Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом

/

/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дипломная работа

Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом

Омск 2011г.

Введение

Рынок недвижимости носит стихийный характер: в какой то период он стремительно развивается, затем приходит в состояние застоя, цены на объекты недвижимого имущества весьма неоднородны, но в любом случае покупка недвижимости, несомненно, является одним из наиболее выгодных способов личных капиталовложений. Однако простому обывателю порой не известны все тонкости и нюансы сделок с недвижимым имуществом.

В научной литературе также не существует четкой однозначной позиции относительно правового режима того или иного вида недвижимого имущества и особенностей сделок с ним.

Не упрощает ситуацию и российский законодатель, который не дает четкого легального определения недвижимого имущества, а лишь называет отдельные его виды (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). В связи с этим могут возникать проблемы с отнесением того или иного объекта к недвижимому имуществу, а, следовательно, и с определением его правового режима.

Недвижимое имущество имеет целый ряд специфических, присущих только ему характеристик, а именно: оно долговечно, обладает высокой социальной значимостью, а также значительной стоимостью по сравнению с иными объектами гражданских прав. Всё это обуславливает существенные особенности правового регулирования сделок с недвижимостью.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Правила, установленные при совершении сделок на рынке недвижимости регулируются соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Семейного, Жилищного, Налогового кодексов Российской Федерации, Федеральных законов Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» и др., а также Указами Президента РФ (например, «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»). Однако законодательство в сфере регулирования недвижимого имущества несовершенно. Оно не лишено неточностей и пробелов. В связи с этим, разумеется, возникают некие трудности в правоприменительной практике, связанные с особенностями правового режима недвижимого имущества и сделок с ним. Это и обусловливает актуальность темы данной работы и ее содержания.

Целью работы является анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом, а также исследование порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

1) охарактеризовать понятие недвижимого имущества и выделить особенности отдельных объектов недвижимости;

2) изучить законодательство Российской Федерации, регулирующее совершение сделок с недвижимым имуществом;

3) выявить и проанализировать особенности совершения сделок с недвижимым имуществом;

4) определить понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

5) рассмотреть вопросы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) обозначить проблемы совершенствования правового регулирования порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и разработать предложения по совершенствованию законодательства, регулирующее данные вопросы.

Для решения указанных задач необходимо использовать метод анализа и синтеза законодательной базы, сопоставления, сравнения, описания и другие. Предметом исследования являются государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Практическая значимость работы состоит в том, что её материалы можно использовать в практике государственных регистраторов. Также она может способствовать повышению уровня правовой культуры студентов юридических факультетов. Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, нормативных правовых актов и судебной практики, приложений.

В первой главе «Общая характеристика недвижимости как объекта гражданских прав», которая содержит два параграфа, раскрывается сущность понятия «недвижимое имущество», рассматриваются и анализируются особенности отдельных объектов недвижимости.

Вторая глава посвящена особенностям совершения сделок с недвижимым имуществом, таких как: сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение собственника, сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение права пользования и владения, сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества.

В третьей главе «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривается понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяется ее правовое значение, анализируется порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В заключении сформулированы выводы по результатам исследования и предложения по совершенствованию процедуры регистрации сделок с недвижимостью.

Глава I: ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

§ 1. Понятие и классификация недвижимого имущества

Понятие «недвижимость» весьма широко используется в современном словообороте, однако большинство людей, зачастую, и не предполагают, что может скрываться под этим термином. Для многих это квартиры, дома, особняки, жилые комплексы, бизнес центры, офисы и складские помещения, но мало кто знается, что еще в себе таит такое, на первый взгляд, простое слово.

«Недвижимость -- земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней» См.: Юридический словарь. Под ред. Азрилияна А. Н. М., 2007. С. 392..

«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» См.: Оксфордский толковый словарь по бизнесу. -- М., 1995. С. 263..

«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» См.: Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада. Под ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992. С. 113..

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) -- земля и все то, что неотрывно с ней связано.

На сегодняшний момент законодательство относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

П. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ указывает на тождественность обозначений «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Для определения этой категории объектов прав ГК использует смешанный подход: во-первых, метод простого перечисления, во-вторых, указание на общий критерий (все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей См.: Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью. // Закон. 1999. № 4. М., С. 19.. Е.М. Тужилова-Орданская, считает, что использование категорий 'недвижимость' и 'недвижимое имущество' излишнее, и предлагает исключить упоминание о них из ст. 130 ГК РФ, а акцентировать внимание только на категории 'недвижимая вещь', поскольку объектом права на недвижимость могут являться лишь предметы, имеющие материальную форму. См.: Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: монография. ИД 'Буквовед'. М., 2007. С. 37, 80.

Разрывая связь с землей недвижимые вещи, как правило, теряют свое обычное назначение и становятся предметом сделок, которые не относятся к недвижимым сделкам. В понятие «перемещение» законодатель вкладывает изменение пространственного расположения объекта, его локализации. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Части Первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 1 июля 1995 г. под несоразмерным ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его ценности, неудобство в пользованииСм.: Постанов-ление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Выс-шего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Части Первой Гражданско-го Кодекса Российской Федерации». от 1 июля 1995. П. 35. // СПС «Консультант Плюс».. Применение этих критериев будет правомерным и по отношению к недвижимости. Конкретная степень ущерба может быть более или менее выражена, вещь может быть повреждена при перемещении, но не должна утратить своего назначения или утратит его лишь частично. Например, разборный щитовой дом или плавающий рыбозавод по своему назначению и другим характеристикам могут быть отнесены к недвижимости, но критерий «несоразмерного ущерба» в этих случаях не прослеживается См.: Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения. // Государство и право. 2000. № 6. М., С. 94.. Еще Г. Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью, к примеру, переносные торговые палатки. См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 151, 152.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. См.: Гришаев С. П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М., 2000. С. 3.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Кроме того, классифицируя вещи как объекты гражданских прав на движимые и недвижимые, устанавливая особый правовой режим и не закрытый перечень последних, ст.130 ГК РФ в то же время не дает понятия недвижимого имущества, а лишь называет отдельные его виды, связывая это с установлением особого правового режима недвижимостиСм.: Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью. // Экономика и жизнь. М., 1996. № 8. С. 4.. Поэтому возможны проблемы, связанные с отнесением объекта к недвижимости, а, следовательно, с определением его правового режима.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах См.: Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 1999. № 12. М., С. 31.. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном -- обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты

-земельный участок, и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

- жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната, дачный дом. Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незавершенным объектам строительства. К объектам незавершенного строительства относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

В связи с многообразием объектов, отнесенных законом к недвижимости мне кажется наиболее общим является данное определение.

Недвижимое имущество - это предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты и др.) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, космические объекты, суда и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.

§ 2. Специфические особенности отдельных объектов недвижимости

Перечень объектов, относимых к недвижимости ГК, является открытым. Категория недвижимости расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом в силу связи с землей считаются также здания, сооружения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки и сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.

Недвижимостью в силу закона ГК РФ признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Смысл отнесения подобных объектов, которые не имеют неразрывной связи с землей, к недвижимости, заключается в том, что на них распространяются многие особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Для примера рассмотрю некоторые объекты, отнесенные ГК к недвижимому имуществу.

Земельный участок.

Земля является объектом, который не только используется управомоченным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения.

Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества. Н. Н. Аверьянова считает что, природоохранные земельные отношения являются первичными перед имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных мер См.: Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков. // Нотариус. 2008. № 1. М., С. 43..

Ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельный фонд в РФ по целевому назначению подразделен на категории. В России определены следующие категории земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;

2. Земли городов и населенных пунктов;

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;

4. Земли особо охраняемых территорий;

5. Земли лесного фонда;

6. Земли водного фонда;

7. Земли запаса.

Земельный участок становится объектом недвижимости при соблюдении следующих условий: решение компетентного органа об образовании земельного участка; вынос его на местность, т. е. определение на местности его местоположения и границ; государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера.

Статья 129 ГК «Оборотоспособность объектов гражданских прав» устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В соответствии со ст. 27 Земельного Кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Здания и сооружения как вид недвижимого имущества.

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.).

Под зданиями принято понимать архитектурное сооружение, постройку, дом, т. е. объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы; сооружения же служат лишь техническим целям, люди в них находятся временно. Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями, т.к. их правовой режим одинаков. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 53..

Можно лишь отметить, что применительно к зданиям речь может идти и о таких самостоятельных объектах недвижимого имущества, способных выступать в качестве предмета сделок купли-продажи, аренды и др., как жилые и нежилые помещения в составе зданий, также отличающиеся своими особенностями правового режима.

Под жилым помещением законодатель понимает дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений. Критерием отнесения помещения к жилому и соответственно распространения на него правового режима жилого помещения должна являться изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т. е. круглогодичного, проживания человека, а также факт постоянного проживания в нем людей.

Нежилые помещения - это недвижимое имущество, в виде самостоятельных и четко выделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

В литературе нет единого мнения о том, что же является нежилым помещением, т.к. законодатель не дает четкого определения данному понятию. По мнению некоторых авторов, понятие «нежилое помещение» утратило свою актуальность и не может включаться в объекты недвижимости См.: Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 10.. Другие считают, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. // Хозяйство и право. 1997. № 10. М., С. 113..

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок).

Предприятия как вид недвижимого имущества.

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам (юридическое лицо, обладающее правами и обязанностями), так и к объектам права.См.: Гришаев С. П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М., 2000. С.60. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях. В этом случае предприятие - лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2000. С. 68..

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, которые возникли в связи с деятельностью предприятия См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 18., а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

Кроме того, предприятие как объект гражданских прав, как правило, имеет деловую репутацию, которая на рынке нередко может оцениваться выше всех остальных компонентов, входящих в его состав, а также несет имущественные обязанности.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности См.: Гришаев С. П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М., 2000. С. 8.. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст.575 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями.

Следует признать, что предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной) и может не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе. См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 18. Таким образом, предприятие является исключением из общего правила о том, что ГК РФ признает недвижимостью только вещи.

Глава II: Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом

Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает наступление соответствующих правовых последствий.

Сделки являются самыми распространёнными юридическими фактами. Согласно ст.153 ГК РФ они определяют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, что они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой они ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что, вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок). При этом письменная форма договора, как правило, предписывается законом независимо от срока, на который заключен договор и независимо от цены сделки См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 24..

Иногда сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации. Причем в некоторых случаях требуется государственная регистрация только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений). А в других - необходима государственная регистрация и самой сделки, когда происходит смена собственника недвижимого имущества или такое право обременяется правами других лиц, и перехода права собственности в силу этой сделки (например, при продаже жилых помещений, предприятий). Более подробно вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут рассмотрены мною в следующей главе.

Одним из условий сделки с недвижимостью является указание на предмет и цену договора. В нормативных актах могут называться и иные существенные условия договоров купли-продажи, аренды недвижимого имущества, дарения и др.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка может считаться ничтожной, незаключенной или оспоримой.

В настоящей главе речь пойдет об особенностях гражданско-правового института сделок с недвижимостью.

На мой взгляд, все сделки с недвижимым имуществом можно классифицировать в зависимости от наступления тех или иных правовых последствий на:

1) Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение собственника;

2) Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение права пользования и владения;

3) Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества.

§ 1. Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение собственника

Купля-продажа недвижимого имущества.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

В соответствии со ст. 454 ГК договор купли-продажи есть сделка, по которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, предприятие или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле-продаже. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд-е 3. Под ред. О.Н. Садикова. М., 1999. С. 134. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли - продажи предприятия является разновидностью договора купли - продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный § 8 гл. 30 ГК.

Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы § 8, при их недостаточности - § 7 гл. 30, и лишь затем - общие положения о купле - продаже.

Договор купли-продажи является возмездным договором. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену или, иными словами, продавец получает встречное имущественное предоставление.

Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора купли-продажи как двусторонне обязывающего -- права и обязанности возникают у обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою очередь, обязан уплатить цену, но вправе требовать передачи ему проданной вещи.

Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий о предмете и цене договора. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

Несоблюдение письменной формы договора купли - продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. 166 - 168 ГК).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа.

При заключении договора купли - продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 70.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

Ранее подобная норма содержалась в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и находила закрепление в судебной практике См. п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 «О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности». - Вестник ВАС РФ, 1992. N 1. С. 100.. Ст. 552 ГК расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.

Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и др. параметры.

Особо регулирует ГК условие о предмете договора применительно к продаже жилых помещений: существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением. Кроме того, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд-е 3. Под ред. О.Н. Садикова. М., 1999. С. 142.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема - передачи и т.п.); б) вручение имущества покупателю. В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.

Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально - определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

К существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажностьСм.: Жариков Ю.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости. // Право и экономика. № 7. М., 1996. С. 3. и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы.

Мена недвижимого имущества.

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.

Договор мены - консенсуальный, возмездный, двусторонний.

По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар. Уплата некой денежной суммы по договору мены допускается, но только как оплата разницы в случае, если обмениваемое имущество не является равноценным, хотя закон презюмирует равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ). По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).

Стороной договора мены могут выступать любые субъекты гражданских прав и обязанностей: граждане, юридические лица, публично-правовые образования. В качестве стороны по договору мены может выступать государство (Российская Федерация и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обмена имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не закрепленного за юридическими лицами. Государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения могут выступать участниками договора мены при том условии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности. Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимого имущества требуется согласие собственника такого имущества. Что касается учреждения, то оно не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2000. С. 262.

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт, 2008. С. 241..

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику.

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия:

- регистрация сделки - договора мены;

- регистрация перехода права на одно жилое помещение;

- регистрация перехода права на другое жилое помещение. Там же С. 242.

Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183 См.: Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. N 35. 2001. // Система «Консультант-плюс».. По выбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав - по месту нахождения каждого из объектов.

Дарение недвижимого имущества.

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого дарителем и одаряемым (или их представителями, действующими на основании доверенностей).

Обязательного придания договору дарения недвижимости нотариальной формы ГК РФ не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор у нотариуса или должностного лица органа исполнительной власти, уполномоченного на совершение данного нотариального действия. Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде. См.: Оглоблина О.М. Дарение недвижимого имущества: практическое пособие. Тихомиров М.Ю. М., 2006. С. 74.

Момент признания договора дарения недвижимости заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, ГК РФ связывает с моментом государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка.

Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездна (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

§ 2. Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение права пользования и владения

Аренда (имущественный найм) недвижимого имущества.

Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в собственность. В свою очередь аренда и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею См.: Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. М.: «Юстицинформ», 2007. С. 48.. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), являющееся как собственником имущества, так и лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, также могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, 665 ГК).

Предметом договора аренды являются индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Условие о предмете - единственное условие, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).

Одним из основных условий договора аренды является срок. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок.

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (п. 3 ст. 611 ГК).

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). В частности по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

В соответствии со ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган может обратиться одна из его сторон. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. Иными словами, чтобы избежать государственной регистрации, заключаются договоры аренды на срок, который хотя бы на один день был меньше года. Годом признается период времени, состоящий из 12 полных месяцев, следующих подряд.

Договор аренды предприятия независимо от срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доверительное управление недвижимым имуществом.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще объектом управления избирают недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже -- земельные участки или доли в праве собственности на землю. Встречается и передача в доверительное управление жилых помещений, а также сложных недвижимых вещей (например, газораспределительных сетей).

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ он должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при ее продаже, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

На основании п. 2 ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача имущества в доверительное управление. Имеется в виду специальный случай государственной регистрации, не совпадающий с такими упоминаемыми в части второй ГК РФ видами государственной регистрации, как регистрация договора (ст. 558, 560, 574 ГК РФ) или регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Однако ст. 30 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая называется «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации См.: Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом. // Недвижимость. Строительство. Право. № А. Апрель. 2006. С. 37..

Между тем такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав См.: Витрянский В. В. Договор доверительного управления имуществом. М., 2002. С. 45..

Вопрос о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление выясняется в ст. 12 Закона, на основании которой запись о доверительном управлении недвижимым имуществом как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав.

Однако на практике нередко возникают неточности, связанные с процедурой государственной регистрации доверительного управления (суды нередко не видят разницы в государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление и государственной регистрации соответствующего договора См.: Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом // Недвижимость. Строительство. Право. № А Апрель. 2006. С. 39.). Но так или иначе до момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление права и обязанности сторон по договору не возникают, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества в безвозмездное пользование.

Иначе договор безвозмездного пользования именуется договором ссуды. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Сторонами договора могут выступать как граждане, так и юридические лица. При этом для коммерческих организаций установлено ограничение на передачу их имущества в безвозмездное пользование их учредителям, руководителям, членам их органа управления или контроля.

В силу ст. 690 ГК ссудодателем недвижимого имущества может быть его собственник или лицо, управомоченное собственником либо когда оно имеет такое право в силу прямого указания закона. Так, в силу прямого предписания закона недвижимое имущество, в частности здания, сооружения и предприятия, может быть предоставлено в безвозмездное пользование его арендаторами.

Предметом договора безвозмездного пользования выступают непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Недвижимое имущество (земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения и т.д.) соответствует этим требованиям, но необходимо обращать внимание на некоторые моменты. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта безвозмездного пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Так в случае передачи в безвозмездное пользование части помещения или здания, находящегося в собственности ссудодателя, необходимо в договоре указать номера комнат в соответствии с технической документацией или же оформить приложение к договору, содержащие план помещения или здания с выделенными площадями, передаваемыми в безвозмездное пользование.

Гражданский Кодекс не содержит нормы, касающейся формы договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом. По аналогии к договорам безвозмездного пользования недвижимым имуществом применяются положения о письменной форме договора аренды, заключенного на срок один год и более или на любой срок, если одной из сторон выступает юридическое лицо.

Существенным условием договора является срок, который может быть определенным или неопределенным. Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут в одностороннем порядке, однако сторона, отказавшаяся от договора, должна уведомить другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен другой срок извещения.

В принципе, при пользовании недвижимым имуществом на безвозмездной основе существенными должны быть все те условия, которые обязательны при заключении договора аренды недвижимого имущества, кроме размера арендной платы. Взамен последнего условия стороны в договоре указывают на безвозмездный характер пользования недвижимым имуществом как на существенное условие договора.

Передача имущества в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудополучатель использует переданное ему имущество в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Ссудополучатель обязан поддерживать имущество, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Ссудополучатель вправе в соответствии с договором производить улучшения переданного ему имущества. Произведенные ссудополучателем отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

§ 3. Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества и переход права собственности

Рента и пожизненное содержание с иждивением.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. (ст. 583 ГК РФ)

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

При оформлении постоянной ренты права ее получателя могут передаваться от одного лица другому по договору уступки права требования, по наследству или в порядке правопреемства.

Плательщиками постоянной ренты могут быть любые лица, а получателями - только граждане и некоммерческие организации. При этом право граждан на приобретение статуса получателя постоянной ренты не может быть ограничено.

В отличие от постоянной, пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане - собственники или другие указанные ими лица. После смерти одного из них, доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. По закону сумма пожизненной ренты не может быть ниже одного размера МРОТ и должна выплачиваться ежемесячно.

Договор ренты - это двусторонний договор, сторонами которого выступают плательщик ренты и получатель ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт, 2008. С. 246. Основными особенностями таких договоров являются обременение рентой недвижимого имущества и возникновения залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства. Рентные договоры подлежат обязательной государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость. При государственной регистрации таких договоров регистрируется сама сделка (договор ренты), регистрируется право собственности плательщика ренты, регистрируется залог в пользу получателя ренты и регистрируется обременение прав плательщика ренты.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты, и имеет по сравнению с ней ряд особенностей.

Согласно статье 602 Гражданского кодекса, под содержанием с иждивением понимается обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде, а также предоставление ему возможности удовлетворять свои духовные запросы (чтение литературы, посещение театров и тому подобное). Уход за получателем ренты должен быть обусловлен состоянием его здоровья.

Стоимость общего объема содержания применительно к периоду выплаты ренты - существенное условие договора пожизненного содержания, в отсутствие которого договор считается незаключенным. Установление в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимости месячного содержания менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, влечет за собой ничтожность этого договора.

Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуральном виде.

Замена такого предоставления натуральных услуг периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты.

На защиту интересов получателя пожизненного содержания, направлено положение статьи 604 ГК РФ о том, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность такой сделки. Таким образом, право собственности плательщика ренты на предмет ренты является ограниченным в части правомочий по распоряжению предметом ренты.

Залог недвижимого имущества (ипотека).

Залог недвижимого имущества (ипотека) является одним из наиболее действенных способов обеспечения исполнения обязательств, так как предметы ипотеки (здания, сооружения, предприятия, квартиры, земельные участки) отличаются долговечностью, прочностью, не могут быть сокрыты должником от взыскания, перемещены в пространстве и т. д. Недвижимое имущество имеет значительную стоимость, обычно превышающую сумму долга, причем в условиях инфляции эта стоимость, как правило, увеличиваетсяСм.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: Изд-во ОмГУ, 2006. С.258..

В настоящее время в связи с экономическим кризисом на рынке ипотечного кредитования сложилась непростая ситуация.

Итак, что же такое ипотека (залог) недвижимости?

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям См.: Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003. С.116..

Ипотека может иметь место в силу договора и в силу закона. В силу закона (т.е. без специального заключения договора о залоге) предусмотрена ипотека при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст. 586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено законом или договором, а также в некоторых иных случаях, предусмотренных законом.

Основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В качестве залогодержателя всегда выступает кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Чтобы заложить недвижимое имущество, нужно быть его собственником, или владеть им на праве хозяйственного ведения (это касается государственных и муниципальных предприятий, причем они могут заложить недвижимое имущество лишь с согласия собственника - субъекта Российской Федерации или муниципального образования - п. 2 ст. 295 ГК).

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Эти условия являются существенными для любого договора о залоге Постановления Пленума Верховного Совета РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ. П. 43. // Система «Консультант-плюс».. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием на его наименование, место нахождения с достаточным для идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки указывается в договоре по соглашению залогодателя и залогодержателя в денежном выражении. Оценку предмета ипотеки стороны договора вправе поручить независимой профессиональной организации. Кроме того, в тексте договора должны быть указаны права, в силу которых имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право. См.:Киселев А.А. Предмет договора ипотеки. // Нотариус. N 2. М., 2003. С. 28.

Предусмотрена государственная регистрация договора об ипотеке в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по месту нахождения предмета ипотеки на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Регистрация ипотеки должна производиться в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в регистрирующий орган.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется посредством внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и удостоверяется надписью на договоре об ипотеке, а в случае государственной ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт, 2008. С. 442.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Договор об ипотеке может быть заключен только после государственной регистрации прав залогодателя (собственности, аренды, хозяйственного ведения) на закладываемое имущество. Там же.

Недвижимое имущество, передаваемое по договору об ипотеке, всегда остается во владении и пользовании залогодателя - п. 2 ст. 338 ГК.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

· земельные участки, кроме земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования -- ст. 63 Закона об ипотеке;

· предприятия, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности. При этом заложенным считается предприятие со всем входящим в него имуществом;

· жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких, но изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. На ряду с изъятыми из оборота не могут находиться в залоге и объекты, ограниченно оборотоспособные. См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1998. С. 413. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизированное, легкой оценки, наличия ликвидного рынка - является идеальным средством обеспечения обязательств См.: Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб., 2001. С. 12..

Глава III: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. В этой связи ст. 131 ГК РФ регулируется порядок государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость применения Федерального Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» См.: ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СПС «Консультант Плюс»..

По мнению А.В. Кузнецова, настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Федерации. См.: Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против. // Государство и право. №2. 1998. С. 8..

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества 'РЕБАУ АГ' на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации». // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. №1. 2002. С. 15..

§ 1. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Кроме этого юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество определено, в частности, в п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об ипотеке (п. 3,4 ст. 433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ).

Закон «О государственной регистрации…» предусматривают две основные формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.

Как следует из положений Закона О государственной регистрации и ст.131 ГК РФ, государственная регистрация - обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта (ст.4 Закона).

Основное значение государственной регистрации заключается в следующем:

· легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 8 ГК РФ;

· обеспечении «юридической чистоты» сделок с недвижимостью в целях стабильности рынка недвижимости и исключения возможности совершения массовых оспоримых и ничтожных сделок;

· создании Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним как базы данных, имеющей информационно-статистическое значение См.: Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ, 1998. С. 134..

Итак, государственная регистрация - это особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. В соответствии с Законом о государственной регистрации последняя является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость.

В соответствии с п.1 ст.12 Закона, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Нормы о государственной регистрации прав могут содержаться в других нормативных актах. Чаще всего речь идет о законах, которые регулируют отношения, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения отдельными видами недвижимости.

В ст. 5 Закона о государственной регистрации приведен исчерпывающий перечень участников отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которыми признаются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,- с другой.

В ст. 131 ГК РФ выделена необходимость государственной регистрации, помимо права собственности, права хозяйственного ведения (которым обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия) и права оперативного управления (которым собственник наделяет один из видов предприятий - казенное предприятие, а равным образом и учреждение), права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования недвижимым имуществом, ипотеки, сервитутов, а также иных прав на недвижимость в случаях, предусмотренных ГК РФ или иными федеральными законами. Так, по п. 3 ст. 6 Закона о государственной регистрации государственная регистрация необходима также для возникновения права на недвижимость в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на недвижимое имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным не менее 15 лет (ст. 234 ГК РФ). Этим же законом (п. 2 ст. 25) предусмотрена государственная регистрация права на объект незавершенного строительства в случае необходимости совершения с ним сделки.

Российский законодатель говорит о том, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации).

Указ президента № 1315 от 13 октября 2004 года «Вопросы Федеральной регистрационной службы» закрепил положение о том, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), подведомственная Министерству экономического развития РФ, которая с 01.01.2009 получила название Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». // СПС «Консультант Плюс».

Теперь именно она осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации, руководство деятельностью службы осуществляет Правительство Российской Федерации.

Росреестр имеет свои территориальные органы. В частности, приказ Федеральной регистрационной службы от 29.06.2005 года № 85 «О принципах размещения территориальных органов Федеральной регистрационной службы» устанавливает, что Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области является территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, кроме того в большинстве районов Омской области имеются обособленные подразделения Главного управления.

Обязательным является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплате государственной пошлины.

С заявлением о государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по нотариально удостоверенной доверенности. Например, для регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом 'Об исполнительном производстве', то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Представленные на государственную регистрацию договора документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

В соответствии со статьей 16 Закона заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. №343 Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. №2. 2002. С. 8.).

В соответствии с п.3. ст.13 Закона О государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226 Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах». // Новые законы и нормативные акты. №43. 2003. С. 6..

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Регистрация воздушных, морских и речных судов, космических объектов и других объектов осуществляется в специальных государственных реестрах. В частности гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Регистрация морских судов, вещных прав на эти суда, обременения этих прав и сделок с ними осуществляется в Государственном судовом реестре. Что касается космических судов, то система их государственной регистрации пока отсутствует. См.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2010.// СПС «Гарант».

Нововведением является обязательное наличие кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества как приложения к документам, необходимым для государственной регистрации.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости (п.4 ст.14 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»См.: ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». (принят ГД ФС РФ 04.07.2007). // СПС «Консультант Плюс».).

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. Местожительство заявителя - гражданина или место нахождения заявителя - юридического лица значения не имеют.

Датой государственной регистрации признается день, в который данные о правах на недвижимость и ее обременения были внесены в Единый государственный реестр. Он содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

недвижимость аренда безвозмездный сделка

§ 2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

В зарубежном законодательстве существуют две достаточно автономные системы регистрации - англо-саксонская, предметом которой является регистрация сделок, и континентальная, предметом которой является регистрация прав. Как правило, законодательные конструкции выбирают только один из двух предметов государственной регистрации, положенных в основу каждой из регистрационных систем. Для российской системы государственной регистрации характерны два предмета регистрации - сделка и право. Как справедливо отметил А. Эрделевский, отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки, т.е. регистрация сделки по времени может не совпадать с регистрацией права, кроме того, регистрация сделки и регистрация права влекут за собой разные правовые последствия. Такое введение отдельно регистрации сделки и последующей регистрации права является дополнительной процедурой, защищающей права сторон по договору.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.

Сделки, подлежащие государственной регистрации можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права на недвижимость).

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:

договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ);

соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона 'Об ипотеке (залоге недвижимости)' к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;

договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ). См.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2010. // СПС «Гарант».

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в III главе Закона «О государственной регистрации».

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 'Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра и сделок с ним' на договоре проставляется штамп: 'Произведена государственная регистрация сделки' - с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок: договоры аренды:

земельных участков - независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

зданий, сооружений, части зданий и сооружений (нежилых и жилых помещений) - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды.

договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ 'Об ипотеке (залоге недвижимости)'), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (договор) и обременение арендой или ипотекой. Данное положение отражено и в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.

Таким образом, перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом.

Важно отметить следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость (связан с отчуждением недвижимости), то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.

Государственная регистрация перехода права собственности на примере договора купли-продажи недвижимости.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель -- принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: фирма «Спарк», 1995. С.316.. Купля-продажа представляет собой двусторонний договор. Эту точку зрения поддержали Шершеневич и Мебер. Противоположную позицию занял Победоносцев, который, основываясь на мнении Сперанского, считал, что купля-продажа -- это не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену Там же. С.316..

По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997. N 21. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. // СПС «Консультант Плюс».http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p0/instrum2680/item2687.html - _ftn1).

Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделкеСм.: Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Под общ. ред. П.В.Крашенинникова). М.: Спарк, 1999. С. 44..

К таким случаям относятся - регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).

Таким образом, например, договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации, совершается регистрация перехода прав на покупку Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. 3-е издание. Юрайт, 2008. С. 234.. Приведу пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560).

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». // СПС «Консультант Плюс»..

Как видно из примера, такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда как договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

На практике зачастую возникает вопрос: в какой последовательности регистрируются договор и переход права?

В соответствии с п.13 Инструкции «о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008). «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 N 2881).// «Российская газета». N 162. 22.08.2001. «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти». N 35. 27.08.2001.// СПС «Консультант Плюс».», если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об оплате государственной регистрации договора продажи и перехода права.

На практике может возникнуть ситуация, когда сделка проходит регистрацию, а затем, стороны отказываются по тем или иным причинам от дальнейшего ее исполнения, договор не исполняется и переход права собственности не регистрируется. В таком случае факт, что сделка была зарегистрирована - является препятствием для дальнейшего оборота недвижимости в качестве объекта купли-продажи. Приведем пример из практики:

«Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. № 4.// СПС «Консультант Плюс»..

Таким образом, для того, чтобы избежать описанных проблем, истец должен был подать заявление о исключении из реестра регистрационной информации о сделке.

Важно подчеркнуть, что договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст.251 ГК РФ).

На практике зачастую возникает вопрос: подлежит ли государственной регистрации смешанный договор с элементами купли-продажи недвижимости? Или часть такого договора? Или же он не подлежит регистрации?

Проиллюстрируем примером из практики:

«Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли-продажи предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

Таким образом, поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Государственная регистрация объектов, составляющих ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество на примере сервитута.

Особую группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут -- это ограниченное вещное право, ипотека -- способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление -- договорные обязательства.

Сервитут (от лат. Servitus - обязательство) - это право ограниченного пользования чужим земельным участком (статья 274 ГК РФ). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Обременение земельного участка может быть почти нечувствительной для собственника (например, при праве прохода, проезда и т.п.), иногда же значительной (при узуфрукте, суперфиции, эмфитевзисе).

Сервитут может быть публичный, установленный законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков, и частный, установленный в соответствии с гражданским законодательством по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация сервитутов осуществляется учреждениями юстиции на основе системы записей в ЕГРП.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.

Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления правообладателя, последний в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута. В течение одного месяца учреждение юстиции по регистрации прав, осуществившее регистрацию сервитута, обязано уведомить об этом правообладателя. Копия направленного правообладателю уведомления помещается в дело правоустанавливающих документов.

Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации в ЕГРП.

Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права.

Публичный сервитут также подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами Закона, однако порядок такой регистрации отличается от регистрации частных сервитутов.

Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В этом случае соответствующая запись в Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи.

Заключение

Сделки с недвижимостью вызывали и вызывают пристальный интерес ученых и практикующих юристов. В наше время сделки с недвижимостью приобретают актуальное значение, так как их объем и значимость с каждым годом возрастают.

Подводя итоги исследования, хотелось бы отметить, что недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, оно долговечно, обладает значительной стоимостью по сравнению с другими объектами гражданских прав.

К особенностям совершения сделок с недвижимым имуществом относятся: наличие обязательной письменной формы, договор, должен составляться в виде единого документа; сделка считается заключенной с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, с момента подписания или с момента государственной регистрации самой сделки, либо государственной регистрации и прав и сделки; одним из существенных условий сделки с недвижимостью является указание на предмет и цену договора.

В Российской Федерации выработаны самостоятельные подходы к нормативному регулированию совершения сделок с недвижимым имуществом. Разработаны и действуют федеральные законы (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости), ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), а также подзаконные акты. Однако именно несовершенство подзаконных норм, правил и процедур является в настоящее время ключевым препятствием к развитию рынка недвижимости.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества. Поэтому законодательно была закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Анализ федерального законодательства, а также практики реализации норм, регулирующих порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью, позволил выявить ряд проблем и их решения: (тут немного не могу с ориентироваться). Поддерживая тенденции развития законодательства касательно государственной регистрации сделок с недвижимостью, хотелось бы выделить ряд проблем и их решения:

- В законодательстве касательно недвижимого имущества существует ряд пробелов. К примеру, ГК не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В ГК должны быть объединены правовые последствия раздела и соединения земельных участков. В ГК также надо включить нормы, регламентирующие право собственности на такие объекты как участки недр и водные объекты. Право собственности на эти объекты должно подлежать государственной регистрации в ЕГРП. К такому праву следует в субсидиарном порядке применять нормы о праве собственности на земельные участки.

- Наряду с государственной регистрацией прав на те или иные объекты ГК РФ предусмотрена также государственная регистрация самих объектов. Однако есть основания полагать, что государственная регистрация объектов является составной частью государственной регистрации прав на эти объекты и потому не должна иметь самостоятельного характера. Как показывает практика, государственная регистрация объекта не осуществляется сама по себе, а только применительно к регистрации права, оформляющего принадлежность объекта (права собственности, права на долю участия). Таким образом, положения о государственной регистрации объектов и прав на них носят дублирующий характер. Ввиду этого, основной разновидностью государственной регистрации должна стать государственная регистрация прав. Иные разновидности государственной регистрации (регистрация объектов и регистрация сделок) должны быть отменены, если они дублируют государственную регистрацию прав.

- Для успешного формирования цивилизованного рынка недвижимости необходимо лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости, а также развитие института оценщиков.

- Важным фактором также является правовое просвещение граждан и юридических лиц в данной сфере.

Устранению названных проблем способствовало бы принятие законодателем разработанного Советом по кодификации и совершенствованию ГК проекта изменений в ГК РФ.

Список используемой литературы

1. Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков. // Нотариус. №1. М., 2008.

2. Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения. // Государство и право. №6. М., 2000.

3. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. М., 2001.

4. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1998.

5. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. М., 2000.

6. Витрянский В. В. Договор доверительного управления имуществом. М., 2001.

7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.

8. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2010.// СПС «Гарант».

9. Гришаев С.П. Все о недвижимости: учебно-практическое пособие. М., 2000.

10. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. М.: «Юстицинформ», 2007.

11. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости. // Право и экономика. №7. М., 1996.

12. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. №12. М., 1999.

13. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. // Хозяйство и право. №10. М., 1997.

14. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. 3-е издание. М.: Юрайт, 2008.

15. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки. // Нотариус. №2. М., 2003.

16. Козырь О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью. // Закон. №4. М., 1999.

17. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд-е 3. Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.

18. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ, 1998.

19. Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против. // Государство и право. №2. М., 1998.

20. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада. Под ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992.

21. Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом // Недвижимость. Строительство. Право. 2006. № А Апрель.

22. Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: Издат-во ОмГУ, 2006.

23. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. М., 1995.

24. Оглоблина О.М. Дарение недвижимого имущества: практическое пособие. Тихомиров М.Ю. М., 2006.

25. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003.

26. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.

27. Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью. // Экономика и жизнь. №8. М., 1996.

28. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: монография. М.: ИД 'Буквовед'. 2007.

29. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб., 2001.

30. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001.

31. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: «Спарк», 1995.

32. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.

33. Юридический словарь. Под ред. Азрилияна А. Н. 2-е издание. М., 2007.

Список используемых нормативных правовых актов и судебной практики

1. Гражданский кодекс РФ //СПС «Консультант Плюс».

2. Земельный кодекс РФ //СПС «Консультант Плюс».

3. Федеральный закон 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. От 29.12.2010 г. N 435-ФЗ. // СПС «Консультант Плюс».

4. Федеральный Закон 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» от 17.06.2010. №119-ФЗ. // СПС «Консультант Плюс».

5. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (принят ГД ФС РФ 04.07.2007). // СПС «Консультант Плюс».

6. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества 'РЕБАУ АГ' на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002 . №1.

7. Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СПС «Консультант Плюс».

8. Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. 2002 . № 2.

9. Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // Новые законы и нормативные акты. 2003. № 43.

10. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 № 2881) // «Российская газета». № 162. 22.08.2001. «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти». № 35. 27.08.2001.// СПС «Консультант Плюс».

11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Части Первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 1 июля 1995 Система «Консультант Плюс».

12. Постановления Пленума Верховного Совета РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ. П. 43. // Система «Консультант-плюс».

13. Информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 № С-13/ОП-171 «О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности». Вестник ВАС РФ. 1992. № 1.

14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 'Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости' // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1.

15. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 'Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' // СПС «Консультант-плюс».

16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 'Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - № 4.

17. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. № 35 // Система «Консультант-плюс».