Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты

Тема: «Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты»

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки земель сельскохозяйственного назначения при их обороте на рынке недвижимости

1.1 Научные аспекты экономической оценки земли в процессе её оборота на рынке

1.2 Принципы формирования земельной ренты, как основы определения цены земли

Глава 2. Изучения опыта оборота и оценки сельскохозяйственных земель

2.1 Опыт государственного регулирования оценки сельскохозяйственных земель в РФ в процессе их оборота

2.2 Общие методические основы и критерии оценки земельных ресурсов

2.3 Зарубежный опыт оценки земельных сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций

Глава 3. Предложения по совершенствованию оборота и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Пути совершенствования методики регулирования оборота и оценки земель

3.2 Предложения по разработке методики платы за сервитуты сельхоз предприятиям на основе материалов оценки земель

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Оценка современного состояния решаемой проблемы показывают, что процесс ценообразования на рынке земель сельскохозяйственного назначения идёт крайне медленно, что обусловливает, с одной стороны, невозможность проведения достоверной рыночной оценки земли, а с другой стороны замедляет процесс оборота земельных участков. Кроме того, существующая методика оценки земли совершенно не предусматривает возможности определения платы за субституты, которую должны осуществлять вторичные пользователи земли - инженерные сети и коммуникации. Поэтому наименее исследованными проблемами являются три:

1. Методологические подходы для определения рыночной стоимости земли, которая ускорила бы рыночный оборот;

2. Механизм госрегулирования оборота земель;

3. Методика определения платы за сервитуты.

Именно эти вопросы в настоящее время решены очень слабо и требуют тщательного исследования. В тоже время, существующая методика оценки сельхозземли путём применения базовых ставок и поправочных коэффициентов ещё не исчерпала себя.

Более злободневным является изучения механизма оборота земель при его ускорении через государственное регулирование, а также восстановление справедливости в процессах земельных отношений, когда сельское хозяйство не получает, принадлежащий ему платы за сервитуты.

Именно это ситуация на рынке земли и обуславливает актуальность рассматриваемой темы исследования, направленной не столько на методику самой оценки, сколько на методику решения сопутствующих задач.

Новизна рассматриваемых в диссертации вопросов обосновывается решением до сих пор малоизученных направлений оценочной деятельности: для потребностей оборота земель и для обоснования методики определения платы за сервитуты.

Целью работы является изучение условия ценообразования на рынке недвижимости (земли).

Для достижения этой цели были составлены следующие задачи:

1. Изучить научные аспекты оценки земли в процессе её рыночного оборота

2. Обосновать принципы формирования ренты, как основы ценообразования

3. Изучить опыт госрегулирования оценочной деятельности и оборота земли

4. Разработать методические основы и критерии оценки земли

5. Изучить зарубежный опыт платы за сервитуты

6. Усовершенствовать методику регулирования оборота и оценки земель

7. Дать предложения по методике платы за сервитуты.

Объектом исследования явился процесс ценообразования и рыночного оборота земель в РК.

Предметом исследования определено решение поставленных задач для выявления тенденций достижения поставленной цели.

Гипотезой выполнения данной тематики явилась осуществление регулирование оборота и оценки земель на основе формализации и моделирования механизма правового и экономического процесса осуществления земельных отношений в отрасли сельского хозяйства.

Методологической базой исследования явились следующие фундаментальные документы и положения: Земельный кодекс РК., программные документы государства, материалы аналитических отчётов использования земли за 2008-2012 гг., Постановление Правительства в сфере земельных отношений, нормативные документы министерства регионального развития, фундаментальные положения экономической теории, методология устойчивого развития общества; методы: абстрактно- логический, статистический, экспертного моделирования и формализации.

На защиту выносятся следующие положения:

· Разработка методических основ и критериев оценки земель

· Усовершенствованная методика регулирования оборота земель на основе её оценки

· Предложение по методике платы за сервитуты

1. Теоретические основы оценки земель сельскохозяйственного назначения при обороте на рынке недвижимости

1.1 Научные аспекты экономической оценки земли в процессе её оборота на рынке

В ходе реформирования земельных отношений земля в нашей стране стала товаром, т.е. имеет определенную цену, продается и покупается, приобрела экономическое содержание капитала, с ней осуществляются разные операции на началах товарно-денежных и правовых отношений.

Во времена существования лишь государственной формы собственности на землю операции с ней обобщенно называли оборотом земли, так как в этот процесс не вкладывалось экономическое содержание. Теперь, на наш взгляд, оборот земли целесообразно именовать экономическим оборотом, так как земля не только естественный объект или средство производства, но и экономическая субстанция, которая имеет определенную стоимость - нормативную, кадастровую и рыночную, служит наполнению бюджетов всех уровней денежными средствами, а граждане от операций по обороту земли получают соответствующую экономическую выгоду, стоимость земли переходит от одного субъекта собственности к другому.

Поэтому экономический оборот земли - это процесс перераспределения стоимости земли на началах товарно-денежных и правовых отношений. [1]

На практике экономический оборот и оценка земли осуществляется:

o между разными собственниками земли. При этом изменяется (или не изменяется) форма собственности на землю;

o между субъектами хозяйствования, землепользователями. При этом изменяется (или не изменяется) целевое назначение земли;

o между разными административными единицами. При этом может изменяться (или не изменяться) форма собственности на землю, принадлежность субъекту хозяйствования, целевое назначение земельных участков;

o между разными категориями земель. При этом изменяется целевое назначение использования земельных участков;

o между разными государствами. При этом изменяется владелец земли и границы государства.

Экономический оборот земли обеспечивают:

o рыночные операции - купля-продажа права собственности или права аренды на нее, аренда, залог и мена земли;

o внерыночные (гражданско-правовые) операции - дарение, передача по наследству, передача доли земли с общего имущества супругов, отвод земли для соответствующих нужд.

Процесс экономического оборота и оценки земли требует научного обоснования, определения принципов построения его научной системы, ее целей и функций.

К принципам построения системы экономического оборота и оценки земли относятся:

- реализация спроса и предложения владельцев земельных участков по осуществлению определенных операций с землей на началах товарно-денежных отношений;

- полномочие - т.е. право осуществлять операции с землей имеют органы государственной власти, самоуправления, нотариата, определенные законодательством;

- правопреемственность - т.е. свободное решение владельцем земельного участка передачи ее в пользование другому юридическому или физическому лицу;

- обоснование права на осуществление операции с землей - т.е. официальное, документально оформленное право субъекта на собственность, подтверждение отсутствия ограничений на осуществление определенной операции с землей;

- нотариальное удостоверение - т.е. оформление операции с землей у государственного или частного нотариуса;

- гражданско-правовое оформление операций с землей путем заключения договоров, соглашений, составления свидетельств и т.п.;

- платность - все операции с землей осуществляются на платных условиях, на началах, установленных государством, или договоренности субъектов оборота;

- свободное волеизъявление - т.е. взаимное согласие двух сторон, которые принимают участие в осуществимой операции с землей;

- правовое поле - законодательное определенных правовых норм, которые регламентируют осуществление операций с землей;

- землеустроительная подготовка - т.е. осуществление операций с землей предшествует разработка установленной землеустроительной документации;

- информационной обеспеченности участников рынка земли о его условиях;

- прозрачности, который предусматривает осуществление актов купли-продажи земельных участков на открытых для юридических и физический лиц торгах землей;

- конкурентности, который предусматривает участие в торгах земельными участками нескольких заинтересованных субъектов в их приобретении;

- фиксирование - регистрация операций с земельными участками и кадастровых данных о них в государственных органах;

- экономико-правовой, что означает изменение правового статуса земельного участка в результате соответствующего акта купли-продажи;

- соответствия идеологической основе государства, ее экономической системе;

- инфраструктурного обеспечения экономического оборота земли разными учреждениями с законодательно определенными их правами и обязанностями. [2]

Система экономического оборота земли на основе и оценки призвана обеспечить достижение таких целей:

Ш воплощение в жизнь земельной политики государства;

Ш удовлетворение нужд населения в осуществлении с землей операций купли-продажи, аренды, залога, мены, передачи в наследство, дарение и др.;

Ш отвод земель для разных народнохозяйственных нужд, ее отчуждение;

Ш перераспределения земельной собственности между физическими и юридическими лицами с целью выявления высокоэффективных хозяйственников;

Ш свободного волеизъявления субъектов экономического оборота земли по операциям с земельными участками, если они не вызваны судебными решениями;

Ш формирование сегменту рынка, товарообмен в котором базируется на спросе и предложении на землю;

Ш получение государственной прибыли от всех операций, связанных с экономическим оборотом земли;

Ш получение прибыли участниками экономического оборота земли от рыночных операций с земельными участками;

Ш свободного формирования цен на землю, исходя из конкретных рыночных условий;

Ш превращение земли в капитал, т.е. земля в процессе производства должны приносить добавочную стоимость, и стоимость земли будет находить отображение в ценах произведенной на ней продукции или услуг;

Ш обеспечение экономического оборота земли на началах товарно-денежных отношений, преобразование земли на практике в экономическую категорию - товар. [3]

В процессе реформирования земельных отношений экономический оборот и оценка земли развивается, совершенствуются функции органов, обеспечивающих его. К ним мы, прежде всего, относится:

· выявление спроса и предложений на осуществление операций экономического оборота земли;

· обеспечение информацией участников рыночных операций с землей и широкой общественности об условиях их осуществления, имеющемся спросе и предложении на землю;

· обеспечение места осуществления операций, связанных с экономическим оборотом земли;

· отладка непосредственного контакта между субъектами экономического оборота земли;

· консультативное обеспечение операций, связанных с экономическим оборотом земли;

· выполнение процедур осуществления каждого вида операции, связанной с экономическим оборотом земли, и их документальное оформление;

· организация подготовки земельных участков, документов на них для осуществления операций по экономическому обороту земли;

· определение стартовой цены земли на торгах ею;

· обеспечение фискальных интересов государства;

· рыночное перераспределение земель между юридическими и физическими лицами;

· создание условий для конкуренции при осуществлении рыночных операций, связанных с экономическим оборотом земли;

· содействие привлечению в производство дополнительных инвестиций;

· коммерциализации операций с земельными участками, которые поступили в экономический оборот;

· содействие обязательной государственной регистрации операций, связанных с экономическим оборотом земли. [4]

Виды земельных объектов, вовлекаемых в рыночный оборот через оценку:

В оборот на рынке земель могут вовлекаться земельные участки всех форм собственности:

а) жилищной и хозяйственной застройки;

б) земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся: в государственной собственности (земли запаса); в собственности граждан для ведения товарного сельскохозяйственного производства, садоводства и виноградарства, дачного строительства; в собственности юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства; в пользовании государственных сельскохозяйственных предприятий;

в) земли оздоровительного назначения;

г) земли рекреационного назначения;

д) земли историко-культурного назначения;

е) земли лесного частного лесного фонда, покрытые искусственными лесами, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц, и предоставленные им в частную собственность;

ж) приватизированные земельные участки из состава земель водного фонда (занятые оросительными и дренажными системами, ирригационными сооружениями).

з) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения.

Земельные участки могут вовлекаться в оборот как самостоятельно, так и вместе с размещенным на них недвижимым имуществом.

Кроме того, в оборот может вовлекаться право долгосрочного и краткосрочного землепользования, право на аренду земельного участка, ценные бумаги на земельные участки или на право их аренды. [5]

Несомненно, оборот земель должен иметь ограничения. В частности, не могут вовлекаться в рыночный оборот; т.к. они не оцениваются:

- из земель населенных пунктов - территории общего пользования: площади, улицы, проезды, кладбища, а также земли, которые обеспечивают деятельность органов государственной власти и местного самоуправления; пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность;

- из земель историко-культурного назначения - земли, на которых размещаются объекты, не подлежащие приватизации;

- из земель водного фонда - земли занятые объектами общегосударственного назначения;

- из земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения - земли, занятые объектами обороны, государственной безопасности, оборонной промышленности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд; магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования.

Земельные объекты, вовлекаемые в рыночный оборот и оценку, подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Субъектами рынка земель выступают:

- государство, реализующее свое право собственности посредством соответствующих органов государственной власти;

- граждане и юридические лица Республики Казахстан, иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица, иностранные государства;

- собственники сертификатов на земельную долю (пай);

- собственники права на аренду земельного участка;

- банки и другие кредитные учреждения, которым перешло право распоряжения земельным участком в случае неисполнения обязательств залогодателем;

- государственные исполнители, реализующие земельные участки или права на них, конфискованные по решению суда.

Для обслуживания рыночного оборота и оценки земель должна функционировать соответствующая полноценная инфраструктура. Она включает: учреждения нотариата и адвокатуры, земельные биржи, земельные ипотечные банки и другие финансово-кредитные учреждения; консалтинговые и риэлторские предприятия, маркетинговые организации, организации по государственной регистрации перехода прав собственности на земельные участки и права на них; по определению рыночной стоимости на земельные участки и права на них; информационные издания о спросе и предложении земельных участков, их рыночной стоимости. Создание обширной инфраструктуры оборота земель потребует большого числа специалистов соответствующего профиля. Поэтому понадобятся специализированные учреждения для их подготовки. [6]

Для Казахстана важно не столько признание целесообразности земельного рынка, сколько выбор подходящих путей и методов его формирования, которые бы максимально учитывали специфические особенности страны.

Несмотря на то, что с июня 2003 г. Земельным кодексом РК введена частная собственность, многих пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Называются несколько опасностей. Насколько они реальны и можно ли от них уберечься? За ответом уместно обратиться к мировому опыту.

Опасность первая - состоятельные покупатели приобретут большие участки сельхозугодий, что приведет к образованию 'латифундий' латиноамериканского типа с наемными работниками. Но исторически латифундии в Латинской Америке возникали не через рынок, а были подарены колониальными властями: в Бразилии - от лица португальской короны, в других странах - от испанской короны. В Европе до земельных реформ крупные феодальные владения возникали как королевский дар дворянству. Городские купцы от случая к случаю скупали землю задолжавших знатных персон, но практически никогда большие поместья не образовывались при скупке мелких участков. В Казахстане на латифундии более всего были похожи бывшие колхозы - участки в 15000 га, с сотнями работников и производительностью втрое меньшей, чем на небольших (в несколько десятков га) частных фермах Западной Европы.

Можно законодательно запретить иностранцам приобретать сельхоз угодья, как это сделано в США (в штатах Айова и Миссури), Канаде (в провинциях Альберта и Манитоба), в Ирландии и Новой Зеландии, за исключением покупки земли по предварительному разрешению государства. Можно также ограничить размер участка, который приобретается одной семьей, как Дании, Новой Зеландии и других странах.

Опасность вторая - банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками. Чтобы ограничить приобретение банками земель, целесообразно обязать их продавать в течение двух лет (как в США) землю должника, полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.

Опасность третья - городские спекулянты скупят землю и быстро перепродадут за большие деньги. Однако спекуляция процветает как раз при отсутствии открытого рынка и рыночной цены земли, порождая криминальные способы ее получения даром или почти даром. Опыт США свидетельствует, что спекуляция земельными участками достигла наибольших размеров в периоды двойного уровня цен: с одной стороны, чисто символических, которые устанавливались государством в 60-е годы прошлого века при наделении поселенцев землей, с другой - свободных рыночных цен на разрешенных государством земельных аукционах (в основном для земель несельскохозяйственного пользования). Ныне спекулятивные сделки на земельном рынке США не превышают 10% всех актов купли-продажи участков.

Во многих странах с рыночной экономикой, где работает механизм получения прибыли от быстрого рыночного оборота земли, применяется принцип более высокого налогообложения на краткосрочное владение и, наоборот, введены низкие налоги на доходы при долгосрочном владении. Например, в 1930 г. в США на доходы от продажи земли, находившейся во владении до одного года, был введен налог в 100%, до двух лет - 80, до пяти лет - 60, до десяти лет - 40, свыше десяти лет - 30%.

Опасность четвертая - будет изменено целевое назначение сельхозугодий. Существует богатый опыт законодательного ограничения. Так, в Дании значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика. Большинство сельхозугодий в Казахстане используется сегодня неэффективно. К примеру, частные канадские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое-втрое превышающие казахстанские. Если бы хотя бы две трети пахотных земель использовались с канадской эффективностью, несколько миллионов гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

Опасность пятая - крестьяне неосмотрительно станут продавать права на землю по низким ценам. Опыт других стран снимает это опасение. Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. В странах с развитой рыночной экономикой годовой оборот земли в среднем не превышает 3%. В Казахстане сдача в аренду сельскохозяйственных земель распространена очень слабо. А до нижней границы нормального годового оборота еще очень далеко. [7]

Земельный рынок может помочь перейти земле к более эффективным пользователям. Существующая законодательно-нормативная база в принципе обеспечивает возможность легального рыночного оборота и оценки земли. Отсутствие некоторых законов по регулированию земельного рынка не является главным препятствием. Во многих странах с богатыми традициями частного землевладения и землепользования (Великобритания, Германия, Голландия) земельных кодексов вообще нет, их с успехом заменяет свод отдельных законов.

Земельный рынок необходимо регулировать с учетом региональной специфики. В частности, в отдельных регионах, в пригородных зонах лучше сдерживать цены на земельные участки, чтобы избежать спекуляции, в других - наоборот, не ограничивать их, стимулировать земельный оборот через снижение ставок налогообложения сделок с участками.

Для развития земельного рынка предстоит детально разработать правовую базу, создать систему кадастра земельных участков и инфраструктуру - информационные бюро, риэлторские фирмы, земельные банки, страховые компании и др. Земельный рынок предусматривает не только куплю-продажу, но также аренду земли, залог и ипотечное кредитование.

В настоящее время не отрегулирован вопрос влияния государства на ценообразование на рынке земель. Государство должно иметь право устанавливать отдельные ограничения при определении стоимости земельных участков. В качестве примера можно привести необходимость законодательно установленного права государства на принудительный выкуп земельных участков и прав на них для государственных и общественных нужд, на принудительное землеустройство территорий и т.п. [8]

Несмотря на то, что в Земельном кодексе Республики Казахстан достаточно обширно изложена компетенция государственных представительных и исполнительных органов различного уровня в области земельных отношений, их полномочия как субъектов рынка земель отражены далеко не в полной мере. Ряд весьма важных вопросов остается вне компетенции государственных органов. В частности, законом не определен орган, выполняющий организаторскую работу по подготовке земельных участков к продаже, в том числе и на конкурентных условиях. Ни на какой орган не возложены обязанности по координации работ по определению цен земельных участков и права на них, контроль за соблюдением этих цен по регионам; по созданию банка данных о спросе и предложении на земельные объекты; по разработке методических рекомендаций по ценообразованию; по подготовке квалифицированных кадров по оценке, менеджменту, маркетингу на рынке земель, по вечному хранению документов на приобретение участков в собственность и землепользование и др. Специалисты, выполняющие эти функции, как правило, опираются на собственный опыт, интуицию, или используют (при наличии) документы российского происхождения.

Необходимо отметить, ни в одной стране свободной купли-продажи земли нет. Рынок земли является регулируемым. Государство в законодательном порядке определяет, кому можно продавать землю, для каких целей и в каких масштабах. Оно жестко контролирует и регулирует не только рынок земли, но и широкий спектр проблем ее использования, причем как на общегосударственном, так и на муниципальном уровне, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями. Государство стремится не допускать спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству, регулируя максимальные и минимальные размеры земельных участков при продаже, наследовании и аренде.

Местные органы власти обладают правом разрешать создание и ведение фермерского хозяйства. При этом учитываются образование, профессиональная подготовка и опыт претендентов. Такие функции, например, во Франции, выполняют департаментские комиссии сельскохозяйственных организаций, в Дании - муниципальные сельскохозяйственные комиссии. Право на ведение хозяйства владельцу фермы и арендатору предоставляется при наличии у претендента не менее 3-5 лет профессионального стажа или диплома о специальном образовании. Государство контролирует исправления использования земель (чтобы не допустить их использования в других, прежде всего несельскохозяйственных целях), а также его эффективность. Конкретные формы регулирования купли-продажи земли различаются по странам, но везде они осуществляются на основе рыночной и кадастровой оценки земли [9]

Земля, являясь одним из объектов природы, обладает особыми свойствами, которые могут быть оценены через сравнение их по определенным оценочным показателям. Свойства земель, используемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, используемых для размещения производства растениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оценке земель различного целевого назначения будут отличаться. Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, для размещения и развития сельскохозяйственного производства по регионам и конкретным предприятиям, для установления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной и рыночной цены земли, государственного регулирования объектами недвижимости и др. Для правильного научно-обоснованного решения указанных вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специальной оценочной работы по определению качества земли. Качество земель определяют две составляющие: плодородие и местоположение. [9]

Плодородие - способность почвы удовлетворять потребность растений (в растениеводстве, лесоводстве, садоводстве, декоративном и парковом хозяйстве и др.) полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Естественное плодородие образуется в результате длительного процесса, протекающего в определенных природно-климатических условиях. Происходит накопление питательных веществ, причем, их количество различно и зависит от природно-климатических условий. В одних местах питательные вещества легко усваиваются растениями, в других -- они не могут быть усвоены и из-за отсутствия других природных факторов. Например, при отсутствии влаги не могут быть использованы запасы питательных веществ в почве. Поэтому такое плодородие называется потенциальным.

Искусственное плодородие создается трудом человека путем воздействия на землю (мелиорация, обработка, удобрение и др.)

Экономическое (эффективное) плодородие создается только путем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда.

Плодородие почвы может быть определено через урожайность сельскохозяйственных культур с единицы площади (абсолютные показатели) и через отношение произведенной продукции на единицу площади к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели).

На качество земельных участков, кроме плодородия, оказывает большое влияние местоположение. Местоположение земельных участков характеризуется такими показателями, как расстояние от них до города, сельских населенных пунктов, крупность населенных пунктов, наличие транспортных и инженерных коммуникаций, наличие пунктов переработки и реализации продукции, баз снабжения предприятий удобрениями и сельскохозяйственной техникой и ряд других. [10]

На качество земельных участков влияют также пространственно-технологические условия, которые также можно отнести к характеристикам местоположения. К таким условиям относят удобство подъезда к полям и другим используемым участкам, размер земельного участка, его конфигурация, раздробленность, чересполосица, дальноземелье, вкрапливание (камней, кустарников, заболоченных участков и др.) и т.д.

Для комплексного количественного определения роли этих показателей применяется земельно-кадастровое действие «оценка земель». Цель оценки земель -- определить их плодородие и местоположение по показателям, которые характеризуют качество земельных участков. Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки.

Бонитировка почв - сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур. Объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности, выделенные в агропроизводственные группы (почвенные разности, сходные по условиям увлажнения, залегающих на одинаковых элементах рельефа, близкие по физическим и климатическим свойствам). Предметом бонитировки почв является естественное плодородие почв или их агропроизводственных групп. Критерием бонитировки почв являются их природные диагностические свойства, оказывающие существенное влияние на урожайность сельскохозяйственных культур. К таким природно-диагностическим свойствам (признакам) относятся: мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия, кислотность или щелочность и другие.

Объектом экономической оценки земли являются участки, используемые в различных отраслях народного хозяйства. Неиспользуемые земли могут быть оценены под различные виды потенциального использования (оценка потенциальных возможностей земельных участков). Предметом экономической оценки земли является экономическое (эффективное) плодородие и местоположение земельных участков (качество земель). Критерием экономической эффективности земли является величина продукции, отнесенной к равновеликим затратам, вложенных в участки различного плодородия и местоположения.

Основным источником достоверной информации при оценке земель является статистическая отчетность по объектам земельных отношений, структуре земель, материалы почвенных, геоботанических, экологических, гидромелиоративных и других обследований, представленные в текстовом и графическом виде (карты, планы, схемы и др.) Большое значение, особенно в переходный период реформирования экономики, приобретают особо ценные земельные участки для определения по ним биологической урожайности сельскохозяйственных культур. Точным способом получения исходной информации для оценки земель является организация непосредственного учета урожайности и затрат по конкретным земельным участкам и полям. [11]

По материалам оценки земель составляется оценочная карта. Оценочная карта сельскохозяйственного предприятия - специальная крупномасштабная карта, отображающая контура сельскохозяйственных угодий, их качество, местоположение, площадь. Основное назначение карты - создание графической базы для расчета ставок земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения и на участки в границах сельских населенных пунктов. На карте для каждого контура сельскохозяйственных угодий по их видам (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища) дается оценка качества и местоположения в баллах, а также площадь в гектарах. Оценочная карта составляется на территорию в границах предприятий, включая населенные пункты. Оценочная карта земель составляется на основе фондовой и оперативной текстовой и графической информации, а также с использованием материалов инвентаризации земель проекта перераспределения территории, кадастровых карт, полевого визуального обследования территории. Оценочные карты сельскохозяйственных земель составляются в масштабе 1:10 000 Первичной единицей картографирования является Участок (часть контура сельскохозяйственного угодья), однородный по природным условиям и выделенный при кадастровом картографировании или при внутрихозяйственной оценке земель. [12]

В зарубежных странах для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель, которая, как правило, включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель и их производительной способности, технологию сбора, анализа, обработки и выдачи соответствующей информации. Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометеорологическая сеть. Кроме того, многочисленная информация о мелиоративных, гидрогеологических, геоморфологических, геоботанических и других особенностях земли содержатся в справочных изданиях и архивах различных проектных, научных и учебных учреждений.

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю, установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения. [13]

Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается соотношения спроса и предложения на земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У. Алонсо графическим способом рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра массива те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел размещение предприятии относительно расстояния от центра массива в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта прибыль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сложившейся территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать при сельскохозяйственном использовании. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход (прибыль) путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную ставку.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования земель. Сегодня изменения в использовании территории и в оценке ее эффективности определяются как социокультурными, так и экономическими факторами. Среди этих факторов чаще всего называются: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.

В основе современного зонирования лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия. По выделенным зонам устанавливается целевой правовой режим использования земель, который с позиций исследуемой проблемы - один из критериев эффективности использования земель. К общим элементам правового режима зонирования относятся: минимальный размер земельного участка, удаленность производственных центров от его границ, максимальный процент использования участка с максимально полезной площадью производства, количество лиц и семей, проживание которых разрешено на данном участке и т.д. [14].

Непосредственный контроль за соблюдением правового режима зонирования осуществляет инспектор. Он дает разрешение на осуществление условных видов землепользования, он наделен правом требовать от землепользователей предоставления планов использования, проектов внутренней организации территории и других необходимых материалов. В ряде случаев ему также предоставлено право санкционировать сделки купли-продажи, при которых происходит раздел земельных участков. При выдаче разрешений на пользование участками инспектор проводит землеустроительную и экологическую экспертизу, в процессе которой хозяйственные проекты оцениваются по ряду показателей, например, устанавливается их соответствие цели зоны, влияние данного вида землепользования на соседние земельные участки, оценивается общий социально-экономический эффект осуществления данного проекта на территории работа с точки зрения создания рабочих мест, обеспеченности коммунальными услугами, устанавливается характер и степень воздействия данного проекта на окружающую среду. Осуществляя контроль за соблюдением законодательства, инспектор по зонированию, однако, не имеет права самостоятельно налагать административные взыскания за нарушение правил использования земли. Штрафы и другие юридические санкции применяются в судебном порядке.

Практика зонирования фактически полностью отказалась также от принципа многоцелевого использования земель. Его заменил принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны. Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, для которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

Одним из примеров законодательного закрепления планировочной концепции использования земель являются нормативные акты по зонированию территорий. Концептуальной основой зонирования является теория внешнего отрицательного воздействия землепользования, согласно которой зонирование должно обеспечить защиту частной собственности от отрицательного воздействия различных хозяйственных видов деятельности на соседних землях, т. е. зонирование - инструмент, предотвращающий конфликты между различными видами землепользования. [15]

Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются, прежде всего, введением зон приоритетного, дифференцированного и согласованного развития. Границы зоны приоритетного развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цель: концентрация во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спекуляции земельными участками. Формирование зон согласованного развития регулируется общим градостроительным законодательством, за исключением того, что планы использования территории для них необязательны, так же как и получение разрешения на использование. Это объясняется тем, что такие зоны имеют собственные планы, которые заменяют планы использования территории. Планы зон должны согласовываться с директивными схемами. Эти планы, как правило, не столь жестко регламентируют показатели использования интенсивности территории. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от повышения интенсивности использования. Местная администрация также находит в этом свои интерес, поскольку она освобождается от финансирования ряда систем общественного обслуживания (дороги, рекреационные пространства и т.д.). Развитость законодательных форм регулирования в западных странах не ведет к автоматизму планировочного процесса и 'моральной нейтральности' специалистов, принимающих в нем участие.

В США зональные установления как фундаментальный метод и устойчивая форма контроля за использованием территории выступают и как средство политической власти. [16]

1.2 Принципы формирования земельной ренты как основы определения цены земли

Одна из причин «затуманивания» очевидного восприятия ренты - масса наукообразия на фоне искажения (непонимания) классиков и, прежде всего, Давида Рикардо в таких новоиспеченных категориях, как дифференциальная рента второй формы, природная рента, относительное, абсолютное, разностное плодородие. До сих пор существует расхожее мнение, что рента - это только дар природы. [17]

Напомним принципиальные положения Д. Рикардо применительно к землям сельскохозяйственного назначения:

· природа в создании диффекты второй формы не участвует и не определяет уровень цен в сельском хозяйстве;

· земли лучшего качества дают больший доход не только в результате природных сил, но и в результате труда;

· плодородие земли не является источником ренты;

· цены на сельхозпродукцию определяются затратами на худших участках земли;

· благодаря дополнительным издержкам на более плодородных землях создается избыток продукции, который и дает ренту собственникам земли;

· владельцы худших участков ренты не получают, т.к. здесь цена совпадает с издержками, которые находятся на уровне, способном привлечь земельный участок в хозяйственное использование;

· предпосылка образования ренты - ограниченность предложения земли при сохранении спроса на продукцию;

· цены на продукцию не могут быть ниже уровня издержек на худших землях;

· земельная рента - плата за фактор производства, как нетрудовой доход, получаемый собственником, а при его отсутствии - арендатором;

· рента - это не результат не столько «щедрости» природы, сколько показатель ее «бедности» (недостаток хороших земель);

· потребности в продуктах питания растут, а количество продуктивных земель снижается, что заставляет осваивать новые земли с более высокой ценой, что определяет тенденцию роста ренты во времени;

· цена на продукцию не снизится, если даже собственники откажутся от ренты (она поступит в руки арендаторов);

· есть предельный уровень экстенсивного использования земель, при котором равные ресурсы будут давать все меньше продукции;

· есть граница интенсивного использования земли, когда наблюдается снижение физической отдачи капитала, или труда, приложенных к постоянному количеству земли. [18]

Обобщение выводов Д. Риккардо с учетом разработок Милля и Маршалла позволяет концентрированно выразить суть ренты в рамках трудовой теории стоимости: «рента представляет разницу между тем, что фактор производства получает и той платой, которая необходима для того, чтобы привлечь его в данную производственную комбинацию». Границей привлечения фактора производства является «нулевая» рента экстенсивного использования земель. «Вершиной» ренты является граница интенсивного использования фактора производства. [19]

Исторически на смену трудовой теории стоимости пришла и действует поныне теория рыночного поведения потребителя. В рамках этой теории по отношению к ренте выработаны следующие положения:

· рента - это сверхальтернативная стоимость любого фактора производства, имеющего ограничение в предложении;

· рента - результат не столько экономических, сколько юридических действий «хозяина»: собственника, монополиста, спекулянта, политика, инноватора, мошенника (в любом случае - это нетрудовой доход по аналогии с процентом и дивидендом);

· со стороны спроса рента является рыночной категорией, а со стороны предложения - внерыночной, т.е. рента находится не стыке существующих и несуществующих рынков, приближаясь к таким категориям, как экстерналии, общественные товары, налоги;

· рента - это не свойство, а сущность фактора производства, характеризующая не вещную, а этическую грань ценности;

· хотя предложение земли в экономической системе в целом совершенно неэластично, его предложение для конкретного использования выглядит иначе: любая отрасль может увеличить занимаемую территорию за счет конкурентов, т.е. предложение земли для конкретного пользователя будет обладать определенной эластичностью;

· все улучшения земель сами по себе считаются капиталом, поэтому рост арендной платы здесь выражает суть прибыли на вложенный капитал, а не ренты

· доход, полученный за счет любого фактора производства с неэластичным предложением, не имеющим альтернативной стоимости, является чистой экономической рентой;

· помимо чистой экономической ренты есть дифференциальная рента, возникающая, как экономическая категория в случае использования любого фактора производства, не являющегося однородным в каждом их классе;

· кроме чистой и дифференциальной ренты есть еще инфрамаржинальная рента, возникающая на рынках, где единицы привлекаемых факторов производства одинаково производительны, но разделяются по степени активности их предложения (эта рента возникает, например на одинаковых по качеству земельных участках города, различающихся «престижностью»).

Обобщая вышеперечисленные рыночные характеристики, можно дать следующее определение ренты в рамках паретооптимальности, когда принимается в основу полное (интенсивное) использование факторов производства без признания возможного «нулевого» (экстенсивного) порога осуществления данной производственной функции: «рента - это выплата фактору производства, превышающая ту сумму, которая необходима для удержания его в данной производственной комбинации». (заметим: выплата фактору производства, а не владельцу)

Таким образом, исходной суммой рыночной ренты является альтернативная стоимость, выражаемая точкой пересечения арендных и предельных альтернативных издержек в модели затрат производства.

Все значения превышения альтернативной стоимости представляются величинами экономической ренты. [20]

Сопоставление формулирования ренты с позиций теории Риккардо и Парето показывает различие трактовок минимального (исходного) уровня ренты. Смысл возможности «привлечь» земельный участок в хозяйственное использование связан с понятием минимально необходимых общественных затрат, наиболее емко сформулированных К. Марксом. Смысл возможности «удержать» земельный участок в хозяйственном пользовании связан с категорией «нулевой экономической прибыли», получаемой в результате учета всех альтернативных издержек. [21]

Помимо разночтений минимального (исходного) уровня, необходимо отметить, что современная трактовка ренты предполагает частичную альтернативность ситуаций формирования ренты. Это исходит из того, что «земля» является комплексной экономической категорией, которую нужно всегда выражать комплексом рент. Суть этой комплексности представлена в таблице 1. Но при анализе этой таблицы нужно иметь ввиду, что в реальной хозяйственной жизни земля не может иметь только земельную ренту, она концентрирует в себе всегда и долю ренты труда, и элемент ренты капитала. Когда доли труда и капитала значительны, земля становится комплексом недвижимости, обладающим экономической рентой. В этом качестве и выступает земля в хозяйственной деятельности. И труд, и капитал придают земле элементы альтернативности. Есть безальтернативность только функции местоположения. Функции ландшафта, почвы, грунтов, недр имеют альтернативность. В связи с этим по отношению к земельному комплексу следует различать две альтернативности: горизонтальную и вертикальную. Горизонтальная альтернативность отрицательна, т.к. земля - территория абсолютно неэластична в связи с ее полной ограниченностью в пространстве. Но есть элементы положительной альтернативности, которую можно определить, как вертикальную по другим функциям земли, всегда связанными с инвестиционными преобразованиями (девелопментом), которые определяют целевое использование земли: пашня, лес, вода, поселения, дороги и т.д.

Таким образом, переустройство земли (землеустройство - девелопмент) это есть способ земельной трансформации, придающей земле определенные свойства альтернативности, позволяющие придать модели формирования рыночной цены земли элементы товарных характеристик: альтернативности, эластичности, прямого и производного спроса, субститутов, комплиментов. Эти характеристики позволяют формализовать цену земли через ренту и процент капитализации, т.к. рынок земли есть часть рынка капитала, где при снижении процентных ставок происходит рост спроса на землю и наоборот. [21]

Но остается нерешенной главная задача: как определить саму ренту, и, прежде всего - ренту местоположения, которая должна иметь абсолютное значение стоимости. Модель элементарна и позволяет определить ренту в условиях приведенной альтернативности использования при безальтернативной площади земельного участка. Для этого нужно знать сверхальтернативные значения F_1,2,3… п, которые выражают величины общего дохода, получаемого с земельного участка в зависимости от варианта использования всех ресурсов. Центральным вариантом получения сверхальтернативного дохода (является тот, который выражается биссектрисой O, Q, Z, F_nF₂. Такой вариант соответствует ренте местоположения, являющейся основой исчисления других рент. Эту ренту можно назвать базовой (исходной). Определяется она разницей (Z-F_n). Для определения других рент: ландшафта, почвы, грунта, недр в базовую ренту нужно вводить соответствующие поправочные коэффициенты, определяемые экспериментальным путем.

Таким образом, ведущей методической задачей является определение величины Z, которую можно считать исходной для расчета всех пяти видов рент. Эта величина есть средние альтернативные издержки данной производственной функции. В макроэкономической ситуации это есть средние издержки всего производства страны, применительно к фактору производства «земля». Основой получения этих издержек являются следующие отрасли: сельское и лесное хозяйство, водное хозяйство, городское хозяйство (градостроительство) отдых и туризм, горнодобывающая промышленность.

Следующая методическая задача - разработка макроэкономических поправочных коэффициентов для определения базовых ставок других (четырех) рент. В основу определения этих коэффициентов нужно взять долю каждой отрасли в структуре валового внутреннего продукта (землепользование, недропользование, ландшафтопользование, градостроительство). Все эти коэффициенты повышающие, выражающие сверхальтернативные издержки. Таким образом, можно получить базовые ставки платежей за землю по всем землеемким отраслям. Эти базовые ставки далее должны дифференцироваться с учетом региональных и «точечных» условий местоположения каждого земельного участка.[22]

Таблица 1 - Признаки земли, как фактора производства

Исходная характеристика земельного участка:

· участок до преобразования имеет определенный объем факторов производства: земли, труда, капитала (ЗТК) (неизменный и для создания сада и для строительства жилого массива) в условиях рынка совершенной конкуренции.

У maxмаксимальное количество деревьев, когда все ресурсы ЗТК используются для создания сада (3700 дер.)

Х maxмаксимальное количество человек, обеспеченных жильем, когда все ресурсы ЗТК используются для строительства квартир (4000 чел.

СДальтернативная стоимость жилья, выраженная в деревьях (870 деревьев = 300 человек)

Fсверхальтернативные издержки (более У, А, С, Д, В, Х) определяющие величину экономической ренты (земля + труд + капитал)

Еситуация неполного использования ресурсов при экстенсивных технологиях (по отношению к выпуклой и прямой линии трансформации)

Qситуация неполного использования ресурсов по отношению к вогнутой линии трансформации

AZСДВ точки интенсивного использования ресурсов (всегда эффективные)

Аточка, где ресурсы используются в пользу сада (жилье - на 1000 чел. Деревьев - 3600 шт.)

Вточка, где ресурсы используются в пользу жилья (1000 дер. И 3700 чел.)

Уmax :O :Xmaxэкстенсивная зона производственных возможностей

Qотрицательные экстерналии

Fnположительные экстерналии

О - ситуация, которая может привлечь земельный участок в хозяйственное использование

Z - ситуация, которая может удержать земельный участок в хозяйственном использовании

ОQZFnF₂ - направление формирования ренты местоположения (базовой ставки платы за землю)

Fn минус О - рента в трактовке Риккардо, Милля, Маршалла (безальтернативная)

Fn минус Z - рента в трактовке Парето (сверхальтернативная)

Уmax ч Xmax - альтернативные возможности использования земельного участка с целью достижения паретооптимальности через девелопмент

О - точка формирования минимальных общественных затрат (замыкающих) уровень которых может привлечь земельный участок в хозяйственное использование (базовая ставка налогообложения)

Z - точка формирования средних рыночных затрат (альтернативных) уровень которых может удержать земельный участок в хозяйственном использовании (базовая ставка оценки)

О - Z : величина ренты, принадлежащая государству в виде налогов (ресурсная)

Z - Fn : величина ренты, принадлежащая собственнику земли (сверхальтернативная)

F_1,2,3…n - зона отсутствующих рынков, где либо нет ни спроса, ни предложения (экстерналии) либо есть спрос при ограниченном предложении (земля - недвижимость) либо есть предложение при ограниченном спросе (общественные товары) здесь осуществляются исключительные права: монопольные, частнособственнические, государственно-общественные, политические, инновационные.

а) земля - территория (рента местоположения)

Б - при цене 4 ед. арендаторы 3,4,5 вынуждены покидать земельные участки (нет рентабельности)

А - равновесная цена 2 ед. позволяет работать арендаторам участков 3, 4, 5, поэтому собственники вынуждены снизить плату до уровня равновесия

В - если арендная плата достигнет точки В, то резко возрастут доходы арендаторов; если бы предложение не было ограничено, то в использование вошли бы участки 6,7; однако из-за невозможности ввода участков 6,7 резко растет спрос на землю, поэтому цена снова возвращается к точке А.

Ц₁- 2 ед. при проценте капитализации 4, цена земли будет =50 ед. (чем меньше ставка процента, тем больше цена земли, тогда и происходит рост спроса на землю)

б) земля - недвижимость (земля становится капиталом)

Б.А.В - сохраняют предыдущие тенденции, но в связи с тем, что предложение становится эластичным, появляется возможность использования участков 6,7, если цена будет в точке В (за счет инвестиционного преобразования земельных участков через девелопмент)

Величина ренты обусловлена разностью между издержками обслуживания территории на лучшем участке и ставками арендных платежей на рынке земельных участков.

При такой цене КС: Б только-только покрывает свои издержки, не получая никакой выгоды в виде ренты; а КСК: В вообще не появляется на рынке обслуживания жилья, неся убытки 1000 т. 1 тыс. м². Рост квартплаты может кардинально изменить ситуацию. Например, при росте квартплаты до 4000 тыс.т. КСК-А увеличивает свой доход виде ренты, КСК-Б начинает получать доход, а КСК-В появляется на рынке обслуживания жилья.

Таким образом, необходимо отметить:

§ Дифференциальная рента - это категория, действующая не только на рынке земли (недвижимости). Она имеется и на рынке труда, и на рынке капитала, если эти факторы не являются полностью однородными в каждом их классе.

§ В теории существует деление диф. ренты на первую и вторую форму. Первая - природная, а вторая приобретенная за счет вложения инвестиций (мелиорация, ирригация, девелопмент). Поскольку такое улучшение земли способно повысить арендную плату, добавочный доход считается прибылью, а не рентой.

§ В отличие от дифференциальной ренты на разных по качеству участках имеется еще абсолютная (чистая) экономическая рента всех участков в хозяйственном обороте, образуемая при абсолютно неэластичном предложении, т.к. по местоположению данный процесс не имеет альтернативной стоимости.

Вышеизложенный методический подход осуществляется в рамках государственного регулирования земельных отношений. А рыночные земельные отношения развиваются параллельно, на основе тех рыночных характеристик, которые мы изложили в таблице 1, где отмечена особенность рыночного использования земли - производный спрос. [23]

2. Изучение опыта оборота и оценки сельскохозяйственных земель

2.1 Опыт государственного регулирования оценки сельскохозяйственных земель в процессе их оборота в Российской Федерации и Казахстане

Федеральный закон «Об обороте земель…» установил принципы, на основе которых осуществляется оборот сельскохозяйственных земель, а именно: рыночная оценка земель, сохранение целевого использования земельных участков; установление предельных размеров земельных участков, которыми могут владеть зависимые лица; преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации либо органом местного самоуправления; особенности владения землей сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами. [25]

Приватизация земель сельскохозяйственного назначения (т.е. купля-продажа государственных или муниципальных земель) на территории каждого субъекта Российской Федерации возможна с даты, установленной этим субъектом Российской Федерации.

Ограничение площади земельных участков, которыми могут владеть так называемые зависимые лица, устанавливаются субъектом Российской Федерации, но в любом случае не могут превышать 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Если это правило нарушается, и в собственности лица оказались земли сельскохозяйственного назначения, площадь которых превышает установленный предел, то такое лицо обязано произвести отчуждение излишков на торгах в течение года. В противном случае он будет принужден в судебном порядке продать такие излишки.

Залог земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, определенном законом Российской Федерации 'Об ипотеке (залоге недвижимости)', согласно статье 63 которого ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских, фермерских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается. [26]

Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основе её оценки.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. [27]

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет и оценку земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий девять лет.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Приватизация или аренда земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на базе её оценки.

Как правило, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) с учётом первоначальной (кадастровой) оценки.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обычно осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, в случае если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) по кадастровой стоимости.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 ЗК РФ.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Особенности использования сельскохозяйственных угодий для строительства промышленных объектов с учётом их оценки.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества предоставляются по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. [28]

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (ЗК РФ)

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 63 Лесного кодекса Российской Федерации перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и (или) изъятие земель лесного фонда осуществляются в лесах второй и третьей групп - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по представлению соответствующего территориального органа федерального органа управления лесным хозяйством;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

- земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Нарушение установленного Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую. [29]

Возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства с учётом кадастровой оценки.

Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения:

1) об изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

2) об изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются:

1) лицами, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения, оленьи пастбища для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

2) лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в случаях, если земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или передаются в собственность бесплатно. В случаях продажи земельных участков или передачи их в аренду потери сельскохозяйственного производства включаются в стоимость земельных участков или учитываются при установлении арендной платы.

При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, зачисляются в соответствующий местный бюджет и могут направляться на финансирование мероприятий по охране земель, в том числе мероприятий по повышению плодородия почв, а при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы проекта освоения новых земель - на их освоение в соответствии с бюджетным законодательством. [29]

Теперь охарактеризуем оборот земельных участков в Казахстане. По данным земельного учета на начало 2012 год в стране имелось 2778,4 тыс. собственников земельных участков, во владении которых находилось 620,8 тыс. га земли, что составляет 0,2 % земельного фонда страны. Правом временного землепользования обладали 191,3 тыс. землепользователей, из них 180,2 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств 11,1 тыс. негосударственных юридических лиц, в пользовании которых находилось 42,3 млн. га земель сельскохозяйственного назначения.

Так как в собственности государства находится преобладающая часть земельного фонда, то, естественно, оно выступает наиболее значимым и активным субъектом рынка. За период с начала земельной реформы по состоянию 01.10.2006 г. государством было продано в частную собственность 10,9 тыс. земельных участков из земель площадью 273,2 тыс. га на сумму 5,97 млрд. тенге сельскохозяйственного назначения, в т. ч. за 10 месяцев 2006г. 4,0 тыс. участков, площадью 116,7 тыс. га на сумму 2,8 млрд. тенге.

Земли сельскохозяйственного назначения занимают 82,2 млн. га, что соответствует 31,5% земельного фонда, и имеют особый правовой режим. Они подлежат особой охране, направленной на ограничение изъятия их и нецелевое использование, перевод без необходимости в другие менее ценные для сельского хозяйства категории земель. При этом удельный вес земель сельскохозяйственного назначения в земельном фонде областей колеблется от 60-65% в Северо-Казахстанской и Акмолинской областях до 15-20%, в Кызылординской, Семипалатинском регионе Восточно-Казахстанской области. Это связано с различиями природно-климатических условий и наличием обширных площадей пустынных пастбищных угодий в центральном и южном регионах страны. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельхозугодья занимают 78,2 млн. га или 36,2%, в том числе пашня - 22,0 млн. га или 93,8% от всей ее площади. Основные массивы пахотных земель расположены в северных областях Казахстана. [30]

Анализируя данные структуры сельхозугодий, выявлено, что высокая распаханность территории Северного региона составляет основной ресурсный потенциал для развития отраслей сельского хозяйства и источник доходов сельских жителей. В Западном, Центральном и Восточном регионах наибольшую долю занимают пастбища, что является базой для развития животноводства.

С экономическим укреплением новых форм хозяйствования обозначились устойчивые тенденции освоения в пашню ранее оставленных под залежь земель хорошего и среднего качества. Вместе с тем в отдельных областях (Акмолинская, Актюбинская) имеются большие площади залежных земель, которые могут быть вовлечены в пашню.

В структуре использования земель сельскохозяйственного назначения в Северо-Казахстанской и Костанайской областях преобладают пахотные земли, соответственно 71,8 и 64,5% (табл. 2).

Таблица 2 - Структура земель сельскохозяйственного назначения по составу угодий в 2011 году (в процентах)

Залежь в составе земель сельхозназначения занимает 3,8%, с колебаниями по областям. Это связано с выбытием больших площадей пашни, ранее обрабатываемой в результате реформирования хозяйств и вывода из хозяйственного оборота земель низкого качества.

За период 1991-2011 годы площадь орошаемой пашни сократилась на 469,7 тыс. га, а залежь с оросительной сетью возросла с 52,2 тыс. га до 368,4 тыс. га (табл. 3).

Таблица 3 - Динамика площади орошаемых земель по видам сельхозугодий, (тыс. га)

В результате инвентаризации пахотных земель установлено, что 64% залежи с оросительной сетью не пригодны к использованию в орошаемом земледелии по причине выхода из строя оросительных систем и низкого качества земель. В последние годы за счет Всемирного Банка и Азиатского Банка Развития реализуются проекты восстановления и улучшения мелиоративного состояния земель в Южно-Казахстанской, Алматинской, Жамбылской, Кызылординской областей.

По оценкам водохозяйственных органов, на оросительных системах республики требуется провести ремонт: головных сооружений на сумму 220 млк тенге; крупных оросительных каналов - 290; гидросооружений на сети - 240; гидропостов - 140 млн. тенге и т.д. и в итоге - на сумму около 1 млрд. тенге ежегодно.

Вся посевная площадь сельскохозяйственных культур в республике в 2011 году составила 18,4 млн.га, что на 0,4 тыс.га больше, чем в 1991 году. Совокупная площадь, занятая под картофелем, овощными, бахчевыми плодовоягодными культурами и виноградом, в 2005 году составила 428,5 тыс. га или 2,3 % всех посевных площадей в Казахстане. По другим видам плодоовощной продукции отмечается снижение посевных площадей: под виноградом - на 18 %, под плодами и ягодами - на 12 %, под бахчевыми культурами - на 8 %.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения

Формирование первичного рынка земель сельскохозяйственного назначения, т.е. выкуп земель государства идет медленными темпами, а вторичный рынок не развит (табл. 4).

Как видно из таблицы, по состоянию на 1.10 2012 г. было продано 273,2 тыс. га, что составляет всего 0,35 % земель сельхозназначения, в том числе гражданами Республики Казахстан выкуплено 163,4 тыс. га или 0,48 от всех закрепленных за ними земель. Наибольшее количество проданных земель приходится на южные области: Алматинскую, Атыраускую, Южно-Казахстанскую, Кызылординскую. В этих регионах оборот земли сельскохозяйственного назначения набирает высокие темпы.

Таблица 4 - Состояние продажи земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность на 1.10.2012 г.

Выкупаются земли в основном имеющие меньшую стоимость, относящиеся к менее ценным видам сельхозугодий. В качестве механизма выкупа земли по всем областям в большей степени применялся выкуп по полной стоимости. В целом по стране по полной стоимости было выкуплено - 81,1 %, общей площади, по льготной цене - 3,7 %, по полной стоимости в рассрочку - 5,4 %, льготной цене в рассрочку - 9,8 %. (табл. 6).

Таблица 5 - Действующий механизм продажи земель сельскохозяйственного назначения по регионам Республики Казахстан (в % от общей выкупленной площади)

Земельные участки выкупались, в основном, по полной стоимости- 81,1%; затем по льготной цене в рассрочку на 10 лет - 9,8%. Средняя стоимость 1 га составила 24,6 тыс. тенге или 193,7 $ по полной стоимости, в рассрочку средняя стоимость 1 га 15,6 тыс. тенге или 122,8 $. Если рассматривать льготную цену, то средняя стоимость 1 га составила 6,6 тыс. тенге или 52,0 $, по льготной цене в рассрочку всего 8,0 тыс. тенге или 63,0 $ (табл. 6).

Обобщая материалы районных территориальных комитетов ряда областей РК, выявлено, что в настоящее время выкупаются земли в основном имеющие меньшую стоимость, т.е. земли, которые доступны по цене крестьянам. Так, в Алматинской области 72,6 % выкупленных земель составляют пастбища, в Восточно-Казахстанской 62,7% пастбища, 37,3 - сенокосы, в Кызылординской - 100 % пастбища, в ЮКО - 83,3 % пастбища и 16,5 % сенокосы. Пашня, особенно орошаемая выкупается на незначительной площади. Жители села из-за несовершенства земельного законодательства (земельный налог практически равен арендной плате) оформляют землю в аренду на 49 лет. При этом сохраняются все атрибуты рыночных сделок (наследование, дарение, сдача земли в залог).

Среди негативных факторов пассивности рынка земли можно выделить следующие:

· низкая эффективность аграрного производства не стимулирует вложение капитала в земельные участки;

· дефицит финансовых средств, задолженность агропредприятий и фермеров ограничивают или полностью исключают возможности покупки земельных участков;

Таблица 6 - Средняя стоимость 1 гектара выкупленных земель сельскохозяйственного назначения по регионам республики Казахстан (тыс. тенге, долл. США)

· предложение со стороны государства даже безвозмездного права землепользования на первичном рынке многократно превышает спрос на него;

· коммерческие банки не выдают ссуд на покупку земель сельскохозяйственного назначения;

· монопольное положение в системе землепользования занимают крупные агропредприятия, не заинтересованные в перераспределении земель;

· базовая оценка сельскохозяйственных угодий, служащая стартовой ценой при продаже земельных участков, недоступна для преобладающей массы сельских жителей в сопоставлении с их доходами

Это, так сказать, проблемы общегосударственного порядка. На их преодоление уйдет немало времени, они будут решаться постепенно, параллельно с ростом эффективности производства. Но безотлагательного решения требует инфраструктурное обеспечение оборота земель: создание современных земельно-информационных систем о наличии и состоянии земель, совершенствование системы мониторинга, землеустройства, регистрации и документального обеспечения землепользователей и землевладельцев, земельных сделок, картографирования, надежной сохранности документов и др. Возрастающий объем гражданско-правовых сделок с землей требует улучшения кадрового обеспечения земельных служб.

Так как компетенция предоставления земельных участков, оформления сделок и выдачи необходимых документов, а также контроля за использованием и охраной земель законом возложена на районные, аульные и сельские исполнительные органы, то, естественно, в первую очередь следует создать условия для оптимального обеспечения их кадрами и материальной базой.

Цивилизованный рынок земли позволяет перераспределять сельскохозяйственные земли не всем желающим, а преимущественно инициативным, предприимчивым и профессиональным труженикам села, способным стабильно наращивать производство сельскохозяйственной продукции.

Почти во всех развитых странах строго контролируется целевое назначение использования земель, в случаях их нарушения предусматриваются крупные штрафы и применяются крупные санкции по изъятию земель. Это связано с недопущением спекуляции или ограничения сосредоточения крупных земельных наделов в одних руках. Изменение профиля землепользования разрешается только с согласия специальных муниципальных комиссии. [31]

В целом государственная политика земельного рынка в сельском хозяйстве стран с рыночной экономикой способствует оптимальному использованию земли, притоку капитала в отрасль из других сфер экономики, оптимизации размеров ферм и росту вложений в повышение плодородия и экологию земель.

Опыт изучения рынка земли в зарубежных странах показывает, что к земельному богатству здесь относятся с большой осторожностью, тщательно оберегают его, стремятся максимально использовать в интересах общества и любая сделка по купле и продаже земельных площадей контролируется государством. При этом скрупулезно учитываются причины продажи земельных угодий, цели их приобретения новыми владельцами. Во многих из этих стран землю не продают иностранцам, не позволяют пользоваться зарубежными кредитами или инвестициями под залог земельных угодий, так как это может экономически закабалить страну и привести к смене собственника земли.

Ориентация на западные малоземельные страны для нашей республики не подходит, так как обширность территории республики (272 млн. га), малый удельный вес (15 %) пахотных земель и преобладание (более 80 %) малопродуктивных пустынных и полупустынных пастбищ не позволяет слепо копировать западные модели общественного развития. Казахстан должен с учетом своих особенностей использовать все положительные стороны развития земельного рынка и выбрать свой путь решения этой проблемы. [32]

Введение рыночного оборота земли предполагает научно-практическую проработку широкого круга проблем по его инфраструктурному обеспечению. Это, прежде всего кадастровая и экономическая оценка земли. Углубленных исследований требуют вопросы цены земли, платы за землю, земельного налога и арендной платы, сущности этих категорий, их взаимосвязи, что имеет прямое отношение к проблематике дифференциальной ренты и рентных доходов. В настоящее время назрела потребность в ее развитии применительно к рыночным условиям, особенно с учетом намечаемого перехода к рыночному обороту земли.

2.2 Общие методические основы и критерии оценки земельных ресурсов

Казахстан располагает значительными земельными ресурсами с весьма разнообразными природными качествами. По площади земельный фонд Казахстана составляет 272,5 млн. гектаров, занимая девятое место в мире и третье на азиатском континенте. Их оценка по необходимым для народного хозяйства и экологии критериям представляет весьма важное значение.

Природные ресурсы - основная составляющая поступления средств в бюджеты многих стран в результате постепенного перехода на рентные принципы налогообложения. Многолетняя практика разных стран выработала разнообразные формы природопользования. В земельных отношениях превалируют титулы собственности, пользования, аренда. [33]

Плата за природные ресурсы, как форма реализации экономических отношений между собственником природных ресурсов и их пользователем, занимает центральное место в экономическом механизме природопользования. Обязательные платежи, взимаемые государством за пользование недрами, чаще всего бывают в форме прямых или косвенных налогов, либо особых целевых платежей.

В Казахстане существует два основных вида оценки природных ресурсов: кадастровая в целях налогообложения и рыночная. Кадастровая оценка природных ресурсов осуществляется, как правило, специальной государственной структурой, по единой методике на всей территории страны, региона, в целях налогообложения. Рыночная оценка природных ресурсов осуществляется лицензированными оценщиками по каждому объекту (участку) для коммерческих целей.

В общем виде оценка природных ресурсов (объектов) представляет собой определение их ценности в денежном выражении в фиксированных социально-экономических условиях производства, при заданных режимах природопользования и ограничениях (экономических, социальных, экологических, стратегических и др.) на хозяйственную и иную деятельность.

Известно, что величина ренты от природных ресурсов имеет тенденцию к росту, причем обычно темпы роста величин рентных стоимостей превышают темпы роста показателей инфляции. Отсюда определяется необходимость регулярной оценки (переоценки) природных ресурсов, иначе их стоимость оказывается заниженной.

Методы оценки природных ресурсов постоянно следует уточнять и совершенствовать путем привлечения все более точной информации о рентообразующих факторах. Таким образом, достигается все большее приближение к рыночной стоимости природных ресурсов. Правильная оценка рентной стоимости природных ресурсов имеет огромное значение. Прежде всего, для достижения справедливости в природопользовании. [34]

Сложность оценки природных ресурсов заключается в том, что природные объекты выполняют множество различных функций, одни и те же природные ресурсы в составе природных объектов имеют разные области использования.

На наш взгляд, основным показателем при оценке природных ресурсов является показатель эксплуатационной ценности этих ресурсов.

Простая, но в то же время эффективная модель расчета показателей оценки отдельных видов природных ресурсов заключается в выборке эталонных (стандартных), по установленному перечню оценочных признаков, участков (объектов). Методом зонирования остальные участки (объекты) могут быть соответствующим образом сгруппированы и при помощи методов аналогии и сравнения оценены.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны (в дальнейшем - оценка земли), должна основываться на учете следующих обстоятельств и аспектов.

Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту. Более правильно на наш взгляд, пользоваться термином 'земельная рента'. Земельная рента - это вид дохода, регулярно получаемого от земли за счет разности между общественной стоимостью продукта и более низкой индивидуальной его стоимостью при производстве на разных по качеству и местоположению земельных участках. К постоянным факторам, которые обусловливают регулярное воспроизводство земельной ренты, относятся качество почв и местоположение земельных участков, уровень интенсивности использования земель, новейшие технологии выращивания и новые сорта сельскохозяйственных растений, органическое строение капитала, монополия на собственность и использование земельного участка. [35]

В аграрном производстве любые технические и технологические усовершенствования средств труда и интенсификация производства всегда проявляются опосредованно - только через функционирование земли. Размер земельной ренты в сельском хозяйстве равен сумме трех показателей: излишка стоимости сверх общественной цены производства продуктов, разницы между общественной и индивидуальной ценой производства и разницы между монопольной ценой и затратами на производство продукции на земельных участках особого качества и особых климатических условий.

Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков. [36]

Едиными критериями оценки земельных участков для всех категорий их использования являются: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования. [37]

Соизмеримыми оценочными показателями для земель различного целевого назначения служат земельная рента и цена земли, которая является денежным выражением ее рыночной стоимости, складывающейся в зависимости от доходности производства.

Земельная рента и цена земли характеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают, соответственно, ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оценке показатели являются базовой величиной для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю.

В общем виде рентная оценка земли выражается формулой:

Рзр = Эзр - С - m, (1)

где: Рзр - земельная рента, тнг/га;

Эзр - среднегодовая оценочная стоимость продукции и других эффектов землепользования, тнг/га;

С - нормативные совокупные затраты труда и средств производства, необходимых для обеспечения оценочного объема продукции и приведенные в единую соразмерность с учетом фактора времени;

m - необходимый прибавочный продукт, тнг/га.

Переход от текущей оценки земли к ее цене в общем виде обеспечивается расчетами на основе формулы:

Цзр = Рзр х Ек, (2)

где: Цзр - цена земельных ресурсов, тнг.;

Ек - коэффициент перевода годового дохода в суммарный дисконтированный за расчетный период оценки земельного ресурса.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, предполагает возможность ее применения для обоснования управленческих решений по целевому использованию земель на альтернативной основе, включая и рамки единого мирового хозяйства.

Этим обстоятельством определяется необходимость формирования единой природной и экономической основы расчета оценочных показателей в виде разомкнутой системы территориальных единиц объектов оценки земель на макроуровне, которые генерализуются в границах территорий государства в целом.

Макроуровень природной составляющей оценки земли образует система зонально-провинциальных единиц районирования земельного фонда страны в пределах равнинных и горных территорий, отражающих главные пространственные различия в факторах биоклиматической продуктивности земель.

Макроуровень экономической составляющей оценки земли образует система региональных территориально-производственных комплексов общегосударственного значения, характеризуемых особой структурой земель по целевому назначению, уровням землеобеспеченности и общей ресурсообеспеченности, экологическим состоянием земельных ресурсов, межрегиональной транспортной составляющей ценности земли.

Дефицитность земель, как общий критерий их оценки, проявляется в показателях плотности населения, региональной землеобеспеченности в соответствии как с общими потребностями развития территориально-производственных комплексов, охраны природы и сохранения нормального экологического состояния территории, так и в соотношении нормативной землеемкости различных отраслей народного хозяйства с фактической и перспективной обеспеченностью регионов землями соответствующего целевого назначения. [38]

Дефицитность земель определяется в показателях физической площади при их оценке как пространственного базиса, а при использовании земли как биологического ресурса, также в показателях соизмеримой по продуктивности площади в условных кадастровых гектарах. В зависимости от целевого назначения площадь земель соизмеряется с численностью населения, трудовыми ресурсами, фактическими и перспективными объемами производства. При оценке земель их дефицитность, выраженная в показателях общей и отраслевой землеобеспеченности, увязывается с общим типом производственной специализации территории и уровнем интенсивности производства путем установления пороговых значений землеобеспеченности для различных региональных типов хозяйств. Дефицитность земель с уникальными качествами для производства особо ценных сельскохозяйственных культур или древесных насаждений, с уникальными бальнеологическими свойствами может проявляться в показателях их повышенной экономической оценки по сравнению со всеми другими землями. Народнохозяйственная ценность этих земель базируется на монопольной земельной ренте, а также особой природоохранной, рекреационной и эстетической ценности, которая в современных социально-экономических условиях пока еще не может быть выражена в реальных показателях дополнительной прибыли рентного характера.

Общая ресурсообеспеченность характеризует земельные ресурсы с точки зрения экономических возможностей их использования на данной территории. К ее основным показателям относятся: обеспеченность трудовыми ресурсами, транспортной сетью, фондообеспеченность, инженерная, социальная и экологическая обустроенность территории. Ресурсообеспеченность определяется применительно к современным и перспективным типам производственной специализации соответствующих регионов. Показатели ресурсообеспеченности увязываются с показателями местоположения и дефицитности земель в общую систему экономических факторов оценки земли. [39]

Комплексный характер оценки земли проявляется в сопряженном учете всех преимуществ и эффектов (производственных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий. При таком подходе земельные угодья, находящиеся на данной территории в минимуме, получают дополнительную оценку по стоимости их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом дополнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах.

Оценка земли должна учитывать динамику качественного состояния земель, их плодородие, степень загрязнения. Возрастание экономического эффекта землепользования может сопровождаться как повышением, так и снижением экологического эффекта. В связи с этим рост показателей оценки земли (без учета ее экологической составляющей) может сопровождаться при разных условиях как повышением, так и снижением общей народнохозяйственной ценности земель.

Динамика качественного состояния земель выражается в показателях экологического эффекта (или ущерба) землепользования, которые характеризуются восстановительной стоимостью допущенных потерь или накопленного плодородия почв.

Сопоставимость показателей оценки земель различного целевого назначения определяется способами соизмерения результатов их использования между собой и результатов производства с затратами как в пространстве, так и во времени. Результаты производства проявляются в количестве и качестве производимой продукции, размерах получаемой прибыли, изменении условий местообитания человека, изменении качественного состояния земель.

Различные виды продукции приводятся при оценке земель в сопоставимый вид на основе рыночных цен (мирового и внутреннего рынка), замыкающих (предельно допустимых) затрат, энергетических коэффициентов, действующих закупочных и оптовых цен. [40]

Лимитирующими факторами качества земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения на макроуровне являются тепло- и влагообеспеченность территории, общий характер рельефа и почвенного покрова, основные экономические факторы и условия хозяйственного использования земель, в частности, обеспеченность трудовыми ресурсами, развитость транспортной сети. [41]

При использовании сельскохозяйственных ресурсов наиболее ярко проявляется взаимосвязанность воздействия всех природных компонентов. Поскольку основным свойством земель, используемым в сельскохозяйственном производстве, является их плодородие, то выявление закономерных географических различий в природно-обусловленном уровне продуктивности занимает центральное место.

Чрезвычайно важно с точки зрения методики экономической оценки свойством земель (в более широком плане - территории) выступает универсальность ее использования. Она является всеобщим предметом, средством труда, необходимым условием любого вида материального производства.

Другая сторона продуктивности земель - ее тесная связь со способами земледелия. Фактически всегда наблюдается экономическое плодородие земли, в котором переплетаются элементы, зависящие от природы и созданные трудом человека. Продуктивность сельскохозяйственных ресурсов может оцениваться лишь относительно, в соответствии с данным уровнем развития техники в земледелии. С точки зрения задач экономической оценки не менее важен другой аспект проблемы взаимоотношения особенностей ресурсов и применяемой техники. Речь идет о том, что определенным свойствам сельскохозяйственных ресурсов соответствует качественно специфическая техническая система их использования, которая складывается из комплекса агротехнических приемов.

Существенно то, что за каждым специфическим, т.е. наиболее полно учитывающим природные свойства данного типа земель, агротехническим комплексом стоят определенные экономические показатели, выражающиеся в величине капитальных и текущих затрат на единицу земельной площади. [43]

Большое значение для экономической оценки имеет существующая практика учета соответствующих ресурсов. Материалы по учету земель в определенной мере имеют оценочный характер даже в том случае, когда они только отражают распределение территорий по угодьям.

Сам выбор способа использования того или иного участка учитывает его природные свойства и эффективность использования различными способами. Однако, очень часто фактическое использование одних и тех же участков земли и, следовательно, структура сельскохозяйственных угодий определяется экономическими условиями. Под влиянием последних происходит изменение критериев выбора земель для различных угодий, т.е. критериев их оценки.

Отнесение определенных типов земель к тем или иным угодьям, т.е. определенным качественным типам использования, характеризует лишь предельные значения оценок. Различий в продуктивности разных типов пашни, сенокоса, пастбищ деление на угодья не выявляет. Сопоставление районов по такому количественному показателю, как площадь той или иной категории угодий, не может дать истинного представления об их сельскохозяйственном потенциале. Одной из задач развернувшихся исследований по качественной и экономической оценке земель стало, поэтому пополнение земельно-учетных данных недостающими оценочными показателями.

Для получения стоимости оценки земель сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, необходимо дисконтировать полученную с него земельную ренту. Речь идет о методе расчета оценочных показателей, сущностью которого является суммирование рент, получаемых от использования земли как средства производства в течение определенного периода времени (в данном случае 33 года). [44]

Вторым слагаемым стоимости оценки земли являются затраты на ее освоение, обеспечивающие превращение земли в средство производства.

Таким образом, показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, складывается из двух основных частей:

а) дисконтированной земельной ренты;

а) затрат на освоение земли для сельскохозяйственного использования и выражается следующей формулой:

Оз _с-х.н = (Рзр / Ек = 0,03) + С, (3)

где: Оз с-х.н - показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, тнг/га;

С - затраты на освоение земли для сельскохозяйственного использования, тнг/га.

Данные оценки земли - категория историческая, ее количественные показатели изменяются. В каждый данный момент их параметры определяются уровнем развития производительных сил АПК.

При расчетах показателей оценки земли затраты на ее освоение принимаются равными средней стоимости освоения в пашню одного гектара по стране в целом.

Площади земель сельскохозяйственного назначения принимаются по данным земельного кадастра страны на 1 января соответствующего года.

Общая оценка земель сельскохозяйственного назначения, как элемента национального богатства страны, определяется как сумма соответствующих показателей по всем регионам РК.

Действующая классификация земельного фонда предусматривает выделение следующих категорий пригодности:

I - земли, пригодные под пашню;

II - земли, пригодные преимущественно под сенокосы;

III - земли пастбищные, после улучшения могут быть пригодны под другие сельскохозяйственные угодья;

IV - земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций;

V - земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья;

VI - земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья;

VII - нарушенные земли.

Основанием для выделения категорий пригодности является качественное состояние земель и возможность их использования под основные сельскохозяйственные угодья. В отдельных случаях в зависимости от экономических и других факторов существующее использование земель может не соответствовать их намеченной пригодности. Например, земли пригодные под пашню, если они расположены вблизи населённых пунктов или животноводческих комплексов, могут использоваться для посадки многолетних плодовых насаждений или создания долголетних культурных сенокосов и пастбищ. [45]

2.3 Зарубежный опыт оценки земельных сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций

Правовые системы развитых стран рассматривают сервитут как ограниченное право использования чужой собственности, чужого земельного участка в пользу другого собственника, например, для права проводки воздушных электросетей, кабельных сетей и линий связи, водопроводной сети, газо- и нефтепроводов, автомобильных дорог и т.п.

Сервитут, как правило, является вещным правом, т.е. правом, прикрепленным к вещи, поэтому действие сервитута не прекращается при смене собственника доминирующего или подчиненного владений, и существует столь долго пока подчиненное владение не войдет в состав доминирующего или использование сервитута не потеряет актуальность для доминирующего земельного участка. Ни один из видов сервитутов никогда не устанавливается, если его формирование ведет к существенному снижению ценности подчиненной собственности.

Концепция сервитутного института изменяется в условиях различных стран. Во Франции, например, к сервитутам относится муниципальное право прокладки инженерных коммуникаций и иных необходимых сооружений (так называемый административный сервитут). В Германии сервитутом также является право ограничивать в использовании подчиненный участок. К сервитутам могут относиться и персональные, контрактные права. Официально персональный сервитут, т.е. право, закрепленное за конкретным лицом и прекращающееся по смерти одной из сторон, существует в немногих странах (на территориях бывшей Римской Империи), Франции, Англии и Уэльсе.

В Швеции, где существуют сервитуты для сооружений, подразумевается обязательность установления сервитутов для трубопроводов, телекоммуникационных и телефонных линий, электрических сетей и т.д. Швеция стала первой страной, где сервитуты трансформировались в отдельные права собственности. До недавнего времени права, например, на нефтехранилища в карстовых пустотах, расположенных на частной земле, могли возникнуть только как сервитут, принадлежащий находящемуся поблизости земельному участку. Для закрепления прав, компании необходимо было приобрести в собственность пустующий земельный участок (доминирующее владение) и установить сервитут в отношении использования подземного пространства соседнего (подчиненного) участка.

В скандинавских государствах и Германии, где существуют жесткие правила формирования земельных участков и развитые кадастровые системы, сервитуты устанавливаются специальными уполномоченными органами муниципалитетов и национальными земельными службами, как и по заявлениям собственников, так и сугубо административным решением (не зависящим от желания собственников владений), т.е. сервитут является не только правовым институтом, но и механизмом, позволяющим оптимизировать землепользования и формировать компактные землепользования без значительных затрат. Напротив, в романской правовой и англо-американской юридической системе, т.е. в странах, где нет жесткого регулирования рынка недвижимости посредством публичных землеустроительных органов, сервитут может быть сформирован вследствие частного соглашения между двумя сторонами или по праву длительного использования.

Права сервитутов относятся к малым правам и подлежат обязательной регистрации лишь в странах с развитой кадастровой системой. Так называемые негативные сервитуты, ограничивающие действия собственника подчиненного владения свыше необходимого минимума (т.е. не нанесения ущерба объекту сервитута, обязательность предоставления пространства, прохода, прокладки коммуникаций и т.п.), крайне редки и существуют только как результат ранее заключенных договоров в немногих странах. В большинстве правовых систем сервитуты не имеют негативного оттенка, однако повсеместно, сервитут устанавливается только в отношении объектов, не облагаемых налогами.

Термин 'сервитут' может по-разному использоваться в различных юридических системах. В некоторых из них, в особенности в гражданско-правовых системах, этот термин относится к очень специфическому типу соглашений, касающихся земли и недвижимости, и отличается очень четким и строгим определением. В системе Обычного права США, сервитут представляет собой неимущественное, неисключительное право законного участия в пользовании землей или недвижимым имуществом, принадлежащим другому лицу. Владелец сервитута не обладает правом собственности на это имущество, а только правом пользования этим имуществом в определенных ограниченных целях. Только владельцы земли или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения, могут создавать сервитуты. Владелец сервитута не имеет права продавать, закладывать, завещать, дарить, сдавать недвижимость в аренду или иным сверх разрешенного сервитутом образом вмешиваться в права собственности владельца обремененного участка. [46]

Сервитуты могут быть 'предиальными' и 'личными. Предиальными сервитутами являются те, что служат для поднятия ценности земли как таковой, вне зависимости от личности ее владельца. Условием возникновения предиального сервитута является существование двух земельных участков, принадлежащих разным владельцам. Как правило, преимущество предиального сервитута переходит при передаче участка, в пользу которого данный сервитут установлен. Обременение предиальным сервитутом переходит вместе с передачей обремененного земельного участка.

Для того, чтобы сервитут считался предиальным, совершенно необязательно, чтобы господствующий и служащий участки имели общую границу.

Личный сервитут принадлежит непосредственно его владельцу, частному или юридическому лицу, в пользу которого он установлен, вне зависимости от того, является или нет данное лицо владельцем занимаемой земельной собственности. Как правило, личные сервитуты не приносят пользы конкретному земельному участку, хотя и обременяют землю на протяжении своего существования. В основном они не могут передаваться от одного лица другому, и истекают со смертью или прекращением существования владельца сервитута. Тем не менее, в соответствии с новыми правилами, принятыми во многих юрисдикциях США, личные сервитуты расцениваются как права собственности и могут отчуждаться. В некоторых гражданско-правовых государствах закон позволяет передачу преимуществ личного сервитута в случае, если его владельцем является юридическое лицо. [47]

Передача сервитутов. Одной из наиболее важных юридических характеристик предиальных сервитутов является то, что определяемые ими преимущества и обременения передаются вместе со служащей и господствующей недвижимостью. Основным принципом является то, что предиальные обременения и выгоды в качестве прав на часть имущества автоматически передаются следующим владельцам недвижимости, и все последующие владельцы и лица, занимающие территорию, обязаны выполнять условия этого сервитута на основе соглашения о сервитуте, подписанного сторонами, его установившими. Сервитут должен быть зарегистрирован в качестве имущественного права.

Современный взгляд на эту проблему в США таков, что преимущества, обеспечивающиеся личными сервитутам, являются независимыми имущественными правами и могут передаваться владельцами, за исключением случаев, когда стороны ясно выразили намерение о невозможности передачи сервитута. При передаче установленного в пользу какого-то лица личного сервитута происходит также передача всех сопутствующих предиальных сервитутов, обременяющих собственность. Некоторые из гражданско-правовых юрисдикций делают различие между личными сервитутами, установленными в пользу физических и юридических лиц. В таких системах установленные в пользу физических лиц личные сервитуты прекращаются со смертью владельца сервитута. Личные сервитуты, установленные в пользу юридических лиц, могут передаваться, но прекращаются с прекращением существования данного юридического лица. [48]

Прекращение действия сервитутов. В зависимости от юридической системы, действие сервитута может быть прекращено:

· в случае, если обе стороны согласны прекратить действие сервитута и аннулируют сервитут в соответствии с принятой юридической процедурой;

· в связи с истечением срока, на который данный сервитут был установлен, либо в связи с достижением цели, ради выполнения которой устанавливался;

· по решению суда после установления того факта, что необходимости в сервитуте более не существует, либо перестала являться таковой для владельца сервитута либо в случае, когда сервитут налагает неоправданно большое бремя на владельца служащего участка; или в случае, когда имеет место неправильное пользование сервитутом, или использование сервитута не по назначению;

· в случае, когда служащий и господствующий участки находятся во владении одного и того же лица.

Права на извлечение прибыли и лицензии. Право на извлечение прибыли дает своему владельцу два отдельных права - право прохода на землю другого лица и право извлекать из этой земли некоторые субстанции. Типичными примерами могут служить права бурения, добычи полезных ископаемых, выпаса скота, порубки леса на участке, принадлежащем другому лицу.

Сервитутное право в Англии получило широкое развитие. Законодательно регламентируется порядок установления сервитутов в отношении линий электропередач и связи, трубопроводов. Указывается, что сервитуты для таких объектов устанавливаются законом либо на основании местного нормативного акта. При этом сервитут может быть установлен и в отношении частных земель. Такие сервитуты подлежат обязательной регистрации в кадастровых реестрах, имеют бессрочный характер и переходят вместе с продажей имущества, т.е. распространяются на последующих собственников земельных участков. Установление сервитутов налагает на собственников линий электропередач и связи, трубопроводов обязанность возмещать собственникам земельных участков причиненные ущербы от размещения объектов.

Таким образом, в Англии вопрос установления сервитутов от линейных объектов (линии связи) четко регламентирован. Собственник линейных объектов вправе обращаться в органы государственной власти с требованием об установлении сервитута и его последующей регистрации, которая осуществляется на основании документа, подтверждающего сделку (договор), закона или местного нормативного акта [49].

Сервитуты для инженерных сетей и сооружений в Швеции. Особенностью шведского законодательства о сервитутах является то, что в отношении инженерных сетей и сооружений принят отдельный закон.

К инженерным сетям и сооружениям относятся следующие объекты:

1. телефонная линия в составе телекоммуникационной системы, применяемая для общественной цели, и общественная линия низкого напряжения для передачи сигналов, удаленной телеметрии, передачи данных или используемая в иных целях.

2. высоковольтная линия электропередачи, для которой необходима концессия или которая необходима для линий, телефонных линий и линий низкого напряжения.

3. водопровод или магистральная канализация, которые:

(а) являются частью общественной системы водоснабжения или канализации;

(б) используются для обеспечения коммуны водой или для водоотведения воды и других отходов от нее;

(в) имеют значение в целом для экономики страны или для определенной территории;

(г) причиняют по сравнению с выгодой от них незначительный ущерб территории и не дают выгоду только какой-либо одной единице недвижимости;

4. инженерное сооружение, посредством которого территория в целом получает тепло, газ или иные другие продукты от места их производства, складирования, распределения, и которое

(а) поставляет упомянутые продукты для общественных целей;

(б) дает экономический эффект или выгоду для коммуникационного оборудования в масштабах всей страны или определенной территории;

(в) причиняет незначительный ущерб по сравнению с выгодой.

Кроме того, в определение инженерного сооружения включается оборудование, необходимое для выполнения его целевой функции: трансформаторы, насосные станции и др.

Сервитут для инженерных сооружений означает право осуществить в границах чужой единицы недвижимости работы, которые необходимы для установки и обслуживания инженерного сооружения. По заявлению собственника инженерного сооружения может быть выполнена кадастровая процедура и составлено решение, правовое последствие которого состоит в том, что сервитут принадлежит единице недвижимости, находящейся в его собственности, или единице недвижимости, на которую он имеет зарегистрированное в установленном порядке право аренды.

Лицо, желающее использовать часть территории в границах чужой единицы недвижимости для размещения инженерных сетей и сооружений (далее - инженерных сооружений), может получить на это право (сервитут для инженерных сооружений). Установление сервитут для инженерных сооружений осуществляется путем выполнения кадастровой процедуры. [50]

Процедура установления сервитута для инженерного сооружения выполняется кадастровым органом.

Сервитут для инженерного сооружения не устанавливается, если его цель может быть достигнута иным образом, чем через установление сервитута, или если ущерб от установления сервитута с частной или общественной точки зрения превышает выгоду от него.

Также сервитут для инженерного сооружения не устанавливается, если он ведет к нарушению правил безопасности, связанных со строительством и эксплуатацией инженерных сооружений.

В то же время, если сервитут для инженерного сооружения предусмотрен планом регулирования недвижимости или при разработке детального плана развития территории принято решение об инженерном сооружении, то сервитут может быть установлен даже если его цель может быть достигнута иным образом или если ущерб от установления сервитута с частной или общественной точки зрения превышает выгоду от него.

С разрешения заинтересованных сторон кадастровый орган при выполнении кадастровой процедуры может проверить требование о компенсациях.

Компенсации должны быть уплачены в течение трех месяцев после вступления в силу решения о компенсации. Если компенсация выплачена после истечения этого интервала времени, то согласно Закону о процентных платежах должна выплачиваться пеня, исчисляемая исходя из суммы компенсации. Если обладатель сервитута вступил во владение территорией до завершения этого интервала времени, пеня согласно статье 5 Закона о процентных платежах также должна быть оплачена за период, исчисляемый со дня вступления в право владения до дня оплаты компенсации. [51]

Если в течение года с момента вступления в силу решения о компенсации, компенсация полностью не оплачена, и ни одна из сторон, в пользу которых была присуждена компенсация, не затребовала принудительного исполнения платежа компенсации, то решение об инженерном сооружении признается недействительным,

Решение кадастрового органа, по которому одной стороне предписывается уплатить компенсацию другой заинтересованной стороне, может реализоваться принудительно согласно нормам Кодекса о принуждении.

Решение об инженерном сооружении признается недействительным, если в течение года с момента вступления его в силу компенсация полностью не оплачена, и ни одна из сторон, в пользу которых была присуждена компенсация, не затребовала принудительного исполнения платежа компенсации. Решение об инженерном сооружении также считается недействительным, если в течение установленного срока инженерное сооружение не было построено.

Если вопрос о сервитуте для инженерного сооружения решается одновременно с формированием единицы недвижимости, оплата распределяется между двумя кадастровыми процедурами в справедливой пропорции. [52]

Стоимость кадастровой процедуры формируется рядом затрат. В эту стоимость включается оплата работы экспертов, расходы на практическую помощь, не предусмотренную первоначальной сметой, а также затраты на компенсацию повреждений.

Если препятствия для установления сервитута отсутствуют, кадастровый орган обязан принять решение об инженерном сооружении.

Решение об инженерном сооружении должно содержать:

· сведения о назначении инженерного сооружения;

· сведения о территории, выделяемой под инженерное сооружение;

· сведения о единице недвижимости (ее части), подлежащей обязательному выкупу;

· сведения о сроке, в течение которого строительство инженерного сооружения должно быть завершено;

· дата вступления в силу решения;

· любые другие положения, касающиеся инженерного сооружения.

Если установление сервитута и формирование единицы недвижимости осуществляется в рамках одной кадастровой процедуры, решение об инженерном сооружении может быть включено в решение о формировании единицы недвижимости.

Решение об инженерном сооружении может быть принято без выполнения технических работ и оценок. Допускается решение об инженерном сооружении принимать на определенную часть длины инженерного сооружения.

Полагаем, что при разработке в Республике Казахстан закона, направленного на совершенствование сервитутных отношений, необходимо принять во внимание шведский опыт правового регулирования сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций.

В российском законодательстве определение сервитута соответствует классической концепции, принятой в европейских странах, где право использовать чужую собственность (подчиненное владение) прикрепляется к земельному участку (доминирующее владение).

Земельный кодекс РФ обозначил понятие публичного сервитута, устанавливаемого решениями исполнительной власти, разрешив собственникам, требовать компенсаций с органов, установивших его. В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитуты подлежат обязательной регистрации, что дает возможность регистрирующим органам требовать межевания сервитутов. Таким образом, нормативная база российского законодательства регулирует только установление частного сервитута. В отношении публичных сервитутов правовая система не формулирует ни четких механизмов их установления, ни порядок компенсаций.

Кроме того, положения ЗК РФ о возмещении собственникам затронутых прав и интересов устанавливают прямую связь между публичной властью, как стороной, выплачивающей компенсации и собственниками подчиненного владения, как получателя такой компенсации. [53]

Важным недостатком российской правовой системы, не выраженность отличий между вещными и персональными правами, что инспирирует тенденцию персонификации сервитутных прав. Подобные персональные сервитуты фактически вытеснены в юридических системах развитых стран и подведены под эгиду контрактного права. Преимущества вещных сервитутов перед персональными заключаются в отсутствии необходимости перезаключения договора при смене собственника подчиненного владения и в сроках действия сервитута, длительность которых устанавливается на период существования самого объекта сервитута.

Проблемы использования сервитутов. Компании, имеющие в собственности линейные объекты недвижимости, по действующему законодательству РФ вынуждены отвлекать огромные средства для выкупа в собственность или аренду на землю под свою инфраструктуру. В данном случае площади выкупа или аренды - это ширина отвода для определенного объекта (определяется по технической документации) умноженная на протяженность. Так, например, суммарная площадь, подлежащая выкупу или аренде, для Российских железных дорог составляет 100 тыс. км или 0.03% от всей территории РФ. Приобретение в собственность больших земельных участков связано со значительными единовременными денежными затратами. Как правило, при определении цены выкупа земли устанавливают максимально возможный коэффициент кратности земельного налога, в результате чего приобретение земельного участка в собственность становится для организаций нецелесообразным из-за его высокой выкупной стоимости. Такая же ситуация имеет место со ставками арендной платы, которые не отрегулированы на Федеральном уровне и отсутствуют предельно допустимые максимальные и минимальные размеры ставок платы за аренду земли, что открывает широкие возможности по извлечению собственных средств предприятиям-арендаторам.

Это усугубляется тем, что местные органы власти, не имея ограничений по максимальной арендной ставке, пользуются монопольным положением арендодателя, самостоятельно определяя платежеспособность арендаторов. Помимо вышеперечисленного для линейных объектов теоретически возможно оформление сервитута (частного или публичного). При этом такой компании, как ОАО «ФСК ЕЭС», у которой в собственности находится 120 тыс. опор под линиями электропередач, в случае заключения частного сервитута необходимо достигнуть 120 тыс. соглашений с собственниками земельных участков, а компании связи в два раза больше, поскольку линии связи опутывают всю территорию страны. [54]

ЗК РФ обозначил возможность установления публичного сервитута, разрешив собственникам, чьи интересы и права затрагиваются при его создании, требовать компенсаций с органов, установивших сервитут. Но при этом механизмы установления публичных сервитутов, механизмы исчисления собственникам компенсаций, порядок защиты объекта сервитутного права в достаточной мере законодательством не урегулированы. В данном случае можно спрогнозировать, что запросы собственников подчиненных владений будут на уровне действующих ставок арендной платы, т.к. собственник может запросить любую плату в качестве компенсаций.

Таким образом, сложившаяся ситуация фактически позволяет ставить знак равенства между сервитутом и арендой, так как и в том и в другом случае компании вынуждены заключать частные договора с применением договорных цен. Компании, владеющие трубопроводами или линиями связи и электропередач, даже при выборе сервитутного вида прав, сталкиваются с дорогостоящей проблемой межевания и постановки на государственный кадастровый учет. При межевании появляются чрезмерно изрезанные контура землепользований. В земельном законодательстве РФ введено понятие «единое землепользование» для сервитутов, которое может учитываться в качестве одного объекта недвижимости с присвоением кадастрового номера. Однако, на практике возникает противоречие, т.к. под линией связи и электропередач или над подземным трубопроводом имеется огромное количество землепользований без привязки к инженерным сетям и не представляющих единый объект недвижимости. Исходя из этого, более логичным является постановка на кадастровый учет обособленного земельного участка, что при сегодняшней системе ведения кадастрового учета сервитутов будет трудоемким, а, следовательно, и дорогостоящим. Вопрос может быть решен путем упрощения процедуры постановки на государственный кадастровый учет линейных объектов недвижимости в интересах конкретных собственников.

3. Предложение по совершенствованию методики оборота и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Пути совершенствования методики регулирования оборота и оценки земель сельскохозяйственного назначения

Рычагами регулирования оценки оборота являются: земельный кадастр, и другие нормативные акты.

Земельный кадастр

Появление многообразия форм собственности на землю требует принципиального изменения подходов к ее учету. При государственной монополии был важен анализ обобщаемых на разных уровнях управления сведений о количественных и качественных характеристиках территорий (в основном сельскохозяйственных угодий). Сегодня необходимо рассматривать участки как обособленные объекты права. При этом под их учетом следует понимать фиксацию в документах характеристик, позволяющих однозначно определять на местности физические границы прав, подлежащих государственной регистрации. Прежний земельный кадастр не годится, поскольку он создавался в условиях государственной собственности на землю и описывал лишь сельскохозяйственные земли. При увеличении ставок и роли земельного налога важно иметь информационную базу данных с характеристиками городских участков. Городские земли уже приносят около 80% земельного налога.

Кадастр позволит идентифицировать земельные участки, обеспечить гарантии прав их собственникам, быстрее разрешать имущественные споры. Он будет включать подробное геодезическое, географическое, геологическое, экологическое, хозяйственное описание земельных участков, сведения об их юридическом статусе (кто владелец, когда и кем выданы документы, подтверждающие право на собственность или на аренду, каковы ограничения на использование участка и т.д.). Каждому участку будет присвоен свой номер. Систему кадастра предполагается построить на трех уровнях.

На первом уровне - в районе или городе будет находиться кадастровая служба местного земельного комитета, в компьютерном банке данных которой должны содержаться сведения о каждом участке на конкретной территории. Сюда станут обращаться рядовые землепользователи за документами об их земельном участке, от качества которого напрямую зависят его залоговая стоимость, арендная плата и земельный налог. К тому же частное лицо и организация, покупая или арендуя участок, должны получать сведения о всех ограничениях на его использование. С развитием ипотечного кредитования и банки начнут активно запрашивать сведения о земельных участках.

На втором уровне - в областных управлениях будет накапливаться и систематизироваться информация с мест, которую станут использовать областная администрация и законодательное собрание для проведения земельной политики.

На третьем республиканском уровне - в органе, ответственном за ведение кадастра, будет собираться полная информация по стране, опираясь на которую правительство получит возможность осознанно и обоснованно формировать земельную политику.

Создание полноценной кадастровой документации будет способствовать увеличению поступления земельного налога в местный бюджет, что создаст возможность местным администрациям рассчитываться с банками и получать доход. Как показывает мировой опыт, если информация предоставляется за плату, кадастровые системы становятся самоокупаемыми. Например, в Швеции затраты на обслуживание кадастровой системы составляют 400-500 млн. крон в год, а доход она дает 5 млрд. крон.

С появлением полноценного земельного кадастра местные органы лишатся возможности почти бесконтрольно пользоваться землей, распределяя ее по собственному усмотрению. Специалисты полагают, что, рассчитывая на более быструю отдачу, опись земли лучше начинать с городов, а не с отдаленных округов, поскольку ее стоимость существенно зависит от местоположения и других характеристик.

Создавая кадастровые службы, хорошо бы позаботиться о том, чтобы лишить чиновников возможности вымогать взятки. В этих целях возможно создание кадастровой службы на принципах межведомственного взаимодействия, по так называемому принципу «одного окна». Это единое учреждение, где человек может решить все проблемы с недвижимостью. Отпадает необходимость идти сначала в земельный комитет, потом в комитеты по недвижимости, по архитектуре, в налоговую службу, к нотариусу, а после заключения сделки проделать этот путь вторично, чтобы зарегистрировать договор. Заявление без участия заявителя должно проходить все инстанции, т.е. устраняется контакт с чиновниками (значит, им не у кого вымогать взятки).

В Республике Казахстан проводится большая работа по ведению и совершенствованию государственного земельного кадастра (ГЗК) и его автоматизированной информационной системы (АИС). С учетом опыта стран со сложившейся рыночной экономикой выбран наиболее оптимальный вариант ведения ГЗК. Поэтапно реализуется ГЗК как единая, целостная, многоуровневая система, имеющая вертикальную и горизонтальную структуру на базе специализированных государственных предприятий.

В настоящее время практически создана материально-техническая база ведения ГЗК на бумажных носителях, идет процесс поэтапного внедрения (до 2007 года) его АИС по всей территории республики. Сформированы кадастровые центры на республиканском, областных и создаются на районных уровнях, которые объединены в единый технологический цикл.

Внедряются перспективные технологии (спутниковое межевание земель, дистанционное зондирование, использование ГИС и интернет-технологий).

Вместе с тем, содержание действующего ГЗК и его ведение, как и любая другая система, требуют дальнейшего совершенствования с учетом стратегии развития государства.

В настоящее время одной из причин, сдерживающих развитие ГЗК республики, является отсутствие специального закона о государственном земельном кадастре и его АИС. Наряду с этим, необходимо разработать и утвердить ряд нормативно-правовых актов, определяющих: перечни объектов и их характеристики, учитываемых в ГЗК, порядок формирования документов на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости в форме единого объекта, регламента передачи и обмена информацией между базами данных различных ведомств, а также добиться исполнения ранее принятых нормативных актов, особенно физическими и негосударственными юридическими лицами, имеющими лицензии на выполнение тех или иных работ, связанных с земельным кадастром.

Формирование системы платного землепользования

Действующие институциональные нормы, регулирующие земельные отношения, позволяют поставить стоимость земли в один ряд с другими видами капитала. Данное обстоятельство вносит значительные изменения в процедуру оценки земельных участков. Эластичность спроса и предложения на земельные участки ввиду их ограниченности в пространстве более устойчива относительно других объектов, что сказывается на устойчивости тенденции к росту их стоимости.

Оценка стоимости земельного участка может осуществляться при различной форме права на него: полного права собственности, стоимости земельной доли, стоимости аренды, стоимости сервитута (при условии ограничений в использовании), что делает механизм управления стоимостью чрезвычайно разнообразным. Выбор метода оценки стоимости земельных участков зависит от категории земель и вида функционального использования земельного участка, от его местоположения, качества почв, рельефа и ряда других факторов.

Во многих странах мира - цена земли основной механизм регулирования земельных отношений государства с землепользователями и собственниками, а также между ними. В условиях перехода к рыночной экономике возникает необходимость оценки земли как средства сельскохозяйственного производства и объекта недвижимости.

При этом всегда существует несколько уровней цены на землю. Основные из них следующие:

- нормативная цена земли, которая исчисляется на устойчивой многолетней информационной базе; в Казахстане в качестве нормативной цены применяются базовые ставки платы за земельные участки;

- кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка, которая определяется на основе базовых ставок с применением к ним поправочных коэффициентов (повышающих или понижающих) в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспеченности, удаленности и др. условий; она также является нормативной разновидностью цены;

- рыночная цена, которая формируется под воздействием спроса и предложения. В Казахстане уровень нормативной цены (базовой и кадастровой) регулируется рядом постановлений Правительства.

Нормативные цены сельхозугодий используются как стартовый уровень стоимости земли на рынке земельного оборота, для оценки учредительного капитала, при залоге земли и для других целей, связанных со стоимостью сельскохозяйственных угодий.

За многовековую историю человечество накопило огромный опыт регулирования земельно-имущественных отношений посредством платежей за землю. Каждое государство, исходя из природно-экономических и социально-экономических условий, имеет свою систему оценки стоимости земли и шкалу земельных платежей в зависимости от интересов, в целях которых они производятся.

В последние десятилетия этот опыт усиленно изучается, многими странами вырабатывается совместная скоординированная земельная политика, позволяющая решать массу проблем в сельском хозяйстве, в области охраны природы, в земельно-имущественном комплексе городов и т.д.

В Казахстане также накоплен значительный опыт регулирования земельных отношений посредством стоимостных категорий. НИИЭАПКиРСТ, земельно-проектные институты Казгипрозем и Целингипрозем, Казахский аграрно-технический университет, их ученые Г.С. Николенко, М. Иванов, В.В. Григорук, Л.И. Подольский, М.А. Гендельман, М.Д. Спектор, С. Ткачук, З. Дюсембеков, В.А. Бобров, и др. внесли определенный вклад в разработку методики и реальную оценку сельскохозяйственных земель Казахстана, которые используются в практике земельно-оценочных работ и определении платежей за владение и пользование земельными участками. [55]

Одним из важнейших принципов землепользования действующее законодательство определяет платность (статья 4, п. 10 Земельного кодекса РК). В Казахстане введены следующие платежи за землю:

· земельный налог - за земельные участки, находящиеся:

- в собственности,

- в постоянном землепользовании,

- в первичном безвозмездном временном землепользовании;

· плата за пользование земельными участками, находящимися во временном возмездном землепользовании (аренде);

· плата за земельные участки:

- предоставляемые (продаваемые) из государственной собственности в частную;

- продаваемые физическими или юридическими лицами, обладающими правом частной собственности или правом временного возмездного землепользования (плата за продажу права аренды).

Земельный налог и плата за пользование земельными участками регулируются государством посредством налогового законодательства путем установления базовых налоговых ставок пропорционально баллам бонитета почв на земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности и других категорий земель.

Плата за земельные участки при предоставлении (продаже) земельных участков из государственной собственности в частную, или сдаче государством или государственным землепользователем в аренду осуществляется по кадастровой оценочной стоимости, рассчитываемой на основе базовых ставок платы за землю. Они устанавливаются Правительством Республики Казахстан.

Плата при продаже физическими или юридическими лицами права частной собственности на земельный участок или права временного возмездного землепользования (плата за продажу права аренды) осуществляется на основе договора о купле-продаже по рыночным ценам.

Действующее законодательство предполагает продажу земель как по полной оценочной стоимости, так и по льготной цене, устанавливаемой Правительством по всем административно-территориальным единицам от кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, продаваемого в частную собственность. Закон допускает продажу земли и в рассрочку, сроком до 10 лет.

При этом, в случае продажи земли по льготной цене вводятся ограничения на право распоряжения ею, т.е. при покупке ее по льготной цене вводится мораторий на продажу земель сроком на 10 лет, и при продаже в рассрочку - на срок рассрочки.

Ряд норм Земельного Кодекса имеет прямое действие, а ряд требует принятия подзаконных нормативных актов. Одним из важных подзаконных нормативных актов в реализации Земельного Кодекса, без которых практически невозможно запустить механизм продажи сельскохозяйственных земель в частную собственность является Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков». Оно принято в соответствии со статьей 10 Земельного кодекса Республики Казахстан и регулирует вопросы, связанные с земельными платежами (кроме земельного налога). Постановлением утверждены:

- базовые ставки платы за земельные участки, продаваемые государством в частную собственность;

- размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные на праве временного землепользования на условиях аренды;

- размер платы за выкуп права аренды земельного участка.

Базовые ставки, приведенные в приложении 1 к постановлению, применяются в отношении земельных участков, предоставляемых государством в частную собственность под застройку, или застроенные зданиями и их комплексами в пределах территории населенных пунктов, в расчете на один квадратный метр.

По земельным участкам, предоставляемым под застройку или застроенными зданиями, расположенными за пределами земель населенных пунктов, оценочная стоимость определяется, исходя из размера десяти процентов от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленные для указанных целей в городах областного значения.

Кроме того, указанные базовые ставки также применяются при превышении размеров земельного участка сверх установленных норм бесплатной передачи (для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, садоводства и дачного строительства). При этом оценочная стоимость таких земельных участков (превышающей части) определяется, исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных пунктов, наиболее близко расположенных к оцениваемым участкам.

При определении оценочной стоимости в вышеуказанных случаях применяются поправочные коэффициенты за удаленность этих участков от центров сферы обслуживания в соответствии со статьей 11 Земельного кодекса.

Поправочные коэффициенты для земель населенных пунктов и границы ценовых зон утверждаются решением местного представительного органа по предложению местных исполнительных органов. При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер базовых ставок платы за землю, установленных настоящим постановлением.

Базовые ставки платы за земельные участки при их продаже в частную собственность для сельскохозяйственных целей установлены в разрезе областей в зависимости от вида угодий (пашня, сенокосы, пастбища) и типов и подтипов почв, в расчете на один гектар и приведены в приложении 2 к постановлению Правительства.

Качественное состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий, связанных с землеустройством.

Поправочные коэффициенты к базовым ставкам в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения установлены в статье 11 Земельного кодекса.

Общий размер повышения или понижения оценочной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать пятидесяти процентов от базовых ставок платы за землю, установленных настоящим постановлением.

Важным нормативным актом является Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 сентября 2003 года № 918 «Об утверждении размера льготной цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения по административно-территориальным единицам».

Это постановление принято в целях реализации пункта 2 статьи 24 Земельного кодекса Республики Казахстан и устанавливает размер льготной цены земель сельскохозяйственного назначения при их продаже в частную собственность и составляет 75 процентов от кадастровой (оценочной) стоимости указанных земель. Данный показатель является единым для всех регионов страны.

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 22 октября 2003 года № 1071 утверждены предельные (максимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города), которые могут находиться на праве частной собственности, временного землепользования у физических и юридических лиц для ведения крестьянского хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства.

Указанные размеры установлены Правительством Республики Казахстан на основании совместных предложений областных, представительных и исполнительных органов в пределах одного административного района, в том числе - временное использование земель сроком до 10 лет - для иностранцев и лиц без гражданства и определяет предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в одних руках.

Оценка земли

Оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований. Качество сельскохозяйственных угодий определяют интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам. Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс на основе следующих показателей в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в тенге и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Ниже приведены основные этапы определения показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий:

1) определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий на основе расчета средней за ряд лет фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур (групп культур);

2) определение оценочных фактических затрат на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур за те же годы;

3) расчет цены производства и рентного дохода:

4) расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Для налогообложения, купли-продажи, кредитования и наследования нужна общепризнанная единая методика оценки земли, которой у нас нет. В ее основу предлагается положить три базовых способа оценки, которые для получения достоверного результата лучше использовать одновременно: первый - восстановительный, или затратный (сколько необходимо средств, чтобы воспроизвести земельный участок, аналогичный оцениваемому, в текущих ценах); второй - прямое сравнение рыночных аналогов; третий - оценка ожидаемого или фактического дохода от эксплуатации земельного участка за определенный срок.

Для оценки земли применяются бонитеты, а также цены - нормативные, рыночные и залоговые. Бонитет рассчитывается на основе оценки нормальной урожайности зерновых (отражает пригодность земли для их выращивания) и оценки в зерновом эквиваленте (для любых других культур). Он выражается в баллах. Оценка земель по бонитету используется в кадастре.

Нормативная цена (базовая ставка) устанавливается в результате оценки участка государственными службами для налогообложения или продажи земли, находящейся в собственности государства, либо в собственности или землепользовании физического или юридического лица. На основе нормативной цены устанавливается кадастровая цена, на которую влияют качество земельного участка, его удаленность от дороги, торговых центров и пр.

Ориентиром для рыночной цены во многих странах служит кадастровая (фискальная) стоимость участков, которая в Испании, Швеции и Германии определяется раз в 5-7 лет и может отличаться от рыночных цен. Оцениваемая территория (страна в целом) зонируется. В каждой зоне выделяются эталонные участки и определяются корректирующие параметры, например соотношение стоимости здания и участка, местоположение, сервитуты (ограничения прав собственника). При оценке конкретного участка подбирается типичный аналог и вносятся необходимые корректировки [56].

Переход на рыночную оценку земли исключительно важен. Рыночную цену планируется использовать в качестве базовой при налогообложении, приватизации, установлении стартовой цены на конкурсах и аукционах, в бухгалтерской отчетности. Без этого невозможно создать нормальную систему платежей за землю. Однако законодательство не регламентирует оценку земли. Нужен закон об оценке земли.

Казахстану необходим закон о рыночном обороте земель (или о государственном регулировании оборота земель, или внесение существенных дополнений в Земельный кодекс РК). Основное содержание закона должно детально регламентировать все организационные и юридические процедуры, связанные с оборотом земель. Своеволие, некомпетентность могут привести к непредсказуемым последствиям, на исправление которых понадобятся многократные усилия и средства.

Аренда земли

В Казахстане одним из механизмов, способствующих обороту земли, является аренда. Земельным кодексом разрешается собственнику земельного участка сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).

На основе договора аренды производится передача на определенный срок права землепользования другому лицу. Передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования. В форме договора аренды заключается договор о вторичном землепользовании. Вторичный землепользователь осуществляет хозяйствование на земельном участке, а также реализует другие права и обязанности землепользователя с соблюдением условий, установленных договором о вторичном землепользовании (субаренды). Сдача принадлежащего на праве временного землепользования физическим и юридическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства во вторичное землепользование не допускается, кроме случаев предоставления земельных участков в порядке служебного земельного надела в соответствии со статьей 41 Кодекса.

В зависимости от того, кто является арендатором и арендодателем, можно выделить шесть видов аренды сельскохозяйственных земель, имеющих свои особенности:

Ш предприятие арендует землю у государства;

Ш крестьянское хозяйство, фермер арендует землю у государства;

Ш крестьянское хозяйство, фермер арендует землю у предприятия;

Ш предприятие (хозяйство) арендует землю у своих работников;

Ш фермер арендует землю у собственника земельной доли;

Ш гражданин арендует землю у государства.

Каждый из этих видов аренды имеет свои особенности, которые влияют на взаимоотношения меду арендодателем и арендатором и они должны быть законодательно регламентированы.

Земельный налог

Земельный налог введен в Казахстане законом 'О земельном налоге' от 17 декабря 1991 г. Ежегодно в него вносились изменения, связанные в основном с повышением ставки налога и нормативной цены. Эти ставки зависят от качества почв, местоположения участка, его инфраструктуры.

Введение земельного налога связано с переходом от исключительной собственности государства на землю к многообразию форм собственности, землевладения, землепользования. Земельный налог относится к разряду местных. Средства, полученные от земельного налога, должны использоваться на финансирование землеустройства, ведение земельного кадастра и мониторинга, охрану земель, повышение их плодородия, инженерное и социальное обустройство территории. Но субъекты местной власти на эти цели используют в лучшем случае треть всех поступлений.

В нынешнем виде земельный налог пока не играет регулирующей роли, так как слабо влияет на уровень и характер использования земли, не побуждает к применению эффективных методов земледелия. Дифференциация земельного налога не в полной мере отражает различия в местоположении и плодородии земельных участков даже в пределах одного района или области.

Постепенно земельный налог станет частью налога на недвижимость. Такой его статус снимает многие проблемы, связанные с присвоением и реализацией ренты.

Наиболее слабым звеном в системе платежей за землю, как отмечает большинство исследователей, является исчисление ставок земельного налога пропорционально баллам бонитета почвы.

Существенного совершенствования требуют методика расчета базовых ставок и кадастровой оценки земельных участков в связи с изменившимися условиями производства, формами хозяйствования, ценами на материально-технические ресурсы. Уточнение и корректировка базовых ставок необходимы для объективной оценки земельных участков при предоставлении в частную собственность, при сдаче их в аренду, для оценки при залоге, а также в случаях передачи их в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.

В ст. 329 Налогового кодекса РК указывается, что базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 га и дифференцируются по качеству почв в соответствии с баллами их бонитировки. Первоосновой бонитировки почв являются их природные свойства, имеющие связь с урожайностью сельскохозяйственных культур. Бонитировочные шкалы составляются применительно к растениеводческим культурам. Обычно одна шкала определяется по двум и более критериям. При этом показатели свойств почвы, принятой за эталон, равны 100 баллам. Остальные оцениваются в процентах от эталона.

При использовании балла бонитета в налогообложении земля рассматривается как природный ресурс вне хозяйственной деятельности. Баллы бонитета основываются на природных свойствах почв, характеризующие содержанием гумуса, азота, фосфора, натрия, магния, солей, физической глины, мощности гумусовых горизонтов. В республиканской методике в качестве оценочных показателей используются 17 видов свойств почвы.

Основным критерием бонитировки почв республики за 100 баллов принято определенное содержание гумуса в полуметровом слое почвы: 1,7% для неорошаемой и 2,5 % для орошаемой пашни. Следовательно, чем больше гумуса, тем выше балл бонитета и соответственно увеличивается нормативный валовой продукт и его доля, определяемая в законе как земельный налог.

Однако использование баллов бонитета в качестве нормативообразующего показателя платежей за землю приводит к многочисленным противоречиям. На практике высокие баллы бонитета вовсе не служат гарантией высоких урожаев, так же, как и низкий бонитет почв не говорит об их плохом плодородии.

В законе игнорируется фактическая структура посевов, сложившаяся на различных почвах. Не принимается во внимание также, что цена единицы гумуса по урожайности зерновых в разных регионах огромной республики не одинаковая. Например, на сероземах светлых на один балл бонитета приходится в 4-5 раз больше зерна, чем на богатых гумусом горных черноземах. Эти недостатки методики бонитировки почв в конечном итоге не позволяют использовать ее результаты в качестве основы платежей за землю. В этой связи очевидна необходимость разработки других методических подходов к установлению ставок платежей за земельные участки.

Эти недостатки отмечены не только в публикациях ученых, но и в официальных документах, в частности в Сводном аналитическом отчете за 2011 г. Агентства РК по управлению земельными ресурсами и в Программе по рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения на 2012-2020 годы.

Критически оценивая результаты научных исследований и мировой практики денежной оценки земель, наиболее убедительным и логическим подходом в решении этой проблемы, на наш взгляд, является применение показателя экономической эффективности, полученной от использования земельных участков лучшего качества и выгодного местоположения. Таким показателем является рентный доход, который получают при производстве сельскохозяйственных культур.

В настоящее время назрела проблема определения цен на сельскохозяйственные угодья, формируемые на рентной основе. Полученные данные должны быть использованы для расчета земельного налога, потому что 'земельный налог' и 'цена земли' показатели органически взаимосвязанные и взаимообусловленные.

Анализ показал, что размеры налоговых платежей за земли сельскохозяйственного назначения не меняются в течение 7-8 последних лет, несмотря на то, что за эти годы введен институт частной собственности на эту категорию земель, установлены новые базовые ставки, снизились размеры процентных ставок за кредитные ресурсы, увеличились цены реализации сельскохозяйственной продукции, затраты на ее производство, ставки капитализации рентного дохода и др. В связи с этим ставки земельного налога следует пересматривать каждые 3 - 5 лет, как это делают другие страны.

Залог земли

В мире земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. Уникальность земли, порождаемая неподвижностью и фиксированным местоположением, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях.

Отношения залога земельных участков в нашей стране регулируются Земельным кодексом Республики Казахстан. На земельное законодательство ссылаются Гражданский кодекс и закон «Об ипотеке недвижимого имущества». В частности, в статье 303 Гражданского кодекса говорится: «Залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природноресурсовым законодательством». Гражданский кодекс предусмотрел возможность залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии с ГК ипотека зданий и сооружений невозможна без одновременного залога земельного участка (части его), на котором они расположены. Когда участок находится не в собственности, а в аренде владельца здания, в залог передается право аренды всего участка или его функционально необходимой части

В статье 2 Указа президента РК, имеющего силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» отмечено, что особенности ипотеки земельных участков и прав на них могут быть предусмотрены земельным законодательством.

Поэтому в Земельном кодексе содержится глава 8, целиком посвященная залогу земельного участка и права землепользования. Она определяет предмет залога, ограничения залога земельного участка и права землепользования, порядок залога земельного участка или права землепользования земельным участком, на котором имеются здания (строения, сооружения), порядок залога земельных участков и прав землепользования и регистрацию залога земельного участка или права землепользования.

Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие земельные участки на праве частной собственности или на праве временного возмездного долгосрочного землепользования.

Государственные землепользователи вправе передавать в залог принадлежащее им право постоянного землепользования в порядке и на условиях, установленных Кодексом.

Залогодержателями могут быть физические и юридические лица.

Лица, имеющие на праве общей собственности земельные участки, могут заложить земельные участки на основании решения общего собрания участников общей собственности.

Передача в залог земельных участков, выкупаемых у государства в частную собственность в рассрочку, допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от его выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена.

Информационное обеспечение

Изучение земельного оборота и ограничений рынка оказалось невозможным на основе информации, которая фиксируется официальными органами. Отсутствует системная статистика по сделкам с землей сельскохозяйственного назначения, полное отсутствие информации об условиях сделок, составе участников, объемах спроса и предложения. Нам не удалось получить информацию о залоге земельных участков, дарении, наследовании и др. Вся эта информация могла быть получена на основе изучения отдельных объектов, а также на основе данных, полученных в ходе опроса респондентов. Однако бюджет проекта не предусматривал командировочных расходов, расходов на социологический опрос и др.

Экспертная оценка состояния ограничения оборота земель позволяет сформулировать следующие причины:

1. Низкий спрос на земли сельскохозяйственного использования; емкость спроса за пределами пригородных зон не обеспечивает поглощения высвободившегося избытка земли.

2. Отсутствие рыночной информации и незнание процедур по оформлению сделок.

3. Дороговизна оформления и трудность осуществления сделок.

4. Трудность и дороговизна сбора документов на участок для регистрации прав и сделок.

Для достоверного сравнительного анализа экономического оборота земель необходимо получить следующую информацию, приведенную в таблице.

Необходимо отметить, что информация о рынке земли, о сложившихся ценах, о спросе, о предложении и др., в информационной системе государственного земельного кадастра и системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствует или является труднодоступной для большинства участников оборота земель (например: риэлторам, организациям, осуществляющим оценку недвижимости, физическим и юридическим лицам, осуществляющим покупку или продажу недвижимости и др.). В ряде случаев для получения информации об одном объекте недвижимости требуется оформление большого количества бумаг, больших затрат времени и не всегда может быть выдана необходимая информация. Таким образом, в региональном образовании отсутствует целостная государственная система, способная комплексно решать этот вопрос.

Перед государственными органами встает проблема создания такой системы, которая способствовала бы информационному обеспечению рынка земли, и в дальнейшем послужила бы предпосылкой развития рынка земли.

Такая система должна отвечать следующим требованиям:

1. информационная система должна вестись государственными организациями или органами местного самоуправления, чтобы избежать возможность лоббирования интересов одной из организаций, а также обеспечить достоверность, официальность, полноту сведений;

2. информационная система должна обеспечить официальность сведений, т.е. их государственную значимость и однозначность;

3. экономичность, т.е. получение сведений при минимальных издержках времени и средств;

4. наглядность: сведения информационной системы должны быть максимально наглядны;

5. полнота сведений, т.е. наличие всей необходимой информации обо всех землях, входящих в единый муниципальный земельный фонд и являющихся объектами рынка земли;

6. достоверность и точность сведений, т.е. соответствие их фактическому состоянию и размерам земельных участков, посредством связи с автоматизированной системой земельного кадастра.

7. доступность информации - сведения должны быть доступны всем субъектам деловой активности не зависимо от принадлежности к каким-либо госорганам;

8. сопоставимость сведений;

9. непрерывность внесения сведений - информация должна вноситься постоянно, все изменяющиеся характеристики недвижимости, должны изменяться в информационной системе;

10. для удобства работы необходимо соблюдать единство ведения системы на всей территории муниципального образования (в случаи создания нескольких информационных организаций.).

Требования, предъявляемые к информационному обеспечению рынка земли очень схожи с принципами, на которых основано построение и создание информационной системы государственного земельного кадастра.

Таким образом, целесообразно информационное обеспечение рынка недвижимости построить на уже существующей и эффективно работающей в своей области, системе, такой системой может быть земельно-информационная система городского кадастра.

Информационная система должна обеспечить решение следующих задач:

- учет сведений о совершенных сделках на рынке земли;

- учет сведений об объектах недвижимости выставляемых на продажу;

- регистрация сложившихся цен на рынке недвижимости;

- сбор, анализ информации о состоянии и развитии рынка недвижимости.

Основные пользователи земельной информации будут являться:

· органы государственного и муниципального управления;

· государственные природоохранные органы;

· налоговая служба;

· органы по управлению имуществом и приватизации объектов, купли-продажи земли;

· нотариальные конторы;

· кредитно-финансовые учреждения, биржи недвижимости, аукционы;

· судебные органы;

· предприятия и учреждения;

· граждане и их объединения.

3.2 Предложения по разработке методики определения платы за сервитуты сельских предприятиям на основе материалов оценки земель

В Республике Казахстан нормативно-законодательные акты, касающиеся возникновения, использования различных видов сервитутов не разработаны. Единственным документом, отражающим правовые аспекты, является Земельный кодекс РК, где в гл. 7 «Сервитуты» в отдельных статьях приведено нормативно-правовое регулирование установления и возникновения права, в основном, касающегося земельных сервитутов. Вместе с тем в зарубежном законодательстве достаточно четко разработано сервитутное право разных видов сервитутов, способы компенсации части прибыли собственникам и землепользователям, обременяющих их земельные участки.

Сервитуты инженерных сетей и коммуникаций возникают на основании права в границах чужого землепользования проводить работы, которые необходимы для установки и обслуживания инженерных сооружений. Прежде всего, они связаны с развитием инженерной инфраструктуры городов, сельских населенных пунктов и представляют собой транзитные средства передачи газоконденсатного сырья, нефти, электроэнергии и телекоммуникационных связей. В развитых странах Европейского Союза, таких, как Швеция, давно действуют законодательные акты по нормам развития этих сервитутов. Для каждого вида приняты нормативно-правовые акты, учитывающие специфику содержания и их применения.

Нами поставлена цель - разработать предложения по методике определения платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций. В связи с этим поставлены задачи: изучить опыт стран с развитой законодательно-правовой системой в области развития сервитутов и выявить аспекты, которые могут быть применимы в условиях Республики Казахстан, и обосновать необходимые механизмы платы за сервитуты.

В качестве объектов, относящихся к инженерным сооружениям представлены следующие:

· телефонные линии в составе телекоммуникационной системы,

· высоковольтные наземные линии электропередач, канальные наземные и подземные кабельные сети типа 0,4 кВт, 6 кВт, 10 кВт в асбоцементных трубах,

· водопровод или магистральная канализация, которые являются частью общественной системы водоснабжения или канализации на сельских территориях и городских землях;

· газопроводы и нефтепроводы или иные другие продукты от места их производства, переработки, складирования, которые служат энергоносителем и топливом в коммунальном хозяйстве;

· автомобильные дороги местного, республиканского и межгосударственного значения, как средство связи между городами и населенными пунктами. Кроме того, в определение инженерного сооружения включается оборудование, необходимое для выполнения его целевой функции: трансформаторы, насосные станции и др.

Каждый из этих видов с одной стороны дает экономический эффект и выгоду населению страны, с другой причиняет ущерб землепользователям, по территории которых проходят трубопроводы или трассы, связанные с обременением отдельных земельных участков. Установление сервитутов для инженерных сооружений осуществляется путем выполнения кадастровой процедуры.

Развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с институтом частной собственности на землю. Появление частного обособленного земельного участка и необходимость воспользоваться частью его территории для прокладки инженерных коммуникаций вызывает необходимость оформления сервитута с передачей прав пользования частью этой территории на договорных условиях другому заинтересованному лицу, которая должна компенсировать потери земельному собственнику. Проводимые исследования имеют большую актуальность в связи с неотрегулированностью многих проблем на практике и отсутствия правового поля.

Понятие сервитут в Земельном Кодексе РК обозначен как право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд. Из этого определения следует, что право земельного сервитута создает правовые возможности ограниченного пользования на платной или бесплатной основе чужого земельного участка в целях удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом. Сервитутное право применяется, чтобы обязать собственника более выгодного земельного участка в том или ином ограничении не препятствовать использованию этих преимуществ другим собственникам, включая и государственные органы власти в прокладке коммуникаций на территории первого участка независимо от воли его собственника.

Принципиально важным является положение ЗК РК о том, что установление земельного сервитута не ведет к лишению собственника земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, прав владения, пользования и распоряжения им. Земельное законодательство предусматривает сохранение действия земельного сервитута в случае перехода прав на земельный участок (отчуждение, передача в аренду или иного распоряжения) к другому лицу. Таким образом, изменение собственника земельного участка не несет за собой негативных последствий для лиц, в интересах которых установлен земельный сервитут. Согласно ст.73 ЗК РК сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-продажи и залога. Сервитут может переходить к другим лицам лишь вместе с правом, для обеспечения которого установлен сервитут.

Возникновение сервитута и право ограниченного пользования земельным участком (частный сервитут) определены ст. 69 ЗК РК. Местные исполнительные органы на основании нормативно-правовых актов могут устанавливать публичные сервитуты, в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства и местного населения, без изъятия земельных участков.

Основания возникновения земельного сервитута регулируется ст.67 ЗК РК, согласно которой он может быть установлен договором заинтересованного лица с собственником или землепользователем (частный сервитут), а также непосредственно нормативным актом или актом местного исполнительного органа с целью обеспечения интересов государства и местного населения (публичный сервитут), а также на основании решения суда. При этом следует иметь в виду, что договор об установлении земельного сервитута должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации на основании ст. 75 ЗК РК в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В правовом кадастре к основным документам необходимо приложить план земельного участка с отображением границы сферы действия сервитута, заверенный лицом, предоставляющим такой сервитут. Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление плана земельного участка не требуется.

Существенными условиями договора об установлении сервитута являются объект сервитутного права и плата за пользование чужим имуществом. Собственник или землепользователь земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Иными словами лицо, пользующееся сервитутом, обязано вносить плату за пользование чужим земельным участком, если иное не оговорено договором. При определении размера платы следует исходить из того, что она должна соответствовать объему ограничений, которые испытывает собственник земельного участка при реализации своих прав на обремененную сервитутом землю. Если устанавливается безвозмездный характер пользования сервитутом, то это должно быть также оговорено в договоре. Собственник и землепользователь земельного участка, обремененного публичным сервитутом, вправе требовать от органа государственной власти соразмерную плату, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник или землепользователь вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа с возмещением убытков государством или местными исполнительными органами или предоставление равноценного земельного участка.

При установлении сервитута по земельным участкам, находящимся в государственной собственности и не предоставленным в землепользование, плата за сервитут поступает в местный бюджет.

Действие сервитута прекращается (ст.74 ЗК РК) при отказе правообладателя, длительного (3 года) не использования или истечения срока, на который он был установлен по договору или решению суда и др. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия решения местного исполнительного органа об отмене сервитута. При этом следует помнить, что во всех случаях обязательным условием наступления юридических последствий прекращения действия земельного сервитута является уведомление об этом органов государственной регистрации земельных прав.

Определение упущенной выгоды и компенсации потерь от земельных сервитутов.

Под упущенной выгодой собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

На первом этапе определяется размер упущенной выгоды и компенсации потерь собственникам и землепользователям от земельных сервитутов на основании установления ежегодного валового дохода от сельскохозяйственной деятельности (не менее трех лет) по формуле:

Вд = Спр - МТЗ,

где Вд - валовой доход от сельскохозяйственной деятельности,

Спр - стоимость валовой продукции сельского хозяйства на территории землепользования, обремененного земельным сервитутом,

МТЗ - на производство продукции с учетом площади, выделяемой для прокладки инженерных сетей и коммуникаций.

На втором этапе определяется средневзвешенная величина доходов, приходящаяся на 1 га соизмеримых угодий по формуле:

Sсу = (Вд1 + Вд2+ Вд3) : 3

где Вд1, Вд2, Вд3 - ежегодные валовые доходы от сельскохозяйственной деятельности за три предшествующих периода перед установления земельных сервитутов,

Sсу - площадь соизмеримых угодий в составе землепользования.

Для расчета соизмеримых угодий в составе землепользования необходимо применять коэффициенты перевода сельскохозяйственных угодий в условную пашню или другой вид угодий (сенокосы, пастбища). При этом рекомендуется использовать рекомендации ГосНПЦзем, утвержденные Агентством РК по управлению земельными ресурсами от 9 октября 2003 г. Методика расчета сводится к следующему: на каждый тип и подтип почв установлены коэффициенты в зависимости от почвенного плодородия и кадастровой стоимости каждого вида сельхозугодий. Затем путем перемножения и получения средневзвешенных величин определяется средний коэффициент по каждому виду сельхозугодий. Путем перемножения фактической площади угодий на свой коэффициент получаем соизмеримую пашню этого вида угодий. В результате сложения всех составляющих переведенных по коэффициентам видов сельхозугодий получаем искомый результат.

Примерно это будет выглядеть следующим образом: по Акмолинской области коэффициент перевода на неорошаемую пашню (залежь) на черноземах выщелоченных, обыкновенных составляет 1,23, южным черноземам- 1,09, темно-каштановым -0,86, каштановым 0,76; пашню орошаемую (многолетние насаждения) соответственно по этим типам 2,05; 1,97, 1,88; 1,83.; по сенокосам на этих типах почв - 0,30; 0,27; 0,24; 0,22; светло- каштановым - 0,19; по пастбищам - 0,18;0,16; 0,15; 0,13. Используя данные картографического материала почвенных карт и умножая на площадь того или иного типа почв устанавливается средневзвешенная величина. Так средневзвешенный коэффициент по всем типам почв в среднем по Акмолинской области на пашне неорошаемой (залежи) составил - 0,98; орошаемой (многолетних насаждениях) - 1,93; сенокосах - 0,24; пастбищах -0,15. Перемножая коэффициенты на физическую площадь каждого вида угодий определяем площадь соизмеримой пашни или другого вида угодий (сенокосов, пастбищ).

Затем путем деления валового дохода на соизмеримую пашню определяется размер валового дохода на 1 га соизмеримых угодий, величина которой будет являться основанием для установления величины упущенной выгоды и размеры компенсации за земельные сервитуты.

На третьем этапе определяется площадь установленного земельного сервитута. Для этого определяется протяженность и ширина полос земельного сервитута. Установление ширины полос и площади отвода земель под инженерные сети и коммуникации осуществляется на основании действующих государственных нормативно-правовых актов, приведенных в приложении, а именно:

· отвод земель для мелиоративных каналов на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.04-01-2001 «Нормы отвода земель для мелиоративных каналов», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ и Т РК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для автомобильных дорог на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.03 -02-2001 «Нормы отвода земель для автомобильных дорог», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ иТ РК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для линий связи на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.02 -03-2001 «Нормы отвода земель для линий связи», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ и Т РК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для магистральных водоводов и канализационных коллекторов на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.05 -06-2001 «Нормы отвода земель для магистральных водоводов и канализационных коллекторов», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ и ТРК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для электрических сетей на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.02 -12-2001 «Нормы отвода земель для электрических сетей напряжением 0,4-1150 кВ», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ и ТРК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для магистральных трубопроводов на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.02-16-2003, введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МИ и ТРК с 1 августа 2003 г. и действующих в настоящее время.

Установив площадь, ожидаемого отвода земель под сервитут и приведя ее в соизмеримые угодья, путем умножения на величину дохода от сельскохозяйственной деятельности в расчете на 1 га соизмеримых угодий получаем искомую величину ущерба и размеров необходимой компенсации потерь земельному собственнику или землепользователю. Искомая величина может быть выплачена собственнику или землепользователю единовременно или частям на период действия земельного сервитута в виде ежегодного размера выплаты.

Методика расчета определения ежегодного валового дохода землепользователя на конкретный земельный участок, состоящий из однородных сельскохозяйственных угодий (пашня или пастбища), в разрезе геоботанических и почвенных контуров.

При определении стоимости продукции и ежегодного валового дохода от выделения овцеводства или коневодства на земельном пастбищном участке землепользователя выбираются данные оценки качества земель в разрезе геоботанических контуров:

- номер контура;

- общая площадь контура (S общ), га;

- площадь пастбищ (Sп), га;

-фактическая (или нормативная) продолжительность пастбищного периода (П) пастбищедней;

- емкость сезонных пастбищ (Е) пастбищедней /га;

- коэффициент на пастбищные условия в зависимости от расстояния до пунктов сбыта продукции (от 0 до 1).

По геоботанической карте определяется расстояние контура до пункта реализации (Р), км. Выходной точкой считается центр контура. В качестве пункта реализации выбирается только населенный пункт, где возможен сбыт продукции овцеводства (коневодства).

Стоимость валовой продукции овцеводства, (коневодства) и ежегодный валовой доход определяется на основе составленной нормативной таблицы в зависимости от сезонной емкости пастбищ в контуре и расстояния до пункта реализации продукции с применением поправочных коэффициентов от 0 до 1.

Данные расчетов оформляются в табличной форме в виде поконтурной ведомости на земельный участок пользователя. Результат: поконтурная ведомость расчета ежегодного валового дохода на земельный участок пользователя, который изымается, временно занимается, ограничен в пользовании, вследствие установления земельного сервитута (табл. 7).

Подставляя эти коэффициенты в таблицу поконтурной ведомости получаем расчетный ежегодный валовой доход тенге/га.

Таблица 7 - Примерные коэффициенты пересчета ежегодного валового дохода с учетом удаленности от пункта реализации продукции овцеводства

Определение размера упущенной выгоды путем дисконтирования недополученных доходов. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены. Доходом собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования.

При определении ставки дисконтирования следует учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке или ином объекте недвижимости предпринимательской деятельности его собственником; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. При этом безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получил бы собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который может получить собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в условиях нарушения его прав.

При этом под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, сможет достичь таких условий землепользования или использования иного объекта недвижимости, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования или условиям использования иного объекта недвижимости, существовавшим у собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, на земельные участки до нарушения его права. Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство) условий землепользования или иного объекта недвижимости, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков или иного объекта недвижимости и иные характеристики условий землепользования и использования иного объекта недвижимости.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПоВ), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства магистралей, трубо- и водопроводов, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующее признаки обычных условий гражданского оборота:

· наибольшая вероятность условий использования земельного участка или иного объекта недвижимости собственником земельного участка или иного объекта недвижимости; подтвержденность анализом рынка сделанных предположений; типичность условий функционирования рынка; отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

Определение размера убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:

· сумм расходов, которые понес или должен понести собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством);

· сумм недополученных доходов собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы в отношении его земельного участка не был бы установлен сервитут.

· для определения размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства РК и договоров, заключенных собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, с третьими лицами, на предмет установления видов и размера ответственности, которую должен понести собственник земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, и на предмет установления видов и размера доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, недополучил в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута.

Расчет соразмерной платы за сервитут осуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут. При проведении расчета соразмерной платы за сервитут устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, для чего осуществляется:

· сбор и обработка - правоустанавливающих документов, сведений о других ограничениях земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, правами иных лиц; данных кадастрового и технического учета, относящихся к земельных участкам, обремененным сервитутом, находящимся на них объектам недвижимости, иным объектам недвижимости, обремененным сервитутом; информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом; другой информации, связанной с земельными участками, обремененными сервитутом, находящимися на них объектами недвижимости, иными объектами недвижимости, обремененными сервитутом, необходимой для установления их количественных и качественных характеристик;

· определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки, обремененные сервитутом, находящиеся на них объекты недвижимости, иные объекты недвижимости, обремененные сервитутом, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также их аналоги земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, и обосновывается их выбор; осуществляются необходимые расчеты соразмерной платы за сервитут с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, результатов анализа рынка, к которому они относятся, а также рисков и другой информации;

· определяется итоговая величина соразмерной платы за сервитут. Итоговая величина соразмерной платы за сервитут, выраженная в тенге в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут.

Расчет соразмерной платы за сервитут оформляется письменным заключением о величине соразмерной платы за сервитут (далее - заключение о величине соразмерной платы за сервитут), содержащим итоговую величину соразмерной платы за сервитут.

Используемая при проведении расчета соразмерной платы за сервитут информация является достоверной, если заключение о величине соразмерной платы за сервитут, составленное на ее основе, позволяет пользователю этого заключения на основании его данных сделать правильный вывод о величине соразмерной платы за сервитут и принять базирующееся на этом выводе обоснованное решение о выплате соразмерной платы за сервитут, Используемая при проведении расчета соразмерной платы за сервитут информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к изменению характеристик, использованных при проведении расчета соразмерной платы за сервитут и итоговой величины соразмерной платы за сервитут, установленной в заключении о величине соразмерной платы за сервитут.

Расчет соразмерной платы за сервитут является обоснованным при условии подтверждения данного расчета и итоговой величины соразмерной платы за сервитут, содержащейся в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, необходимыми расчетами соразмерной платы за сервитут, анализом рынка, к которому относятся земельные участки, обремененные сервитутом, находящиеся на них объекты недвижимости, иные объекты недвижимости, обремененные сервитутом, их количественными и качественными характеристиками, и другой достоверной и достаточной информацией

В заключение о величине соразмерной платы за сервитут рекомендуется, в том числе, включать:

· сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость выплаты соразмерной платы за сервитут, описание их признаков;

· сведения об основаниях для выплаты соразмерной платы за сервитут; сведения о государственной регистрации права собственности на земельный участок, иной объект недвижимости, обремененный сервитутом;

· сведения о других обременениях прав на земельный участок или иной объект недвижимости, обремененный сервитутом, и самого земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом; основание возникновения права на земельный участок или иной объект недвижимости, обремененный сервитутом, у их собственников;

· определение правомочий собственника на земельный участок или иной объект недвижимости, обремененный сервитутом; описание земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в том числе их целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок или иной объект недвижимости, обремененный сервитутом, разделение имущественных прав на земельный участок или иной объект недвижимости;

· описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, обремененного сервитутом, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка, обремененного сервитутом;

· фотографии земельного участка и его улучшений или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом; характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки и иные объекты недвижимости.

Расчет убытков пользователей при изъятии земельных участков на освоение природных ресурсов. Изъятие земельного участка у землепользователя связано с полным отчуждением на неограниченный срок. При изъятии пользователь имеет право на:

· предоставление ему нового земельного участка;

· возмещение убытков (в т. ч. упущенной выгоды) от изъятия у него земельного участка (природного комплекса);

Убытки при изъятии возмещаются в полном объеме в виде единовременной выплаты.

Расчет убытков при изъятии (Суб из) проводится по общей схеме:

Суб из = Сзд из + Сув из + Спр из, (5)

Где Сзд из - рыночная стоимость зданий в сооружений (в т.ч. социально-бытового назначения), тенге;

Сув из - размер упущенной выгоды при изъятии, тенге;

Спр из - прочие, документально подтвержденные, расходы пользователя, тенге;

Рыночная стоимость зданий и сооружений (Сзд из) рассчитывается в соответствии с действующими стандартами оценки, тенге.

Упущенная выгода при изъятии (Сув из) - полный (100%) доход, не дополученный землепользователем вследствие прекращения его права на земельный участок (природные ресурсы) за неограниченный срок пользования.

Размер упущенной выгоды при изъятии зависит от:

· площади изымаемого земельного участка (природного комплекса), га-S из;

· площади предоставляемого земельного участка (природного комплекса), га--S ос;

· времени изъятия (неограниченный срок), лет -Т из;

· времени освоения нового земельного участка (природного комплекса), лет- Т осв;

· ежегодного валового дохода (Вд) по видам традиционной хозяйственной деятельности, тенге/га;

· ставки капитализации (ставки дисконтирования) -i;

Площадь изъятия (S из) земельного участка (природного комплекса) объединяет:

· площадь изъятия земельного участка (природного комплекса) по документам, га-Sф из;

· площадь замкнутых земельных участков (природных комплексов), га-Sз из.

В площадь замкнутых (Sс из) земельных участков (природных комплексов) включаются:

а) земельные участки, со всех сторон окруженные промышленными объектами (в т. ч. - линейными);

б) земельные участки, с трех сторон окруженные промышленными объектами (в т. ч. - линейными);

в) земельные участки, с двух сторон окруженные промышленными объектами (в т. ч. - линейными);

г) прочие земельные участки, параметры которых утверждаются на уровне государственного (регионального) органа власти.

Время изъятия (Т из) земельного участка (природного комплекса) стремиться к бесконечности, так как изъятие подразумевает неограниченный срок использования для нужд, не связанных с традиционным использованием.

В случае предоставления нового земельного участка взамен изымаемого землепользователю необходимо время на освоение (Т осв) участка и восстановление хозяйственной деятельности.

Ежегодный валовой доход определяется по видам традиционного использования: отрасли растениеводства, животноводства, переработки сельхозпродукции.

Для определения упущенной выгоды при изъятии без предоставления нового земельного участка используется ставка капитализации - это ставка, которая будучи отнесенной к текущим доходам (ежегодному валовому доходу), дает размер упущенной выгоды. Потоки доходов (ежегодный валовой доход), которые должны были поступать ежегодно в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке банковского процента.

Для определения упущенной выгоды при изъятии в случае с предоставлением нового земельного участка используется ставка дисконтирования. Ставка дисконтирования принимается равной ставке капитализации, так как риски, обычно учитываемые в ставке дисконтирования, принимаются равными нулю. Это связано с тем, что размер ежегодного валового дохода от ведения традиционной сельскохозяйственной деятельности уже учитывает колебания природных, социальных и экономических факторов. Дисконтирование -определение сегодняшнего эквивалента ежегодного валового дохода, ожидаемого в определенный момент времени в будущем.

Ставка дисконтирования позволяет привести ежегодные поступления дохода к текущему моменту времени с учетом изменения ежегодного валового дохода во времени при освоении нового земельного участка. С течением времени освоения нового земельного участка пользователь восстанавливает свой доход постепенно от 100 % его потери до полного получения дохода.

Определение соразмерной платы за земельные сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций в виде арендной платы, продажи права аренды.

Арендная плата за сервитут устанавливается, как правило, по периодам (ежегодно) на основании условий, определенных договором.

Для государственных сельскохозяйственных предприятий, землепользования которых находятся в государственной собственности, нормативной базой при установлении размеров платы за земельные сервитуты должна применяться государственная кадастровая стоимость земли.

Для сельскохозяйственных предприятий, землепользования которых находятся в частной собственности или на условиях долгосрочной аренды (до 49 лет) нормативной базой при установлении размеров платы за земельные сервитуты рекомендуем применять рыночную стоимость земельных участков.

Сельскохозяйственным предприятиям государственной формы собственности на землю, обремененных земельным сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций, связанных со строительством и прокладкой подземных линий связи, электрических сетей, магистральных водоводов и канализационных коллекторов, не нарушающих сильно в процессе прокладки и обслуживания режим использования земель сельскохозяйственного назначения, может применяться механизм установления ежегодной арендной платы в размере 10 % от кадастровой стоимости земли по вышеприведенной методике государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, обремененных земельным сервитутом.

Для негосударственных сельскохозяйственных предприятий, использующих земли на условиях долгосрочной аренды или выкупленных в частную собственность, размер ежегодной арендной платы рекомендуется устанавливать на уровне 10 % от рыночной стоимости по вышеприведенной методике определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, обремененных сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций.

Сельскохозяйственным предприятиям государственной формы собственности на землю, обремененных земельным сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций, связанных со строительством и прокладкой наземных линий спутниковой связи, наземных высоковольтных электрических сетей, автомобильных дорог, мелиоративных каналов, магистральных трубопроводов, нарушающих сильно в процессе прокладки и обслуживания режим использования земель сельскохозяйственного назначения, может применяться механизм установления ежегодной арендной платы в размере 20 % от кадастровой стоимости земли по вышеприведенной методике государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, обремененных земельным сервитутом.

Для негосударственных сельскохозяйственных предприятий, использующих земли на условиях долгосрочной аренды или выкупленных в частную собственность, размер ежегодной арендной платы рекомендуется устанавливать на уровне 20 % от рыночной стоимости по вышеприведенной методике определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, обремененных сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций

Государственными компаниями, занимающимися прокладкой инженерных сетей и коммуникаций на землепользованиях государственной формы собственности или долгосрочной аренды может быть выкуплено право аренды на срок до 49 лет. Основанием является Постановление Правительства РК №890 2003 г. «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользованиями в аренду, а также размеров платы за продажу права аренды земельных участков».

Заключение

По результатам диссертационного исследования делаются следующие выводы:

1. Необходимо отметить, ни в одной стране свободной купли-продажи земли нет. Рынок земли является регулируемым. Государство в законодательном порядке определяет, кому можно продавать землю, для каких целей и в каких масштабах. Оно жестко контролирует и регулирует не только рынок земли, но и широкий спектр проблем ее использования, причем как на общегосударственном, так и на муниципальном уровне, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями. Государство стремится не допускать спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству, регулируя максимальные и минимальные размеры земельных участков при продаже, наследовании и аренде.

2. В основе современного зонирования лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия. По выделенным зонам устанавливается целевой правовой режим использования земель, который с позиций исследуемой проблемы - один из критериев эффективности использования земель.

3. В теории существует деление диф. ренты на первую и вторую форму. Первая - природная, а вторая приобретенная за счет вложения инвестиций (мелиорация, ирригация, девелопмент). Поскольку такое улучшение земли способно повысить арендную плату, добавочный доход считается прибылью, а не рентой.

§ В отличие от дифференциальной ренты на разных по качеству участках имеется еще абсолютная (чистая) экономическая рента всех участков в хозяйственном обороте, образуемая при абсолютно неэластичном предложении, т.к. по местоположению данный процесс не имеет альтернативной стоимости.

4. К определению ренты более всего подходит философская формулировка ценности: «это то, что чувства людей диктуют признать стоящим над всем и к чему можно стремиться, относиться с уважением, признанием, почтением». [24] Суть ренты близка к сути процента и девиденда. Все это нетрудовые коммерческие доходы, которые облагаются соответствующими налогами, корректирующими распределение сверхдоходов.

5. Формирование первичного рынка земель сельскохозяйственного назначения, т.е. выкуп земель государства идет медленными темпами, а вторичный рынок не развит (табл. 4).

Как видно из таблицы, по состоянию на 1.10 2012 г. было продано 273,2 тыс. га, что составляет всего 0,35 % земель сельхозназначения, в том числе гражданами Республики Казахстан выкуплено 163,4 тыс. га или 0,48 от всех закрепленных за ними земель. Наибольшее количество проданных земель приходится на южные области: Алматинскую, Атыраускую, Южно-Казахстанскую, Кызылординскую. В этих регионах оборот земли сельскохозяйственного назначения набирает высокие темпы.

6. Среди негативных факторов пассивности рынка земли можно выделить следующие:

· низкая эффективность аграрного производства не стимулирует вложение капитала в земельные участки;

· дефицит финансовых средств, задолженность агропредприятий и фермеров ограничивают или полностью исключают возможности покупки земельных участков;

7. Земельная рента и цена земли характеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают, соответственно, ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оценке показатели являются базовой величиной для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю.

8. Комплексный характер оценки земли проявляется в сопряженном учете всех преимуществ и эффектов (производственных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий. При таком подходе земельные угодья, находящиеся на данной территории в минимуме, получают дополнительную оценку по стоимости их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом дополнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах.

9. Большие межотраслевые различия в периодах производства обуславливают необходимость приведения в сопоставимый вид разновременных данных по использованию земель. В этих целях используются отраслевые коэффициенты, учитывающие условия использования земель. Общим условием использования земель является потенциальная неограниченность сроков их эксплуатации. Этим объясняется необходимость применения пониженных (по сравнению с нормативами эффективности капиталовложений) коэффициентов приведения. Применение показателей этих коэффициентов на уровне 0,02-0,03 позволяет учесть тенденцию возрастания годовой народнохозяйственной оценки земель в долгосрочной перспективе.

10. Права сервитутов относятся к малым правам и подлежат обязательной регистрации лишь в странах с развитой кадастровой системой. Так называемые негативные сервитуты, ограничивающие действия собственника подчиненного владения свыше необходимого минимума (т.е. не нанесения ущерба объекту сервитута, обязательность предоставления пространства, прохода, прокладки коммуникаций и т.п.), крайне редки и существуют только как результат ранее заключенных договоров в немногих странах. В большинстве правовых систем сервитуты не имеют негативного оттенка, однако повсеместно, сервитут устанавливается только в отношении объектов, не облагаемых налогами.

11. Сервитут для инженерных сооружений означает право осуществить в границах чужой единицы недвижимости работы, которые необходимы для установки и обслуживания инженерного сооружения. По заявлению собственника инженерного сооружения может быть выполнена кадастровая процедура и составлено решение, правовое последствие которого состоит в том, что сервитут принадлежит единице недвижимости, находящейся в его собственности, или единице недвижимости, на которую он имеет зарегистрированное в установленном порядке право аренды.

12. Действующие институциональные нормы, регулирующие земельные отношения, позволяют поставить стоимость земли в один ряд с другими видами капитала. Данное обстоятельство вносит значительные изменения в процедуру оценки земельных участков. Эластичность спроса и предложения на земельные участки ввиду их ограниченности в пространстве более устойчива относительно других объектов, что сказывается на устойчивости тенденции к росту их стоимости.

13. Базовые ставки платы за земельные участки при их продаже в частную собственность для сельскохозяйственных целей установлены в разрезе областей в зависимости от вида угодий (пашня, сенокосы, пастбища) и типов и подтипов почв, в расчете на один гектар и приведены в приложении 2 к постановлению Правительства.

Качественное состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий, связанных с землеустройством.

Поправочные коэффициенты к базовым ставкам в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения установлены в статье 11 Земельного кодекса.

14. Оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований. Качество сельскохозяйственных угодий определяют интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам.

15. В соответствии с земельным и налоговым законодательством за земельные участки, предоставленные на праве временного возмездного землепользования (аренды), взимается плата в виде арендной платы. Размер арендной платы составляет 100-120% от ставок земельного налога, исчисленного по земельному участку в соответствии с Налоговым законодательством. При этом минимальный размер арендной платы устанавливается не ниже размеров ставок земельного налога. Арендаторы земельных участков освобождаются от уплаты земельного налога.

16. Критически оценивая результаты научных исследований и мировой практики денежной оценки земель, наиболее убедительным и логическим подходом в решении этой проблемы, на наш взгляд, является применение показателя экономической эффективности, полученной от использования земельных участков лучшего качества и выгодного местоположения. Таким показателем является рентный доход, который получают при производстве сельскохозяйственных культур.

17. Для определения размеров платы за земельные сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций, равно как и возмещение потерь (убытков) собственникам или землепользователям необходимо определить размеры участка под сервитуты и кадастровую или рыночную стоимость земель.

18. В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получил бы собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который может получить собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в условиях нарушения его прав.

19. Сельскохозяйственным предприятиям государственной формы собственности на землю, обремененных земельным сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций, связанных со строительством и прокладкой подземных линий связи, электрических сетей, магистральных водоводов и канализационных коллекторов, не нарушающих сильно в процессе прокладки и обслуживания режим использования земель сельскохозяйственного назначения, может применяться механизм установления ежегодной арендной платы в размере 10 % от кадастровой стоимости земли по вышеприведенной методике государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, обремененных земельным сервитутом.

Оценка полноты решений поставленных задач показывает, что они были выполнены с достаточной полнотой, в пределах 70-80%.

Разработка рекомендаций по внедрению результатов диссертации дана в опубликованных статьях

Оценка технико-экономической эффективности исследований может быть проведена на основе статистической степени корреляции перечня решённых проблем с их практической реализацией, где коэффициент корреляции составляет 0,6-.,7. Это достаточно высокий результат.

Оценка научного уровня выполненной работы может быть выражена в доле участия автора при разработке методики платы за сервитуты. Эта доля составила примерно 15%.

В заключении следует отметить, что гипотеза содержания будущей методики оценки для определения платы за сервитуты была полностью подтвержденная результатами исследований.

сельскохозяйственный земля рента сервитут

Список использованных источников

1. В.Ф. Бондарчук «Развитие земельных отношений и оптимизация землепользования в Республике Беларусь», Минск, 2004 г.

2. Башоров В.А. «Теоретические основы формирования земельной ренты», Аграрная наука, 2003 г., с.21-22.

3. Берсаев А.И. Современные тенденции оценки земель за Рубежом. Аграрная наука, 2003 г., с.4.

4. Беленький В. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования. Москва, 7, 2000 г., с.85.

5. Брылко В.Г. Зарубежный опыт управления распределением земельных ресурсов. Аграрная наука, 2003 г., с.10-11.

6. Беленький В.Р., Лойко П.Ф. Многоукладное землепользование России. Концепция земельных преобразований и управления земельными ресурсами. Издательство '«Былина', 2001 г., с.254.

7. Временная методика по определению нормативной цены земель сельских населенных пунктов Республики Казахстан, г. Алматы, 1996 г.

8. Государственный (Национальный) доклад о состоянии и использовании земель РК, Астана-2008 г.

9. Гатаулин А., Светлов Н. АПК- экономика, управление № 9,03, с.37. экономические следствия низкой альтернативной стоимости сельскохозяйственных земель.

10. Гунькин А.А. Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Земельные ресурсы Казахстана, 2002 г.

11. Государственный земельный кадастр: зарубежный опыт, состояние, проблемы совершенствования // Сб. Стратегия земельных преобразований на рубеже XXI века. - Астана: Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами. 2001. с 44-54.

12. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Республики Казахстан за 2000 г. - Агентство РК по управлению земельными ресурсами. - Астана, 2001. - 105 с.

13. Гольцблат А. Земельные правоотношения в России. Оборот земель, находящихся в частной собственности. // Журнал 'Имущественные отношения в Российской Федерации', май, 2004.

14. Гражданский кодекс РК - А.: Жеги жарги, 2000

15. Дж.Долан. Микроэкономика. - С.Пб.1994. Гл. 10, 11

16. Дюсенбеков З.Д. Проблемы и методы перехода к платному землепользованию. Азия- экономика и жизнь. 1997 г. №83.

17. Дюсенбеков З.Д. Земля и рынок. Проблемы и суждения. Научно-технический журнал «Экономика», Алматы, 1999 г., №56.

18. Дюсенбеков З.Д., Акимов В.В. Анализ сверхальтернативных и альтернативных условий формирования экономической ренты для построения современной модели цены земли.

19. Дюсенбеков З.Д. Проблемы земельных отношений и механизмы перехода к платному землепользольванию. Международный сельскохозяйственный журнал, 1998,

20. Дюсенбеков З.Д. Производственная служба землеустройства в земельных преобразованиях Казахстана// Ж. Земельные ресурсы Казахстана, 2001, №4, с.10-13. (В соавторстве с Н.А.Лысенком).

21. Дюсенбеков З.Д. Рыночный механизм регулирования земельных отношений//раздел 5 книги «Земельные ресурсы и земельная реформа в Республике Казахстан». Астана, 2004, с.179-261.

22. Дюсенбеков З.Д. Проблемы перехода к платному землепользованию и развития рынка земли в Республике Казахстан//Материалы Семинара по системам массовой оценки земель в целях налогообложения. - Москва: ФКЦ «Земля», 2002, с.261-264.

23. Дюсенбеков З.Д. и др. Методика расчета базовых ставок платы (нормативной цены) для определения кадастровой оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий. Астана. 2003.

24. Дюсенбеков З.Д. и др. Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков. Астана. 2004.

25. Дюсенбеков З.Д. Методические указания по разработке базовой ставки платы за земельные участки населенных пунктов (городов). Астана. 2004. 45с.

26. Дюсенбеков З.Д. Рациональное использование земельных ресурсов - главное условие возрождения села.//ж-л «Земельные ресурсы Казахстана», 2003,№2.

27. Дюсенбеков З.Д. Проблемы современного землеустройства Республики Казахстан. Международная научно-практическая конференция «Проблемы землеустройства и социально-экономического развития сельских территорий», посвященная 70-летию М. Спектора., 7.05.2004 г.

28. Дияров С.К. Экономика недвижимости, Учебное пособие (лекции) Алматы 2005.

29. Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Оценка земельных участков. - Бишкек, «Ега-Басма», 2003.- 288с.

30. Данные Агентства РК по статистике и данные Национального банка РК.

31. Данные специализированных еженедельников, риэлторских компаний, агентств по недвижимости и др.

32. Дюсенбеков З. Проблемы земельных отношений и механизмы перехода к платному землепользованию //Международный сельскохозяйственный журнал. - 1997. - № 6. - С. 11-14.

33. А.Емельянов «Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю» Аграрная экономика, №8, 2001 г.

34. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства. М., 1990 г.

35. «Земельный вопрос» под редакцией Е.С.Строева М., Колос, 1999 г.

36. Земельный кодекс Республики Казахстан от 27 июля 2001 г. - Алматы: Юрист, 2007. - 164 с.

37. Земельные ресурсы Казахстана (краткий сборник о состоянии и использовании земель). - Агентство РК по управлению земельными ресурсами. - Астана, 2005.

38. Закон РК «Об оценочной деятельности в РК» от 30 ноября 2000 г. № 109. Дополнения внесены - Закон от 14 февраля 2003 г. № 388

39. Закон РК «О судебной экспертизе» от 12.11.1997

40. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. 24 июля 2002 года № 101. Федеральный закон Российской Федерации.

41. История экономических учений: Уч.пос./Под ред. А.Г. Худокормова -М.: Изд-во МГУ, 1994-4.11, гл.5

42. Конституция РК - А.: 1995

43. Концепция рационального использования и охраны земель 1994-2010 гг.

44. Концепция устойчивого развития АПК до 2010 года.

45. О.Б. Леппке «Формирование земельного рынка в современных условиях», ж-л Достижение науки и техники АПК №10, 2000 г.

46. В.А.Леонтьев «Единый объект недвижимости», ж. «Кадастровый вестник», №3.2008 (стр.27).

47. Методические указания по проектированию крестьянских (фермерских) хозяйств. Алматы, 1997.

48. Международные стандарты оценки. Шестое издание (МСО 2003) М.: 2004.

49. Методология управления земельно-имущественным комплексом, Москва, 2003.

50. «Налогообложение и аренда сельскохозяйственных угодий» под редакцией Милосердова В.В., М.:ГУП «Агропрогресс», 2002 г. - 273 с.

51. Налогообложение и аренда сельскохозяйственных угодий. Миндрин А.С., Лютых Ю.А., Корнева Н.Н., Бундина О.И. М: 2002 г., с 273.

52. Оспанов Б.С. «О дальнейшем совершенствовании земельных отношений», Вестник сельскохозяйственной науки Казахстана, «Бастау» №5,2003.

53. Оспанов Б.С., Дюсенбеков З.Д. Земельные ресурсы и земельная реформа в Республике Казахстан. Астана, 2001 г. с.351

54. Оспанов Б.С Платное землепользование. Алматы, 2002 г.

55. Оспанов Б.С., Дюсенбеков З.Д. Земельная собственность в некоторых зарубежных странах. Астана, 2001г.

56. Оценочная деятельность: Сборник нормативных документов / Сост. А.С. Тапейцина. - М.: МЦФЭР, 2003. - 336с.

57. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие / под ред. Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. - М.: 2000.

58. Оценка земельных ресурсов: учебное пособие /под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. - Институт оценки природных ресурсов. 1999. - 364 с.

59. Плишкин А.А. «Земля выходит на рынок», Земельный вестник России № 2, 2003 г, с.40.

60. Порядок организации землевладений крестьянских хозяйств в Республике Казахстан. Алматы, 1995.

61. Проблемы и методы перехода к платному землепользованию // Азия - экономика и жизнь. 1997. № 27-28 4 С.

62. Проблемы земельных отношений и механизмы перехода к платному землепользованию // Международный сельскохозяйственный журнал, 1998, № 1, с. 11-14.

63. Проблемы перехода к платному землепользованию и развития рынка земли в Республике Казахстан. // Кн. «Материалы Семинара по системам массовой оценки земель в целях налогообложения», Росземкадастр, ФКЦ «Земля», Москва, РФ, 27-28.06.2002 г., с.261-264.

64. Подольский Л.И. Научные основы оценки земель. Вестник сельскохозяйственной науки Казахстана. 1997 г., №6.

65. Порядок организации землевладений крестьянских хозяйств в Республике Казахстан. Алматы, 1995.

66. Постановление правительства РК от 02.09.2003 г. №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренды, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков»

67. Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 сентября 2003 года № 918 «Об утверждении размера льготной цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения по административно-территориальным единицам».

68. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 октября 2003 года № 1071 «Об утверждении предельных (максимальных) размеров земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города), которые могут находиться на праве частной собственности у гражданина Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, негосударственного юридического лица Республики Казахстан и его аффилированных лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также на праве временного землепользования у иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства».

69. Программа по рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения на 2005 - 2007 годы. // Утверждена постановлением Правительства РК от 5 января 2005 г. № 3.

70. Программа устойчивого развития АПК 2006-2010 гг.

71. Риккардо Д. Начала политической экономики и налогового обложения. //Соч.- М.: Политиздат, 1955 - Т.1, гл.VII.

72. Рыночная цена земельно-имущественных объектов (комплексов). Под редакцией Беленького В.Р. Издательство '«Былина', 2001 г., с 218.

73. Рекомендации по ценовому зонированию сельскохозяйственных угодий Республики Казахстан, 1997.

74. Рекомендации по оптимизации размеров площади земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Алматы, 1997.

75. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли. Учебное пособие. - Нижний Новгород, 2003. - 292 с.

76. Стиглиц Рж.Ю. Экономика государственного сектора - М.: изд-во МГУ, ИНФРА - М, 1997. - гл.3, 4.

77. Словарь современной экономической теории. Под редакцией Дэвида У. Пирса. М.: изд-во ИНФРА. М., 1997

78. О.Г.Строкова «Земельные реформы и Земельные отношения в Зарубежных странах», М.: Диалог-МГУ, 1998.-128 с.

79. Сагайдак А.Э., Третьякова О.Г. Организационно-экономический механизм оборота земельных долей (рекомендации). Всероссийский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства РАСХАИ. Москва-2003 г., с.110.

80. Состояние и проблемы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.// Сборник 4-ой Международной научной конференции, «Проблемы Экологии АПК и охрана окружающей среды», 06-08 июня 2002 г.

81. Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 173‚ Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 600 и министра индустрии и торговли РК от 26 ноября 2002 г. № 96 и председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 г. № 90. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2069. «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов)

82. Справочник проектировщика. Градостроительство. Под общей редакцией проф. В.Н. Белоусова, М. Стройиздат. 1978.

83. СНиП РК 3.01-01-2002 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Астана 2002.

84. Сводный аналитический отчет «О состоянии и использовании земель Республики Казахстан за 2004 г. - Агентство РК по управлению земельными ресурсами. - Астана, 2005. - 175 с.

85. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / под ред.проф. В.А. Швандара - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 303с.

86. Философский энциклопедический словарь - М.: ИНФРА. М. 1997.

87. Чешев А.С., Вальков В.Ф. «Оценка земель», Учебник для ВУЗов-2002 г., издание 2-ое.

88. Экономическая теория (политэкономия) - М.: ИНФРА. М. 1997

89. Р. Яруллин «Земельный налог на базе оценки сельскохозяйственных земель». Экономика сельского хозяйства России №2, 2002 г.