня 2010 года «О мерах по упорядочению выделения под застройку земельных участков на территории города Ставрополя»// СПС «Консультант Плюс», 2016.

18. Решение Ставропольской Городской Думы от 29 ноября 2012 года «О порядке конкурсного предоставления под застройку земельных участков на праве аренды на территории города Ставрополя» // СПС «Консультант Плюс», 2016.

19. Положение о порядке конкурсного предоставления под застройку земельных участков на праве аренды на территории города Ставрополя (утверждено Решением Ставропольской Городской Думы от 29 ноября 2000 года) // СПС «Консультант Плюс», 2016.

2. Комментарии к нормативным актам

20. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Под отв. Ред. О.Н.Садикова. М., 1996.

21. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Под отв. Ред. О.Н.Садикова. М., 1995.

22. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации Российской Федерации. Отв. Ред. С.А.Боголюбов.-М.:ИНФРА-М - НОРМА, 1998.

23. Комментарий к Земельному кодесу Российской Федерации и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственого назначения» Отв. редакторы Г.Е. Быстров и Б.Д. Клюкин. - М.: Инфра, 2012.

24. Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации. Под отв. Ред. Боголюбова С.А. - М.: Юридический дом Юстицинформ, 2007.

25. Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации. Под отв. Ред. Боголюбова С.А. - М.: М-НОРМА, 2012.

3. Учебная и научная литература

26. Аннерс Э. История европейского права. - М.: Наука, 1999.

27. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений. - Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С.А.Хохлова.- М.,1998.

28. Боголюбов С.А. Вступительная статья к комментарию к лесному кодексу РФ.-М.,1997.

29. Богатых Е. Гражданское и торговое право (от древнеримского к современному российскому). - М.: ИНФА, 1996.

30. Быстров Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах. Теория, практика, итоги, перспективы. - Минск, БГЭУ, 2011.

31. Гришаев С.П. Сервитут. Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2016.

32. Григорьев В.К. Вопросы теории земельного права. - М., 1963.

33. Гражданское право / Учебник. Под отв. Ред. доктора юр. наук, проф. Е.А.Суханова, том 2, М.,1994.

34. Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева; С.-Петерб. Гос. Унив.- ч.1-М.,2006.

35. Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева; С.-Петерб. Гос. Унив.- ч.2-М.,2016.

36. Гражданское и семейное право развивающихся стран: Сборник норм. актов. ГК стран Латинской Америки / Отв. Ред. В.В.Безбах.- М., 1998.

37. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Отв. ред. Е.А.Васильев, М. «Международные отношения», 1993.

38. Дембо Л.И. Правовой режим лесов. - Л., 1951.

39. Земельное право России. Учебник. Под ред. В.В.Петрова.- М.:СТОГЛАВЪ, 2005.

40. Медведев С.Н. Римское частное право. Учебное пособие. - Издательство Московского открытого социального университета, Северо- Кавказский филиал, г.Ставрополь,1994.

41. Навасардова Э.С. Организационно-правовые проблемы совершенствования регионального экологического управления. - Ставрополь: СГУ, 2007.

42. Мурзина Н.Ю. Пределы осуществления права собственности // Российский юридический журнал, 1996, №4.

43. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.:БЕК, 2007.

44. Основные институты гражданского права зарубежных стран. - М.,1999.

45. Эрделевский А.М. О защите права собственности на недвижимое имущество // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2007.

4. Периодическая печать

46. Актуальные проблемы права собственности (обзор). (Редакционный материал) // Журнал российского права. 2016. № 12.

47. Андронатий А.А. Практический комментарий к главе «Сервитут» Гражданского кодекса Республики Молдова //Бюллетень нотариальной практики. 2015. № 5.

48. Адамович Г.Л., Воинов В.В., Можаев И.С., Нуржинский Д.В., Хаустов Д.В., Шаповалов С.Ю. Проблемы переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на землю // Экологическое право, 2005, № 2; Бюллетень нотариальной практики, 2015, № 5.

49. Александров М.А. Правовое регулирование недропользования в странах СНГ // Право и экономика, № 11-12, 2007.

50. Андреев Ю. Рассмотрение земельных споров // Хозяйство и право, №7, 1997.

51. Аксюк И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности // Право и экономика. 2006. № 7.

52. Бобин П.Н. О переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками // Правовые вопросы недвижимости, 2005, № 2.

53. Бобин П.Н. О переоформлении юридическими лицами прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками // Бюллетень нотариальной практики, 2005, № 4; Юрист, 2015, № 11.

54. Борченко В.А. Право собственности в России // Нотариус. 2006.№ 5.

55. Вергасова Г.И. Понятие и формы нотариальной защиты права собственности // Российский судья. 2006. № 7.

56. Воинов В.В., Можаев И.С., Хаустов Д.В., Шаповалов С.Ю. Актуальные проблемы расчета платы при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования и при приобретении собственниками недвижимости находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков // Экологическое право, 2015, № 6.

57. Волков Г.А., Голиченков А.К., Хаустов Д.В. Проблемы совершенствования правового регулирования публичных сервитутов для обеспечения строительства и функционирования линейных сооружений//Экологическое право. 2006. № 2.

58. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли правовой аспект // государство и право, 1998. №2.

59. Гаджиев Г.А. Конституционные основы современного права собственности // Журнал российского права. 2006. № 12.

60. Ерш А.Некоторые проблемы отказа от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком //Хозяйство и право. 2006 № 10.

61. Живихина И.Б. К вопросу о соотношении понятий «охрана» и «защита» права собственности //Юрист. 2006. № 10.

62. Жариков Ю.Г. Возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства // Закон, №7-8, 2007.

63. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование земельных отношений // Право и экономика, № 21-22, 2007.

64. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости ( Глава 6. Нормативные акты о водных ресурсах) // Право и экономика №11, 1996.

65. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование отношение по поводу недвижимости (Глава 4.Федеральные правовые нормативные акты о недрах) // Право и экономика, № 2, 2016.

66. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости (Глава 3.Право собственности, землевладения и аренды земли)// Право и экономика, № 2, 2016.

67. Голиченков А.К., Лунина Е.Н. Проблемы экологического, земельного права и законодательства в современных условиях (обзор выступлений участников научно-практической конференции «Софрино - 4»).

68. Государство и право, 1999, № 2.

69. Земельый кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конфренции) // Государство и право. 2012. № 9.

70. Ивачев И.Л. Ограничение права собственности в решениях Конституционного Суда Российской Федерации//Юрист. 2006. № 5.

71. Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2012. № 6. С. 5-13

72. Кандауров Д.В. Проблемы с регистрацией права собственности // ЭЖ-Юрист. 2016. № 24.

73. Копцев А.Н.. Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве // Нотариус. 2016. № 2.

74. Малеина М.Н. Обременение частным или публичным сервитутом зданий и сооружений //Хозяйство и право. 2006. № 7.

75. Малеина М.Н. Правовые аспекты установления и прекращения публичного земельного сервитута // Журнал российского права. 2014. № 12.

76. Малова Н. Если тут - сервитут // ЭЖ-Юрист. № 38, 2014.

77. Малова Н.Б. Принципы разграничения государственной собственности на землю // Современное право. 2006. № 11.

78. Медведев С.Н. Поземельные правоотношения в Аргентине первой половины ХХ века. В сб.: «Российское право: проблемы и перспективы» // Материалы 46 научно-практической конференции «ХХI век - век образования». - Ставрополь, Изд-во СГУ, 2011.

79. Медведев С.Н. Создание национального государства в Аргентине и поземельные отношения в ХIХ веке В сб.: «Российское право: проблемы и перспективы» // Материалы 46 научно-практической конференции «ХХI век век образования». - Ставрополь, Изд-во СГУ, 2011.

80. Навасардова Э.С. О классификации имущественных отношений, возникающих по поводу природных объектов. - Сборник научных статей. Актуальные проблемы Российского законодательства. Гражданское право., Ставрополь,1998.

81. Певницкий С.Г. Актуальные проблемы вещных прав: институт права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками после принятия Земельного кодекса // Нотариус, № 1, 2014.

82. Певницкий С.Г. Некоторые вопросы системы защиты права собственности на недвижимое имущество //Юридический мир. 2006. № 3.

83. Певзнер М.Е. Основные направления совершенствования законодательства о недрах // Государство и право, 1997 год, №5.

84. Попов М. О документах, удостоверяющих право на земельные участки, // Право и экономика, №6, 2008.

85. Савельев А.А. О некоторых вопросах законодательного закрепления ограничений права собственности // Юрист. 2006. № 8.

86. Суханов Е.А.О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права 2016. № 2.

87. Сидоренко А.Ю. Актуальные проблемы правового регулирования ограничений (обременений) в земельном праве //Юрист. 2003. № 1.

88. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. //Государство и право, 1998 г., №8.

89. Устюкова В.В. Реализация прав граждан на ведение сельскохозяйственного производства на основе Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначнеия // Право и политика. 2002.№ 10. С. 35-38

90. Фролов Владимир. Аренда земельного участка// Право и экономика, № 3, 1998

91. Фролов В. Правовое регулирование отношений при оформлении и аренде земельных участков в населенных пунктах// Право и экономика, №9, 1998 г.

92. Цирин А.М. Субъекты права муниципальной собственности в Российской Федерации // Современное право. 2006. № 7.

93. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права. -Государство и право, 2015. №9.

94. Шевчук С.С.. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник - Актуальные проблемы Российского законодательства. Ставрополь, 1998.

95. Шейнин Л.Б. Земельные титулы и резервы правопорядка // Журнал российского права. 2003. № 1.

96. Широкалова Г.С. Зарубежные ученые о проблемах земельных отношений в России (Заочный «Круглый стол» по материалам Международной конференции, посвященной проблемам современных земельных отношений в России, состоявшейся в Парламентском центре в мае 1996 г.) - Государство и право, 2007. №3.